Decisión de Juzgado Vigesimo Primero de Municipio de Caracas, de 10 de Diciembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, a los diez (10) días del mes de Diciembre del año dos mil nueve (2.009).

Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

I

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES PAINE, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 8 de Julio de 1.988, bajo el N° 10, Tomo 11-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: al comienzo del p.A.A.A.G., M.I.V.C., C.Z. y J.L.L.C.L.E.E.A., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 69.977, 67.113, 91.505, 82.893 y 91.955, respectivamente; posteriormente, L.E.E.A., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 91.955.

PARTE DEMANDADA: DISTRIBUIDORA HARVARD CIM, C.A, sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de Agosto de 1.994, bajo el N° 27, Tomo 13-A-Cuarto.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: L.J.V., D.E.R.C., M.D.L.A.P.N. y FLORBELA A.E., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 27.385, 63.447, 119.895 y 121.807, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL.

SEDE: MERCANTIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

ASUNTO: AP31-V-2007-001062.

Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 14 de Junio de 2.007 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas con sede en Los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, el cual lo recibió por Secretaría en esa misma fecha junto con los documentos que acompañan a dicho libelo.

Mediante auto dictado el 20 de Junio de 2.007, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación; asimismo se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal de la parte demandada; en esa misma fecha, compareció la parte actora y ratificó su solicitud de medida preventiva de secuestro.

El 28 de Junio de 2.007, se dictó auto mediante el cual se ordenó abrir el cuaderno de medidas.

El día 19 de Julio de 2.007, la parte actora señaló el domicilio de la parte demandada y consignó los fotostatos para que se librara la compulsa de citación, siendo librada en esa misma fecha según nota de Secretaría cursante al vuelto del folio 42. En esa misma fecha la parte actora suministró los recursos necesarios y suficientes al Alguacil para la práctica de la citación personal de la parte demandada, los cuales fueron recibidos por el Alguacil según manifestación efectuada ese mismo día.

En fecha 31 de Julio de 2.007, compareció la representante legal de la parte demandada y solicitó que se le fijara oportunidad para dar contestación a la demanda por cuanto no tenía Abogado alguno; en tal sentido el Tribunal actuando con fundamento en el artículo 4 de la Ley de Abogados le otorgó un lapso de cinco (5) días de despacho para contestar la demanda, y para tal fin le designó como abogado asistente a la ciudadana M.J.M.C., Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 19.105.

El 8 de Agosto de 2.007, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda en el que opuso las cuestiones previas previstas en los ordinales 1° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto dictado en fecha 9 de Agosto de 2.007, se difirió la oportunidad para dictar sentencia interlocutoria para dentro de los dos (2) días continuos siguientes, por aplicación del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

El día 13 de Agosto de 2.007, se dictó sentencia interlocutoria en la cual se declaró sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Juez en razón de la cuantía.

En fecha 18 de Septiembre de 2.007, compareció la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas; la cuales se admitieron por auto dictado el 19 de Septiembre de 2.007.

Mediante auto dictado el 24 de Septiembre de 2.007, se ordenó abrir cuaderno separado contentivo del recurso de regulación de competencia interpuesto por la parte demandada a través escrito de fecha 21 de Septiembre de 2.007, en contra de la sentencia interlocutoria dictada el 13 de Agosto de 2.007. En esa misma fecha, la Secretaria dejó constancia de haberse remitido el cuaderno de regulación de competencia al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial distribuidor de turno.

El 26 de Septiembre de 2.007, compareció la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha, compareció el Alguacil y consignó la compulsa de citación y orden de comparecencia sin firmar.

El día 4 de Octubre de 2.007, se dictó auto mediante el cual se suspendió la causa de conformidad con el último aparte del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, hasta que constara en autos la decisión del recurso de regulación de competencia interpuesto por la parte demandada.

En fecha 22 de Noviembre de 2.007, se dictó auto mediante el cual se dio entrada y se ordenó agregar al cuaderno principal, el cuaderno de regulación de competencia proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el cual dictó sentencia en fecha 15 de Octubre de 2.007 sobre el recurso de regulación de competencia interpuesto por la parte demandada el cual fue declarado con lugar por considerar que la incompetencia de la Juez de este Juzgado en razón de la cuantía era improponible como cuestión previa dados los fundamentos que la demandada indicó para proponerla , sin pronunciarse sobre tal incompetencia.

Mediante auto dictado el 4 de Diciembre de 2.007, se difirió la oportunidad para dictar sentencia definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

El 4 de Agosto de 2.008, compareció la parte actora y solicitó que se dictara sentencia.

II

Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS

La representación judicial de la parte actora alegó en el libelo de demanda, que su representada por intermedio de la administradora L & M INTERNACIONAL, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado miranda en fecha 2 de Noviembre de 1.979, bajo el N° 25, Tomo 178-A-Sgdo.; dio en arrendamiento a la parte demandada un inmueble propiedad de la parte actora constituido por una oficina distinguida con el N° 01, ubicada en la planta N° 02 del Edificio Nefer, Calle Pantin, Municipio Chacao del Estado Miranda.

Que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se estableció que la duración del mismo sería de un año contado desde el 15 de Abril de 2.000 hasta el 14 de Abril de 2.001, prorrogable por un año más previo acuerdo entre las partes.

Que posteriormente al vencimiento de la relación contractual fue prorrogada de manera continua y consecutiva mediante tres contratos de prórroga de arrendamiento, cada uno por una duración de doce meses fijos, contados a partir del día 14 de Abril de 2.001 al 14 de Abril de 2.004. Que dichos contratos continuaron bajo las mismas condiciones del original, pero con modificaciones del canon de arrendamiento.

Que las prórrogas fueron suscritas por las mismas partes que realizaron el primer contrato de arrendamiento, es decir la sociedad mercantil L & M INTERNACIONAL, C.A. en representación de INVERSIONES PAINE, C.A., por una parte y por la otra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA HARVARD CIM, C.A.; y al vencer el último período de prórroga al 14 de Abril de 2.004, se suscribió entre su representada y la arrendataria DISTRIBUIDORA HARVARD CIM, C.A. un nuevo contrato de prórroga por un período de un año, manteniendo las mismas condiciones establecidas en el contrato original y la figura del contrato a tiempo determinado.

Que una vez vencido el contrato que tuvo una duración de cinco (5) años en virtud de las prórrogas, le fue comunicado a la arrendataria por varias vías la necesidad de que entregara el inmueble, que inclusive se practicó una notificación judicial a través del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual su representada le comunicó a la arrendataria que no se le iba a renovar el contrato, y que de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le concedía la prórroga legal establecida, por lo cual vencida ésta debía hacer entrega del inmueble.

Que a pesar de no ser necesaria la notificación para que tenga lugar la prórroga legal como lo indica el artículo 39 eiusdem, la misma se realizó y se le notificó no solo la no renovación del contrato sino que una vez vencido el contrato se encontraba en el lapso de la prórroga legal, pero que hasta la fecha de presentación de la demanda la parte demandada no ha hecho entrega del inmueble arrendado.

Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil y en los artículos 38 literal “c” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por todo lo expuesto, de los hechos narrados y del derecho invocado demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal a la sociedad mercantil DISTRIUIDORA HARVARD CIM, C.A., para que convenga o sea condenada a lo siguiente: Primero: a entregar a su representada el inmueble objeto de la demanda, constituido por una oficina distinguida con el N° 01, ubicada en la planta N° 02 del Edificio Nefer, Calle Pantin, Municipio Chacao del Estado Miranda. Segundo: pagar por concepto de cláusula penal prevista en el contrato de arrendamiento, la cantidad de trescientos sesenta y seis mil quinientos veintisiete Bolívares (Bs. 366.527,00) , a razón de cinco días por cada día de atraso en la entrega del inmueble calculados desde la fecha en que expiró la prórroga legal, el 14 de Abril de 2.007 al 21 de Abril de 2.007, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega real y efectiva del inmueble. Tercero: dar por terminada la relación contractual arrendaticia. Cuarto: pagar las costas y costos que puedan originarse en la presente demanda, así como los honorarios profesionales de abogados calculados prudencialmente por el Tribunal.

Estimó la demanda en la cantidad de Trescientos Sesenta y Seis Mil Quinientos Veintisiete Bolívares (Bs. 366.527,00) .

En la oportunidad para la contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó que estando dentro del término legal para dar contestación a la demanda, procedía a oponer conjuntamente las cuestiones previas previstas en los ordinales 1° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem.

Que la estipulación contenida en la cláusula segunda referida a la duración del último contrato de arrendamiento no se verificó y como no existía una cláusula contractual de renovación automática y consecutiva, el contrato sufrió las consecuencias que se derivan de la tácita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.

Negó que su representada tuviera que entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas.

Negó que su representada estuviera obligada a pagar la cantidad de trescientos sesenta y seis mil quinientos veintisiete Bolívares (Bs. 366.527,00) , por concepto de cláusula penal.

Negó que su representada tuviera que dar por terminada la relación contractual arrendaticia que tiene por objeto el inmueble de autos.

Negó que su representada tuviera que pagar las costas y costos del proceso en virtud de la mala formulación en el planteamiento de la demanda.

Asimismo, rechazó la estimación de la demanda de conformidad con el primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por considerarla insuficiente en virtud a que la misma debió efectuarse conforme a lo establecido en el artículo 36 eiusdem.

A.l.a. formuladas por las partes, el Tribunal pasa previamente a resolver los siguientes planteamientos:

PUNTO PREVIO

1. - DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

   La parte demandada alegó que el libelo de demanda no reúne los requisitos establecidos en el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem , alegando que la parte actora señaló en el libelo de demanda que le fue comunicado a través de varias vías a la arrendataria la necesidad de que entregue el inmueble, que inclusive se practicó una notificación judicial a través del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en la que se le hace saber a la arrendataria la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento pode tal manera que una vez vencido se iniciaría la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que una vez vencido ese lapso debía entregarle el inmueble libre de bienes y de personas.

   Que la parte actora dice que consignó esa notificación judicial en anexo al libelo de demanda marcado con la letra “H”, pero que de una exhaustiva revisión a todos los documentos que acompañan al libelo se puede determinar que esa notificación no cursa en el expediente.

   Que es evidente que esa notificación no se podía acompañar al libelo porque es nula en su contenido y nulos en consecuencia los efectos jurídicos que de ella se pretenden derivar conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud a que ejecutado el quinto contrato de arrendamiento comprendido entre el 14 de Abril de 2.004 hasta el 14 de Abril de 2.005, la prórroga legal que aplicaba para ese supuesto de hecho era de dos (2) años conforme al literal “b” del artículo 38 eiusdem.

   Que la notificación judicial si se practicó, cuya copia simple acompañó la demandada a ese escrito, y que muy a su pesar es nula ya que la prórroga que le corresponde es de dos años y no de un año como se le indicó en esa notificación.

   Que el otro aspecto resaltante es que la presentación del escrito de solicitud de esa notificación es del 2 de Noviembre de 2.005, siendo que el contrato expiraba el 15 de Abril de 2.005, por lo que esa solicitud y la práctica de la misma no admite la retroactividad en consecuencia la extemporaneidad de la misma y el menoscabo o disminución de la prórroga legal concedida en dicha notificación la hacen nula con fundamento en la norma citada.

   Para resolver el Tribunal observa:

   De una simple lectura del artículo 340 del Código Adjetivo, se puede determinar que el Legislador Patrio puntualizó de una manera diáfana y enfática, en correcta aplicación de los principios legales que incluyó en el artículo 12 eiusdem, el deber que se le impone al actor de señalar de algún modo los hechos que cree causaron la infracción del derecho o título de los cuales considera legítimo solicitar por medio de la intervención de los Tribunales de justicia, la restitución de la situación jurídica infringida, a fin de individualizar de alguna manera los hechos denunciados, que por una vía u otra pudieran eventualmente ocasionar consecuencias jurídicas diferentes dependiendo de la norma legal con que se pretenda fundamentar la pretensión específica, y dependiendo igualmente de las conclusiones que se expongan. En efecto, cuando el Legislador dispone que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, se infiere que dichos alegatos, narraciones o exposiciones de las partes deben existir indefectiblemente para que el Juez decida con arreglo a lo solicitado por las partes, habida cuenta de la prohibición legal que existe de que éste base su fallo en hechos que el actor en este caso no ha invocado en la oportunidad procesal correspondiente. Ahora bien, pero dicha obligación de la parte actora no se agota con el deber que tiene de enunciar los hechos en que basa su pretensión, porque a fin de individualizar como se dijo antes, las consecuencias jurídicas que posiblemente se deriven de dicha pretensión, debe señalar la fundamentación de derecho de la misma, y las pertinentes conclusiones, siendo que dichos fundamentos de derecho pueden no ser exactamente los aplicables a la situación particularmente planteada en la demanda, ya que como bien es sabido el "Juez conoce el derecho", y es quien en definitiva aplicará la norma que más íntima relación guarde con cada caso en especial, por lo que queda limitada la razón de ser de dicho requisito legal en particular a coadyuvar al establecimiento de la consecuencia jurídica que en definitiva debe resultar en el caso concreto. Cabe destacar tal como ha sido mantenido por la casación venezolana que al actor le basta señalar y exponer sus alegatos de la forma que mejor le parezca, siempre y cuando sea claro y conciso en sus planteamientos, habida cuenta que es menester del Sentenciador el calificarlos y valorarlos jurídicamente mediante el examen y análisis que de tales alegatos y de las razones e instrumentos en que se sostenga y fundamente su demanda, se realice en la etapa procesal correspondiente. Pero así como los fundamentos de hecho y las normas de derecho aplicables a los mismos, las pertinentes conclusiones a que se refieren el mismo ordinal 5º del artículo 340 ibídem complementan al Juez de una manera más resumida y sintética la noción de la causa petendi que se hace contener en el libelo de la demanda, toda vez que con las mismas se fusionan idealmente esos hechos denunciados con aquellos supuestos de hecho que efectivamente pueden ser extraídos de las normas invocadas, todo lo cual hace que al Juez no se le dificulte la labor jurisdiccional que se le ha encomendado por mandato constitucional expreso, cual es el de administrar justicia.

   En el caso bajo estudio, esta Juzgadora, observa que las alegaciones formuladas por la parte demandada como fundamento de esta cuestión, no se subsumen a los supuestos previstos por el Legislador y que independientemente de la calificación que pueda dársele a los hechos narrados por la actora de lo cual deberá decidir en el momento en que se pronuncie definitivamente sobre el mérito de la presente causa, observa que efectivamente el actor identificó una serie de hechos, de los cuales se deduce de una forma clara y diáfana lo que pretende le sea declarado y condenado por el Tribunal, tal como lo establece el ordinal 5° del 340 eiusdem, por lo que al haberse satisfecho en el libelo la fundamentación fáctica de la pretensión deducida carece de asidero la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Así se declara.

   Por los razonamientos expuestos este Tribunal considera que la presente cuestión previa no debe prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.

2. - DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

   La parte demandada alega en la contestación de la demanda que con relación a la prórroga legal este beneficio favor del arrendatario se encuentra previsto en el artículo 38 de la ley especial y se activa cuando la arrendadora da aviso mediante notificación al arrendatario de la no prórroga. Que existen criterios no dominantes que han sido estudiados para analizar el tiempo de duración de la misma, entre los cuales se encuentra el criterio que sostiene que cuando existe un solo contrato con una duración a tiempo fijo e improrrogable, la notificación de no prórroga no constituye un elemento de primer orden para la interposición de la demanda. El otro criterio está relacionado al supuesto en que las partes hayan dado continuidad al contrato mediante contratos sucesivos como lo es el presente caso, en tal supuesto la notificación de no prórroga se convierte en una condición sine quanom para delimitar el campo de acción, quien no está facultado para establecer la duración de la misma ya que está determinado por la ley que es proporcional a la duración de la relación arrendaticia.

   Que en el presente caso el contrató pasó a ser a tiempo indeterminado; que la notificación de no renovación del contrato si se verificó pero sus efectos son nulos ya que la demandante trató de vulnerar los derechos de la arrendataria; que la cláusula segunda del contrato referida a su duración tampoco se verificó y que además la arrendataria continuó ocupando el inmueble luego de cumplida la fecha que indicó la arrendadora en la notificación, es decir, del 14 de Abril de 2.006; de tal manera que la acción de cumplimiento de contrato intentada en su contra no es procedente por su mala formulación.

   La parte actora contradijo estas alegaciones formuladas por la parte demandada, alegando que la relación arrendaticia que ha existido entre las partes es a tiempo determinado según lo convinieron en el contrato y las sucesivas prórrogas realizadas a término fijo y de manera auténtica, cuestión que fue reconocida por la parte demandada cuando indicó “…dada la continuidad de la relación contractual y las renovaciones celebradas cinco (5) en total eran la consecuencia de la ausencia de la cláusula contractual de renovación automática y consecutiva…”…omissis.

   Que el contrato nunca se indeterminó, que en los contratos celebrados entre las partes de manera auténtica siempre se estableció de manera específica la duración del contrato en sus continuas prórrogas, como se desprende del último contrato que celebraron el 3 de Junio de 2.004 en su cláusula segunda. Que la relación se inició con el contrato celebrado el 15 de Abril de 2.000, otorgándose de manera expresa y auténtica prórrogas de un año fijo que al finalizar cada una de ellas se renovaban de común acuerdo por un plazo fijo de un año y que al terminar cada una de ellas daban fin a la relación contractual teniendo vigencia a partir de esa fecha la prórroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que con una simple operación aritmética se puede determinar el tiempo de duración de la relación de arrendamiento que ha existido entre las partes, el cual es de cinco años contados a partir del 15 de Abril de 2.000 hasta el 15 de Abril de 2.005, por lo que en correcta aplicación del literal “c” de la norma citada es de dos años, tiempo que fue respetado por la parte actora ya que la demanda la presenté después de transcurrido dicho lapso. Que el contrato es a tiempo determinado sin prórroga automática, tal y como lo admitió la demandada, por lo que es aplicable el artículo 39 eiusdem, según esta norma al vencerse el plazo de la prórroga legal la cual se verifica de pleno derecho según lo expuso en el libelo de demanda sin necesidad de notificación alguna, a su vencimiento fue que solicitó la demandante la entrega del inmueble.

   Para resolver el Tribunal observa:

   A los fines de determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento el Tribunal pasa a a.l.c.q. la parte actora acompañó al libelo de demanda y observa que se trata de copias certificadas de documentos otorgados por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital el primero de fecha 12 de Abril de 2.000, bajo el N° 60, Tomo 23, el Segundo por ante esa misma Notaría con fecha 3 Mayo de 2.001, bajo el N° 18, Tomo 24, el Tercero el 2 de Mayo de 2.002, bajo el N° 87, Tomo 23, el Cuarto el 23 de Abril de 2.003, bajo el N° 04, Tomo 23, y el Quinto otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital el 3 de Junio de 2.004, bajo el N° 25, Tomo 88 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; de tal manera que los mismos constituyen copias certificadas de documentos públicos de los indicados en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, que pueden ser traídas al proceso de acuerdo con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachadas ni impugnadas en la oportunidad procesal por la parte contra quien fueron opuestas, deben tenerse como fidedignas adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.384 eiusdem. Así se declara.

   De los instrumentos subexamine ha quedado plenamente demostrada la relación de arrendamiento que existe entre las partes de este proceso, dicha relación data como cierta desde el 12 de Abril de 2.000, sobre el inmueble constituido por una oficina distinguida con el N° 01, ubicada en la planta N° dos (2) del Edificio Nefer, Calle Pantin, Municipio Chacao del Estado Miranda; hecho éste no controvertido en este proceso ya que lo alegó la parte actora en el libelo y la parte demandada lo admitió expresamente en la contestación de la demanda. Así se decide.

   Analizado el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 3 de Junio de 2.004, el Tribunal observa que en su cláusula segunda las partes convinieron la vigencia del mismo al establecer lo siguiente: …“ El plazo de duración del presente contrato es de un (1) año fijo contado a partir del 14 de abril del 2004, con opción a prórrogas por períodos iguales de común acuerdo entre las partes, suscrito con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del período del contrato en curso”… De la interpretación de esta cláusula contractual se puede concluir que las partes al contratar tuvieron la voluntad de que el contrato fuese un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con una duración de un (1) año con posibles prórrogas de igual duración; empero, sometiendo la verificación de esas posibles prórrogas por períodos iguales al cumplimiento de una condición, y esa condición consiste en que cada prórroga debe ser acordada con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del mismo por ambas partes, vale decir que para que se renovara el contrato o cada una de sus prórrogas se requería un acuerdo escrito por ambas partes con noventa días de anticipación a su expiración. Así se declara.

   El artículo 1.205 del Código Civil dispone que toda condición debe cumplirse de la manera como las partes han querido o entendido verosímilmente que lo fuese; en el presente caso, ninguna de las partes demostró querer continuar con esa relación arrendaticia ya que no trajeron a este proceso prueba alguna para demostrar el cumplimiento de esta condición, vale decir, que no demostraron que hayan acordado la prórroga de este último contrato que celebraron las partes en Junio de 2.004, por lo que se puede determinar entonces que al no realizar un nuevo contrato, la intención de los contratantes fue de darlo por concluido en fecha 14 de Abril de 2.005 sin necesidad de desahucio de acuerdo con las previsiones del artículo 1.599 del Código Civil y 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, comenzando entonces a correr ipso iure su prórroga legal de dos (2) años por imperio del artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevista en el literal “c” del artículo 38 eiusdem; expirada como fue esa prórroga legal el 15 de Abril de 2.007. Así se decide.

   Por otra parte, la demandada de manera contradictoria alegó la nulidad de la notificación judicial de no renovación del contrato que realizó la demandante, y al mismo tiempo la hace valer para demostrar que supuestamente se había verificado la reconducción del contrato, ya que en esa notificación se le hizo saber erróneamente a la demandada que le correspondía un año de prórroga legal y que una vez cumplido ese lapso, el 14 de Abril de 2.006, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y la arrendadora continuó recibiendo el pago del canon convenido, lo cual fue contradicho por la demandante ya que aún cuando es cierto que se le hizo saber que la prórroga legal era de un año, no es menos cierto que esperó que transcurriera sobradamente dos años y la demanda la introdujo el 14 de Junio de 2.007 después de su vencimiento, vale decir, después del 14 de Abril de 2.007.

   Para resolver el Tribunal observa:

   En cuanto a la notificación judicial producida por ambas partes, practicada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 23 de Marzo de 2.006 debe acotarse que la única forma de quitarle eficacia jurídica a los documentos públicos es a través de la tacha o la simulación; precisamente la notificación judicial constituye un documento que de acuerdo con el criterio del Dr. J.E.C., en su obra “Revista de Derecho Probatorio”, se asimila a los documentos públicos por reunir los requisitos de los documentos públicos a que se refiere el artículo 1.357 del Código Civil; de tal manera, que al no haber sido tachada de falsa ni alegada ni probada su simulación, la notificación judicial, que acompaña al escrito de contestación de la demanda y el de promoción de pruebas de la parte actora, adquirió el valor de plena prueba que le otorgan los artículos 1.359 y 1.360 eiusdem. Así se declara.

   De la mencionada notificación judicial ha quedado plenamente demostrado que en fecha 23 de Marzo de 2.006, se notificó judicialmente al arrendatario de la no renovación del contrato de arrendamiento; no obstante, esta notificación no era necesaria ya que así lo dispone el artículo 1.599 del Código Civil y el 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que la prórroga se inicia de inmediato a la expiración del término convenido, como antes ya se indicó; de tal manera que esta notificación se hizo cuando se encontraba en curso la prórroga legal que independientemente de que en la notificación se haya señalado que es de un año, lo cierto es que por imperio de los artículos 7 y , 38 literal “c” eiusdem dicha prórroga legal de dos (2) años contados a partir del 14 de Abril de 2.005, fecha de culminación del contrato de arrendamiento, expirando la misma el 14 de Abril de 2.007, tiempo que transcurrió sin que la demandante hubiese ejercido la acción de cumplimiento, vale decir, que la demandante cumplió con la obligación de dejar a la arrendataria que disfrutara del derecho a esa prórroga legal, ya que la demanda la interpuso tal y como ya se indicó ut supra, el 14 de Junio de 2.007. Así se decide.

   En cuanto a los argumentos que hizo la parte demandada relacionados con que existen criterios no dominantes que han sido estudiados para analizar el tiempo de duración de la prórroga, entre los cuales se encuentra el criterio que sostiene que cuando existe un solo contrato con una duración a tiempo fijo e improrrogable, la notificación de no prórroga no constituye un elemento de primer orden para la interposición de la demanda. El otro criterio está relacionado al supuesto en que las partes hayan dado continuidad al contrato mediante contratos sucesivos como lo es el presente caso, en tal supuesto la notificación de no prórroga se convierte en una condición sine qua nom para delimitar el campo de acción, quien no está facultado para establecer la duración de la misma ya que está determinado por la ley que es proporcional a la duración de la relación arrendaticia; el Tribunal observa que tales afirmaciones no tienen fundamentación jurídica alguna, ya que las normas aplicables a este caso son claras y precisas, sin lugar a dudas ni a ningún tipo de interpretación, esas disposiciones son las que se encuentran contenidas en los artículos 1.599 del Código Civil y 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; distinto es el caso cuando en el contrato de arrendamiento las partes convienen las prórrogas automáticas y sucesivas sin necesidad de convenio previo al respecto, en tal supuesto si se requiere una notificación tempestiva para que no se inicie ninguna o alguna de las prórrogas convencionales, lo cual no es el caso subiudice. Así se decide.

   En este orden de ideas, se hace necesario destacar que la arrendataria no continuó de manera pacífica ni se le dejó en posesión del inmueble arrendado a después del vencimiento de la prórroga legal lo cual se verificó el 14 de Abril de 2.007, ya que el 14 de Junio de 2.007 fue cuando la arrendadora presentó la presente demanda, es decir, después de dos meses del cumplimiento de la prórroga legal, demostrando la arrendadora que su actitud es de no querer continuar con la relación arrendaticia por lo que en este caso no se operó en forma alguna la tácita reconducción del contrato, ya que no se cumplen los supuestos consagrados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, en consecuencia, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es la causa petendi de la demanda es un contrato a término fijo, es decir a tiempo determinado. Así se decide.

3. - DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA EN QUE FUE ESTIMADO EL VALOR DE LA DEMANDA

   La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda procedió a rechazar la estimación del valor de la demanda, indicando que el valor estimado por la parte actora es insuficiente ya que debió hacerlo en conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

   A los fines de resolver este Tribunal observa que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

   Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandado la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la Sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

   .

   Como se desprende de la simple lectura del artículo 38 de nuestro Código Adjetivo, el actor tiene las más amplias facultades de estimar la demanda cuando el valor de la cosa litigada no conste pero sea apreciable en dinero, sobre lo cual es menester acotar, que dicha facultad se transforma en una carga procesal, cuando se analizan los motivos y elementos que inspiraron al Legislador en todo cuanto se vincule a la regulación de la competencia por la cuantía, al régimen de las costas procesales, al acceso al recurso de casación y a los honorarios profesionales, entre otros casos.

   La importancia de la estimación de la cuantía se pone de manifiesto aún en términos más claros y precisos, en la facultad que se le concede al Juez de examinar su propia competencia por el valor, incluso de oficio (artículo 60 eiusdem), en el caso en que detecte que ante su autoridad se pretende ejercer una acción que por su cuantía le compete conocer a otro Juez de mayor o menor jerarquía. Otro elemento que hace concluir la importancia de la estimación del valor de la demanda, es el relativo al principio de improrrogabilidad de la competencia por la cuantía por virtud de convenios de las partes en primera instancia. Por ello, se debe decidir la impugnación de la estimación del valor de la demanda como punto previo antes de resolver el fondo de la causa, para que si fuere el caso que en la decisión definitiva se detectare que efectivamente la estimación había sido erróneamente calculada y la estimación final indicara que el Juez competente es otro de diferente jerarquía, se envían los autos al Juez competente a los fines de la solución final de la controversia.

   En este orden de ideas debe señalarse, que esta cuestión incidental que debe ser resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, no está exenta de aplicación de todas cuantas normas positivas y principios doctrinales y jurisprudenciales se hayan establecido a los efectos de regir las conductas que deben desplegar las partes en juicio; una de las cuales, es la relativa a la carga que tienen las partes de probar cada una de las afirmaciones de hecho que realicen como fundamento de sus pretensiones, carga ésta que prevalece incluso con la controversia que se plantea con respecto al rechazo o impugnación que la demandada ejerza en contra de la estimación realizada libremente por su contraparte.

   Al respecto el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, expediente Nº 99-417, se dejó asentado lo siguiente:

   “Esta Sala en fallo de fecha 5 de Agosto de 1997 (caso Zadur E.B.A. contra I.G.R.), procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó: “Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así: c) si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente. En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación. En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación. Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada”. Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor”.

   Este Tribunal comparte la jurisprudencia parcialmente transcripta Jurisprudencia y la hace suya para aplicarla al caso subexamine en aras de la integridad de la legislación, de la seguridad jurídica y de la uniformidad de criterios judiciales según lo prevé el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

   Aplicando este criterio jurisprudencia al caso concreto se observa, luego de analizado el escrito de contestación a la demanda, que la parte demandada expresó:

   (...) Rechazo la estimación de la demanda efectuada por la representación judicial de la parte actora en la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES (Bs. 366.527,00) por considerarla insuficiente, ya que la valoración de la misma debió efectuarse de conformidad con el artículo 36 ejusdem que refiere la materia arrendaticia como es el caso de autos...

   Ahora bien el artículo 36 aludido por la demandada como fundamento de su impugnación, prevé dos supuestos para el cálculo del valor de la demandada, uno para el caso de los contratos a tiempo determinado y, el otro para los contratos a tiempo indeterminado; en consecuencia, al no especificar a que supuesto se refiere la fundamento de su impugnación, debe tenerse como no fundamentada ya que de acuerdo con el principio dispositivo, el Juez solo puede decidir lo alegado y sobre todo lo alegado y probado en autos, sin suplir alegaciones ni defensas no opuestas ni sacar elementos de convicción que no existen en el expediente, lo que trae como consecuencia, que sea desechada la referida impugnación. Así se decide.

   Resuelto como ha sido el punto previo, y a.c.f.l. alegaciones formuladas por las partes; seguidamente este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas al proceso por las partes, en conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

   PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE

1. - Poder otorgado por el ciudadano F.A.L.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.569.250, actuando en su carácter de Director de la sociedad mercantil INVERSIONES PAINE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 8 de Julio de 1.988, bajo el N° 10, Tomo 11-A-Pro, a los ciudadanos A.A.A.G., M.I.V.C., C.Z. y J.L.L.C., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 69.977, 67.113, 91.505 y 82.893, respectivamente. Dicho instrumento constituye un documento público en conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al no haber sido impugnado ni tachado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto, adquirió el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrada la representación que de la parte demandante se atribuyen los Abogados A.A.A.G., M.I.V.C., C.Z. y J.L.L.C.; hecho éste que no es controvertido en este proceso. Así se decide.

2. - Copia certificada de documento de propiedad registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 6 de Julio de 1.998, bajo el N° 11, Tomo 1, Protocolo Primero; dicho instrumento constituye reproducción certificada de un documento público de los indicados en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, que puede ser traída al proceso de acuerdo con las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido tachada ni impugnada en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesta, debe tenerse como fidedigna según lo prevé el artículo 429 eiusdem, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que le otorga el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

   Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que la demandante sociedad mercantil Inversiones Paine, C.A., es la propietaria del inmueble arrendado a través de contrato cuyo cumplimiento es la causa petendi de la demanda; hecho éste que no es controvertido en este proceso. Así se decide.

3. - Contratos de arrendamiento:

   3.1.- Otorgado el 12 de Abril de 2.000 por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 60, Tomo 23, celebrado entre la sociedad mercantil Administradora L&M Internacional, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 2 de Noviembre de 1.979, bajo el N° 25, Tomo 178-A-Sgdo., representada por el ciudadano J.M.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.753.822, como Arrendadora y Harvard CIM, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Municipio Libertador del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Agosto de 1.994, bajo el Nº 27, Tomo 13-A-Cuarto, representada por la ciudadana C.P.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.440.818, como Arrendataria; sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el N° 01, ubicado en la planta N° 2, del Edificio Nefer, Calle Pantin, Municipio Chacao del Estado Miranda.

   3.2.- Otorgado el 3 de Mayo de 2.001 por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 18, Tomo 24, celebrado entre la sociedad mercantil Administradora L&M Internacional, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 2 de Noviembre de 1.979, bajo el N° 25, Tomo 178-A-Sgdo., representada por el ciudadano J.M.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.753.822, como Arrendadora y Harvard CIM, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Municipio Libertador del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Agosto de 1.994, bajo el Nº 27, Tomo 13-A-Cuarto, representada por la ciudadana C.P.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.440.818, como Arrendataria; sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el N° 01, ubicado en la planta N° 2, del Edificio Nefer, Calle Pantin, Municipio Chacao del Estado Miranda.

   3.3.- Otorgado el 2 de Mayo de 2.002 por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 87, Tomo 23, celebrado entre la sociedad mercantil Administradora L&M Internacional, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 2 de Noviembre de 1.979, bajo el N° 25, Tomo 178-A-Sgdo., representada por el ciudadano J.M.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.753.822, como Arrendadora y Harvard CIM, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Municipio Libertador del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Agosto de 1.994, bajo el Nº 27, Tomo 13-A-Cuarto, representada por la ciudadana C.P.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.440.818, como Arrendataria; sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el N° 01, ubicado en la planta N° 2, del Edificio Nefer, Calle Pantin, Municipio Chacao del Estado Miranda.

   3.4.- Otorgado el 23 de Abril de 2.003 por ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 4, Tomo 23, celebrado entre la sociedad mercantil Administradora L&M Internacional, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 2 de Noviembre de 1.979, bajo el N° 25, Tomo 178-A-Sgdo., representada por el ciudadano J.M.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.753.822, como Arrendadora y Harvard CIM, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Municipio Libertador del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Agosto de 1.994, bajo el Nº 27, Tomo 13-A-Cuarto, representada por la ciudadana C.P.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.440.818, como Arrendataria; sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el N° 01, ubicado en la planta N° 2, del Edificio Nefer, Calle Pantin, Municipio Chacao del Estado Miranda.

   3.5.- Otorgado el 3 de Junio de 2.004 por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 25, Tomo 88, celebrado entre la sociedad mercantil Inversiones Paine, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 8 de Julio de 1.988, bajo el N° 10, Tomo 11-A-Pro, representada por el ciudadano F.C.C., americano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-61.100, como Arrendadora y Distribuidora Harvard CIM, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción del Municipio Libertador del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de Agosto de 1.994, bajo el Nº 27, Tomo 13-A-Cuarto, representada por la ciudadana C.P.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.440.818, como Arrendataria; sobre un inmueble constituido por una oficina distinguida con el 01, ubicado en la planta N° 2, del Edificio Nefer, Calle Pantin, Municipio Chacao del Estado Miranda.

   Estos contratos también los hizo valer la parte demandada y ya fueron valorados y apreciados en el 2° planteamiento del Punto Previo de esta decisión, relativo a la naturaleza del contrato. Así se establece.

4. - Notificación judicial, practicada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 23 de Marzo de 2.006, anteriormente valorada en el Punto Previo referente a la naturaleza del contrato. Así se establece.

   PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. - Original de recibos de pago, los cuales están librados a nombre de Distribuidora Harvard CIM, C.A., por la cantidad de Setecientos Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 754.000,00) cada uno, correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.006, de fechas 8 de Mayo de 2.006, 16 de Mayo de 2.006, 30 de Mayo de 2.006 y 24 de Agosto de 2.006 respectivamente; del 15 de Julio de 2.006 al 15 de Agosto del 2.006, y del 15 de Agosto de 2.006 al 15 de Septiembre de 2.006, estos dos últimos de fecha 24 de Agosto de 2.006; los mencionados recibos fueron aportados por la demandada a los fines de demostrar que se había verificado la reconducción tácita del contrato ya que después de un año del vencimiento del contrato, continuó ocupando el inmueble arrendado y la arrendadora continuó recibiéndole el pago del canon; alegación ésta que fue desechada en el cuerpo de esta decisión cuando en el 2° planteamiento del Punto Previo se decidió que la naturaleza del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demandan la actora, es a tiempo determinado. Así se declara; mientras que la parte actora los hizo valer a su favor a los fines de demostrar que la demandada estaba en conocimiento de que se encontraba transcurriendo la prórroga legal, y que en los recibos de Julio-Agosto; y Agosto-Septiembre ambos de 2.006 se indica que corresponden a la prórroga legal; los mencionados recibos son documentos privados que no fueron impugnados ni desconocidos en la oportunidad procesal por la parte contra quien fueron opuestos, por lo que se tienen como reconocidos de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, adquiriendo en consecuencia el valor de plena prueba que les otorga el artículo 1.363 eiusdem. Así se declara.

   De los instrumentos subexamine este Tribunal que ha quedado plenamente demostrado que la parte demandada estaba en conocimiento que para las fechas en que pagó esas pensiones de arrendamientos se encontraba disfrutando del derecho a la prórroga legal del contrato, aún cuando de pleno derecho estaba en conocimiento de ello, por imperio de lo convenido en la segunda cláusula del contrato de arrendamiento en cuestión y los artículos 1.599 del Código Civil y 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

2. - Prueba de Informes, contenida en el particular segundo del escrito de pruebas de la demandada, la cual no fue evacuada por falta de impulso del promovente. Así se declara.

3. - Copias al carbón de planillas de depósitos bancarios realizados en el Banco Industrial de Venezuela, en la Cuenta N° 0003-0012-87-0001037592, perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, identificados con los N° 930994, 930992, 884678, 930993, 884679, 884680, 868628, 1051812, 1051810 y 1051809, de fechas 18 de Octubre de 2.006, 23 de Octubre de 2.006, 21 de Noviembre de 2.006, 18 de Diciembre de 2.006, 18 de Enero de 2.007, 22 de Febrero de 2.007, 22 de Marzo de 2.007, 25 de Abril de 2.007, 22 de Junio de 2.007 y 11 de Julio de 2.007, respectivamente; cada uno por la cantidad de Setecientos Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs.754.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento, los mencionados recibos fueron producidos por la demandada a los fines de demostrar “el cabal cumplimiento en el pago de la renta”; los mencionados recibos son documentos privados que se asimilan a las tarjas los cuales no fueron impugnados en la oportunidad procesal por la parte contra quien fueron opuestos, por lo que se tienen como auténticos por haber sido librados por la empresa a quien corresponde el suministro de tal servicio y por contener los símbolos de esa empresa, tal y como lo señala el Doctor J.E.C.R. en su texto “Revista de Derecho Probatorio” Nº 9, p.343 y ss.; sin embargo, este Tribunal los considera impertinentes toda vez que no guardan relación con el thema decidendum, por cuanto la causa petendi de la demanda es el cumplimiento de contrato por vencimiento de prórroga legal en conformidad con lo establecido en el artículo 38 ordinal “c” del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de tal manera entonces, que el pago de los cánones de arrendamiento antes descritos no forman parte de esta controversia por lo tanto, los hechos que pretende demostrar la parte demandada con estas pruebas, resultan a todas luces impertinentes, en consecuencia, este Tribunal los desecha y no entra a valorarlos con fundamento en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

4. - Pruebas de Exhibición, contenida en el particular quinto del escrito de pruebas de la demandada, la cual no fue evacuada por falta de impulso del promovente. Así se declara.

   Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes, así como las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal pasa a decidir el mérito de la controversia y con tal propósito observa que, la parte actora demostró con el contrato de arrendamiento, la existencia de la obligación adquirida por la parte demandada de entregar el inmueble a la expiración del término convenido más la prórroga legal, según lo establecen las reglas de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   En tal sentido, el artículo 1.159 de nuestro Libro Sustantivo, además de que consagra el principio de la “Autonomía de la Voluntad de las Partes en Materia contractual”, establece la fuerza obligatoria de los contratos entre las partes que lo suscriben, entendiéndose que los mismos no es que sean equiparables con la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas que han sido pactadas, en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de actividad contractual fijada por el artículo 1.160 eiusdem.

   Es oportuno acotar que: “El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes” (HENRY DE PAGE, “TRAITE ELEMENTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE”, Tomo II, No. 467, pág. 434).

   Ahora bien, la parte demandada no demostró en modo alguno la extinción de la obligación ni ningún hecho que lo yaya liberado de la misma, de acuerdo con las reglas indicadas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Así se decide.

   Por los razonamientos explanados y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243, 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil; este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.

   Por los razonamientos explanados y cumplidos como se encuentran los extremos contenidos en los artículos 12, 15, 243 y 509 del Código del Procedimiento Civil por esta Juzgadora, el Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así debe ser declarada. Así se decide.

   III

   Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Mercantil, administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, opuesta por la parte demandada.

SEGUNDO

SIN LUGAR LA RECONDUCCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO opuesta por la parte demandada.

TERCERO

SIN LUGAR LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA, propuesta por la parte demandada.

CUARTO

CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL intentó INVERSIONES PAINE, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 8 de Julio de 1.988, bajo el N° 10, Tomo 11-A-Pro.; representada en este proceso a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos A.A.A.G., M.I.V.C., C.Z., J.L.L.C. y L.E.E.A., Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 69.977, 67.113, 91.505, 82.893 y 91.955, respectivamente; contra DISTRIBUIDORA HARVARD CIM, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de Agosto de 1.994, bajo el N° 27, Tomo 13-A-Cuarto.; representada a través de sus apoderados judiciales L.J.V., D.E.R.C., M.D.L.A.P.N. y FLORBELA A.E., Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 27.385, 63.447, 119.895 y 121.807, respectivamente.

QUINTO

Expirado el término del contrato de arrendamiento otorgado el 3 de Junio de 2.004 por ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 25, Tomo 88, y su prórroga legal que transcurrió desde el 14 de Abril de 2005 hasta el 14 de Abril de 2.007.

En consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente:

i) entregar a la parte demandante el inmueble arrendado, constituido por una oficina distinguida con el N° 01, ubicado en la planta N° 2, del Edificio Nefer situado en la Calle Pantin, Municipio Chacao del Estado Miranda,

ii) pagar a la parte demandante por concepto de cláusula penal convenida en la cláusula décima del contrato, la cantidad de trescientos sesenta y seis mil quinientos veintisiete Bolívares (Bs. 366.527,00) , a razón de cinco días por cada día de atraso en la entrega del inmueble calculados desde la fecha en que expiró la prórroga legal, el 14 de Abril de 2.007 al 21 de Abril de 2.007, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega real y efectiva del inmueble; cuyo monto será calculado a través de una experticia complementaria de este fallo que se ordena realizar de acuerdo con las previsiones del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, teniendo como base de dicho cálculo lo convenido por las partes en la mencionada cláusula décima del contrato, a partir del 22 de Abril de 2.007 hasta la fecha en que se decrete la ejecución de esta decisión.

En conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.

Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas llevados por este Juzgado en conformidad con los artículos 251, 247 y 248 eiusdem.

Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los diez (10) días del mes de Diciembre del año dos mil nueve (2.009). Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.