Decisión nº 341 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 30 de Noviembre de 2012

Fecha de Resolución30 de Noviembre de 2012
EmisorJuzgado Decimo Noveno de Municipio
PonenteCesar Luis Gonzalez Prato
ProcedimientoDesalojo Arrendaticio

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial

del Área Metropolitana de Caracas

PARTE ACTORA: Inversora Perija S.R.L., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24.01.1983, bajo el N° 93, Tomo 5-A-Sgdo.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: C.C.B. y L.E.C.A., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.906 y 66.529, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: M.L.P.G. y G.L.M., portugués y venezolano, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cédulas de identidad Nros. E-1.031.991 y V-6.976.468, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: S.C.R., H.E.R.N. y M.M.B., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.821.997, 3.184.707 y 6.928.420, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.942, 11.784 y 110.237, respectivamente.

MOTIVO: Desalojo.

Corresponde a este Tribunal pronunciarse respecto a la pretensión de desalojo deducida por la sociedad mercantil Inversora Perija S.R.L., en contra de los ciudadanos M.L.P.G. y G.L.M., fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 07.12.1992, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 16, ubicado en la planta baja del Edificio N° 02 del Conjunto Residencial El Paraíso, situado con frente hacia la Avenida Washington y/o Puente 09 de Diciembre, a la Autopista F.F. y la Avenida E de la Urbanización El Pinar, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de diciembre de 2.004, hasta el mes de diciembre de 2.011, ambos inclusive, a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,oo) cada uno.

Por consiguiente, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede de seguida este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:

- I -

ANTECEDENTES

En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 02.02.2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

A continuación, en fecha 07.02.2012, se admitió la demanda por los cauces del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

Acto seguido, el día 23.02.2012, el abogado L.E.C.A., dejó constancia de haber puesto a la orden de la Unidad Coordinadora de Alguacilazgo, los recursos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de las compulsas y abrir el cuaderno de medidas, siendo que en fecha 24.02.2012, se dejó constancia por Secretaría de haberse proveído tales actuaciones.

Acto continuo, el día 26.03.2012, la abogada M.M.B., se dio expresamente por citada en representación del ciudadano M.L.P.G., a cuyo efecto, consignó el instrumento poder que le acredita su representación con facultad expresa para darse por citada.

De seguida, en fecha 10.04.2012, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de los ciudadanos M.L.P. y G.L.M., por lo cual consignó las compulsas.

Acto continuo, en fecha 12.04.2012, el abogado L.E.C.A., solicitó la citación cartelaria del ciudadano G.L.M., cuya petición fue acordada mediante auto dictado el día 16.04.2012, librándose, a tal efecto, cartel de citación.

Acto seguido, en fecha 23.04.2012, el abogado L.E.C.A., dejó constancia de haber retirado el cartel de citación, mientras que el día 02.05.2012, dicho profesional del Derecho consignó las publicaciones originales del cartel en la prensa.

Luego, el día 08.06.2012, la Secretaria dejó constancia de haber fijado el cartel de citación, así como de haberse cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

De seguida, en fecha 03.07.2012, el abogado L.E.C.A., solicitó fuese designado defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado mediante auto dictado el día 04.07.2012, cuyo cargo recayó en la abogada C.S.A.N., quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente el mismo, en fecha 19.07.2012.

Después, el día 25.07.2012, el abogado L.E.C.A., solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada por auto proferido en fecha 27.07.2012, librándose, a tal efecto, la compulsa.

Acto continuo, el día 03.08.2012, la abogada M.M.B., se dio expresamente por citada en representación del ciudadano G.L.M., a cuyo efecto, consignó el instrumento poder que le acredita su representación con facultad expresa para darse por citada.

Acto seguido, en fecha 09.08.2012, el abogado H.E.R.N., consignó escrito de contestación de la demanda.

Luego, el día 10.08.2012, el abogado L.E.C.A., hizo valer la estimación dada a la demanda, en vista al rechazo desplegado por la parte demandada en la contestación.

Después, en fecha 19.09.2012, el abogado H.E.R.N., consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma oportunidad, el abogado L.E.C.A., hizo valer nuevamente la estimación dada a la demanda.

De seguida, el día 24.09.2012, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada en fecha 19.09.2012, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Acto continuo, el día 26.09.2012, el abogado L.E.C.A., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 27.09.2012, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Acto seguido, el día 29.10.2012, el abogado L.E.C.A., solicitó se dictase sentencia definitiva, cuya petición fue ratificada en fecha 20.11.2012.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 24.02.2012, se abrió cuaderno de medidas.

Luego, el día 07.03.2012, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, exhortándose para su práctica al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, librándose, a tal efecto, despacho y oficio N° 190-12.

Después, en fecha 08.03.2012, el abogado L.E.C.A., dejó constancia de haber retirado el despacho y oficio N° 190-12.

De seguida, el día 26.03.2012, la abogada M.M.B., consignó escrito a través del cual se opuso a la medida preventiva de secuestro decretada en fecha 07.03.2012, siendo que por auto dictado el día 27.03.2012, se advirtió a la parte demandada de que el lapso a que se refiere el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, comenzaría a transcurrir, una vez constase en autos la citación del último co-demandado.

Acto continuo, en fecha 28.03.2012, la abogada M.M.B., se opuso nuevamente a la medida preventiva de secuestro decretada en la presente causa, siendo que por auto dictado el día 29.03.2012, se advirtió otra vez a la parte demandada de que el lapso a que se refiere el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil, comenzaría a transcurrir, una vez constase en autos la citación del último co-demandado.

Acto seguido, en fecha 03.04.2012, la abogada M.M.B., ejerció recurso de apelación contra el auto dictado el día 29.03.2012, cuyo recurso fue oído en un solo efecto mediante auto dictado en fecha 09.04.2012, ordenándose remitir copias certificadas de las actuaciones conducentes al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

- II -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- II.I -

DEL RECHAZO DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Observa este Tribunal que en la contestación de la demanda el abogado H.E.R.N., actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos M.L.P.G. y G.L.M., procedió a rechazar el quantum de la estimación dada por la accionante a su demanda, por considerarla exigua y por no haber señalado el canon de arrendamiento de las mensualidades reclamadas libelarmente como insolutas.

Al respecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el J. en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Ahora bien, sobre el contenido y alcance de la disposición jurídica en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 280, de fecha 31.05.2002, con ponencia del Magistrado A.R.J., puntualizó lo siguiente:

…la Sala en sentencia de fecha 2 de febrero del 2000, expediente Nº 99-417, con ponencia del Magistrado Dr. C.O.V., caso C.B.R., contra M. De Los Angeles Hernández De Wohler y otro, estableció lo siguiente:

‘…Esta Sala en fallo de fecha 5 de agosto de 1997 (caso E.B.A. contra I.G.R., procedió a revisar su doctrina sobre el particular, dejando sentado que en los casos en que el demandado impugnase la cuantía, éste sólo podía proceder a hacerlo alegando al efecto lo exagerado o insuficiente de la estimación, por expresarlo así el propio texto del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En función de ello, se dejó sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación. Así, en el referido fallo se indicó:

Aclarado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil, y para ello procederá la Sala a efectuar un análisis de cada uno de los supuestos de la doctrina en comento; así:

c) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.

En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…

. (Subrayado y N. de este Tribunal)

Ante estas premisas, estima este Tribunal que el demandado puede en la contestación rechazar la estimación hecha por la accionante al quantum de su pretensión, por estimar que la misma es exigua o exagerada, a cuyo efecto, deberá acreditar las probanzas que justifican sus respectivas afirmaciones.

En este contexto, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, puntualiza:

Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Conforme a la anterior disposición jurídica, las demandas relacionadas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, su valor será determinado acumulando las pensiones o cánones de un (01) año, cuando el contrato que las fundamenta fuere por tiempo indeterminado.

En el presente caso, la parte actora reclamó el desalojo del bien inmueble arrendado, con fundamento en un contrato de arrendamiento que consideró a tiempo indeterminado, en virtud de endilgar a la parte demandada la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de diciembre de 2.004, hasta el mes de diciembre de 2.011, ambos inclusive, a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,oo) cada uno, tal y como se evidencia claramente de la lectura de la demanda.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que la estimación dada por la accionante a su demanda en la cantidad de setecientos ochenta bolívares (Bs. 780,oo), representa la sumatoria de los cánones de arrendamiento de un (01) año, a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,oo) por cada mensualidad, cuyo cálculo se efectuó en sujeción irrestricta con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, lo cual conlleva a desestimar el rechazo desplegado por la parte demandada al valor dado a la demanda, por carecer de asidero jurídico la argumentación ofrecida para sustentar tal medio de contradicción. Así se declara.

- II.II -

DE LA CALIFICIACIÓN JURÍDICA

Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversora Perija S.R.L., en contra de los ciudadanos M.L.P.G. y G.L.M., se patentiza en el desalojo del bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 16, ubicado en la planta baja del Edificio N° 02 del Conjunto Residencial El Paraíso, situado con frente hacia la Avenida Washington y/o Puente 09 de Diciembre, a la Autopista F.F. y la Avenida E de la Urbanización El Pinar, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual constituye el objeto del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 07.12.1992, en virtud del alegado incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de diciembre de 2.004, hasta el mes de diciembre de 2.011, ambos inclusive, a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,oo) cada uno.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de desalojo escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición jurídica, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, entre los que se encuentra el hecho de que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.

Ahora bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad del desalojo plateado por la demandante, observa este Tribunal de su cláusula octava lo siguiente:

…Octava: Del Tiempo de Duración del Presente Contrato. El presente contrato tendrá una duración de un (01) año fijo, contado a partir del 1 de diciembre de 1992, y vencerá el día 30 de noviembre de 1993. En caso de que alguna de las partes no deseare prorrogar el presente contrato, por el término antes señalado, deberá notificarle a la otra, con una antelación de sesenta (60) días por lo menos, a la fecha de vencimiento. De no efectuarse dicha notificación, el contrato de arrendamiento se prorrogará por un periodo de tiempo igual al establecido en la presente cláusula, pero en todo caso, sufrirá un incremento el canon de arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en la cláusula tercera del presente contrato…

. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración del contrato de arrendamiento fue pactada por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.12.1992, hasta el día 30.11.1993, prorrogable por un periodo de tiempo igual, a menos que alguna de las partes notificare a la otra con por lo menos sesenta (60) días de antelación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo.

En tal virtud, se desprende de las actas procesales que al vencimiento del contrato de arrendamiento, en fecha 30.11.1993, operó la prórroga contractual de un (01) año, la cual finalizó el día 30.11.1994, debido a que ninguna de las partes notificó a la otra con por lo menos sesenta (60) días de antelación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo, razón por la que habiéndose quedado los arrendatarios y dejado en posesión de la cosa arrendada luego de esa oportunidad, con la anuencia de su arrendadora demostrada por la inercia en ejercer las acciones legales pertinentes para obtener la entrega de la cosa arrendada, es por lo que estima este Tribunal que la convención locativa se renovó, pero respecto a su temporalidad, se transformó a tiempo indeterminado, por haber operado el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con lo contemplado en el artículo 1.614 ejúsdem.

En atención de lo anterior, la pretensión de desalojo deducida por la accionante se encuentra ajustada a Derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, a tenor de lo contemplado en el artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

- II.III -

DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal que la accionante imputa a la parte demandada su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de diciembre de 2.004, hasta el mes de diciembre de 2.011, ambos inclusive, a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,oo) cada uno, de tal modo que en vista al principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el caso de marras, la parte actora produjo en autos copias certificadas del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 07.12.1992, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron expedidas por un funcionario público en ejercicio de sus funciones legales, apreciándose de la documental en referencia que la accionante dio en arrendamiento a los arrendatarios el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 16, ubicado en la planta baja del Edificio N° 02 del Conjunto Residencial El Paraíso, situado con frente hacia la Avenida Washington y/o Puente 09 de Diciembre, a la Autopista F.F. y la Avenida E de la Urbanización El Pinar, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, por el plazo de de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.12.1992, hasta el día 30.11.1993, prorrogable por un periodo de tiempo igual, a menos que alguna de las partes notificare a la otra con por lo menos sesenta (60) días de antelación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no prorrogarlo, cuyo canon de arrendamiento fue convenido inicialmente por la cantidad de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo), equivalentes actualmente a sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,oo).

También, la demandante aportó copias certificadas del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 16.05.1983, bajo el N° 30, Tomo 18, Protocolo Primero, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron expedidas por un funcionario público en ejercicio de sus funciones legales, evidenciándose de las mismas que el ciudadano M.S., actuando en su condición de apoderado especial de la sociedad mercantil Inversiones 36.000 C.A., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la sociedad mercantil Inversiones Perija S.R.L., el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 16, ubicado en la planta baja del Edificio N° 02 del Conjunto Residencial El Paraíso, situado con frente hacia la Avenida Washington y/o Puente 09 de Diciembre, a la Autopista F.F. y la Avenida E de la Urbanización El Pinar, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Adicionalmente, la accionante acreditó copias certificadas del expediente N° 984530, de la nomenclatura interna llevada por la Coordinación de Sucesiones, adscrita a la División de Recaudación de la Gerencia Regional de Tributos Internos Región Capital del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), a las cuales se dispensa el valor probatorio que atribuye el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron expedidas por un funcionario público en ejercicio de sus funciones legales, apreciándose de la documental en comento el formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones emitido a causa del fallecimiento del causante J.A.F., entre cuyos bienes que conformaban el acervo hereditario se encontraban novecientas (900) cuotas de participación en la sociedad mercantil Inversiones Perija S.R.L.

De igual manera, la demandante proporcionó copias certificadas del contrato de opción de compra-venta suscrito privadamente en fecha 07.12.2004, entre la sociedad mercantil Inversiones Perija S.R.L., representada por la ciudadana M.F.P. de F., en su condición de vendedora, por una parte y por la otra, el ciudadano M.L.P.G., en su carácter de comprador, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron expedidas por un funcionario público en ejercicio de sus funciones legales, evidenciándose de las mismas que la vendedora se comprometió a vender y el comprador se comprometió a adquirir el bien inmueble arrendado, por la cantidad de ciento ochenta millones de bolívares (Bs. 180.000.000,oo), equivalentes actualmente a ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo).

Y, además, la parte actora proporcionó copias certificadas del expediente N° AP51-V-2008-003734, de la nomenclatura interna llevada por la Sala de Juicio N° 12 del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la acción de Nulidad de Contrato, ejercida por los ciudadanos J. de J.P.P., K.S.F.P., D.D.F.P. y K.B.F.P., en contra de los ciudadanos M.L.P.G. y M.F.P. de F., a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron expedidas por un funcionario público en ejercicio de sus funciones legales, apreciándose de las mismas que el referido Tribunal, en fecha 07.11.2008, declaró con lugar la acción de nulidad de contrato elevada a su conocimiento y, en consecuencia, declaró nulo el contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 07.12.2004, entre los ciudadanos M.L.P.G. y M.F.P. de F., el cual tuvo como objeto el bien inmueble arrendado.

Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación la parte demandada se excepcionó de pagar el canon de arrendamiento relativo al periodo comprendido entre el mes de diciembre de 2.004, hasta el mes de enero de 2.010, ambos inclusive, con fundamento en que el contrato de opción de compra-venta suscrito privadamente en fecha 07.12.2004, entre la sociedad mercantil Inversiones Perija S.R.L., representada por la ciudadana M.F.P. de F., en su condición de vendedora, por una parte y por la otra, el ciudadano M.L.P.G., en su carácter de comprador, en su cláusula cuarta, se relevó a los arrendatarios de pagar el canon de arrendamiento, hasta que la vendedora obtuviese la documentación requerida para hacer la tradición legal del inmueble, siendo que la sentencia que declaró la nulidad del referido contrato quedó definitivamente firme en fecha 17.02.2010.

Al respecto, la parte demandada aportó copias certificadas del expediente N° AP51-R-2009-001896, de la nomenclatura interna llevada por la Corte Superior Segunda del Circuito Judicial del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron expedidas por un funcionario público en ejercicio de sus funciones legales, evidenciándose de las mismas que dicha Corte, a través de sentencia dictada en fecha 23.11.2009, confirmó la sentencia proferida por la Sala de Juicio N° 12 del Circuito Judicial de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 07.11.2008, por lo que declaró nulo en todas y cada una de sus partes el contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 07.12.2004, entre los ciudadanos M.L.P.G. y M.F.P. de F., el cual tuvo como objeto el bien inmueble arrendado, siendo declarado definitivamente firme el referido fallo dictado por la alzada mediante auto dictado en fecha 17.02.2010.

Siendo ello así, juzga este Tribunal que la accionante mal puede aspirar el pago de las pensiones de arriendo causadas con anterioridad al mes de febrero de 2.010, ya que la nulidad del contrato de opción de compra venta, declarada a través de la sentencia definitiva dictada por la Corte Superior Segunda del Circuito Judicial del Tribunal de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, en fecha 23.11.2009, comenzó a surtir sus efectos jurídicos a partir del día 17.02.2010, cuando fue declarado definitivamente firme dicho fallo, sin que pueda atribuírsele al mismo efectos retroactivos.

También, la parte demandada consignó copias certificadas del expediente N° 2010-0437, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto fueron expedidas por un funcionario público en ejercicio de sus funciones legales, desprendiéndose de las mismas el procedimiento de Consignaciones Arrendaticias, seguido por el ciudadano M.L.P.G., a favor de la sociedad mercantil Inversiones Perija S.R.L., por los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de febrero de 2.010, hasta el mes de febrero de 2.012, ambos inclusive.

Pues bien, el artículo 51 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

En atención a la anterior disposición jurídica, cuando el arrendador rehusare a recibir la pensión de arriendo, el arrendatario cuenta con el procedimiento de consignaciones arrendaticias para liberarse de su obligación contractual y legal de pagar el canon de arrendamiento convencionalmente pactado o legalmente fijado, para lo cual cuenta con quince (15) días calendarios consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

En este contexto, se desprende de las copias certificadas del expediente N° 2010-0437, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de febrero de 2.010, hasta el mes de diciembre de 2.011, ambos inclusive, se efectuaron de la manera siguiente:

1) El mes de febrero de 2.010, fue consignado el día 11.03.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

2) El mes de marzo de 2.010, fue consignado en fecha 05.04.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

3) El mes de abril de 2.010, fue consignado el día 05.05.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

4) El mes de mayo de 2.010, fue consignado en fecha 04.06.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

5) El mes de junio de 2.010, fue consignado el día 07.07.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

6) El mes de julio de 2.010, fue consignado en fecha 05.08.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

7) El mes de agosto de 2.010, fue consignado el día 23.09.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

8) El mes de septiembre de 2.010, fue consignado en fecha 08.10.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

9) El mes de octubre de 2.010, fue consignado el día 09.11.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

10) El mes de noviembre de 2.010, fue consignado en fecha 08.12.2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

11) El mes de diciembre de 2.010, fue consignado el día 25.01.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

12) El mes de enero de 2.011, fue consignado en fecha 22.02.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

13) El mes de febrero de 2.011, fue consignado el día 15.03.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

14) El mes de marzo de 2.011, fue consignado en fecha 11.04.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

15) El mes de abril de 2.011, fue consignado el día 20.05.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

16) El mes de mayo de 2.011, fue consignado en fecha 27.06.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

17) El mes de junio de 2.011, fue consignado el día 08.07.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

18) El mes de julio de 2.011, fue consignado en fecha 21.09.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

19) El mes de agosto de 2.011, fue consignado el día 22.09.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

20) El mes de septiembre de 2.011, fue consignado en fecha 26.10.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

21) El mes de octubre de 2.011, fue consignado el día 22.11.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

22) El mes de noviembre de 2.011, fue consignado en fecha 19.12.2011, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

23) El mes de diciembre de 2.011, fue consignado el día 18.01.2012, por la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,oo).

En el presente caso, se observa que en atención a la cláusula tercera de la convención locativa accionada, el pago del canon de arrendamiento debe efectuarse los primeros cinco (05) días de cada mes, por lo que en presencia del procedimiento de consignaciones arrendaticias, los arrendatarios debieron cancelar la pensión de arriendo hasta los días veinte (20) de cada mes, motivo por el cual se determina que las consignaciones correspondientes al periodo comprendido entre el mes de febrero de 2.010, hasta el mes de diciembre de 2.011, ambos inclusive, se efectuaron de forma extemporánea por tardía.

Por consiguiente, juzga este Tribunal que ha quedado plenamente comprobado en autos el incumplimiento de los arrendatarios en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al periodo comprendido entre el mes de febrero de 2.010, hasta el mes de diciembre de 2.011, ambos inclusive, a razón de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,oo) cada uno, conforme a las previsiones pactadas en la cláusula tercera de la convención locativa accionada, en relación a la regla que pauta el artículo 51 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la pretensión de desalojo elevada a su conocimiento, por haberse determinado la falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas. Así se declara.

- III -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes:

Primero

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Desalojo, deducida por la sociedad mercantil Inversora Perija S.R.L., en contra de los ciudadanos M.L.P.G. y G.L.M., de acuerdo con lo contemplado en el literal (a) del artículo 34 del Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Segundo

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 16, ubicado en la planta baja del Edificio N° 02 del Conjunto Residencial El Paraíso, situado con frente hacia la Avenida Washington y/o Puente 09 de Diciembre, a la Autopista F.F. y la Avenida E de la Urbanización El Pinar, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las mismas buenas condiciones de uso en que fue recibido, libre de bienes y personas.

Tercero

No hay condenatoria en costas, por no existir un vencimiento total en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto

Se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 ejúsdem, en virtud de haber sido dictado el presente fallo fuera de su lapso legal.

P., regístrese y déjese copia. C. lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de noviembre del año dos mil doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

El Juez Titular,

C.L.G.P.

La Secretaria,

G. delV.S.P.

En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).

La Secretaria,

Grisel del Valle Sánchez Pérez

CLGP.-

Exp. N° AP31-V-2012-000165

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