Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 9 de Julio de 2012

De las cuestiones previas

En su escrito del 16 de enero de 2012, el apoderado judicial de la parte demandada promovió, adicionalmente a su contestación, la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal sexto, del Código de Procedimiento Civil, al considerar en autos la existencia de una acumulación prohibida por el articulo 78 , al respecto adujo que :

… oponemos la referida cuestión previa toda vez que el actor demanda por una parte el desalojo y también el cumplimiento de contrato representado en daños en supuestos daños y perjuicios por el incumplimiento de las pensiones de arrendamiento insolutas .

En efecto el actor vulnera el articulo 78 que expresamente prohíbe acumular en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente y que tampoco las acumuló para que fueran resueltas una como subsidiaria de la otra

Para decidir el tribunal observa

La pretensión planteada por el apoderado judicial de la parte demandante persigue obtener una declaratoria judicial encaminada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que vincula a su representada con la hoy demandante, ambicionándose, sobre la base de lo establecido en el artículo 34, literal a), del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la restitución del bien inmueble objeto de la convención locativa junto con el pago de los daños y perjuicios que, según se afirma, le han sido irrogados a su representada, los cuales son estimados en la cantidad de Doce Mil setecientos Ocho bolívares (Bs. 12.708,oo) que es el monto de las pensiones de arrendamiento que se describen en le libelo como insolutas y que van desde el mes de junio de 2010 al mes de junio de 2011 cada una a razón de Un Mil Doscientos Setenta bolívares con ochenta céntimos (Bs. 1.270,80)

En tal sentido debe observarse, que las partes hoy en conflicto admiten sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento, cuya convención, autenticada ante la Notaria Publica Octava del Municipio Chacao del Distrito sucre del estadio Miranda en fecha 28 de septiembre de 1994, anotado bajo el no. 70, tomo 112 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, involucra el arrendamiento del bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el Nº 18, piso Planta Baja, que forma parte del EDIFICIO ZINGG, ubicado de Sociedad a Traposos Nº 6 de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, a lo que es de agregar que las mismas partes están contestes al afirmar que se está en presencia de un contrato que se transformó a tiempo indeterminado, por hechos imputables a los mismos contratantes.

Siendo esto así, la terminación del contrato de arrendamiento que se comenta sólo es posible en la medida que se observen las exigencias contenidas en el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el legislador, partiendo de la finalidad proteccionista que se le ha de dispensar al débil jurídico de la relación económica, ha estimado de singular importancia la verificación previa de un supuesto de hecho normativo, de carácter objetivo y específico, por el que válidamente puede ambicionarse la extinción del nexo contractual arrendaticio de que se trate, dado que no todo incumplimiento contractual puede propiciar la observancia de las reglas contenidas en la especial legislación inquilinaria, pues:

(omissis) “...El distinto régimen a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato...” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de julio de 2001, recaída en el caso de Sociedad Venezolana de la C.R., Seccional Miranda, contra Centro Médico Los Teques).

Ello, a su vez, encuentra su correspondencia en la doctrina elaborada con carácter vinculante por el m.T. de la República, al sostenerse lo siguiente:

(omissis) “…Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos…” (Sentencia nº 1391, de fecha 28 de junio de 2.005, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de G.G.R.R.). –Las cursivas son de la Sala, el subrayado es de este Tribunal-

Cabe acotar que la incompatibilidad aducida por la representación de la demandada en cuanto a la acumulación de pretensiones tiene plena aplicación respecto de los contratos de ejecución instantánea o de ejecución única, en los cuales la resolución del contrato tiene como consecuencia la terminación del mismo quedando las partes en una situación como si nunca hubieran contratado, debiendo las partes devolverse las prestaciones recíprocas cumplidas. Es el efecto “ex tunc” que lleva a las partes retroactivamente a la situación anterior a la celebración del contrato por ejemplo en el contrato de compraventa en el cual no puede concebirse que el comprador pague el precio y deba devolver la cosa objeto del contrato. En el contrato de arrendamiento que es de tracto sucesivo, es decir de ejecución continuada, en caso de resolución o desalojo, como señala Planiol y Ripert, es posible acumular a la pretensión de desalojo, la del cobro de las pensiones y otros rubros establecidos en el contrato, más aún si esos cánones se pretenden en concepto de los daños y perjuicios, causados con motivo del incumplimiento en el pago oportuno de las mensualidades y por el uso del inmueble. El efecto, que se produce en la resolución del contrato o acción de desalojo es “ex nunc”, es decir, hacia el futuro, por lo cual en el plano lógico no hay ninguna incompatibilidad que afecte las prestaciones cumplidas en el pasado las cuales deben mantener su equilibrio contractual, así como tampoco hay incompatibilidad cuando se pretende que el arrendatario continúe pagando por el uso del inmueble hasta su efectiva entrega. Así se establece.

Aunado a ello, y comoquiera que lo pretendido por la accionante es el desalojo y pago de cánones insolutos a título de indemnización de daños y perjuicios, ambas derivadas de un arrendamiento, resulta forzoso concluir que, en virtud de lo dispuesto en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es aplicable el procedimiento breve a que se contrae esa disposición legal, motivo por el cual el tribunal debe declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con el artículo 78 eiusdem atinente a la acumulación prohibida de pretensiones. Así se decide.

De la Falta de Cualidad

En su escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada delató la falta de cualidad de la actora para intentar el juicio , para lo cual indicó:

Conforme al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, oponemos la falta de cualidad de la parte actora, representada por el ciudadano J.B.M., quien se abroga el carácter de CESIONARIO del contrato de arrendamiento, suscrito entre mi representada y el ciudadano V.J.P., tal como lo advierte la actora en el encabezado de su demandad y que acompaña como anexo “A”

Establece el artículo 1550 del Código Civil, que el cesionario NO tiene derechos contra terceros, sino DESPUES que la cesión ha sido NOTIFICADA al deudor, o que éste la aceptado. (fin de la cita).

Pues bien mi representada no ha sido notificada de dicha cesión y tampoco la ha aceptado, razón por la cual se manifiesta la falta de cualidad del actor para sostener la presente demanda, por lo que solicitamos sea declarada Con Lugar esta defensa y sin lugar la demanda propuesta condenando al actor a las costas procesales…

Para decidir, se observa:

Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, son contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben asistir al juicio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, activa o pasiva, para su correcta y adecuada intervención en estrados, lo que se infiere palmariamente al examinar el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que es del siguiente tenor:

Artículo 136.- “Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley”.

De la precitada norma, se infiere con meridiana claridad que la aptitud de las personas para ser titulares de derechos y asumir válidamente obligaciones, es lo que en doctrina se conoce con el nombre de capacidad de goce (‘legitimatio ad causam’); mientras que la posibilidad de honrar el cumplimiento de tales obligaciones es lo que se denomina capacidad de obrar (‘legitimatio ad procesum’), o mejor dicho, cualidad, lo que no es otra cosa sino que la facultad de obrar en justicia.

Así las cosas, la cualidad no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del demandante, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, en relación a la persona contra quien está dirigida la pretensión procesal. Esta, también, es la tesis sustentada hoy en día con carácter vinculante por el Supremo Tribunal de la República, al establecerse lo siguiente:

(omissis) “…La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.

A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:

(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, J.E.L.C.F. en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).

Más adelante, en el mismo trabajo, dicho autor afirmó:

(...) ¿Cuándo es contraria a derecho una petición? Indudablemente, cuando no existe acción (...). Cuando la acción está prohibida por la Ley, estamos en la misma situación. Sentencias de la Casación del 18/11/64 y del 16/09/64, señalaron que si la acción está prohibida por la ley la demanda es contraria. Pero si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, no es que es contraria a derecho, sino que simplemente no hay acción (...).

(...) Se ha venido planteando ¿qué sucede si la demanda es contraria al orden público? Según el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, esa demanda era inadmisible. Pero fue admitida. Llegamos a la sentencia definitiva y allí el juez está convencido de que la demanda es contraria al orden público, y toda demanda que es contraria al orden público también es contraria a derecho. (ibídem pp. 47 y 48).

Por otro lado, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando reconoce el derecho de acceso a la jurisdicción (artículo 26), dispone que:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles (Resaltado añadido).

El derecho constitucional de acción, además de que es uno solo, es general y abstracto, pues está dirigido a toda persona para la defensa de sus propios derechos e intereses, y se concreta mediante la infinidad de pretensiones que son establecidas legalmente, que se propongan para hacerlas valer ante la jurisdicción. Es por ello que L.L. sostuvo que la cualidad “expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción” (op.cit.).

Desde luego que quien afirme la titularidad de un derecho o interés jurídico deberá demostrarlo, durante el proceso (cuestión de mérito o fondo del asunto debatido), lo cual escapa al estudio de la legitimación a la causa (ad causam) que, en este instante, ocupa la atención de esta Sala, pues, como se observa, el texto constitucional se refiere a la tutela de los propios derechos e intereses. No obstante lo anterior, es importante la aclaración de que aún cuando la Constitución reconoce el derecho de acción o acceso a la jurisdicción para la defensa de los derechos e intereses propios, no es óbice para que el legislador ordinario, de forma excepcional, conceda legitimación a la causa a quien no sea titular del derecho subjetivo, para que lo haga valer jurisdiccionalmente en su propio interés.

Efectivamente, aun cuando el texto del artículo constitucional que fue trascrito, se insiste, recoge el derecho constitucional a la acción y, por ende, a la jurisdicción, para la defensa o tutela jurisdiccional de los derechos de quien peticiona dicha tutela, para lo cual con la sola afirmación de dicha titularidad (legitimación), excepcionalmente, la ley otorga legitimación ad causam para que se haga valer, en nombre e interés propio, un derecho ajeno, situación esta que en doctrina se denomina sustitución procesal (distinta de la sucesión de parte, en la que sí se sustituye al titular del derecho). Un claro ejemplo de esta legitimación anómala o extraordinaria la encontramos en la acción oblicua o subrogatoria (ex artículo 1.278 del C.C.), pero, debe insistirse en que, para esos casos de sustitución procesal, es necesaria una expresa habilitación legal (ex artículo 140 del Código de Procedimiento Civil)…” (Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2.008, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de R.C.R. y otros). –El subrayado y las cursivas son de la Sala-

De los recaudos incorporados por la parte actora a su libelo como instrumentos esenciales de su pretensión, se constata que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, fue celebrado inicialmente entre la sociedad mercantil, MERCANTIL PASAJE C.A, como arrendadora, y la hoy demandada AGENCIA PIRINEOS , C.A, como inquilina, lo cual no fue controvertido por la parte demandada.

Tal circunstancia obliga a tener presente el principio de la relatividad de los contratos a que alude el artículo 1166 del Código Civil, conforme al cual el contrato solamente tiene efectos entre las partes y, por ende, no daña ni aprovecha a los terceros, sino en los casos establecidos en la ley.

Ahora bien, conjuntamente con el escrito con el que inician estas actuaciones , la parte actora acompañó original el contrato de cesión celebrado en fecha cuatro de octubre de 2010, entre la sociedad Mercantil Pasaje C.A. representada en ese acto por el abogado V.P. en su carácter de Director de la aludida sociedad, y el hoy demandante, el abogado J.B.M. , titular de la cedula de identidad no. 481.624, mediante el cual la primera de los nombrados le transfirió a quien ha interpuesto la demanda iniciadora de las presentes actuaciones ‘los derechos del contrato de arrendamiento suscrito por mi representada con la arrendataria Agencia Pirineos c.a. ’ (sic).

En el sentido expuesto, es de señalar que la cesión, en los términos que indica el artículo 1.549 del Código Civil, no es más que la venta de un crédito, de un derecho o de una acción, mediante la cual y a través de la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido, se le transfiere al adquirente la posibilidad cierta de subsumirse en la posición o titularidad que tenía el primitivo acreedor, y en lo sucesivo, el cesionario se subroga en los mismos derechos y prerrogativas que le dispensa la relación jurídica de donde tal cesión se origina, lo que lleva a establecer que estamos en presencia de un negocio jurídico válido, tutelado por la ley, en el que solamente se modifica la figura del acreedor, pero manteniéndose inalterables los términos y demás condiciones establecidos en el primigenio contrato.

Por ende, la validez formal y eficiencia del contrato de cesión se presume acorde con los principios contenidos en el artículo 1.141 del Código Civil, pues posee elementos esenciales para su existencia, típicos en todo contrato, como lo son el objeto posible, consentimiento válido y causa lícita, y el mismo, desde su inicio, tiene eficacia relativa sólo entre las partes contratantes, pues como nos dice el artículo 1.166 eiusdem, no daña ni aprovecha a los terceros, sino en los casos establecidos por la ley, lo que implica considerar que, respecto al contrato de cesión de autos, el arrendatario es un tercero, y su oponibilidad sólo es factible en la medida que tal cesión se le hubiere notificado, o que el inquilino la haya aceptado, tal como nos indica el artículo 1.550 ibidem, pues se entiende que los cambios ocurridos en la persona del arrendador no anula, ni puede hacerlo, el contrato de arrendamiento ya celebrado con sujeción a los postulados legales correspondientes.

Así las cosas, tenemos que , la cesión se perfecciona, desde el mismo momento en que se ha convenido sobre el crédito cedido y el precio, y con respecto al tercero deudor, surte efectos desde el mismo momento en que éste es notificado o ha aceptado la cesión, ya que notificada la cesión al deudor éste queda obligado para con el cesionario del mismo modo y en las mismas condiciones en que lo estaba para con el cedente. Sin embargo, ha sido criterio Jurisprudencial reiterado, que éste Tribunal ha acogido en numerosos fallos, que tal notificación no requiere constar en documento, cumpliéndose suficientemente con el requisito de la notificación con la citación del demandado para el juicio de que se trate, toda vez que le pone en conocimiento de forma efectiva el acto de la cesión del crédito, y con ello se cumple suficientemente el requisito de la notificación al deudor aludido en el articulo 1.550 del Código Civil. ( Ver sentencia del 10 de Enero de 1988, con ponencia del Magistrado Dr. A.F.C.). Por consiguiente, constando en autos la comparecencia de los apoderados de la demandada a partir del 12 de enero de 2012 , en la que se dieron por citados en su nombre, desde ese día se entiende a la demandada notificada de la cesión del contrato de arrendamiento de autos. En consecuencia, verificado el cumplimiento de todos los requisitos, para que la referida cesión surta efectos frente a la arrendataria Agencia Pirineos C.A , forzoso es que el accionante J.B.M., tenga la cualidad necesaria para intentar y sostener el presente juicio. Por lo expuesto, la defensa previa alegada por la parte demandada, referida a la presunta falta de cualidad que se le atribuyó al hoy demandante, deviene en improcedente, por lo cual se impone su desestimación. Así se decide.

Del Fondo de este asunto

En líneas anteriores, se estableció que las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa admitieron, sin ningún tipo de reservas, hallarse vinculadas a través de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que tiene por objeto el inmueble constituido por el Local comercial distinguido con el no. 18, piso planta baja, que forma parte del Edificio Zingg, ubicado de Sociedad a Traposos no. 6 de la ciudad de Caracas , hoy Distrito Capital del Municipio Libertador.

Al ser esto así, es de considerar que el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, de lo que se infiere que estamos en presencia de una modalidad contractual que se forma tan solo con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, en el que, además, se avizora uno de los elementos intrínsecos que lo informan, como lo es, sin duda, su onerosidad, pues cada una de las partes contratantes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente que, en tales circunstancias, está representado por el canon o pensión de arrendamiento, concebido por la doctrina y jurisprudencia más avezada sobre la materia como la debida contraprestación económica a que tiene derecho percibir el arrendador por el uso, goce y disfrute que el inquilino hace de la cosa arrendada, tal como se infiere de la literal redacción del artículo 1.592 eiusdem.

Tampoco existe controversia en autos que el precio de la pensión locativa fue estipulado por la partes desde hace tiempo, en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 1.270,80) . Ahora bien, en su escrito de contestación de la demanda , la parte demandada , negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado, aduciendo para ello que:

… mi representada está solvente con todos y cada uno de los pagos de canon de arrendamiento, conforme los anexos B, para lo cual SOLICITAMOS la c.d.U.T. , en este caso, el cedente Vicente J.Puppio, identificado en autos, conforme el ordinal 4 del articulo 370 del Código de Procedimiento Civil, por ser la parte beneficiaria de los canon (sic) de arrendamiento, dado que hasta la presente fecha mi representada desconoce la referida cesión , que repetimos no tiene efecto contra terceros conforme el artículo 1550 del Código Civil, anteriormente explicada y cuyos argumentos reproducimos en este petitorio .

Por todo ello, solicitamos sea declarada sin lugar la demanda intentada y condenando al demandado a las costas y costos procesales.

La contestación ofrecida por la parte demandada constituye un alegato destinado a conformar una excepción, orientada a extinguir los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el actor y, en consecuencia, de acuerdo a las reglas que informan el principio de la distribución de la carga de la prueba, plasmadas en el artículo 1.354 del Código Civil y en su correlativo adjetivo indicado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la contienda procesal se desplaza de las pretensiones a las razones que las enerva, correspondiéndole al demandado la carga de probar el hecho extintivo por él alegado o las condiciones impeditivas o modificativas, pues:

(omissis) “...En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. De allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss)…” (Sentencia nº 00193, de fecha 25 de abril de 2.003, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de D.M.H. contra D.A.S. y otro)

Ahora bien, tomando en cuenta los precitados antecedentes jurisprudenciales, que este Tribunal comparte y aplica en conformidad a lo establecido por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el tribunal observa en autos que la defensa perentoria de pago alegada por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, no fue demostrada en autos, carece del necesario soporte probatorio que permita constatar el hecho extintivo de la obligación reclamada como insatisfecha por el actor. En efecto, la parte demandada alegó en su escrito de contestación que el ciudadano V.J.P. , era “…la parte beneficiaria de los canon (sic) de arrendamiento…” , y en tal sentido, solicitó la cita de ese tercero, sin embargo, no se constata de autos ni una sola prueba tendiente a demostrar la necesidad de esa intervención en autos, evidenciándose por el contrario, que las pagos a que alude la accionada se encuentran efectuados a personas distintas del representante de la cedente, V.P. o del cesionario hoy accionante J.B.M.. Así tenemos, que los depósitos bancarios consignados conjuntamente con su escrito de pruebas, que la parte demandada ha promovido como demostrativos de los pagos de las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamientos denunciados como insolutos en el libelo de la demanda, constan efectuados, sin excepción, a la Inmobiliaria Olivares 2003, c.a, la cual no guarda relación ninguna con las partes involucradas en este juicio, y aun cuando se ha pretendido que tales pagos se han venido efectuando a través de los años en esa persona, tal circunstancia no puede dejar sin efecto las cláusulas contractuales en las que la ley (artículo 1.159 del Código Civil) les imprime el carácter de ley entre las partes, en el entendido que la costumbre sólo puede considerarse como reguladora de las relaciones entre las partes cuando coincida con el texto de la Ley, pero cuando existe una disposición legal, el hecho de que las partes reiteradamente actúen contra dicha norma escrita, en ningún caso implica la derogatoria de la ley por la costumbre, pues a ello se opone el precepto normativo contenido en el 7 del Código Civil, conforme al cual ‘Las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes; y no vale alegar contra su observancia el desuso, ni la costumbre o práctica en contrario, por antiguos y universales que sean’. En consecuencia, los depósitos efectuados a una tercera persona ajena a este juicio, sin que se haya demostrado que esa persona podía recibir por la arrendadora, no demuestran la solvencia invocada por la representación judicial de la parte demandada, por lo que se impone la desestimación de esos alegatos. Así se decide.

Por lo tanto, no habiéndose demostrado en autos el hecho extintivo de la obligación, se juzga que ante la plena prueba de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por el actor, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar y así se decide en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

IV

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por el ciudadano J.B.M., en contra de La AGENCIA PIRINEOS, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de esta sentencia. En consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar, y entregar a la parte actora libre de bienes y de personas, el bien inmueble constituido por el local comercial distinguido con el Nº 18, piso Planta Baja, que forma parte del EDIFICIO ZINGG, ubicado de Sociedad a Traposos Nº 6 de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital. Así mismo, se le condena a pagar a titulo de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de DOCE MIL SETECIENTOS OCHO BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 12.708,00), que es el monto de las pensiones de arrendamiento descritas como insolutas y que van de los meses de Junio del 2010 hasta Junio de 2011, cada uno de ellos a razón de MIL DOSCIENTOS SETENTA BOLIVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs.1.270,80).

Se condena en las costas del presente juicio a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Nueve (09) días del mes de Julio del año dos mil doce (2012). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.

LA JUEZ

LA SECRETARIA

Dra. MARIA A. GUTIERREZ C.

Abg. DILCIA MONTENEGRO.

En esta misma fecha, siendo las 3 pm. se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA

MAGC/DM/Nany jo

Exp. AP31-V-2011-001854