Decisión de Juzgado de Municipio Noveno Ejecutor de Medidas de Caracas, de 31 de Julio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

204º y 155º

PARTE ACTORA: INVERSIONES SANOLI, C.A., Sociedad Mercantil domiciliada en Caracas, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de octubre de 1999, bajo el No. 18, Tomo 212-A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: M.A. y J.A.B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.120 y 25.402, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.H.M., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.- 6.976.506.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BRANKA KODAK DE CARRILLO, S.L.M. y M.D.J.R. abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.072, 100.085 y 18.413, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE ITINERANTE Nº 0720 -12

EXPEDIENTE ANTIGUO Nº AH1C-R-2007-000020.

-I-

SÍNTESIS DE LA LITIS

El presente proceso se inició mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de fecha 29 de junio de 2006, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI, C.A., en contra de la ciudadana M.H.M.. Realizada la distribución de ley, le correspondió el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien admitió la pretensión propuesta mediante auto de fecha 03 de julio de 2006 (folio 19), ordenando librar las compulsas requeridas para hacer el llamamiento de la parte demandada al proceso.

Seguidamente, en fecha 10 de octubre de 2006, compareció la parte demandada y consignó poder apud acta y se dio por citada en la presente causa, desconociendo y tachando todos y cada uno de los recaudos acompañados con el libelo de la demanda.

Acto seguido, en fecha 13 de octubre de 2006, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda y opuso las cuestiones previas contenidas en el ordinal 3, 4 y 6 del artículo 346 Código de Procedimiento Civil (folios 33 al 35).

En fecha 24 de octubre de 2006, el Tribunal dictó auto en el cual declaró inadmisible, la tacha incidental propuesta por la parte demandada (folios 40 al 41).

Iniciada la instrucción de la causa, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas (folios 42 al 43), las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fecha 26 de octubre de 2006 (folio 49 al 50). En fecha 02 de noviembre de 2006, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (folios 57 al 62), siendo admitidas por auto de esa misma fecha (folio 237).

En fecha 22 de noviembre de 2006, el Tribunal dictó sentencia definitiva en la presente causa, en la que declaró Sin Lugar la demanda (folios 03 al 32 de la pieza No. 2), dicho fallo fue apelado en fecha 27 de noviembre de 2006, por la parte actora (folios 33 de la pieza No. 2), por lo que en fecha 28 de noviembre de 2006, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos (folios 34), y en fecha 23 de enero de 2007, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada en el expediente y ordenó agregarlo a los libros correspondientes (folio 38).

Mediante auto de fecha 14 de febrero de 2012, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución Nº 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se le atribuyó competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia a este Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue prorrogada mediante Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, y a la cual se le dio continuidad mediante Resolución Nº 2013-0030 del 04 de diciembre de 2013, emanadas del mismo órgano, y previa revisión del expediente, ordenó la remisión del mismo a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo que la presente causa se encontraba en estado de sentencia fuera del lapso legal. Con ello se ordenó librar el oficio respectivo con el Nº 378-2012, haciéndole saber a la U.R.D.D. sobre la remisión del expediente.

En fecha 17 de abril de 2012, mediante Nota de Secretaría, este Juzgado dio cuenta de la entrada del presente expediente, asignándosele el Nº 0720-12, acorde a la nomenclatura llevada por el Tribunal (folio 410).

En fecha 04 de diciembre de 2012, este Tribunal Itinerante dictó auto mediante el cual quien aquí suscribe se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 411).

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en la Resolución 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se prorrogó la competencia de los Juzgados Itinerantes establecida por la Resolución 2011-0062 antes nombrada, se publicó en fecha 10 de enero de 2013 en el Diario Últimas Noticias Cartel Único de Notificación y de Contenido General, al que se refiere el artículo 2 de la nombrada Resolución 2012-0033, mediante el cual se dio notificación de los abocamientos de causas en los expedientes que se encuentran en estado de sentencia fuera de su lapso natural correspondiente para emitir decisión.

Según consta en auto de fecha 25 de junio de 2014, se ordenó agregar al expediente copia del Cartel de Notificación librado en fecha 06 de diciembre de 2012 y del Cartel publicado en prensa el 10 de enero de 2013, así como su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia.

Mediante Nota de Secretaría de éste Juzgado Itinerante de fecha 25 de junio de 2014, se dio cuenta del cumplimiento de las formalidades para las notificaciones de las partes según lo ordenado por la Resolución 2012-0033, con lo que se dejó constancia que los lapsos de reanudación de la causa, de recusación según lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, y de sentencia se comenzarían a contar desde tal fecha.

-II-

-ALEGATOS DE LAS PARTES-

-DE LOS ALEGATOS ESGRIMIDOS EN LA PRIMERA INSTANCIA-

La parte actora, en su escrito libelar estableció los siguientes argumentos:

1. Que es propietaria de un apartamento distinguido con el No. 03, que forma parte del edificio denominado “SANOLI”, situado en la Avenida F.d.M., esquina El Muñeco, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual fue entregado en arrendamiento por documento privado en fecha 20 de marzo de 1957, a la ciudadana M.H.M., ya identificada.

2. Que desde que adquirió el inmueble se les cedieron los derechos del contrato y este se ha ido renovando anualmente entre las partes, sin embargo en fecha 04 de febrero de 2003, se le notificó judicialmente a la arrendataria la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, ya que el plazo fijo del mismo vencía el 20 de marzo de 2003, por lo que se le otorgó el plazo de tres (3) años de prórroga legal, que establece la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, para entregar el inmueble, fecha que venció el 19 de marzo de 2006.

3. Que habiéndose vencido el plazo fijo del contrato de arrendamiento en fecha 20 de marzo de 2003, la arrendataria no entregó el inmueble y decidió acogerse al beneficio de prórroga legal de los tres (3) años, que establece el artículo 38 ordinal “d” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

4. Que cumplido el lapso de prórroga legal, la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual y legal de entregar el inmueble, en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento, pese a las gestiones extrajudiciales y amistosas llevadas a cabo para el cumplimiento de tal fin.

5. Que tratándose de un contrato a tiempo determinado y vencida como se encuentra la prórroga legal, en fecha 19 de marzo de 2006, procede a el cumplimiento forzoso de la obligación contractual y legal que tiene de restituir el inmueble, señalado ut supra,

6. Solicitó el pago por concepto de indemnización compensatoria, la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) mensuales, que se exige desde el vencimiento de la prórroga legal, hasta la entrega definitiva del inmueble; el pago de las costas y costos, así como los honorarios profesionales, causados por el ejercicio de la presente acción.

   DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-

1. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI C.A., pues no consta en autos que ésta haya suscrito un contrato de arrendamiento con la parte demandada, y menos aún que la empresa ADRIAGAS C.A., le haya cedido contrato de arrendamiento alguno.

2. Alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida con la ilegitimidad de la persona citada como la demandada, por cuanto arguye la demandada que nunca celebró ningún contrato con INVERSIONES SANOLI C.A., ni verbal y mucho menos escrito, ni existe cesión alguna donde conste que el mismo hubiera sido cedido a persona alguna.

3. Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse cumplido los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al faltar el documento fundamental de la pretensión.

4. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada por la Sociedad Mercantil SANOLI C.A., oponiéndole un contrato de arrendamiento consignado en copia simple, emanado de un tercero, que fue resueltos hace más de veinte (20) años y que nunca fue cedido.

5. Negó, rechazó y contradijo que le sea aplicable la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito, ya que ocupa el apartamento No. 3 del Edificio SANOLI, mediante un contrato verbal, celebrado en fecha 27 de enero de 1997 y no por ningún contrato.

6. Negó, rechazó y contradijo que haya sido notificada, que el edificio había sido vendido y que la nueva propietaria era la empresa SANOLI C.A., y que se le haya notificado anualmente de la renovación del contrato y menos que haya sido por mutuo consenso entre las partes.

7. Negó, rechazó y contradijo que haya sido notificada judicialmente en fecha 04 de febrero de 2003, voluntad que tiene su arrendador Joannis Sapica S., de no prorrogar el contrato de arrendamiento que se vencía el 20 de marzo de 2003 y, que le otorgaran la prórroga legal de tres (3) años, por lo que negó que se hubiera vencido la prórroga legal el 19 de marzo de 2006.

8. Negó, rechazó y contradijo que se le haya vencido ningún plazo fijo de contrato de arrendamiento alguno o que se haya acogido a ninguna prórroga legal, y señaló que la relación arrendaticia con Joannis Sapica S., es por medio de un contrato verbal a tiempo indeterminado y no el sedicente contrato opuesto.

9. Negó, rechazó y contradijo que ningún bufete de abogados, ni persona alguna se haya comunicado con ella, para tramitar gestiones amistosas o extrajudiciales para que se entregara el inmueble, y que por el contrario se le presentó el alguacil de un Tribunal para informarle que estaba demandada.

10. Negó, rechazó y contradijo, que el contrato verbal por el cual tiene en arrendamiento el inmueble objeto de la pretensión, sea un contrato a tiempo determinado y que se encuentra vencida la prórroga legal.

11. Negó, rechazó y contradijo que deba pagar las costas, costos, y honorarios profesionales.

    -ALEGATOS EN ALZADA-

    Es menester señalar que en la oportunidad procesal para ello, ninguna de las partes consignó escrito de informes ante el Tribunal de Alzada.

    -III-

    DE LA PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

    DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN PRIMERA INSTANCIA:

    1. Inserto a los folios 07 al 13, Notificación Judicial realizada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 04 de febrero de 2003. Visto que se está en presencia de una copia de un instrumento público, este Tribunal acuerda darle valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 y 1359 del Código de Procedimiento Civil, ya que se evidencia de dicho instrumento, que la parte actora fue notificada por dicho Juzgado de la no prórroga del contrato de arrendamiento. Así se declara.

    2. Inserto al folio 14, Copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 20 de marzo de 1957. Visto que se está en presencia de un instrumento de carácter privado este Tribunal acuerda darle valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, pues se desprende de dicho instrumento que la parte demandada suscribió un contrato de arrendamiento con la Compañía Anónima ADRIAGAS, quien era la propietaria del inmueble objeto de la pretensión, para esa fecha de vieja data. Así se declara.

    3. Inserto a los folios 15 al 18, Copia Simple del Documento de propiedad debidamente Registrado, ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual fue ratificado en copia certificada, inserto a los folios 44 al 46, quedando anotado bajo el No. 9, Tomo 8, Protocolo Primero, y No. 43, Tomo 2, Protocolo Tercero, de fecha 31 de marzo de 2003. En este caso nos encontramos ante una copia certificada de un documento del tipo público registrado, el cual fue debidamente protocolizado, de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, este Tribunal acuerda darle valor probatorio, puesto que dicho instrumento demuestra que la sociedad mercantil INVERSIONES SANOLI, C.A., es la propietaria del inmueble objeto de la pretensión. Así se declara.

    4. Reprodujo el merito favorable de los autos. Con respecto a esta promoción, esta Juzgadora advierte que el manifestar que se reproduce el mérito favorable de los autos, no es en sí mismo un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico. Lo que ello denota es una manifestación del principio de la comunidad de la prueba conforme al cual las pruebas ya evacuadas no pertenecen al promovente, sino que pertenecen al proceso y será el Juez quien las valorará o apreciará a favor de la parte a quien le beneficie, la cual puede ser o no, la parte que las trajo al proceso. En consecuencia, no constituye un medio probatorio válido, toda vez que el mismo opera sin necesidad de ser promovido. Así se declara.

    5. Solicitó oficiar al Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de que informe si en su libro diario o en los archivos del Tribunal consta alguna solicitud de Notificación Judicial ingresada en fecha 04 de febrero de 2003, bajo el expediente No. S-1895, y si fue evacuada en dicha fecha. En vista que dicha prueba fue promovida, más no evacuada este Tribunal la desecha. Así se declara.

    6. Solicitó citar a la demandada a los fines de que proceda a la exhibición del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20 de marzo de 1957. Se observa de la revisión de las actas procesales, que en fecha 06 de noviembre de 2006, se procedió a dar oportunidad para que tuviera lugar la exhibición del documento señalado, dejando constancia el Tribunal que la parte actora no compareció al acto, así las cosas, procedió la parte demandada a consignar copia certificada del expediente de consignaciones No. 2002-5075, llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, esta Alzada considera traer a colación que la doctrina ha definido la Exhibición de Documentos como: “La Institución de carácter procesal entendida como mecanismo probatorio o como acción principal, que faculta a la parte que no dispone de un determinado documento, en el cual tiene algún interés probatorio, solicite a su tenedor, o sea la otra parte o bien un tercero, lo aporte al proceso; posibilitando así su valoración por el Juez, en cumplimiento de la carga o deber de colaboración con la función jurisdiccional”. (La Exhibición de Documentos, M.Z., Revista de Derecho Probatorio Nº 12).

       La exhibición no es un medio de prueba sino un mecanismo probatorio, que sirve para traer al proceso un medio de prueba, ese medio es la prueba documental, cuya presentación se solicita a través de la exhibición. Por lo que debe verse la exhibición como un recurso que tienen las partes para traer a autos medios probatorios que pueda influir en la decisión.

       El artículo 436 del Código de Procedimiento Civil establece el procedimiento a seguir para la exhibición de documentos mencionando que la solicitud debe hacerse en forma clara y precisa con la identificación del documento que se trate, acompañando una copia del documento si fuere posible o la determinación de los datos del contenido del mismo, y presentará un medio de prueba que constituya presunción grave de que el instrumento se encuentre en manos de la contraparte.

       Es requisito legal que el requeriente debe suministrar un medio de prueba de que el instrumento se encuentra actualmente, o se ha encontrado anteriormente en poder del requerido para lograr que la prueba sea admitida por el Juez.

       En tal sentido, resulta pertinente señalar el criterio que ha venido sosteniendo el Tribunal Supremo de Justicia en numerosas sentencias, entre ellas la sentencia Nº 02608, dictada por la Sala Político-Administrativa, en fecha 21 de noviembre de 2006, Caso: Minera Loma de Níquel, C.A.(MLDN), respecto a los requisitos que deben cumplirse para que sea admisible la prueba in commento:

       (…) Ahora bien, respecto de la señalada prueba, el Capítulo V del Título II del Libro Segundo del Código de Procedimiento Civil, contempla en sus artículos 436 y 437, la forma a través de la cual puede una parte pedir la exhibición de un documento del que quiere servirse, con fines probatorios, mereciendo destacarse que la misma constituye un medio a través del cual se busca poner al juez en contacto con la prueba que se quiere hacer valer, en este caso, el documento como tal que se encuentra en poder del adversario.

       En este contexto, la solicitud de exhibición se hará ante el juez, quien como director del proceso intimará a la persona que, según la manifestación de la parte promovente, posea el documento requerido.

       Por su parte, para que dicha solicitud de exhibición sea admitida debe cumplirse con varios requisitos, a saber: debe acompañarse una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario...

       Aplicando la jurisprudencia parcialmente transcrita al caso bajo estudio, y del análisis de las actas que conforman la presente causa, se observa que la parte actora en el escrito de promoción de pruebas solicitó la exhibición del contrato de alquiler celebrado en fecha 20 de marzo de 1957, entre la parte demandada y la Compañía Anónima ADRIAGAS, antigua propietaria del inmueble, trayendo a las actuaciones copia simple de dicho contrato, por lo que se evidencia que se cumplió con el requisito de consignar medio de prueba que demuestre que el mismo se encuentre en poder de su adversario, en este sentido y visto que la parte demandada indicó que el documento no se encuentra bajo su poder, y trajo a las actuaciones copias certificadas del expediente de consignaciones, llevados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, es por lo que entiende esta Juzgadora que la exhibición del documento no se llevó a cabo según lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalado ut supra, pues no cumplió con el fin para el cual fue propuesta que era traer a las actas procesales el Contrato de Arrendamiento Original, por lo que motivado a ello este Tribunal acuerda desechar dicho exhibición y no darle valor probatorio. Así se declara.

       DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA EN PRIMERA INSTANCIA:

    1. Marcado “1” e inserto al folio 63, carta emitida por el ciudadano JOANNIS SAPICAS, titular de la cédula de identidad V.- 5.967.332, y dirigida a la ciudadana M.H.M., de fecha 27 de enero de 1997. Visto que se está en presencia de un instrumento emanado de tercero, que debió ser ratificada a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este tribunal la desecha. Así se declara.

    2. Marcado “2” e inserto a los folios 64 al 65, dos recibos de pago de cánones de arrendamiento de fecha 31 de mayo y 31 de julio de 2002, respectivamente, correspondiente al pago de dichos meses, en los cuales se evidencia que la parte demandada pagaba TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) mensuales por concepto de alquiler y CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de gastos administrativos. En virtud de que la presente causa versa sobre una acción de Cumplimiento de Contrato, esta Juzgadora desecha dichos instrumentales. Así se declara.

    3. Marcado “3” e inserto a los folios 66 al 75, Copia Simple de la Asociación de Inquilinato del Edificio SANOLI, mediante la cual se evidencia que todos los inquilinos, manifestaron su intención de comprar el inmueble. Visto que dicho instrumento, no ayuda a esclarecer el fondo del asunto y en virtud que su contenido no acarrea ningún alegato esgrimido en el caso que nos ocupa, este Tribunal lo desecha. Así se declara.

    4. Marcado “4” e Inserto a los folios 76 al 79, copia simple de la Resolución No. 381, de fecha 19 de julio de 1999, emanada del extinto Consejo de la Judicatura, desde el año 2000. Visto que dicho instrumento, no ayuda a esclarecer el fondo del asunto este Tribunal lo desecha. Así se declara.

    5. Marcado “5” e inserto a los folios 80 al 84, copia simple de la sentencia emanada del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 03 de junio de 2002. Visto que dicho instrumento, no ayuda a esclarecer el fondo del asunto y en virtud que su contenido no acarrea ningún alegato esgrimido en el caso que nos ocupa, este Tribunal lo desecha. Así se declara.

    6. Marcado “6”, e inserto a los folios 85 al 236, copia simple del expediente de consignaciones llevados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas. Con respecto a dichas copias, hay que traer a colación lo señalado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 1082, Exp. 04-3125, dictada el 19 de mayo del 2006, Ponencia del Magistrado Dr. P.R.R.H., que dejó sentado lo siguiente: “(…) Por otro lado la Sala reitera que los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos, respecto de aquello que ha sido declarado al Juzgado consignatario”. Por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal acuerda darle valor probatorio y se consideran fidedignas. Así pues, se desprende de dicho instrumento, los pagos relacionados a los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de julio de 2004, hasta enero de 2006, ambos inclusive, y que los mismos fueron consignados ante el Juzgado anteriormente mencionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

       -IV-

       MOTIVA

       De la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa que en virtud de la entrada en vigencia de las Resoluciones Nros. 2011-0062 de fecha 30 de noviembre de 2011, 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012 y 2013-0030 de fecha 04 de diciembre de 2013, dictadas por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de las cuales se le atribuye a este Tribunal competencia como Juzgado Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien suscribe el presente fallo, previo abocamiento efectuado, notificadas las partes, y estando en la oportunidad para decidir, lo hace en base a las siguientes consideraciones:

       -PUNTO PREVIO-

       -DE LA FALTA DE CUALIDAD-

       En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada alegó la falta de cualidad activa del actor para sostener el juicio, aduciendo que no consta en autos que la demandante, haya suscrito algún contrato de arrendamiento con ésta, y menos aún que la sociedad mercantil ADRIAGAS C.A., le haya cedido contrato de arrendamiento alguno a la parte actora.

       Al respecto el ilustre procesalista patrio A.R.R. en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987”, define a la parte en el proceso al igual que Guasp: “para quien pretende y frente a quien se pretende, o más ampliamente, quien reclama y frente a quien se reclama la satisfacción de una pretensión”. Definiéndola en última instancia “como el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda judicial”. Según el autor, no basta en ser parte en un proceso, sino que es necesario tener legitimidad y cualidad.

       La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Pero no hay que confundir legitimación con la titularidad del derecho controvertido (cualidad). La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa, es decir, a lo que la doctrina procesal moderna ha denominado una absolución en la instancia -cuestión distinta a la absolución de la instancia- o sentencia inhibitoria. Bajo el nuevo Código la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sólo pueden proponerse por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda conforme al artículo 361 ejusdem”.

       En consonancia con lo anterior, el Maestro L.L., ha señalado que: “La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, Allí donde se discute acerca de la permanencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación”.

       En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad, entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quién se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera.

       De manera que, conforme a la casi unánime Doctrina Procesal Civil, por cualidad debe entenderse el derecho o potestad para ejecutar determinada acción o sostenerla, entre tanto, el concepto de interés es de la garantía, provecho o utilidad que puede proporcionar la acción intentada.

       Dicho lo anterior, esta Juzgadora debe señalar, el interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial.

       Establecidos estos conceptos, observa esta Juzgadora que las demandadas se fundamentaron en el hecho de que, la actora vendió el 11 de mayo de 2005 el apartamento que ocupan, a los ciudadanos Y.M.F.B. y J.L.P.M., y en consecuencia, estos se subrogaron en los derechos y acciones derivados del contrato de arrendamiento.

       Ahora bien, respecto a ello, es necesario indicar el contenido del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

       Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.

       En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro M.T.d.J. ha establecido, que en estos casos se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto, en sentencia N° 1753 de fecha 9 de octubre de 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó:

       Dicha subrogación (arrendaticia), regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.604, 1.605, 1.606, 1.607, 1.608 y 1.610 del Código Civil se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquiriente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quién adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.

       Con relación a la cualidad activa de la parte actora por la subrogación de nuevo propietario del inmueble, el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Inmobiliario. Volumen I. Pág. 73, ha señalado:

       La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa (…)

       De lo anterior se evidencia, que quien pasa a ser adquirente de un inmueble arrendado, sustituye al antiguo arrendador y en consecuencia, se subroga en todos los derechos y deberes que el anterior propietario poseía respecto al arrendatario. Dicha transmisión ocurre de pleno derecho por el acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, es decir, la venta.

       Así las cosas, de una revisión exhaustiva de las actas procesales, se observa que corre Inserto a los folios 15 al 18, Copia Simple del Documento de propiedad debidamente Registrado, ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual fue consignado en copia certificada, inserto a los folios 44 al 46, quedando anotado bajo el No. 9, Tomo 8, Protocolo Primero, y No. 43, Tomo 2, Protocolo Tercero, de fecha 31 de marzo de 2003, del cual se desprende que le fue cedida la propiedad del inmueble objeto de la pretensión, a la sociedad mercantil INVERSIONES SANOLI, C.A., parte actora en el caso que nos ocupa, configurándose así el acto traslativo de la propiedad y el carácter de propietario del inmueble, lo que le daría la cualidad a la parte accionante para intentar el presente proceso. Toda vez, que la propiedad le da el derecho de subrogarse en todos los derechos y obligaciones del inmueble, pues de ese título le nace en forma inmediata derechos a invocar la presente demanda, ya que es a ella a quien le corresponde ejercer la propia administración de sus bienes. Además, desde el momento en que se efectuó la venta, el propietario adquirió no sólo los derechos del inmueble, sino también las obligaciones que sobre él versan. Por ende, no puede ser considerada la falta de cualidad activa de la parte actora como un fundamento para declarar sin lugar la demanda, por lo que esta Alzada desestima la defensa opuesta por la parte demandada. Así se declara.

       -DE LAS CUESTIONES PREVIAS-

       DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 3º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

       Alegó la parte demandada la ilegitimidad de las personas que se presentan como apoderadas o representantes del actor, por no tener los abogados la representación que se atribuyen, al señalar que al no existir cualidad de parte del demandante para intentar la acción, no podía presentarse en juicio como actor de la demanda.

       Ahora bien, se desprende de las actas procesales que la ciudadana M.H.M., parte demandada, pretende que se declare Con Lugar dicha cuestión previa, basada el hecho de la falta de cualidad de la parte actora para actuar en el proceso

       Por su parte la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, se ha referido al tema de la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 3º, en sentencia No. 1454 del 24 de Septiembre de 2.003, estableciendo que:

       (…) Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal, conforme lo disponen los artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil (…)

       De lo anterior se evidencia que, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio; razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro (a menos que sea su representante legal en caso de las personas jurídicas), incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de representación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado, para el libre ejercicio de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República.

       Debe esta Alzada señalar que en virtud que, la parte actora tiene cualidad para actuar en la presente causa, toda vez que es el propietario del inmueble y por ende le da el derecho de subrogarse en todos los derechos y obligaciones sobre la vivienda, tal como se señaló ut supra, se desprende de las actas procesales, específicamente inserto a los folios 5 al 06, copia certificada del instrumento poder, debidamente inscrito ante la Notaría Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, quedando anotado bajo el No. 79, Tomo 04, de los libros de autenticaciones llevados ante esa Notaría, en donde se evidencia la representación judicial de los ciudadanos M.A. y J.A.B., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 37.120 y 25.402, respectivamente, para actuar en nombre de la sociedad mercantil INVERSIONES SANOLI, C.A., hecho que permite a esta Juzgadora señalar, que se cumplieron con los requisitos establecidos en los artículos 150 y 151 del Código de Procedimiento Civil, pues dicho poder fue otorgado en forma pública y autentica, lo que conlleva a determinar que la pretensión alegada no puede prosperar. Así se declara.

       DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 4º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

       Alegó la parte demandada, la ilegitimidad de la persona citada como demandado, esgrimiendo que nunca celebró ningún contrato con la sociedad mercantil INVERSIONES SANOLI, C.A., no verbal y mucho menos escrito, ni existe cesión alguna donde conste que el mismo hubiera sido cedido a persona alguna. Al respecto, es menester traer a colación lo establecido en el ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

       Artículo 346. Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

       (…Omissis…)

       4º La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado

       .

       En relación a dicha normativa, el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1919, de fecha 14 de julio de 2003, con ponencia del magistrado Dr. J.E.C., expediente Nº 2003-00019 (Caso: A.Y.C.), estableció respecto a la Ilegitimidad de la persona citada que:

       (…Omissis…)

       …Por su parte, el ordinal 4° del artículo 346 eiusdem, contiene la cuestión previa de ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, y se refiere es al problema de la representación procesal de la parte demandada, específicamente, a la falta de representación de la persona citada como representante del demandado, que es la llamada legitimatio ad processum, y no de la falta de cualidad o de la legitimatio ad causam. Es decir, en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio…

       .

       Asimismo, en reiteradas oportunidades la doctrina ha destacado que la cuestión previa contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, está referida a la falta de representación en el citado, es decir, que la persona señalada como representante de otro o personero de un ente moral, no tiene el carácter que se le atribuye, resultando esencial la falsa integración del contradictorio, pues no se llamaría a juicio al verdadero demandado con legitimación a la causa.

       Así las cosas, se evidencia de la revisión de las actas procesales que la parte demandada tiene como argumento fundamental para alegar la cuestión previa en análisis, la falta de “Cualidad” de la demandada para ser llamada a juicio y no de la propia ausencia de poder o representación de quienes se presentan a juicio en su nombre, por no tener mandato o poder que los asista, lo que sin duda no se corresponde con la realidad, pues conforme al poder apud acta cursante al folio 29 del expediente de la causa, la demandada confirió poder de representación a los abogados, BRANKA KODAK DE CARRILLO, S.L.M. y M.D.J.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.072, 100.085 y 18.413, respectivamente, quienes en definitiva están facultados legalmente para actuar en juicio en su nombre, lo que permite a esta Alzada desechar la cuestión previa, contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada. Así se declara.

       DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

       Alegó la parte demandada, el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el líbelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 6, señalando que no le es oponible el supuesto contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, por ser una copia simple de un documento emanado de tercero, y por no constar en autos que la sociedad mercantil ADRIAGAS C.A., le haya cedido dicho contrato a la parte actora, lo cual según la parte demandada hace evidente que la relación arrendaticia después de la muerte de la Señora L.S.d.O. en 1976, se convirtió en un contrato verbal a tiempo indeterminado, con los demás propietarios.

       Observa esta Juzgadora, que la naturaleza de la cuestión previa alegada tiene como finalidad el control del presupuesto procesal, acto constitutivo de la relación procesal y en consecuencia la estabilidad jurisdiccional, a que son susceptibles las partes en todo proceso. En cuanto al defecto de forma contenido en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere al no haber acompañado junto con el libelo el instrumento fundamental de la pretensión. Observa esta Juzgadora, que la parte actora consignó junto a su escrito libelar el contrato de arrendamiento en el cual se basa la presente litis.

       En este sentido, si bien es cierto que fue consignado en copia simple, no es menos cierto que la parte actora solicitó la prueba de exhibición, la cual no se realizó de acuerdo a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, tal y como se señaló ut supra, asimismo, se observa copia simple consignada por la parte demandada, del expediente de consignaciones llevados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, del cual se desprende inserto al folio 91, copia del contrato de arrendamiento, por lo que observa esta Alzada que la parte demandada aceptó con ello, la existencia de una relación arrendaticia, así pues al ver sido valorado dicho contrato de arrendamiento, en su momento respectivo otorgándole esta Juzgadora pleno valor probatorio, es por lo que entiende que dicha cuestión previa no puede prosperar. Así se declara.

       -DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA-

       El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 22 de noviembre de 2006, proferida por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró:

       …SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO (sic) incoara la sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI C.A. en contra de la ciudadana M.H.M.…

       Ahora bien, alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 20 de marzo de 1957, le fue entregado en arrendamiento por documento privado a la ciudadana M.H.M., parte demandada un apartamento distinguido con el No. 03, que forma parte del edificio denominado “SANOLI”, situado en la Avenida F.d.M., esquina El Muñeco, Municipio Chacao del Estado Miranda, del cual es propietaria, y que desde que adquirió el inmueble les cedieron los derechos del contrato, el cual se ha ido renovando anualmente entre las partes, sin embargo en fecha 04 de febrero de 2003, se le notificó judicialmente a la arrendataria la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y en virtud del vencimiento del plazo fijo en fecha 20 de marzo de 2003, se le otorgó el plazo de tres (3) años de prorroga legal que establece el artículo 38 ordinal “d” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, para entregar el inmueble, fecha que venció el 19 de marzo de 2006. Asimismo arguyó que cumplido el lapso de prórroga legal, la arrendataria no ha cumplido con su obligación contractual y legal de entregar el inmueble, en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento, pese a las gestiones extrajudiciales y amistosas llevadas a cabo para el cumplimiento de tal fin.

       Llegada la oportunidad para contestar la demanda, la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º, 4º y 6º del artículo 346, aunado a ello, como alegato de fondo Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada por la Sociedad Mercantil SANOLI C.A., oponiendo un contrato de arrendamiento consignado en copia simple, emanado de un tercero, que fue resuelto hace más de veinte (20) años y que nunca fue cedido; que nunca se le notificó que el edificio había sido vendido y que la nueva propietaria era la parte actora; que haya sido notificada judicialmente en fecha 04 de febrero de 2003, la voluntad que tenía su arrendador Joannis Sapica S., de no prorrogar el contrato de arrendamiento que se vencía el 20 de marzo de 2003 y que le otorgaran la prórroga legal de tres (3) años, por lo que negó que se hubiera vencido la prórroga legal el 19 de marzo de 2006; y que el contrato verbal por el cual tiene en arrendamiento el inmueble objeto de la pretensión, sea un contrato a tiempo determinado y que se encuentra vencida la prórroga legal.

       Así las cosas, es menester para esta Alzada señalar que de la revisión de las actas procesales, se observa que la relación arrendaticia tuvo su inicio en fecha 20 de marzo de 1957, y que la vigencia de dicho convenio fue pactada por un año, según se desprende del contrato de arrendamiento privado inserto al folio 14, consignado por la parte actora, junto con su escrito libelar, al cual esta Juzgadora le dio valor probatorio, e inserto al folio 91 de la copia simple del expediente llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial de Área Metropolitana de Caracas, consignada por la parte demandada

       Ahora bien, es menester en primer lugar revisar la naturaleza del contrato convenido, en este sentido, visto que el contrato de arrendamiento fue celebrado en una primera oportunidad a tiempo determinado, debe esta Juzgadora traer a colación lo señalado en el artículo 1580 del Código Civil:

       Artículo 1580.- “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…”

       Sobre la norma transcrita ut supra, el autor J.L.A.G., en su obra citada Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, UCAB 2009, página 370, señala lo siguiente:

       …El arrendamiento celebrado por una duración superior al máximo legal no es anulable sino que se reduce a dicho máximo (C.C. art. 1580, encab., 2ª disp.). La reducción a diferencia que la nulidad, sólo surte efectos para lo futuro. La acción de reducción no puede ser ejercida por el arrendatario, ya que la norma no tiende a protegerlo. Así pues, son el arrendador, y sus causahabientes, incluso a título particular en la cosa arrendada, quienes pueden pedir la reducción…

       Ahora bien, la autonomía de la voluntad o voluntad contractual de las partes, en materia de inquilinato, debido al sensible hecho social que regula esta rama del derecho, está sometida a ciertas limitaciones, ello según lo señalado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala: “los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”, aunado a lo establecido el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

       Así las cosas, considera esta Juzgadora que los contratos a término fijo con prórrogas sucesivas continúan siendo a plazo fijo, aunque se prorroguen varias veces. Sin embargo, esas prórrogas sucesivas sin alterar la naturaleza del contrato, tienen como límite máximo, los quince años que dispone el artículo 1580 del Código Civil, por ser una disposición de orden público, por ende, cumplido ese lapso, si el arrendatario sigue en posesión del inmueble sin oposición del arrendador, opera la tácita reconducción, tal como lo establece el artículo 1600 del Código Civil. El cual señala:

       artículo 1600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

       El contrato de arrendamiento objeto de esta causa, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

       Siguiendo este orden de ideas, el autor J.A.C., en su obra El Contencioso Administrativo Inquilinario, Ediciones Centauro, Caracas 1993, página 609, afirma que “cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término, y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción.”

       En el caso de marras, quedó evidenciado que la relación arrendaticia versa sobre un bien inmueble que se inició el 20 de marzo de 1957, por un término de un año, mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, previéndose prórrogas sucesivas o automáticas por períodos iguales, habiéndose cumplido los quince años a que alude el artículo 1580 del Código Civil, como bien lo determinó el A quo; y como quiera que después de transcurrido ese lapso de tiempo, se dejó al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición del arrendador, es forzoso concluir que operó la tácita reconducción y en consecuencia el contrato se renovó, pero sin determinación de tiempo. Así se declara.

       De lo antes expuesto, visto que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que:

       Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

       a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

       b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

       c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

       d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

       e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

       f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.

       En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

       g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…

       Sobre la interpretación de la norma in comento, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 1391, de fecha 28 de junio de 2005, Expediente Nº 04-1845, dejó sentado lo siguiente:

       …Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda.

       (…omissis…)

       En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…

       Así las cosas, de conformidad con la Jurisprudencia y la norma transcrita ut supra, y visto que en el decurso del presente fallo quedó establecido que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, observa esta Alzada que lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato, como así lo declaró el A quo.

       Es importante para esta Juzgadora resaltar que aún cuando el efecto principal del desalojo y del cumplimiento de contrato es la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no puede entenderse como un mero formalismo, pues existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas, que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.

       La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. RH.00384 de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, caso Inversiones J.J.H.D. 22-5000, C.A. contra Mohamad Fakih Abdallah, dejó sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

       El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.

       En razón a lo antes expuesto, se observa que la acción de Cumplimiento de Contrato opuesta por la demandante, no resulta idónea para la satisfacción de su pretensión, por lo que es forzoso para esta Alzada declarar, como en efecto lo hará, Sin Lugar el Recurso Ordinario de Apelación, incoado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI, C.A., en contra del fallo dictado en fecha 22 de noviembre de 2006, que declaró SIN LUGAR la demanda incoada. Así se declara.

       -V-

       DISPOSITIVA

       En vista de los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, pasa a dictar el dispositivo en el presente caso declarando lo siguiente:

PRIMERO

SIN LUGAR el Recurso Ordinario de Apelación, incoado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI, C.A., domiciliada en la Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de octubre de 1999, bajo el No. 18, Tomo 212-A-Pro.

SEGUNDO

SE CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes el fallo dictado en fecha 22 de noviembre de 2006, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI, C.A, identificada ut supra.

TERCERO

Por la naturaleza del presente fallo, se condena en costas a la parte actora-apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de Julio de dos mil catorce (2014). Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

Dra. A.S.M.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

En esta misma fecha siendo las 10:15 a.m., se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Abg. BIRMANIA AVERO

Exp. Itinerante Nº: 0720-12

Exp. Antiguo Nº: AH1C-R-2007-000020

ACSM/BA/EH