Decisión nº 118 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 6 de Mayo de 2013

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado el día 12.12.2012, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte solicitante consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

A continuación, en fecha 19.12.2012, se admitió la demanda por los cauces del procedimiento oral, a que se contrae el artículo 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que al quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, tuviese lugar la audiencia de mediación, a las once de la mañana (11:00 a.m.).

Acto seguido, en fecha 08.01.2013, el abogado N.D.C., dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para llevar a cabo la citación de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 09.01.2013, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

Luego, en fecha 22.01.2013, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

Después, el día 23.01.2013, el abogado N.D.C., solicitó el desglose de la compulsa, a fin de gestionar nuevamente la citación personal de la parte demandada, cuya petición fue acordada por auto dictado en fecha 24.01.2013, desglosándose, a tal efecto, la compulsa.

De seguida, en fecha 04.02.2013, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la parte demandada, por lo cual consignó recibo de citación firmado.

Acto continuo, el día 13.02.2013, tuvo lugar la audiencia de mediación, a la cual comparecieron las partes, sin que llegaran a un acuerdo.

Acto seguido, en fecha 04.03.2013, la abogada Amelis del Valle Valdivieso Rodríguez, consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual además planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e impugnó la copia simple del documento de propiedad y el original del instrumento privado de fecha 15.06.2010, tanto en su contenido como en su firma, cuyas documentales fueron aportadas con la demanda.

Luego, el día 12.03.2013, el abogado N.D.C., consignó original del documento de propiedad del bien inmueble arrendado.

Después, en fecha 13.03.2013, el abogado N.D.C., solicitó la prueba de cotejo sobre el instrumento privado de fecha 15.06.2010, en virtud de haber sido desconocido por la parte demanda en la contestación, así como rechazó y contradijo la impugnación desplegada por la parte demandada sobre esa documental, al igual que la cuestión previa planteada en esa oportunidad.

De seguida, el día 18.03.2013, el abogado N.D.C., consignó escrito a título de rechazo en contra de las argumentaciones sostenidas por la parte demandada en el escrito de contestación, así como solicitó se fijase oportunidad para llevar a cabo la prueba de cotejo. En esa misma oportunidad, se dictó auto por medio del cual se declaró extemporánea por anticipada la solicitud de cotejo, por haberse promovido durante el lapso de contradicción de la cuestión previa opuesta por la accionada.

Acto continuo, en fecha 19.03.2013, la abogada L.C.G., ratificó la solicitud de cotejo sobre el instrumento privado desconocido por la parte demandada en la contestación, siendo que por auto dictado en fecha 26.03.2013, se advirtió a la parte actora que la oportunidad de la evacuación correspondía en este especial procedimiento durante la fase probatoria del juicio.

Acto seguido, el día 26.03.2013, el abogado N.D.C., solicitó la revocatoria del auto dictado en fecha 26.03.2013, así como apeló de los autos dictados el día 18.03.2013.

Después, en fecha 03.04.2013, el abogado N.D.C., solicitó aclaratoria del auto dictado el día 26.03.2013, y promovió nuevamente el cotejo sobre el instrumento privado desconocido por la parte demandada en la contestación.

De seguida, en fecha 04.04.2013, se dictó auto a través del cual se negó la revocatoria del auto dictado el día 26.03.2013, por estimarse que la evacuación de la prueba de cotejo correspondía en este especial procedimiento durante la fase probatoria del juicio, así como se admitió en un solo efecto la apelación ejercida en contra de los autos dictados en fecha 18.03.2013.

Acto continuo, el día 05.04.2013, el abogado N.D.C., ejerció recurso de apelación contra el auto dictado en fecha 26.03.2013.

Acto seguido, el día 16.04.2013, el abogado N.D.C., consignó escrito de promoción de pruebas respecto a la incidencia de la cuestión previa planteada por la parte demandada. En esa misma oportunidad, se dictó auto por medio del cual se admitió en un solo efecto la apelación ejercida por dicho abogado contra el auto dictado en fecha 26.03.2013.

Luego, el día 18.04.2013, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la sentencia que recayera en la incidencia, siendo que en relación a la prueba de informes, se negó la evacuación de dicho medio probatorio, por haber vencido el lapso probatorio de la incidencia en fecha 17.04.2013.

Después, el día 23.04.2013, el abogado N.D.C., desistió de los recursos de apelación ejercidos contra los autos dictados en fecha 18.03.2013 y 26.03.2013, siendo aprobado dicho desistimiento mediante auto proferido el día 25.04.2013.

De seguida, en fecha 02.05.2013, el abogado N.D.C., consignó escrito a título de conclusiones respecto a la incidencia de la cuestión previa planteada por la parte demandada.

- II -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente incidencia, procede de seguidas este Tribunal a decidir la cuestión previa opuesta por la parte demandada, previas las consideraciones siguientes:

Observa este Tribunal que en fecha 04.03.2013, la abogada Amelis del Valle Valdivieso Rodríguez, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana O.d.V.R., consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual además planteó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, con fundamento en que la acción resolutoria ejercida por la parte actora sobre un contrato verbal no se encuentra regulado en la Ley para la Regularización de los Arrendamientos de Vivienda, la cual sólo contempla contratos de arrendamiento que provienen de un acuerdo escrito.

En este sentido, la prohibición a la cual alude la norma jurídica en comento estriba en que una disposición legal prohíba expresamente la admisión de la demanda, como por ejemplo, la reclamación que persiga el pago de una deuda proveniente de juegos de envite y azar, cuando expresamente no lo permite el artículo 1.801 del Código Civil, o que se pretenda la resolución de un contrato de arrendamiento, verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone como acción idónea y eficaz para deshacer los efectos jurídicos que emanan del mismo a la acción de desalojo.

En lo que respecta a la cuestión previa bajo análisis, el autor A.R.R., sostiene lo siguiente:

…También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que ‘debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción’, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción.

De lo expuesto se sigue, que es procedente la cuestión previa a que se refieren los Ordinales (sic) 10º y 11º C.P.C., (sic) cuando la ley expresamente excluye en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción).

En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso…

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, año 1997, páginas 82 y 83)

Conforme al criterio autoral antes transcrito, la prohibición de admitir una demanda debe provenir directamente de una norma legal que así expresamente lo disponga o que permite hacerlo por otras causales distintas a las invocadas libelarmente.

Ahora bien, la reclamación invocada por las ciudadanas L.J.V. e Idarella G.T.J., en contra de la ciudadana O.d.V.R., se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento celebrado verbalmente entre el ciudadano L.T.S., en su condición de arrendador, por una parte y por la otra, la demandada, en su carácter de arrendataria, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento N° 12, situado en el piso 02 del Edificio Palmera, ubicado en la Avenida Universidad de la Urbanización Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la alegada infracción de la accionada al sub-arrendar una habitación del referido inmueble a la ciudadana N.S., sin la autorización expresa y escrita dada por su arrendador.

Al respecto, el artículo 1 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone lo siguiente:

Artículo 1.- La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a toda la población; contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la vivienda, que la convierte en un medio de explotación y opresión del ser humano por el ser humano; y promoviendo relaciones arrendaticias justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la República, establecido en la Carta Magna

.

Conforme a la anterior disposición jurídica, la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de las relaciones jurídicas que versen sobre el arrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.

Por su parte, el artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, puntualiza lo siguiente:

"Artículo 91.- Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

1. En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.

2. En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.

3. En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.

4. Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

5. Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.

Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.

Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común".

De acuerdo con la disposición especial antes citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria en el ámbito de vivienda como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento que tenga por objeto un bien inmueble destinado a vivienda, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos taxativamente establecidos en dicha norma para su procedencia, tales son que: (i) el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada; (ii) en la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado; (iii) el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó; (iv) el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; (v) el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana.

En este orden de ideas, el artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sólo consagra cinco (05) supuestos de procedencia de la acción de desalojo, cuando ésta tiene por objeto un bien inmueble destinado a vivienda, sin distinguir que la relación arrendaticia provenga de un contrato de arrendamiento verbal o escrito, de manera pues que mal puede el intérprete atribuirle a la norma un sentido distinto al previsto por el legislador, máxime, cuando deja a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en dicha disposición jurídica, o en el derecho común.

Ciertamente, el artículo 52 ejúsdem, impone a las partes, al suscribir el contrato de arrendamiento, el deber de extender tres ejemplares en original de un mismo tenor, de los cuales uno será para el arrendador, uno para el arrendatario o arrendataria, y uno para la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, pero dicha norma legal sólo puede resultar aplicable a aquellas relaciones arrendaticias perfeccionadas con posterioridad a la entrada en vigencia de la ley especial, con base al principio de irretroactividad de la ley, consagrado en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Es por ello, que no puede vedarse al arrendador de una relación arrendaticia perfeccionada con anterioridad a la vigencia de la ley especial, su derecho a deshacer o terminar los efectos de un contrato de arrendamiento, bien sea verbal o escrito, ya que ello conllevaría a soslayar su derecho a una tutela judicial efectiva, entendida ésta como el acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, previsto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

En tal virtud, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. E.M.L., la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978)

Pues bien, juzga este Tribunal que la acción resolutoria ejercida por la parte actora en modo alguno contraría alguna disposición expresa de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que al no encontrarse el alegado sub-arrendamiento del bien inmueble arrendado, dentro del elenco de supuestos establecidos en el artículo 91 ejúsdem, para acceder a la acción de desalojo, las arrendadoras cuentan con otras acciones judiciales que la misma ley les prevé, conforme a lo establecido en el artículo 98 ibídem, entre ellas, la resolución de un contrato de arrendamiento, sin distinguirse su naturaleza verbal o escrita, como la vía idónea y eficaz para terminar los efectos que emergen de una relación arrendaticia, razón por la que esta circunstancia conlleva a desestimar la cuestión previa opuesta en la contestación. Así se declara.

- III -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: