Decisión nº 9712DEFINITIVA de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 6 de Mayo de 2009
| Fecha de Resolución | 6 de Mayo de 2009 |
| Emisor | Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry |
| Ponente | Mary Fernández |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I.D.E.A.
PARTE ACTORA: I.J.C.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.236.853
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.D.J.D.C., Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 99.542.
PARTE DEMANDADA: B.J.D.G., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nros V-3.844.949.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ARQUIDEMES RODRIGUEZ, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 120.729
EXPEDIENTE: 9712-08
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 21-05-2008.
En fecha 09/06/2008 el Alguacil consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano BELTAZAR J.D.G..
En fecha 12/06/2008 la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 25/06/2008 la parte actora consigno escrito de pruebas, admitiéndose las mismas fecha 26/06/2008.
En fecha 30/06/08 la parte demandada consignó escrito de pruebas, admitiéndose en la misma fecha.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que en fecha 30 de Septiembre de 2003, celebró un contrato de Arrendamiento con el demandado, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle malecón cruce con calle sanjón S/n de la población de Puerto Colombia, Choroní Jurisdicción del Municipio Girardot del estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes. NORTE: En una longitud de veintidós metros (22 mts), con calle transversal en medio y depósito el Gobierno Nacional, hoy calle del malecón de por medio y la plaza del malecón; SUR: En una longitud de veintitrés metros con treinta centímetros (23 mts con 30 cm), con casa que es o fue de J.M.B. o de C.S.C., ESTE: En una longitud de once metros con ochenta centímetros (11 mts con 80 cm), con casa que es o fue de de C.S.C., hoy terreno sin construcción; y OESTE: Calle Sanjón de por medio con casa que es o fue de la Sucesión de J.C. y casa que es o fue de H.O.. Que según la cláusula tercera del referido contrato la duración del mismo es hasta el Primero de Agosto de 2.008.Que el inmueble le pertenece según consta de documento debidamente Registrado por ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el N° 25, Folios 105 al 106, Protocolo 1°, tomo 12, de fecha 28 de agosto de 1987. Que para el inicio de la contratación arrendaticia que celebró en fecha treinta (30) de septiembre de 2003, con el arrendatario no recibió ningún pago por concepto de canon de arrendamiento mensuales, aproximadamente por un periodo de un año, esto para que el inquilino edificara y así cumpliera con la entrega de tres locales comerciales que convinieron en la cláusula segunda. Que según la cláusula primera y segunda del referido contrato el demandado se obligaba a construir tres locales comerciales teniendo como fecha límite el primero de Agosto de 2004, para terminar las obras de construcción. Que el demandado de manera intencional y deliberada se niega a construir los tres locales y en su lugar edificó arbitrariamente diez habitaciones las cuales acondiciona para alquilarlas y darle uso de posada violando así la cláusula sexta del referido contrato, que prohíbe subarrendar total o parcialmente el bien inmueble. Que el inquilino efectuó modificaciones no autorizadas. Es por lo que demanda la resolución del contrato de arrendamiento, para que entregue materialmente el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.167, 1.159, 1.160,1.592, 1.615 del Código Civil, artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y los artículos 340 y 640 del Código de Procedimiento Civil.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte el apoderado del demandado negó, todo lo alegado por el demandante en cuanto al supuesto incumplimiento del contrato. Señala que se pactó en el contrato de arrendamiento la clasificación de la remodelación del inmueble sin terminar y en ruinas como locales comerciales los cuales se hizo de esa manera para sectorizar las áreas de construcción. Que al inicio de la construcción de cada etapa se pagó un depósito por esa área y comenzó a correr la mensualidad respectiva. Que en el acuerdo no se especificó qué tipo de comercio se iba a explotar. Que se encuentra depositando los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado segundo de los municipios Girardot y M.B.i.d.e.A.. Que las estructuras del inmueble no se modificaron. Que dado al deterioro del inmueble se hicieron reparaciones de algunos sectores sin cambiar sus características. Que los planos suministrados por el actor autorizaban la construcción de una posada.
DE LAS PRUEBAS
La parte actora promovió las siguientes pruebas:
1) Copia simple y Original de comunicación emanada por el Viceministro de Calidad de servicios Turísticos (folio 07 y folio 92).
2) Copia simple y Original del contrato de arrendamiento sucrito por las partes (folios 09 al 12 y folios 110 al 113)
3)Copia simple y Original de Inspección Judicial evacuada por ante el Juzgado Primero De Los Municipios Girardot Y M.B.I.D.E.A. (folio 13 al 33 y folio 65 al 91).
4) Copia simple y Original de comunicación emanada por IPOSTEL (folio 40 y folio 93)
5) Copia simple y Original de Comunicación dirigida a la Prefectura del Distrito Choroní (folio 41 y folio 95)
6) Original de guía de envío emitido por el correo especial MRW (folio 101 y folio 104)
7)Cartel de Notificación Publicado en el diario el Aragüeño (folio 108)
La parte demandada promovió:
1)Copia simple de fotos del inmueble objeto de la presente demanda (folios 120 al 132)
2)Copia simple de Informe emitido por un contador Público (folios 133 al 146).
3) Copia simple de del documento de compra-venta (folio 148)
4) Copia simple de comprobante provisional de registro de información fiscal (folio 149)
5)Copia simple de Registro de inmueble emanado de la alcaldía de municipio Girardot (folios 150 y 151)
6)Copia simple de certificado de solvencia emanado de la alcaldía de municipio Girardot (folio 152)
7)Copia simple de recibo de ingresos emanado de la alcaldía de municipio Girardot (folio 153)
8)Copia simple de c.d.I.S. las Tasas por tramitaciones Administrativas, Inspecciones y Terminación de Obra (folio 154)
9)Copia simple de constancia de inscripción emanada de la alcaldía del Municipio Girardot (folio 155).
10) Copia simple de planos (folios 156 al 175).
11) Copia simple de Informe Posada Turística SEAIDE BOARDING HOUSE (folios 177 al 251)
12)Copia simple de Solvencia emanada del Banco Industrial de Venezuela. (folio 252)
13)Copia simple del Registro de Comercio (folios 253 al 264)
14)Copia de constancia emanada por la Guardia Nacional Destacamento N° 21 (folio 265)
15)Copia Simple de expediente de Regulación de alquileres emanado de la alcaldía del Municipio Girardot (folios 267 al 245)
16)Copia simple de comunicación dirigida la ciudadano B.D.G. (folio 346)
17)Copia simple de constancia de emisión de cumplimiento de variables urbanas fundamentales (folio 347)
18)Copia simple de Certificación de Uso Conforme emanada de la Alcaldía del Municipio Girardot (folio 348 al 349)
19)Copia simple de Licencia de Actividades Económicas de Industria, Comercio, Servicios o de Índole Familiar (folio 350)
20)Copia simple de depósitos bancario (folios 351 al 358)
PARA DECIDIR SE OBSERVA
Es un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia entre las partes. Asimismo es un hecho admitido por el arrendatario en cuanto que realizó trabajos de construcción y remodelación del inmueble arrendado consistente en la construcción de diez habitaciones y que el mismo está destinado para posada, siendo controvertido el si esa construcción realizada por el inquilino está ajustada a los acuerdos plasmados por las partes en el contrato locativo. En este sentido tenemos que la parte actora invoca como causal de resolución el hecho de no haberse construido tres locales comerciales y que el demandado cerró un balcón para construir una habitación, demolió una escalera y cortó y eliminó árboles frutales sin autorización del actor.
En este sentido tenemos que en la cláusula primera del contrato se pautó: “EL ARRENDADOR, da en calidad de arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un inmueble en construcción, ubicado en la calle malecón cruce con calle sanjón s/n de la población de Puerto Colombia, con jurisdicción del municipio Choroní, Distrito Girardot del Estado Aragua. El referido inmueble está constituido por tres ambientes, sin terminar, cuya primera etapa comprende: área este: de aproximadamente 48 mts cuadrados, sección que ha de convertirse con inversión del arrendatario en un local comercial. área central: de de aproximadamente 150 mts. Cuadrados, sección que ha de convertirse con inversión del arrendatario en un local. AREA OESTE: de aproximadamente 63 mts. Cuadrados, sección que ha de convertirse con inversión del arrendatario en un local comercial”.
Asimismo en la cláusula sexta se acordó: “Este contrato se considera celebrado Intuito Personae, en consecuencia EL ARRENDATARIO, NO podrá subarrendar total o parcialmente el inmueble objeto de este contrato y No podrá efectuar ninguna modificación de la estructura y disposición del Local Comercial arrendado sin previa autorización por escrito dada por EL ARRENDADOR…”
En la cláusula séptima se dispuso: “EL ARRENDATARIO, conviene en que solo podrá destinar el inmueble, objeto del presente contrato única y exclusivamente al uso COMERCIAL, por lo cual tendrá un derecho preferente de mantenerse en el mismo…”.
Así tenemos que cursa a los 65 al 66 inspección judicial realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y M.B.I. de esta Circunscripción, la cual no puede apreciarse plenamente por no cumplir con el principio de contradicción de la prueba, por lo que constituye meras informaciones. En dicha inspección se deja constancia de la existencia de la posada, lo cual como se dijo anteriormente no es un hecho controvertido, y así se declara.
En relación al original del documental cursante al folio 92 correspondiente a una comunicación emitida por el Viceministro de Calidad y servicios Turístico, se valora por no haber sido desvirtuada conforme a la cual informa que la posada el malecón no aparece inscrita en el registro Turístico Nacional, y así se declara.
Respecto al documental cursante al folio 102 y 103 se trata de una comunicación emanada de la misma parte actora no suscrita por el demandado, por lo que le es inoponible, y así se declara.
Sobre la página de un periódico cursante al folio 108, se trata de instrumento emanado de terceros, por lo que debió ser ratificada según lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
Con relación a las tomas fotográficas cursante a los folios 121 al 132, carecen de todo valor probatorio, en virtud de no formar parte de una actuación judicial, por lo que se desechan, y así se declara.
Respecto al documental cursante al folio 148 se trata del título de propiedad del inmueble, lo cual no es un hecho controvertido y así se declara
Sobre los instrumentales cursante a los folios 149 al 155, consisten en copia de rif de E.L., registro de inmueble, certificado de solvencia y recibo de pago de impuesto emanado de la Alcaldía del Municipio Girardot y constancia de inscripción catastral nada arrojan al hecho controvertido, por lo que se desechan y así se declara.
Sobre las copias de planos cursante a los folios 156 al 175, contentivo de levantamiento planimetrito, se observa que se trata de un proyecto de remodelación del año 1997, posada puerto Colombia, calle malecón con sanjon choroní; instrumento públicos administrativos no desvirtuados, que arrojan que para el año 1997 se tenía proyectado la construcción de una posada en el inmueble objeto de litigio.
Al los folios 177 al 251 cursa un estudio económico, instrumento emanado de tercero que no fue ratificado en juicio, según el artículo 431 del Código de Procedimiento civil, por lo que se desecha , y así se declara.
Al folio 252 se trata de una comunicación emanada del Banco industrial de Venezuela, la cual goza de presunción de veracidad, no fue desvirtuada, y se trata de una constancia donde el banco certifica que el demandado obtuvo un micro crédito el cual fue cancelado, pero nada arroja al hecho controvertido, por lo que se desecha, y así se declara.
A los folios 253 al 264 cursa copia simple de acta constitutiva de la sociedad Tierra de Gracia, cuyos accionante son el demandado y S.B.H., de la cual se extrae que para octubre de 2000 el demandado constituyó una Sociedad Mercantil cuyo objeto es la prestación de servicios turísticos, y así se declara.
A los folios 267 cursa copias del expediente administrativo de regulación de alquileres sustanciado por la Alcaldía. De los recaudos allí cursante se observa que el actor inicio en el año 2006 procedimiento de regulación sobre el inmueble arrendado.
En relación a los testimoniales coinciden en afirmar que en el inmueble habían dos árboles, uno de mango y uno de perita, pero no hay prueba en autos que el derribo de esos árboles sea imputable al demandado.
Al folio 341 cursa instrumento emanado de la Asociación de posadas de Choroní, el cual no fue ratificado según lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por lo que se desecha, y así se declara.
Al folio 347 cursa copia simple de instrumento emanado de la Dirección de Ingeniería del Municipio Girardot, la cual no fue desvirtuada conforme a la cual el referido ente emite al actor en fecha 13-02-07 constancia de misión de variables urbanas correspondiente al proyecto para uso de posada turística del inmueble.
Al 348 y 349 cursa instrumento emanado de la Dirección de Ingenieria Municipal de la Alcaldía de Girardot que da la certificación de uso conforme, para servicios turísticos a la empresa Tierra de Gracia.
Ahora bien, de la cláusula primera del contrato se desprende claramente que el inmueble arrendado está constituido por tres ambientes sin terminar de 48 mts2, 150 mts2 y 63 mts2 cada uno, que el arrendatario se comprometió a convertir en locales comerciales, lo que equivale a decir que al final se traduciría en tres locales comerciales; acuerdo que constata con lo admitido por el demandado cuando dice haber construido diez habitaciones y que ello lo hizo según los planos suministrados, hecho que la parte demandada no acredita y en el contrato no se hace mención alguna a los referidos planos, ni tampoco el demandado demostró que el arrendador haya consentido esas transformaciones.
Efectivamente se demostró la existencia de planos y proyectos de construcción de posadas pero referidos a una llamada Puerto Colombia y Sea Sea Side Boarding House, pero no posada el Malecón que es la que el demandado tiene en funcionamiento en el inmueble arrendado.
Al establecerse en el contrato que el arrendatario no podría efectuar ninguna modificación de la estructura y disposición del inmueble, previa autorización por escrito dada por el arrendador, al realizarse la construcción de habitaciones se transgrede lo pactado. En efecto, una de los principios fundamentales de los contratos es que los mismos constituyen leyes entre las partes, que deben ejecutarse de buena fe y las obligaciones que de ellos derivan deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De tal suerte que, en un contrato sinalagmático perfecto como el de arrendamiento, las partes deben ceñir su conducta al cumplimiento estricto de lo pactado y ejecutar sus obligaciones como un buen padre de familia, cumpliendo sus prestaciones acorde con lo que se espera que una persona promedio deba realizar.
De allí que, si el arrendatario se extralimitó en el ejercicio de las facultades que el contrato le otorgaba, disponiendo de la cosa de una manera distinta a lo contractualmente previsto, resulte responsable por su conducta. En efecto, si bien por el principio de autonomía de la voluntad escogió someterse a ese tipo de regulación contractual debe honrarla, caso contrario se ve en la obligación legal y contractual de correr con las consecuencias que derivan de ese modo de proceder, distinto a lo convenido, de allí que, resulta procedente la petición de resolución intentada por el actor, según lo dispuestos en los artículos 1.159, 1.167, 1.264, 1.592 del Código Civil y 257 del Código de Procedimiento Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
