Decisión de Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta de Sucre, de 11 de Octubre de 2013

Fecha de Resolución11 de Octubre de 2013
EmisorJuzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta
PonenteAntonio José Lara Inserny
ProcedimientoResolucion De Contrato De Arrendamiento

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia

Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.

del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre

Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

LAS PARTES Y LA CAUSA

ACTOR: J.R.B..

DEMANDADA: MARKIUS DEL C.M..

PRETENSIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DE INMUEBLE, POR LA CAUSAL a) DEL ARTÍCULO

34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS

INMOBILIARIOS.

RECONVENCIÓN: PAGOS POR REPARACIONES, CONDOMINIO, DAÑO

MORAL y PSICOLÓGICO y GASTOS DE REGISTRO.

FECHA: 11 DE OCTUBRE DE 2013.

EXPEDIENTE: N° 09-5135.

N A R R A T I V A

LA DEMANDA

En fecha veintiocho (28) de octubre de dos mil nueve (2009), se admitió demanda contra MARKIUS DEL C.M., mayor de edad, venezolana, domiciliada en el apartamento N° 208-23, segundo piso del edificio 208 de la urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, Cumaná, jurisdicción de la Parroquia V.V., y con cédula de identidad N° V-5.698.580, intentada por J.R.B., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-5.200.467, asistido por el profesional del derecho J.B.B., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 55.382.

La pretensión es:

LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE constituido por el apartamento distinguido con el N° 208-23, ubicado en el segundo piso del edificio 208 de la urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, Cumaná, jurisdicción de la Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, que dio a la demandada en arrendamiento por el tiempo determinado de un año, contado a partir del día primero (1°) de enero de dos mil seis (2006), con un canon de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) mensuales, que reconvertidos son Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) mensuales, según documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, los días cuatro (4) de mayo de dos mil seis (2006), bajo el N° 15 del Tomo 41, y diez (10) de julio de dos mil seis (2006), bajo el N° 82 del Tomo 87.

Alega el actor que se acordó que la demandada se obligaba a pagar por cada día de retardo en la entrega del inmueble al terminar el contrato, la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,oo) que reconvertidos son Quince Bolívares (Bs. 15,oo) diarios.

Expresa el actor que el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado y que el canon de arrendamiento actual es la suma de Trescientos Bolívares (Bs. 300,oo) mensuales.

La causa argüida para demandar el desalojo, es la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre abril y septiembre de dos mil nueve (2009).

El fundamento legal que se alega está establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En fecha primero (1°) de junio de dos mil diez (2010), en oportunidad legal, la demandada asistida por el profesional del derecho A.G., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 87.943, contestó la demanda de esta manera:

  1. Alegó la falta de cualidad del actor porque el inmueble no es de su propiedad, ya que pertenece a su ex cónyuge, la ciudadana B.M., según sentencia de divorcio definitivamente firme dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo del Primer Circuito de la Circunscripción Federal del Estado Sucre, en fecha catorce (14) de agosto de mil novecientos ochenta y nueve (1989), en la cual el demandado renunció a cualquier derecho que le correspondía sobre el inmueble objeto de esta sentencia.

  2. Contestó el fondo de la demanda de la siguiente manera:

    En fecha 21 de junio de 1.989, los ciudadanos J.R.B. y B.M.D.B., inician un p.d.D. que culmina mediante sentencia el 14 de agosto de 1.989 y en donde el Ciudadano J.R.B. renuncia a cualquier derecho que le corresponda sobre el inmueble. Después de esta renuncia a sus derechos sobre dicho inmueble por parte del ciudadano J.R.B. debido a esto la ciudadana B.M. en fecha 01 de octubre de 1.999 me cedió en alquiler dicho inmueble, después de este contrato de arrendamiento aparece el ciudadano J.R.B. y me dice que ahora es el dueño de apartamento y me lo ofrece en venta, acepté la propuesta, y él me dice que no tiene como cancelar en su totalidad el apartamento que lo hiciera yo y me lo reconocería al momento de finiquitar la transacción y que inicie los tramites para conseguir el dinero para la compra del mismo, y en fecha 06 de octubre de 1.999 firmamos una oferta de venta que este ciudadano me hizo, luego de esto cancele el apartamento, le participe que el apartamento no estaba en buenas condiciones y que había que hacer reparaciones mayores, autorizándome él a hacer las mismas y que esos gastos me los deduciría del monto a pagar, y que el apartamento no estaba al DIA con el pago de condominio y también me dijo que lo pusiera al DIA que también me reconocería esos montos a pagar y aclarado todo esto tramité un crédito en la CAJA DE AHORROS DE LOS EMPLEADOS DEL EJECUTIVO DEL ESTADO SUCRE, pero es el caso ciudadano Juez que al momento de la firma en el REGISTRO SUBALTERNO, la ciudadana B.M., se negó a firmar dicha venta y el me dijo que no importaba y que siguiera haciendo las reparaciones que el iba a convencer a la ciudadana B.M., para que firmara dicha venta, las reparaciones se hicieron y el crédito me fue aprobado, después de esto el ciudadano J.R.B. se desapareció durante cinco años, luego de esto aparece en el año 2.005 con una demanda de ENTREGA MATERIAL ante el TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO DEL TRANSITO MARITIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, que por supuesto le fue negado por no tener cualidad y no conforme con esto es fecha 31 de octubre de 2.005 introdujo un RECURSO DE AMPARO contra dicha y que por supuesto también le fue negada por no tener cualidad, después de esto el ciudadano J.R.B., se reúne nuevamente conmigo y me dice que ya arregló todos los documentos y que ahora si es el apartamento es de su Exclusiva propiedad, le dije que me los mostrara y quedó en hacerlo, pero en ningún momento lo hizo y dicho esto me propuso que firmemos un nuevo contrato de arrendamiento y yo sin haber visto el documento en donde se establece su exclusiva propiedad, y por no tener donde vivir y teniendo la necesidad del mismo acepté la propuesta y el mismo lo firmamos el 30 de marzo de 2.006 ante la NOTARIA PÚBLICA DE CUMANÁ, después de haber cumplido mis pago puntualmente y vista mi solvencia económica el ciudadano J.R.B. en el mes febrero del año 2.009 me hace entrega de una PROMESA UNILATERAL DE VENTA DEL INMUEBLE y que no tenía que pagar más alquiler ya que el apartamento era prácticamente mío, a los fines de comprar el mismo tuve que liquidar un crédito que tenía con la CAJA DE AHORRO DE LOS EMPLEADOS DEL EJECUTIVO DEL ESTADO SUCRE para poder solicitar el otro crédito para adquirir el mismo, cuando todo estaba listo el ciudadano J.R.B., manifestó que no se podía hacer la venta por cuanto faltaba LA DECLARACION SUCESORAL, ahora bien ciudadano juez es el caso que ahora éste alega que se le debe un alquiler y solicita el DESALOJO.

    LA RECONVENCIÓN

    La demandada reconvino en los siguientes términos:

    Es el caso ciudadano Juez que este ciudadano ha incumplido una serie de propuestas que ha incumplido, causándonos daños tanto morales como patrimoniales es por ello que me veo en la obligación a proponer la Reconvención a los fines de que cumpla con las propuestas pactadas y que son las siguientes: PRIMERO: Se hicieron una serie de gastos a los fines de hacer las reparaciones al apartamento a los fines de tramitar el crédito para la adquisición del mismo y que los mismos fueron: REPARACION DE FILTRACIONES, REPARACION DE BAÑO, REPARACION DE COCINA, REPARACION DE PISO, CAMBIO DE TUBERIAS DE AGUAS BLANCAS Y NEGRAS y hasta la fecha no lo ha hecho. SEGUNDO: Se ha estado cancelando el condominio durante DIECINUEVE AÑOS Y OCHO MESES, y hasta la fecha no nos ha reintegrado ese dinero. TERCERO: Se nos ha estado causando un daño moral y Psicológico, ya que este ciudadano mantiene una presión constante que mantiene para que le devuelva su apartamento alegando una supuesta exclusiva propiedad, afectando esto de una manera significativa tanto a mi como a mi familia y no es justo por cuanto el no tiene cualidad sobre ese INMUEBLE para hacerlo; CUARTO: Este ciudadano ha incumplido de una manera muy alegre y práctica las DOS ofertas para venderme al apartamento o sea que estamos ante la presencia de incumplimiento de contrato. QUINTO: Hemos visto afectado nuestro patrimonio por cuanto en las dos oportunidades que nos ofertado la venta del apartamento se han hecho una serie de gastos que no estaban en nuestro presupuesto, en la primera oferta hicimos todos los gastos en el REGISTRO SUBALTERNO, agregándole a estos todos los gastos para recopilar la documentación necesaria a los fines de reunir la documentación necesaria a los fines de hacer la respectiva compra y en la segunda oferta de venta ocurrió lo mismo y este Ciudadano nos prometió que como la venta no se había efectuado por su incumplimiento el nos reintegraría esos gastos hechos y hasta el momento no lo ha hecho.

    Por todo lo antes expuesto en cuanto a la propuesta de RECONVENCION contra el ciudadano J.R.B., Plenamente identificado anteriormente, POR DAÑOS PATRIMONIALES, MORALES Y CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OCASIONADOS POR SU TEMERARIA DEMANDA DE DESALOJO, solicito muy respetuosamente de este TRIBUNAL que sea condenado al pago y cumplimiento de lo siguiente:

    PRIMERO: El pago 45.000,00 Bs. por las reparaciones hechas al apartamento: REPARACION DE FILTRACIONES, REPARACION DE BAÑO, REPARACION DE COCINA, REPARACION DE PISO, CAMBIO DE TUBERIAS DE AGUAS BLANCAS Y NEGRAS.

    SEGUNDO: La cantidad de 5.000,00 Bs. Que han estado cancelando por concepto de condominio durante DIEZ Y NUEVE AÑOS Y OCHO MESES.

    TERCERO: El pago por 120.000,00 Bs. F por daño moral y Psicológico.

    CUARTO: Que cumpla con la venta del apartamento.

    QUINTO: El pago de 8.000,00 Bs. por los gastos de REGISTRO SUBALTERNO, y la documentación necesaria a los fines de hacer la respectiva compra en la primera y segunda oferta de venta.

    LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN

    El día cuatro (4) de junio de dos mil diez (2010), el actor contestó la reconvención en los siguientes términos:

    DEFENSA DE FONDO CONTRA LA RECONVENCIÓN

    Niego, rechazo y contradigo lo alegado por el demandado reconveniente, en su escrito de contestación de la demanda en el cual propuso RECONVENCIÓN, de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. En el señalado escrito señala la parte demandada que se le han causado una serie de daños tales como: Que no se le ha devuelto unos supuestos gastos que utilizó para reparar el apartamento, gastos de condominio, unos gastos para registro de documento y daño moral. Ciudadano Juez es importante señalar en lo relativo, al principio de la DISTRIBUCIÓN DE LA CARGA DE LA PRUEBA, que corresponde a las partes, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el demandado reconviniente, en su escrito manifiesta supuestas obligaciones, por parte del demandante reconvenido, sin traer a los autos elementos de pruebas.-

    Señala la norma rectora en su artículo 365 del Código de Procedimiento Civil “podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con total claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”. En la forma propuesta en la presente reconvención, no se observa los fundamentos del objeto de la misma. Es importante señalar que cualquier reparación del inmueble dado en arrendamiento, debe ser autorizado por el propietario, en caso contrario queda en beneficio del inmueble, según contrato que ratifico en este acto; los gastos de condominio deben ser cancelados por el arrendatario ver contrato; y no consta en el escrito de reconvención fundamentos de convicción de daño moral y gastos de registro. Es tan evidente la negativa de presión psicológica, que mi representado acudió por la vía jurisdiccional.-

    Tal como lo señala S.N., la reconvención viene a ser la acción, que intenta el demandado contra el actor, para con ella obtener la declaración de existencia de su propio derecho o de liberación de su propia obligación, independiente de la decisión sobre la pretensión del actor. Para H.L.R., la reconvención antes que un medio de defensa, es una contra ofensiva explicita del demandado. Según este autor para que sea admisible la acumulación de sendas demandas, la original y la deducida por vía reconvencional, es necesario que exista la conexión, al menos parcial, de título, o que el título de la reconvención “pertenezca ya a la causa como medio de excepción” y entre la causa de demanda original y la causa de la reconvención no pueda haber identidad de sujetos, y que el carácter con que actúa es distinto por encontrarse en posiciones inversas” El demandante como demandado y el demandado como reconvincente.

    Es de observar a todo evento, que el demandado reconviniente, no llenó los requisitos exigidos por la ley, en cuanto a los instrumentos en que debe apoyarse. Como lo sostiene de manera reiterada, el Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil. Por tanto es improcedente la admisión de la presente reconvención.

    M O T I V A

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    Pretende el actor la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 208-23, ubicado en el segundo piso del edificio 208 de la urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, Cumaná, jurisdicción de la Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre abril y septiembre de dos mil nueve (2009).

    Planteada la demanda en estos términos, es indispensable establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento, a los fines de determinar si la acción de resolución intentada es cónsona con el procedimiento inquilinario para este tipo de contrato.

    Está probado en autos, por el instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, los días cuatro (4) de mayo de dos mil seis (2006), bajo el N° 15 del Tomo 41, y diez (10) de julio de dos mil seis (2006), bajo el N° 82 del Tomo 87, que se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.361 del Código Civil, que el actor y la demandada celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de este juicio. (Cláusula SEGUNDA), por el tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del primero (1°) de enero de dos mil seis (2006) y no prorrogable. (Cláusula TERCERA).

    Dice el actor en el libelo, que el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado con posterioridad al vencimiento del contrato, al continuar ocupando el inmueble el demandado y el actor recibir el pago de cánones de arrendamiento.

    Por lo tanto, operó de pleno derecho la prórroga legal por seis (6) meses, contados a partir del primero (1°) de enero de dos mil siete (2007) al primero (1°) de julio de dos mil siete (2007), de conformidad con el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

    Vencida la prórroga legal, y probado como está en autos, por el vencimiento del contrato de arrendamiento y la confesión del actor en el libelo de la demanda, el contrato se convirtió en uno nuevo a tiempo indeterminado, al operar la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.614 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

    En relación, a los contratos en materia inquilinaria, la legislación patria, dependiendo de su naturaleza, establece tres (3) tipos de demandas, correspondiendo las de resolución o incumplimiento a los celebrados por tiempo determinado, y la de desalojo a los pactados por tiempo indeterminado.

    Al respecto, G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Universidad Católica A.B., Tercera Edición 2006, página 131, dice:

    …cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 eiusdem (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), pues así lo confirma su parágrafo segundo al contemplar lo siguiente: “queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”, entre las cuales se encuentra, indudablemente, la de resolución del contrato como derecho o facultad que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su correspectiva obligación.”

    Es decir, que la demanda intentada por resolución, con fundamento en la causal a) del artículo 34 eiusdem es inadmisible.

    Así mismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 24-04-2002, estableció:

    …cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”

    Explica claramente la Sala Constitucional, en este caso refiriéndose a una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, que al ser el contrato a tiempo indeterminado lo procedente es intentar una acción de desalojo.

    Así pues, al convertirse el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la pretensión de resolución por la falta de pago de cánones, no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no resulta idónea, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado no era procedente intentar una demanda por resolución de contrato, sino una de desalojo, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que, lo ajustado a derecho es declarar inadmisible la demanda, y así se decide.

    En relación a la reconvención, considera el Juzgado que, al no ser admisible la demanda, tampoco la reconvención ha debido admitirse, por cuanto las pretensiones de la demandada reconviniente se refieren a hechos correlacionados con la demanda por la pretensión de resolución, y así se decide.

    DISPOSITIVA

    Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

  3. SIN LUGAR la demanda intentada por J.R.B. contra MARKIUS DEL C.M., por la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 208-23, ubicado en el segundo piso del edificio 208 de la urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, Cumaná, jurisdicción de la Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, por la falta de pago de pensiones de arrendamiento.

  4. SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN intentada por MARKIUS DEL C.M. contra J.R.B., por el pago de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,oo) por las reparaciones hechas al apartamento: reparación de filtraciones, reparación de baño, reparación de cocina, reparación de piso, cambio de tuberías de aguas blancas y negras; la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) por concepto de pago de condominio durante diez y nueve años y ocho meses; el pago de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,oo) por daños morales y psicológicos; el cumplimiento de la venta del apartamento; el pago de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) por los gastos de Registro Subalterno; y la entrega de la documentación necesaria a los fines de hacer la respectiva compra.

    Se condena en costas al actor, J.R.B., al resultar totalmente vencido en el proceso.

    Por cuanto, la sentencia fue dictada extemporáneamente, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos. Líbrense boletas.

    Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.

    Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.d.P.C.J.d.E.S.. En Cumaná, a los once (11) días del mes de octubre de dos mil trece (2013).

    El Juez Provisorio,

    A.J.L.I.

    La Secretaria,

    M.R.

    NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las ocho y cuarenta minutos de la mañana (8,40 a.m.) se publicó la anterior Sentencia.

    La Secretaria,

    M.R..

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