Decisión de Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de Carabobo, de 29 de Enero de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: I.J.C.; venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-11.475.315 y de este domicilio; asistida por la Abogada A.P.F.V., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.67.394,

DEMANDADO: YUNNY NÚÑEZ; venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V- 7.092.451 y de este domicilio.

ACCIÓN: DESALOJO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

No. DE EXPEDIENTE: 0995.-

DE LOS HECHOS

Se inicio la presente causa por demanda de desalojo, interpuesta por la ciudadana I.J.C.; venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad N° V-11.475.315 y de este domicilio; actuando en su carácter de propietaria de un inmueble constituido por una casa y el terreno sobre la cual se encuentra construido, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se encuentra suficientemente descritos en dicho libelo de demanda; ubicado en la vereda 48, Sector 02, Nro.6 de la urbanización Las Agüitas, en jurisdicción del Municipio Los Guayos, del Estado Carabobo; según se desprende de documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia, hoy oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 25 de Septiembre de 2.001, anotado bajo el Nro. 28, folios 1 al 2, Pto. Primero, Tomo 29; asistida por la Abogada A.P.F.V., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.67.394, con domicilio procesal en la calle 181, entre avenidas 108 y 109, Quinta Chango, N° 125, Urbanización Nueva Esparta, Naguanagua, estado Carabobo; en contra del ciudadano Yunny Núñez; venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V- 7.092.451 y de este domicilio; Aduce la demandante que cedió en calidad de arrendamiento en fecha 15 de Diciembre de 1.998 el inmueble antes descrito al demandado; suscribiéndose el último contrato entre las partes de manera privada el día 16 de Abril de 2.005, con vencimiento el día 15 de Diciembre de 2.005 según lo establece la Cláusula Segunda de dicho contrato; para lo cual anexa en original a su escrito libelar cada uno de los Contratos de Arrendamiento celebrados entre las partes, marcados “B”, “C”,”D” y “E”; pero que desde principios del año ha tenido la necesidad de ocupar conjuntamente con su menor hijo D.A.J.C. el inmueble de su propiedad cedido en arrendamiento, por encontrarse viviendo desde Noviembre del 2.005 en la casa de su abuela materna, pero que en dicha casa conviven 7 adultos, 9 niños y 3 adolescentes y la casa cuenta con cuatro (4) habitaciones y cuatro (4) baños y por este motivo es que le ha manifestado en reiteradas oportunidades tal necesidad al arrendatario, acompañando a su demanda notificación enviada al mismo marcada “F” y partida de nacimiento de su hijo marcada “G”; siendo el caso que el arrendatario se negó a firmar la copia de la comunicación dirigida a su persona donde se le planteaba tal necesidad concediéndole un plazo de seis (6) meses para la desocupación. Fundamenta la acción en los artículos 33 y 34 Literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto demanda al ciudadano Yunny Núñez; venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V- 7.092.451 y de este domicilio en su carácter de arrendatario del inmueble antes descrito para que desaloje el mismo y a entregarlo libre de personas y cosas o de lo contrario sea obligado por este tribunal; Finalmente solicita la citación del demandado en la dirección del inmueble arrendado, estima la demanda en la cantidad de Tres Millones de bolívares sin cts. (Bs. 3.000.000,oo), solicitando la admisión y sustanciación legal de la demanda y la declaratoria con lugar en la definitiva.

La demanda fue remitida a este Tribunal previa distribución y es admitida en fecha 26 de Junio de 2006, mediante auto fechado el mismo día el cual corre inserto al folio veinticinco (25) siguiéndose el procedimiento previsto en los artículo 33 y siguientes de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios; se emplaza al demandado a comparecer AL SEGUNDO DÍA DE DESPACHO siguiente a aquel en que consta en auto su citación para la contestación de la demanda.

El día 10 de Julio de 2.006 comparece la parte demandante debidamente asistida de Abogada y mediante diligencia consigna los medios económicos a los fines de la expedición de los fotostatos necesarios para la compulsa correspondiente; así mismo solicita la habilitación del tiempo necesario para la práctica de la citación del demandado, facilitando al Alguacil del tribunal los emolumentos necesarios a los fines del traslado correspondiente: todo lo cual es acordado por este tribunal en Auto de misma fecha.

El día 31 de Julio de 2006, comparece el ciudadano Pavell Ceballos, Alguacil Titular de este tribunal y mediante escrito consigna al expediente la compulsa, por haberle sido imposible la práctica de la citación del demandado en la dirección de autos; en el mismo acto, la Secretaria del Tribunal, Abg. M.D.R.M., deja constancia de haberse cumplido con la previsión legal del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente en fecha 02 de Agosto de 2006 comparece la parte actora en el presente caso, debidamente asistida de abogado y mediante diligencia solicita al tribunal ordenar lo conducente a los fines de citación por carteles.

Así mismo y en misma fecha, la ciudadana I.J.C. ya suficientemente identificada, debidamente asistida de Abogado, consigna escrito otorgando poder Apud Acta a los abogados Abogada A.P.F.V. y R.E.Á.G.; ambos inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 67.394 y 74.349 respectivamente, con domicilio procesal en la calle 181, entre avenidas 108 y 109, Quinta Chango, N° 125, Urbanización Nueva Esparta, Naguanagua, estado Carabobo, el cual es agregado a los autos mediante auto de misma fecha, previa certificación por parte de la Secretaria del Tribunal; igualmente y mediante Auto de misma fecha este tribunal acuerda librar cartel de citación a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El día 13 de Octubre de 2.006 el Apoderado Judicial de la parte demandante de Autos y consigna para ser agregado a los autos sendos ejemplares de los diarios “El Carabobeño” y “Notitarde” de fechas 06 y 10 de Octubre de 2.006 respectivamente a los fines pertinentes.

En fecha 17 de Octubre de 2.006 me Aboco al conocimiento de la presente causa confiriendo a las partes el derecho establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil; posteriormente en fecha 18 de Octubre de 2.006 este tribunal mediante auto ordena el desglose de los ejemplares consignados a los fines de ser agregados los carteles de citación de la parte demandada; así mismo en fecha 30 de Octubre de 2.006 comparece la Secretaria del tribunal Abogada M.d.R.M. y mediante escrito deja constancia de haber fijado cartel de citación del demandado, en la puerta del inmueble de marras, en cumplimiento a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

El día 08 de Noviembre de 2.006 comparece el ciudadano Yunny Núñez, debidamente asistido de Abogado en su carácter de demandado en el presente caso y mediante diligencia se da por citado, solicitando le sean expedidas copias simples del libelo de demanda.

En fecha 14 de Noviembre de 2.006 comparece el ciudadano Yunny Núñez debidamente asistido por el Abogado J.R.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.557 y presenta escrito de Contestación de Demanda, en el cual en su CAPÍTULO PRIMERO rechaza de forma genérica los alegatos de la accionante, solicitando que la acción de desalojo propuesta sea declarada sin lugar; en virtud de que esta solo procede cuando se trata de contratos verbales o a tiempo indeterminado y en el presente caso a decir del demandado, existe un contrato de arrendamiento escrito entre la arrendadora y su persona, el cual en la Cláusula Segunda establece una duración de seis meses prorrogables por seis meses mas; en una relación arrendaticia desde el 15 de Diciembre de 1.998 con cuatro contratos de arrendamiento suscritos sucesivamente hasta el último suscrito en fecha 16 de Abril de 2.005 hasta el día 15 de Diciembre de 2.005; habiendo recibido con posterioridad en fecha 19 de Junio de 2.006 comunicación de la arrendadora donde le notifica el nuevo canon de arrendamiento a partir del 15 de Julio de 2.005 el cual aceptó y ha venido cumpliendo a cabalidad, el cual anexa marcado “A”; rechaza y contradice el haber sido citado por la accionante a los fines de exponerle su situación económico familiar, por haber acordado ambos y de manera verbal que este se encontraba disfrutando de la prórroga contractual hasta el 15 de Diciembre de 2.006; rechaza y contradice el hecho de haberse negado a firmar comunicación escrita que hubiese hecho nugatorio los derechos amparados por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; alega igualmente el demandado, en cuanto a la venta de la casa arrendada; haberse dirigido a la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Los Guayos solicitando la comparecencia de la arrendadora para dilucidar tal situación enviándole notificación a su dirección residencial; seguidamente aduce que, tal y como lo afirma la parte actora en su escrito libelar, ocupa la casa arrendada desde el 15 de Diciembre de 1.998, es decir ocho años, conjuntamente con su esposa y sus dos menores hijos, cumpliendo cabalmente con sus obligaciones contraídas contractualmente según lo manifestado por la misma arrendadora en el sentido de sufragar esta con los cánones de arrendamiento el colegio privado de su hijo.

Finalmente el CAPÍTULO SEGUNDO aduce que: de acuerdo al contenido de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento su prórroga contractual aun permanece vigente para la fecha, hasta el 15 de Diciembre de 2.006 y de conformidad con la ley especial que rige la materia; le corresponde una prórroga legal de dos (2) años; solicitando por tanto sea declarada sin lugar la demanda y condenada en costas la demandante por ser temeraria su pretensión; Acompaña lo indicado en su escrito.

Tal escrito de Contestación de Demanda contentivo de dos (02) folios útiles y anexos, es agregado al expediente, mediante auto de misma fecha.

En fecha 21 de Noviembre de 2.006 comparece el Apoderado Judicial de la parte demandante, abogado R.E.Á.G. y consigna escrito de Promoción de Pruebas constante de dos (02) folios útiles y dos (2) anexos, las cuales son admitidas por este tribunal según auto de misma fecha. El día 28 de Noviembre, siendo las 9:00 de la mañana; es declarado desierto el acto de declaración de testigo promovido por la parte actora; seguidamente siendo las 11:00 am se realiza el acto de declaración del testigo A.D.O.F., promovido por la demandante de autos; acto seguido el apoderado de la parte actora solicita mediante diligencia le sea fijada nueva oportunidad al testigo incompareciente, lo cual es acordado por el tribunal mediante auto de misma fecha para el tercer día de despacho siguiente; el día 30 de Noviembre, según lo acordado en auto de admisión de pruebas de fecha 21 de Noviembre de 2.006; el tribunal se traslada y constituye en el inmueble indicado, a los fines de la práctica de la Inspección correspondiente, la cual luego de practicada es agregada a los autos. En fecha 05 de Diciembre de 2.006 se realiza el acto de declaración de la testigo M.L.M.A., promovido por la demandante de autos; El día 06 de Diciembre comparece el apoderado judicial de la parte demandante y consigna escrito de Informes.

En fecha 14 de Diciembre, este tribunal mediante Auto difiere la publicación de la sentencia para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

POR LA PARTE DEMANDANTE:

En escrito consignado en fecha 21 de Noviembre , la parte demandante promovió las siguientes pruebas: En el Capítulo I Promueve, invoca y reproduce el mérito favorable de autos; al respecto este tribunal pasa hacer la siguiente acotación: conforme a la jurisprudencia del M.T. de la República, nacida primeramente de la decisión N° 460 de la Sala de Casación Social, de fecha 10 de julio de 2003, acogida luego por la Sala Político Administrativa en su decisión N° 481 del 16 de septiembre de 2003, en el expediente N° 2002-702, y posteriormente adoptado el criterio en forma unánime por todas las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte.

Así, el mérito favorable de los autos o de las pruebas no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar y no sirve entonces tal expresión para probar nada, y que por ende no es más que eso, una expresión usada corrientemente por los abogados en sus escritos de promoción de pruebas y así se declara.

En el capítulo II – Instrumentales- PRIMERO: Reproduce y promueve Contrato de Arrendamiento Privado celebrado en fecha 16 de Abril de 2.005 acompañado al libelo de demanda; tal instrumental en virtud de no haber sido atacada por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente y conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo se tiene como legalmente reconocido, produciendo el mismo los efectos previsto en el 429 ejusdem. SEGUNDO: Reproduce y promueve documental marcada “F” acompañada al libelo de demanda, consistente la misma en notificación suscrita por la apoderada judicial de la parte demandante y dirigida al arrendatario; tal documental es desestimada por quien juzga en virtud de que esta es emanada de la misma actora y aparece recibida por persona ajena a la presente causa; por lo tanto es desechada de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y así se declara. TERCERO: Reproduce y promueve documental acompañada marcada “G”; consistiendo la misma en Copia Certificada del Acta de Nacimiento de D.A.G.C. hijo de la arrendadora; tal documental por ser la misma expedida por un funcionario público competente, este tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprenda conforme al artículo 429 de Código de Procedimiento Civil y así se decide. CUARTO: Promueve documental marcada ”A” consistente en comunicación emanada de la arrendadora y dirigida al arrendatario en fecha 26 de Enero de 2.006; tal documental es desestimada por quien juzga en virtud de que esta es emanada de la misma actora y no aparece recibida por el arrendatario ni se desprende constancia autentica de negativa a firmarla como recibido por el mismo; por lo tanto es desechada de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

En su capítulo III –De las Testimoniales- En cuanto a los testigos promovidos por la parte actora, ciudadanas A.D.O.F. y M.A.L.M.; por cuanto de sus dichos no se observan incongruencias ni contradicciones; quien juzga les da pleno valor probatorio en cuanto a los hechos presenciados por los mismos y así se declara.

En su capítulo IV –De la Inspección Judicial- Quien decide observa que mediante este medio de prueba; no quedó demostrado el supuesto alegado por la parte promoverte, cual es la necesidad de ocupar el inmueble arrendado y objeto de la presente litis por parte de la demandante; por no ser este el medio idóneo para demostrarlo; en virtud de lo cual este tribunal la desecha de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Así mismo, las documentales acompañadas al libelo de demanda en originales y en ningún momento negada la firma o atacada estas por parte del demandado según lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, producen los efectos previstos en el 429 ejusdem; quien juzga analiza el pleno valor probatorio de lo que de ellas se desprende de la siguiente manera:

.-Vigencia del primer contrato: 6 meses a partir del 15/12/98 prorrogable por 6 meses más: Vencimiento: 15/12/99.

.-Vigencia del Segundo Contrato: 1año a partir del 15/12/99; vencimiento: 12/ 2.000

.- Vigencia del Tercer Contrato: 6 meses a partir de 15/12/2.000prorrogable por 6 meses más: Vencimiento: 15/ 12/ 2.001

.- Vigencia del Cuarto Contrato: 6 meses a partir del 15/12/2.004 prorrogable por 6 meses más: Vencimiento: 15/ 12/ 2.005.

DE LA PARTE DEMANDADA:

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado acompañó a su escrito comunicación de la arrendadora donde le notifica su intención de vender la casa y a la vez le notifica el nuevo canon de arrendamiento a partir del 15 de Julio de 2.005 marcado “A”; tal documental no es valorada por quien decide por ser impertinente al caso planteado, por lo tanto la desestima de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

Igualmente acompañó en original Citación dirigida a la ciudadana I.C., emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio los Guayos, de fecha 09 de Agosto de 2.006; este tribunal no la valora por ser impertinente en el presente caso por lo tanto la desestima de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

En virtud de haber sido promovida previamente a la contestación de la demanda la Cuestión Previa prevista en el numeral 6to del artículo 346 del

Código de Procedimiento Civil; este Juzgador pasa a decidir la misma antes de dictar la Sentencia correspondiente por mandato del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los siguientes términos:

Aduce la parte accionada que se hace la procedente la cuestión previa antes citada, en virtud de que “La parte accionante no indica la norma legal en que funda su pretensión, es decir no señala el artículo por el cual demanda… ; igualmente aduce, “…no determina si la vía que ha tomado es Resolución de Contrato o Desalojo…”; por otra parte, en la oportunidad correspondiente el demandante rechazó, negó y contradigo tal cuestión previa; quien juzga, a los fines de su decisión hace la siguiente consideración: La demanda interpuesta por la parte accionante se sustenta en sendos contratos de arrendamiento privados, suscritos por las partes y acompañados a su escrito de demanda; los cuales no fueron en ningún momento desconocidos ni impugnados de forma alguna por el demandado; el fundamento de derecho alegado por el demandante en su escrito libelar, concretamente en el capítulo denominado –DEL DERECHO- lo constituyen los artículos 1.592 y 1.597 del Código Civil, los cuales hacen referencia a las obligaciones del arrendatario en las relaciones locativas; así mismo, en su PETITORIO el demandante en el numeral 1.-) solicita que el demandado sea condenado, “…Resolver el contrato de arrendamiento…”; por lo tanto considera este juzgador que de los mismos autos se desprende la Acción interpuesta por la parte demandante, cual es la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento; razón por la cual se hace improcedente la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6to. del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil propuesta por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente y así se declara.

Siendo la oportunidad de dictar Sentencia y del análisis de las actuaciones de las partes constante en autos; quien juzga hace constar las siguientes razones a los fines de su decisión y en los siguientes términos:

PRIMERO

La demanda incoada es RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO bajo contrato de arrendamiento escrito, a tiempo determinado; ahora bien, visto que de autos se desprende como hechos no controvertidos y por lo tanto admitidos por ambas partes lo referente tanto a la relación como al inicio y vigencia de la relación arrendaticia,; toca a este tribunal decidir el limite de la controversia en lo referente a solvencia en el pago de los cánones arrendaticios y al estado de uso y conservación del inmueble de marras; que a decir del demandante, el demandado mantiene un atraso de las cuotas de arrendamiento correspondientes desde el mes de Febrero de 2.006 hasta el mes de Noviembre del mismo año y que el demandado mantiene el inmueble en mal estado y completamente deteriorado por no hacerle las reparaciones y mantenimiento al cual está obligado; lo cual es negado y contradicho por la parte demandada, aduciendo estar solvente en dichos pagos por hecho las consignaciones prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

una relación locativa a tiempo determinado según las previsiones de los artículos 38 y 39 ejusdem.

SEGUNDO

Visto que la demandante en su escrito libelar declara:..”En fecha 15 de Diciembre de 1.998, cedí en calidad de arrendamiento el inmueble antes descrito, al ciudadano YUNNY NÚÑEZ…,... suscribiéndose el último contrato de Arrendamiento Privado en fecha 16 de Abril de 2.005, el venció el día 15 de Diciembre de 2.005”; luego mas adelante “…. A tal efecto, anexo al presente libelo en original, todo y cada uno de los Contratos de Arrendamiento celebrados,…”.TERCERO: El Código Civil Venezolano en su artículo 1.159 le da “ fuerza de ley ” a los contratos, para las partes intervinientes en el mismo, así como la obligación del mutuo consentimiento o acuerdo previo para su revocamiento, o causa autorizada por la ley; por otra parte, del artículo 1.264 ejusdem se desprende el estricto apego y observancia de las partes a los normas establecidas en los mismos y con anterioridad a su celebración, ya que las obligaciones establecidas en los contratos, ..” deben cumplirse tal y como han sido contraídas…”; así por tanto, la obligación principal del Arrendador, es el goce pacífico de la cosa arrendada por el tiempo de duración del contrato. CUARTO: Quedó entonces demostrado en Autos el inicio de la relación arrendaticia en Fecha 15 de Diciembre de 1.998 y mantenida la misma durante el transcurso de siete (7) años mediante la firma de CUATRO (4) Contratos de Arrendamiento suscritos entre ambas partes a Tiempo Determinado. QUINTO: En virtud del análisis exhaustivo se infiere que dicha relación arrendaticia tiene su fundamento en lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concretamente en lo especificado en el literal “c”; por lo tanto, la demanda de Desalojo incoada por la parte actora en el presente caso con fundamento a lo pautado en el artículo 34, literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no debe prosperar y ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVA

En virtud de las razones anteriormente expuestas este Tribunal en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara SIN LUGAR la acción de DESALOJO de inmueble incoada por la ciudadana I.J.C. asistida por la Abogada A.P.F.V., en contra del ciudadano Yunny Núñez;

todos ya identificado en la presente decisión, en razón de ello se declara vigente la Prórroga Legal Arrendaticia prevista en el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a favor del demandado y a partir del día 15 de Diciembre de 2.005, hasta el 15 de Diciembre de 2.007, ambos inclusive; en consecuencia se condena a la demandante al pago de las costas por haber sido totalmente vencida, de conformidad con el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Publíquese y déjese copia certificada. Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veintinueve (29)días del mes de Enero de 2007. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación

EL JUEZ TEMPORAL,

(FDO)

ABG. J.I.P..

LA SECRETARIA

(FDO)

ABG. M.D.R.M.

En la misma fecha se publico siendo las 9:30AM y se dejo copia certificada para el archivo del Tribunal.

LA SECRETARIA

(FDO)

ABG. M.D.R.M.