Decisión de Juzgado Primero del Municipio Páez de Portuguesa, de 16 de Julio de 2010

Fecha de Resolución16 de Julio de 2010
EmisorJuzgado Primero del Municipio Páez
PonenteJulia Yanexi Quero Moyetones
ProcedimientoResolucion De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

200° y 151°

EXPEDIENTE: Nº 5176- 2.009.

DEMANDANTE:

Sociedad de Comercio INVERSIONES RHODA C.A.), domiciliada en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 16 de abril de 2003, bajo el nro. 60, tomo 11-A, con modificación efectuada ante el mismo registro en fecha 18 de diciembre de 2008, bajo el nro. 46, tomo 100-A, representada en este acto por el ciudadano G.R.E., venezolano, soltero, titular de la Cédula de Identidad nro. 7.959.007, domiciliado en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, en su condición de Presidente de la Sociedad de Comercio antes identificada.

APODERADOS JUDICIALES

DE LA PARTE ACTORA: Abog.M.B., DAYANA TORRES Y J.C.C., inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 121.955, 134.648 y 61.315

DEMANDADO: ZI NIANUG MO, titular de la cédula de identidad Nº 17.116.441

APODEREADO JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. M.A.S. Y J.S.P., titulares de las cédulas de identidades Nros. 14.676.627 y 9.252.570, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 117.646 y 101.954, respectivamente ambos de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA.-

Mediante libelo de demanda presentado por ante este Tribunal por el ciudadano G.R.E., venezolano, soltero, titular de la Cédula de Identidad nro. 7.959.007, domiciliado en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, en su condición de Presidente de la Sociedad de Comercio Sociedad de Comercio INVERSIONES RHODA C. A.), domiciliada en la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 16 de abril de 2003, bajo el nro. 60, tomo 11-A, con modificación efectuada ante el mismo registro en fecha 18 de diciembre de 2008, bajo el nro. 46, tomo 100-A, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO al ciudadano ZI NIANG MO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.116.441, y de este domicilio. A tal efecto en su libelo señala: “… INVERSIONES RHODA, C .A, identificada antes, mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público de fecha 31 de marzo de 2009, inscrito bajo el numero: 2.009.430, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el número: 407.16.6.1.715 y correspondiente al libro de folio Real del año 2009 adquirió mediante compra global, dos (2) lotes de terrenos propio, que unidos forman uno solo cuerpo, con un área general de …(1004,03 Mts 2)y el edificio que sobre ellos se encuentra constituido, ubicado en la avenida 33 entre calles 30 y 31, Acarigua estado Portuguesa, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el citado documento y damos aquí por reproducidas. En dicho edificio existen construidos varios locales comerciales, los cuales al momento de la compra global por parte de mi representada estaban alquilados, tal como se hizo constar el documento de propiedad que anexamos… consta de instrumento privado, que la sociedad Mercantil INMOBILIARIA ANITA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro de Comercio que era llevado, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito y Estabilidad Laboral del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el día 5 de mayo de 1987, bajo el nro. 98, folios 205 vto. al 210 representada por su Director, ciudadano: R.R.M., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad nro. V- 7.540.828, celebro un contrato de arrendamiento(intuito personae) con el ciudadano: ZI NIANG MO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.116.441, y de este domicilio, en el cual, el Arrendador da en arrendamiento un local signado con el número 04, ubicado en el Centro Comercial la Morocota, ubicado en la avenida 33 con calle 31, de la ciudad de Acarigua Estado Portuguesa… la duración del presente contrato de arrendamiento fue establecida por el periodo de doce (12) años, contados a partir del primero de enero de 2000 hasta el 31 de diciembre de 2012… del citado contrato … el dueño primario del inmueble descrito y por ende del local arrendado fue la empresa, inmobiliaria anita, c. a., quien era representada por el ingeniero R.R.M., ya identificado. Posteriormente el citado local se hizo propiedad del Banco Sofitasa Banco Universal c. a, mediante acto de remate debidamente Protocolizado en fecha 17 de Diciembre de 2004, bajo el número 20, folios 1 al 8, Protocolo Primero, Tomo: 10, Cuarto Trimestre, Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa, el cual será agregado en el lapso probatorio de conformidad con lo que establece el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil… la cláusula sexta del contrato de arrendamiento en cuestión establece que el arrendatario, se obliga a no hacer alteraciones, ni modificaciones en el inmueble, objeto de este contrato, sin permiso escrito y previo del arrendador.. esta cláusula contractual fue violada incumplida por parte del arrendatario, por cuanto en fecha 09 de junio de 2009, siendo las 2:30 de la tarde, se practico una inspección judicial en la sede del Edificio … ubicado en la calle 30 y 31 con avenidas 33, Acarigua Estado Portuguesa, a través del Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa … el cual se dejo constancia entre otras cosas que el citado local está ocupado por el demandado, que presenta un baño en mal estado, sin detectores de sistema contra incendios, no se observa extintores operativos. Dejándose constancia que el local presenta modificaciones y se encuentra en mal estado de conservación, la citada inspección judicial se consigna…el Arrendatario le ocasiono daños graves en la estructura del inmueble, ya que rompió parte de la placa que según expertos es de imposible reparación, por lo que incumplió con la citada cláusula contractual, sin tomar en cuenta las disposiciones del Código Civil, que lo obliga a cuidar de la cosa arrendada como un buen padre de familia…he decidido demandar como en efecto demando en este acto en nombre de mi representada, al ciudadano ZI NIANG MO, identificado up supra, para que convenga en dar por resuelto el citado contrato de arrendamiento o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal a su muy digno cargo en lo siguiente: A.) En declarar resuelto el presente Contrato de Arrendamiento, dado el incumplimiento del Arrendatario, entregando el citado local libre de personas y cosas. B.) En pagar las costas y costos de este juicio, calculados prudencialmente por este Tribunal de conformidad con la ley. C.) Estimo esta acción en la cantidad de… (Bs. 6.000,00), lo cual estimo en unidades tributarias, es el siguiente: 109.09, Unidades Tributarias….”. Acompaño a los recaudos que avalan su pretensión. (F-01 al F-107)

Admitida la demanda por este Tribunal en fecha 24 de Noviembre de 2009, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. Así mismo se negaron las medidas solicitadas. (F- 108 y F- 109)

Consta al folio 113 del presente expediente, poder Apud Acta suscrito por el ciudadano G.R.E. en nombre de su representada INVERSIONES RHODA, C. A, a los abogados M.G.M., D.C.T.S. y J.C.C.. (Folio 113).

Consta a los folios 111 al folio 119, diligencia donde el Alguacil Titular, ciudadano H.J.V., consignó en ocho (08) folios útiles, recibo de citación y compulsa que le fue entregado para citar al ciudadano ZI NIANG MO, el cual le fue imposible practicar por cuanto no se encontró para lo solicito.

En fecha 08 de febrero del año 2010, compareció el Co- Apoderado Judicial de la parte actora abogado J.C.C., donde solicita se acuerde la citación del demandado por carteles. ( F-120)

Consta a los folios 121 donde el Tribunal dicto auto acordando la Citación de la parte demandada mediante carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 02 de Marzo del año 2010, consta que la secretaria titular da cuanta al Tribunal que fijo el Cartel de Citación, en la morada del demandado, todo de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, expuso que compareció el abogado J.C.C., en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, donde consigna dos ejemplares de publicación de los Carteles de Citación. (F-127)

Consta en fecha 05 de Abril del año 2010, el tribunal dicto auto donde acuerda designar como Defensor Judicial al profesional del derecho Rodol Quijano a quien se ordena notificar a dar su aceptación o excusa y en el primero de los casos su juramento de Ley, se libro boleta. (F- 128)

Consta al folio 131 del presente expediente, la parte demandada compareció ciudadano ZI NIANG MO, asistido por los abogados M.A.S. Y J.S.P., para que den contestación y me asistan en la presente demanda.

Consta al folio 132 del presente expediente auto donde se ordena formar una segunda pieza.

Siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, comparecieron la parte demandada ciudadano ZI NIANG MO, asistido por los abogados M.A.S. Y J.S.P., presentando su escrito de contestación de demanda donde: “… Niegan, rechazan y contradice lo expresado por el ciudadano G.R.E., toda vez que hace diez años celebré el contrato privado de arrendamiento con el ciudadano R.R.M., recibí el inmueble objeto de la presente demanda en las condiciones en que se encuentra, tal como puede observarse en la cláusula Cuarta de dicho contrato, la cual textualmente establece: “EL ARRENDATARIO manifiesta expresamente que recibe conforme el inmueble en el estado en que se encuentra, así como sus accesorios”… cuando se celebro dicho contrato el inmueble referido se encontraba en esas condiciones las cuales fueron aceptadas por mi, sin objeción alguna, por cuanto entre ambos, es decir el ciudadano R.R.M. y mi persona eran conocidas las condiciones en que se encontraba dicho local, razón por la cual …en el mencionado contrato no se estableció las condiciones en que se encontraba el local referido….en dicho local se presenta un baño en mal estado, sin detectores de sistema contra incendios y no se observaron extintores operativos, lo NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, toda vez que para el momento de la Inspección el baño ubicado en la planta baja se encontraba sin limpieza, pero no en mal estado, hasta el punto que habían objetos de uso personal, tal como se evidencia en fotocopia del diseño fotográfico que anexo…, con respecto a que en los baños no se encontraron los detectores de sistema contra incendios y no se observaron extintores operativos, lo NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, por cuanto aun cuando no se hayan percatado de los mismos, éstos se encontraban en el local, ya que por normas de seguridad éste debe estar ubicado en un sitio de inmediato uso y no en una sala de baño…En cuanto a las modificaciones observadas en la inspección judicial y a la cual manifesté que efectivamente se habían realizado las mismas, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO haber incumplido la cláusula sexta de dicho contrato, toda vez que dichas modificaciones fueron realizadas por el ciudadano R.R.M., quien para ese entonces, estaba realizando reparaciones en dicho local, para darlo en arrendamiento… acepto o aceptamos realizar el contrato de arrendamiento, en las condiciones en que se encontraba dicho local…NIEGO RECHAZO Y CONTRADIGO, lo alegado por el ciudadano G.R.E., toda vez que desde el momento en que celebre el Contrato de Arrendamiento con el ciudadano R.R.M. nunca deje de cumplir mi obligación al pago de cánones de arrendamiento, los cuales efectuaba de forma personal al ciudadano antes mencionado, tal como consta en los tres (3) últimos recibos de pago, … los argumentos esgrimidos por parte del ciudadano G.R.E., en su condición de Presidente de la Sociedad de Comercio INVERSIONES RHODA C.A., para intentar demanda en mi contra, por incumplimiento de las cláusulas contractuales, son a todas luces temerarios, falso e impregnados de mala fe, ya que en el mes de junio del año 2009, recibí comunicación por parte de la Apoderada Judicial de INVERSIONES RHODA C.,A….en el cual me notificaba que a partir del recibo de la misma, comenzaba a transcurrir treinta (30) días continuos, para proceder amistosamente a desalojar el local o los locales que tengo ocupados, para realizarles reparaciones y remodelaciones mayores, comunicación esta que le resta credibilidad a lo expresado por el demandante-…el demandante pretende vulnerar mi derecho, tanto de terminar mi relación contractual celebrada con el ciudadano R.R.M., cuya duración es por el lapso de DOCE (12) AÑOS , como la de no gozar de la Prorroga Legal que me corresponde, una vez vencido el Contrato de Arrendamiento y que por encontrarse como nuevo dueño y propietario del Centro Comercial ….Finalmente solicitamos… que sea admitida el presente escrito de contestación de demanda…”. Acompaño anexos (Folios 02 al 158 de la 2da Pieza)

En fecha 16 de Abril del 2010, compareció el Co- Apoderado Judicial de la parte actora, presentando escrito donde impugna los instrumentos privados promovidos por la accionada en su escrito de contestación, los cuales identifico como el anexo “C”, recibos de pago, impugno las copias simples que acompaño el accionado en su escrito de contestación a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que los instrumentos privados deben producirse en juicio en original. Así mismo impugno los instrumentos que fueron acompañados por el accionado en la contestación al fondo de la demanda, marcados como anexo: 1, anexo 2, anexo 3, anexo 4, anexo 5, anexo 6, anexo 7, impugno el instrumento que cursa a los folios 131 del presente expediente, impugno el anexo F que acompaña al escrito de contestación. (Folios 159 y 160 de la 2da Pieza).

En fecha 16 de Abril del 2010, compareció el Co- Apoderado Judicial de la parte actora, abogado J.C.C., identificado en autos, quien consigna su escrito de promoción de pruebas, de conformidad con lo establecido con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, en el cual promueve y hace valer todas las documentales que acompaño al escrito libelar y promueve Inspección Judicial para que el Tribunal se constituya en el local arrendado, ubicado en la avenida 33 entre calles 30 y 31 de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, local nro. 4, del edificio la morocota, a los fines de dejar constancia de los particulares a que se contrae el presente escrito. Todo de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 161 al 24, de la 2da Pieza)

En fecha 20 de abril de 2010, el Tribunal dicto auto donde admite el escrito de pruebas promovidas por la parte actora, por cuanto la misma no son manifiestamente ilegales ni impertinentes, se fija oportunidad para la práctica de la Inspección Judicial. (F-245).

Consta al folio 246 del presente expediente auto donde se ordena formar una tercera pieza.

En fecha 22 de Abril de 2010, compareció por ante este Tribunal el ciudadano ZI NIANG MO, confiriendo poder Apud acta, a los abogados M.A.S. Y J.S.P.N.. (F-02 de la 3era Pieza)

En fecha 22 de Abril de 2010, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada, consignando su escrito de pruebas en el que promovieron todas las actas procesales que favorezcan a su representada, promovieron la prueba de informe y promovieron la declaración de testimonial y. (F-04 al 20 de la 3era Pieza).

En fecha 23 de Abril del 2010, el Tribunal dicto auto donde admite el escrito de pruebas promovidas por la parte demandada, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes. Así mismo, se fija la oportunidad para que tenga lugar la declaración de testigos y y se admite la prueba de informe (F-21 al 23 de la 3era Pieza).

En fecha 03 de Mayo del 2010, comparecieron los apoderados judiciales de la parte demandada, quienes consignaron escrito de impugnación del Acta de al Inspección Judicial solicitada por la parte actora en su escrito de promoción de pruebas y cursante al folio 12 al 20 de la 3era pieza del presente expediente. (Folio 24 al 25 3era Pieza) En esta misma fecha, compareció el Co- Apoderado Judicial de la parte actora, abogado J.C.C., consigno su escrito de impugnación sobre las pruebas promovidas por la parte accionada, así como también impugna la prueba de informe y prueba de Inspección Judicial promovidas por el demandado. (Folios 27 al 29 de la 3era Pieza)

Consta desde el folio 33 al 50 de la 3era Pieza del presente expediente, Inspección Judicial promovida en el escrito de pruebas por la parte demandada.

Consta al folio 51 de la 3era Pieza del presente expediente, resultas de a prueba de informe solicitada por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas.

Consta de los folios 55 al 141, de la 3era Pieza del presente expediente, Copias Certificadas de la prueba de Informe solicitada por la parte demandada.

En fecha 15 de Junio del 2010, el Tribunal dicto auto donde da por recibida la prueba de Informe solicitad al Juzgado Segundo del Municipio Páez del esta misma Circunscripción Judicial. (Folio 142, de la 3era Pieza.).

En fecha 30 de Junio del 2010, el Tribunal dicto auto donde se acuerda diferir por un lapso de cinco (05) días de despacho, por exceso de trabajo, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 143, de la 3era Pieza.).

Llegada la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente Causa, el Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:

DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

La acción intentada por la INVERSIONES RODHA, C. A., representada por el abogado J.C.C., suficientemente identificados en autos, pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano ZI NIAUG MO, por un local signado con el Nº 04, Centro Comercial La Morocota, ubicado en la avenida 33 con calle 31 de Acarigua, Estado Portuguesa, por cuanto el demandado le ocasiono graves daños en la estructura del inmueble y le efectúo reformas o modificaciones y además no ha cancelado los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2005 hasta la presente fecha.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

En la contestación de la demanda, el demandado negó, rechazó y contradijo que haya violado la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, es decir, que haya modificado y que el local se encuentre en mal estado de conservación, aduciendo que cuando celebro el contrato de arrendamiento recibió el local en el estado en que se encuentra, que así se evidencia de la cláusula cuarta de dicho contrato, la cual textualmente establece: “El arrendatario manifiesta expresamente que recibe conforme el inmueble en el estado en que se encuentra así como sus accesorios”.

Negó, rechazo y contradijo que el baño estuviera en mal estado, alegando que solo se encontraba sin limpieza, que el baño ubicado en la planta alta nunca ha funcionado, puesto que se encontraba en dichas condiciones cuando le fue entregado el local.

Negó, rechazo y contradijo que los detectores de sistema contra incendios y los extintores operativos no se encontraran en el local, ya que por normas de seguridad estaban ubicados en un sitio de inmediato uso y no en la sala de baño, y consigna copia fotostática de la solvencia municipal y del permiso del cuerpo de bomberos.

Negó, rechazó y contradijo que haya sido el, quien le haya realizado las modificaciones al local objeto de esta pretensión, porque fue el ciudadano R.R.M. quien hizo las reparaciones…alega que en el supuesto negado de que el haya efectuado las modificaciones, quien debió resolver el contrato fue R.R.M., con quien inició el contrato de arrendamiento y con quien mantuvo la relación contractual durante cinco (5) años o el BANCO SOFITASA con quien mantuvo relación arrendaticia por más de tres (3) años, porque para la fecha en que fueron realizadas las modificaciones el demandante no era el dueño del centro comercial “LA MOROCOTO” …

Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo 2005, los cuales le cancelaba en forma personal al ciudadano R.R.M., después al BANCO SOFITASA y últimamente ha consignado ante el Juzgado Segundo de Municipio a nombre de INVERSIONES RODHA, C. A.

DE LAS PRUEBAS

En la oportunidad para promover pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho y promovieron las siguientes:

Pruebas de la accionante:

  1. Documento de Compraventa, anexado al escrito libelar, protocolizado ante la Oficina de Registro Público en fecha 31 de marzo de 2009, bajo el Nº 2.009.430, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el número 407.16.6.1.715 y correspondiente al libro de folio real del año 2009, mediante el cual INVERSIONES RODHA, C. A. adquirió mediante compra global, dos (2) lotes de terrenos propios, que unidos forman un solo cuerpo, con un área general de UN MIL CUATRO METROS CON TRES CENTIMETROS CUADRADOS (1004,03 MTS2) y el edificio que sobre ellos se encuentra construido, ubicado en la avenida 33 entre calles 30 y 31, Acarigua Estado Portuguesa, inserto a los folios 100 al 107 del presente expediente, para demostrar el interés procesal de la accionante. Este documento por ser una fotocopia simple de un documento público, se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y sirve para evidenciar que la demandante adquirió en propiedad el inmueble, del cual forma parte el local comercial objeto de esta pretensión, y por tanto tiene interés procesal para ejercer la presente acción. Así se decide.

  2. Contrato de arrendamiento, suscrito por el demandado ZI NIANG MO, por el local Nº 04, del Centro Comercial La Morocota, ubicado en la avenida 33 con calle 31 y expediente de consignaciones 461 nomenclatura del Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de este circunscripción judicial, con el propósito de demostrar que la última consignación arrendaticia fue efectuada por el demandado el día 05 de mayo de 2005. Este documento por ser una fotocopia simple de un documento público, se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y sirve para evidenciar que el demandado consigno a favor del BANCO SOFITASA canon de arrendamiento, correspondiente al mes de marzo de 2005, por la cantidad de MIL TRESCIENTOS OCHENTA (Bs. 1.380,oo) por el local comercial Nº 04, del Centro Comercial La Morocota, ubicado en la avenida 33 con calle 31 de Acarigua, el día 05 de mayo de 2005. Así se decide.

  3. Inspección Judicial, anexada el escrito libelar (folios 59-99) del presente expediente, practicada en fecha 09 de junio de 2009, por el Juzgado Segundo del Municipio Páez de esta Circunscripción Judicial, para demostrar que el demandado le ocasiono daños graves de la estructura del inmueble y le efectuó reformas o modificaciones. Este documento no fue atacado en forma alguna por la contraparte, y es valorado de conformidad con el artículo 1.430 del Código Civil y sirve para evidenciar que el demandado tal y como lo manifestó al momento de evacuarse la inspección, le realizó modificaciones en la mezzanina, que el local posee el baño en mal estado y que no posee detectores de sistema de incendio y que se encuentra en mal estado de conservación. Así se decide.

  4. Acta de embargo practicado por el Juzgado Ejecutor, en fecha 16 de noviembre de 1.999. Este documento por ser una fotocopia simple de un documento público, se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y sirve para evidenciar que el inmueble denominado Edificio LA MOROCOTA, ubicado en la avenida 33 con calle 31, de Acarigua, del cual forma parte el local Nº 4, objeto de esta pretensión, fue embargado por el Banco Sofitasa, quien se subrogo en los derechos como arrendador. Así se establece.

  5. Marcados B y C, contratos de línea de créditos celebrados por el Banco Sofitasa e Inmobiliaria Anita, C. A. y Constructora Roarca, C. A. mediante la cual se constituyo hipoteca convencional de primer grado sobre el Edificio LA MOROCOTA, del cual forma parte el local Nº 4, objeto de esta pretensión. Por cuanto estos documentos no aportan elemento alguno que ayude a esclarecer los hechos, son desechados del procedimiento por impertinentes. Así se establece.

  6. Original de la Inspección Judicial, practicada por el Juzgado Segundo de Municipio, sobre esta inspección este Tribunal se pronunció en el numeral tres (3). Así se establece.

  7. Inspección Judicial, para dejar constancia de las condiciones físicas del inmueble o local arrendado, pintura, aseo, mantenimiento de la estructura, condiciones de los baños, si existen daños, modificaciones en la estructura del local, ruptura de alguna pared, ruptura de la plaza, columnas o paredes. 2. Dejar constancia de las personas que se encuentren en el local al momento de practicar la inspección. 3. De las modificaciones que existan en el local. 4. Dejar constancia de los daños que presenta el local. Con esta prueba el Tribunal comprobó que el inmueble presenta deterioro y se encuentra en mal estado general, rupturas de paredes y placas, así como las instalaciones eléctricas se encuentran en mal estado. 2. Que dentro del inmueble se encontraban F.J.C.P., F.J.R.A., CHURON FENG Y J.J.F., empleados de la tienda que allí funciona. 3. Que existe una losa de entre piso improvisada y modificaciones en los circuitos de las instalaciones eléctricas de alumbrado y toma corriente. 4. Que el inmueble se encuentra en mal estado de pintura, pared, techo, así como las lámparas y tableros eléctricos, piezas sanitarias y salas de baño, piso deteriorado y las puertas de madera deterioradas. A esta inspección se le agrego un informe técnico de inspección de inmueble, elaborado por el Ingeniero Civil N.C., quien hizo las veces de práctico y que asesoró al Tribunal en la evacuación de la inspección, en dicho informe se dejo constancia de las condiciones generales de deterioro del inmueble, los riesgos actuales que existen, de que en el inmueble, debido a la sobrecarga e improvisación de las conexiones eléctricas puede generarse un corto circuito que provoque un incendio, y se recomienda a la brevedad posible se realicen los correctivos y reparaciones correspondientes las cuales se detallan en el aludido informe, el cual se encuentra inserto a las folios dieciséis (16) y diecisiete (17). Así se establece.

    Pruebas del accionado

  8. Fotos de la Inspección judicial, practicada por el Juzgado Segundo de Municipio, insertas al folios 235 de la segunda pieza, demostrar que el baño no se encontraba en mal estado, sino falto de limpieza, y que el baño de la planta alta nunca ha funcionado. Estas fotos forman parte de la inspección practicada por el Juzgado Segundo de Municipio Páez, por lo cual se valoran y de las mismas se aprecia las condiciones en que se encontraban los baños del local Nº 4, objeto de esta pretensión, al momento de practicarse la inspección, los cuales se observan descuidados, desordenados y sucios. Así se establece.

  9. Licencia de funcionamiento y permiso expedido por los bomberos, para probar que se cumplieron los requisitos esenciales municipales para Industria y Comercio. Observa el Tribunal que el permiso otorgado por el Cuerpo de Bomberos, en su parte final señala que ese permiso tiene una vigencia de seis meses a partir del 07 de agosto de 2009, fecha en que fue expedido, por tanto ya expiro su validez, por lo cual se desecha del procedimiento. En cuanto a la licencia de funcionamiento se desecha por cuanto no aporta elemento alguno que ayude a esclarecer los hechos. Así se establece.

  10. Últimos tres (3) recibos de pago, anexados al escrito de contestación, marcados C, para probar el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2005, por el demandado ZI NIANG MO al ciudadano R.R.M.. Estos recibos fueron anexados al escrito de contestación en fotocopias simples y también en original, pero por tratarse de un documento privado emanado de un tercero, debió ser ratificado en juicio por ese tercero mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo que no ocurrió en consecuencia se desechan del proceso. Así se decide.

  11. Marcado “E” escrito de consignación, realizada ante el Juzgado Primero del Municipio Páez, en fecha 05-05-2005, correspondiente al canon de arrendamiento del mes de mayo de 2005. Por ser un documento público se valora en toda su fuerza probatoria y sirve para evidenciar, que el demandado en esa fecha consigno a favor del Banco Sofitasa, canon de arrendamiento por el monto de Bs. 1.380,oo correspondiente al mes de mayo de 2005. Así se establece.

  12. Recibos de pago emitidos por el Banco Sofitasa, anexados a la contestación de la demanda, marcados como anexos 1 al 6, con el propósito de probar el pago de los cánones de arrendamientos de los años 2005, 2006, 2007, 2008 y 2009. Estos recibos por ser documentos emanados de terceros, debieron ser ratificados en juicio mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 de Código de Procedimiento de Civil, lo cual no ocurrió, por lo cual son desechados del procedimiento. Consignaciones realizadas ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez de esta Circunscripción Judicial, correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009 hasta el mes de abril de 2010 a favor de INVERSIONES RHODA, C. A. anexados a la contestación de la demanda marcado como anexo 7 (folios 125 al 142). De estos documentos, a solicitud de la parte interesada fue solicitada Copia Certificada, las cuales fueron remitidas y reposan en el presente expediente desde el folio cincuenta y cinco (55) al folios ciento cuarenta y uno (141). Estos documentos por ser públicos se valoran en toda su fuerza probatoria y sirven para demostrar que el demandado Consigno a favor de INVERSIONES RHODA, C. A. cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2009, enero, febrero y marzo 2010, ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez de esta Circunscripción Judicial. Así se establece.

  13. Solicito que se oficiara al Banco Sofitasa a objeto de que informara si los recibos de pago emitidos por esa entidad bancaria a nombre de ZI NIANG MO, son fidedignos. En fecha 23 de abril de 2010, mediante oficio Nº 242-2010 se solicito la información requerida. En fecha 02 de junio se ratificó la solicitud mediante oficio Nº 319-2010, y se le concedió un plazo de ocho (8) días hábiles para que diera respuesta, en virtud de que la causa de encontraba paralizada a la espera de que dieran respuesta a la información solicitada. Vencido el plazo no fue remitida la información requerida por lo cual en este sentido no existe nada que valorar. Así se establece.

  14. Promovieron como testigo a los ciudadanos DALIS MEDINA Y JING HAO HE. Fijada oportunidad para que estos testigos rindieran declaración, el acto fue anunciado por el Tribunal no compareciendo dichos ciudadanos, tal y como consta a los folios treinta (30) y treinta y uno (31) del presente expediente.

  15. Inspección judicial, para dejar constancia en las condiciones en que se encuentra la fachada del Centro Comercial “La Morocota”. 2. Dejar constancia de las condiciones en que se encuentran las áreas de acceso interno al Centro Comercial “La Morocota”. 3. De cualquier otra circunstancia pertinente. Esta inspección fue evacuada el día 06 de mayo de 2010 (folios 33 al 50) del presente expediente, en la misma se dejo constancia al particular primero de que la facha del Centro Comercial se encuentra en regular estado, por cuanto presente desprendimiento del revestimiento de la fachada lateral derecha. Al particular segundo se dejó constancia que en cuanto a las áreas de acceso interno, tanto peatonal como vehicular se encuentran en condiciones sanitarias deplorables o en mal estado. Al particular tercero deja constancia que las paredes internas del Centro Comercial se encuentran en mal estado con desprendimiento del revestimiento interno y perforaciones en las paredes, puertas e instalaciones eléctricas en mal estado, en cuanto a las áreas del estacionamiento, el Tribunal las aprecia sin revestimiento en gran parte del centro comercial, con maleza y en mal estado de conservación. Se hicieron tomas fotográficas en las cuales se observan los deterioros y mal estado de conservación y limpieza que presenta el inmueble. Por tratarse de una inspección judicial, en virtud de la cual esta juzgadora, observo por si misma los hechos, se le confiere todo el valor probatorio y sirve para evidenciar el estado de abandono y deterioro en el que se encuentra el Centro Comercial “La Morocota”, del cual forma parte el local Nº 4, objeto de esta pretensión. Así se establece.

    CONCLUSION PROBATORIA

    Del análisis de todas las actas procesales, así como de las pruebas promovidas por ambas partes, esta juzgadora llega a la conclusión de que el arrendatario demandado, se encuentra insolvente en más de dos cánones consecutivos de arrendamiento, todo en virtud de que los recibos de pago que fueron promovidos por el, para comprobar, la cancelación de los cánones de arrendamiento de los años 2005, 2006, 2007, 2008 y 2009 no fueron ratificados mediante prueba testimonial, tal y como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Lo que también ocurrió con los recibos promovidos para probar que le había cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de meses de febrero, marzo y abril de 2005, que también fueron desechados por el mismo motivo. Aunado a lo anterior, observa el Tribunal que la primera consignación se efectuó ante este Tribunal (Juzgado Primero del Municipio Páez), y las posteriores consignaciones se efectuaron ante el Juzgado Segundo de Municipio Páez, siendo que se trata del mismo inmueble, debió continuar haciendo las consignaciones en el primer expediente y no en uno nuevo, como efectivamente lo hizo, así lo señala la doctrina: “…quedará como si no hubiese pagado y en consecuencia se considerara moroso; lo mismo pasa si se le ocurre efectuar la siguiente consignación en otro Tribunal o que ésta se asiente en otro expediente (artículo 54)…” (Ediciones J.G., Ley de Alquileres, Edición Enero 2004, pág. 37) por lo que por esta razón también debe considerarse insolvente al arrendatario demandado, toda vez que las consignaciones hechas en tales circunstancias no producen el efecto liberatorio previsto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietarios-arrendador, el nuevo propietarios estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. En el mismo sentido preceptúan los artículos1604 y 1605 del Código Civil.

    G.G.Q., en este orden de ideas, señaló: “…ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y si como adquirente está en la obligación de “respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados”, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos…” (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, pág. 85)

    De acuerdo al artículo anteriormente citado y tal como quedo expresado en el párrafo anterior, el nuevo propietario se subroga en tanto en los deberes como en los derechos que se generen con ocasión de la relación arrendaticia, en virtud de lo cual la accionante de autos, esta legitimada para reclamar los cánones de arrendamientos que se adeudan aun desde antes de adquirir el inmueble en propiedad, y es por todas estas razones expuestas que se configura el incumplimiento por parte del arrendatario demandado de la obligación de pagar el canon de arrendamiento.

    De igual manera, con las inspecciones judiciales, la practicada extra litem y las dos practicadas en el curso del procedimiento, quedo ampliamente demostrado que el arrendatario demandado le realizó modificaciones al local Nº 4, objeto de esta pretensión, que el mismo se encuentra en mal estado de conservación y limpieza, que presenta daños en su estructura, y reformas y modificaciones, configurando la causal prevista en el artículo 34, ordinal e, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    DISPOSITIVA

    Sobre las bases de las consideraciones antes hechas, este Juzgado Primero de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, ADMINISTRANDO JUSTICIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la acción que por resolución de contrato, intento INVERSIONES RHODA, C. A. representada por G.R.E., contra ZI NIANG MO, identificados en los autos, tal como quedo expresado en la motiva de esta sentencia, en consecuencia el demandado ZI NIANG MO, identificado en autos, debe desocupar el inmueble y hacerle entrega a la demandada del local Nº 4, que ocupa en calidad de arrendatario y ubicado en el en Edificio Centro Comercial “La Morocota” Avenida 33, calles 30 y 31, Acarigua, Estado Portuguesa y debe entregarlo a la accionante en buen estado y libre de personas y cosas.

    Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

    De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes. Líbrense las boletas.

    Publíquese, Regístrese y Déjese las copias correspondientes.

    Dada, Sellada, Firmada y Refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Páez del Segundo circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los dieciséis (16) días del mes de Julio de dos mil Diez. Años 200 de la Independencia y 150 de la Federación.

    La Jueza Titular,

    Abg. J.Y.Q.M.

    La Secretaria Titular

    Abg. N.R.d.O.

    En la misma fecha, siendo las 3:00 p. m. se publico. Conste.

    La Secretaria,

    Exp. 5176

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