Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Maturín de Monagas, de 29 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

DIRECCIÓN EJECUTIVA DE LA MAGISTRATURA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS MATURÍN, AGUASAY, S.B. Y E.Z.D. LA CIRSCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MONAGAS.

EN SU NOMBRE:

A los fines de dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se determinan que en el presente Juicio intervienen como partes y apoderados las siguientes personas:

PARTES DEMANDANTES: L.J.A.T. y A.A.T., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad numeros V-3.423.623 y V- 3.945.887, respectivamente

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos abogados C.V.J., R.D.V.J. y Z.D.C.B.D.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los numeros. 14.832, 99.927 y 100.440.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil RESTAURANTE DOÑA CARMEN, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el Nº 12, Tomo B-1, de fecha 18 de noviembre de 1.996, representada por el ciudadano G.A.Z.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.973.471 y de este domicilio; quien constituyó APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos abogados T.A.M.C. y E.R.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los numeros 6.489 y 66.092.

MOTIVO: DESALOJO.

EXPEDIENTE N° 14.537-2007.

Corresponde a este Tribunal decidir sobre la demanda que por desalojo, tiene incoado los Ciudadanos L.J.A.T. y A.A.T., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad numeros V-3.423.623 y V- 3.945.887, respectivamente, quien tiene como apoderados Judiciales a los Ciudadanos abogados C.V.J., R.D.V.J. y Z.D.C.B.D.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los numeros. 14.832, 99.927 y 100.440, en contra de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE DOÑA CARMEN, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, bajo el Nº 12, Tomo B-1, de fecha 18 de noviembre de 1.996, representada por el ciudadano G.A.Z.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 5.973.471 y de este domicilio, quien tiene como apoderado Judicial a los Ciudadanos abogados T.A.M.C. y E.R.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los numeros 6.489 y 66.092.

NARRATIVA

Plantean los demandantes L.J.A.T. y A.A.T., que la ciudadana S.B.D.R., venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la Cédula de Identidad Nº V-580.526, y de este domicilio, celebró un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la Sociedad Mercantil RESTAURANTE DOÑA CARMEN, S.R.L., representada por el ciudadano G.A.Z.R., sobre un inmueble constituido por Local Comercial Vivienda Familiar, ubicado en la Carrera Cuatro (antes Calle Cedeño) Nº 247, entre Calles Catorce (14) y Quince (15), de la Ciudad de Maturín, capital del Estado Monagas; según consta de Contrato de Arrendamiento celebrado en esta misma ciudad, el día 16 de octubre del año 1.997, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, bajo el Nº 01, Tomo 227 de los Libros de Autenticaciones, que se anexó diferenciado “A”, y corre inserto a los folios 07 al 10 de este expediente; que adquirieron el citado inmueble, según consta de documento autenticado en fecha 19 de octubre del año 2006, por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, bajo el Nº 85, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones, que acompañaron al libelo diferenciado “B” , el cual riela a los folios 13 al 15 de este expediente; que no se le concedió la preferencia para adquirirlo, al representante de la arrendataria G.A.Z.R., porque había dejado de pagar las pensiones de arrendamiento exigibles desde septiembre de 2005.

Alegan los accionantes que en dicho contrato se convino, entre otras estipulaciones, en lo siguiente: Que el mismo tendría un lapso de duración de doce (12) meses, contados desde el día 1° de octubre de 1.997, pudiendo ser prorrogado, previa solicitud de LA ARRENDATARIA, con dos meses de anticipación al vencimiento del contrato, y solo con la aceptación de LA ARRENDADORA podía operar la prórroga, lo cual implicaría la fijación de un nuevo canon de arrendamiento; que el canon mensual de arrendamiento se acordó por la suma de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00), que LA ARRENDATARIA cancelaría a LA ARRENDADORA en su domicilio, al vencimiento de cada mes; que LA ARRENDATARIA se obligó a pagar puntualmente las facturas de agua, aseo, energía eléctrica y patentes municipales; y a entregar las solvencias de dichos conceptos a LA ARRENDADORA, al vencimiento de este contrato; que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, o el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones convenidas, dará derecho a LA ARRENDADORA a exigir la inmediata resolución del mismo, y en consecuencia, su inmediata desocupación; que el inmueble arrendado se encontraba en perfecto estado de conservación, limpieza y aseo, obligándose a devolverlo en el mismo estado al término del contrato; que los bienes muebles situados en el inmueble objeto de este contrato y que a continuación se detallan: Un acondicionador de aire usado, una lámpara de techo con lágrimas de cristal de seis bombillos, una lámpara incandescente de doble bombillo, dos lámpara tipo apliques, seis lámpara alógenas, un ventilador de techo usado, una mesa de fórmica tipo pantry, un gabinete de cocina de dos cuerpos con lavaplatos metálico, un escaparate de madera de dos puertas y un auricular telefónico común, serían usados por LA ARRENDATARIA, quien a su vez se comprometió a prestarles el cuido y la atención necesarias, así como la reparación de cualquier desperfecto, reservándose LA ARRENDADORA el derecho a retirarlos juntos o separados, si así lo deseare.

De igual modo, afirman los accionantes que el ciudadano G.A.Z.R., representante legal de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE DOÑA CARMEN, S.R.L., se excedió en los límites de su incumplimiento, por no cumplir con la obligación de entregar el inmueble una vez vencido el lapso de vigencia acordado, violando lo pactado en la Cláusula Cuarta del citado Contrato de Arrendamiento; por la insolvencia sostenida y reiterada, proveniente de once (11) PENSIONES DE ARRENDAMIENTO, exigibles los días 1º de noviembre, 1º de diciembre del año 2006, 1º de enero, 1º de febrero, 1º de marzo, 1º de abril, 1º de mayo, 1º de junio, 1º de julio, 1º de agosto y 1º de septiembre del año 2.007, como se desprende de las Certificaciones sobre Consignaciones Arrendaticias expedidas en fechas 19, 20 y 18 de septiembre de 2007, por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, cuyas actuaciones conforman los asuntos Nº 145, 1472-2007 y 404-2007, las cuales se acompañaron originales rubricadas con las letras “C”, “D” y “E”, respectivamente, cursantes a los folios 16 al 24, infringiendo lo estipulado en la Cláusula Décima Segunda de dicho Contrato; por el conocimiento que tiene del estado de avanzado deterioro del inmueble en cuestión y el peligro que ello conlleva, al atentar contra la integridad física de quienes lo habitan y de los transeúntes, quebrantando lo acordado en las Cláusulas Novena y Décima Cuarta del aludido Contrato; que este comportamiento de la demandada está causando un grave perjuicio material, porque con tal actitud no paga, ni permite la realización de reparaciones que con urgencia amerita el mismo, y que por no hacerse oportunamente, lo están llevando a un estado de ruina total, que además de los riesgos citados, incide negativamente en el patrimonio de los demandantes.

Afirman los actores que la conducta absurda y censurable del representante de la arrendataria no puede pasar inadvertida, porque de ocurrir un evento dañoso, debe ser necesariamente atribuido a su persona; y siendo que los actores narran en su demanda que han efectuado todas las diligencias necesarias, a fin de obtener el desalojo del inmueble sub-júdice por la vía amistosa; y todas estas gestiones han resultado negativas, es por lo que acuden ante esta autoridad, para demandar como en efecto lo hicieron con tal acto, a la Sociedad Mercantil RESTAURANTE DOÑA CARMEN, S.R.L., representada por el ciudadano G.A.Z.R., en su carácter de arrendataria del mencionado inmueble arrendado; para que convenga, o en defecto a ello, sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: En la desocupación inmediata del identificado inmueble; en pagar la suma de UN MILLÓN OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.840.000,00), como indemnización de daños y perjuicios originados por los cánones de arrendamiento vencidos que no nos fueron cancelados en su debida oportunidad: 1º de noviembre, 1º de diciembre del año 2006, 1º de enero, 1º de febrero, 1º de marzo, 1º de abril, 1º de mayo, 1º de junio, 1º de julio, 1º de agosto y 1º de septiembre del año 2.007; en entregar todos los recibos demostrativos de la solvencia del nombrado inmueble, derivados de los servicios públicos que disfruta el mismo, o a pagar una suma equivalente al pago de los mismos; y en pagar las costas y costos del proceso.

Los accionantes fundamentan su demanda de DESALOJO, en los artículos 33, 34, literal a), 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la estimaron en la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.840.000,00), o lo que es igual a UN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F 1.840.000,00), reservándose el derecho de intentar la correspondiente acción de daños y perjuicios a que hubiere lugar.

Admitida la demanda por auto del 1º de octubre de 2007 (folio 25), se acordó el emplazamiento de la demandada, a fin de comparecer por ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación para que tenga lugar el acto de contestación de la demanda.

En fecha 20 de noviembre de 2007, oportunidad en la que se practicó el Secuestro decretado por este Juzgado, el ciudadano G.A.Z.R., representante legal de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE DOÑA CARMEN, S.R.L., quedó consumada su citación de manera presunta, tal y como se expresa a los folios 11 y 12 del cuaderno separado del expediente; quien el día 04 de diciembre de 2007, asistido por los abogados T.A.M.C. y E.R.S., en la oportunidad para dar contestación a la demanda, en primer lugar admitió como ciertos los siguientes hechos: Que la ciudadana S.B.D.R., celebró un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con la Sociedad Mercantil RESTAURANTE DOÑA CARMEN, S.R.L., representada por el ciudadano G.A.Z.R., que el objeto de dicho contrato está representado por un inmueble constituido por Local Comercial y Vivienda Familiar, ubicado en la Carrera Cuatro (antes Calle Cedeño) Nº 247, entre Calles Catorce (14) y Quince (15), de la ciudad de Maturín, capital del Estado Monagas, que la duración del contrato, en principio, era de un año, contado desde el día 1° de octubre de 1.997, con las condiciones de prorrogabilidad que en la Cláusula Cuarta se especifican, así como todas las estipulaciones contenidas en el Contrato de Arrendamiento producido por la parte actora con el libelo de demanda. En segundo lugar, negó, rechazó y contradijo haberse excedido en el incumplimiento del contrato; y particularmente en los siguientes hechos: Al no cumplir con la obligación de entregar el inmueble, una vez vencido el lapso de vigencia acordado; negó haber violado lo pactado en la Cláusula Cuarta del Contrato; también negó y rechazó la insolvencia sostenida y reiterada, proveniente de once (11) pensiones de arrendamiento, exigibles los días 1º de noviembre, 1º de diciembre del año 2006, 1º de enero, 1º de febrero, 1º de marzo, 1º de abril, 1º de mayo, 1º de junio, 1º de julio, 1º de agosto y 1º de septiembre del año 2.007; rechazó que tal supuesta insolvencia pueda ser demostrada con certificaciones expedidas por honorables tribunales que acreditan que no se hicieron consignaciones de cánones de arrendamiento; negó haber infringido lo estipulado en la Cláusula Décimo Segunda del Contrato de Arrendamiento; negó igualmente tener conocimiento del avanzado estado de deterioro del inmueble arrendado y el peligro que ello conlleva, al atentar contra la integridad física de quienes lo habitan y de los transeúntes, por lo cual, negó haber quebrantado lo acordado en la Cláusula Décima Cuarta del referido Contrato; rechazó además, que esté causando un grave perjuicio material, que con tal actitud no paga, ni permite la realización de reparaciones que con urgencia amerite el inmueble arrendado, y que por no hacerse oportunamente, lo están llevando a un estado de ruina total; rechazó, negó y contradijo, que para la fecha 19 de octubre de 2.006, hubiese dejado de pagar las pensiones de arrendamiento exigibles desde septiembre de 2005, y que por ello, no se le concedió el derecho de preferencia para adquirir el inmueble, es decir, que no estaba insolvente para esa fecha, y por ello, considera que debió notificársele la decisión de vender el inmueble, y que a tenor de los previsto en los artículos 42 y 44 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió otorgársele la preferencia ofertiva a que tenía derecho, reservándose las acciones legales a que hubiere lugar. Alegó en su favor, que arrendadora al recibir el pago que venció el mes de noviembre de 1.988, así como los subsiguientes pagos de otras mensualidades, operó la tácita reconducción del contrato de marras, en las mismas condiciones que la relación contractual inicial, y que al convertirse en contrato indeterminado, podría hacer uso de esta circunstancia para futuras acciones legales.

En autos consta, que durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas por sendos autos de fechas 10 y 20 de diciembre de 2007, tal y como se evidencia a los folios 47 y 59 del presente expediente.

En los términos expuestos quedó planteada la controversia; pasando de seguidas este tribunal a sentenciar la presente causa con los elementos contentivos en autos:

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando este Tribunal dentro del lapso para sentenciar, lo cual realiza en función de las siguientes consideraciones:

1. DE LA PREFERENCIA OFERTIVA: Alega el demandado que se le desconoció el derecho a la preferencia ofertiva que le confiere la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), en sus artículos 42 y 44, a pesar de encontrarse en estado de solvencia; y al examinar las pruebas aportadas por las partes en el proceso, y las disposiciones que al efecto prevé la mencionada ley, nos encontramos con lo siguiente: 1º) Que efectivamente, a la fecha en que el inmueble se vendió, la arrendadora tenía más de dos años arrendándolo, lo cual quedó probado con el contrato de arrendamiento de marras; 2º) En cuanto al requisito de la solvencia al tiempo en que el inmueble fue vendido, esta sentenciadora considera que la demandada no llegó a probar tal circunstancia, ni que tales depósitos bancarios fueran por concepto de pago de las pensiones de arrendamiento del inmueble sub-júdice, ni que el canon de arrendamiento fuera el que ella expresó; pues, varios de los recibos consistentes en planillas de depósitos bancarios que fueron consignados con el escrito de promoción de pruebas, los cuales por ser documentos privados suscritos por terceras personas, distintas al representante de la demandada, debieron ser ratificados en juicio por sus otorgantes; y además de ello, las sumas de dinero señaladas en dichas planillas de depósito, no concuerdan con el monto del canon de arrendamiento indicado y probado por la parte actora, e igualmente convalidado por la parte demandada en el escrito de la contestación de la demanda, cuando literalmente afirmó: “Admito como cierto (sic), los siguientes hechos expuestos en el libelo de demanda (…) así como también acepto como ciertas todas las estipulaciones contenidas en el Contrato de Arrendamiento producidas por la parte actora junto con el libelo de la demanda”; y 3º) Que el demandado no ejerció el derecho de retracto arrendaticio dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados desde la fecha de notificación cierta de la negociación consagrado en el artículo 47 ejusdem; operando en consecuencia, la caducidad de tal derecho; en tal sentido, quien decide considera que el ciudadano G.A.Z.R., representante legal de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE DOÑA CARMEN, S.R.L., tuvo conocimiento cierto de la venta del inmueble sub-júdice, el día 02 de noviembre de 2006; convicción ésta que proviene de adminicular y concordar el valor probatorio que se desprende de las Certificaciones de Pagos de Cánones de Arrendamientos relativas a la ausencia de pago de las pensiones de arrendamiento durante los dos últimos meses de 2006 y los que transcurrieron en el año 2007 antes de la interposición de la demanda, con los dichos de los testigos hábiles y contestes: J.J.G.G. y J.G.G.G., quienes al preguntársele sobre las circunstancias de tiempo, lugar y modo en que los señores L.J.A.T. y A.A.T., le participaron a dicho ciudadano que ellos eran los nuevos propietarios del inmueble en referencia, contestaron que ese hecho ocurrió a principio de noviembre de 2006, como el día de los muertos, cuando le mostraron el documento; y en todo caso, consta en autos que desde el día en que se ejecutó el secuestro del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que nos ocupa: 20 de noviembre de 2007, la parte demandada tuvo conocimiento cierto de la venta del citado inmueble, siendo indudable que dicho término caducó el día 30 de diciembre de 2007, sin que se haya acreditado en esta causa constancia del ejercicio de dicha acción, a pesar de que el lapso probatorio concluyó el 10 de enero de 2008. Y así se decide.

2. DEL SUPUESTO PAGO EN EXCESO DE PENSIONES ARRENDATICIAS: El señalamiento de hechos nuevos en el escrito de promoción de pruebas, relativo a un distinto monto del canon de arrendamiento, y el consecuente alegato de haber pagado en exceso la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 2.450.000,00), es improcedente por extemporáneo, ya que solo en la contestación de la demanda podía hacerlo, pasada esta oportunidad, el alegato de hechos nuevos, coloca a la contraparte en estado de indefensión. Además de ello, la parte demandada no demostró que el canon de arrendamiento del inmueble en referencia, era por la cantidad de dinero que ella formuló, tal como se explicó en el aparte anterior. Y así se decide.

3. DE LA TÁCITA RECONDUCCIÓN: Si bien es cierto que la demandada no probó que la arrendadora recibió el pago que venció en el mes de noviembre de 1.988, así como los subsiguientes pagos de otras mensualidades, la actora tampoco trajo a los autos prueba alguna que desvirtuara tal aseveración; por la tanto, quien decide observa que efectivamente operó la tácita reconducción del citado contrato, en las mismas condiciones que la relación contractual inicial; y que por ello, se convirtió en contrato a tiempo indeterminado; sin embargo, debido a la insolvencia en el pago de las pensiones arrendaticias señaladas en el libelo, le quedaron vedados por esta circunstancia, futuras acciones legales por derechos que le pudieren corresponder. Y así se decide.

   En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado admitió expresamente la relación arrendaticia de marras, que el objeto de dicho contrato consiste en un inmueble constituido por Local Comercial Vivienda Familiar, ubicado en la Carrera Cuatro (antes Calle Cedeño) Nº 247, entre Calles Catorce (14) y Quince (15), de la ciudad de Maturín, capital del Estado Monagas; que la duración del contrato, en principio, era de un año, contado desde el día 1º de octubre de 1997, con las condiciones de prorrogabilidad que en la Cláusula Cuarta se especifican; así como todas las estipulaciones contenidas en el contrato de Arrendamiento producido por la actora junto con el libelo de demanda.

   De tal modo que, partiendo del principio de la comunidad de la prueba, quedó demostrada la existencia del contrato de arrendamiento, su objeto, destino, el monto del canon arrendaticio, el perfecto estado de conservación, funcionamiento limpieza y aseo del inmueble en cuestión, las condiciones y en consecuencia, las obligaciones que del mismo se desprenden.

   Del análisis del escrito de demanda y de la contestación de la misma, le permiten concluir que la controversia por lo que respecta a la parte actora, versa en el supuesto incumplimiento por parte del demandado de las siguientes obligaciones:

   1. Entregar y desalojar el inmueble una vez vencido el lapso de vigencia acordado, b) Por el conocimiento que tiene del estado de inhabitabilidad del inmueble en cuestión y el peligro que ello conlleva, al atentar contra la integridad física de quienes lo habitan y de los transeúntes; c) Pagar las pensiones arrendaticias especificadas en el libelo; d) Entregar todos los recibos demostrativos de la solvencia del nombrado inmueble, derivados de los servicios públicos que disfruta el mismo.

   Mientras tanto, el demandado contradijo los expresados hechos, alegó nuevos hechos, resumidos así: a) Que no se le concedió la preferencia para adquirir el inmueble, a lo cual tenía derecho por no estar insolvente a la fecha 19 de octubre de 2006, reservándose las acciones judiciales a que hubiere lugar; y b) Que el Contrato de Arrendamiento objeto de este juicio, quedó tácitamente reconducido.

   De la distribución de la carga de la prueba: Consagra el artículo 1.354 del Código Civil, lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”. A la vez, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación…”.

   DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

   Las partes incorporaron al proceso las pruebas que consideraron pertinentes, las cuales se analizarán a continuación:

1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   1. - Contrato de Arrendamiento celebrado el día 16 de octubre del año 1.997, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maturín, Estado Monagas, bajo el Nº 01, Tomo 227 de los Libros de Autenticaciones, que se anexó al libelo diferenciado “A” , riela inserto a los folios 07 al 10 de este expediente; fue ratificado en el escrito probatorio y debidamente admitido por la parte demandada en la contestación de la demanda, conserva todo el vigor probatorio que merecen los instrumentos auténticos, con el cual quedó probada la relación contractual arrendaticia objeto de este juicio. Y así se decide.

   2. - Documento autenticado en fecha 19 de octubre del año 2006, por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, bajo el Nº 85, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones, que acompañaron al libelo diferenciado “B”, inserto a los folios 13 al 15 de este expediente; el cual fue ratificado en el escrito probatorio, conserva todo el vigor probatorio que merecen los instrumentos auténticos, al no ser tachado por la parte demandada; quedando demostrada la cualidad e interés que tienen los demandantes L.J.A.T. y A.A.T., para interponer este juicio, así como el carácter de propietarios del referido inmueble objeto de la presente acción. Y así se decide.

   3. - Certificaciones sobre Consignaciones Arrendaticias expedidas en fechas 19, 20 y 18 de septiembre de 2007, por los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, numeradas 145, 1472-2007 y 404-2007, acompañadas en originales al libelo, rubricadas “C”, “D” y “E”, respectivamente, cursantes a los folios 16 al 24, ratificadas por la parte actora en el escrito de promoción de pruebas. Con dicha instrumental se prueba que la Empresa demandada no efectuó consignación arrendaticia alguna a favor de los demandantes, ni de la arrendadora inicial S.B.D.R., a las que se les da el vigor probatorio que merecen los instrumentos públicos, pues, al ser adminiculadas a los recibos y planillas de depósitos bancarios presentados por la parte demandada, por las razones que más adelante se explicarán, constituyen plena prueba de la insolvencia alegada por la parte actora. Y así se decide.

   4. Inspección Judicial: Practicada el día 17 de diciembre de 2007, a las 2:00 de la tarde, en el inmueble arrendado, constituido por un Local Comercial y Vivienda Familiar, ubicado en la Carrera Cuatro (antes Calle Cedeño) Nº 247, entre Calles Catorce (14) y Quince (15), de la ciudad de Maturín, capital del Estado Monagas, inserta a los folios 58 al 59, con el asesoramiento de práctico designado por el Tribunal, de nombre E.R.M.M., se constituyó en el señalado lugar y fecha, dejándose constancia de lo siguiente: Que la casa presenta deterioro, el techo, el sistema de aguas blancas y aguas negras presenta deterioro, y no está habitable, dadas las condiciones del mismo. Con esta actuación, adminiculada a las máximas de experiencia, le permiten determinar a esta Sentenciadora que el inmueble en referencia no es apto para ser usado, ni como residencia, ni como local comercial; por lo tanto, esta prueba merece pleno vigor probatorio para demostrar que el señalado Local Comercial es inhabitable. Y así se decide.

   5. ) Las testimoniales rendidas en fecha 18 de diciembre de 2007 por los ciudadanos J.J.G.G. y J.G.G.G., las cuales aparecen insertas de los folios 51 al 53, por haber sido promovidas conforme a la ley, y evacuadas con las solemnidades de ley, al no ser contradictorias, fueron útiles y pertinentes para demostrarlas circunstancias de tiempo, lugar y modo en que los señores L.J.A.T. y A.A.T., le participaron a dicho ciudadano que ellos eran los nuevos propietarios del inmueble en referencia, quedando demostrado plenamente que ese hecho ocurrió a principio de noviembre de 2006, como el día de los muertos, cuando le mostraron el documento. Y así se decide.

2. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   1. ) El mérito favorable de los autos: Esto no constituye medio, ni órgano de prueba alguno, tal y como lo ha sostenido pacíficamente nuestra jurisprudencia patria, por lo queda desechado. Y así se decide.

   2. ) Prueba Documental constituida por: Diez (10) facturas originales con sus correspondientes recibos de caja, expedidos por la empresa SEMDA (CADAFE), correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2007; siete (07) facturas originales con sus correspondientes recibos de caja, expedidos por la empresa CANTV, y tres (03) facturas originales expedidos por la empresa AGUAS DE MONAGAS; documentos éstos, que por tratarse de documentos administrativos que no fueron desvirtuados con prueba en contrario, y al ser adminiculados a los demás elementos probatorios, merecen pleno valor probatorio para demostrar que la empresa demandada se encontraba solvente con el pago de los siguientes servicios públicos: energía eléctrica, teléfono y agua, para la fecha del desalojo. Sin embargo, la demandada no trajo a los autos prueba alguna de haber pagado el servicio de aseo domiciliario, ni las patentes municipales. Y así se decide.

   3. ) Prueba Documental constituida por once (11) recibos, diez (10) por Bs. 150.000,00 y uno por Bs. 300.000,00, correspondientes supuestamente al pago de los cánones de arrendamiento de todos los meses del año 2002 facturas. Estos documentos privados consignados en original, no prueban hecho controvertido alguno, ya que los mismos se refieren a cánones de arrendamiento del año 2002, no constituyen materia de la litis, por lo que se considera inoficioso examinarlos. Y así se decide.

   4. ) Prueba Documental compuesta por legajo de cinco (05) recibos, cuatro (04) por Bs. 150.000,00 y uno por Bs. 300.000,00, y seis (06) planillas de depósito bancario, una de Bs. 300.000,00 y cinco (05) de Bs. 150.000,00 c/u, efectuados supuestamente en la Cuenta de Ahorros Nº 01020510730100002778 de la ciudadana S.B.D.R. en el Banco de Venezuela, numeradas del 1 al 11, correspondientes aparentemente al pago de los cánones de arrendamiento de unos meses de 2003. Estos documentos privados consignados en original, no prueban hecho controvertido alguno, ya que los mismos se refieren a cánones de arrendamiento del año 2003, que no son materia de la litis, por lo que quien decide, estima innecesario su examen. Y así se decide.

   5. ) Prueba Documental constituida por ocho (08) planillas de depósitos bancarios, siete (07) por Bs. 150.000,00 y uno por Bs. 300.000,00, presuntamente realizados en la especificada Cuenta de Ahorros de la señora S.B.D.R. en el Banco de Venezuela, correspondientes al pago de cánones de arrendamiento de unos meses del año 2004. Estos documentos privados consignados en original, no prueban hecho controvertido alguno, ya que los mismos se refieren a cánones de arrendamiento del año 2004 que no están en discusión, por lo que a criterio de esta sentenciadora, es innecesario su examen. Y así se decide.

   6. ) Prueba Documental compuesta por legajo de nueve (09) planillas de depósitos bancarios, ocho (08) por Bs. 150.000,00 y uno por Bs. 300.000,00, hipotéticamente realizados en la prenombrada Cuenta de Ahorros de la mencionada arrendadora, correspondientes aparentemente al pago de unos cánones de arrendamiento del año 2005. Estos documentos privados depositados en original, no demuestran hecho controvertido alguno, ya que los mismos se refieren a cánones de arrendamiento del año 2005 que no están en discusión, por lo que esta sentenciadora, considera innecesario su examen. Y así se decide.

   7. ) Prueba Documental constituida por once (11) planillas de depósitos bancarios, diez (10) por Bs. 150.000,00 y uno por Bs. 300.000,00, efectuados en la Cuenta de Ahorros Nº 01020510730100002778 de la ciudadana S.B.D.R. en el Banco de Venezuela, correspondientes supuestamente al pago de unos meses del año 2006. Estos documentos privados consignados en original, por ser documentos suscritos por terceras personas, distintas al representante legal de la demandada, debieron ser ratificados en juicio por sus otorgantes; además de ello, las sumas de dinero señaladas en dichas planillas de depósito, no concuerdan con el monto del canon de arrendamiento indicado y probado por la parte actora, e igualmente convalidado por la parte demandada en el escrito de la contestación de la demanda, tal y como se señaló anteriormente; aunado a ello, tales documentales que fueron desconocidas por la parte actora en la oportunidad legal establecida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Cabe advertir que el señalamiento de un hecho nuevo en el escrito de promoción de pruebas, relativo a un distinto monto del canon de arrendamiento, es improcedente por extemporáneo, ya que solo en la contestación de la demanda podía hacerlo, pasada esta oportunidad, tal alegato coloca a la contraparte en estado de indefensión; en consecuencia, quien decide, estima que tales instrumentos no tienen fuerza probatoria; y por ello, no son aptos por ilegales e impertinentes para demostrar la solvencia afirmada por la demandada durante el año 2006. Y así se decide.

   Habiendo hecho el análisis y valoración de las pruebas consignadas en autos por las partes contendientes, con el objeto de demostrar los hechos expuestos, solo resta plasmar la conclusión obtenida por quien aquí decide, subsumiendo los hechos probados, en la norma jurídica y se le aplique la consecuencia consagrada en la disposición legal, lo cual se pasa a realizar de seguidas.

   Ahora bien, demostrada la relación arrendaticia, así como las obligaciones surgidas de dicho contrato, entre las que se encuentran 1º) Pagar el canon de arrendamiento por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) mensuales; 2º) Cumplir con la obligación de entregar el inmueble una vez vencido el lapso de vigencia acordado; 3º) Conservar el inmueble arrendado en el mismo buen estado en que lo recibió. y 4º) Pagar los servicios públicos de que goce el inmueble, de los cuales haga uso el arrendatario.

   Correspondía entonces a la parte demandada probar el cumplimiento de dichas obligaciones, actividad esta que se analizará de seguidas:

1. La parte actora afirma la insolvencia de la empresa arrendataria, puesto que no le fueron cancelados en su debida oportunidad los cánones de arrendamiento vencidos del proveniente de once (11) pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas en su debida oportunidad, exigibles los días 1º de noviembre, 1º de diciembre del año 2006, 1º de enero, 1º de febrero, 1º de marzo, 1º de abril, 1º de mayo, 1º de junio, 1º de julio, 1º de agosto y 1º de septiembre del año 2.007; a su vez, la parte accionada pretendió desvirtuar tal afirmación, al hacer valer el mérito favorable de los autos y con la consignación de pruebas documentales que por las razones antes especificadas, no demostraron el pago de los cánones de arrendamiento demandados; en autos no existe otro medio probatorio evacuado que adminiculado con estos, permita probar tales pagos, siendo ello así, se tiene como hecho cierto que el arrendatario no cumplió con su obligación de cancelar con puntualidad los cánones de arrendamiento demandados. Y así se decide.

2. En el cuerpo del escrito liberar, los actores señalan que el arrendatario recibió el inmueble arrendado en estado de solvencia en lo que se refiere a todos los servicios públicos y/o privados y que el mismo se obligaba a pagar puntualmente las facturas de agua, aseo, energía eléctrica y de patentes municipales; en p.a. con tal señalamiento solicita, en el petitorio de su demanda que la parte accionada entregue todos los recibos demostrativos de los servicios públicos que disfruta, o si no lo hace que se sirva cancelar una suma equivalente al pago de los mismos.- La parte demandada negó y rechazó este punto, y en la etapa probatoria la arrendataria consignó las pruebas que demostraron el pago de los siguientes servicios públicos: energía eléctrica, teléfono y agua. Pero, la demandada no trajo a los autos prueba alguna de haber pagado el servicio de aseo domiciliario, ni de las patentes municipales. De tal modo que, se tiene como hecho cierto la arrendataria no cumplió con su obligación de cancelar con puntualidad el servicio de aseo domiciliario, ni las patentes municipales. Y así se decide.

3. Es importante tener en cuenta, que si bien es cierto que los actores señalan en su escrito libelar, la obligación que tiene el arrendatario de mantener el bien arrendado como un buen padre de familia, haciendo énfasis en el hecho que el demandado recibió el inmueble al momento de contratar en perfecto estado de conservación y limpieza, no menos cierto es, que su acción está basada en la causal especificada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no en el Literal e) de tal disposición legal; siendo ello así, debe esta Jueza limitarse a la controversia planteada por las partes actuantes, sin exceder de los puntos debatidos. Y así se Decide.

   En virtud del análisis supra realizado, la presente ACCIÓN DE DESALOJO intentada por los ciudadanos L.J.A.T. y A.A.T., debe prosperar. Y así expresamente se decide.

   DISPOSITIVA

   Por los razonamientos antes expuestos y de conformidad con lo establecido en los artículos 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1354 y 1592 del Código Civil 506 y 529 del Código de Procedimiento Civil y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, este Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B., E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada por los ciudadanos L.J.A.T. y A.A.T., en contra de la Sociedad Mercantil RESTAURANTE DOÑA CARMEN, S.R.L., representada por el ciudadano G.A.Z.R.; ambas partes arriba identificadas. En consecuencia,

PRIMERO

Se ordena el Desalojo del inmueble arrendado, constituido por un Local Comercial y Vivienda Familiar, ubicado en la Carrera Cuatro (antes Calle Cedeño) Nº 247, entre Calles Catorce (14) y Quince (15), de la ciudad de Maturín, capital del Estado Monagas, el cual deberá ser entregado a los actores de la presente acción, libre de bienes y de personas.

SEGUNDO

Se condena a la demandada a cancelar a los actores la cantidad de MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.840,00), como indemnización de Daños y Perjuicios, proveniente de once (11) pensiones de arrendamiento vencidas y no pagadas en su debida oportunidad, exigibles los días 1º de noviembre, 1º de diciembre del año 2006, 1º de enero, 1º de febrero, 1º de marzo, 1º de abril, 1º de mayo, 1º de junio, 1º de julio, 1º de agosto y 1º de septiembre del año 2.007;

TERCERO

Se intima a la demandada a pagar a los actores la cantidad que resulte de los montos adeudados a la Alcaldía del Municipio Maturín por concepto de aseo domiciliario y de patentes municipales, debiendo los actores presentar los recibos correspondientes en la etapa de ejecución de la sentencia.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del código de procedimiento civil.

La anterior Sentencia fue dictada conforme a lo establecido en los artículos 2, 26 y 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, 12,15, 274 y 890 del Código de Procedimiento Civil, artículos 33, 34 literal a), 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia debidamente certificada de la presente sentencia. Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios Maturín, Aguasay, S.B. y E.Z.d. la Circunscripción Judicial del Estado Monagas. En Maturín a los veintinueve (29) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación

LA JUEZ PROVISORIA

ABOG. M.B.C.N.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ABOG. EUMAR P.B.U.

En esta misma fecha, siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia definitiva. Conste.

LA SECRETARIA.

MBCN/mbcn

EXPEDIENTE N° 14.537-2007