Decisión nº 982 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 2 de Julio de 2009

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA.

VISTO, CON PRUEBAS

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DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES: PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ISVELIA CAICEDO IBARRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 9.213.600. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado Á.G. ZAMBRANO ARIAS, titular de la cédula de identidad N° V- 10.157.633, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 79.156. PARTE DEMANDADA: Ciudadana D.I.R.Q., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 11.112.992. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados J.R. CONTRERAS SÁNCHEZ y B.T. BÁEZ ROSALES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.715 y 129.650, respectivamente; según consta en poder apud acta conferido en fecha 09 de junio de 2009, inserto al folio 18. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE: N° 11.710-09.

I PARTE NARRATIVA: Comienza el presente proceso mediante escrito libelar recibido por distribución, presentado por la ciudadana ISVELIA CAICEDO IBARRA, ya identificada, quien asistida de abogado, esgrime: * Que según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2008, bajo el N° 37, Tomo 35, de los libros respectivos, celebró Contrato de Prórroga Legal de Arrendamiento, con la ciudadana D.I.R.Q., ya identificada, donde a decir suyo, se estipuló de mutuo acuerdo entre ellas, que la prórroga legal que le correspondía a la arrendataria era la contemplada en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta fue, por un (1) año contado a partir del 29 de febrero de 2008 hasta el 01 de marzo de 2009, fecha en la cual, a su decir, debía hacer entrega del inmueble arrendado, siendo el caso, según su versión, que habiendo transcurrido el lapso de prorroga legal, la arrendataria, ciudadana D.I.R.Q., ya identificada, no quiere desalojar el inmueble, en razón de lo cual procede a demandarla para que convenga o en su defecto sea condenada en lo siguiente: 1. Desocupar y entregar el inmueble arrendado libre de bienes de su propiedad y de personas. Finalmente solicitó medida de secuestro sobre el inmueble dado en arrendamiento.

Fundamentó su acción en los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de MIL OHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,00). (Folios 1 al 3).

Acompañó el escrito libelar con: Copia fotostática de su cédula de identidad y documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2008, bajo el N° 37, Tomo 35, de los libros respectivos. (Folios 4 al 6). En fecha 18 de mayo de 2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la ciudadana D.I.R.Q., ya identificada, para su comparecencia al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquel en que constase en autos su citación, a los fines de la contestación de la demanda. (Folio 7).

En fecha 05 de junio de 2009, el Alguacil del Tribunal, informó que en fecha 04 de junio de 2009, le fue firmado recibo de citación por la ciudadana D.I.R.Q.. (Folio 9).

En fecha 09 de junio de 2009, estando presente la parte demandante asistida de abogado, no pudo llevarse a efecto el acto conciliatorio por la inasistencia de la parte demandada. (Folio 10).

En esa misma fecha, la demandada asistida de abogados, mediante escrito dio contestación a la demanda, con base en los siguientes argumentos:

* Opone la cuestión previa contemplada en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, arguyendo al respecto:

1. Que la parte actora fundamentó su demanda en un contrato denominado contrato de prorroga legal, sin haber hecho mención si existía previamente un contrato de arrendamiento donde pudiera deducirse que la prorroga se trataba del término de contrato, y no de la prorroga legal contemplada en el artículo 38 de la ley de alquileres, constituyendo a su criterio, el contrato de prorroga legal presentado junto con el escrito libelar una violación a las normas de orden público, ya que la prorroga legal establecida en la Ley de alquileres le corresponde a un beneficio concebido a la persona del arrendatario y esta contemplado en el artículo 7 de la referida Ley. Asimismo expresa, que el contrato de prorroga legal tiene visos de nulidad, pues a su decir, la demandante ocultó el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 30 de octubre de 2003, bajo el N° 83, Tomo 196, folios 192 al 194, donde a decir suyo, se estipuló que dicho contrato tenía una duración de seis (6) meses y se ha venido prorrogando hasta el 30 de octubre de 2009, siempre y cuando una de las partes no manifieste a la otra su voluntad de no prorrogar dicho contrato con un mes de anticipación, quedando así evidenciado, a criterio suyo, que el contrato de prorroga legal que la ley establece a su favor comenzaría a contarse a partir del 30 de octubre de 2009, y estaría contemplada en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de alquileres, es decir, por dos (2) años; afirma que en razón de lo planteado solicita la nulidad del contrato de prorroga legal.

2. Que la actora solicitó que sea condenada al desalojo forzoso, sin que haya argumentado ninguna de las causales del artículo 34 de la Ley de alquileres, confundiendo las acciones arrendaticias al solicitar igualmente la entrega del inmueble por haberse cumplido el tiempo para dicha entrega, por lo que, a criterio suyo, para solicitar la entrega del inmueble arrendado por cumplimiento del término la acción es la de resolución de contrato y no la acción de desalojo ya que ambas se excluyen recíprocamente y tiene señalados diferentes procedimientos y causales, por lo que, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar. (Folios 11 al 14). Acompañó su escrito con copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 30 de octubre de 2003, bajo el N° 83, Tomo 196, folios 192 al 194 de los libros respectivos. (Folios 15 al 17).

   En fecha 19 de junio de 2009, la representación de la parte demandada mediante escrito promovió las siguientes pruebas: Primero: El contrato de arrendamiento presentado con el escrito de contestación de la demanda. Segundo: Copia fotostática del expediente de consignaciones N° 732 que cursa por ante este Tribunal. Tercero: Contrato de Prorroga Legal presentado por la demandante junto con su escrito libelar. (Folios 19 al 29). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 30).

   En fecha 26 de junio de 2009, la demandante asistida de abogado a través de escrito promovió las pruebas siguientes: Primero: El auto de admisión de la demanda. Segundo: Contrato de Prorroga Legal de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 14 de marzo de 2008, bajo el N° 37, Tomo 35, de los libros respectivos. Tercero: Acto conciliatorio al cual la parte demandada, a su decir, no asistió. (Folios 31 al 33). Acompañó su escrito con jurisprudencia. (Folios 31 al 34). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha.

   Este Tribunal siendo la oportunidad para proferir Sentencia, observa: II PARTE MOTIVA:

   Se inicia el presente debate judicial, con fundamento en los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde la ciudadana ISVELIA CAICEDO IBARRA, en su carácter de arrendadora demanda a la ciudadana D.I.R.Q., en su condición de arrendataria, en virtud del vencimiento del Contrato de Prorroga Legal de Arrendamiento suscrito entre ellas, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2008 bajo el N° 37, Tomo 35 de los libros respectivos, manifestando que la prórroga legal que le correspondía conforme al literal “b” del artículo 38 del Código in comento, comenzó el día 29 de febrero de 2008 y venció el día 01 de marzo de 2009, sin haber efectuado la arrendataria la entrega del inmueble dado en arrendamiento, por lo que, en su petitorio solicitó que sea condenada a desocupar y entregar el inmueble libre de bienes de su propiedad y de personas

   En la oportunidad de dar contestación a la demanda la accionada asistida de abogados, procedió a hacerlo a través de las siguientes defensas:

   Opone la cuestión previa contemplada en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, con base en dos alegatos distintos, pasando a resolverlos esta Juzgadora así:

1. Afirma que la parte actora fundamentó su demanda en un contrato denominado contrato de prorroga legal, sin haber hecho mención si existía previamente un contrato de arrendamiento donde pudiera deducirse que la prorroga se trataba del término de contrato, y no de la prorroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, constituyendo a su criterio, el contrato de prorroga legal presentado junto con el escrito libelar una violación a las normas de orden público, ya que la prorroga legal establecida en la mencionada Ley le corresponde a un beneficio concebido a la persona del arrendatario y esta contemplado en el artículo 7 de la referida Ley. Asimismo expresa, que el contrato de prorroga legal tiene visos de nulidad, pues a su decir, la demandante ocultó el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 30 de octubre de 2003, bajo el N° 83, Tomo 196, folios 192 al 194, donde a decir suyo, se estipuló que dicho contrato tenía una duración de seis (6) meses y se ha venido prorrogando hasta el 30 de octubre de 2009, siempre y cuando una de las partes no manifieste a la otra su voluntad de no prorrogar dicho contrato con un mes de anticipación, quedando así evidenciado, a criterio suyo, que el contrato de prorroga legal que la ley establece a su favor comenzaría a contarse a partir del 30 de octubre de 2009, y estaría contemplada en el literal C del artículo 38 de la Ley de alquileres, es decir, por dos (2) años; afirma que en razón de lo planteado solicita la nulidad del contrato de prorroga legal.

   Alegada la nulidad del contrato de prorroga legal presentado como documento fundamental de la demanda, procede esta operadora de justicia a verificar si el contrato antes referido esta viciado de nulidad que haga inadmisible esta demanda, al respecto tenemos:

   El autor E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, página 594, define la nulidad de un contrato como: “(…) su ineficiencia o insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de terceros.”

   Como es bien sabido se han distinguido dos tipos de nulidades: 1. La nulidad absoluta; y 2. La nulidad relativa, lo que hace menester de esta operadora de justicia, hacer referencia de cada una de ellas, y en tal virtud, el ya citado autor, E.M.L., con relación a las nulidades aquí referidas, indica que:

   Existe nulidad absoluta de un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres.

   Al referirse a la nulidad relativa, llamada también anulabilidad, afirma que la misma “Ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuido por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinadas a proteger intereses particulares de uno de los contratantes.”

   Ahora bien, dicho esto, considera necesario esta operadora de justicia, definir lo que se entiende por convención, para lo cual cita al autor Aubry y Rau, que la define como “un acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto de interés jurídico”; es decir, un acuerdo que tenga por objeto modificar una situación jurídica; crear, extinguir o modificar un derecho, de allí que dicho acuerdo de voluntades sea indispensable para la existencia de un contrato; y es ello lo que da origen a una obligación.

   Nuestro Código Civil en su artículo 1141, señala como condiciones requeridas para la existencia de un contrato las siguientes:

1. Consentimiento de las partes.

2. Objeto que pueda ser materia de contrato.

3. Causa lícita.”

   Por su parte el 1142 señala: Que el “El contrato puede ser anulado:

1. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas.

2. Por vicios del consentimiento.”

   Con base en las anteriores transcripciones, el artículo 1141 del Código Civil, se refiere a los elementos esenciales para la existencia de un contrato, los cuales son indispensables a la propia figura del contrato, de manera que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente; tal es el caso del consentimiento, el objeto y la causa.

   Por su parte el artículo 1.142 ejusdem, trata de los elementos esenciales para la validez de un contrato, los cuales pueden ser definidos como aquellos necesarios para que el contrato produzca todos sus efectos jurídicos; de manera que la ausencia de uno de ellos produce la invalidez del contrato, el cual, si bien existe, puede ser anulado.

   Ahora bien, en el caso que ocupa a esta Sentenciadora, del Contrato de Prorroga Legal de Arrendamiento objeto de la demanda, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2008, bajo el N° 37, Tomo 35, de los libros respectivos, no se desprende que el mismo se encuentre viciado de nulidad, pues posee todos los elementos esenciales para su validez, enumerados en párrafos anteriores, tampoco encuadra la nulidad peticionada dentro de los vicios del consentimiento, pues para que el contrato de arrendamiento pueda ser anulable, deben darse los supuestos establecidos en el artículo 1146 eiusdem, toda vez que tal consentimiento debe haberse dado como consecuencia de un error excusable, arrancado por violencia o sorprendido por dolo, lo cual no demostró la parte demandada, y así se considera. Por lo que, esta Juzgadora desecha la petición de nulidad del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda. Así se decide.

2. Opuso igualmente la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda, por considerar que la actora solicitó que sea condenada al desalojo forzoso, sin que haya argumentado ninguna de las causales del artículo 34 de la Ley de alquileres, confundiendo las acciones arrendaticias al solicitar igualmente la entrega del inmueble por haberse cumplido el tiempo para dicha entrega, por lo que, a criterio suyo, para solicitar la entrega del inmueble arrendado por cumplimiento del término la acción es la de resolución de contrato y no la acción de desalojo ya que ambas se excluyen recíprocamente y tiene señalados diferentes procedimientos y causales, por lo que, solicitó que la demanda sea declarada sin lugar.

   Al respecto considera esta Juzgadora una vez analizado el escrito libelar, que del mismo se desprende clara y ciertamente que lo que pretende la actora con esta demanda es el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PRORROGA LEGAL DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre las partes por haber culminado el término convenido entre ellas conforme al literal “b” el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al utilizar la palabra desalojo, de manera alguna la demandante se refiere a una acción de desalojo, sino a la solicitud referida a que si la demandada no desocupa y entrega el inmueble se proceda al “desalojo forzoso”, por lo tanto, no se ha han acumulados acciones que se excluyan mutuamente, quedó perfectamente definido que lo que pretende la demandante es el cumplimiento del contrato de prórroga legal, por vencimiento de la misma, y así se considera.

   VALORACIÓN DE LA PRUEBAS.

   Dentro del lapso probatorio las partes promovieron las pruebas siguientes: PARTE DEMANDADA:

   - Contrato de arrendamiento presentado en copia fotostática con el escrito de contestación de la demanda, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 30 de octubre de 2003, bajo el N° 83, Tomo 196, folios 192 al 194 de los libros respectivos, la cual se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   - Copia fotostática del expediente de consignaciones N° 732 que cursa por ante este Tribunal, no es valorada en virtud de no haber sido demandada insolvencia en el pago de mensualidad de alquiler alguna, que deba ser demostrada.

   - Contrato de Prorroga Legal presentado por la demandante junto con su escrito libelar, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2008, bajo el N° 37, Tomo 35, de los libros respectivos, es valorado de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil.

   PARTE DEMANDANTE: - El auto de admisión de la demanda y acto conciliatorio al cual la parte demandada, no son constituyen medio de prueba idóneo de aquellos a los que el Legislador haya querido darle valor probatorio, pues en nada demuestran el incumplimiento por parte de la demandada, pues constituyen actuaciones de este Tribunal en el proceso.

   - Contrato de Prorroga Legal de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 14 de marzo de 2008, bajo el N° 37, Tomo 35, de los libros respectivos, ya fue objeto de valoración

   Ahora bien, con base a las anteriores pruebas, queda circunscrita la causa a verificar si efectivamente ha cesado en este proceso la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocada por la parte actora en su escrito libelar a los fines dilucidar si procede o no ordenar la entrega del bien inmueble arrendado.

   Quedó demostrado en este juicio que el contrato de prórroga legal de arrendamiento objeto de este proceso, deriva del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 30 de octubre de 2003, bajo el N° 83, Tomo 196, folios 192 al 194, ya valorado por esta operadora de justicia, donde quedó establecido en su cláusula tercera, que el mismo tendría una duración de seis (6) meses contados a partir de la fecha de su otorgamiento, a saber, 30 de octubre de 2003, pudiendo ser prorrogado por un período igual, a menos que alguna de las partes con un (1) mes de antelación al término del contrato manifestase mediante comunicación por escrito su interés de no permanecer en el inmueble arrendado.

   Por lo que, dicho contrato de arrendamiento al haberse iniciado el día 30 de octubre de 2003 su término fijo culminó el día 30 de abril de 2004, habiéndose prorrogado convencionalmente a través de los años de la manera siguiente:

1. Del 30 de abril de 2004 al 30 de octubre de 2004.

2. Del 30 de octubre de 2004 al 30 de abril de 2005.

3. Del 30 de abril de 2005 al 30 de octubre de 2005.

4. Del 30 de octubre de 2005 al 30 de abril de 2006.

5. Del 30 de abril de 2006 al 30 de octubre de 2006.

6. Del 30 de octubre de 2006 al 30 de abril de 2007.

7. Del 30 de abril de 2007 al 30 de octubre de 2007.

8. Del 30 de octubre de 2007 al 30 de abril de 2008.

   Se considera como última prórroga convencional la que se verificó desde el día 30 de octubre de 2007 hasta el día 30 de abril de 2008, motivado a que antes del vencimiento de la misma se cumplió con lo establecido en la cláusula tercera, pues con el contrato de prorroga legal de arrendamiento celebrado entre las partes, mediante documento autenticado en fecha 14 de marzo de 2008, bajo el N° 37, Tomo 35, de los libros respectivos, ya valorado por esta Juzgadora, quedó notificada tácitamente la arrendataria de la no renovación del contrato, conviniendo en la prórroga legal contemplada en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; considerando esta Sentenciadora que la prórroga convenida por las partes contratantes es la acertada dada la duración del contrato de arrendamiento que es menor de cinco (5) años, pues quedó demostrada que la relación arrendaticia se inició el día 30 de octubre de 2003 y la arrendataria firmó junto con la demandante contrato de prorroga legal arrendaticia en fecha 14 de marzo de 2008, por lo que, la prórroga legal convenida por las partes no es contraria a ninguna norma de orden público, ni es objeto de nulidad tal y como ha quedado demostrado en este proceso, y así se considera.

   En razón de todo lo antes dicho, al no haber demostrado la demandada la entrega del inmueble que le fue dado en arrendamiento, al vencimiento de la prorroga legal convenida con la parte actora, sucumbe ante la parte que activó el órgano jurisdiccional, quien logró demostrar la obligación demandada, por lo que de conformidad con la norma prevista en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente acción debe ser declarada Con Lugar, y así se decide.

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