Decisión nº 227-10 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 3 de Agosto de 2010

Expediente: 2.102-09.-

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

200º y 151º

DEMANDANTE RECONVENIDA: J.C.R.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.305.597, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.B.G., J.O.G., R.R., MIREANA MOLERO y G.D., inscritos en el Inpreabogado bajo el número 83.449, 83.377, 49.327, 67.636 y 103.455, respectivamente.

DEMANDADA RECONVINIENTE: LOLIMAR G.J., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-12.099.996, domiciliada en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: X.C., C.D. y R.C., inscritas en el Inpreabogado bajo el número 41.422, 20.400 y 27.367, respectivamente.

MOTIVO DE LA DEMANDA PRINCIPAL: COBRO DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

MOTIVO DE LA RECONVENCIÓN: COBRO DE BOLIVARES.

Ocurre ante este Tribunal la ciudadana J.C.R.L., asistida por los Abogados en ejercicio M.B. y R.R., para demandar por COBRO DE DAÑOS Y PERJUICIOS a la ciudadana LOLIMAR G.J., todos ya identificados.

Por auto dictado en fecha tres (03) de diciembre de dos mil nueve (2009), el Tribunal admitió la demanda.

En fecha dieciséis (16) del referido mes y año, la parte actora otorgó Poder Apud Acta a los Abogados en ejercicio M.B., J.O., R.R., MIREANA MOLERO y G.D..

Por escrito presentado en fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil diez (2010) la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda y reconvino.

En fecha diecinueve (19) de febrero de dos mil diez (2010), la parte demandada otorgó Poder Apud Acta, a las Abogadas en ejercicio X.C., C.D. y R.C..

Por auto dictado en la fecha que antecede el Tribunal ordenó a la demandada reconviniente estimar el valor de la reconvención para determinar la competencia del Tribunal en razón de la cuantía, dando cumplimiento a lo ordenado la parte interesada mediante escrito presentado en fecha veintidós (22) de febrero del año en curso.

Por auto dictado en fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil diez (2010), el Tribunal admitió la Reconvención.

En fecha veintiséis (26) de febrero de dos mil diez (2010), la representación judicial de la parte actora, presentó escrito oponiendo Cuestiones Previas a la Reconvención y dando contestación al fondo de la misma.

Por sentencia dictada el día cuatro (04) de marzo de 2010, el Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la actora reconvenida

La parte demandada impugnó la factura consignada por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas.

En fecha dieciocho (18) de junio de 2010, rindieron declaración jurada las ciudadanas MIRAIDA DEL C.H., I.J.B. e YLIELY DEL C.R..

En fecha veintidós (22) de junio de 2010, rindieron declaración jurada los ciudadanos H.J.C., M.B.N. y M.D.C.B..

Por diligencia presentada el día 23 de igual mes y año, el Apoderado Judicial de la parte actora, ratificó el valor probatorio de la factura impugnada por cuanto fue ratificada en juicio.

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora, que celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana LOLIMAR G.J., ya identificada, el día dieciocho (18) de diciembre de 2008, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el N° 67, Tomo 170 de los libros de autenticaciones, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una vivienda ubicada en la calle 64, Primera Etapa de la Urbanización Ciudadela Faría, número catastral 71-A36, en jurisdicción de la Parroquia I.V.d.M.M.d.E.Z.. Que dicho contrato se prorrogó solo por una vez, ocupando la arrendataria el inmueble por espacio de un año, el cual recibió completamente nuevo, sin uso alguno, para estrenar e igualmente los bienes muebles descritos en el mencionado contrato. Que al término de la relación arrendaticia pudo constatar el considerable y desmesurado deterioro en que se encontraba el inmueble; que tal situación trae consigo una importante disminución patrimonial a su persona, lo que motivó de manera inmediata a contactar a la ciudadana LOLIMAR GÓMEZ, para que respondiera por los daños ocasionados al inmueble, lo que no pudo lograr de manera amistosa. Que tales daños quedaron evidenciados en la relación de gastos y el presupuesto que para los fines de ser reparados, suministró una empresa especializada. Que el arrendatario tenía la obligación de usar la cosa arrendada como un buen padre de familia, siendo responsable del deterioro o perdida de la misma. Que en caso de haber surgido la necesidad de reparaciones locativas que fueran responsabilidad del Arrendador, éstas debían ser notificadas en el más breve término posible para proceder a sus reparaciones, lo que no sucedió en ningún momento que estuvo en vigencia la relación arrendaticia. Que el Código Civil establece la obligación de indemnizar daños y perjuicios, consagrándolo como un principio fundamental en su artículo 1.264. Que por los hechos expuestos y el derecho invocado, demanda a la ciudadana LOLIMAR GÓMEZ, para que le cancele los siguientes daños:

1. Limpieza general del inmueble Bs.F. 1.500,00

2. Encamisado en paredes externas e internas, materiales y pinturas interior en paredes y techo Bs.F. 6.500,00

3. Suministro de transporte y reemplazo de grama en jardín exterior con fumigación de plaga Bs.F. 1.200,00

4. Suministro y colocación de apagador en habitación auxiliar Bs.F. 30,00

5. Suministro e instalación de bombillos Bs.F. 20,00

6. Mantenimiento de equipos de aire acondicionado Bs.F. 1.000,00

   Sub-total Bs.F. 10.250,00

7. Gastos por Honorarios de Ingeniero-Asesor Bs.F. 800,00

8. Honorarios profesionales por concepto de servicios de asistencia legal Bs.F. 3.000,00

9. Costas Procesales Bs.F. 1.500,00

10. Alquiler dejado de percibir durante las reparaciones Bs.F. 4.5000,00

    Sub-total Bs.F. 9.800,00

    Total Bs.F. 20.050,00

    También reclama la actora indexación e intereses de mora.

    CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

    Por su parte, la demandada reconviniente alega que es cierto que celebró contrato de arrendamiento con la demandante, pero que es falso que habitara el inmueble por espacio de un año, ya que lo ocupó por el lapso previsto en el contrato de seis meses sin acogerse a la prorroga legal, hasta el día 18 de junio de 2009, fecha en la que le entregó el inmueble arrendado desocupado, en perfecto estado de conservación y uso, en las mismas condiciones en que fue recibido, incluyendo los bienes muebles, ya que se trataba de un inmueble nuevo que no ameritó mas que de limpieza general. Negó, rechazó y contradijo la demandada, que el contrato haya sido objeto de prorroga, que al termino del contrato el inmueble estuviera en un estado de deterioro considerable y desmesurado, y que luego de la entrega del inmueble, la demandante la contactara para que respondiera de los supuestos daños ocasionados al mismo. Argumenta la demandada que es contrario a la verdad, que la arrendadora pretenda hacer valer en juicio la supuesta existencia o generación unilateral de gastos y presupuestos de daños, con la pretensión de remodelar su inmueble a partir de la obligación de conservación, pues jamás se produjo daño alguno, hecho que resulta indiscutible tomando en cuenta que la demandante antes de describir los daños describe la ejecución de reparaciones mayores que conforme a la Ley forman parte de sus obligaciones. Que la actora, por la relación unilateral que invoca en el libelo, tiene la dolosa intención de lucrarse ilícitamente, para cubrir lo que podría presumirse una remodelación general del inmueble. La demandada rechaza e impugna las cantidades de dinero reclamadas por cada uno de los montos descritos en el libelo de demanda. Arguye que es falso que la arrendadora la contactara de inmediato para que respondiera de los daños, ya que la realidad es que transcurridos sesenta (60) días desde que la demandante recibió el inmueble objeto de arrendamiento, se entrevistó con ella y ésta le manifestó que le diera un plazo adicional para la devolución del monto entregado en calidad de depósito, es decir, OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 8.000,00), alegando dificultades financieras, que había dispuesto del monto, incumpliendo con el contenido del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Negó que los daños quedaran evidenciados en la relación de gastos y presupuesto suministrado por una empresa para la reparación de los mismos. Que la demandante pretende hacer valer una carga que la ley no le impone, en el sentido de asumir la reparación de los supuestos daños, y tiene el propósito de enriquecerse sin justa causa, obviando en el libelo el derecho que le asiste a la arrendataria sobre la cantidad entregada en depósito, por lo que en el caso de que no sean desechadas las pretensiones de la demandante, opone la compensación hasta por el monto del deposito, mas sus intereses. Que la actora no determinó la relación causa y efecto de los hechos que permitan identificar el daño. Solicitó se declare sin lugar el pago de los montos demandados, condenando en costas a la parte actora. Impugnó los documentos acompañados al libelo de demanda.

    DE LA RECONVENCIÓN

    La ciudadana LOLIMAR G.J., propone reconvención en contra de la ciudadana J.R.L., alegando que la actora ha reconocido un hecho que no es susceptible de prueba como la entrega material del inmueble objeto de arrendamiento, con excepción de dos efectos como lo son la fecha de finalización y entrega del inmueble y la recepción sin reservas del mismo, por lo que su pretensión, resulta manifiestamente carente de fundamento legal pues exige el pago de daños y perjuicios extra contractuales que pretende hacer valer sin fundamento legal alguno, sin que pueda evidenciarse sobre las reparaciones mayores de conservación que dice haber ejecutado, responsabilidad alguna a su cargo. Que en efecto, resulta irrevocable la confesión de la demandante de que los gastos que dice haber generado los actos de restauración relativos al encamisado y pintura de paredes y techos en el exterior e interior de la vivienda, así como el reemplazo completo de la grama del jardín exterior, constituyen reparaciones mayores que de conformidad con la ley son de exclusiva responsabilidad del propietario (arrendador) del inmueble, conforme lo establece el artículo 12 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Que conforme se lee del contenido del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, en ninguna de las cláusulas se contempló su obligación como arrendataria de asumir la responsabilidad de tales reparaciones, por lo que mal resultaría en derecho procedente su exigencia judicial y así solicita sea considerado. Que al no determinar ni especificar los daños que dice la actora haber reparado, ni establecer los términos de modo, tiempo y lugar de ocurrencia de los mismos, mal puede imputar a su persona la responsabilidad civil extra contractual de lo que se especifica como restauración general del inmueble de su propiedad, que igualmente le corresponde por mandato de la ley. Que de acuerdo con la normativa legal y la Cláusula Décima del Contrato, el monto correspondiente al depósito entregado a la demandante, por la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.F. 8.000,00) corresponde de pleno derecho una vez vencido el contrato y transcurridos sesenta (60) días de su recepción, la devolución del monto dado en calidad de depósito, más los intereses generados a la fecha de su definitivo reintegro, salvo que existan razones de hecho que justifiquen su retención, como las que falsamente invoca la actora. Que conforme al contenido del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio en concordancia con el contenido expreso del artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, jamás asumió obligación alguna sobre reparaciones mayores, ni menores en el inmueble, al no ser contempladas por las partes en dicho contrato e imponerlas como carga del propietario todas las responsabilidades de conservación, aseo e higiene del inmueble, incluidas las ilegalmente pretendidas por la actora; y que al existir prueba auténtica de la entrega del depósito en referencia a la demandante, sin que hasta la fecha haya hecho la devolución del mismo, ejerce su derecho a reconvenir en la demanda, para exigir la devolución del monto correspondiente al identificado depósito, mas los intereses por concepto de depósito y los de mora generados a partir de los sesenta (60) días siguientes a la fecha de entrega material del inmueble, que para el presente caso fue el dieciocho (18) de agosto de dos mil nueve (2009). Pide que se obligue a la demandante a pagar la cantidad de OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 8.000,00), por concepto de depósito y la cantidad de UN MIL CIENTO VEINTE BOLIVARES (Bs.F. 1.120,00), por concepto de intereses mensuales. Reclama indexación y costas procesales.

    DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

    La actora reconvenida, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho la reconvención o mutua petición propuesta por la demandada, así como que en la demanda principal se hayan reclamado daños y perjuicios extra contractuales, ya que los daños se ocasionaron y se derivaron en vigencia de la convención que unió a las partes y son expresamente autorizados por el legislador civil. Que en relación al alegato de la parte demandada, sobre las reparaciones mayores y que éstas deben recaer sobre la arrendadora como lo indica el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, ha indicado que la conducta culposa del arrendatario se despliega al no notificar en su momento los daños sobrevenidos al inmueble objeto del arrendamiento operando una conducta maliciosa que le sería imputable, y que en el caso de marras, esa fue la conducta de la demandada reconviniente. Que en la clausula primera del contrato celebrado, la arrendataria declara recibir en perfecto estado el inmueble, incluyendo cada uno de sus complementos, accesorios y equipamiento, y que como lo indica la jurisprudencia la carga de la prueba relativa al buen estado del inmueble al momento de la entrega recae sobre la demandada, ya que como arrendadora fue sorprendida en la buena fe una vez recibido el inmueble porque se le habían ocasionado daños al mismo gravando su patrimonio. Negó, rechazó y contradijo que le debiera el pago del monto por deposito, intereses generados, mora, indexación y costas a la demandada reconviniente, por cuanto al recibir el inmueble procedió a devolver el deposito a la demandada y ésta le expuso en ese acto que con ese dinero efectuaría el pago de 2 cánones de arrendamiento que adeudaba y así quedó acordado por ambas partes. Que la arrendataria incumplió con la obligación que le impone el artículo 1.594 del Código Civil, por ello le asiste el derecho a reclamar los daños y perjuicios ocasionados y que según la presunción contenida en el artículo 1597 eiusdem, es la Arrendataria quien debe asumir la prueba que la exonera de cumplir, demostrando que los hechos que ocasionaron tales daños no le son imputables. Solicita la parte actora reconvenida sea declarada sin lugar la presente reconvención y con lugar la demanda.

    DE LAS PRUEBAS

    • La parte actora reconvenida acompañó al escrito libelar lo siguiente;

     Contrato de arrendamiento en original, celebrado por las ciudadanas J.R.L. y LOLIMAR G.J., sobre un inmueble distinguido con el número 71A-36 de la Urbanización Ciudadela Faría, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha dieciocho (18) de diciembre de 2008, anotado bajo el N° 67, Tomo 170 de los libros de autenticaciones.

     Copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, inscrito por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha veintidós (22) de julio de 2009, bajo el N° 16 del Protocolo 1°, Tomo 09°.

     Copia fotostática de la cédula de identidad de la demandante.

    Durante el lapso probatorio promovió las siguientes:

     Factura original signada con el N° 0037, emanada de la Sociedad Mercantil Inversiones el Rhur C.A., a nombre de J.R., con dirección calle 74, entre avenidas 71A y 72, # 71A-36, Maracaibo.,por la cantidad de Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 8.750,00).

    Esta factura fue impugnada por la parte demandada luego de que fue admitida por el Tribunal, por cuanto no emana de ninguna de las partes intervinientes en el presente proceso, insistiendo la parte actora en hacerla valer.

     La testimonial del ciudadano H.C.C. y su comparecencia para que ratificara la factura signada con el N° 0037.

    En fecha veintidós (22) de Junio del año dos mil diez (2010), a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), se presentó el ciudadano H.J.C.C., a quien el Tribunal le puso a la vista la factura N° 0037, la cual corre inserta al folio cincuenta y nueve (59) de las actas, a los fines de su reconocimiento en su contenido y firma. CONTESTÓ EL TESTIGO: Es mi letra, es mi firma y su contenido, lo ratifico en su contenido y firma.

    El mismo día, veintidós (22) de Junio del año dos mil diez (2010), a las diez de la mañana (10:00 rindió declaración jurada el identificado ciudadano, respondiendo al interrogatorio formulado por los apoderados judiciales de la parte demandante, de la siguiente manera: PRIMERA: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la señora J.R.? CONTESTÓ: Si la conozco. SEGUNDA: Diga el testigo, del conocimiento que dice tener, si sabe y le consta que un inmueble de propiedad de la señora Y.R., ubicada en la calle 64, primera etapa de la Urbanización Ciudadela Faria, fue arrendado por la señora J.R.? CONTESTÓ: Si tengo conocimiento, la señora me llamo para ultimar los detalles del arreglo de la casa. TERCERA: Diga el testigo, si sabe y le consta en que condiciones entregaron dicho inmueble a la señora J.R. como arrendadora, y en que condiciones quedo dicho inmueble al concluir dicho contrato de arrendamiento? CONTESTÓ: Yo diría que deteriorado y descuidado. CUARTA: Diga el testigo, si por orden de la señora J.R., efectuó algún tipo de reparación a dicho inmueble y en consistieron dichas reparaciones? CONTESTÓ: Si, ella me contrato para hacer el mantenimiento general de las reparaciones de toda la casa, eso incluyo pintura, jardinería, algunas instalaciones eléctricas, mantenimiento de aire acondicionados. Fue repreguntado por las abogadas X.C.C. y C.D.M., apoderadas judiciales de la parte demandada, en los siguientes términos: PRIMERA: Diga el testigo, del conocimiento que dice tener del arrendamiento del inmueble de la ciudadana J.R., cuando concluyo dicho contrato de arrendamiento en que fecha? CONTESTÓ: Estimo que antes de que me contratan para hacer las reparaciones, no se la fecha. SEGUNDA: Diga el testigo, de las reparaciones que usted dijo realizar en el inmueble propiedad de la ciudadana J.R., realizo lo que se conoce como encamisar las paredes del inmueble? CONTESTÓ: En comisado, lijado de las áreas dañadas y pintura de toda la casa. TERCERA: Diga el testigo, para que fecha fue contratado usted, por la ciudadana J.R. para realizar las reparaciones que usted declaro haber hecho? CONTESTÓ: a finales del mes de junio del año pasado 2009. CUARTA: Diga el testigo, si a finales de junio como dice usted haber sido contratado por la ciudadana J.R., le hizo el avaluó de los supuestos daños que pudieran según las declaraciones y la documentación de la demandante, haber tenido el inmueble? CONTESTÓ: Mediados del mes de junio.

     La testimonial de los ciudadanos M.B.N.C. y M.D.C.B.G..

    En fecha veintidós (22) de Junio del año dos mil diez (2010), rindió declaración jurada la ciudadana M.B.N.C., quien respondió a las siguientes preguntas: PRIMERA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la señora J.R.? CONTESTÓ: La conozco de vista, porque es mi vecina. SEGUNDA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el inmueble de propiedad de la señora Y.R., signado con el N° 71A-36 situado en la Urbanización Ciudadela Faria, fue arrendado a la señora LOLIMAR G.J.? CONTESTÓ: Si se que ella se lo alquilo, porque me la presentó. TERCERA: Diga la testigo, si sabe y le consta en que condiciones recibió el inmueble identificado en la segunda pregunta de este interrogatorio, la señora J.R. por parte de la señora LOLIMAR GOMEZ, cuando a mediados de junio del año 2009 tuvo termino el contrato de arrendamiento de dicho inmueble? CONTESTÓ: Bueno cuando se la entrego, se la entrego bastante deteriorada, porque ella me llamo para hacerme ver los daños ocasionados. CUARTA: Diga la testigo, si del conocimiento que tiene de los daños que pudo apreciar, puede en este acto identificar algunos de ellos? CONTESTÓ: Si, hubo mucho deterioro por parte del jardín por lo que se pudo ver desde afuera, en la parte interna, las paredes estaban bastante deterioradas habían huecos y la otra cosa que me llamo la atención fueron las puertas del closet.

    El día veintidós (22) de Junio del año dos mil diez (2010), rindió declaración jurada de la ciudadana M.D.C.B.G., quien contestó al interrogatorio formulado por los apoderados judiciales de la parte demandante, en la forma siguiente: PRIMERA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la señora J.R.? CONTESTÓ: Si la conozco. SEGUNDA: Diga la testigo, si sabe y le consta que el inmueble de propiedad de la señora Y.R., signado con el N° 71A-36 situado en la Urbanización Ciudadela Faria, fue arrendado a la señora LOLIMAR G.J.? CONTESTÓ: Si. TERCERA: Diga la testigo, si sabe y le consta en que condiciones recibió el inmueble identificado en la segunda pregunta de este interrogatorio, la señora J.R. por parte de la señora LOLIMAR GOMEZ, cuando a mediados de junio del año 2009 tuvo termino el contrato de arrendamiento de dicho inmueble? CONTESTÓ: Si.

     Posiciones Juradas de la demandante-Reconviniente, ciudadana LOLIMAR G.J..

    Esta prueba fue admitida por el Tribunal pero no fue impulsada por la parte promovente.

    • La parte demandada, promovió las pruebas que a continuación se describen:

     El merito favorable que arrojan las actas procesales.

    El mérito favorable de las actas no es un medio probatorio establecido en la Ley. Sin embargo el Juez está obligado a valorar todas las pruebas existentes en las actas de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, sin necesidad de solicitud de parte.

     Inspección Judicial sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cual fue admitida por el Tribunal y no fue evacuada por cuanto su promovente renunció a ella.

     El contrato de arrendamiento celebrado por las partes.

     La testimonial jurada de las ciudadanas MIRAIDA HERRERA, I.B., YLIELY RINCON y J.L..

    El día dieciocho (18) de Junio del año dos mil diez (2010), a las nueve de la mañana (9:00 a.m.), se escucho la declaración de la ciudadana MIRAIDA DEL C.H.H., quien respondió de la siguiente manera a las preguntas formuladas por las apoderadas judiciales de la parte demandada: PRIMERA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LOLIMAR G.J.? CONTESTÓ: Si la conozco porque ella me llamo por teléfono para contratarme para hacer la mudanza del inmueble y por lo tanto yo fui a su casa a ver el mobiliario y las dificultades que tuviera para sacar los muebles y la cantidad de muebles para saber que camión iba utilizar, eso fue dos días antes de la mudanza, después el día de la mudanza fui a supervisar mis empleados para ver que realizarán su trabajo y constatar que todo estuviera en orden. SEGUNDA: Diga el testigo, si de ese conocimiento que dice tener, diga la testigo donde se encuentra ubicada el inmueble donde vivió en calidad de arrendataria la ciudadana LOLIMAR G.J. . CONTESTÓ: Eso queda en la primera etapa de la urbanización Ciudadela Faria, calle 64, el numero no lo se, entrando por el portón en la ante penúltima casa a mano izquierda. TERCERA: Diga el testigo, si sabe y le consta en que condiciones estaba el inmueble al momento que usted realizo la mudanza de los bienes muebles de la ciudadana LOLIMAR G.J.? CONTESTÓ: A mi me pareció que estaban en perfectas condiciones, me pareció muy bonito el inmueble se veía que era una casa nueva recién construida. CUARTA: Diga la testigo, que de ese concomiendo que dice tener del inmueble en que condiciones estaban las paredes, los pisos, los baños y resto del inmueble? CONTESTÓ: Me pareció que todo estaba bien, tuvimos cuidado de no rayar el piso con la mudanza, ni chocar con las paredes para no efectuar ningún desperfecto y ni en las otras dependencias, o sea, los baños, tener cuidado porque de no, teníamos que responder por eso.

    El mismo día, dieciocho (18) de Junio del año dos mil diez (2010), rindió declaración la testigo I.J.B.B., y contestó a la siguientes preguntas: PRIMERA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LOLIMAR G.J.? CONTESTÓ: Si la conozco de trato, es vecina, ella vive en la calle del fondo de mi casa, bueno vivía porque ya no vive. SEGUNDA: Diga la testigo, si de ese conocimiento que dice tener que conoce a la ciudadana LOLIMAR G.J., diga la testigo donde se encuentra ubicada el inmueble donde vivió en calidad de arrendataria la ciudadana LOLIMAR G.J. . CONTESTÓ: En la calle del fondo de mi casa, en este caso seria la calle 64. TERCERA: Diga la testigo, si conoce el inmueble donde vivió en calidad de arrendataria la ciudadana LOLIMAR G.J., y las condiciones del mismo hasta el momento que ésta vivió en el inmueble? CONTESTÓ: Tuve la oportunidad de conocer la casa en una de las reuniones que se hicieron del condominio, ya que la señora Lolimar nos invito a tomarnos un café, pude observar que la vivienda estaba en perfectas condiciones, limpia y pulcra. CUARTA: Diga la testigo, si de ese conocimiento que dice tener, que conoció el mencionado inmueble, a que se refiere cuando dice limpia y pulcra? CONTESTÓ: Me refiero a que estaban las paredes limpias, pisos sin manchas, sin roturas, el área de la cocina en perfectas condiciones, me llamo la atención el cuidado que ella tenia al momento de usar la cocina porque estuve presente cuando realizo el café, también la parte de adelante, el área verde, la grama estaba verdecita en perfecto estado, el piso del estacionamiento también me llamo la atención porque lo tenia pulido.

    El día dieciocho (18) de Junio del año dos mil diez (2010), también rindió declaración la ciudadana YLIELY DEL C.R.P., contestando a las siguientes preguntas: PRIMERA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana LOLIMAR G.J.? CONTESTÓ: Si, si la conozco. SEGUNDA: Diga la testigo, de donde conoce a la ciudadana LOLIMAR G.J. ¿CONTESTÓ: La conozco porque ella llamo para hacerle los servicios domésticos en su casa, lavado, planchado y limpieza de la casa por día. TERCERA: Diga la testigo, si de ese conocimiento que dice tener que conoce a la ciudadana LOLIMAR G.J. sabe donde se encuentra ubicado el inmueble donde vivió en calidad de arrendataria la misma? CONTESTÓ: Eso queda en Ciudadela Faria en la calle 64, cerca de un centro comercial donde queda una Farmacia, una Panadería, allí en toda Ciudadela, uno entraba por un portón blanco y era la penúltima casa. CUARTA: Diga la testigo, si de ese conocimiento que dice tener, sabe y le consta en qué condiciones se encontraba el inmueble donde vivió la ciudadana LOLIMAR G.J.? CONTESTÓ: Bueno en perfectas condiciones, ella era muy estricta con la limpieza de la casa, estaba todo muy nuevecito. QUINTA: Diga la testigo, si sabe hasta que fecha vivió la ciudadana LOLIMAR GOMEZ en el inmueble arrendado, objeto del presente juicio? CONTESTÓ: Día exacto no se pero fue como hasta el mes de junio o mayo por allí, porque fue cuando le hice la ultima limpieza ala casa.

    CON ESTOS ANTECEDENTES EL TRIBUNAL PASA A DECIDIR SOBRE EL MERITO DE LA CAUSA PRINCIPAL

    Fue acompañado contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 18/12/2008, del cual se evidencia que la ciudadana Y.C.R.L., cedió en arrendamiento a la ciudadana LOLIMAR G.J., un inmueble conformado por una casa ubicada en la calle 64, primera etapa de la Urbanización Ciudadela Faría, número 71A-36, en jurisdicción de la Parroquia I.V.d.M.A.M.d.E.Z., el cual fue recibido por La Arrendataria en perfectas condiciones de mantenimiento y uso, con todas sus instalaciones en perfecto estado y se obligó a devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió, según consta de la Cláusula Séptima del contrato.

    También se lee en el referido contrato, que los bienes muebles descritos en la Cláusula Primera, estaban en buenas condiciones y que el inmueble consta de acabados de primera.

    Fue acompañado a las actas en copia fotostática, documento de compra venta del inmueble, a los fines de acreditar la propiedad, el cual no presenta los sellos correspondientes y faltan datos de la nota de registro, motivo por el cual no se valora por este órgano jurisdiccional.

    Fue promovido documento privado de fecha 8/07/2009, denominado Factura control N°0037” emitido por Inversiones El Rhur. Construcciones en General, el cual se encuentra suscrito con firma ilegible, y al pie de la firma el nombre del ciudadano H.C., cédula de identidad N°2.549.382. Dicho documento aparece a nombre de J.R.. Dirección: Calle 74, entre Avenidas 71ª y 72 #71A-36 de la ciudad de Maracaibo. Este documento fue impugnado por la parte demandada dentro de la oportunidad procesal correspondiente, alegando que la parte actora pretende engañar al Tribunal , señalando además que los daños se encuentran indeterminados.

    De conformidad con la previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, debe ser ratificado por la persona de quien emana, mediante la prueba testimonial, a los fines de demostrar su autoría, sin que su reconocimiento signifique que se tenga como cierto su contenido.

    Ahora bien, el documento privado promovido por la parte demandante, fue traído a las actas en el lapso probatorio, con lo cual violó el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, ya que se trata de un documento fundamental de la acción, promovido a los efectos de demostrar los daños descritos en el libelo y valor. Por tal motivo este Tribunal no le otorga valor probatorio.

    De los testigos promovidos por las partes se observa que rindió declaración el ciudadano H.J.C.A., a quien se le puso de manifiesto el documento mencionado, manifestando que lo reconoce en su contenido y firma, sin embargo, como quedó expresado no surte valor probatorio dicho documento.

    Igualmente se aprecia su declaración, referida a que fue contratado por la ciudadana J.R. para hacer el mantenimiento general y las reparaciones de toda la casa, lo que incluyó pintura, jardinería, algunas instalaciones eléctricas, aire acondicionado; que realizó el encamisado, lijado de las áreas dañadas y pintura de toda la casa. Que dichas reparaciones las realizó a finales del mes de junio de 2009, y a mediados del mes de junio le hizo el avalúo de los supuestos daños del inmueble. Manifestó que no le consta cuando concluyó el contrato de arrendamiento, pero estima que antes de que lo contrataran para hacer las reparaciones.

    Por otra parte se examina la declaración rendida por la testigo promovida por la parte actora, ciudadana M.B.N.C., de cuarenta y un (41) años de edad, Técnico Superior y domiciliada en la Urbanización Ciudadela Faría de esta Ciudad, lugar donde está ubicado el inmueble dado en arrendamiento, observando que la testigo no incurrió en contradicciones, por lo que se considera que pueden constarle los hechos, y se l valora su declaración.

    Por otra parte se examina la declaración rendida por la ciudadana M.D.C.B.G., de cuarenta y cinco (45) años de edad, Comerciante, y domiciliada en la casa N°6 de la Urbanización Ciudadela Faría de esta Ciudad, quien respondió al interrogatorio sin dar razón fundada de sus dichos. Por tal motivo considera este Tribunal que la testigo no aporta ningún elemento probatorio a las actas.

    En relación a los testigos promovidos por la parte demandada, se examina la declaración de la ciudadana MIRAIDA DEL C.H.H., de sesenta y cinco (65) años de edad, Licenciada en Administración; apreciando el Tribunal que no incurrió en contradicciones, por lo que se valora su testimonio.

    Asimismo se examina la declaración rendida por la ciudadana YLIELY DEL C.R.P., de treinta y ocho (38) años de edad, divorciada, doméstica, quien manifestó que conoce a la ciudadana LOLIMAR G.J. por haber prestado servicios como doméstica en la casa, lavando, planchando y limpieza de la casa por días.

    En relación al testimonio rendido por esta ciudadana, este Tribunal no le otorga valor probatorio por estar incursa en la causal de inhabilidad para declarar prevista en el ordinal 13° del artículo 479 del Código de Procedimiento Civil.

    Respecto de la declaración rendida por la ciudadana I.J.B.B., de treinta y dos (32) años de edad, casada, Ingeniero en Sistemas, domiciliada en la Calle 63 de la Urbanización Ciudadela Faría, se aprecia que manifestó ser vecina de la ciudadana LOLIMAR G.J., quien vivía al fondo de su casa, indicando que tuvo la oportunidad de conocer la vivienda en una de las reuniones que se hicieron del Condominio, ya que la señora LOLIMAR los invitó a tomarse un café; considerando este Tribunal que las declaraciones rendidas por la testigo, no traen el convencimiento de los hechos narrados, ya que es poco probable que una Arrendataria asista a las reuniones de Condominio, pues el interesado en los temas planteados en estas reuniones es el propietario.

    De la impugnación del Poder. En fecha 18/06/2010 la parte demandada impugnó la representación de la parte demandante en la persona del abogado F.D., señalando que dicha sustitución debió derivarse del poder apud acta que corre inserto en el folio 21 del expediente, en el cual no les fue otorgada la facultad a los apoderados para sustituir poder.

    Al folio veintiuno (21) se encuentra inserto Poder Apud Acta otorgado por la ciudadana J.C.R.L. a los abogados M.A.B., J.O., R.R., MIREANA MOLERO y G.D., sin facultad de sustitución.

    Al folio setenta (70) corre inserta diligencia suscrita por la abogada G.C.D., mediante la cual sustituye reservándose su ejercicio, el poder que le fuera conferido a su persona por la parte actora, en la persona del ciudadano F.C.D.D.,

    Al respecto el artículo 159 del Código de Procedimiento Civil establece la posibilidad de que el mandatario pueda sustituir el poder, siempre que no estuviere expresamente prohibido en el mismo, cuando por cualquier causa no pudiere o no quisiere seguir ejerciéndolo; empero la condición a la que somete el legislador la posibilidad de sustituir (siempre que el sustituyente no quisiere o no pudiere seguir ejerciéndolo), no fue cumplida, por cuanto la abogada G.D.C. actuó conjuntamente con el abogado sustituto F.C.D.D., en el acto de evacuación de testigos del día 18/06/2010, lo que evidencia que era innecesaria dicha sustitución, motivo por el cual la sustitución no surte ningún efecto. Sin embargo, se tiene como válida la actuación de la abogada sustituyente.

    Asimismo se tiene como válida la actuación del abogado M.A.B. en el acto de declaración de testigos del día 22/06/2010, donde actuó conjuntamente con el abogado sustituto.

    La demandante alega que el contrato fue objeto de una sola prórroga y la demandada por su parte niega este hecho, señalando que entregó el inmueble el día 18/12/2009.

    Examinado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18/12/2009, con una duración de seis (6) meses, así como las declaraciones de los testigos promovidos por las partes, este Tribunal considera que de éstas se desprende que el contrato no se prorrogó como lo alega la demandante, por cuanto éstos manifestaron que el contrato terminó en el mes de junio de 2009.

    Alega la demandada reconviniente que la demandante incumplió con las previsiones del ordinal 7° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil venezolano, el cual establece que en caso de que sean demandados daños y perjuicios deberán especificarse éstos y sus causas. Que lo expuesto por la demandante en los informes a los daños, se limita a describir las acciones de conservación, más no determina la relación de causa y efecto de los hechos que permitan identificar daño alguno. Que solicita sean desechados dichos daños por indeterminados.

    Al respecto observa el Tribunal que en su libelo de demanda narra que dio en arrendamiento a la ciudadana LOLIMAR G.J., el inmueble descrito, que éste fue recibido por la Arrendataria completamente nuevo, sin uso alguno, para estrenar, tanto el inmueble como los bienes muebles. Que al término del contrato se pudo constar el considerable y desmesurado deterioro en que se encontraba el inmueble a pesar de ser un inmueble completamente nuevo, sin previo uso a este contrato de arrendamiento. Que como consecuencia de este deterioro llamó a su Arrendataria para que respondiera de por los daños ocasionados al inmueble, señalando que lo probaría en la oportunidad procesal correspondiente.

    De la redacción del libelo quedó clara la relación de causalidad entre la Arrendataria y los daños que se alegan, relación que deriva del contrato de arrendamiento.

    También señala la demandante que como consecuencia, tales daños quedaron evidenciados en la relación de gastos y el presupuesto que para los fines de ser reparados suministró, observándose que en su descripción la actora señala las obras de reparación y mantenimientos realizados y el valor de éstas, indicados como equivalente o compensatorios del daño sufrido.

    La Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°2232 de fecha 17/12/2007, señaló:

    …7. Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas (…)

    En efecto, el alcance del referido artículo ha sido interpretado en el sentido de que la especificación de los daños y sus causas, lo que exige es dar los justificativos necesarios e indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos y no se encuentra referida a la cuantificación de los daños, toda vez que conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la estimación puede realizarse a través de una experticia complementaria del fallo, en caso de que los daños no pudieran ser estimados por el Juez, tal como ocurrió en el presente caso. (Vid. Sentencia de la Sala Político Administrativa N°343 del 13 de marzo de 2001, caso: “Corporación Miramar vs. IPASME”).

    Es conveniente citar al autor E.M.L. quien al referirse a los daños y perjuicios contractuales, señala:

    “I. Daños y perjuicios compensatorios.

    (1157) Son aquellos causados por el incumplimiento permanente, total o parcial de la obligación, y consisten en el cumplimiento por equivalente de la obligación incumplida por el deudor, siempre mediante el pago de una suma de dinero. Por ejemplo, el deudor no cumple la obligación contraída de construir un edificio, entonces será condenado al pago de los daños y perjuicios causados; estos daños y perjuicios consisten siempre en sumas de dinero, configuran un incumplimiento equivalente por parte del deudor y por ello llevan el nombre de daños y perjuicios compensatorios, pues compensan al acreedor del incumplimiento en que ha incurrido el deudor. Maduro Luyando Eloy. Curso de Obligaciones. Derecho Civil II. P.558.

    Una vez examinado el libelo de la demanda, con fundamento en la sentencia y la doctrina anteriormente citadas, concluye este Tribunal que demanda cumple con los requisitos exigidos por el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

    En relación al alegato formulado por la parte demandada de que la demandante procedió a realizar reparaciones mayores que de conformidad con el artículo 12 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios no le corresponden al Arrendatario y que forman parte de las obligaciones de la Arrendadora, observa el Tribunal del texto del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, que no se acordó la responsabilidad para la Arrendataria referida a las reparaciones del inmueble, no obstante el artículo 1.594 del Código Civil establece la obligación para el arrendatario de devolver la cosa tal como la recibió, de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perdido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.

    Conforme a las disposiciones antes citadas, el Arrendatario tiene la responsabilidad de conservar el bien que le ha sido dado en arrendamiento, y de entregarlo en las mismas condiciones en que ha sido recibido, porque en virtud del arrendamiento se traslada hacia él la responsabilidad, siendo el guardián de la cosa.

    Es necesario destacar que el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

    Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incinera-dores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, y cumplir con lo establecido en disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivados del incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código Civil, Leyes y Demás Ordenanzas aplicables. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen de daños maliciosos causados por los arrendatarios.

    Del texto de la norma citada se deriva que el propietario tiene la obligación al celebrar un contrato de arrendamiento de entregar el inmueble en perfectas condiciones de uso, mantenimiento y conservación, teniendo a su cargo la responsabilidad de que en el inmueble funcionen los bienes descritos en el texto de la norma, y que no pueden ser imputados al Arrendatario. Sin embargo deja a salvo las estipulaciones que al respecto establezcan las partes, con lo cual la Ley no exonera al Arrendatario de dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato conforme a la equidad, al uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil)

    El autor E.M.L. en su obra Curso de Obligaciones. Derecho Civil II. Pág. 556, al referirse a los límites de la responsabilidad civil contractual nos enseña:

    los daños y perjuicios contractuales sólo son reparables en la medida en que fueron previstos en el momento de la celebración del contrato, o que sean considerados previsibles en atención a su propia naturaleza. En otras palabras, la obligación de reparar los daños y perjuicios contractuales (la responsabilidad civil contractual) sólo se extiende a los daños y perjuicios previstos o previsibles para el momento de la celebración del contrato, salvo que el incumplimiento que los cause se deba a dolo del deudor (artículo 1.274 del Código Civil). Esto excluye a los llamados daños imprevisibles, aquellos que exceden la previsibilidad racional que las partes ha debido aplicar según la naturaleza y alcance del contrato.

    Cuando el incumplimiento de la obligación contractual se debe a culpa (strictu sensu) del deudor, los daños y perjuicios reparables son sólo los previstos o previsibles para el momento de la celebración del contrato. Si dicho cumplimiento se debe al dolo del deudor, la indemnización se extiende además a los daños no previstos. La solución se explica por cuanto el legislador considera ilícito el incumplimiento doloso o intencional del deudor y es justo entonces que su obligación de reparar sea más extensa.

    Por otra parte es importante citar el contenido del artículo 1.597 del Código de Procedimiento Civil el cual señala:

    El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

    También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y sus subarrendatarios.

    De la redacción de la norma se infiere que el arrendatario debe responder del deterioro que efectivamente hubiere sufrido la cosa arrendada, estableciendo una presunción de culpa en su contra.

    Debe destacarse que, habiendo trasladado la demandada reconviniente la carga de la prueba, tenía esta que probar que entregó el inmueble en perfectas condiciones, tal como lo señaló en la contestación demanda, sin perjuicio de que en ejercicio del derecho a la defensa que le consagra la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pudiera hacer uso de los alegatos y probanzas dirigidos a desvirtuar los daños que alega la actora, y el monto a que ascienden los mismos.

    En este sentido puede apreciarse el testimonio de la ciudadana MIRAIDA DEL C.H.H., quien manifestó que el inmueble dado en arrendamiento se encontraba en perfectas condiciones el día en que se efectuó la mudanza; testimonio que no es suficiente para demostrar los hechos alegados, toda vez que también fueron emitidas declaraciones por los testigos de la parte actora reconvenida, que dicen lo contrario, lo que lleva a considerar que la demandada reconviniente no demostró que entregó el inmueble en perfectas condiciones.

    Se observa que la parte demandada reconviniente, se opuso a cada uno de los daños descritos por la parte actora en su libelo de demanda.

    1) Limpieza general del inmueble de Un mil quinientos bolívares (Bs.1500) a que hace referencia en el libelo, alegando que la estimación resulta exagerada en los términos contemplados en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por las dimensiones de la vivienda.

    Al respecto considera este Tribunal que por cuanto no existen en actas medios probatorios que evidencien que la vivienda fue entregada limpia por la Arrendataria, debe indemnizar en proporción a la pérdida sufrida por la Arrendadora.

    2) Encamisado de paredes externas e internas. Suministro de materiales y pintura interior en paredes y techos.

    En relación a esta partida considera el Tribunal que si bien la demandada tenía la carga de probar que entregó la vivienda en perfectas condiciones como lo alegó, no es menos cierto que las máximas de experiencia indican que un inmueble nuevo que fue entregado a la Arrendataria en las condiciones descritas en el contrato, no necesita ser encamisado por dentro y por fuera en un período de seis (6) meses. También nos indican las máximas de experiencia que el friso de las paredes de un inmueble puede sufrir deterioro por causas naturales tales como movimientos sísmicos, vetustez, humedad, cuando no provenga de hecho del hombre, entre otros; o por causas originadas por la conducta humana, que si la trasladamos al caso de autos, para haber causado un daño generalizado a las paredes internas y externas de la casa debió haber sido causado en forma maliciosa, tal como señaló la parte actora reconvenida en su contestación a la reconvención, alegato que no demostró.

    Igualmente se aprecia la declaración rendida por el ciudadano H.J.C.C., quien al indicar cuales fueron las reparaciones realizadas en la casa, señaló que realizó pintura, jardinería, algunas instalaciones eléctricas, mantenimiento de aires acondicionado, encamisado, lijado en áreas dañadas y pintura de toda la casa; con lo cual infiere este Tribunal que el inmueble sólo necesitaba encamisado en algunas áreas, contradiciendo lo alegado por la actora en su libelo cuando alegó que el inmueble fue encamisado de paredes internas y externas de la casa.

    Como consecuencia, se declara improcedente la reclamación formulada por la demandante reconvenida en relación al encamisado de las paredes, y la procedencia de la reclamación por concepto de pintura del inmueble, la cual fue acordada en la Cláusula Séptima del contrato.

    3) Suministro de transporte y reemplazo de grama en jardín exterior con fumigación y plaga por un monto de Un mil doscientos bolívares (Bs.1.200), siendo impugnado por exagerado por la parte demandada reconviniente, alegando que es un gasto por gusto de la demandante, fundamentándose en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En el contrato de arrendamiento se dejó constancia de la existencia del jardín, el cual fue recibido en el mismo buen estado que el resto de las áreas, siendo responsabilidad de la Arrendataria devolverlo en las condiciones en que lo recibió, por lo que se hace procedente su indemnización en proporción a la pérdida sufrida por la Arrendadora.

    4) Suministro e instalación de apagador en habitación auxiliar, la cantidad de Cincuenta bolívares (Bs.50,00). Este daño fue impugnado por la demandada reconviniente alegando que no se produjo porque entregó el inmueble en perfectas condiciones, lo que no demostró. En consecuencia se hace procedente.

    5) Mantenimiento de equipos de aires acondicionados, estimado dicho gasto en la suma de Un mil bolívares (Bs.1.000).

    En el contrato de arrendamiento se dejó constancia de que el inmueble fue arrendado con Un (1) aire acondicionado central de tres (3) toneladas; Tres (3) aires acondicionados tipo split, de 12.000 BTU cada uno; de manera que aún cuando no fue expresado en el contrato la obligación del Arrendatario de darle mantenimiento, tal obligación se deriva del contrato (artículo 1.160 del Código Civil).

    5) Gastos por concepto de honorarios profesionales de ingeniero asesor, impugnada por improcedente y exagerada, señalando que no existía necesidad de contratar un ingeniero para realizar las obras descritas en el libelo.

    En relación a esta impugnación puede considerarse que los trabajos descritos en el libelo de la demanda, tales como mantenimiento de aires acondicionado, siembra de grama en el jardín, colocación de apagador, instalación de bombillo, y encamisado de paredes no requieren asesoría de un ingeniero debido a la naturaleza de los trabajos; lo que no excluye que estos pudieran haber sido dirigidos por un profesional de la ingeniería. Sin embargo de conformidad con el principio de comunidad de la prueba, no puede pasar por alto este Tribunal la declaración rendida por el ciudadano H.J.C.A., quien manifestó que fue contratado por la ciudadana J.C.R.L., para realizar las reparaciones de toda la casa, describiendo las mejoras realizadas. También se aprecia que dicho ciudadano manifestó que es Militar Retirado y Constructor, lo que no coincide con los hechos alegados por la parte actora reconviniente al manifestar que canceló honorarios a un ingeniero asesor. De manera que quedando desvirtuado el hecho alegado por la parte actora reconvenida, se declara improcedente el concepto reclamado.

    6) Honorarios profesionales por servicios de asistencia legal en la cantidad de tres mil bolívares (Bs.3.000), concepto que fue impugnado por la demandada reconviniente señalando que es ilegal su reclamación.

    En relación a esta reclamación considera el Tribunal que la misma no fue prevista al tiempo de la celebración del contrato, más sin embargo resulta previsible para el caso de incumplimiento del contrato. En consecuencia se acuerda su indemnización.

    7) En relación a las costas procesales reclamadas, no pueden ser incluidas dentro del renglón correspondiente a los daños y perjuicios, en virtud de que éstas constituyen los gastos procesales, como efectos del proceso, por lo que se declara improcedente.

    8) Respecto al alquiler dejado de percibir por la parte actora durante el mes que duraron las reparaciones señaladas, por la suma de Cuatro mil quinientos bolívares (Bs.4.500), impugnado por la demandada reconviniente, por exagerado, alegando que el tiempo de duración del contrato fue solo de seis meses contados desde el 18/12/2008 y que fue entregado el 18/06/2009, por lo que no pudo haber dejado de percibir el canon al mes décimo tercero siguiente al período comprendido entre el 18/12/2009 y el 18/01/2010.

    De las actas consta que el inmueble fue entregado por la Arrendataria en el mes de junio de 2009. Así se aprecia que el testigo H.J.C.A., manifestó que fue contratado en el mes de junio de 2009 para realizar las reparaciones al inmueble, sin que conste en actas el tiempo de duración de las reparaciones. Por su parte la testigo M.B.N.C., señaló que el contrato finalizó en el mes de junio de 2009. De manera que al señalar la demandante que el contrato sufrió una sola prórroga, lleva a considerar que culminó en diciembre de 2009, lo que quedó desvirtuado por las declaraciones de los testigos, y que crea imprecisión del tiempo en el que según el dicho de la demandante dejó de percibir el canon de arrendamiento (lucro cesante). Por lo expuesto, se hace improcedente la reclamación formulada por la parte actora.

    Cabe destacar que el artículo 1.273 del Código Civil señala que Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de la que se le haya privado.

    Igualmente impugnó la parte demandada el monto total que por concepto de daños refleja la parte actora reconvenida. En este orden se constata de las actas, que no se aportó al proceso ninguna prueba del valor real de las reparaciones y trabajos de mantenimiento que se realizaron al inmueble. Como consecuencia, considera este Tribunal la necesidad de determinar el monto de los daños por medio de experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

    Observa el Tribunal que la demandante reclama la indexación e intereses de mora sobre las cantidades que por daños y perjuicios se ordene cancelar en la sentencia. Al respecto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de marzo de 2006, en el expediente N° 05-2216, al referirse a las sumas de dinero que resultan indexables, ha señalado que en materia de daños y perjuicios contractuales o extracontractuales, los daños (emergente y lucro cesante) se liquidan efectivamente para el momento del pago, por lo que es a los precios para esa oportunidad, que se calcula, y siendo así, teóricamente la indexación no puede tener lugar; como tampoco puede tener lugar con relación a los daños morales ya que ellos los determina el juez también para el momento del fallo, señalando el monto de los mismos. En consecuencia se hacen improcedentes los mismos.

    En relación a la solicitud del pago de los intereses de mora reclamados sobre el valor de los daños, considera el tribunal que resultan improcedentes, por cuanto éstos representan la indemnización de los daños y perjuicios por el retardo en el pago de sumas de dinero, y en el caso de autos se indemnizan los daños y perjuicios por incumplimiento de obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, que serán calculados al valor actual de la moneda.

    DE LA RECONVENCIÓN

    La ciudadana LOLIMAR G.J. interpuso reconvención, a los efectos de que la demandante de autos le devuelva la cantidad recibida en calidad de depósito, sus intereses y la indexación de esta cantidad.

    En el escrito de contestación a la reconvención la parte actora reconvenida señala que por cuanto la Arrendataria no notificó en su momento los daños sobrevenidos al inmueble objeto de arrendamiento, operó una conducta maliciosa que le sería imputable, que para el caso de marras nos encontramos ante daños y perjuicios ocasionados en forma maliciosa en vigencia del contrato de arrendamiento, por la falta de notificación para que procediera a dar cumplimiento a las obligaciones que legalmente le corresponden como Arrendadora, como lo alega la demandada reconviniente en su escrito de descargos.

    Es conveniente citar el artículo 1.597 del Código Civil, invocado como fundamento de sus alegatos por la parte demandante reconvenida.

    Artículo 1.597.- El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

    En el texto de esta sentencia anteriormente se citó al autor Maduro Luyando al expresar los daños y perjuicios contractuales que resultan indemnizables, indicando que son aquellos daños previstos o previsibles al momento de la celebración del contrato, los cuales fueron descritos y acordados por este Tribunal, tales como la pintura del inmueble, los gastos ocasionados por el transporte y reemplazo de grama en el jardín, suministro e instalación de bombillos, suministro e instalación de apagador en habitación auxiliar, limpieza del inmueble, mantenimiento de equipos de aire acondicionado, y honorarios profesionales por concepto de asesoría legal. De manera que aquellos daños que no fueron previstos al tiempo de la celebración del contrato y que resulten maliciosos por prevenir del dolo del deudor deben ser comprobados, siendo este un hecho nuevo alegado por la actora reconvenida, que no fue demostrado.

    Tales afirmaciones encuentran su fundamento en las previsiones del artículo 1.596 que establece la obligación para el Arrendatario de indemnizar los daños y perjuicios que se causen al inmueble por no haber avisado al Arrendador las novedades dañosas que sufra el inmueble, o la necesidad de efectuar reparaciones que correspondan al Arrendador.

    Artículo 1.596.- El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario en el más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada.

    También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador.

    En ambos casos, será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.

    En tal sentido, habiendo sido previstos los daños que resultan indemnizables, y que correspondían a la Arrendataria en virtud del contrato, no pueden ser consideradas como maliciosas o que provienen de su dolo, teniendo en cuenta que los daños descritos derivan del uso del bien arrendado, y que no fueron cubiertos por la Arrendataria antes de entregar el inmueble. Así se decide.

    Consta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, que en su cláusula Décima acordaron:

    La Arrendataria entrega como depósito a La Arrendadora, la cantidad de Ocho mil bolívares (Bs.8.000), los cuales le serán devueltos al término del presente contrato solo y solo sí La Arrendataria se encontrare solvente con todas y cada una de las obligaciones contraídas en este contrato a juicio y satisfacción de La Arrendadora, dicha cantidad no generará ningún tipo de interés y así lo acepta expresamente La Arrendataria

    .

    De la redacción de la cláusula transcrita se infiere que la cantidad entregada en calidad de depósito está dirigida a garantizar cualquier eventualidad o daño que pueda presentarse en ocasión de la relación arrendaticia, y que conforme a las previsiones del artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no puede ser imputada al pago de cánones de arrendamientos insolutos; y que generan intereses que corresponden al Arrendatario, por cuanto debe ser colocada en un banco por el Arrendador.

    Por su parte el artículo 25 eiusdem, establece la obligación para el Arrendador de reintegrar al Arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

    En tal sentido, por cuanto consta de las actas que la ciudadana LOLIMAR G.J., incumplió con su obligación de entregar el inmueble en las mismas buenas condiciones descritas en el contrato de arrendamiento, no puede pretender que le sea reintegrada la cantidad entregada en calidad de depósito, hasta que de cumplimiento a sus obligaciones. Como consecuencia, no tiene interés para demandar intentar la reconvención. (Artículo 16 del Código de Procedimiento Civil).

    Por otra parte alegó la demandante reconvenida que al recibir el inmueble devolvió a la Arrendataria la cantidad recibida en calidad de depósito, y que con este dinero procedió a efectuar el pago de dos (2) cánones de arrendamiento vencidos. Este alegato no fue demostrado en actas.

    También debe destacarse que la demandada reconviniente opuso la compensación a la parte actora reconvenida, por el monto de Ocho mil bolívares (Bs.8.000) recibidos en calidad de depósito por la Arrendadora, más la cantidad generada por concepto de intereses desde la fecha de su entrega -18/12/2008-, más los intereses generados por la mora en la entrega, de conformidad con el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    El artículo 1.331 del Código Civil señala:

    Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, del modo y en los casos siguientes:..

    En el caso que nos ocupa no opera la compensación, porque la Arrendadora no está obligada a reintegrar a la Arrendataria la cantidad recibida en calidad de depósito por no estar solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo, de conformidad con el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Sin embargo, una vez cumplida la obligación de indemnizar los daños, nacerá para la Arrendadora la obligación de reintegrar la suma reciba y los intereses generados por dicha suma; intereses que son irrenunciables de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En relación a los intereses de mora reclamados por la demandada reconviniente, provenientes de la suma dada en depósito, se declaran improcedentes por no encontrarse en mora la Arrendadora en la entrega de dicha cantidad, por cuanto la Arrendataria no está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones; de conformidad con el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    En relación a la indexación sobre la cantidad dada en calidad de depósito, se declara improcedente, en virtud de que no se hace pronunciamiento de condena sobre esta suma.

    DISPOSITIVO

    Por los fundamentos de hecho y de derecho antes mencionados, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

    PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DAÑOS Y PERJUICIOS intentó la ciudadana J.C.R.L. en contra de la ciudadana LOLIMAR G.J., ambas ya identificadas.

    En consecuencia, se condena a la ciudadana LOLIMAR G.J. a cancelar a la ciudadana J.C.R.L., la cantidad resultante después de realizar la experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar el valor de los daños causados a la vivienda ubicada en la Calle 64, primera etapa de la Urbanización Ciudadela Faría, Nº 71A-36, en jurisdicción de la Parroquia I.V.d.M.M.d.E.Z., que se describen a continuación:

    1) Limpieza general del inmueble.

    2) Pintura interior en paredes y techo (incluye materiales y mano de obra).

    3) Suministro y reemplazo de grama en jardín exterior con fumigación de plaga.

    4) Suministro e instalación de bombillos.

    5) Suministro e instalación de apagador en habitación auxiliar.

    6) Mantenimiento de equipos de aire acondicionado.

    7) Honorarios profesionales por concepto del servicio de asistencia legal.

    No hay condenatoria en costas por no ser totalmente vencida la parte demandada en la demanda.

    Se ordena practicar experticia complementaria del fallo a los fines de determinar el valor de los daños descritos anteriormente en los numerales del uno (1) al seis (6), la cual se efectuará mediante el nombramiento de un solo experto que designará el Tribunal.

    Se declara sin lugar la reclamación de la indexación y de los intereses de mora reclamados por la demandante.

    Se declara sin lugar la reconvención interpuesta por la ciudadana LOLIMAR G.J. en contra de la ciudadana J.C.R.L., ambas ya identificadas.

    Sin lugar los intereses de mora e indexación reclamados en la reconvención.

    Se condena en costas a la ciudadana LOLIMAR G.J. por resultar totalmente vencida en la reconvención.

    Publíquese, Regístrese y Notifíquese

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los tres (3) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

    Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

    LA JUEZ,

    Mg. Sc. M.D.P.F.R..

    LA SECRETARIA,

    Mg. Sc. G.B.A..

    En la misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

    LA SECRETARIA,

    Mg. Sc. G.B.A..

    Expediente Nº -2102- 09.-