Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 6 de Agosto de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA

INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

204º y 155º

ASUNTO NUEVO: 00729-12.

ASUNTO ANTIGUO: AH11-R-2007-000001.

DE LA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano J.D.K.B., de nacionalidad Holandés, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad Nº E-81.138.656.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano R.R.B., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.306.

PARTE DEMANDADA: ciudadana O.A.C.D.H., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.101.766.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano V.C.M., venezolano, abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 55.410.

MOTIVO: DESALOJO. (APELACION).

- I -

SÍNTESIS DEL PROCESO.

Mediante Oficio Nº 054 de fecha 13 de febrero de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución Nº 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante a este Juzgado, correspondiéndole previo sorteo de Ley conocer del presente asunto.(f. 330 y 331).

En fecha 10 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f. 332).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, la Juez conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución, se abocó de oficio al conocimiento de esta causa (f. 333).

Por auto de fecha 26 de junio de 2014, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f. 334 al 352).

Ahora bien examinadas como fueron las actas procesales que conforman el presente expediente, se observa lo siguiente:

Se dio inicio al presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 23 de enero de 2001, ante el Juzgado Séptimo de Municipio (Distribuidor) de esta Circunscripción Judicial, por el ciudadano J.D.K.B., asistido por el abogado R.R.B., en el juicio por DESALOJO, contra la ciudadana O.A.C.D.H., ambas partes ampliamente identificadas en el encabezado de esta decisión. (f. 01 al 04).

Mediante diligencia de fecha 30 de enero de 2001, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora quien consignó los recaudos fundamentales para la admisión de la demanda. (f.05 al 24).

Por auto dictado en fecha 05 de febrero de 2001, el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, admitió cuanto ha lugar en derecho y de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia ordenó el emplazamiento de la ciudadana O.A.C.D.H., a los fines que proceda a dar contestación a la demanda. (f. 25).

En fecha 20 de febrero de 2001, el Tribunal admitió la reforma de la demanda presentada por el apoderado judicial de la parte actora, admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia ordenó el emplazamiento de la parte demandada, a los fines que proceda a dar contestación a la demanda, asimismo ordenó proveer por auto separado la medida de secuestro solicitada. (f. 27 al 30).

Diligencia del 23 de febrero 2001, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa y ratificó la solicitud de medida de secuestro, asimismo el dejó constancia de haber recibido los recursos necesarios para practicar la citación de la parte demandada; por auto dictado en fecha 02 de marzo de 2001, el Tribunal acordó abrir una articulación probatoria de ocho días a los fines de que la parte amplié la prueba. (f. 31 y 32).

En fecha 14 de marzo de 2001, compareció ante la sede del Tribunal el apoderado judicial de la parte actora, quien mediante diligencia consignó la notificación judicial de la parte demandada realizada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción judicial, asimismo fundamento la solicitud de la medida de secuestro solicitada. (f.33 al 42).

En fecha 22 de mayo de 2001, compareció ante la sede del Tribunal la ciudadana O.C.D.H., asistida por el abogado V.C.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2.780, quien consignó escrito de contestación a la demanda, y consignó en 88 folios anexos. (f. 51 y 139).

Mediante diligencias de fechas 22 y 23 de mayo de 2005, mediante la cual la parte demandada solicitó copias certificadas y otorgó Poder Apud-Acta a los abogados V.C.M., P.R.A. y A.A.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 2.780, 2.128 y 15.482, respectivamente, asimismo la Secretaria del Tribunal dejó constancia de la presencia de la ciudadana O.C.D.H.. (f. 140 al 142).

Mediante escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 06 de junio de 2001, quien alegó la cualidad del ciudadano J.D.K.B., como propietario del inmueble objeto de la demanda, asimismo consigno escrito de promoción de pruebas y sus anexos. (f. 143 al 156).

Por auto dictado en fecha 06 de junio de 2001, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora. (f. 157).

Mediante diligencia de fecha 11 de junio de 2001, la parte demandada recusó a la Jueza del Tribunal, por auto de fecha 13 de junio de 2001, el Tribunal se pronunció con respecto a la recusación formulada por la parte demandada, en consecuencia ordenó remitir el expediente al Tribunal Distribuidor de turno de Municipio, para que previa distribución se remita al Tribunal que deba continuar conociendo de la presente causa. (f. 158 al 162).

Por auto dictado en fecha 26 de junio de 2001, el Tribunal acordó remitir copia certificada del acta de recusación y contestación al Tribunal distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en consecuencia ordeno la remisión del expediente al Tribunal Distribuidor de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a tal efecto se libraron los oficios 376-2001 y 377-2001, respectivamente. (f. 164 al 166).

En fecha 16 de julio de 2001, el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dio por recibido el expediente por lo que la Juez Especial M.M., se avocó al conocimiento de la causa. (f. 168).

Por auto dictado en fecha 26 de julio de 2001, la Juez Temporal L.P. se avocó al conocimiento de la causa.

Mediante diligencia de fecha 30 de julio de 2001, el apoderado judicial de la parte actora solicitó copias certificadas y abrir el lapso de pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 26 de la Carta Magna en concordancia con el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, y por auto de fecha 14 de agosto de 2001, el Tribunal mediante oficio Nº 01-10679, solicitó el computo de los días de despacho del Tribunal Décimo Octavo de esta misma Circunscripción Judicial, asimismo se acordó expedir las copias solicitadas. (f. 172 y 173).

En fecha 16 de octubre de 2001, el Tribunal libró oficio Nº 01-10819 dirigido al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de remitir el Cuaderno de Medidas en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada en contra del auto de fecha 07 de junio de 2001, dictado por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.(f. 175).

Serie de diligencias suscritas por el apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicitó, retiro copias certificadas, consignó copias certificadas de las resultas de la recusación, la cual fue declarada con lugar en fecha 03 de octubre de 2001; asimismo ratifico solicitar el computo de los días de despacho del Tribunal Décimo Octavo de esta misma Circunscripción Judicial, y por auto de fecha 25 de junio de 2002, el Tribunal libró oficio Nº 02-11240, y por último solicitó el avocamiento del Juez. (f. 176 al 203).

Mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2002, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, quien renuncio formalmente al poder otorgado por el ciudadano J.D.K.B., asimismo solicitó la suspender la causa. (f. 199).

Por auto dictado en fecha 29 de septiembre de 2003, la Juez ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO, se avocó al conocimiento de la causa, ordenó la notificación de la parte actora, a tal efecto se libró boleta de notificación, mediante diligencia suscrita por la parte demandada, solicitó fijar la boleta de notificación en la cartelera, por auto de fecha 17 de junio de 2004, el Tribunal acordó lo solicitado de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. (f. 204 al 209).

Por auto dictado en fecha 12 de agosto de 2004, el Tribunal ordenó librar cartel de prensa el cual deberá ser publicado en el diario El Universal, a los fines de la notificación del ciudadano J.D.K.B., por lo que el apoderado judicial de la parte demandada retiro y consignó el cartel de prensa, a los fines que sea agregado a los autos (f.210 al 217).

Mediante diligencia de fecha 28 de julio d 2005, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, quien consignó escrito de conclusiones, asimismo consignó copia simple de la decisión de fecha 05 de junio de 2002, dictada por el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, la cual confirmó la medida de secuestro acordada en fecha 07 de junio de 2001. (f.218 al 237).

En fecha 22 de febrero de 2006, compareció la abogada T.F.B., actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano J.D.K.B., quien consignó escrito y el poder que acredita su representación. (f. 238 al 242).

Por auto dictado en fecha 04 de mayo de 2006, el Tribunal ordenó solicitar el computo de los días de despacho del Tribunal Décimo Octavo de esta misma Circunscripción Judicial, a tal efecto libró oficio Nº 0875, y recibió respuesta en fecha 11 de mayo de 2006, mediante oficio Nº 2006-253. (f.244 al 251).

En fecha 18 de mayo de 2006, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito mediante el cual solicitó dictara sentencia en la presente causa. (f. 252 al 254).

En fecha 02 de junio de 2006, compareció la ciudadana Y.J.V.R., titular de la cédula de identidad Nº V-6.809.918, asistida por el abogado R.F., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.606, quien consignó poder otorgado por el ciudadano J.D.K.B.. (f. 255 al 258).

En fecha 22 de junio de 2006, el Tribunal dictó sentencia mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano J.D.K.B. contra la ciudadana O.A.C.D.H., en consecuencia, ordeno la entrega material del bien inmueble. (f. 259 al 279).

En fecha 26 de junio de 2006, compareció la ciudadana Y.J.V.R., asistida por el abogado R.F., quien se dio por notificada y solicitó la notificación de la parte demandada; por auto dictado en fecha 26 de junio de 2006, el Tribunal declaró que el poder consignado, las actuaciones realizadas por la ciudadana Y.J.V.R., y asistida por abogado no tienen validez o eficacia. (f. 280 al 283).

En fecha 10 de julio de 2006, compareció el ciudadano J.D.K.B., asistido por el abogado R.F., quien se dio por notificado de la decisión de fecha 22 de junio de 2006, y solicitó la notificación de la parte demandada; por auto dictado en fecha 12 de julio del 2006, el Tribunal ordenó librar boleta de notificación, a tal efecto el Alguacil en fecha 27 de noviembre de 2006, consignó la boleta en virtud que la parte interesada no dio impulso procesal a los efectos de la misma. (f. 284 al 291).

Mediante diligencia de fecha 14 de junio de 2007, suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado de la sentencia dictada en el presente juicio, asimismo en fecha 18 de junio de 2007, apeló de la dicha decisión; por auto dictado en fecha 21 de junio de 2007, el Tribunal oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a tal efecto libró oficio Nº 10210. (f. 292 al 299).

En fecha 09 de julio de 2007, el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, le dio por recibido, ordeno hacer las anotaciones en los libros correspondientes y fijó para el décimo (10º) día de despacho la oportunidad para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. (f. 300).

Diligencia de fechas 10 y 20 de julio de 2007, suscritas por el apoderado judicial de la parte demandada, quien solicitó la remisión del cuaderno de medidas al Juzgado Octavo de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, signado con el Nº 10934, la suspensión de la causa hasta tanto se agregue el cuaderno de medidas, asimismo ratificó dicha solicitud y por auto de fecha 25 de julio de 2007, el Tribunal negó lo solicitado. (f. 301 al 303)

Mediante diligencia de fecha 25 de julio de 2007, la parte demandada solicito un computo por secretaria; por auto de fecha 26 del mismo mes y año, el Tribunal acordó lo solicitado. (f. 304 al 305).

Serie de diligencias suscritas por el apoderado judicial de la parte demandada, quien consigno en copias simples la medida de secuestro decretada y escrito de informes constante de 10 folios útiles. (f. 306 al 329).

Mediante Oficio Nº 054 de fecha 13 de febrero de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitió el presente expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de dichos Juzgados, a los fines que procediera a su distribución, en virtud de lo establecido en la Resolución Nº 2011-0062 dictada el 30 de noviembre de 2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual se resolvió en el Artículo 1 atribuir competencia como Itinerante a este Juzgado, correspondiéndole previo sorteo de Ley conocer del presente asunto.(f. 330 y 331).

En fecha 10 de abril de 2012, este Tribunal dio entrada a esta causa y, ordenó hacer las anotaciones en los libros respectivos. (f. 332).

Por auto dictado en fecha 03 de diciembre de 2012, la Juez conforme a lo establecido en el artículo 5 de dicha Resolución, se abocó de oficio al conocimiento de esta causa (f. 333).

Por auto dictado en fecha 26 de junio de 2014, y a los fines de dar cumplimiento a la Resolución Nº 2012-0033 de fecha 28 de noviembre de 2012, emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se ordenó agregar al expediente, una copia del Cartel de Notificación librado en fecha 10 de diciembre de 2012, una copia del Cartel publicado en el Diario Últimas Noticias el día 10 de enero de 2013, igualmente, se realizó su publicación en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, y se ordenó que el Secretario de este Tribunal dejara constancia de haberse cumplido con las formalidades señaladas, a los fines de proceder a dictar sentencia en esta causa. (f. 334 y 352).

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES:

En el libelo de la reforma de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:

1. Cita que en fecha 15 de enero de 1999, la ciudadana R.P.D.C., suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana O.A.C.D.H., sobre un bien inmueble constituido por una casa de habitación familiar, situada en la avenida G.R., denominada Quinta Isnotu, Urbanización La Trinidad, sector industrial, Municipio Baruta del Estado Miranda.

2. Señala que la Cláusula Segunda establece que el canon de arrendamiento mensual quedó establecido en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), ahora CIEN BOLÍVARES (Bs. 100,00) que el arrendatario se comprometió a pagar por mensualidades vencidas, los cinco primeros días de cada mes en el domicilio de la arrendadora.

3. Que la Cláusula Sexta del contrato establece que el lapso de duración de la relación arrendaticia se convino por el término de un (1) año, pudiendo ser prorrogado por un período igual o menor, siempre que una o cualquiera de las partes no notificare a la otra por escrito, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del referido plazo o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo por mas tiempo.

4. Señala que la Cláusula Octava se estableció que la fecha de inicio de dicho contrato seria a partir del día 15 de enero de 1999, conforme a las previsiones de la cláusula novena, la cual expresa que la violación de una o cualquiera de las cláusulas contenidas en dicho contrato por parte del arrendatario, dará derecho al arrendador a dar por resuelto el contrato, pudiendo en consecuencia proceder a solicitar ante los Tribunales competentes las medidas judiciales a que de lugar el incumplimiento del arrendatario.

5. Expresa que en fecha 10 de noviembre de 1999, a solicitud de la arrendadora R.P.D.C., el Tribunal Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, se traslado a la dirección del inmueble señalado, a los fines de practicar la notificación judicial de la arrendataria, ciudadana O.A.C.D.H., en la cual se le participó la decisión irrevocable de no renovarle el contrato de arrendamiento que suscribieron en fecha 15 de enero de 1999.

6. Menciona que en fecha 29 de marzo de 2000, el ciudadano J.C.P., (hijo), procedió en nombre y representación de la ciudadana R.P.V.D.C., dar en venta pura y simple perfecta e irrevocable al ciudadano J.D.K.B., el referido inmueble, tal como consta del Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 29 de marzo de 2000, bajo el Nº 47, Tomo 21, protocolo primero.

7. Señala que la ciudadana O.A.C.D.H., inexplicablemente ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero a diciembre del año 2000, enero y febrero de 2001, a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales, incumplimiento este que causa un verdadero perjuicio grave en el patrimonio de su mandante como propietario y arrendador.

8. Resalta que debe un total de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), dicho incumplimiento contraviene el contenido de la Cláusula Segunda del contrato de marras, de cuya interpretación se desprende que la arrendataria ha suscrito una obligación como es la de pagar mensualmente la suma de dinero convenida como contraprestación por el uso, goce y disfrute que la institución del contrato de arrendamiento le permite a la parte arrendataria, cuya obligación es esencial y no puede eliminarse por convenio entre las partes, en consecuencia la falta de pago del canon de arrendamiento adeudado por la ciudadana O.A.C.D.H., otorga el derecho de solicitar el desalojo del inmueble arrendado.

9. Fundamento su demanda de conformidad con lo establecido en los artículos 20 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1159, 1160, 1592 del Código Civil.

10. Cita que el análisis de las supra mencionadas normas legales y subsumidos en ellas los hechos relacionados se desprende el carácter vinculantes de lo establecido en los contratos, razón por la cual se evidencia que su representada se encuentra perfectamente legitimado para acceder a la reclamación judicial del desalojo del Inmueble, en virtud de que la arrendataria ha incumplido en forma culposa, con su compromiso arrendaticio de pago, causándole graves y serios perjuicios patrimoniales.

11. Alega que sobre de las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, es por lo que ocurre para demandar como en efecto formalmente lo hace, contra la ciudadana O.A.C.D.H., por desalojo para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente: PRIMERO: En el Desalojo y su consecuencial entrega del bien inmueble que ocupa como inquilina, constituido por una Casa Quinta denominada Isnotu, situada en la primera sección de la urbanización ciudad satélite La Trinidad, parcela de terreno 747B, avenida G.R., sector Industrial, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, completamente desocupado, libre de personas y bienes, y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: A pagar por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de UN MILLO TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), correspondientes a los meses de alquiler reclamados como insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. TERCERO: Al pago de las costas causadas en este proceso.

12. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00).

13. Solicito Medida Cautelar de Secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente litigio, de conformidad con las previsiones del artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, se acuerde el depósito de dicho bien en la persona de su representado en su condición de propietario; fundamentado tal solicitud de secuestro sobre las base cierta de que en el presente caso, se encuentra satisfechos todos los requisitos de procedencia de tal medida, ya que existe verdaderamente el riesgo manifiesto y fundado de que la arrendataria, debido a su conducta omisiva de cumplir con su obligación principal de pago del alquiler, haga nugatoria la pretensión de la actora y por ende la ejecución del fallo; aunado a ello, el derecho deducido en juicio, se encuentra en verdadero estado de peligro (periculum in mora), con graves indicios de que se produzca un daño jurídico inminente al patrimonio de su representado.

14. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 588 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida preventiva de embargo sobre bienes propiedad del demandado.

15. Finalmente solicito que el presente escrito de reforma libelar sea admitido, tramitada y sustanciada conforme a derecho y sea declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.

    ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

    Por otra parte, en el escrito de contestación de la demanda la ciudadana O.C.D.H., asistida por el abogado VIRCTOR CECCATO MORENO, manifestó lo siguiente;

1. Contradijo la demanda, que fuera admitida en fecha 05 de febrero de 2001, como la reforma de fecha 20 de febrero de 2001, por estar en contradicción, es total e involucra el rechazo a la acción de desalojo y al cobro de bolívares por pensiones de arrendamiento.

2. Que las razones, las defensas en la contradicción a la demanda y las excepciones perentorias que conjuntamente se invocan.

3. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, hace valer la falta de cualidad e interés, tanto en el demandante como en la demandada para intentar el juicio.

4. Destaca que el ciudadano J.D.K.B., no tiene la cualidad del arrendador, por no haber suscrito el contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto del litigio, tampoco el solicitante es cesionario del contrato de arrendamiento que celebrara la ciudadana R.P.D.C. con la demandada.

5. Expresa que cuando la parte actora solicitó la notificación judicial invocando el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, por lo que ha debido cumplir con la formalidad establecida en el artículo 1550 del Código Civil, que de acuerdo a la solicitud y la participación, respectivamente de fechas 12 y 13 de marzo del 2001, no hace mención alguna sobre la cesión de derecho alguno sobre el inmueble objeto de la demanda.

6. Menciona que le hizo saber la condición de ser el actual propietario del inmueble, y que ha debido hacerlo mediante la presentación o el señalamiento de un documento traslativo de propiedad que hubiera sido protocolizado donde constara la venta que la ciudadana R.P.D.C., le pudiera haber hecho al actor, hecho que se presumiría al menos que se habría realizado una cesión del contrato de arrendamiento celebrado y sucrito entre la ciudadana R.P.D.C., y su persona.

7. Que tales hechos comprueban la circunstancia de que el actor no tiene la cualidad ni el interés jurídico para proponer la acción, careciendo su persona el interés y la cualidad para mantener el mismo, razón por la cual solicito al Tribuna declarar con lugar esta excepción en la sentencia definitiva.

8. Contradice en todas y cada una de sus partes la presente acción interpuesta por el ciudadano J.D.K.B., rechazo la circunstancia de que este obligada a desalojar el inmueble que ocupa como inquilina del inmueble objeto de litigio, su rechazo deviene en que no esta ligada con el actor por el contrato de arrendamiento. Rechazo igualmente el hecho que demanda la cantidad la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00), por concepto de daños y perjuicios que supuestamente corresponderían a los meses reclamados como insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble.

9. Señala que no puede causarle algún daño o perjuicio alguno porque no tiene vinculación contractual alguna con el actor, y la coloca en indefensión pues de conformidad con lo establecido en el ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, formalidad ésta de la que adolece el libelo.

10. Rechazo igualmente la pretensión de pagar al actor la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), el derecho al cobro de costas y costos del proceso, solo surge si el actor triunfa en la acción, y ello estaría sujeto al procedimiento especial contenido en la Ley de Abogados.

11. Alega que no existe subrogación alguna realizada por la ciudadana R.P.D.C., a favor del ciudadano J.D.K.B., con el contrato de fecha 15 de enero de 1999, de manera que el contrato solo rige entre la ciudadana R.P.D.C., y la ciudadana O.C.D.H., pues no se ha cedido legítimamente el contrato.

12. Que la notificación de fecha 13 de marzo de 2001, no cumple con las formalidades del caso, la misma no puede ser oponible por no contener los elementos requeridos para una cesión válida dicha circunstancia desecha tales actuaciones consignadas con el libelo de la demanda.

13. Señala que existe una convención arrendaticia celebrada entre la ciudadana R.P.D.C., y la ciudadana O.C.D.H., desde el 15 de enero de 1999, hasta el 15 de enero de 2000, circunstancia que acepta, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal A de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y su prorroga sería para el 15 de julio de 2000.

14. Señala que el demandante a través de su apoderado judicial que es el actual propietario del bien inmueble que ocupa como inquilina, y requiere que se le haga devolución y consecuente entrega material del mismo, desocupado libre de personas y en las mismas y buenas condiciones en que lo recibió, dicha circunstancia que es absolutamente incierta pues entre el ciudadano J.D.K.B. y su persona no existe ninguna relación contractual, por lo que rechazo tal afirmación que no la compromete ni la obliga.

15. Destaca que no tenia conocimiento de una supuesta venta que le pudiera hecho la ciudadana R.P.D.C., al ciudadano J.D.K.B., del inmueble objeto de esta acción, ya que solo tuvo conocimiento del mismo en fecha 16 de mayo del 2001, cuando solicitó copias simples de las actuaciones destinadas a la preparación de la contestación, por lo negó la validez alguna de notificación o participación de fecha 13 de marzo de 2001, la cual fue realizada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

16. Señala que de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que expresa que de ello hay ausencia en la solicitud y la notificación de fechas 12 y 13 de marzo de 2001, de forma y manera que la misma no surte efectos por lo que queda rechazada.

17. Destaca que se subroga en sustitución del ciudadano J.D.K.B., para adquirir el inmueble ya mencionado, en las mismas condiciones que él lo hizo cuyo derecho hago relucir.

18. Explana que en fecha 24 de agosto de 1999, la ciudadana R.P.D.C., le ofreció en venta el inmueble por la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 90.000.000,00), y posteriormente en fecha 06 de octubre de 1999, modificó su oferta de venta fijando un nuevo precio por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), la cual fue aceptada en fecha 11 de octubre de 1999, con esta aceptación quedaba cerrado el compromiso de compra-venta, en virtud de su condición de arrendataria ofertada, que salió a su favor frente a la negociación que sobre el inmueble celebrara el demandante y la ciudadana R.P.D.C..

19. Señala que en relación al contrato de arrendamiento que se suscribió en fecha 15 de enero de 1999, manifiesta que data desde hace más de diez (10) años que ha venido ocupando como arrendataria y la ciudadana R.P.D.C., como la arrendadora.

20. Expresa que a partir de diciembre de 1999, procedió a efectuar las consignaciones del canon de arrendamiento a la ciudadana R.P.D.C., a través del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y desde el mes de junio del 2000, se realizo las consignaciones en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, correspondientes a los meses de enero de 2000 hasta abril de 2001, notificándole a la dirección indicada. Por último solicitó, solicitó que la misma sea declarada SIN LUGAR con los pronunciamientos legales pertinentes, con imposición de costas y costos a cargo del actor.

    - III -

    DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

    Así las cosas, esta Juzgadora, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes de la siguiente manera:

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    ACOMPAÑADAS AL LIBELO DE LA DEMANDA:

    • Marcada con la letra “A” del Instrumento Poder Otorgado por el ciudadano J.D.K.B., titular de la cédula de identidad Nº E-81.138.656, al ciudadano R.R.B., titular de la cédula de identidad Nº V-6.274.554, en fecha 20 de octubre de 2000, autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nº 68, Tomo 49 de los Libros de autenticaciones llevados por ante la mencionada Notaria. Al respecto, observa esta Juzgadora que de conformidad con lo establecido en los artículos 150, 154, 155 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, se tiene como cierta la representación que ejercen el abogado en nombre de su poderdante. Así se establece.

    • Marcada con la letra “B” contentiva de copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana R.P.D.C., y la ciudadana O.A.C.D.H., presentado por la parte actora con el escrito libelar, documento privado suscrito por las partes contratantes, el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada al contrario lo reconoció al momento de contestar la demanda, este Tribunal le otorga valor probatorio, queda demostrado que la ciudadana R.P.D.C. le arrendó a la ciudadana O.A.C.D.H., un inmueble destinado a vivienda, constituido por una Casa Quinta denominada Isnotu, situada en la primera sección de la urbanización ciudad satélite La Trinidad, parcela de terreno 747B, avenida G.R., sector Industrial, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, de su propiedad, estipularon el plazo de duración por un (1) año, contados a partir del 15 de enero de 1999, quedando demostrado las obligaciones asumidas por las partes ya que ambas partes se hacen valer del referido contrato para probar sus alegatos, todo de conformidad con el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide.

    • Marcada con la letra “C” NOTIFICACIÓN JUDICIAL de la participación de no renovación el contrato de arrendamiento, este Tribunal le otorga valor probatorio solo respecto a que demuestra la relación arrendaticia. Así se declara.

    • Marcada con la letra “D” copia simple del documento de venta, suscrito por el ciudadano J.C.P., en nombre y representación de la ciudadana R.P.D.C. (vendedora), y el ciudadano J.D.K.B. (comprador), el Inmueble constituido por una Parcela de terreno distinguida con el número y letra 747b y la casa de dos plantas constituida sobre la misma ; destinada al uso de vivienda, situada en la primera sección de la Urbanización Ciudad Satélite, en Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 29 de marzo de 2001, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 47, Tomo Nº 21, protocolo primero. Al respecto, observa esta sentenciadora que de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, y por cuanto dicho documento no fue impugnado, se le otorga valor probatorio. Así se decide.

    ANEXAS AL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

    • Promovió en el capitulo I el merito favorable de los autos hace valer en todas y cada una de sus partes, al respecto esta Sentenciadora observa, en cuanto este particular, que la doctrina jurisprudencial moderna, ha determinado que el mismo no constituye un medio de prueba, sino un deber del jurisdicente, por lo que al no ser promovido un medio de prueba susceptible de valoración, se desecha. Así se decide.

    • Promovió en el capitulo II la prueba Instrumental del contracto arrendaticio, de la notificación judicial, el contrato de compra-venta celebrado en fecha 29 de marzo de 2000. Al respecto, esta Juzgadora observa que los mismos ya fueron valorados en el punto anterior, por lo que resulta inoficioso un nuevo pronunciamiento sobre los mismos, y así se establece.

    • Referente a la aplicación del PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA, señalado en el particular Séptimo del escrito de Promoción de Pruebas, quien aquí decide observa, que ha sido criterio de la jurisprudencia patria, plenamente compartido por este Tribunal, que la comunidad de la prueba es un principio del derecho probatorio que consiste o se traduce en que las pruebas una vez que han sido aportadas al proceso, los efectos de sus resultados no son exclusivos de la parte que las produjo, sino que pertenecen al proceso, por lo cual las pruebas judiciales promovidas por una de las partes, perfectamente pueden beneficiar a su contrario, interpretándose así, que dicho principio no constituye un medio o fuente de prueba judicial especifico, ello por cuanto comporta en sí mismo una regla que establece que una vez evacuadas las pruebas, las resultas de las mismas pertenecen al proceso como un todo y deben ser valoradas por el Juez de manera holística sin importar que parte las haya promovido y a quien beneficie. En virtud de lo antes expuesto quien aquí decide lo desecha por no ser un medio susceptible de valoración. Así se decide.-

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

    EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA.

    • Marcada con la letra “A” ofrecimiento de venta de fecha 24 de agosto de 1999, suscrito por la ciudadana R.P.D.C., dirigido a la ciudadana O.A.C.D.H., con la finalidad de informarle que ha decidido vender el inmueble; adminicula con la letra “B” ofrecimiento de venta de fecha 06 de octubre de 1999 suscrito por la ciudadana R.P.D.C., dirigido a la ciudadana O.A.C.D.H., con la finalidad de presentarle una nueva opción a compra del inmueble, a la cual se le concede valor probatorio por no haber sido impugnada ni desconocida por las partes.

    • Marcada con la letra “C” acuse de recibo de fecha 11 de octubre de 1999, suscrita por la demandada a la propietaria del inmueble, donde señaló que aceptaba la oferta de la opción a venta, el cual se tiene como fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y así se declara.

    • Marcada con la letra “D” Original de formulario para la consignación de telegramas, emitidos por el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), Nº 342, emanado del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de febrero de 2001, en el cual aparece como destinatario: “CIUDADANA: R.P.D.C.. DIRECCION: AVENIDA INTERCOMUNAL DEL VALLE, SECTOR RADIO CARACAS, EDIFICIO CANAIMA, VEREDA TRES, PLANTA BAJA, APTO Nº.2. CARACAS”. Sobre este particular, se evidencia que en el texto del telegrama se lee textualmente: “Consignación a su favor canon de arrendamiento efectuado por O.D.H.. Mes (es): ENERO DEL AÑO 2.000.” (folios 55 y 56). Con respecto a tales documentos cabe acotar que, emanan de un instituto o ente del Estado Venezolano, como lo es el Instituto Postal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL), razón por la cual reciben la calificación de documento administrativo; aunado a que la misma se refiere a dejar en conocimiento del pago efectuado. Respecto de tales documentos ha establecido la jurisprudencia de la Sala Político-Administrativa, que constituyen una tercera categoría documental intermedia entre los documentos públicos y documentos privados, teniendo una presunción de legitimad derivada de lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que obliga a darle un valor probatorio similar a los documentos públicos, con la salvedad de que su impugnación no es realizada mediante tacha, sino que sobre ellos basta simple prueba en contrario para ser desvirtuados en el proceso. Con ello, al no haber sido aportada prueba en contrario de lo establecido por tal documento, es por lo que se le otorga pleno valor probatorio en base a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.

    • Marcado con las letras “E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, Ñ, O, P, Q, R, T” en función de pagos de los cánones de arrendamiento, depositados en la cuenta bancaria de los Juzgados Noveno y Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales se tienen como fidedignos de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y así se declara.

    • Marcado con las letras “F1, F2, F3, F4” y “G1, G2, G3”, el cual corre a los folios 90 al 97 del expediente recibos, consignados por la parte demandada junto al escrito de contestación; este Tribunal no le otorga valor probatorio, por no haber sido ratificado mediante la prueba testimonial por quien lo expide, carga que le correspondía a la parte promovente de dicha instrumental, o haber sido incorporado al proceso a través de la pruebas de informes, todo de conformidad con los artículos 431, 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

    • Marcado con los números “1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23, 24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,” los cuales corre a los folios 99 al 134 depósitos bancarios efectuado ante la entidad bancaria Banco Unión, S.A.C.A., por los ciudadanos O.D.H. y/o V.H., en las cuentas corrientes números 1007764360 y 1007798700, a nombre de la ciudadana R.P.D.C. y/o I.D.C.. Respecto de su valoración, ha reiterado el Tribunal Supremo de Justicia, que las planillas de depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, y su eficacia probatoria no pende de la ratificación a que se contrae el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así, en sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, la Sala de Casación Civil, estableció lo siguiente:

    “… Ahora bien, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, facultad que realiza la Sala en virtud de la naturaleza de la presente denuncia, se aprecia que el accionado figura como depositante en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero. En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco. Esto permite concluir, considerando que el demandante es el titular de la cuenta y, el depositante el accionado, que los depósitos bancarios que cursan en autos no son documentales propiamente emanadas de un tercero. Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental, Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

    Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

    .

    El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

    …las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

    . (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).

    Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

    …Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC, anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

    …

    …Es importante señalar que desde el momento en que la nota de consumo ha sido validada efectivamente por el cajero, es cuando queda evidenciado el uso de este documento-tarja, pues tal actividad indica que la misma se utiliza normalmente para cancelar los cargos realizados por el uso del servicio público contratado, así como demuestra que el organismo que presta el servicio tiene el documento-tarja, que debe contener la misma seña de cancelación. La nota de validación la podemos asimilar a las muescas o marcas que se les hacía en un mismo instante y con un solo movimiento a las formas primitivas de las tarjas, pues, el corresponder ambas notas de validación, se prueba la cancelación del servicio. (…) los documentos-tarjas son medios de prueba admisibles en juicio, forman parte del elenco de pruebas nominadas (comúnmente llamadas legales).Revista de Derecho Probatorio, Tomo 9, Paginas 355 -360).

    Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad. (…)

    En consecuencia, la Sala declara improcedente la denuncia de infracción, por falta de aplicación, del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y, por falsa aplicación, de los artículos 1363 y 1364 del Código Civil. Así se establece.

    En virtud del criterio jurisprudencial citado, concluye esta Juzgadora que, las planillas de depósitos consignada por la parte demandada, a los fines de demostrar el pago que alegó a favor del accionante, si bien, no se equipara propiamente a los instrumentos privados, constituyen un medio de prueba legal a tenor de lo previsto en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual puede ingresar al proceso bajo el denominado principio o sistema de libertad de los medios de prueba, que rige nuestro ordenamiento jurídico procesal, según el cual, las partes resultan legitimadas para elegir los medios probatorios que consideren conducentes para la demostración de sus pretensiones, lo cual resulta incompatible con cualquier limitación o restricción respecto de la admisibilidad de tales medios escogidos, con la excepción de aquellos legalmente prohibidos. En consecuencia dichos depósitos constituyen prueba del pago realizado por la parte demandada a favor del demandante y Así se establece.

    • Marcado con la letra “S1, S2, S3, S4, S5” estado de cuenta del Banco Caracas de los ciudadanos HITROVO VLADIMIR y/o HITROVO OLGA, dichos instrumentos no es valorado por este Tribunal por cuanto no aporta ningún elemento, siendo impertinente, además que no es un hecho en litigio el domicilio de la parte demandada al juicio. Así se establece.

    • CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS: En el lapso probatorio correspondiente, la parte demandada no promovió prueba alguna a fin de desvirtuar las pretensiones de la parte actora.

    - IV -

    MOTIVACION PARA DECIDIR

    PUNTO PREVIO

    DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA DEMANDADA.

    Quien aquí decide, observa que la parte demandada al dar contestación a la demanda, opuso la falta de cualidad del actor para intentar y sostener el presente juicio, ya que el ciudadano J.D.K.B., no tiene cualidad de arrendador por no haber suscrito con la demandada el contrato de arrendamiento sobre el inmueble a que se refiere y que tampoco es cesionario del contrato de arrendamiento vigente que se convirtió en plazo indeterminado.

    Así las cosas, considera esta Juzgadora que debe traer a colación la definición de cualidad: Es el derecho o potestad para ejercitar determinación, acción y es sinónimo o equivalente de interés personal e inmediato. La legitimación o cualidad "Legitimatio ad causam", guarda relación con el sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa), y la persona contra quien se afirma, la cualidad pasiva para sostener el juicio, (legitimación o cualidad pasiva), por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda.

    La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).

    Es por lo que quien aquí suscribe debe determinar si la persona que se presenta como arrendador, y que solicita el desalojo, que alega se perfeccionaron con la demandada, en efecto tiene la legitimidad sustancial para hacerlo, es decir, si el accionante tiene la cualidad para acudir a la jurisdicción e interponer válidamente la pretensión deducida en juicio, y de esa formar instaurar legítimamente la relación jurídico procesal entre él y la parte demandada. Entre otros significados de cualidad encontramos la siguiente:

    ...Es la Cualidad o legitimatio ad causam es la condición especial para el ejercicio del Derecho de acción y (...) debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento Jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil...

    .

    De igual forma interpretando al Dr. E.C.:

    ...la Cualidad es una forma de legitimación pero no al Proceso sino a la causa y por lo tanto implica que la persona que demanda (Cualidad Activa) y a la que se le reclama el Derecho (Cualidad Pasiva) deben poseer la titularidad del Derecho...

    .

    Por su parte el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala:

    ...Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio... (Omissis)

    .

    La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva. En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que:

    … (Omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada

    .

    Esta Sentenciadora considera que la parte tiene cualidad o legitimación ad causam, cuando la persona que se presenta al proceso a dirigir peticiones, coincide en plano real con la persona o sujeto a quien el legislador ha descrito en su hipótesis abstracta como el individuo o sujeto autorizado para plantear esa particular pretensión. En el caso bajo estudio, este Tribunal debe necesariamente revisar si la persona que se ha dirigido a este órgano jurisdiccional a solicitar el desalojo, es la persona que según la ley puede deducir en juicio tal pretensión.

    Por otro lado, es necesario mencionar que la legitimación ad causam, debe necesariamente ser revisada de oficio por este Tribunal, pues no resulta lógico conocer el mérito de una pretensión si no se está frente a los legítimos contradictores, es decir, frente a quien legalmente está llamado a reclamar para sí las consecuencias jurídicas establecidas en la norma concreta, y frente a quien legalmente está llamado a cumplir con el mandato de la norma legal invocada como sustento de la pretensión.

    La legislación establece presupuestos que se encuentran relacionados al proceso en su globalidad, y ellos son, entre otros, la competencia, capacidad de las partes, capacidad de postulación, legitimación, cualidad e interés. Los cuales deben ser estudiados minuciosamente a los fines de entrar a conocer el fondo del asunto debatido.

    En el caso que nos ocupa, para tener derecho a una sentencia de fondo, merece especial atención la cualidad o legitimación, entendiéndose ésta como la determinación subjetiva de los legítimos contendores en el proceso, que les faculte para solicitar y obtener la actuación del derecho en su esfera jurídica en un caso determinado. Esta legitimación puede ser ad causam, o cualidad que se refiere a esa condición que establece la ley respecto de aquella persona que puede solicitar la intervención del órgano jurisdiccional, a los fines de resolver el mérito de un litigio y frente a quien se puede solicitar esa tutela. Asimismo tendríamos que hacer una breve descripción de lo que se entiende por LEGITIMATIO AD CAUSAM y LEGITIMATIO AD PROCESSUM:

    - LEGITIMATIO AD CAUSAM: Es cuando la persona que solicita la actuación de la jurisdicción, se encuentra en una situación concreta que puede subsumirse dentro del supuesto de hecho establecido en forma abstracta y universal por la ley y frente a quien se puede instar tal actuación. También atiende al supuesto de que alguien se presente en juicio afirmando que el derecho reclamado proviene de habérselo otro transmitido por herencia o por cualquier otro título.

    - LEGITIMATIO AD PROCESSUM: Se refiere a qué personas pueden intervenir en el proceso como legítimos contradictores, se trata en suma de la capacidad para comparecer en juicio y realizar actos jurídicos válidos.

    Es por lo que, para este Tribunal la legitimación en la causa o cualidad es un presupuesto de validez del proceso, que obligatoriamente debe ser examinado por quien esta a cargo de dictaminar, para así establecer si los sujetos procesales entre quienes se ha instituido la relación jurídico formal, son los legítimos contradictores en un determinado pleito judicial, puesto que, dictada la sentencia definitiva que resuelva el conflicto de intereses, la determinación judicial será ejecutada justamente entre las personas que debatieron en juicio.

    Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:

    ...La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. L.L., como aquélla….

    Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación R.G.. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.)....”.

    Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.

    Al respecto señalo Devis Echandía lo siguiente:

    …Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga....

    (Ver H.D.E.. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539…”)

    Estos es la legitimación ad causam la cual, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y la Sala Constitucional de nuestro m.T. así lo ha sostenido, la legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos, como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.

    Quien aquí suscribe observa, que en el caso que aquí nos ocupa, el ciudadano J.D.K.B., se ha presentado a juicio alegando ser el propietario y el arrendador del bien inmueble objeto del presente juicio, que a su decir consta del documento protocolizado ante la oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 47, Tomo 21, protocolo primero, de fecha 29 de marzo de 2000, Por cuanto dicha copia simple no fue impugnada por la parte contraria, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigna. Se evidencia de este documento que el ciudadano J.C.P., en representación de la ciudadana R.P.d.C., vendió al ciudadano J.D.K.B.. Queda así demostrado el hecho de que el demandante es el propietario del bien inmueble arrendado a la ciudadana O.A.C.D.H. por su antigua propietaria, ciudadana R.P.D.C.. Siendo el ciudadano J.D.K.B. el actual propietario del inmueble arrendado, éste queda igualmente subrogado en la posición de arrendadora que antes tenía la ciudadana R.P.D.C.; y por ende, tiene la cualidad para interponer la presente demanda. No es necesario que la arrendataria suscriba un nuevo contrato de arrendamiento con el actual propietario para que éste funja como su arrendador, pues la primera condición aludida hace que automáticamente también obtenga el carácter de arrendador. Y tal como lo prevé el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados con el propietario-arrendador inicial; lo que significa que la relación contractual arrendaticia termina con el antiguo propietario y continúa con el nuevo, quien por efecto de la nueva titularidad sobre el inmueble, se subroga en la posición de arrendador que tenía su antecesora respecto a la ciudadana O.A.C.D.H..

    DEL DERECHO DE PREFERENCIA Y DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

    Así las cosas corresponden de seguidas pronunciarse con respecto al Derecho de Preferencia y del Retracto Legal arrendaticio alegado por la parte demandada, en su escrito de contestación, por lo que la preferencia ofertiva es el derecho del arrendatario a que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia de cualquier tercero, el inmueble que ocupa. En este sentido, según lo establecido en la Ley de Arrendamiento, se hará acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tenga más de 2 años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. En virtud del derecho de preferencia, el propietario deberá notificar al arrendatario de su voluntad de vender mediante documento auténtico, donde deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de negociación. El arrendatario deberá igualmente notificar al propietario en forma indubitable su aceptación o rechazo a la oferta en el término de 15 días calendario contados a partir del ofrecimiento. En el caso de que el arrendatario rechace el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades. Aún cuando la Ley de Arrendamiento no lo señala expresamente se deduce que la falta de notificación del arrendatario, se entenderá como negativa en cuanto a la aceptación de la oferta, ya que para cumplir con el requisito de la formación de un documento indubitable, se requiere un medio público o auténtico. Transcurridos 180 días calendarios después del ofrecimiento en venta sin que se hubiese efectuado ésta a terceros, quedará sin efecto la oferta, debiendo en consecuencia cursarse una nueva al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretenda celebrar. Cuando un tercero (sea persona natural o jurídica) haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que está suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

    DEL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

    Por otra parte, se observa que el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere la propiedad del inmueble arrendado en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe estar al día con el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario. Este derecho deberá ser ejercido por el arrendatario dentro de los 40 días calendario siguientes a la fecha de la notificación de la negociación realizada que deberá hacerle el adquirente, a dicha notificación se anexará copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado. El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto si se produjeran cualquiera de los siguientes supuestos: a) No se le hubiere hecho la notificación de Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos; b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado o sus condiciones fueren mas favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Además la Ley de Arrendamiento establece la aplicación supletoria de las disposiciones del Código Civil para todo lo no establecido por ella en lo que respecta a lo antes señalados.

    En el caso que nos ocupa, la ciudadana O.A.C.D.H., manifestó que no se le notificó de la operación de venta del inmueble que ocupa como inquilina en los términos previstos en el artículo 47 eiusdem, y que tuvo conocimiento de dicha venta el día 16 de mayo de 2001, cuando solicitó y obtuvo copia fotostática de las actuaciones del expediente para contestar la demanda. Finalmente afirmó lo siguiente: “…categóricamente expreso mi voluntad de subrogarme por el actor Bakker en la negociación señalada, manifestación de la que queda notificado en esta contestación”. Al respecto, este órgano jurisdiccional declara que lo que antecede es simplemente una manifestación de voluntad de la parte demandada de querer subrogarse en la posición del demandante en su condición de nuevo adquirente del inmueble que ocupa como inquilina; sin que de ninguna manera a este órgano jurisdiccional se le haya planteado la resolución de un derecho de retracto ejercido por la demandada, pues no existe en su contestación ninguna reconvención dirigida a la parte actora. Así se establece.

    Así las cosas, constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

    El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada. A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

    Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

    .

    Artículo 14.- Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código en las materias que constituyan la especialidad

    .

    Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

    .

    Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

    .

    Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

    .

    Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

    .

    Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos

    .

    Artículo 1.611.- Las disposiciones de este Código referentes al arrendamiento de casas y al de predios rústicos, tendrán aplicación en tanto que leyes especiales no las modifiquen total o parcialmente

    .

    Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

    Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

    .

    Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

    .

    Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

    .

    En el caso de marras, siendo que la fecha de interposición de esta demanda, estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 16 de mayo de 2006, en consecuencia esta Sentenciadora se acoge a lo establecido en dicha norma, a tal efecto es oportuno a.l.e.e. sus siguientes artículos:

    Artículo 1.- El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes

    .

    Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

    .

    Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

    .

    Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

    Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento y, analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional, explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa, conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

    Corresponde establecer el tipo de relación arrendaticia existente entre las partes, para determinar sí es o no, procedente la pretensión de Desalojo interpuesta por la parte actora. Y para ello, se tomará en consideración lo dicho por la parte actora, en su escrito de demanda, en torno al tipo de relación arrendaticia y lo manifestado por la parte demandada en su contestación a la demanda, referente al plazo de la relación arrendaticia. Así, se establece.

    En este orden de ideas, la Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso ciudadano L.P.L.G. contra el ciudadano M.U.; señaló lo siguiente:

    ...No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado...

    (HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.)

    Así las cosas, respecto al tipo de relación arrendaticia, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, reza lo siguiente: “…La duración de este contrato será de un (1) año, como plazo fijo, pudiendo ser prorrogado por un período igual o menor, siempre que una cualquiera de las partes NO notificare a la otra por escrito por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento del plazo fijo, o de cualquiera de sus prorrogas, su deseo de no prorrogarlo por más tiempo…”.

    De la trascripción anterior, se desprende que el propósito e intención común de las partes con miras a las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe, ha sido que la relación de arrendamiento se mantenga bajo el esquema de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, con la posibilidad de PRORROGARSE, una única vez, .

    Efectivamente, este Tribunal al analizar el Contrato, que se celebró entre las ciudadanas R.P.D.C., y la ciudadana O.A.C.D.H., antes identificadas, en fecha 15 de enero de 1999, el cual fue agregado en original por la parte actora y, que de no haber sido desconocido por la parte demandada, se valoró en su oportunidad conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y, por aplicación de éste se reputa como RECONOCIDO EL DOCUMENTO, en concordancia, con lo dispuesto en el artículo 1.364 del Código Civil, otorgándosele los efectos a que se refiere el artículo 1.363 ejusdem, esto es, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria, que el instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, hace fe hasta prueba en contrario de la verdad de las mismas. Así se establece.

    Igualmente, tenemos que la Doctrina ha señalado que un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, resulta: “...Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio...”. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto. La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

    Ahora bien, si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado; por lo tanto, la pretensión a interponer es la de “Desalojo” como lo ordena el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

    De conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y al analizar el contenido normativo del contrato de arrendamiento, para esta Alzada, no cabe duda, como bien lo establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, que contemplado desde el punto de vista funcional, sirve para realizar una finalidad de la vida económica, siendo su utilidad, como fuente de obligaciones, que radica precisamente en ello, vale decir, en la variedad de intereses económicos que éstos pueden tutelar, garantizando así su realización, donde las partes tienen la voluntad de darse su propia Ley, poder éste que surge del principio de la autonomía de la voluntad, que conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes.

    En el caso sub iúdice, la parte actora, pretende que la ciudadana O.A.C.D.H.-demandado, desaloje el inmueble con base en las causales “A” y “E” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Para ésta Juzgadora no cabe duda del contenido normativo del artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que expresa:

    …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe...

    Para esa interpretación, el artículo en el cual nos ocupamos establece, que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe: las de la ley, porque el contrato tiene su primer arraigo en las normas que ella establece para su celebración; las de la verdad, en razón de que los jueces tienen por eminente oficio la inquisición de ella, y únicamente sobre la verdad deben reposar los fundamentos de sus decisiones y, las de la buena fe, en el sentido de que las partes se han confiado implícitamente a ella en la regulación de los derechos que se han conferido y de las obligaciones que se han impuesto al contratar.

    Las partes se presentan ante el juez, en desacuerdo respecto de la índole y del alcance de los derechos y de las obligaciones que a una de ellas, o ambas, corresponde en el contrato; cada quien alega un propósito y una intención opuestos o discordantes, o lo que es lo mismo, difieren en la manera de interpretar la convención. Al Juez le toca entonces dirimir la controversia, determinando esa intención y ese propósito. La alegación que la parte actora haga en pro de su respectiva interpretación, puede considerarse como la premisa mayor de un silogismo y, asume, para la parte que la ofrece, el carácter de una proposición incontestable. Esta premisa debe engendrar otra que demuestre que la pretensión que se sostiene en el juicio surge o se deduce lógicamente de la primera. De las dos proposiciones hechas, a su vez por cada parte, al Juez le corresponde deducir la verdadera conclusión interpretativa, y es ésta la que debe ser conforme con la ley con la verdad y con la buena fe.

    De la circunstancia que del artículo que apuntamos, ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto, se deduce, que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; pero este poder de interpretación, está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es ilegal, puesto que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad.

    Por otra parte, la facultad del juez no llega hasta poder desnaturalizar los contratos o actos so pretexto de interpretarlo. El juez no puede moverse para fijar el sentido de las cláusulas de una convención, sino dentro del círculo propio al carácter jurídico ilegal de ella: él interpreta el contrato que se somete a discusión pero no lo cambia de distinta naturaleza. Sintetizando: interpreta, pero no desnaturaliza.

    Luego, afirma BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Pág. 47, Tomo I, Caracas 1.985), en materia de reglas de interpretación, expresa nuestro texto en un solo precepto: “...Descubrir a todo trance, con buena fe, sin otra mira que la verdad y dentro de las exigencias de la Ley, pues la voluntad de las partes es Ley entre éstos...”.

    Entonces tenemos que del contrato de arrendamiento surgen varias circunstancias:

    Que efectivamente el contrato empezó a regir el 15 de enero de 1999, y, venció el 15 de enero de 2000, y consta en autos, que la ciudadana R.P.D.C., como arrendadora haya manifestado por escrito a la parte demandada como arrendataria su deseo de no prorrogar el contrato. Así se establece.

    Ahora bien, es de destacar, que las partes quisieron desde un primer momento que el contrato fuese a tiempo determinado. Luego entonces, la determinación del tiempo del contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, se dio por el término empleado inicialmente.

    En consecuencia, se generó una sola prórroga. Téngase en cuenta que de las actuaciones del expediente no se evidencio de ninguna manera, que las partes pactaron prórrogas automáticas y sucesivas. Las partes, al poner condiciones subjetivas en las personas del arrendador y de la arrendataria, lo que quisieron es no dar prórroga al contrato. Por lo que no hay duda que la intención primaria de las partes contratantes, fue la de otorgar a dicha convención la naturaleza del contrato A TIEMPO DETERMINADO. Así se declara.

    Ahora bien, no consta en autos, si la condición instituida en el contrato, el cual no fue objetado en la forma de ley por la parte accionada, sí se verificó en el tiempo y en el espacio, lo que hace suponer que las obligaciones asumidas por la arrendataria, se efectuó en la misma forma como fueron estipuladas. Por cuanto, no consta en autos la manifestación de las partes sobre la renovación del contrato, así como el tiempo de renovación, en virtud que nada establece el instrumento contractual sobre el tiempo a prorrogarse la convención.

    En este orden de ideas, consta en estas actas procesales copias de las CONSIGNACIONES Nº 2007-1056, expedida por el Juzgado Noveno de Municipio realizó consignaciones en ocasión al pago de arrendamiento, desde el mes de diciembre de 1999, y en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, desde junio de 2000. Ahora bien, los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, señalan:

    “Artículo 1600: “…si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”.

    “Artículo 1614: “…en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado…”.

    En el caso que nos ocupa, no se evidencia, que la ciudadana R.P.D.C., haya participado a la ciudadana O.C.D.H., su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento; al contrario, lo que se logra apreciar de autos, es que una vez vencido el contrato, la arrendataria, se mantuvo en el goce pacífico de la cosa arrendada hasta el 10 de noviembre de 1999, le participo su decisión de no renovar el contrato.

    De lo expuesto, queda plenamente demostrado que la relación que vincula a las partes en la controversia, es a través de un contrato de arrendamiento a “TIEMPO DETERMINADO”, que la misma se inició a través de un contrato de arrendamiento escrito por vía privada.

    Del anterior análisis, concluye ésta Alzada que la acción (DESALOJO) intentada por la parte demandante, es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de Desalojo, contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado.

    De lo cual, se desprende que en el caso sub iudice, sólo se permite a la parte actora proceder de conformidad a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé lo siguiente:

    “…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva. (Negrillas y cursivas de este Tribunal).

    Lo que significa, que sólo por las causales establecidas en dicho artículo puede la arrendadora solicitar el desalojo, puesto que ésta sólo es aplicable a los contratos por tiempo indeterminado, y en el caso que nos ocupa, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.

    Del estudio del escrito libelar, se evidencia que esta causa, se circunscribe, a la solicitud del ciudadano J.D.K.B., que la ciudadana O.A.C.D.H.- parte demandada, desaloje el inmueble constituido por una Casa Quinta denominada Isnotu, situada en la primera sección de la avenida G.R., sector Industrial, Urbanización Ciudad Satélite La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual ha venido ocupando en su carácter de arrendatario, debido a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2000 y desde enero de 2001.

    Habida cuenta de lo antes expuesto, ha quedado demostrado, que entre las partes, existe una relación arrendaticia, el cual fue celebrado por escrito de manera privada, cumpliéndose de esta manera el primero de los requisitos establecidos en el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la procedencia de la acción de Desalojo.

    Ahora bien, luego de haber sido probada la existencia del contrato entre las partes, corresponde al arrendatario demostrar el pago o algún otro hecho extintivo de la obligación locativa. En ese sentido, la parte demandada a los fines de demostrar el hecho extintivo de la obligación, trajo a los autos durante la secuela de este juicio, las consignaciones, que hiciera por ante el Juzgado Noveno de Municipio desde diciembre de 1999, y por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento desde junio de 2000, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000), actualmente la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 100,00), cada mes, depositados en la Entidad Bancaria BANCO INDUSTRIAL DE VENEZUELA, mediante planillas de depósitos bancarios las cuales corres insertas a los folios 57 al 89 del expediente, y, que ya fueron valorados por esta Sentenciadora. Así las cosas, resulta importante traer a colación lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual estable lo que textualmente se transcribe a continuación:

    Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…

    .

    En virtud de lo antes transcrito quedó demostrado el incumplimiento de la parte demandada, a su obligación, por cuanto el pago del canon de arrendamiento correspondiente de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2000 y enero de 2001, que fueron cancelados extemporáneamente por tardío, lo que equivale a falta de pago. En este orden de ideas, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, ARÍSTIDES, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

    ...La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados...

    .

    Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente: “...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

    Así las cosas, en virtud que la representación judicial de la parte demandada, no produjo para el proceso, prueba alguna tendente a demostrar el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la pretensión de la parte actora, constituyéndose todo esto, en que parte la demandada, no cumplió con la carga procesal de probar a que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal debe en conclusión, declarar Sin Lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada, en consecuencia se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con los pronunciamientos que serán determinados en el dispositivo de éste fallo. Así se decide.

    - V -

    DISPOSITIVA

    Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado V.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 2780, actuando en representación de la ciudadana O.C.D.H., contra la Sentencia dictada el 22 de junio del 2006, dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio que por DESALOJO, incoara el ciudadano J.D.K.B., contra la ciudadana O.A.C.D.H., ambas partes identificadas al comienzo de esta decisión.

SEGUNDO

se CONFIRMA en todas sus partes la Sentencia de fecha 22 de junio de 2006, dictada por el Tribunal Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en consecuencia, Se Condena a la ciudadana O.A.C.D.H., hacer entrega material, al ciudadano J.D.K.B., el inmueble constituido por una Casa Quinta denominada Isnotu, situada en la primera sección de la avenida G.R., sector Industrial, Urbanización Ciudad Satélite La Trinidad, Municipio Baruta del Estado Miranda.

TERCERO

Se condena a la ciudadana O.A.C.D.H., a pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de dinero que resulte del cálculo de las mensualidades que se siguieron venciéndose desde el 15 de marzo del 2001, hasta la última mensualidad vencida a la fecha de la presente decisión quede definitivamente firme.

CUARTO

Se CONDENA en costas a la ciudadana O.A.C.D.H., de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado vencida.

QUINTO

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión.

SEXTO

Se ordena remitir el expediente al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, una vez se cumpla las formalidades de la notificación de la sentencia.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTÍFIQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en Caracas, a los 06 de agosto de 2014. Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.-

LA JUEZ TITULAR

M.M.C.

EL SECRETARIO TITULAR

Y.J.P.M.

En la misma fecha, siendo las 09:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO TITULAR

Y.J.P.M.

ASUNTO NUEVO: 00729-12

ASUNTO ANTIGUO: AH11-R-2007-000001.

MMC/YPM/03.-