Decisión nº 101 de Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquin de Carabobo, de 8 de Noviembre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUIN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DICTA LA PRESENTE

SENTENCIA DEFINITIVA

Guacara, 08 de Noviembre de 2007.-

197° y 148°

DEMANDANTE: J.R.P.D.R., venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-7.127.802 y L.B.P.C., venezolana, titular de la cedula de identidad Nº V-13.666.896.-

APODERADA JUDICIAL: Abg. D.C.M., Inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 61.734 y J.C.M., inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 48.979.-

DEMANDADO: M.D.J.A.A., Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.351.572.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

EXPEDIENTE: 2336.-

I

NARRATIVA

Se inició la presente causa el 23 de Julio de 2.007, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en su carácter de Distribuidor, intentada por la Abogada D.C.M., inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 61.734, en su carácter de Apoderada Judicial de las ciudadanas J.R.P.D.R. y L.B.P.C., venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-7.127.802 y 13.666.896 en contra de la ciudadana M.D.J.A.A., Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-11.351.572 por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

En fecha 26 de julio de 2.007, se admitió la demanda, emplazando a la demandada de autos, ciudadana M.D.J.A.A., para que comparezca por ante este Juzgado al Segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación para dar contestación a la demanda.

En fecha 31 de julio de 2.007, comparece por ante este Juzgado el Abogado J.C.M., en su carácter expresado en autos, mediante escrito solicita se decreten Medidas de Secuestro y Embargo en la presente causa.

En fecha 02 de agosto de 2.007, este Juzgado niega las Medidas Preventivas de SECUESTRO y EMBARGO sobre el Bien Inmueble objeto de la demanda.-

En fecha 06 de agosto de 2.007, comparece el apoderado de la parte accionante y mediante diligencia solicita se libre la correspondiente compulsa para a los fines de que se practique la citación de la demandada.

En fecha 07 de agosto de 2.007, este Juzgado acuerda lo solicitado y libra la correspondiente compulsa.

En fecha 18 de septiembre de 2007, comparece el Alguacil de este Tribunal y consigna recibo de citación con la firma de la ciudadana M.D.J.A.A..

En fecha 20 de septiembre de 2007, la parte demandada da contestación a la demanda dentro del lapso.

En fecha 25 de septiembre de 2007, la parte accionada presenta escrito de pruebas.

En fecha 25 de septiembre de 2007, el Tribunal admite las pruebas presentadas por la parte accionada.

En fecha 01 de octubre de 2007, presenta escrito de pruebas el abogado J.C., apoderado de la parte accionante.

En fecha 02 de octubre de 2007, este Tribunal admite las pruebas presentadas por la parte accionante

En fecha 03 de octubre de 2007, el abogado J.C. presenta escrito de tacha de testigo y desconocimiento de instrumentales.

En fecha 03 de octubre de 2007, se declara desierto acto de declaración de testigo promovido por la parte demandada.

En fecha 03 de octubre de 2007, el Tribunal admite las pruebas presentadas por la parte accionante.

En fecha 05 de octubre de 2007, tiene lugar el acto de Exhibición de documento, solicitado por la parte accionante en su escrito de pruebas.

En fecha 05 de octubre de 2007, comparece la ciudadana M.d.J.A. asistida por el abogado P.J.C. y solicita se le acuerde nueva oportunidad para tomarle declaración a la testigo L.M. promovida en su escrito de pruebas.

En fecha 05 de octubre de 2007, el Tribunal acuerda lo solicitado y fija oportunidad para el segundo día de despacho a las 10:00 de la mañana.

En fecha 09 de octubre de 2007, se declara desierto el acto de declaración de la testigo ciudadana L.M..

En fecha 10 de octubre de 2007, la parte accionante presenta escrito de informes.

Cumplidos los trámites procesales, este Tribunal pasa a dictar sentencia previa las consideraciones.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alegan las demandantes que en fecha 12 de Febrero de 2007, suscribieron con la demandada un contrato de opción de compra venta con arrendamiento a tiempo determinado sobre el inmueble identificado en autos.

Alega que el canon mensual de arrendamiento convenido fue de 350.000,00 bolívares y que el término de vigencia era de 120 días continuos contados a partir del 12 de febrero de 2007 y una única prórroga de 30 días.

Alega que dentro del mismo término la demandada debía hacer efectiva una opción de compra-venta sobre el inmueble identificado en autos por el valor y las condiciones determinadas en el contrato y en caso de no perfeccionarse la compra-venta, la demandada debía desocupar inmediatamente dicho inmueble.

Alega que el plazo establecido venció y no fue perfeccionada la compra venta convenida, y que además durante su vigencia la demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento mensuales, y que por lo cual se encuentra actualmente en estado de insolvencia y morosidad el cual representa una deuda líquida de 1.750.000,00 bolívares más los intereses moratorios correspondientes y es por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 40 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios en concordancia con el artículo 39 ejusden.

ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:

Alega que en vista de los nuevos cambios del banco le solicito a la demandante le firmara una nueva opción de compra para canalizar dicho crédito, el cual no acepto exigiéndole que le cancelara veinte millones de bolívares para poder firmar la opción y que el costo del inmueble ascendería a ciento quince millones de bolívares (Bs. 115.000.000,00).

Alega que en vista de la negativa de no devolverle el dinero en aras de la negociación se vio obligada a incoar una demanda en contra de la ciudadana J.R.P.d.R., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 28 de mayo de 2007 según expediente signado con el número (51221).

Alega que en la negociación de opción de compra venta fue plasmada un canon de arrendamiento en la cláusula sexta por un monto de trescientos cincuenta mil bolívares mensuales, (Bs. 350.000,00) los cuales cumplió hasta el 17 de mayo de 2007 y que en total cancelo tres meses de arrendamiento.

Alega que celebro contrato de opción de compra venta del inmueble plenamente identificado en autos de fecha 12 de febrero del presente año y que entrego mediante cheque de gerencia Nº 00003619 por la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) del banco federal, como garantía y parte de pago de dicho inmueble y que el costo de el mismo sería por un monto de ciento cinco millones de bolívares (Bs. 105.000.000,00).

Alega que el monto restante sería cancelado a través de un crédito de ley política habitacional, canalizado por el banco fondo común agencia guacara y que no se llevo a cabo por parte de la ciudadana J.R.P.d.R.

Rechaza, en todo y cuanto la demanda por ser contraria al derecho.

Alega que no puede desocupar el inmueble hasta tanto no se resuelva su situación jurídica planteada por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ya que presume que está en presencia de una presunta estafa por la manera en que ha actuado la ciudadana J.R.P.d.R.

DE LAS PRUEBAS EN EL PROCESO

POR LA PÁRTE DEMANDANTE:

- Promueve copia certificada del documento de compra venta del inmueble objeto de la presente acción marcado A1.

- Promueve prueba Exhibición de documento cuya copia anexo marcada “C”.

- Promueve confesión de la demandada expresamente manifiesta en su escrito de fecha 20 de septiembre de 2007 marcado “B”.

POR LA PARTE DEMANDADA:

Invoca el merito favorable que arrojen los autos a su favor

Ratifica documento de compra venta y recibos de pago de los cánones de arrendamiento cancelados a la señora l.m..

Promueve la prueba testimonial para que se le tome declaración a la ciudadana L.M.

Promueve copia fotostática de notificación.

ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS:

Consta a los folios 21 y 22 del expediente de marras copia simple de instrumento privado contentivo- según se lee- de Contrato de opción de compra-venta, celebrado entre J.R.P.D.R. y L.B.P.C. (quien actúa como Curador Especial del menor L.A.R.P.) y M.D.J.A.A., sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno, y la casa sobre ella construida, con los linderos y medidas que en mismo se especifican. Se desprende de la cláusula Sexta de dicho instrumento que “….LOS OPCIONANTES VENDEDORES acuerdan entregar en este acto a la OPCIONANTE COMPRADORA el inmueble objeto de esta opción en arrendamiento mientras dure el presente contrato, con un canon mensual de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.350.000,oo). En relación al mencionado instrumento el Tribunal lo aprecia y valora por guardar relación con los hechos alegados por la parte actora, amén de que el mismo no fue desconocido por la parte contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

Se desprende de marras y consta al folio Noventa y dos (Folio 92) del expediente, documento privado contentivo –según se lee- de contrato de compra venta a celebrado entre F.C.C.C. apoderada de Central Entidad de Ahorro y Préstamo y los ciudadanos L.R.R.F. y J.R.P.d.R. sobre una parcela de terreno y la casa sobre ella construida identificado con el Nº M-F-197, ubicado en la manzana “F”, primera etapa del sector los Bucares, primera etapa de la urbanización parque la pradera, Municipio San Joaquín del estado Carabobo. En relación al mencionado instrumento el Tribuna lo aprecia, toda vez que el mismo guarda relación con los hechos alegados por la actora. Y así se declara.-

Corre a los folios 107, acta contentiva de la prueba Exhibición de documento en el cual la ciudadana M.D.J.A.A., asistida de abogado comparecen y exponen: “….no lo tenemos a la mano en virtud de que este reposa en el Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial del Estado Carabobo, Por cuanto en dicho Tribunal cursa demanda interpuesta en fecha 28 de mayo del 2007 signada con el N° 51221 por Resolución de Contrato de Compra venta y daños y perjuicios causados a nuestra representada…”. En relación a dicho acto el Tribunal lo aprecia y valora. Y así se declara.-

Consta al folio 88, copia fotostática de instrumento contentivo –según se lee- de un convenimiento supuestamente hecho entre las ciudadanas Y.R.P.R. y M.D.J.A.A., a los fines de disolver el contrato de opción de compra venta, dejando sin efecto el compromiso pactado el cual estaba regido por los datos que en el se especifican. En relación al mencionado instrumento el Tribunal no puede atribuirle valor probatorio alguno toda vez que se trata de una copia simple que carece de firmas oponibles a alguna de las partes. Y así se declara

Consta al folio 38, copia fotostática simple de instrumentos contentivos.-según se lee- de tres (3) recibos, con firmas ilegibles, emanados -según señala el promovente- de la Ciudadana L.M.. En relación a los mencionados instrumentos el Tribunal no le atribuye valor probatorio, toda vez que los mismos no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-

II

MOTIVA

Tramitada convenientemente la litis y no observando este Tribunal causa alguna que invalide lo actuado, pasa esta sentenciadora a decidir conforme a las siguientes consideraciones:

Se fundamenta la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con motivo de UNA OPCIÓN DE COMPRA-VENTA CON ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, suscrita entre la parte actora en fecha 12 de Febrero de 2007, con la demandada sobre el inmueble identificado en autos; alegando la parte actora que el canon mensual de arrendamiento convenido fue de Bs.350.000,00 y que el término de vigencia era de 120 días continuos contados a partir del 12 de febrero de 2007 y una única prórroga de 30 días; que dentro del mismo término la demandada debía hacer efectiva una opción de compra-venta sobre el inmueble identificado en autos por el valor y las condiciones determinadas en el contrato y en caso de no perfeccionarse la compra-venta, la demandada debía desocupar inmediatamente dicho inmueble. Alega que el plazo establecido venció y no fue perfeccionada la compra venta convenida, y que además durante su vigencia la demandada incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento mensuales, por lo cual señala que se encuentra actualmente en estado de insolvencia y morosidad el cual representa una deuda líquida de 1.750.000,00 bolívares más los intereses moratorios correspondientes, por lo que demanda a tenor de lo establecido en el artículo 40 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios en concordancia con el artículo 39 ejusdem; por su parte, la demandada alega que en vista de los nuevos cambios del banco le solicito a la demandante le firmara una nueva opción de compra para canalizar dicho crédito, el cual no acepto exigiéndole que le cancelara veinte millones de bolívares para poder firmar la opción y que el costo del inmueble ascendería a ciento quince millones de bolívares (Bs. 115.000.000,00); que en vista de su negativa de no devolverle el dinero en aras de la negociación demanda a la ciudadana J.R.P.d.R., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, en fecha 28 de mayo de 2007 según expediente signado con el número 51221; que en la negociación de opción de compra venta fue plasmada un canon de arrendamiento en la cláusula sexta por un monto de Bs.350.000,00 los cuales cumplió hasta el 17 de mayo de 2007 y que en total cancelo tres meses de arrendamiento, que celebro contrato de opción de compra venta del inmueble plenamente identificado en autos de fecha 12 de febrero del presente año y que entrego mediante cheque de gerencia Nº 00003619 por la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,oo) del banco federal, como garantía y parte de pago de dicho inmueble y que el costo de el mismo sería por un monto de Bs. 105.000.000,00; que el monto restante sería cancelado a través de un crédito de ley política habitacional, canalizado por el banco fondo común agencia Guacara y que no se llevo a cabo por parte de la ciudadana J.R.P.d.R.: que por todo lo antes expuesto rechaza, en todo y cuanto la demanda por ser contraria al derecho; señala que no puede desocupar el inmueble hasta tanto no se resuelva su situación jurídica planteada por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ya que presume que está en presencia de una presunta estafa por la manera en que ha actuado la ciudadana J.R.P.d.R..

Planteada como ha quedado la lítis, pasa esta Juzgadora a resolver la misma en los términos siguientes:

Con respecto a la relación arrendaticia, se observa que la opción de compra venta con Arrendamiento determinado, que alega el actor haber celebrado con el demandado, a juicio de quien aquí Juzga, se encuentra plenamente demostrado como existente, toda vez que la copia del instrumento contentivo de la relación arrendaticia, opuesta por el accionante no fue desconocida por su adversario, resultando con ello y con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tal instrumento que en copia se acompaño a la demanda, valorado, aunado al hecho de que el demandado sostuvo que tal relación existe toda vez que el mismo señala en su contestación que “..En la opción de compra venta fue plasmada un canon de arrendamiento en la cláusula Sexta por un monto de 350.000 Bs mensuales los cuales vine cumpliendo hasta la fecha 17 de mayo del 2007…”. En este sentido observa el Tribunal que de autos surge la certeza de la existencia una relación arrendaticia, entre la actora y la demandada, sobre el inmueble identificado en autos, constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, identificada con el número M.F-197, ubicada en la Manzana “F”, Primera tapa del Sector Los Bucares, Primera Etapa de la Urbanización Parque la Pradera, Municipio San Joaquín, Estado Carabobo objeto de la presente acción.

Ahora bien, ciertamente la accionada al momento de dar contestación a la demanda, adujo defensas específicas, tendientes a demostrar que no se acreditan los hechos que se demandan; en efecto, alude la existencia de un Contrato de Opción de Compra Venta, que en relación al mismo le ha sido imposible su cumplimiento dado que –según alega- cambiaron las normas para la solicitud del Crédito ante la Institución Bancaria; en este sentido, cabe señalar, que respecto a tales alegatos, poco o nada resulta vinculante con la presente acción, toda vez que el derecho reclamado por la actora y sobre el cual debió la demandada asumir la defensa, está relacionado con la Cláusula accesoria de la obligación principal, esto es, el arrendamiento celebrado en dicho contrato, donde se estableció el pago de una determinada cantidad de dinero “…mientras dure el presente contrato…”. Así las cosas, tenemos que en el contrato se estableció un término para su cumplimiento de CIENTO VEINTE (120) días, prorrogable por TREINTA (30) días, el cual fue celebrado el día 12 de febrero de 2.007, se desprende que el término para su cumplimiento venció el 12 de Julio de 2.007, y como quiera que dicho término abrazó igualmente el de la cláusula accesoria referida al arrendamiento del inmueble, es evidente que el término estipulado en la obligación contraída en el contrato venció, extinguiendo como consecuencia la relación arrendaticia, amén, de haber reconocido expresamente la accionada, en su contestación que cumplió con el pago de arrendamiento hasta la fecha 17 de mayo de 2.007, que a su vez, consecuencialmente impide el goce de la prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Ante la posición procesal asumida por la parte accionada, al dar contestación a la demanda, el actor no necesita probar su acción, sino, por el contrario, es el demandado quien debe probar su excepción, a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, para tratar de destruir su eficacia, así, tenemos que la demandada aporta a los autos como medio de prueba para demostrar el pago de la obligación exigida, copia simple de tres (3) Recibos, con firmas ilegible, en relación al de pago de Bs.350.000,oo, cada uno, por concepto de alquiler de casa MF197 los Bucares, que al señalar la misma demandada que emanan de terceros, no puede atribuírsele valor probatorio alguno, toda vez que los mismos han debido ser ratificados por ese tercero mediante la prueba testimonial, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y no lo hizo; razón por la cual no demostró pago alguno efectuado hasta la presente fecha, por concepto de cánones de arrendamientos convenidos, perdiendo de esta forma, como ya se señaló antes, el beneficio de la prorroga legal establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; en virtud de lo cual la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de término debe prosperar, solo en lo que respecta a la entrega y/o desocupación del inmueble y el pago de los cánones de arrendamientos insolutos que hayan corrido desde el 12 de Febrero del 2007 hasta 12 de Julio 2007, fecha en la cual venció el termino. Y así se declara.-

Con respecto a los intereses moratorios a que hace referencia la parte demandante, estima este Tribunal que el mismo resulta improcedente, toda vez que los mismo no se encuentran expresamente establecidos, por lo menos en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamientos y en relación a los daños y perjuicios, el Tribunal advierte que el actor debió al menos, cumplir con la carga probatoria de demostrar los extremos de procedencia de este tipo de responsabilidad, tal como lo ha señalado la doctrina y la jurisprudencia. Y así se decide.-

Con fundamento en lo antes expuesto, estima quien aquí Juzga la presente demanda resulta procedente parcialmente, por no ser la misma contrario a derecho, sino por el contrario, se encuentra tutelada por la normativa jurídica contenida en los artículos 39 y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente. Y así se decide.-