Decisión de Juzgado Cuarto de Municipio de Caracas, de 25 de Abril de 2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, veinticinco de abril de dos mil trece

203º y 154º

PARTE ACTORA: J.N.B., mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.170.956.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: L.M.V., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 18.017.

PARTE DEMANDADA: F.G.D.B., mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6-173-545.

REPRESENTACION JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA : M.A.L. Y J.M.P., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 21.789 y 45.563, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

SENTENCIA DEFINITIVA

I

El presente proceso, inicia en virtud de libelo presentado a los fines de su distribución ante la Unidad Recaudadora Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial al cual se encuentra adscrito este Tribunal, presentada por el ciudadano J.N.B., asistido del abogado L.T.M., el cual en virtud de la distribución efectuada fue asignado para su debido conocimiento y tramitación a este Tribunal.

El petitum de la pretensión contenido en el libelo, se contrae al desalojo del inmueble constituido por un galpón industrial, ubicado en la Calle Este 18, entre las Esquinas de Las Piedras y El Venado, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, demanda que es intentada por el ciudadano J.N.B., en su condición de propietario arrendador, en contra de la ciudadana F.G.d.B., en su condición de arrendataria del citado inmueble, por falta de pago de cánones de arrendamiento, prevista en el supuesto fáctico previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por auto de fecha 15 de noviembre de 2011, el Tribunal admitió la presente demanda por los trámites previstos para el procedimiento breve en el Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

Habiendo realizado oportunamente la representación judicial de la parte actora, las gestiones necesarias encaminadas a lograr la citación de la parte demandada, compareció el Alguacil designado a tales efectos y dejó expresa constancia de no haber podido localizar a la parte demandada, razón por la cual, a petición de la parte actora se ordenó su citación por carteles, formalidad que fue cumplida a cabalidad y no habiendo comparecido la parte demandada ni por si, ni por intermedio de apoderado a darse por citada en el lapso fijado en los carteles, el Tribunal designó defensor judicial; cargo que recayó en la persona del abogado R.S..

En fecha 21 de marzo de 2.013, compareció el abogado J.M.P. y consignó instrumento poder que le acredita como representante de la parte demandada, quedando citada su representada a partir de dicha fecha, a tenor de lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

Siendo la oportunidad procesal oportuna, compareció el abogado J.M.P. y consignó escrito dando contestación a la demanda y promoviendo cuestiones previas.

Llegada la etapa de promoción de pruebas, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho.

Siendo la oportunidad para emitir un pronunciamiento al fondo el tribunal observa:

II

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Como punto previo al fondo, este Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a pronunciarse respecto a las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, en los siguientes términos:

La cuestión previa contemplada en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una condición o plazo pendiente, fue promovida por la representación judicial de la parte demandada en base al siguiente argumento:

Señaló que la parte demandante haciéndose justicia por sus propios medios cambió los candados de la puerta principal del galpón objeto del presente juicio, la cual fue sellada y condenada por una placa de soldadura en el lado posterior.

Añadió que, la parte actora haciendo uso de la violencia psíquica no le permitió entrar al sitio de trabajo a la demandada y dos acompañantes que trabajan con ella.

Que violentó el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues ella no estaba morosa en el pago del alquiler y es falso que haya habido un acuerdo verbal de pagar un alquiler diferente al establecido en el contrato, razón por la cual la demandante tenía que cumplir a la parte demandada los dos años de prórroga legal y además no cumplió con la cláusula décima sexta que establece que para todos los efectos derivados del contrato, las partes eligieron como domicilio especial a la ciudad de Caracas, a la Jurisdicción de cuyos Tribunales acordaron someterse, al materializar por sus propios medios el desalojo, cometiendo delitos penales.

El Tribunal para pronunciarse observa:

De acuerdo con el Tratadista A.R.R. la alegación de una condición o de un plazo pendiente, implica la admisión de la existencia de una obligación, o el reconocimiento de un derecho, y sólo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión.

En lo que se refiere a las actuaciones que según el dicho de la demandada, realizó la parte actora de pleno derecho, en sustento de la cuestión previa denunciada, estas no pueden ser subsumidas en el supuesto de hecho que plantea el numeral 7º del artículo 346, por tratarse de hechos atinentes al mérito de la controversia, que no pueden ser resueltos atraves de esta vía procesal. Aunado a lo anterior, debe precisarse que la presunta violación al supuesto de hecho que postula el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tampoco puede ser denunciado a través de la cuestión previa de existencia de una condición o plazo pendiente, por que ello es una defensa que atañe a la existencia de una disposición legal que prohíbe la admisión de la demanda, hecho que adicionalmente no ocurre en el caso de autos, pues el contrato suscrito sobre el inmueble cuyo desalojo acciona la parte actora, es un contrato que, por efectos de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.600 del Código Civil, sufrió una transformación en cuanto el tiempo de duración, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado, al cual no le es aplicable la disposición legal citada, por tanto, se hace forzoso para el Tribunal desechar por improcedente la cuestión previa promovida. Así se decide.

En cuanto a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, que fue promovida en base al argumento de cursar ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en Funciones de Control, una querella penal contra la parte actora, por delitos de prohibición de hacerse justicia por si mismo, agavillamiento, perturbación a la posesión pacífica, apropiación indebida calificada y la demanda de desalojo está íntimamente relacionada a la querella, por que en ambas el documento fundamental de la acción es el contrato de arrendamiento y señala que como es posible que el actora haya demandado un desalojo ante Tribunales, cuando él ya se hizo justicia por sí mismo y dice no creer en jueces, ni fiscales.

En este sentido, debe expresamente señalarse que la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, está referida a una decisión; que influye directamente en el fallo que deba dictarse en el proceso en el cual se suscita dicha cuestión prejudicial, pero que cursa en un proceso distinto a este, por existir una relación de dependencia entre ambos, toda vez que la sentencia que se dicte en aquel proceso resuelve sobre la continuación o suerte de éste.

Al respecto, el Dr. A.R.R. en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Pág. Tomo III Págs. 78 y 79, señala:” por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquellas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir…

(Omissis)…Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de esta:”

De igual manera, el Tratadista R.H.L.R.e.s.o.C. de Procedimiento Civil Tomo III, señala lo siguiente:“La prejudicialidad puede ser definida como el Juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quesito facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad”.El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidotas del asunto”.

En ese mismo orden de ideas, la sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado lo siguiente:

..”Ahora bien, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la Jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión, y c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del Juez Civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella”.

En el caso bajo análisis, aportó la parte demandada documentales que rielan de los folios 129 al 143, del expediente que ningún elemento favorable aportan a su excepción, por tratarse de documentos emanados de la propia parte que las promueve, sin embargo, la parte actora aportó a los autos documentos que deben ser valorados en virtud del principio de la comunidad de la prueba, los cuales se contraen a una Boleta de Notificación librada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, de cuyo texto se determina que dicho Juzgado rechazó la querella presentada por la parte demandada contra la parte actora, basada en los hechos que sustentan la presente excepción y una copia fotostática simple de decisión dictada por el Juzgado antes citado, no impugnada en forma alguna, de cuya lectura se desprende que la querella incoada por la parte demandada, fue declarada inadmisible y no obstante, que de conformidad con el último aparte del artículo 278 del Código Orgánico Procesal Penal, contra dicha decisión puede ejercerse recurso de apelación, no consta en actas procesales, prueba alguna de tal circunstancia, por tanto; la cuestión previa promovida debe ser desechada por improcedente. Así se decide.

Respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, se hace forzoso para el Tribunal desecharla por improcedente, haciéndole saber a la representación judicial de la parte demandada que las argumentaciones utilizadas en sustento de la misma son defensas atinentes al mérito, siendo importante además precisar que no existe en el ordenamiento jurídico disposición legal alguna que impida la admisión de una demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento de un inmueble arrendado bajo contrato a tiempo indeterminado, que es el supuesto de hecho contenido en el petitum de la pretensión libelada. Así se establece.

DEL FONDO

En el caso sub iudice, la pretensión de la parte actora se contrae al desalojo del inmueble constituido por un galpón industrial, ubicado en la Calle Este 18, entre las Esquinas de Las Piedras y El Venado, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, demanda que es intentada por el ciudadano J.N.B., en su condición de propietario arrendador, en contra de la ciudadana F.G.d.B., en su condición de arrendataria del citado inmueble, basada en el supuesto de hecho previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Los supuestos fácticos que fundamentan la pretensión deducida fueron expuestos por la parte actora en los siguientes términos:

Señaló que por documento autenticado el 9 de agosto de 2.006, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, celebró un contrato de arrendamiento sobre el inmueble anteriormente identificado, con la ciudadana F.G.d.B..

Que el plazo convenido para la duración del contrato fue de nueve meses que vencieron el 31 de diciembre de 2.006.

Añadió que vencido el plazo fijo, la arrendataria continuó ocupando el galpón y el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Afirmó que verbalmente acordaron posteriores aumentos en el canon de arrendamiento y la arrendataria estuvo pagando la suma de cinco mil quinientos bolívares mensuales desde octubre de 2.008 a septiembre de 2.010.

Que la arrendataria se constituyó en mora cuando dejo de pagar los meses de octubre de 2.010 a noviembre de 2.011, que totalizan once meses de atraso en el pago del alquiler, a razón de cinco mil quinientos bolívares mensuales, lo que arroja una deuda de setenta y siete mil bolívares a cargo de la arrendataria.

Fundamentó legalmente su pretensión en las disposiciones legales contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal a del artículo 34, artículo 1.160, 1.167, 1.264 y 1.269, respectivamente del Código Civil.

En base a los supuestos fácticos planteados demandó el desalojo del inmueble, su entrega libre de bienes y personas y el pago de la suma de setenta y siete mil bolívares por concepto de indemnización de los daños y perjuicios causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento así como el ajuste por inflación sobre dicha cantidad.

Frente a los hechos expuestos como fundamento de la pretensión deducida, la parte demandada admitió expresamente la existencia del contrato de arrendamiento, el cual transcribió parcialmente en el escrito de contestación, pero negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra y expuso como fundamento de su excepción:

Que la parte actora tenía la obligación legal de concederle la prorroga legal de dos años.

Añadió que su representada acompañada de dos personas a quienes mencionó en su escrito, el día 3 de marzo de 2.012, cuando se dirigían a su sitio de trabajo, se vio impedida de entrar al galpón por que el arrendador, haciendo justicia por sus propios medios, cambió los candados de la puerta principal, que fue sellada o condenada por una placa de soldadura por el lado posterior y haciendo uso de la violencia psíquica, no le permitió entrar a su sitio de trabajo, ni a ella ni a sus acompañantes, lo que trajo como consecuencia que dos perros de nombre bóxer y otro de nombre gordo tenían rasguños y golpes en el rostro, según pudo observar una ciudadana Y.M., miembro de la Junta Comunal CUADRA DE BOLIVAR, que dejaron morir a GORDO por falta de alimentación, así como el guardia Nacional de apellido Urbina.

Que a Bóxer lo desaparecieron sin que su representada tenga noticias de él.

Que igualmente como el local no estaba acondicionado para que cualquier negocio empezara a producir, al día siguiente de firmado el contrato, con dinero de su propio peculio, la demandada tuvo que buscar un maestro de obra, remodelar el galpón, pintarlo y establecer dentro de él su negocio de Agencia de Festejos, para lo cual tuvo que comprar todos los bienes necesarios que constan en el inventario del material existente, realizado el 2 de diciembre de 2.011, el cual tiene las cantidades y la descripción de todo lo que se encuentra dentro del galpón, los cuales señala textualmente en su escrito contentivo de la contestación a la demanda, el cual según afirma se encontraba en perfectas condiciones para el funcionamiento de la actividad comercial que la demandada desarrollaba y obtenía sus ingresos para sostener a su familia y no obstante encontrarse al día con el pago de los alquileres; en forma intempestiva y violenta, la parte demandante haciéndose acompañar de 3 hombres, no la dejaron entrar al galpón, utilizando violencia psíquica y amenazas, diciéndole que el galpón estaba expropiado con todos los bienes que están adentro y que si no se iba la iban a linchar, que era una tramposa, apropiándose de todos los bienes muebles y los perros que estaban dentro del galpón, sin que a la fecha de contestación los hayan devuelto, por el contrario han vendido varios bienes y el vehículo marca súper carry van placas KBK287, lo utiliza como si fuera de él, violando el contrato sin que hubiera llegado a su término y haciendo caso omiso al estado de derecho que existe en nuestra República, pues manifiesta que el no cree en Abogados, ni jueces ni fiscales.

Que el día 4 de febrero de 2.012, hicieron acto de presencia los miembros de la Junta Comunal CUADRA DE BOLIVAR, ciudadanos O.C., S.H., Y.M. y O.G., quienes entraron al galpón y constataron las condiciones en que se encontraban los perros y las dos guacamayas, quienes manifestaron que la iban a ayudar a solucionar el problema, pero hasta la presente fecha no han hecho nada.

Que igualmente hizo la denuncia en la Unidad de Atención a la Víctima, pero el demandante no ha querido devolverle el local, ni los bienes y enseres propiedad de su representada, al contrario ha vendido algunos bienes alegando que son de el, por la falta de pago de la demandada, lo cual es falso ya que como lo regula la cláusula cuarta.

Alega que es falso que ambas partes hayan acordado el aumento al cual se refiere la parte actora en el libelo de la demanda, por que la demandada jamás aceptó ese aumento por que el contrato se había convertido a tiempo indeterminado y la demandante la presionaba e intimidaba, diciéndole que si no pagaba el alquiler la iba a desalojar, el cual realizó en forma violenta el día 3 de marzo de 2.012, cuando su representada se dirigía a su sitio de trabajo acompañada de otras dos personas, no pudiendo entrar al galpón, por que el arrendador haciendo justicia por sus propios medios cambió los candados de la puerta principal la misma fue sellada y condenada.

Señala que es falso que su representada adeude la suma de setenta y siete mil bolívares por catorce meses de atraso en el pago de los alquileres, ya que ella pago la suma de ciento treinta y siete mil bolívares por los meses de octubre de 2.008 a septiembre de 2.010 y lo que tenía que pagar de acuerdo con la cláusula cuarta era setenta y cinco mil bolívares a razón de tres mil bolívares por mes.

Que si se le resta a ciento treinta y siete mil bolívares fuertes la cantidad de setenta y cinco mil, quedan sesenta y dos mil quinientos y si multiplicamos los 14 meses por 3.000 mensuales que es lo establecido en el contrato el total es de 42.000, quedando la parte actora obligada a reintegrar la suma de 2.0.500.

Precisan que a los fines de fundamentar su oposición a la demanda, es importante analizar el principio de la licitud de las pruebas y realizan una serie de consideraciones de carácter legal, mencionando a tales efectos varios artículos de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, respecto a las pruebas, violaciones de derechos humanos y citan textualmente criterio doctrinario del autor R.R.M., respecto a las normas aplicables a las pruebas.

Solicitan la nulidad de la demanda, en base al argumento de que los documentos fundamentales de la demanda y las pruebas presentadas con el libelo son ilícitos.

Ahora bien, a los fines de verificar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, el Tribunal observa:

De los hechos expuestos tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, quedando centrado el Thema decidendum en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar oportunamente los cánones de arrendamiento que se hicieron exigibles desde el mes de octubre de 2.010 al mes de noviembre de 2.011, así como el verdadero canon que debe regir entre las partes, al ser expuesto por la parte demandada como fundamento de excepción que se encuentra solvente en el pago de los mismos y negar la existencia de convenio alguno respecto al monto que de acuerdo con lo actora debe regir como canon de arrendamiento, excepcionándose además en el incumplimiento que imputa a la actora.

A estos efectos debe señalarse que, en nuestro ordenamiento jurídico, coexisten dos normas que rigen la actividad probatoria que deben cumplir las partes para lograr del órgano jurisdiccional un pronunciamiento favorable a sus pretensiones o defensas, a saber el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, conforme a cuyos lineamientos corresponde a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de tal manera que si lo pretendido por la parte actora es la ejecución de una obligación que aduce existe a su favor, debe entonces demostrar la existencia de la misma y deberá la parte demandada probar los hechos que extinguen, modifican o impiden el cumplimiento de esa obligación.

En este sentido, encontrándonos en presencia de una demanda de desalojo fundada en el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, es conveniente acotar que siendo el contrato de arrendamiento un contrato bilateral, consensual; el mismo genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Es decir, es obligación de la parte actora probar la existencia del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con sus obligaciones.

En el caso sub iudice, la celebración del contrato de arrendamiento que vincula a las partes del presente proceso, no pasó a ser un hecho controvertido, en primer lugar por el reconocimiento expreso que del mismo hizo la parte demandada en su contestación y en segundo lugar por que habiendo sido aportado en copia fotostática simple, no fue impugnado en forma alguna en su debida oportunidad procesal, teniéndosele por fidedigno, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

Respecto a este punto, la defensa esgrimida por la parte demandada en lo que se refiere al plazo de prorroga legal que según su dicho debía concederle la parte actora, debe ser desechada por improcedente; por que del texto del contrato de arrendamiento aportado como instrumento fundamental de la presente demanda, el cual contiene el negocio jurídico que vincula a las partes del presente proceso y del cual emana la obligación que la parte actora pretende ejecutar, se desprende con claridad meridiana que el mismo fue celebrado inicialmente por el plazo de nueve mes contados a partir del día 1 de abril de 2.006, que vencieron el 31 de diciembre de 2.006, fecha a partir de la cual empezó a regir el lapso de prorroga legal de seis meses, por tanto, una vez vencida la prorroga legal y continuar la arrendataria en el uso del inmueble con el consentimiento del arrendador, se produjo un cambio en la naturaleza del contrato por efectos de la tacita reconducción, pasando a ser un contrato a tiempo indeterminado, al cual no le es aplicable la disposición legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

En cuanto a la excepción planteada por la parte demandada, referida al desalojo que de acuerdo con sus afirmaciones, realizó la parte actora, de pleno derecho y sin que mediara procedimiento alguno, ejerciendo acciones violentas en su contra y las cuales detalla en su contestación, no obstante lo confuso del escrito, este Tribunal infiere que lo perseguido con tales alegaciones que se le excepciones de cumplir con sus obligaciones en base al incumplimiento que le imputa a la parte actora, al no permitirle según su dicho, usar el inmueble arrendado.

En tal sentido es oportuno destacar que en lo que respecta a la oposición de la excepción de contrato no cumplido, la doctrina nacional ha sido reiterada al coincidir que la excepción non adimpleti contractus requiere de condiciones especiales para que pueda prosperar, a saber:

1. - Que se trate de un contrato bilateral.

2. -Que las obligaciones deban satisfacerse en forma simultánea, 3.-Que el incumplimiento atribuido por la excepcionante a la otra sea de tal importancia que incida sobre lo principal del contrato, circunstancia que no se verifica toda vez que no aportó la parte demandada prueba alguna que sanamente apreciada por quien aquí sentencia, permita determinar que la actora desplegó la conducta que señala la parte demandada en su contestación.

4. -Que la parte que oponga la excepción no haya motivado el incumplimiento de la otra parte, supuesto de hecho que tampoco demostró la parte demandada.

5. -Que se trate de un incumplimiento culposo, es decir que la conducta ilícita de la demandante sea la justificación para que el demandado no cumpla.

En el caso sub iudice considera quien aquí sentencia, que no se verifican las condiciones requeridas para que prospere la excepción de contrato no cumplido, al no aportar la parte demandada a los autos elemento probatorio alguno del cual se desprenda que la parte actora, haya realizado actuaciones tendentes a perturbar a la arrendataria en el uso del inmueble, que le imposibilitaron a su vez cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato, pues las documentales que rielan de los folios 129 al 143, respectivamente, son desechadas por tratarse de documentos emanados de la propia parte que las promueve. Aunado a lo anterior constata el Tribunal que la parte actora aportó a los autos Boleta de Notificación librada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en Funciones de Control del Circuito Judicial Penal del Área Metropolitana de Caracas, de cuyo texto se determina que dicho Juzgado rechazó la querella presentada por la parte demandada contra la parte actora, basada en los hechos que sustentan la presente excepción y copia fotostática simple de decisión dictada por el Juzgado antes citado, no impugnada en forma alguna, que al ser adminiculadas a las demás documentales refuerza la afirmación anterior, en lo que se refiere a la desestimación de la querella incoada contra la parte actora, situación fáctica que debe tenerse por demostrada, al no aportar la demandada prueba alguna de que dicha decisión haya sido recurrida o revocada. Así se decide.

Para resolver respecto a la causal prevista en el literal a de la Ley, esto es falta de pago de dos mensualidades consecutivas el Tribunal observa:

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en las siguientes causales:

1. Falta de pago de dos mensualidades consecutivas”.

En ese mismo orden de ideas artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 ejusdem establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

A los fines de determinar previamente cual es el verdadero monto del canon de arrendamiento que debe aplicarse al presente caso, observa el Tribunal que no obstante, haber negado la parte demandada que jamás aceptó el aumento del canon de arrendamiento en la suma de cinco mil quinientos bolívares, mas adelante en su contestación admite que pagó los meses de octubre de 2.008 a septiembre de 2.010 a razón de cinco mil quinientos bolívares y no consta en las actas procesales elemento probatorio alguno de cuyo análisis se desprenda que ambas partes hayan establecido reglas particulares tendentes al incremento del canon de arrendamiento, después de vencido el contrato, de tal manera que en atención a ello, es necesario acotar lo siguiente:

Respecto a la forma de actualizar el monto que deba pagarse por concepto de canon de arrendamiento el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente:“Artículo 14.- En los contratos de arrendamiento a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.

En el caso de autos señala la parte actora que por acuerdo entre las partes a partir del mes de octubre de 2.008, es la suma de cinco mil quinientos bolívares mensuales; hecho que también se desprende de lo afirmado por la propia demandada, que no obstante señalar que nunca aceptó ese aumento, esgrime en su defensa estar solvente por que pagó a la arrendadora los meses de octubre de 2.008 a septiembre de 2.010 tal y como lo señaló la actora, circunstancia que permite inferir que ciertamente hubo un acuerdo entre las partes respecto al incremento del canon en la suma de cinco mil quinientos bolívares mensuales y es ese el canon que debe regir. Así se establece.

Ahora bien, en el caso bajo análisis, demostrada como ha quedado la existencia del contrato de arrendamiento y su naturaleza jurídica, observa el Tribunal que la pretensión de desalojo de la parte actora, fundada en falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre de 2.010 a noviembre de 2.011, a razón de cinco mil quinientos bolívares por mes, resulta procedente en derecho, por que la excepción de pago aducida por la parte demandada, esto es, que pagó la suma de ciento treinta y siete mil quinientos bolívares por los meses de octubre de 2.008 a septiembre de 2.010, por sí sola no produce efectos liberatorios a su favor, por que en primer lugar, no son esos los meses que le están siendo imputados como no pagados y que han dado lugar a la presente demanda, que como se ha venido señalando es por falta de pago de los meses de octubre de 2.010 a noviembre de 2.011 y en segundo lugar por que no aportó a los autos, ningún elemento probatorio del cual pueda deducirse la solvencia que dice tener, pues en virtud de las normas que rigen la carga de la prueba el hecho de excepcionarse en base a tales argumentos, hicieron surgir la obligación legal de probarlos, hecho que no ocurrió en el caso que se a.c.c. tal actuación la causal invocada como fundamento de la pretensión deducida, razón por la cual la demanda incoada debe prosperar y así se decide.

III

En razón de lo antes expuesto, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intento J.N.B. contra F.G.D.B.,en consecuencia, se condena a la parte demandada.

PRIMERO

A desalojar el inmueble constituido por un galpón industrial, ubicado en la Calle Este 18, entre las Esquinas de Las Piedras y El Venado, Parroquia S.T., Municipio Libertador del Distrito Capital, demanda que es intentada por el ciudadano J.N.B., en su condición de arrendador, en contra de la ciudadana F.G.d.B., en su condición de arrendataria del citado inmueble, basada en el supuesto de hecho previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma de setenta y siete mil bolívares, como indemnización por el uso del inmueble.

En lo que se refiere al ajuste por inflación el Tribunal niega tal pedimento, por encontrarnos en presencia de una demanda Tramitada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contiene disposiciones de orden público.

Dada la naturaleza de la presente decisión no hay condena en costas. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN

Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticinco (25) días de abril de dos mil trece. Años 203° de la independencia y 154 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR

L.B.R.

LA SECRETARIA,

M.S.G.,

En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión,

LA SECRETARIA,

M.S.G..

EXP AP31-V-2011-2440.