Decisión nº 4205 de Juzgado Primero de los Municipios San Cristobal y Torbes de Tachira, de 24 de Octubre de 2013

documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha diecisiete (17) de Marzo de 2010, bajo el N° 2010.745, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 439.1881.1215 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, el cual fue acompañado al escrito libelar, realizando al respecto una serie de alegatos. SEGUNDA: documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha trece (13) de Noviembre de 2008, bajo el No. 70, Tomo 193 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría. TERCERA: comunicación de fecha veintiocho (28) de septiembre 2010, realizada por la anterior propietaria y arrendadora, la Sociedad Mercantil, INVERSIONES TORRES ROJAS C.A., debidamente suscrita como recibida por la demandada. CUARTA: prueba de ratificación testimonial de documento privado emanado de la comunicación de fecha veintiocho (28) de septiembre 2010. QUINTA: INSTRUMENTAL: Notificación por vía de telegrama, realizada por la anterior propietaria y arrendadora, la Sociedad Mercantil, INVERSIONES TORRES ROJAS C.A. SEXTA: copia fotostática del expediente Consignación de Canon de Arrendamiento, signado con el N° 910, del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 182 al 191). Siendo agregadas y admitidas en la misma fecha de su presentación. (Folio 192).

En fecha 18 de octubre de 2013, rindió declaración la ciudadana A.T.G.. (Folio 193).

Encontrándose esta Juzgadora dentro del lapso para proferir Sentencia, a los fines de emitir pronunciamiento, observa:

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PARTE MOTIVA:

Comienza el presente debate judicial, de “RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, con fundamento en los artículos: 552, 1159, 1160, 1167, 1579, 1592 y 1594 del Código Civil, y 20, 33, 41, 51, 52 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; donde la ciudadana J.L.T.G., ya identificada, en su carácter de propietaria demanda a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA DE BOLSOS GUERRA, C.A., representada por su presidente, ciudadano N.G., en virtud del contrato de arrendamiento celebrado con la anterior propietaria, Sociedad Mercantil, INVERSIONES TORRES ROJAS C.A., mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 13 de noviembre de 2008, bajo el N° 70, Tomo 193 de los libros respectivos, sobre un Local Comercial, ubicado en la parte delantera de un Galpón Comercial signado con el N° 3-6, Carrera 7, antigua vía al Parque Exposición, No. 3-35, diagonal al terminal de Pasajeros, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira; alegando al respecto que el contrato tuvo como duración el término de dos (2) años, contado a partir del quince (15) de octubre de 2008 al quince (15) de octubre de 2010, renovable o prorrogable convencionalmente por períodos del mismo tiempo o diferente, siempre y cuando algunas de las partes no haya manifestado por escrito a la otra su intención de no renovarlo o prorrogarlo convencionalmente, por lo menos con treinta (30) días de antelación al vencimiento del período del contrato o de sus renovaciones o prórrogas convencionales; como a su decir, efectivamente sucedió, pues la relación arrendaticia se renovó o prorrogó por acuerdo entre la partes para el período del quince (15) de octubre de 2010 al quince (15) de octubre de 2012, motivado a que la anterior propietaria y arrendadora, la Sociedad Mercantil, INVERSIONES TORRES ROJAS C.A., realizó una comunicación extemporánea, en fecha veintiocho (28) de septiembre 2010, y que asimismo se notificó por vía de telegrama, el vencimiento de prórroga legal; y que por lo tanto la prorroga legal tendrá su término de fenecimiento el quince (15) de octubre de 2013. Que en razón de la arrendataria ha estado insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, y en concreto de los meses de enero y febrero de 2012; habiendo realizado Consignación de Canon de Arrendamiento, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el N° 910, de los cuales fueron retirados los de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2012, por la anterior propietaria, y que no obstante los cánones de arrendamiento de los meses subsiguientes, a saber: junio, julio, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2012, y enero de 2013, no cumplen con los requisitos esenciales para que se tengan como válidas y legítimas, pues a su decir y afirmación fueron consignadas de manera extemporánea; y que por tal motivo, no puede ser considerada la arrendataria solvente en el cumplimiento de su obligación principal de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, por lo que, solicita que sea condenada en la Resolución del Contrato de Arrendamiento objeto de la demanda, y en consecuencia, en su condición de actual propietaria se le entregue el inmueble haga la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas.

Por su parte la demandada a través de apoderado judicial dio contestación a la demanda conviniendo en: La aplicación a la controversia de los 1159, 1160 y 1167 del Código Civil, haciendo hincapié que en los contratos bilaterales no se puede pedir su resolución sino por motivos autorizados por la Ley. La existencia de un contrato de arrendamiento de naturaleza esencialmente civil (artículo 1579 Código Civil), por lo que, a su decir, la arrendadora conserva el animus o posesión jurídica trasmitiendo solo el corpus por lo que el arrendatario posee en nombre del arrendador. Que el arrendatario deba devolver el bien inmueble en las mismas condiciones recibidas, formalidad predicha en el artículo. 1594 del Código Civil. La aplicación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puntualizando que esta norma no establece derechos para sustituir al arrendador originario. La aplicación del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios., puntualizando que esta norma solo establece el procedimiento cuando existen las condiciones en ellas descrita. La aplicación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la arrendadora se negó a recibir los cánones de arrendamiento. La aplicación del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la arrendadora, o quien sus derechos represente, es libre de retirar los cánones de arrendamiento depositados.

Asimismo negó, rechazó y contradijo:

Tanto los hechos alegados por la parte actora como los fundamentos de derecho en los cuales fundamentan la demanda interpuesta en su contra, por considerar que no son ciertos los hechos e inaplicable las causales de desalojo invocadas; especialmente, la interpretación que hace la actora de la Sentencia N° 55 de la Sala Constitucional, de nuestro M.T. de fecha 05/02/2009, relativa a que la demandada se encuentra insolvente por haber pagado fuera de los lapsos establecidos contractualmente, ya que dicha sentencia lo que resolvió fue cuando comienza a computarse el lapso de quince días para efectuar la consignación, sin establecer otros “bemoles”, cuando interpretó el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando:

Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

(Negrita y subrayado de la parte demandada).

* Afirma también, que en efecto, un año antes, el 16/04/2008 en Sentencia Nº 567, la misma Sala Constitucional había establecido que la voluntad de las partes en los contratos de arrendamiento está dosificada por la ley especial que regula la materia, siendo imprescindible que para alegar el incumplimiento contractual de una cláusula es necesario que ésta se ajuste a ésta ley; por ello, no es suficiente, como a su decir, lo sostiene la actora al alegar que la demandada incurrió en incumplimiento porque se atrasó unos días en el pago de los cánones de arrendamiento, ya que es forzoso invocar que el incumplimiento es mayor de dos mensualidades y consecutivas, así, y solo así, se le dará cumplimiento a la norma y se aplicara la sentencia vinculante citada por la actora.

A su vez rechazó, negó y contradijo: La aplicación del artículo 552 del Código Civil, pues éste no se refiere a cánones de arrendamiento sino a los frutos civiles que produce los intereses de capitales, canon de enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias. La aplicación literal del artículo 1592 del Código Civil a la presente controversia ya que el arrendador, a decir suyo, no es libre de imponer su voluntad en los contratos de arrendamiento ya que debe ajustarla a la voluntad del legislador según la ley especial. La aplicación del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en la presente polémica, a su criterio, no se discute prorroga de ningún tipo, y que igualmente no existe incumplimiento alguno, como se afirma demostraría en el periodo probatorio. Que la demandada se encuentre en estado de insolvencia tal como a su decir, “lo pregona la actora basada en una interpretación errada”, a decir suyo, del artículo 56 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, ya que en su opinión, la doctrina y jurisprudencia permite consignar después de vencido el lapso y antes de que se introduzca la demanda tal como lo sostuvo el Juzgado Superior Décimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en una sentencia citada por la Sala Constitucional de fecha 19/10/2009, Nº 1336, la cual transcribió parcialmente.

También opuso de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la falta de cualidad e interés de la actora para intentar el juicio de desalojo y la de la demandada para sostener el juicio, arguyendo al respecto que jamás ha pactado arrendamiento alguno con la demandante, sino que ocupa el inmueble en calidad de arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento a plazo fijo suscrito con Inversiones Torres Rojas C. A. Afirma que en el presente caso se aprecia que la pretensión de la actora no está sustentada en ningún elemento valido donde se desprenda que ésta es la arrendadora, salvo por el documento de adquisición de la propiedad del inmueble ya descrito, siendo que en este caso no se discute la propiedad; esgrime de igual manera, que no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido; pues la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, de alguna de las partes por no ostentar esa cualidad de instaurar o soportar un juicio, como positivamente se solicita por no reunir la actora la cualidad de demandante.

Al respecto pasa a dilucidar esta operadora de justicia a los fines de establecer la procedencia o no de la falta de cualidad alegada por la parte demandada, como PUNTO PREVIO, por ser la cualidad la defensa que debe ser dilucidada con prioridad dado que de ser procedente no habría lugar para proseguir con el análisis de las actas, en tal sentido tenemos:

Que es de vital importancia a los fines de emitir pronunciamiento, analizar la legitimación de la causa, la cual se refiere a cuáles son las personas a quienes la Ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones, y sí el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse, señalándose igualmente que la legitimación forma parte integrante de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver la controversia que le ha sido sometida y que la falta de legitimación acarrea una sentencia inhibitoria.

En el caso que nos ocupa, se presenta como demandante la ciudadana J.L.T.G., en virtud de ser la propietaria del inmueble arrendado, consistente en un (1) local comercial, ubicado en la parte delantera de un galpón comercial signado con el N° 3-6, carrera 7, antigua vía al Parque Exposición, N° 3-35, diagonal al terminal de pasajeros, La Concordia, según documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha diecisiete (17) de Marzo de 2010, bajo el No. 2010.745, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 439.1881.1215 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, el cual se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde se afirma igualmente, que motivado a la adquisición de la propiedad, la ciudadana antes mencionada se subrogó como arrendadora en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre el demandado y la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORRES ROJAS C.A, Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha trece (13) de noviembre de 2008, bajo el N° 70, Tomo 193 de los Libros respectivos, valorándose por ende de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, toda vez que la parte demandada en su escrito de contestación convino en su existencia.

En tal sentido debe tomarse en cuenta lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual es del tenor siguiente:

Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-Arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las deposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley

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La Sala Constitucional de nuestro M.T. en interpretación a la norma transcrita, estableció en Sentencia Nº 1753 de fecha 09 de octubre de 2006, lo siguiente:

Dicha subrogación (arrendaticia), regulada, en nuestro Ordenamiento Jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del 1604 al 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigido por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico

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De igual manera el autor G.G.Q., en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, Volumen I, página. 93, indica que:

El comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Puede, por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, pero lo que no está claro es que tal adquirente pueda legalmente requerir al arrendatario las pensiones arrendaticias impagadas para el momento de la adquisición de dicho inmueble, o que esté, por tal razón, legitimado para solicitar el desalojo, la resolución del contrato de arrendamiento o exigir el pago de tales pensiones insolutas. Sin embargo, ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente por tal circunstancia queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador (…). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado.

Nada impide, pues, que la transferencia de la propiedad sobre la cosa arrendada produzca ipso facto la transferencia de la relación arrendaticia al nuevo propietario, quedando éste vinculado con el arrendatario (…)

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Por lo que, infiere esta Juzgadora que al tener conocimiento la parte demandada de la nueva propietaria, pues no hay alegato contrario, era con esta con quien tenía que entenderse ya que la ley especial de la materia obliga al nuevo propietario a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento existente.

Aún cuando, ciertamente antes del cambio del titular de la propiedad ya la demandada estaba realizando la consignación arrendaticia, al momento exacto de tener conocimiento del cambio del titular debió notificar al tribunal de esa circunstancia y solicitar el cambio de la persona a quien se le debía consignar, cosa que no ocurrió, pues en ninguna parte del extenso escrito de contestación la demandada alegó no conocer a la nueva propietaria, trayendo como consecuencia que las consignaciones arrendaticia se les tenga como mal hechas ya que como dichas consignaciones están realizadas en persona distinta a quien en realidad tiene derecho a reclamarlas no permitiéndole la ley hacer dicho retiro, razón, por la cual, procedió a retirar la anterior propietaria, no obstante de ello, se procederá al análisis de las pensiones arrendaticias, en aplicación de la función social de protección al débil jurídico, que en este caso sería la arrendataria-demandada; y así se considera.

En razón de lo cual, considera esta operadora de justicia que, todas las facultades que tenía la anterior propietaria se transfieren a la compradora del inmueble, incluyéndose aquí la facultad de demandar la resolución del contrato de arrendamiento, el desalojo, el cumplimiento de contrato, así como el pago de los cánones de arrendamiento, aún aquellos que se hubieren vencido antes de la transferencia de la propiedad, pues así como el nuevo arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del inmueble, en los mismos términos en que los tenía el antiguo propietario, así también goza de todas las facultades y derechos que tenía éste último, y al inferirse por no haber alegato en contra, que la arrendataria-demandada conocía quien era la nueva propietaria del inmueble arrendado, pues no consta que haya ejercido demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contra la aquí demandante, con lo cual aceptó dicha compra, reconociendo a su vez en el escrito libelar que la demandante es la propietaria del inmueble arrendado; por todo lo antes referido, se declara Sin Lugar la Falta de Cualidad opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Prosigue su defensa, oponiendo la cuestión previa contemplada en el artículo 346 numeral 6º, relativo al defecto de forma del escrito libelar porque se ha “embrollado” el ordinal 5º del artículo 340 eiusdem, afirmando al respecto, que el arrendamiento debe tenerse como un derecho preferentemente personal, o por lo menos, en su opinión así lo concibe nuestra legislación. Siendo un derecho personal, no puede otra persona pretender alterar la relación consensual válidamente suscrita en la esfera personal de los contratantes, indistintamente que ese tercero tenga un mejor derecho sobre la cosa objeto de la obligación; dentro de esta misma idea afirma haber sido concebida la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedades Mercantiles, al disponer: “Este contrato se considera rigurosamente “Intuito Personae” por lo que respecta a “LA ARRENDATARIA” quien no podrá bajo ninguna figura cederlo ni traspasarlo, ni podrá subarrendar bajo ninguna figura ni circunstancia , todo o parte del inmueble dado en arrendamiento…”.

* Que en razón de lo anterior, no puede la ciudadana J.L.T.G. inmiscuirse en las relaciones de los contratantes, tal como lo hace en el escrito libelar; ya que ella, en principio, es un tercero interesado basada en su documento de propiedad, título que no le da derecho en subrogarse en los derechos del arrendador, pues tal como lo sostiene el legislador, en su criterio, en los artículos. 1298 y 1299 del Código Civil, estos no establecen derechos de subrogación, solo establecen que el nuevo propietario está obligado a respetar los convenios que se hayan firmado, siempre que estos estén ajustados a la ley, el cual concatenado con el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que intima preservar las condiciones de las relaciones existentes entre arrendador y arrendatario en los mismos términos pactados y por ende la terminación de dichas relaciones solo se puede hacer conforme a las reglas de la ley especial; tesis que es apuntalada por la ley cuando el artículo 1300 del Código Civil estipula que la subrogación solo se verifica por la ley, por lo que no puede la voluntad unilateral de una de las partes crear una sustitución de personas en una relación arrendaticia.

* Indica que la parte demandante, cita en su favor el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y éste no se refiere a que el nuevo propietario sustituye al antiguo propietario y adquiere todos sus derechos por el solo hecho que adquiere la propiedad, así como tampoco en ninguna parte del cuerpo de la ley especial estipula que puede haber subrogación por voluntad unilateral de una de las partes y donde el legislador es claro no se necesita ser una “lumbrera” para interpretar otra cosa.

Al respecto considera esta administradora de justicia que ha quedado dilucidado en este juicio que poseen cualidad ambas partes una para accionar y otra para ser accionada en razón de la subrogación verificada, y de la lectura y revisión del escrito libelar se desprende que quedó lleno el requisito establecido en el ordinal 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues el libelo posee una relación de los hechos nacida de la relación contractual, fundamentos de derecho, a saber: 552, 1159, 1160, 1167, 1579, 1592 y 1594 del Código Civil, y 20, 33, 41, 51, 52 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y las respectivas conclusiones relativas a que se demanda a la arrendataria por no haber cumplido con el contrato de arrendamiento, al haber dejado de pagar en la fecha correspondiente los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, y enero de 2013.

En razón de lo cual se declara Sin Lugar la cuestión previa de defecto de forma opuesta conforme al artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil; y así se decide.

Asimismo opuso la demandada la cuestión previa contemplada en el artículo 346 numeral 11º, del Código de Procedimiento Civil por considerar que la demanda es contraria a derecho y que la razón de la pretensión del derecho deducido por la actora es incorrecto, dado que las obligaciones contractuales deben ajustarse a los preceptos de la ley, por lo que, la autonomía de la voluntad de las partes no “mangonea” libremente en las condiciones concertadas en los contratos que tengan por objeto un bien inmobiliario; por consiguiente, lo estipulado en la cláusula tercera en lo referente a que la insolvencia por treinta días o más, da derechos al arrendador a pedir el desalojo es improcedente ya que disminuye los derechos del arrendatario; así pues: al fundamentar la actora su demanda en el pago tardío de cuotas de arrendamiento, además de estar alegando una causa no prevista por el legislador, menoscaba los derechos del arrendatario, para lo cual transcribió una serie de normas que consideran se ajustan a su defensa, así como parte de la sentencia Nº 567 de la Sala Constitucional de nuestro M.T. en fecha 16 de abril del 2008.

Considerando oportuno esta operadora de justicia aclara lo que se entiende por convención, para lo cual cita al autor Aubry y Rau, que la define como “un acuerdo de dos o más voluntades sobre un objeto de interés jurídico”; es decir, un acuerdo que tenga por objeto modificar una situación jurídica; crear, extinguir o modificar un derecho, de allí que dicho acuerdo de voluntades sea indispensable para la existencia de un contrato; y es ello lo que da origen a una obligación.

Nuestro Código Civil en su artículo 1141, señala como condiciones requeridas para la existencia de un contrato las siguientes:

1. Consentimiento de las partes.

2. Objeto que pueda ser materia de contrato.

3. Causa lícita.”

   Por su parte el 1142 señala: Que el “El contrato puede ser anulado:

1. Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas.

2. Por vicios del consentimiento.”

   Con base en las anteriores transcripciones, el artículo 1141 del Código Civil, se refiere a los elementos esenciales para la existencia de un contrato, los cuales son indispensables a la propia figura del contrato, de manera que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente; tal es el caso del consentimiento, el objeto y la causa.

   Por su parte el artículo 1.142 ejusdem, trata de los elementos esenciales para la validez de un contrato, los cuales pueden ser definidos como aquellos necesarios para que el contrato produzca todos sus efectos jurídicos; de manera que la ausencia de uno de ellos produce la invalidez del contrato, el cual, si bien existe, puede ser anulado.

   En el caso que ocupa a esta Sentenciadora, la demandada afirma que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de la acción, el cual ha sido previamente valorado debe declararse su nulidad parcial, por ir contra el artículo 34 literal “a” de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en consideración que la presente causa se refiere a un juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento y no de desalojo, siendo por ende el contrato ley entre las partes, por cumplir con los requisitos para su validez, previamente mencionados, en razón de lo cual, debe cumplirse tal como ha sido pactado, por lo tanto al haber sido así convenido por las partes, el canon de arrendamiento debió haber sido pagado conforme a lo pactado por ellas, lo cual indudablemente será verificado en esta decisión, por lo tanto, es viable demandar la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; por lo que, se declara Sin Lugar la cuestión previa de inadmisibilidad alegada de conformidad con el ordinal 11° del artículo 346 del Código de procedimiento Civil; y así se decide.

   En relación a la reconvención nada debe resolver esta operadora de justicia dado que no fue admitida.

   PRUEBAS APORTADAS, VALORACIÓN y ANÁLISIS:

   Se valora conforme al principio de comunidad de la prueba por así haberlo promovido la parte demandante, por lo tanto se toman en consideración como pruebas del proceso con independencia de quien las promovió, en tal sentido tenemos:

   - Copia del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha trece (13) de noviembre de 2008, bajo el N° 70, Tomo 193 de los Libros respectivos, ya ha sido valorado por esta juzgadora, quedando anteriormente verificado que el mismo quedó subrogado, por lo tanto, la propietaria del inmueble arrendado, ciudadana J.L.T.G., pasó a ser la arrendadora, siendo la arrendataria la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE BOLSOS GUERRA, C.A.”.

   De las cláusulas contractuales tomaremos en consideración las siguientes:

El plazo de duración del presente contrato será de DOS (02) AÑOS contados a partir del día 15 de octubre del año 2008. En caso de que algunas de las partes quiera dar por terminado el presente contrato, deberá notificarse por escrito tal voluntad a la otra parte, con un mes de anticipación al vencimiento del período estipulado en la cláusula anterior, procediéndose en tal caso a correr la prorroga legal que se establezca en dicha notificación. En caso de que las partes decidan de mutuo acuerdo renovar el presente contrato, se entenderá renovado en todas sus cláusulas, excepto en la cláusula segunda y tercera, ya que “LA ARRENDADORA” podrá variar el lapso de duración de la renovación y podrá aumentar el valor del canon de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario de la economía del país según informe semestral o anual emitido por el Banco Central de Venezuela.

En tal sentido, tenemos que el contrato de arrendamiento se renovó por una sola vez, dado que, la notificación realizada por la anterior propietaria en fecha 15 de octubre de 2010, inserta al folio 21, es inválida aún y cuando fue reconocido su contenido y firma, dado que fue realizada de manera extemporánea; y así se considera.

No obstante de ello, se tiene que el contrato de arrendamiento podía prorrogarse en el tiempo, a menos que las partes con un (1) mes de anticipación manifestaran su voluntad de darlo por terminado; debiendo por ende adminicularse dicha condición a otra de las pruebas presentadas por el demandante, la cual trata de telegrama de fecha 23 de febrero de 2011, con acuse de recibo, mediante el cual consta que la parte demandada DISTRIBUIDORA DE BOLSOS GUERRA, fue notificada en fecha 24 de febrero de 2011; definiendo la Doctrina Venezolana respecto el telegrama como el sistema de comunicación que utiliza señales o signos para transmitir a distancia a través de medios electromecánicos y donde intervienen funcionarios públicos cuya actividad la ejercen en oficinas públicas (Telégrafos), por lo que hace fe como instrumento privado, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa. En estos casos al ser promovido el telegrama como prueba por el destinatario, el remitente podrá desconocerlo o aceptarlo de acuerdo a lo establecido en la ley sobre el reconocimiento de instrumentos privados. Si el telegrama presentado como prueba es reconocido por el remitente como emanado de él, se le tendrá como válido a los efectos del mérito de la prueba. Cuando el remitente guardare silencio al respecto, se tendrá por reconocido el telegrama, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Si por el contrario el remitente lo desconoce, deberá seguirse el juicio correspondiente a fin de probar la autenticidad mediante la prueba de cotejo y de lograrse comprobar esa autenticidad, se tendrá por reconocido el telegrama (artículo 445 eiusdem). En nuestro sistema legal, el telegrama es un instrumento privado con carácter de autenticidad cuando el original se ha llevado a ese estado ante el funcionario competente para darle autenticidad; pero será privado reconocido o tenido legalmente como reconocido, cuando el original lleve la firma del remitente o que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa y el funcionario lo haya identificado de acuerdo con los reglamentos telegráficos (artículo 1.375 del Código Civil Venezolano). En todo caso, el telegrama que reúna los requisitos de tal, tendrá la fuerza probatoria que le acuerda la ley a estos documentos privados reconocidos, como emanados de un funcionario o empleado público cuya investidura le confiere el carácter de principio de prueba por escrito al mismo ya que a través del mismo se notificó a la ARRENDATARIA sobre la no continuidad del contrato de arrendamiento; que en este caso por ser prorrogable, debía hacerse con un (1) mes de anticipación; por lo que, ha de tenerse como válida la notificación telegráfica; y así se decide.

En razón de lo anterior se infiere que el contrato de arrendamiento se inició el día 15 de octubre de 2008 y finalizó en virtud de la prórroga convencional que operó, el día 15 de octubre de 2012, encontrándose por ende en curso la prórroga legal, siendo por ende viable la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento; y así se decide.

El precio del canon de arrendamiento es pautado de la siguiente manera: los primeros doce (12) meses se establece como canon de arrendamiento la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000) mensuales, para los siguientes diez (10) meses se establece como canon de arrendamiento la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000), y para los dos (02) meses restantes se establece como canon de arrendamiento la cantidad de ONCE MIL BOLIVARES (Bs. 11.000) los cuales serán cancelados por parte de “LA ARRENDATARIA”, por mensualidades anticipadas durante los cinco (5) primeros días de cada mes en el domicilio de “LA ARRENDADORA”. Queda convenido que la insolvencia por treinta (30) días o más, dará derecho a “LA ARRENDADORA” a dar por terminado el contrato sin ningún aviso previo, a proceder por vía judicial o extrajudicial, al cobro de las mensualidades vencidas y de las que falten por vencerse del plazo, y a solicitar la desocupación inmediata y la entrega material del local objeto de este contrato, como si se tratara de obligación de pago vencido, corriendo por cuenta de “LA ARRENDATARIA”, todos los gastos por concepto de Tribunales y de honorarios de abogados, que pudieren causarse. De la misma manera, queda expresamente convenido entre las partes, que si “LA ARRENDATARIA” no paga el precio del canon de arrendamiento dentro del plazo de los cinco (5) días de cada mes, por su mora queda obligado a pagar los gastos de cobranza judicial y extrajudicial, más los intereses a que diere lugar, lo cual procederá cada vez que se constituyere en mora. CUARTA: “LA ARRENDATARIA”, se compromete a utilizar el inmueble dado en arrendamiento, exclusivamente para fines comerciales, limitándose tal actividad a la comercialización de mercancía seca, por cuanto el local siempre ha estado destinado para fines de la misma naturaleza, por lo anterior expuesto, “LA ARRENDADORA” se reserva para sí en forma exclusiva lo que comúnmente se denomina “Derecho de Prima” ó “Derecho de Punto” sobre el inmueble objeto de este contrato, no pudiendo “LA ARRENDATARIA” cobrarle a “LA ARRENDADORA” ni a ninguna otra persona, ninguna cantidad de dinero por este concepto. (Negrillas y subrayado de la sentenciadora).

En razón de lo cual, el contrato al ser Ley entre las partes debe cumplirse tal y como ha sido pactado, por lo que, más adelante se analizará si la consignación de cánones de alquiler fue realizada con apego a la cláusula transcrita.

- Comunicación de fecha 07 de mayo de 2012, dirigida por la ciudadana A.T.G., al Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Oficio N° 5790-298, de fecha 28 de marzo de 2012, emanado del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; Autorización de fecha 19 de junio de 2011, emanada del Juez Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes; escrito de fecha 20 de noviembre de 2013, realizado por la ciudadana A.T.G.; escrito presentado en fecha 19 de marzo de 2013 por la ciudadana A.T.G., ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira; Providencia de fecha 25 de marzo de 2013, emanada del Juzgado tercero de los Municipio San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchirase; todas contenidas en el expediente de consignaciones N° 910 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, la cual al haber sido traída en copia certificada, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrando las mismas que efectivamente quien debía retirar los cánones de arrendamiento es la persona a la cual le fue realizada la consignación, toda vez, que no consta en el expediente que la arrendataria demandada haya informado al Juzgado que recibe los depósitos de alquiler, que el inmueble pasó a ser propiedad de la aquí demandante, de lo cual tenía conocimiento la arrendataria-demandada, pues en ningún momento manifestó alegato en contra, por el contrario en su escrito de contestación reconoce.

Párrafos del escrito libelar, no es un objeto de prueba valido de los que el legislador haya querido darle valor probatorio, dado que el juez esta en el deber de analizar todos los alegatos de las partes.

Copia fotostática del documento de compraventa del inmueble arrendado, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha diecisiete (17) de Marzo de 2010, bajo el No. 2010.745, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 439.1881.1215 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la misma se desprende la fecha en que fue adquirido el inmueble arrendado, no obstante de ello, en el año 2012 la arrendataria procedió a realizar consignación arrendaticia a favor de la anterior propietaria y no de la nueva propietaria.

- Recibos de pago identificados por el apoderado de la parte demandada, se verificaran únicamente los de los meses comprendidos desde junio de 2012 a enero de 2013, toda vez que los demás no fueron demandados por no validos y legítimos, debiendo ser realizado un análisis del expediente de consignación N° 910 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en tal sentido tenemos:

- Escrito de solicitud de consignación de alquileres presentado por el ciudadano N.G.B., ya identificado, actuando con el carácter de Presidente de la arrendataria Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE BOLSOS GUERRA C.A., a nombre de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORRES ROJAS C.A., el día 19 de marzo de 2012, efectuando el representante de la demandada la primera consignación correspondiente al pago de alquiler del periodo comprendido del 15 de enero de 2012 al 15 de febrero de 2012, el día 30 de marzo de 2012, tal y como se desprende de la copia fotostática inserta al folio 50; y el correspondiente al período que va desde el 15 de febrero de 2012 al 15 de marzo de 2013, lo consignó en el banco el día 02 de abril de 2012.

Respecto a la manera en que deben ser realizadas las consignaciones de alquiler, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, establece:

Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

En tal virtud, esta operadora de justicia pasa a verificar si la arrendataria-demandada cumplió o no con los requisitos para que su consignación pueda considerarse valida, en tal sentido, debemos tomar en consideración lo requisitos esenciales establecidos en los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto, quien aquí juzga considera esenciales los siguientes:

1. Que la consignación se haga mediante escrito dirigido al Juzgado de Municipio de la ubicación del inmueble arrendado, se verifica en esta causa, que fue realizada por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, competente para el procedimiento consignatario dada la ubicación del inmueble, por lo tanto, se cumplió con dicho requisito; y así se considera.

2. Tiempo para la consignación, para la misma la arrendataria-demandada tenía quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacer el pago del canon, según la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento aquí controvertido, el pago debía hacerse “(…) por mensualidades anticipadas durante los (5) primeros días de cada mes (…)” por lo tanto, se entiende que el pago debió ser realizado entre el día 01 y el día 05 del mes a transcurrir, y del libelo de la demanda se desprende que el demandante está reclamando el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2012, y enero de 2013; encontrándose ya en curso la consignación, ya no podía concedérsele el plazo de 15 días adicionales pues tal plazo, se concede a los fines de la apertura de la consignación arrendaticia, dado que cuando ya esta en curso, los cánones de arrendamiento deben ser pagados, conforme a la voluntad de las partes en el contrato de arrendamiento, por lo tanto, se tiene que el pago de alquiler del mes de junio de 2012 se tuvo que satisfacer entre los días que transcurrieron desde el 01 de junio de 2012 hasta el 05 de junio de 2012, lo cual no ocurrió pues consta en las actas procesales que el alquiler se depositó en el Banco el día 08 de agosto de 2012, según se desprende de los folios 77 y 78; el del mes de julio de 2012, debió pagarse entre el 01 de julio de 2012 y el 05 de julio de 2012, procediendo la parte demandada-arrendataria a satisfacerlo mediante depósito bancario inserto al folio 79, el día 09 de septiembre de 2012; igualmente el mes de septiembre de 2012, debió pagarse entre el día 01 de septiembre de 2012 y el día 05 de septiembre de 2012, procediendo a realizar el depósito bancario la arrendataria el día 18 de octubre de 2012, según se desprende de los folios 81 y 82; el mes de octubre de 2012, cuya fecha limite para su pago fue el día 05 de octubre de 2012, fue consignado el día 04 de diciembre de 2012 (folios 85 y 86); el mes de noviembre cuya fecha tope de pago debió ser el día 05 de noviembre de 2012, fue pagado en el Banco el día 20 de diciembre de 2012; el mes de diciembre de 2012, con fecha limite de pago para el día 05 de diciembre de 2012, fue cancelado mediante depósito bancario de fecha 07 de enero de 2013; y el último canon de arrendamiento demandado como extemporáneo, que es el mes de enero de 2013, cuya fecha limite de pago fue el 05 de enero de 2013, fue depositado en el Banco Bicentenario el día 17 de enero de 2013; por todo lo cual, esta operadora de justicia salvo mejor criterio, considera que la arrendataria, realizó el pago de los cánones de arrendamiento demandados de manera extemporánea; y así se decide.

3. Identidad del consignante y el carácter con que actúa, esto es, la identificación de la persona que realiza la consignación en cuanto, no sólo, a su nombre y apellido, sino su identificación completa de modo que no quede duda alguna de la persona que realiza la consignación, quedó plenamente verificado en la consignación arrendaticia bajo análisis; no obstante para la fecha en que se aperturó la consignación, ya el inmueble había sido adquirido por la ciudadana J.L.T.G., en razón de lo cual se subrogó como arrendadora; debiendo haber sido realizado el pago a su nombre; y así se considera.

4. Identidad del consignatario, la cual, conforme a lo previsto en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe indicarse de manera completa junto con la dirección de la persona natural o jurídica a cuyo favor se consigna, siendo esto muy importante ya que el Tribunal no puede entregarla a una persona diferente. Así mismo, la ley exige que el consignante indique la dirección del beneficiario de la consignación requisito que resulta igualmente esencial pues su requerimiento guarda relación con la notificación que ha de hacer el tribunal al beneficiario, la cual, efectivamente se verifica en la solicitud de consignación; y así se considera.

5. Consignación del monto exacto, quedó verificado que se hizo con base a lo evidenciado en este juicio, es decir, conforme al canon de arrendamiento pactado en el contrato de arrendamiento, sin que las partes hayan alegado nada en contra.

6. Las referencias del inmueble arrendado, esto es, la identidad específica del inmueble sobre el cual versa la relación arrendaticia, habiendo sido cumplido cabalmente este requisito por la consignante-demandada; y así se decide.

7. Consignaciones sucesivas en el mismo expediente, conforme a lo previsto en el artículo 54 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual indica, que las consignaciones tienen que realizarse en el expediente que se apertura para tal fin, para evitar que el consignante efectúe las consignaciones en otro Tribunal, debiendo llevar en orden las consignaciones; se verifica que la arrendataria-demandada, ha venido cumpliendo a cabalidad dicho requisito hasta el mes marzo de 2013, y así se considera.

8. Dirección del beneficiario de la consignación: La notificación al beneficiario dependerá de la aportación por el consignante, de la dirección del beneficiario de la consignación, para que el tribunal efectúe la notificación sin estar obligado a ello; se verifica que la consignante-demandada, cumplió con dicho requisito.

9. La notificación del beneficiario dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación, en la consignación bajo análisis se observa que el Alguacil del Tribunal competente notificó al arrendador el día 16 de abril de 2012 (folio 35), cumpliéndose por ende con el requisito bajo análisis, y así se decide.

En razón de lo anteriormente observado, al haber sido verificada la extemporaneidad del pago de los cánones de arrendamiento demandados que van desde junio de 2012 hasta enero de 2013, concluye esta operadora de justicia, que de manera alguna puede declararse válida la consignación de alquileres realizada por la arrendataria-demandada en el expediente N° 910 que cursa por ante el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, aunado al hecho cierto que se realizó a favor de una persona distinta a la actual propietaria y arrendadora, por subrogación, siendo por ende PROCEDENTE la presente demanda; y así se decide.

En razón de todo lo antes dicho, concluye esta Juzgadora, que la presente causa, conforme a la norma establecida en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada Con Lugar, y así se decide.

iii

Por todas las razones de hecho y de derecho expuestas anteriormente, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana J.L.T.G., contra la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA DE BOLSOS GUERRA, C.A., representada por su presidente, ciudadano N.G.B., todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, declara resuelto el Contrato de Arrendamiento objeto de la presente acción, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de San Cristóbal, en fecha 13 de noviembre de 2008, bajo el N° 70, folio 193 de los libros respectivos, y CONDENA a la parte demandada en lo siguiente: