Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 26 de Junio de 2014

Fecha de Resolución26 de Junio de 2014
EmisorJuzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas
PonenteCesar Bello
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION

ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL,

TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL

DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

(Años: 204º y 155º)

DEMANDANTE: J.J.M.G. y C.V.M.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 3.942.219.

APODERADA

JUDICIAL: L.I.M.M., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo los Nos. 521.924 y 68.361, respectivamente.

DEMANDADA: INVERSIONES M3-E,C.A, sociedad mercantil, inscrita por ante el Registro Segundo de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 22 de diciembre de 1989, bajo el No. 29, tomo 98-A sgdo, en la persona de cualquiera de su directores ciudadanos O.J.A.S., y/o J.F.N., venezolanos, mayores de edad, titulares d la cedula de identidad V- 2.146.118 y V- 995.133, respectivamente.

APODERADOS

JUDICIALES: J.M.P.M., L.J.S.P., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.656, 66.846, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

EXPEDIENTE: 12-0136 Itinerante (AH11-V-1999-0000018)

-I-

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso judicial mediante demanda incoada en fecha 29 de noviembre de 1999, por la abogada L.I.M.M., en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., por juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (f. 01 al 03.).

Mediante auto fechado el 14 de diciembre de 1999, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, ordenó la subsanación del escrito libelar, por cuanto no cumplía con los requisitos referente a la estimación de la demanda, contemplado en el artículo 340 del código de Procedimiento Civil. (f. 28)

En fecha 13 de enero febrero de 2000, la apoderada judicial de la parte actora procedió a subsanar dicho error. Luego, por auto de fecha 27 de enero de 2000, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió la presente demanda, ordenando emplazar a la parte demandada, a los fines de que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda y su reforma. (f. 32)

Mediante diligencia de fecha 27 de marzo de 2000, el Alguacil del Tribunal de la causa dejó constancia de no haber logrado la citación personalmente a la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., en la persona de cualquiera de su directores ciudadanos O.J.A.S., y/o J.F.N., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad V- 2.146.118 y V- 995.133, respectivamente.

En fecha 07 de febrero de 2000, compareció ante el Tribunal de la causa la parte actora, quien solicitó sean acordadas las medidas preventivas señaladas en el libelo. (f. 34)

Así pues, en fecha 10 de abril de 2000, fueron librados carteles de notificación, habiéndose cumplido de esta manera con las formalidades contemplada 223 del Código de procedimiento Civil.

En fecha 12 de julio 2000, el Juzgado de la causa, designó defensor ad-litem a la parte demandada, en la persona del ciudadano abogado L.A.S..

Consta en el folio 130, diligencia fechada el 19 de julio de 2000, presentada por el abogado J.M.P.M., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., mediante la cual se da por citado en el presente procedimiento.

En fecha 19 de diciembre 2000, el abogado J.M.P.M., actuando en su carácter de apoderado judicial de la demandada, presentó escrito de contestación de la demanda y reconvención. (f. 135 al 137)

En fecha 15 de enero de 2001, el Tribunal de la causa admitió la reconvención propuesta por la parte demandada. (f. 280)

Consta desde el folio 283 hasta 296, escrito de contestación de la reconvención de fecha 24 de enero 2001, presentado por la abogada L.I.M.M., en su carácter de apoderada judicial de la parte actora reconvenida.

En fecha 08 de febrero de 2001, la parte demandada reconviniente consignó ante el Tribunal de la causa, escritos correspondientes a la contestación y la reconvención propuesta. (F.299 y 300)

Luego en fecha 19 de febrero de 2001, la parte actora, presentó escrito de promoción de pruebas. (f. 301)

Mediante auto de fecha 06 de marzo de 2001, fueron admitidas las pruebas promovidas por la partes.

Consta en el folio 324 hasta 343, escrito de informe fechado el 05 de junio 2001 presentado por el apoderado judicial de la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES M3E, C.A.

En fecha 06 de junio de 2001, la abogada L.M., actuando en su carácter de apodera judicial de la parte actora, consignó escrito de informe.

Consta desde el folio 347 al 364, que en fecha 06 de julio de 2001, la poderdante de la parte actora, presentó escrito de observaciones.

En fecha 16 de septiembre de 2003, los abogados O.J.A.S. y JUNA FERRERES NAVARRO, en su carácter de Directores Principales de la sociedad mercantil INVERSIONES M3E, C.A., debidamente asistido por la abogada E.M.M., solicitaron la perención de la instancia por haber transcurrido mas de un año sin haberse realizado actuaciones en el presente expediente.

En fecha 13 de septiembre de 2004, la abogada E.M.M., solicitó que se dictara sentencia.

En fecha 17 de febrero de 2005, la abogada L.I.M.M., apoderada de la parte actora, solicitó que se sentencia la presente causa.

Mediante auto de fecha 21 de febrero de 2005, designaron a la abogada M.R.M.C., juez temporal y ordenó la respectiva notificación.

En fecha 15 de Febrero de 2012, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, ordenó la remisión del presente expediente a este Juzgado en Virtud de la Resolución Nº 2011-0062, dictada en la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de noviembre de 2011.

En fecha 30 de noviembre de 2012, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dictó Resolución N° 2012-0033, mediante la cual prorrogó por un año la vigencia de estos Juzgados itinerantes.

En fecha 22 de enero de 2013, se dejó constancia de haber cumplido con todas las formalidades contenidas en las Resoluciones Nros. 2011-0062 y 2012-0033, emanadas de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, para el abocamiento de quien suscribe la presente decisión.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

De La Parte Actora:

Que su mandante es poseedora del derecho de compra sobre un apartamento distinguido con el No. 22, ubicado en el conjunto residencial Agua Miel, Edificio B-2, piso No.02, zona El Morro, Sector La Aquivilla, complejo Turístico El Morro, Parcela M3-E, Distrito Bolívar, Estado Anzoátegui, mediante un contrato de opción de compra-venta, celebrado con la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., en fecha 03 de junio de 1993, debidamente autenticado por la Notaría Pública Duodécima del Distrito Sucre del Estado Miranda , bajo el No. 05, Tomo No. 40.

Que la cláusula cuarta del contrato antes mencionado se estableció la obligación de la propietaria entregar la vivienda en el transcurso del mes de Diciembre de 1994, con la excepción que se paralizara la obra por causa de fuerza mayor ó hecho fortuito no imputable a la misma, otorgándose en dicho caso una prórroga automática de cuatro (04) meses; luego vencido dicho lapso y no efectuada la entrega acordada, el comprador tenía el derecho de resolver el contrato o insistir en la compra, cuya cláusulas fueron ratificadas en el contrato de cesión de derecho celebrado entre el ciudadano ALGIMANTAS DIDZIULIS G. y los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.d.M., en fecha 07 de Noviembre de 1995, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Duodécima del Municipio Barúta del Estado Miranda, bajo el No. 14, tomo 90.

Que en el documento de cesión de derecho, el abogado H.M. apoderado especial de la sociedad mercantil INVERSIONES M-3E, C.A., declaró que la entrega sería realizada en el transcurso del mes de abril de 1996, salvo que se ocurra la paralización de la obra por causa de fuerza mayor o hecho fortuito como motín, guerra civil, revoluciones, golpe de estado gobierno de facto entre otro, y dándose el las parte conviene otorgarse una prorroga de cuatro (04) meses más.

Que no constituye un hecho notorio, las circunstancias señaladas por la demandada, por lo que la sociedad mercantil INVERSIONES M-3E, C.A., no cumplió con su obligación contractual referida a la tradición legal del inmueble y la correspondiente entrega material.

Que los compradores han cancelado el monto total del precio fijado acordado y quedó sin efecto la cláusula inflacionaria citada en el contrato de opción de compra venta, quedando pendiente los gastos que generen la protocolización definitiva del documento de compraventa.

Que dinero cancelado, debía destinarse al financiamiento de la construcción, bajo la figura de fidecomiso de administración, aplicado en un principio del Banco Caracas y posteriormente por otra institución según lo autorizaran los compradores, con el fin de proteger los intereses de los mismos.

Que la demandada después de haber utilizado el dinero de su mandante se ha negado ha realizar la respectiva tradición del bien inmueble hasta que presuntamente los compradores paguen más de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 30.000.000,00) para la debida protocolización, cuando el monto total fue pagado.

Demandó a la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., a los efectos que cumpla con su obligación contractual referente a la tradición legal del inmueble y entrega material, así mismo, sea condenada a pagar las costas y los costos del proceso, honorarios profesionales.

Fundamentó la presente demanda en los artículos 1159, 1160, 1167, 1486,1488, 1495, 1504, 1530 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 340, 528, 588, y 599 del código de Procedimiento Civil.

Solicitaron que se sirviera ordenar medida Preventiva de Prohibición de enajenar y gravar del mueble antes identificado, de conformidad con lo establecido en el artículo 588 de la ley adjetiva.

Estimó la presente demanda por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES SIN CÉNTIMOS ( Bs. 60.000.000,00), antes de la reconversión monetaria.

De La Parte Demandada:

Rechazó, negó, y contradijo, que el precio pactado para la adquisición del apartamento era definitivo, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta y la autorizaciones otorgada por el cien por ciento (100%) de los compradores.

Que en la referida cláusula cuarta, las partes establecieron los parámetros de la negociación para la adquisición del apartamento No. 22, piso 02, del Conjunto Residencial Agua Miel, el cual quedó bajo los siguiente términos: si por fuerza mayor o hecho fortuitos, no imputables a LA PROPIETARIA, tales como: Motín, guerra civil, revoluciones, golpes de estado, gobiernos de facto, inundaciones, movimientos telúricos, incendios, huracanes, maremotos, etc., si no se realizara la entrega para fecha prevista, las partes contratantes convienen en otorgar una prorroga de cuatro (04) meses, en caso de no efectuarse la entrega del inmueble en la fecha prevista, el comprador podía resolver dicho contrato y LA PROPIETARIA, devolver la suma de dinero recibidas, mas los intereses y otras indemnizaciones estipuladas en la cláusula décima tercera dentro de un lapso de tres (03) meses.

Que el acuerdo celebrado entre la parte demandante y su poderdante es técnicamente un precontrato con efectos particulares y diferentes al contrato de opción de compra como al de compraventa, por cuanto no se dio una potestad jurídica de concertar un contrato de compraventa mediante la manifestación unilateral de su voluntad de ejercer la opción que le ha sido otorgada.

Que en el inmueble objeto de la negociación no existía para el momento de la celebración del contrato, es por ello que a su decir están en presencia de un contrato preparatorio.

Que los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M., se han negado a cumplir con su obligación de negociar las normas bajo las cuales continuaría su relación contractual.

Que la obra no se pudo concluir por causas ajenas a la voluntad de su defendida, ni para el mes de diciembre de 1994, ni dentro de los cuatro meses subsiguientes al vencimiento de la prorroga automática.

Que en los documentos enumerados desde el 1 al 13, se autorizó a su representada a finiquitar el contrato de fideicomiso con el Banco Caracas, C.A., a los efectos de recabar los fondos y obtener un crédito hipotecario con un p.d.e.f., renunciando los compradores a su condición de beneficiarios, sin que estos pudieran reclamar al banco, ya que su representada debía procurar nuevos recursos, mediante la obtención de créditos hipotecarios, para continuar la construcción del Conjunto Residencial Aguamiel.

Que el tiempo para la terminación de la obra y venta del apartamento quedó a tiempo indeterminado e indefinido.

Que los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M., dieron su consentimiento mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay fechado el 08 de diciembre de 1995, bajo el No. 14, Tomo 124, para que su mandante continuase con la construcción a tiempo indefinido, utilizando los recursos económicos obtenidos producto del financiamiento de un pool de varias entidades financieras.

Rechazó, negó y contradijo que su representada se haya negado a realizar la tradición del inmueble objeto de la demanda.

Negó, rechazó y contradijo que su poderdante haya violado las disposiciones éticas y legales.

Rechazó, negó y contradijo que la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., intente hacer nacer una nueva obligación exigiendo un pago de mas de TREINTA MILLONES DE BOLÌVARES (Bs.30.000.000,00), antes de la reconversión monetaria, después de haber utilizado el dinero de la parte actora, ya que dicho acto se asemeja al delito de estafa.

Que para el otorgamiento definitivo del documento, se le debía pagar al pool de bancos el saldo total del préstamo que grava el apartamento como consecuencia de la división de la hipoteca.

Rechazó que su mandante tenga o haya tenido interés de que ejecuten el inmueble, ya que ha pagado de su peculio las alícuotas del condominio por la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA Y CUATRO MIL VEINTIUNO BOLÌVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÈNTIMOS (Bs. 2.054.021,54), antes de la reconversión monetaria, y los intereses bancarios, como consecuencia de la contumacia de los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M..

Que los demandantes no señalaron, el hecho que la sociedad mercantil INVERSIONES M3E, C.A., suscribió contrato con el ciudadano ALGIMANTAS DISZIULIS G., por ante Notario Pública Duodécima del distrito sucre del estado Miranda, en fecha 03 de junio de 1993, bajo el No. 05, un contrato de compra-venta sobre el apartamento No. 22, piso 02, del Conjunto Residencial Aguamiel.

Que en fecha 07 de Noviembre de 1995, bajo el No. 14, tomo 90, el ciudadano ALGIMANTAS DIDZIULIS G., cedió y traspasó los derechos de compra del apartamento en objeto de la presente demanda a los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M., por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Barúta del Estado Miranda, bajo el No. 14, Tomo 90, por la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 4.172.962,50), el cual fue pagado de la siguiente manera :TRES MILLONES CUATROCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.3.406.500,00) al cesionario, la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 766.462,50) a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES M3E, C.A.

Que de pleno derecho cada uno de los compradores, admitieron la imposibilidad de su representada de continuar y concluir las obras con los precios pactados, todo esto como consecuencia de la caída económica, por lo que hubo un incremento en los costos de obras e insumos para la construcción como en los intereses bancarios.

Que las entidades financieras otorgaron a su representada un préstamo con garantía hipotecaria por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs563.670.000,00), según consta en los documentos debidamente registrados por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.e.A., en fecha 07 de marzo de 1996, bajo el No. 40, folio 171 al 184, Tomo 26 Protocolo No. 01, cuya finalidad era la culminación de la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL AGUAMIEL, ello de conformidad con lo establecido en la cláusula primera de los documentos de solicitud de crédito aprobado por la totalidad de los propietarios.

Que el préstamo otorgado quedó establecido, para la reestructuración del proyecto de las obras que forman el Conjunto Residencial Aguamiel en dos etapas: para la terminación de cinco edificios denominados A1, B1, B2, B3 Y B4, con un total de setenta y tres (73) apartamentos de la primera etapa y cuatro edificio con un total de cincuenta y seis (56) apartamentos de la etapa II.

Que del mencionado crédito, su mandante destinó la cantidad de CUATROCIENTOS NUEVE MILLONES DOSCIENTOS SESENTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES (BS. 409.260.732,00) para la construcción del edifico B3 y parte de la construcción de los edificios A1, B1, B2 y B4 y la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES CUATROCIENTYOS NUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO (BS. 154.409.268,00) se utilizaron para la terminación de los edificios A1y b1 de la etapa I, con un total de 31 inmuebles.

Que la cantidad de CIENTO CUARENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL DOSCIENTO SEIS BOLÍVARES (Bs. 141.272.206,00), antes de la reconversión monetaria, proveniente del primer préstamo, fueron destinados para la construcción de los Edificios B2 y B4, sin embargo en fecha 07 de marzo de 1997, el pool de entidades financiaras otorgan una nueva ampliación del crédito por la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y TRES MIL BOLÍVARES (Bs.237.763.000,00), antes de la reconversión monetaria, alcanzando un monto de TRECIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES TREINTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS SEIS BOLÍVARES (Bs. 379.035.206,00), constituyendo así, una hipoteca convencional por la cantidad de MIL CUTROCIENTOS NUEVE MILLONES CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.1.409.175.000,00)

DE LA RECONVENCION:

Que la sociedad mercantil INVERSIONES M3E, C.A., suscribió contrato con el ciudadano ALGIMANTAS DISZIULIS G., por ante Notario Pública Duodécima del distrito sucre del estado Miranda, en fecha 03 de junio de 1993, bajo el No. 05, un contrato de compraventa sobre el apartamento No. 22, piso 02, del Conjunto Residencial Agua Miel.

Que mediante documento autenticado en fecha 07 de Noviembre de 1995, por ante Notaría Pública Duodécima del Municipio Barúta del Estado Miranda, bajo el No. 14, tomo 90, el ciudadano ALGIMANTAS DIDZIULIS G., cedió y traspasó los derechos de compras del apartamento en objeto de la presente demanda a los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M., por la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 4.172.962,50), antes de la reconversión monetaria, el cual fue pagado de la siguiente manera: TRES MILLONES CUATROCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.3.406.500,00) al cesionario, la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 766.462,50), antes de la reconversión monetaria, a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES M3E, C.A.

Señalaron como consecuencia del precio fijo acordado, que los compradores habían pagados la totalidad del valor del inmueble se dejaba sin efecto la clausula inflacionaria.

Que en fecha 15 de octubre de 1999, mediante notificación efectuada a través del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, manifestaron que la unidad habitacional estaba totalmente terminada desde el 04 de agosto de 1997, el cual le adeudaba la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES(Bs. 20.000.000,00) por concepto de capital y le habían pagado tanto los intereses de por la cantidad de NUEVE MILLONES TRECIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS CON VEINTE Y SIETE CÉNTIMOS (Bs.9.388.496,27) hasta el día 03 de septiembre de 1999, como las alícuotas del condominio hasta el día 30 de junio de 1999, por la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATYRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.694.988,00).

Que la rebeldía de los ciudadanos J.J.M. y C.V.M.D.M., obligó a su mandante a erogar de su patrimonio no solo los intereses del capital, sino también las alícuotas derivadas de la cargas condominial, cuya deuda incrementó en el mes de octubre del 2000 a la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA Y CUATRO MIL VEINTIUN BOLIVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.054.021,54), antes de la reconversión monetaria.

Que los intereses desde el 04 de agostos del 1997 hasta el 30 de noviembre de 2000, más el capital aumentó la obligación pendiente con la entidad financiera hasta la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (bs. 20.000.000,00), el cual fue pagado por la sociedad mercantil INVERSIONES M3E,CA., a los efectos de impedir la ejecución de la hipoteca que grava el apartamento objeto de la reconvención.

Fundamento la presente reconvención en lo establecido en los artículos 1167, 1185, 1264, 1271, 1273 del Código Civil en concordancia con lo establecido en el ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Solicitó la resolución del contrato de opción de compra que le fuere concedido por el ciudadano ALGIMANTAS DIDZIULIS G., el pago de la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 11.466.969,19) correspondiente a los daños y perjuicios causado a su mandante por cuanto ha tenido que realizar los pagos de las alícuotas derivadas a la carga condominial hasta octubre de 2000.

Estimó la presente demanda por la cantidad de TRECE MILLONES QUINIENTOS VEINTE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 13.520.990,73) de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la adjetiva.

Solicitó la indización monetaria de la sentencia definitiva.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN.

Convino en que la demandada reconviniente sociedad mercantil INVCERSIONES M3E, C.A., suscribió en fecha 03 de junio de 1993, contrato de opción de compra venta con el ciudadano ALGIMANTA DIDZIULIS G., sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido No. 22, ubicado en el piso 2, edifico B-2, conjunto Residencial Agua Miel, zona El Morro, Parcela M3E, Distrito B.d.E.A..

Convino que el ciudadano ALGIMANTAS DIDZIULIS G. cedió sus derechos de compra sobre el inmueble en marras, en fecha 07 de noviembre de 1995, por la cantidad por la cantidad de CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 4.172.962,50), el cual fue pagado de la siguiente manera: TRES MILLONES CUATROCIENTOS SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.3.406.500,00) al cesionario, la cantidad de SETECIENTOS SESENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 766.472,50), antes de la reconversión monetaria, a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES M3E, C.A.

Convino que sus representados habían pagado la totalidad del valor del inmueble dejando sin efecto la cláusula inflacionaria.

Que en fecha 15 de octubre de 1999, sus poderdantes recibieron una notificación emitida por el Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, referente a la terminación del inmueble desde el día 04 de Agosto de 1997.

Negó, rechazó y contradijo, que su poderdante haya incumplido la cláusula cuarta del contrato de compraventa, ya que quien incumplió con la obligación contractual fue la demandada reconviniente, así fue ratificado por el abogado H.M., quien aparecía como su representante para el momento de la celebración del contrato de cesión.

Que la demandada reconviniente dejó establecido que solo se podría prorrogar el lapso acordado por una vía de excepción como caso fortuito y fuerza mayor no imputable a ella, el cual fue un hecho notorio que en el país no se verificó circunstancia alguna que justificara su incumpliendo.

Negó, rechazó y contradijo que su representados hayan tenido una actitud renuente, ya que ha defendido sus derechos e intereses, por resultar bastante lastimado por le incumplimiento de la demandada reconviniente.

Negó, rechazó y contradijo que la demandada reconviniente haya realizado oferta de opciones en forma amistosa con su representado, ya que su actitud solo se limitó en insistir que los demandantes reconvenidos tenían que pagar una suma de dinero adicional al precio de venta.

Negó rechazó y contradijo que su mandante haya obligado a la sociedad mercantil INVERSIONES M3E, C.A., a pagar cantidades de dinero por concepto de capital o de intereses de capital o cuotas condominiales, y menos a asumir obligación alguna.

Negó, rechazó y contradijo que sus representados adeudaran para la fecha de notificación, la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.694.988,00), por concepto de electricidad; la cantidad de DOS MILLONES CINCUENTA Y CUANTRO MIL VEINTIUN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.054.021,54) correspondiente a la entrega materia del inmueble en marras; la cantidad DE VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000, 00), por concepto de aumento del capital o de intereses de la deuda desde el 04 de agosto de 1991 hasta el 30 de noviembre de 2000; la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL NOVENCIENTOS SESENTA Y NUEVE CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs.11.466.969,19), correspondiente a los intereses calculados desde el 04 de agosto de 1997 hasta 30 de noviembre de 2000; la cantidad de TREINTA y UN MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA y SEIS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 31.466.969,19), y la cantidad de DIECIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON DIECIESEIS CÉNTIMOS (Bs. 18.475.497,16), correspondiente a la diferencia entre lo adeudado y lo cancelado.

Negó, rechazó y contradijo que su representante, haya tenido que pagar a la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., las cuotas de condominio correspondientes al inmueble, por cuanto dicha obligación pertenecía a la demandada reconviniente, en razón, de no haber realizado la tradición legal y entrega material del inmueble.

Negó, rechazó y contradijo que su representada se les obligara a negociar condiciones definitivas para la adquisición del inmueble, ya que la demandada reconviniente interpretó erróneamente el contrato de cesión suscrito.

Negó. Rechazó y contradijo que sus representados haya autorizado a la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., a adquirir en sus nombres préstamo alguno, y renunciando así sus condiciones de beneficiarios del fidecomiso existente en el BANCO CARACAS, C.A., mediante documento autenticado por ante Notaria Pública Quinta de Maracay, en fecha 08 de diciembre de 1995, bajo el No. 14, Tomo 124.

Que el documento antes mencionado no constituye el reconocimiento y aceptación de la presunta autorización, ya que el mismo, solo faculta a la demandada reconviniente a transferir un fondo de fideicomiso a otro.

Que era obligación de la demandada reconviniente, constituir un nuevo fideicomiso para resguardar el dinero proveniente de las ventas efectuadas, ya que en el mencionado contrato se hizo mención que la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., requería de un crédito hipotecario, más en ningún momento se citó que era para la construcción del conjunto residencial AGUAMIEL.

Negó, rechazó y contradijo que su representada adeudara cantidad alguna de dinero, correspondiente a los daños y perjuicios por compensación de daños causados, por los pagos efectuados por la demandada reconviniente.

Negó rechazó y contradijo que su representados sean condenados a pagar costas y costos, asimismo, como el valor de la reconvención formulada por la cantidad de TRECE MILLONES QUIENIENTOS VEINTE MIL NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs.13.520.990,73).

Negó, que el contrato celebrado entre sus representados y el ciudadano ALGIMIANTAS DIDZIULIS G., sea un precontrato.

Que la demandada reconviniente confesó en su escrito de contestación del fondo de la demanda, que se había establecido un término de tiempo para la entrega del inmueble.

Que es falso que sus representados carezcan de derecho de tradición a la propiedad, ya que la demandada incumplió con sus obligaciones.

Que es falso que la sociedad mercantil INVERSION M3-E, haya perdido dinero en la negociación, por cuanto los únicos afectados económicamente son los ciudadanos J.J.M. y C.V.M.D.M..

-III-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

Original de documento poder, de fecha 01 de noviembre de 1999, otorgado por los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M., a la abogada en ejercicio L.I.M.M., ante la Notaría Publica Quinta Interino de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, bajo el Nº 43, Tomo Nº 349, anexo marcado con la letra “A”, inserto en el folio (04) del expediente, instrumento probatorio mediante el cual los representantes judiciales de la parte actora demostraron la cualidad que tiene para llevar el presente juicio; este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Original de Contrato, suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES M-3E, C.A., y el ciudadano ALGIMANTAS DIDZIULIS G., de fecha 22 de diciembre de 1989, inscrito por ante la Oficina del Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 29, Tomo 98-A Sgdo., anexo marcado “B”, inserto en el folio (06 al 10) del presente expediente, instrumento probatorio mediante el cual la parte actora demostró el derecho de compra y las condiciones generales de contratación, al respecto este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, quedando demostrada la relación contractual existente entre las partes. Y ASÍ SE DECLARA.

Original de documento de Cesión de derechos, de fecha 07 de noviembre de 1995, suscrito entre el ciudadano ALGIMANTAS DIDZIULIS G., con los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M., e Inversiones M-3E, anexo marcado “C”, inserto en los folios (11 al 13) del presente expediente, instrumento probatorio mediante el cual la parte actora demostró su derecho de compra, sobre un apartamento, ubicado en el 2do piso, distinguido con el Nº 22, con un área aproximada (75,70 Mts2), situado en el edificio “B-2”, del CONJUNTO RESIDENCIAL AGUAMIEL”, complejo habitacional ubicado en la parcela distinguida con la letra y el Nº M-3E, de la zona denominada El Morro, Sector La Aquavilla, ubicada en El Complejo Turístico El Morro, Distrito Bolívar, Estado Anzoátegui, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Recibo de pago emanado de la Gerencia de Ventas del Conjunto Residencial AGUAMIEL, anexo marcado “D”, instrumento probatorio mediante el cual se evidencia el pago que realizó el ciudadano ALGIMANTAS DIDZIULIS, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTS Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS (Bs. 766.462,50), correspondiente a la Cláusula inflacionaria establecida en el Contrato de Opción de Compra del inmueble objeto principal de la presente litis. Al respecto, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Copia certificada del libro diario del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, inserto en los folios (91 al 108) instrumento probatorio mediante el cual la actora demostró la notificación judicial realizada por dicho Tribunal, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVENIENTE:

Copia simple de documento de autorización, de fecha 21 de noviembre de 1995, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 64, Tomo 43, anexo marcado con el Nº 1, inserto en los folios (173 al 185), instrumento probatorio mediante el cual los compradores de inmuebles en el Conjunto Residencial Aguamiel renuncian a su condición de primeros beneficiarios del contrato de fideicomiso, y obtener los finiquitos correspondientes y cualquier otro monto que les pudiera corresponder sin que ninguna forma puedan reclamar al Banco Caracas, C.A., mismo documento que no quedó otorgado por los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M. de MORALES, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Copias simples de documentos de autorización, marcados con los Nº 02, Nº 03, Nº 04, Nº 05, Nº 06, Nº 07, Nº 08, Nº 09, Nº 10, Nº 11 y Nº 12, anexos insertos en los folios (184 al 208), instrumentos probatorios mediante los cuales, la parte demandada demostró, la autorización otorgada por los compradores quienes no pudieron firmar en el documento de fecha 21 de noviembre de 1995, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 64, Tomo 43, este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Copia simple de documento de préstamo autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 06 de marzo de 1996, bajo el Nº 45, Tomo 15 y posteriormente Registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito B.d.E.A., en fecha 07 de marzo de 1996, bajo el Nº 40, Folios 171 al 184, Tomo 26, Protocolo 1º, anexo marcado con el Nº 13, inserto en los folios (209 al 222), instrumento probatorio mediante el cual la parte demandada demostró el préstamo con garantía hipotecaria por la cantidad de QUINIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 563.670.000,ºº), antes de la reconversión monetaria, otorgado por las instituciones financieras LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, denominada la institución líder; LA PRIMOGENITA ENTIDAD DE AHORRA Y PRÉSTAMO, y ORIENTE ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, con el fin de finalizar la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL AGUAMIEL, este Juzgado. Le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Copia simple de documento de restructuración de préstamo, autenticado por ante la Notaría Pública Duodécima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 01 de agosto de 1996, anotado bajo el Nº 83, Tomo 58, posteriormente registrado por ante la Oficina Subalterna del Distrito B.d.E.A., en fecha 06 de agosto de 1996, bajo el Nº 14, Tomo 13, protocolo Primero, anexo marcado con el Nº 14, instrumento probatorio mediante el cual se evidencia la restructuración de las obras, dividiendo el proyecto en dos etapas, la ETAPA I: para la terminación de de cinco edificios denominados A1, B1, B2, B3 y B4, con un total de 73 apartamentos, y ETAPA II: para la terminación de 4 edificios con un total de 56 apartamentos. Este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Copia simple de documento, contentivo de aumento de la línea de crédito, autenticado por ante la Notaría Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 03 de octubre de 1997, bajo el Nº 23, Tomo 105, anexo marcado con el Nº 15, instrumento probatorio mediante el cual se evidencia que para garantizar el préstamo y el cumplimiento de las obligaciones asumidas por LA PRESTATARIA, para las Instituciones Financieras, quedó constituida a favor de estas últimas, Hipoteca Convencional y de primer grado hasta la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS NUEVE MILLONES CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.409.175.000,ºº) antes de la reconversión monetaria, sobre la referida parcela M3-E, donde se construye el CONJUNTO RESIDENCIAL AGUAMIEL. Este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

Copia simple de documento, contentivo del crédito individual, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta Estado Miranda, de fecha 01 de diciembre de 1998, bajo el Nº 64, Tomo 91 y posteriormente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio B.d.E.A., en fecha 03 de diciembre de 1998, bajo el Nº 46, folios 355 al 366, Tomo 19, Protocolo 1º, instrumento probatorio mediante el se evidencia que LA VIVIENDA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO, procediendo como institución líder: LA PRIMOGENITA ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO y ORIENTAL ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, todas estas en su conjunto denominadas instituciones financieras: por el presente documento consta que la primera entidad de ahorro y préstamo, otorgó una línea de crédito a INVERSIONES M-3E, C.A., por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,ºº). Este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.384 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

Copia certificada de Notificación Judicial, realizada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, anexo marcado con el Nº 17, inserto en los folios (253 al 262) de la presente causa, instrumento probatorio, mediante el cual la parte demandada probó la notificación realizada a los ciudadanos J.J.M. y C.V.M.D.M., en donde se les hace saber: “1. que la unidad habitacional esta totalmente terminada desde el día 04 de agosto de 1997; 2. que la primera Entidad de Ahorro y Préstamo se le adeudan VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,ºº), por concepto de capital y le hemos pagado por intereses la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS CON VEINTE Y SIETE CENTIMOS (Bs. 9.388.496,27) hasta el día 03 de septiembre de 1999. También hemos pagado las alícuotas del condominio hasta el día 30 de junio de 1999, que ascienden a la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 694.988,ºº)… (OMISIS)…”. Este Juzgado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.

-IV-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO

Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia y antes de entrar en el fondo de lo debatido, este Sentenciador debe, previamente, determinar la naturaleza del contrato aquí demandado.

Se hace necesario aclarar a las partes la naturaleza de los contratos de venta y los pre-contratos o contratos de opción de compra venta, a fin de determinar con convicción qué tipo de convención fue la celebrada entre ellas, hecho que nunca fue negado por ambas partes (la celebración de una contratación), muy por el contrario admitido, pero con distintas formulas de presentación o admisión de lo negociado -puesto que para la actora reconvenida constituye una opción de compra-venta, mientras para la demandada reconviniente, conformó un contrato de opción de venta a futuro y así definir los efectos del acto acreditado en el expresado contrato, base sobre la cual se procederá a revisar luego de establecida la esencia del contrato, sí las motivaciones de la actora reconvenida para procurar el cumplimiento de la convención y la demandada reconviniente la resolución de la misma, son valederas o no.

En este orden de ideas, se hace necesario hacer referencia al criterio sostenido por nuestro m.T., contenida en decisión de fecha seis (06) de febrero del 2.003, emanada de la Sala de Casación Social, decisión Nº 020, con ponencia del Magistrado Dr. F.C.L., en la cual se dispuso lo siguiente:

“(…) El artículo 1.474 del Código Civil Venezolano establece: “La venta es contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”

Como lo expresa el artículo trascrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.

Por su parte, la doctrina patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, ha establecido que “la venta es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio (sic) el dinero...”. “Derecho Civil IV Contratos y Garantías”, J.L.A.G., Décima Edición, Universidad Católica.

Tal como lo prescribe el precitado autor, la venta es la recíproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, onerosa, consensual y traslativa de la propiedad.

En tal sentido, la Sala infiere que habrá contrato de venta lato sensu, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido. Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.” En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó: “...doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.”

De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña:

Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato...

.

Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento(...)”.

Siendo así, la promesa bilateral u opción de compra-venta, es un contrato mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan en un futuro, unos a vender y otros a comprar un determinado bien, sometido a expectativas que infieren en el cumplimiento del mismo, por estar sujetos a algún requisito o circunstancia posterior.

Ahora bien, respecto al caso sub examine, al realizar el análisis al contrato suscrito por las partes, bajo los criterios doctrinales, resulta evidente que la naturaleza de la contratación, que ahora se juzga, es la de un precontrato o una promesa de compra-venta, tal y como lo indica su Cláusula Segunda, la cual dispone: “LA PROPIETARIA se compromete a dar en venta a “EL COMPRADOR” y este a comprar una unidad habitacional tipo apartamento…(omisis)…”, quien aquí juzga, considera que el mismo hace referencia a un Contrato de Opción de Compra- Venta. Y ASÍ SE DECLARA.

En tal sentido, de la revisión de los autos que conforman el presente expediente, específicamente, del documento marcado con el Nº 01, consignado por la parte demandada reconvincente, se evidencia, que “LOS COMPRADORES” firmantes, a fin de que la sociedad mercantil INVERSIONES M-3E C.A., obtenga un crédito hipotecario con un P.d.E.F. y constituir un nuevo fideicomiso con otra Entidad Financiera para administrar los ingresos de ventas, dichos compradores renunciaron a su condición de primeros beneficiarios del contrato de fideicomiso, pudiendo la demandada, resolver el precitado contrato de fideicomiso, y obtener los finiquitos correspondientes. Así mismo, de dicho documento se evidencia, que no fue firmado por los ciudadanos J.J.M.G., ni C.V.M.D.M..

En tal sentido, al evaluarse la Cláusula Cuarta, del contrato en referencia, la cual establece:

“LA POPIETARIA SE OBLIGA A: EJECUTAR LA CONSTRUCCION DE MENCIONADO Conjunto Residencial donde se construirá la unidad habitacional objeto de este contrato; obtener los permisos de habitabilidad; otorgar el correspondiente documento de condominio; y, entregar la unidad habitacional identificada en la Cláusula Segunda, en el transcurso del mes de Diciembre de Mil novecientos noventa y cuatro (1.994), salvo que ocurra la paralización de la obra por causas de fuerza mayor o hechos fortuitos no imputables a “LA PROPIETARIA” tales como: motín, guerra civil, revoluciones, golpes de estado, gobiernos de facto, inundaciones, movimientos telúricos, incendios, huracanes, maremotos, etc.; sin perjuicio de que, si la entrega no fuere posible para la fecha prevista, las partes contratantes convienen en otorgarse una prorroga de cuatro (4) meses mas, y si al vencimiento de esta prorroga aún no fuere posible la entrega de la unidad habitacional, “EL COMPRADOR” podrá dar por resuelto el presente contrato y “LA PROPIETARIA” devolverá a “EL COMPRADOR”, las sumas de dinero recibidas mas los intereses y otras indemnizaciones estipuladas en la cláusula décima tercera, dentro de los tres (3) meses siguientes sin que nada mas tenga que reclamarse a “LA PROPIETARIA” ni por este ni por ningún otro concepto. En caso de que al vencimiento de los cuatro (4) meses de prorroga, “EL COMPRADOR” continúe interesado en la adquisición de la unidad habitacional, ambas partes contratantes acordarán las normas bajo las cuales continuará se relación contractual. Ahora bien, si la entrega de la unidad habitacional se llega a realizar antes de la fecha prevista, “EL COMPRADOR” pagará en el momento de la protocolización del documento la venta de sumas de dinero que faltaren por pagar para cubrir el costo total de venta. En este caso “LA PROPIETARIA” notificará a “EL COMPRADOR” según lo establecido en la cláusula décima octava la fecha de entrega.”(subrayado y negritas nuestra).

De lo antes explanado, quien aquí juzga, considera que los ciudadano J.J.M.G. y C.V.M.D.M., se han negado a cumplir, con la obligación de negociar las normas bajo las cuales continuaría la relación contractual con la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., ya que la cláusula cuarta, antes descrita, estableció que si al vencimiento de la prorroga de cuatro (4) meses no fuere posible la entrega del inmueble, “EL COMPRADOR”, podrá dar por resuelto el contrato, ó en caso de que el comprador, continúe interesado en la adquisición de la unidad habitacional, ambas partes contratantes acordarán las normas bajo las cuales continuará la relación contractual.

Es evidente que ninguna de las partes han llegado a un acuerdo para continuar con dicha relación contractual, por lo que este Juzgado, considera improcedente la pretensión de la actora, por cuanto no ejerció el medio idóneo para ejercer su acción. Y ASÍ SE DECLARA.

DE LA RECONVENCIÓN:

DE LA RESOLUCION DEL CONTRATO:

Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción incoada, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

  1. La existencia de un contrato bilateral; y,

  2. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal, que tanto la parte demandada reconveniente, como la actora reconvenida, convienen en la existencia de un Contrato con Opción a compra, el cual se encuentra inserto en original en los folios (06 al 10), del presente expediente y su respectiva cesión, documentos éstos valoradas en el capítulo de las pruebas del presente fallo. Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada. Y ASÍ SE DECLARA.

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte reconvenida, observa este Juzgador, que a decir de la parte demandada, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de interés de negociación por parte de los ciudadanos J.J.M. y C.V.M.D.M., tal como lo estipula la cláusula cuarta del contrato de opción a compra.

Ahora bien, En este sentido, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados

.

(Resaltado del Tribunal)

En el caso de marras, la parte demandada reconvincente, demostró la existencia de la obligación locativa en cabeza del actor reconvenido. Al respecto, asevera E.M.L., en su Curso de Obligaciones:

En las obligaciones de resultado al acreedor le bastará probar la existencia del contrato para que el deudor sea declarado responsable del incumplimiento, es el deudor que tiene la carga de la prueba del hecho que extingue su obligación: la causa extraña no imputable

(Negritas del Tribunal)

Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

(Negritas del Tribunal)

En consecuencia, toda vez que en el caso que nos ocupa, ha quedado demostrada la existencia de la relación contractual, siendo que la parte actora no cumplió con lo estipulado en la cláusula cuarta de dicho contrato, referente a la negociación, y habida cuenta de lo antes expuesto, resulta indefectible declarar con lugar la pretensión de la parte demandada reconviniente. Y ASÍ SE DECLARA.

En razonamiento de lo antes expuesto, y con motivo a la resolución del contrato opción a compra, es preciso para quien aquí decide, hacer referencia a la Cláusula Décimo Segunda, correspondiente a la Cláusula Penal, la cual establece: “Si cumplidos todos los requisitos previstos en el presente documento, no se otorgase el documento público de enajenación correspondiente dentro del plazo fijado o de las sucesivas prórrogas que pudieren ocurrir por hechos imputables a “EL COMPRADOR”, “LA PROPIETARIA” retendrá para si la suma equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) de las cantidades recibidas, como indemnización por daños y perjuicios causados y estará obligada a restituir la diferencia a “EL COMPRADOR”, una vez colocada nuevamente la unidad habitacional o a mas tardar dentro de los tres (03) meses siguientes al retracto de la compra. Esta cláusula también regirá en el caso de que “EL COMPRADOR” se retracte de la compra durante la vigencia de este contrato.”(Subrayado y negritas nuestra)

De lo antes explanado, es preciso destacar, que por razón de la resolución de contrato propuesta por la demandada reconveniente, ésta queda obligada a restituir a los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M., parte actora del presente juicio, el SETENTA POR CIENTO (70%), de CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 4.172.962,50), antes de la reconversión monetaria, cantidad ésta recibida, y retener el TREINTA POR CIENTO (30%) restante de dicha cantidad, como indemnización por daños y perjuicios causados. Y ASÍ SE DECLARA.

-V-

DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

se declara SIN LUGAR la demanda, que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siguen los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M., contra la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A.

SEGUNDO

se declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCION (RESOLUCIÓN DE CONTRATO), ejercida por la sociedad mercantil INVERSIONES M3-E, C.A., contra los ciudadanos J.J.M.G. y C.V.M.D.M..

TERCERO

se ordena a la parte demandada reconvincente a restituir el SETENTA POR CIENTO (70%) de CUATRO MILLONES CIENTO SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 4.172.962,50), cantidad recibida por parte de la actora, con motivo a lo estipulado en la Cláusula Décimo Segunda, del contrato de opción a compra.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio del año Dos Mil Trece (2.014). Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

EL JUEZ,

C.H. BELLO. EL SECRETARIO,

A.A.

En la misma fecha siendo la una y treinta (1:30 pm.) de la tarde, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

A.A.

Exp. 12-0136 (Itinerante)

CHB/EG/Alexis

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