Decisión nº 716 de Juzgado de Municipio Sexto Ejecutor de Medidas de Caracas, de 7 de Agosto de 2014

JUZGADO SEXTO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANCIA DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXPEDIENTE No. 000887 (AH1B-M-1999-000010)

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES

De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado Sexto de Municipio e Itinerante de Primera Instancia, a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:

PARTE ACTORA: Ciudadano J.D.S.S., venezolano, mayor de edad y, titular de la Cédula de Identidad No. V-5.963.447, representado en la presente causa, por los abogados J.P.A., MARAITZA A.M., M.A.C.C. y M.R.R.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.283, 23.282 32.287 y 11.245, respectivamente, según consta en poder, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 14 de abril de 1998, anotado bajo el No. 58, Tomo 22, inserto al folio 193 del expediente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil DESARROLLO HABITACIONAL LA R.T.C.C., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda, en fecha 27 de mayo de 1994, anotado bajo el No. 65, Tomo 77 Sgdo., en la persona de su presidente ciudadano I.M.M., titular de la Cédula de Identidad No. V-1.728.112. Representada en la causa por los abogados R.M.Y. y GIUSEPPINA CARUSO GÓNZALEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.666 y 46.709, según consta en poder apud acta, de fecha 14 de diciembre de 1.999, inserto al folio 244 del expediente.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

La parte actora, interpuso demanda por cumplimiento de contrato, en fecha 21 de mayo de 1999. De dicho libelo se desprende lo siguiente:

Que en fecha 28 de junio de 1996, suscribió un contrato de compraventa de una casa quinta con la empresa Desarrollo Habitacional LA R.T.C.C., C.A., el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas del Recreo, anotado bao el No. 31, Tomo 178, de los libros llevados por dicha Notaría.

Que en dicho contrato, la demandada se había comprometido a venderle mediante documento protocolizado una parcela de terreno de su propiedad, distinguida con el No. 47C, de 228,25 metros cuadrados, ubicada e la Carretera Nacional Vía La Raiza, Sector El Tomuso Municipio P.C.d. estado Miranda, cuyos linderos son los siguientes: Norte: La Calle S.L., Sur: Carretera Nacional La Raiza, Este: Parcela 46C y, Oeste: Las Parcelas 50C y 51C, donde la demandada se había obligado a construirle al actor una casa quinta de ciento cuarenta metros cuadrados (140 mts2) de construcción, la cual formaría parte del Desarrollo Habitacional LA R.T.C.C., ubicado en la mencionada dirección.

Que el precio total de la venta pactada fue la cantidad de QUINCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 15.750.000,00), más un exceso de terreno de 58,25 metros cuadrados, por el precio de QUINIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 582.500,00), según planilla de operación de venta de fecha 30 de junio de 1996, de la parcela No. 47-C, lo que hace un total de DIECISES MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 16.332.500,00).

Que le había realizado un pago total de forma directa a la demandada, mediante diferentes formas de pago y en varias fechas, la cantidad de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 9.939.774,71).

Asimismo, arguyó que a partir de la fecha 27 de agosto de 1997, por instrucciones verbales de la vendedora había comenzado a pagar el resto de la deuda de manera oportuna en el Banco Industrial de Venezuela, debido a que ésta había suscrito con dicha entidad bancaria un contrato de fideicomiso, que dicho pago comprendió el de las letras de cambio ordinarias Nos. 12/24 hasta las 18/24 respectivamente y, la extraordinaria 02/04, que sumadas las mismas daban un total de TRES MILLONES DOSCIENTOS TRES MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 3.203.345,10).

Que sumadas las dos cantidades antes mencionadas, daban un total pagado a la empresa Desarrollo Habitacional LA R.T.C.C., C.A., de TRECE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL CIENTO DIECINUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 13.143.119,90), por concepto de la compraventa objeto de la litis.

Que de tal forma se demuestra el cumplimiento de su obligación asumida, que era la de pagar el precio total de la prestación, sin embargo, debido al incumplimiento por parte de la vendedora, se vio en la obligación de suspenderle los pagos, habiendo quedado así por pagarle seis (6) letras de cambio ordinarias, distinguidas con los Nos. 19/24, 20/24, 21/24, 22/24, 23/24 y 24/24, por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL TRESCIENTOS CIENCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 150.357,38) cada una, siendo en total la cantidad de NOVECIENTOS DOS MIL CIENTO CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 902.144,28) de las llamadas cuotas ordinarias, así como dos letras de cambio extraordinarias o semestrales 3/4 y 4/4, a razón de un monto de DOS MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 2.150.843,53), para un total de CUATRO MILLONES TRESCIENTOS UN MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SEIS CÉNTIMOS (Bs. 4.301.687,06).

Que de acuerdo a las cantidades precedentes, el actor debe por pagar a la demandada, la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS TRES MIL COHOCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 5.203.831,34), por causa supuestamente imputable a ésta última, ya que en la cláusula séptima de referido contrato, se había establecido un lapso legal de ocho (8) meses para la construcción y entrega de la casa quinta objeto de dicho contrato, por lo que se acogió a la excepción nom adimpleti contractus.

Fundamentó la acción en los artículos 1.133, 1.134, 1.60, 1.161, 1.167, 1.168, 1.211, 1.212, 1.264, 1.488, 1.486, 1.527 y 1.528 del Código Civil.

En su petitorio solicitó que la demandada reconviniera o fuera condenada por el Tribual a lo siguiente:

1. - Que reconociera que el contrato ut supra, constituye un contrato de compraventa perfeccionado.

2. - que reconociera que él era el propietario de la parcela y la casa quinta objeta de la compraventa.

3. - que reconociera que le había pagado la suma de de TRECE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL CIENTO DIECINUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 13.143.119,90) y, que le adeudaba la suma CINCO MILLONES DOSCIENTOS TRES MIL COHOCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 5.203.831,34), la cual pagaría cuando el vendedor cumpliera con su obligación fijada en el contrato.

4. - Que le otorgara el documento definitivo de compraventa del referido inmueble, así como la conclusión de la casa quinta y su respectiva entrega dentro de un plazo perentorio, que solicitó fuera fijado por el Tribunal en el fallo de la causa.

   Estimó la demanda, en la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 200.000.000,00).

   Por último solicitó medida cautelar de embargo de las acciones de la empresa y prohibición de enajenar y gravar el bien objeto de la demanda.

   DE LA CONTESTACIÓN

   La representación judicial de la demandada, dio contestación a la demandada en los siguientes términos:

   Negó, rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.

   Negó, rechazó y contradijo, que el contrato documento fundamental de la litis fuera de compra venta, sino, de opción de compraventa, así como el supuesto derecho de la parte actora, en el sentido de que se le reconociera su propiedad legítima de la parcela distinguida con el No. 47C, arguyó que la actora no es propietario alguno de dicha parcela, ni de la casa quinta descrita por ésta.

   Que no es cierto que la actora le hubiera pagado a su representada la totalidad de lo adeudado, por concepto de compraventa, por cuanto el precio de la vivienda y parcela que pretende su contraparte, era de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 47.000.000,00).

   Negó, rechazó y contradijo, la pretensión del documento de compraventa por parte del actor, alegando que para ello era necesario que las obras del urbanismo y la construcción de la casa quinta estuvieran concluidas y, que no lo estaban; que las misma se hubieran terminado en el plazo establecido en el contrato, lo cual no ocurrió; que la condición de optante se hubiera concretado en la condición de propietario o comprador, lo cual no había ocurrido.

   Negó, rechazó, contradijo y se opuso a la pretensión de la solicitud del actor del lapso perentorio para que se le entregara el inmueble objeto de la causa, por cuanto ello, se puede concebir para aquellas obligaciones que no tienen lapso o término estipulado, que en el presente caso sí había un término preestablecido, es decir, ocho meses después de la celebración del contrato (28/02/97).

   Que el contrato ut supra, era un contrato de opción de compraventa a futuro, de un bien aún inexistente, sometido a condición suspensiva y, a una condición resolutoria que la única obligación que tenía su representada con la parte actora, era las establecidas en los artículos 1.264 y 1.159 del Código Civil.

   Tomó como fundamento de derecho, la autonomía de la voluntad establecida en el contrato, en la cual se había establecido la entrega en fecha 29 de febrero de 1997, que su obligación se concretaba al restituirle al comprador las cantidades por él canceladas hasta esa fecha, más un doce por ciento (12%), tal monto como indemnización, lo cual se había sido establecido en el contrato. Que su representada, nunca se había negado a devolverle dichas cantidades pagadas por el actor y, que en fecha 9 de diciembre de 1998, había dirigido una comunicación al Banco Industrial de Venezuela, para que éste procediera a pagarle dichas cantidades por cuenta de ésta, negándose el actor a recibirlas.

   Que la obligación de su mandante estaba sometida a una condición suspensiva y, siendo que la misma no se dio, quedaron suspendidos los efectos del mencionado contrato.

   DE LA RECONVENCIÓN

   En el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada reconvino a la parte actora en los siguientes términos:

   Que en fecha 28 de junio de 1996, su representada suscribió un contrato de opción de compraventa con el actor reconvenido ciudadano J.D.S.S., supra identificado, para una futura venta de un parcela y casa quinta que se levantaría sobre la misma, en un desarrollo urbanístico que efectuaría su representada, sobre un lote de terreno de su propiedad, ya identificado.

   Que en dicho contrato, su representada se comprometió a concluir las obras en un término de ocho (8) meses, contados a partir de la autenticación del mencionado contrato, asimismo, arguyó que con el objeto de garantizar su obligación al optante sobre cualquier imprevisto de culminar las obra, se estableció en el contrato una cláusula de responsabilidad objetiva (cláusula 7º), fue ésta en la cual entraría de pleno derecho frente al hecho objetivo de que su representada, no pudiera por cualquier razón culminar las obras y entregar el inmueble en el lapso preestablecido.

   Que por razones imputables a un tercero, su mandante no pudo materialmente concluir las obras a las cuales se había comprometido, por lo que procedió a restituirle al optante las cantidades de dinero por él pagadas, más los intereses correspondientes a la tasa del doce por ciento (12%) anual, conforme a lo establecido en la cláusula 7º, del contrato de opción de compraventa, lo cual la parte actora no había aceptado.

   Que en razón del incumplimiento por parte de la actora reconvenida, sobre lo establecido en la cláusula séptima (7º) del contrato ut supra, esto se vio en la necesidad de reconvenirla para tal fin, por cuanto se encontraba en la imposibilidad de cumplir con la obligación de hacer contraída con la optante reconvenida.

   En su petitorio, solicitó que la reconvenida conviniera en juicio o fuera condenada a lo siguiente:

1. - En dar cumplimiento con lo establecido en la cláusula 7º del referido contrato de opción de compraventa, en consecuencia, recibir como única y exclusiva indemnización derivada del incumplimiento de su representada, los pagos hechos efectuados por éste y los intereses que esta cantidad había devengado desde la fecha de celebración del contrato hasta el día 9 de diciembre de 1998, a la tasa del doce por ciento (12%) sobre dicha cantidad.

2. - En aceptar en recibir la devolución de cantidad de TRECE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL CIENTO DIECINUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 13.143.119,90), suma entregada por la reconvenida a la reconviniente.

3. - Que reconociera que su representada, estaba en la absoluta libertad de renegociar la parcela y casa quinta que le había dado en opción de compraventa a la actora reconvenida.

4. - Que reconociera la reconvenida, que con la devolución de las cantidades por ella pagadas a su mandante, más los intereses al doce por ciento (12%) anual, hasta la fecha de 9 de diciembre de 1998, su representada quedaba librada de toda obligación derivada del contrato ut supra.

   Por último solicitó que la parte actora reconvenida, fuera condenada en costas y en pago de honorarios profesionales de abogado.

   Fundamentó la reconvención en los artículos 1.204, 1.206, 1.264, 1.272 y 1.76 del Código Civil.

   CONTESTACIÓN A LA RECOVENCIÓN

   La representación judicial de la parte actora reconvenida, contestó la reconvención en los siguientes términos:

   Que la reconvención carece de fundamentos fácticos y jurídicos que la avalen por las razones de hecho y de derecho.

   Que la reconvención no cumple con los requisitos del libelo de demanda establecidos en los ordinales 1º,4º,5º, 6º y 8º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en sus ordinales 1º, 4º, 5º, 6º y 8º.

   Que la referida reconvención viola el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por ser ésta contraria al orden público, a las buenas costumbres y, a una disposición expresa de ley, como lo era el artículo 340 ejusdem.

   Que no era cierto, que su representada hubiera firmado un contrato de opción de compraventa con la demandada reconviniente, puesto que lo que firmó su representado fue un contrato de compraventa, tal y como se desprende del contenido del mismo.

   Que el precio total de la venta, que se fijó en el mencionado contrato, fue la cantidad de DIECISES MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 16.332.500,00), que le había pagado efectivamente por el financiamiento de los intereses a la demandada reconviniente, la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL CIENTO DIECINUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 13.143.119,90), restándole la suma de CINCO MILLONES DOSCIENTOS TRES MIL COHOCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 5.203.831,34), la cual pagaría cuando el vendedor cumpliera con su obligación fijada en el contrato.

   Que al no cumplir la demandada reconviniente, con la obligación asumida en el contrato ut supra, su mandante se vio en la necesidad de suspenderle los pagos fundamentándose en la EXCEPCIÓN NOM ADIMPLETI CONTRACTUS, establecida en el artículo 1.168 del Código Civil.

   Que no podría alegar la demandada reconviniente, que el precio del inmueble objeto de la causa costaba la cantidad de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 47.000.000,00), cuando no existe un documento firmado por su mandante que justifique tal monto, por que actuó de mala fe en ese sentido.

   Que no era válido el argumento de la reconviniente, de que no concluyó las obras por causas imputables a un tercero, es decir, al Banco Industrial de Venezuela, o cual se demuestra con el documento de fideicomiso firmado entre dicha institución y la vendedora.

   Asimismo, arguyó que era falso que su mandante hubiera aceptado el trato de la devolución por parte de la reconviniente, de las cantidades de dinero pagadas por él, en caso de la no construcción del inmueble in comento y, que la referida institución bancaria, no estaba autorizado par efectuar tal pago. Que la devolución de dichas cantidades de dinero, significaría una resolución de contrato, cuando lo que se estaba demandando era el cumplimiento del mismo.

   Que por ser preocupación de la demandada reconviniente, de devolver las cantidades de dinero a su mandante, que siendo así, está dispuesta a aceptarla pero en la cantidad señalada por la vendedora de CUARENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 47.000.000,00), valor que dijo costar la casa quinta objeto de la litis.

   Que el incumplimiento fue de parte de la demandada reconviniente, por cuanto el contrato de compra venta, fue protocolizado en fecha 28 de junio de 1996 y, sí la entrega del objeto de dicho contrato se acordó para un plazo de ocho (8) meses, conforme a la cláusula sexta, es decir, que debió haberse hecho la entrega del mismo, el día 28 de febrero de 1997, asimismo, que en dicha cláusula se había comprometido a protocolizar el documento de compraventa, en un plazo de dos meses, contados a partir de la conclusión de la casa quinta.

   Que en el escrito de reconvención, la demandada reconviniente pretende acumular acciones que se excluyen entre sí, por su procedimientos incompatibles, como son las acciones de cumplimiento de contrato de compraventa y, la devolución de cantidades de dinero que equivale a la resolución del mismo, por lo que según sus dicho viola el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.

   II

   BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES

   En fecha 21 de mayo de 1999, fue consignado por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda, escrito contentivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpusiera el ciudadano J.D.S.S., asistido por los abogados J.P.A. y MARAITZA A.M., en contra de la sociedad mercantil DESARROLLO HABITACIONAL LA R.T.C.C. C.A., supra identificados.

   En fecha 27 de mayo de 1999, la parte actora, consignó por ante el Tribunal de cognición, recaudos fundamentales de la demanda, para que se procediera a su admisión.

   Mediante auto de fecha 31 de mayo de 1999, fue admitida la demanda por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando en dicho acto el emplazamiento de la demandada y, en fecha 19 de julio de 1999, en vista de no habersele podido citar personalmente, se ordenó la misma mediante cartel, que debía ser publicado en los diarios “El Nacional” y “El Universal”, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 14 de diciembre de 1999, compareció por ante el Tribunal de cognición, el ciudadano I.M.M., en su carácter de presidente de la empresa demandada, sociedad Mercantil DESARROLLO HABITACIONAL LA R.T.C.C., C.A. y, otorgó poder apud acta a los abogados R.M.Y. y GIUSEPPINA CARUSO GÓNZALEZ, supra identificados.

   Mediante escrito de fecha 28 de enero de 2000, la representación judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda, en dicho escrito reconvino a la parte actora, la cual fue admitida por el Tribual en fecha 28 de febrero del mismo año.

   En fecha 9 de marzo de 2000, la representación judicial de la actora reconvenida, dio contestación a la reconvención.

   En fecha 20 de marzo de 2000, la representación judicial presentó escrito de promoción de pruebas. Lo propio hizo su contraparte, el día 21 del mismo mes y año.

   En fecha 23 de febrero de 2000, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por su contraparte, haciendo lo propio la representación judicial de la demandada reconviniente

   Mediante auto de fecha 15 de enero 2001, el Tribunal de cognición se pronunció, sobre los escritos de promoción de pruebas y, oposiciones a las mismas consignados por las partes.

   Consta en los autos varias actuaciones de la representación de judicial de la parte actora, solicitando se dicte sentencia en la causa.

   En fecha 8 de abril de 2013, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en acatamiento a la Resolución No. 2011-0062, emanada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 30 de noviembre del 2011, remitió el expediente mediante Oficio No. 23570-13, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

   En fecha 16 de abril de 2013, una vez distribuida la causa a este Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia que fue recibido el expediente, dándosele entrada bajo el No. 000887. En esa misma fecha, la juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, se abocó al conocimiento de la causa, ordenando la notificación a las partes, las cuales se produjeron tal y como consta en autos.

   Ahora bien, siendo la oportunidad para decidir, se hace previamente a las siguientes consideraciones:

   IV

   DE LA COMPETENCIA

   Con motivo de la Resolución No. 2011-0062, dictada en fecha 30-11-2011, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, a través de la cual resolvió en su articulo 1º atribuir a este Juzgado competencia como Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, sólo para resolver aquellas causas que se encuentran en estado de sentencia definitiva, fuera del lapso legal comprendido hasta el año 2009, la cual fue prorrogada por un (01) año, mediante Resolución No. 2012-033, de fecha 28 de noviembre de 2.012 y, luego mediante Resolución No. 2013-0030, de fecha 04 de diciembre de 2013, en la cual, la citada Sala Plena de nuestro m.T., decidió dar continuación a la citada competencia hasta sentenciar el total de expedientes que conforman el inventario redistribuido y, dado que la presente causa entró en la etapa de sentencia antes de 2009, este órgano jurisdiccional se declara COMPETENTE para conocer en Primera Instancia de la demanda interpuesta. Así se decide

   V

   MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

   Antes de entrar en el análisis sustancial y, de fondo de la presente causa, es preciso por demás, realizar una necesaria aclaratoria respecto al petitum de la demanda que dio inicio al presente proceso, debiendo resaltar quien suscribe el presente fallo, que en v.d.p.d. reconversión monetaria que entró en vigencia en Venezuela, el primero de enero de 2008, las cantidades que se demandan, se contraen actualmente a bolívares actuales, a los cuales se hará mención de aquí en adelante. Así se decide.

   La presente controversia surgió con motivo de la acción que por cumplimiento de contrato incoara la parte actora reconvenida, ciudadano J.D.S.S., arguyendo, que la demandada reconviniente sociedad mercantil DESARROLLO HABITACIONAL LA R.T.C.C., C.A., supra identificados, no había cumplido con su obligación asumida en el contrato de compraventa suscrito por ambos, en fecha 28 de junio de 1996, en el cual la demandada se comprometió a construirle y a venderle a la actora una casa quinta y, ésta a pagar el precio de la misma, conforme a lo establecido en el mencionado contrato, que el monto total de la venta fue por la cantidad de total de DIECISES MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 16.332.500,00), de los cuales la parte actora alegó haber pagado la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL CIENTO DIECINUEVE BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs. 13.143.119,90). Que por motivo del incumplimiento por de la vendedora, el acciónate se vio en la necesidad de suspender sus pagos a dicha sociedad, alegando la excepción nom adimpleti contractus, excepción de pago, establecida en el artículo 1.167 del Código Civil.

   Dicho esto, la parte actora reconvenida procedió a éstas Instancias Judiciales, para solventar la situación antes descrita, por lo que deberá probar en autos sus alegatos, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.

   DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

   De las consignadas por la parte actora

   Documento privado en original, que riela a los folios 35 al 39 del expediente, contentivo de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Caracas, El Recreo, en fecha 28 de junio de 1996, anotado bajo el No. 31, Tomo 178, de los libros de autenticaciones. De dicho instrumento se desprende el vínculo contractual de las partes de la litis, con obligaciones recíprocas para ambas, al respecto este Juzgado le otorga plena valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no resultar el mismo impugnado, ni tachado por su contraparte. Así se declara.

   Documento simple, que riela al folio 40 del expediente, constituido por planilla de operación de venta, emanada de la ciudadana R.R. (ejecutiva de venta) en representación de la empresa demandada, donde aparece como comprador el ciudadano J.D.S.S. (actor), de una parcela, distinguida con el No. 47C, en la cual aparece como fecha de entrevista el 24/06/96 y, como fecha de firma 30/06/96, por un total general de la venta de la cantidad de DIECIOCHO MIL TRESCIENTOS SEIS BOLÍVARES CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 18.306,95). De dicho instrumento se desprende, que el mismo forma parte de una entrevista previa a la suscripción al mencionado contrato objeto de la litis, siendo que el mismo no aporta elementos nuevos a la causa, este Juzgado lo desecha como medio de prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Legajo de recibos originales de pago, de unas letras de cambio, emanados de la sociedad mercantil DESARROLLO HABITACIONAL LA R.T.C.C., C.A. y, del Banco de Inversión Industrial de Venezuela, cursante a los folios 41 al 63 del expediente, los cuales fueron pagados por el ciudadano J.D.S.S.. De los mencionados instrumentos se evidencia que el referido ciudadano, es decir, el actor, se encontraba en un pago permanente de cantidades de dinero a la demandada, como consecuencia del precio del objeto del contrato en el contrato ut supra. Siendo que dichas probanzas no fueron impugnadas, ni desconocidas por su contraparte, este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

   Copia simple de documento de propiedad de terreno, inserto a los folios 65 y 66 del expedientes, con una extensión de cincuenta mil metros cuadrados (50.000 mtr2), ubicado en la jurisdicción del Municipio P.C.d. estado Miranda, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito P.C.d. estado M.S.L., en fecha 9 de noviembre de 1994, quedando anotado bajo el No. 24, Tomo 2. Del referido instrumento se demuestra la propiedad de la demandada del terreno, donde se desarrollaría el conjunto residencial in comento, al respecto este Juzgado la otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

   Copia simple de misiva, cursante a los folios 71 al 75 del expediente, emitida por la Dirección de Ingeniería y Catastro de la Alcaldía del Municipio P.C., S.L. estado Miranda, de fecha 28 de julio de 1997, signada con el No. 681-97, dirigida D.H.L.R. Tuy Country Club, en la cual da respuesta a la solicitud de permisología solicitada por la demandada, otorgándose por medio de dicho instrumento, el permiso para la construcción del proyecto habitacional que ésta requería. En vista que dicha probanza no fue objeto de impugnación o de tacha y, siendo que la misma constituye un documento emanado de un órgano administrativo, semejante a un documento público, este Juzgado le valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.

   Copia simple de Registro Mercantil, correspondiente a la sociedad mercantil DESARROLLO HABITACIONAL LA R.T.C.C., C.A., inscrito por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 27 de mayo de 1994, anotado bajo el No. 65, Tomo 77-A Sgdo. Al respecto este Juzgado lo valora como plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrándose con ello, que su objeto es la construcción de inmuebles.

   Inspección Judicial Extralitem, cursante a los folios 151 al 157 del expediente, realizada por el Juzgado Décimo Tercero de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al Departamento de Fideicomiso del Banco Industrial de Venezuela y, a la sociedad mercantil Desarrollo Habitacional la R.T.C.C., C.A., la cual fue solicitada en fecha 29 de abril de 1998, por los abogados J.P. y M.A., actuando en representación del actor y otros, dicha probanza es desechada como medio probatorio por cuanto que la misma tuvo lugar sin el debido control por parte de la parte demandada reconviniente. Así se decide.

   Copias simple de documentos privados, emitidos por el Banco de Inversiones Industrial de Venezuela C.A., dirigido a la sociedad mercantil Desarrollo Habitacional la R.T.C.C., C.A., cursante a los folios 158 al 179 del expediente, constituidos por balance general de fecha 28/4/98, estado de ganancias y pérdidas de la empresa desde el día 1/1/98, al 28/4/98, relación de situación de opción de compraventa de las parcelas de dicho complejo habitacional de fecha 28/4/98, así como notificación de solicitud de crédito, realizado por dicha empresa, aprobado en Junta Directiva No. JD-97-111, Acta No. 11, en fecha 13 de febrero de 1997. Al respecto, este Juzgado considera que dichos instrumentos no aporta elementos adicionales que pudieran influir en el resultado del fallo definitivo de la presente causa, razón por la cual quien aquí decide las desecha de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Copia simple de documento público, que riela a los folios 180 al 186 del expediente, el cual comprende un contrato de fideicomiso suscrito por la empresa Desarrollo Habitacional la R.T.C.C., C.A., y el Banco de Inversiones Industrial de Venezuela C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 8 de agosto de 1997, anotado bajo el No. 05, Tomo 22 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Del referido instrumento, se evidencia que el ciudadano J.D.S.S. (actor reconvenido), está señalado como aportante en dicho contrato de fideicomiso, por haber suscrito el mencionado contrato de compraventa sobre la parcela y la casa quinta, ambas supra mencionadas. A dicha instrumental, este Juzgado le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Copia simple de documento dirigido por la demandada reconviniente a la Junta Directiva del Banco Industrial de Venezuela C.A., con la finalidad de exponer los inconvenientes que se estaban presentando en relación con el crédito aprobado por dicha institución bancaria a dicha empresa, el cual corre inserto a los folios 187 al 192 del expediente. Al respecto, este Juzgado desecha dicho instrumento por cuanto el mismo emana de la promoverte siendo que nadie puede preconstituir su propia prueba Así se establece.

   Asimismo, promovió pruebas de informes, siendo que tal solicitud fue desechada por el Tribunal de cognición, este Juzgado no puede valorarla. Así se establece.

   De las promovidas por la parte demandada reconviniente

   En su oportunidad para promover pruebas, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, promovió el mérito favorable que se desprende de los autos, en especial las cláusulas tercera y séptima del contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 28 de junio de 1996. Al respecto, considera este Juzgado, que tal invocación no es un medio de prueba propiamente, pero sí es la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, pues los medios probatorios consignados en el presente juicio, se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, pues, al invocar el mérito de las actas el juez está en el deber de aplicar de oficio, los principios que rigen en relación a este caso. Así se decide.

   Copia simple de comunicación enviada por el ciudadano I.M.M., en su carácter de presidente de la empresa demandada reconviniente, al Banco Industrial de Venezuela C.A., de fecha 18 de agosto de 1998, cursante al folio 363 del expediente, con la finalidad de hacer de su conocimiento de la lista de propietarios de parcelas del varias veces referido conjunto residencial, que habían manifestado su deseo de rescindir el contrato, dentro de los cuales se encuentra la parte actora reconviniente. Al respecto este Juzgado desecha tal instrumental como medio de prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma, emanó de la parte demandada reconviniente, siendo que nadie puede fabricar sus propias medios probatorios. Así se establece.

   A.c.f.l. probanzas traídas a los autos por las partes, este Juzgado pasa a decidir la controversia, conforme a lo probado en autos.

   En la presente controversia, es necesario establecer cual es la verdadera naturaleza del contrato en el cual se fundamenta la demanda, debido a que entre las partes surgido la disyuntiva al respecto, para la parte actora reconvenida el mencionado contrato es de compraventa, mientras que su contraparte, dice que el mismo no es más que una opción de venta a futuro, sometida a condiciones tantos suspensivas como resolutorias.

   En este sentido, el Código Civil en su artículo 1.474 define la compraventa en los siguientes términos:

   la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

   .

   El Código Civil no regula expresamente la opción de compraventa, sino que se regula por vía jurisprudencial. La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; constituyendo entonces, (citando al autor Vegas Rolando (2002), el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y, en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal.

   Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues, sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

   Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor J.L.A.G., en su obra.”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.”, lo define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”.

   De acuerdo a lo antes preescrito, las partes se comprometen a la celebración de un contrato de venta, es decir, a futuro, por lo que ha de entenderse, que siempre dicho contrato estará sujeto a algunas determinadas condiciones, a diferencia de la compraventa pura y simple. Es decir, que si el contrato se encuentra sometido a alguna circunstancia o condición que impida materializarse, mal podría procederse a su perfeccionamiento.

   Así las cosas, se observa del contrato in causa, que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como un contrato de opción de compraventa, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, una vez cumplidas con unas determinadas condiciones, como era la construcción por parte de la demandada reconviniente de la casa quinta, en un término de ocho (8) meses contados a partir de la protocolización de dicho documento, así como el pago por parte del actor reconvenido de las cantidades de dinero en el tiempo y condiciones en que fue acordado, se evidencian que son condiciones que regulan la negociación y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble prevendido, razón por la cual el referido contrato objeto de la presente discusión es un contrato de opción de compraventa, que una vez cumplidas con las condiciones en él establecidas, se perfecciona la venta definitiva del bien inmueble objeto de dicho contrato.

   Establecida la naturaleza jurídica del mencionado contrato de opción y, valoradas como fueron las pruebas presentas por las partes, este Juzgado pasa a decidir el fondo de la causa.

   Ahora bien, como ya se ha dicho el cuerpo de este fallo, la presente controversia se inició con motivo de la acción que por cumplimiento de contrato de promesa u opción de compraventa, iniciara la parte actora reconvenida, en este sentido, alegó un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tenía la demandada reconviniente, consistente en construir una casa quinta con unas determinadas características y medidas, en un término de ocho (8) meses contados a partir de la protocolización del mencionado contrato, esto es, el día 28 de junio de 1996 y, otorgar el documento definitivo de venta, así como la entrega del referido inmueble.

   Siendo que lo pretende es el cumplimiento del contrato, se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   La norma in comento, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales las partes puede optar en solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato, cuando que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, en este sentido.

   Este tipo de acciones sólo es procedente: a) en los contratos bilaterales, b) que exista el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones allí contraídas y, c) que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, sino se cumplen dichas causales, no procede la solicitud de cumplimiento de contrato.

   Del contrato ut supra suscrito por las partes de la presente causa, no cabe la menor duda que es un contrato bilateral, con obligaciones recíprocas para cada una de ellas, por lo que damos por cumplidos unos de los requisitos de procedencia para solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato.

   En cuanto al requisito, de que la parte que intente la acción debe haber cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, se observa de la cláusula quinta del referido contrato de opción de compra, lo siguiente:

   “El precio por el cual “LA PROPIETARIA” se compromete a vender a “EL BENEFICIARIO” la parcela y la Casa-Quinta descrita en la cláusula primera de este documento en la suma de Quince Millones Setecientos Cincuenta Mi bolívares con 00/100 (Bs. 15.750.000,00), que “EL BENEFICIARIO” se obliga a pagar a la orden de la PROPIETARIA así: Una cuota inicial de Seis Millones Noventa y Cinco Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 6.095.000,00), pagadera de la siguiente manera: Tres Millones Cincuenta Mil con 00/100 ctmos., (Bs. 3.050.000,00) que serán cancelados con la firma de este documento; y Tres (sic) Cuarenta y Cinco Mil con 00/100 (Bs. 3.045.000,00), que serán cancelados el día 30 de Agosto de 1996. El saldo del precio de la venta estimado en Diez Millones Seiscientos Cuarenta y Siete Mil Bolívares con 00/100. (Bs. 10.647.000,0) que serán cancelados por “EL BENEFICIARIO” en la siguiente forma: el 30% financiado en Veinticuatro (24) mensualidades consecutivas de Ciento Cincuenta Mil Trescientos Cincuenta y Siete Bolívares con 38/100 (Bs. 150.357,38). Y el 70% financiado en cuatro (4) semestrales de Dos Millones Ciento Cincuenta Mil Ochocientos Cuarenta y Tres bolívares con 53/100 (Bs. 2.150.843,53). Alos efectos de facilitar el cobro del saldo deudor y sus interés (sic) “LA PROPIETARIA” emite un número de letras de cambio igual al número de cuotas referidas por os mismos montos y fechas de pago las cuales acepta “EL BENEFICIARIO” en este acto”.

   Ahora bien, observa este Tribunal que de las documentales consignadas por la representación judicial de la parte actora reconvenida y, ya valoradas en el cuerpo de este fallo, se demuestra que el actor venía pagando la deuda es las condiciones en la cual fue convenida, sin embargo, se evidencia que la última fecha de pago fue el día 7 de enero de 1998, asimismo, se evidencia de dichas probanzas que la parte actora, logró pagar como parte del precio total de la preventa in comento, la cantidad de TRECE MIL CIENTO CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs.13.143,12) de los actuales, es decir, que para la fecha en la cual ya era exigible la obligación, esto es, después del 28 de febrero de 1997, la actora reconvenida continuaba pagando el precio de la futura venta, aún cuando la obligación por parte de la demandada reconviniente, conforme a lo establecido en el contrato ut supra, no había sido cumplida con ésta, motivo por el cual considera este Juzgado que se ha cumplido con el segundo de los requisitos que establece la norma, de que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, elemento necesario para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato. Así se decide.

   En cuanto al tercer supuesto o requisito para que proceda la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, en este sentido, la actora fundamentó su acción por el supuesto incumplimiento por la parte de la demandada reconviniente, basado en la violación de la cláusula séptima del contrato de opción de compraventa, siendo que dicha cláusula establece lo siguiente:

   “SÉPTIMA: El término previsto para la construcción y entrega, de la Casa-Quinta objeto de este contrato es de aproximadamente de ocho (8) meses a partir de la fecha de autenticación del presente documento, sujeto a la obtención del permiso de habitabilidad. Es expresamente convenido que salvo a causas extrañas no imputables a la “LA PROPIETARIA”, esta otorgará el correspondiente documento de Compra-Venta por ante la oficina de Registro correspondiente en un plazo no mayor de sus Dos (2) meses contados a partir de la conclusión de la Casa-Quinta. (....)”.

   Ahora bien, el mencionado contrato fue protocolizado en fecha 28 de junio de 1996, es decir, que a partir de dicha fecha comenzó a correr el término de los ocho (8) meses, esto es, el día 28 de febrero de 1997, quizás unos días más o, unos días menos, ya que en la cláusula antes citada se estableció la palabra “aproximadamente”, pero se entiende que en ningún momento debe de llegar a nueve (9) meses para hacerse exigible la obligación de hacer asumida por la parte demandada reconviniente.

   En este sentido, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, en la contestación de la demanda, se excusó por el incumplimiento de lo establecido en la cláusula séptima del referido contrato, arguyendo, que no se estaba frente a un contrato de compraventa perfecto, puro y simple, sino, que el mismo constituía un contrato de opción de compraventa a futuro de un bien aún inexistente, sometido a una condición suspensiva según la cláusula tercera y, a una condición resolutoria según la cláusula séptima, asimismo, alegó que la obligación de su representada, se concretaba en restituirle al optante, es decir, a la actora reconvenida, las cantidades de dinero pagadas por ella como parte de pago del inmueble objeto de la litis, más los intereses compensatorios estimados sobre dicha cantidad, a la tasa de un doce por ciento (12%) anual, por cuanto así lo habían establecido en el contrato ut supra, que su representada en ningún momento se había negado al cumplimiento de tal obligación, que por el contrario le había ofrecido a su contraparte la devolución del dinero dada por él, más los intereses antes mencionados.

   En cuanto a las supuestas condiciones alegadas por la representación de la parte demandada reconviniente, a las cuales estaba sometida la venta del inmueble objeto de la causa, según las cláusulas tercera y séptima del contrato, las cuales constituían condiciones suspensivas y resolutorias respectivamente, es necesario señalar que, la condición, como una de las modalidades de la obligación, es un elemento del cual se hace depender la iniciación de los efectos o la extinción de la obligación. De modo pues, que existe la condición “suspensiva” como acontecimiento futuro e incierto, del cual depende la exigibilidad de la obligación y, asimismo suspende la facultad del acreedor de exigir el cumplimiento hasta que dicho término se cumpla.

   Por su parte la condición extintiva o “resolutoria”, es el acontecimiento futuro e incierto del cual depende la extinción de una obligación, pues al ocurrir dicho acontecimiento, deja el deudor de estar obligado; así pues el artículo 1.198 del Código Civil, consagra la condición SUSPENSIVA y la RESOLUTORIA de la manera siguiente:

   Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto. Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído.

   Quedado claro como lo son las condiciones suspensivas y resolutorias, se observa del análisis de la cláusula tercera, que de la misma no se desprende que allí se haya pactado alguna obligación de naturaleza condicional, sometida a una condición suspensiva, sólo se desprende que la vendedora, se comprometió a construir sobre la parcela 47C, ubicada en el Desarrollo Habitacional LA R.T.C.C., la casa quinta objeto de la causa, por lo que se tiene como un acontecimiento futuro, pero no incierto.

   Respecto a la cláusula séptima del locativo, se desprende que allí sólo fijaron un término o tiempo para el otorgamiento del contrato de compraventa en un plazo no mayor de dos meses, contados a partir de la conclusión de la casa quinta y, siendo que la obligación de construir dicha casa tiene un plazo fijado en el contrato de ocho (08) meses a partir del 28 de junio de 1996, el cual venció el 28 de febrero de 1997, por lo que mal podría la parte accionada encuadrar su defensa en el artículo 1.206 del Código Civil, con el fin de exceptuarse en el cumplimiento de una obligación que se ha contraído, por cuanto lo establecido en dicha cláusula fue un término, tal y como lo señala el artículo 1.211 ejusdem, el cual se encuentra vencido y, no una condición. Así se decide.

   En cuanto a la elección del cumplimiento de la obligación, que alegó como defensa la parte demandada reconviniente, en cuanto al reintegro a su contraparte de las sumas de dinero pagadas por ésta, como parte del precio total del costo del mencionado inmueble, más la suma del doce por ciento (12%) sobre dicha cantidad como justa indemnización, conforme a lo establecido en la cláusula octava del contrato, esto, en caso de incumplimiento por causas atribuibles a la propietaria (demandada), esto significa que estariamos en presencia de una cláusula penal y, en este sentido, el artículo 1.259 del Código Civil, el cual establece:

   El acreedor puede pedir al deudor que esté constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada

   .

   Esto significa que el acreedor, en este caso, la actora reconvenida tenía su elección, sí demandaba la resolución de contrato de promesa de compraventa en la cual podía solicitar la ejecución la cláusula como justa indemnización o, reclamar el cumplimiento de dicho contrato, con la consecuente suscripción por las partes del documento definitivo de compra venta, su registro y realizarse la tradición del inmueble, como es el presente caso, es decir, que tenía plena facultad de elegir una acción u otra, en este sentido, mal podría argüir la parte demandada reconviniente que la actora reconvenida está obligada a recibir de parte suya, la devolución del dinero dado a ésta como parte de pago, siendo que la misma no está obligada a recibir indemnización alguna y resolver el contrato como lo pretende la accionada.

   Así las cosas y, siendo que la actora reconvenida cumplió con los requisitos establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece que en caso de incumplimiento por una de las partes del contrato bilateral, la otra puede solicitar a su elección la ejecución, esto es, el cumplimiento, siendo que se demostró en autos que la accionante se encontraba cumpliendo con su obligación contraída en al momento de hacerse exigible la obligación derivada de este por su contraparte, a decir, la sociedad mercantil Desarrollo Habitacional LA R.T.C.C. C.A., se declara con lugar la demanda, en consecuencia, se condena a la parte demandada reconviniente a que concluya con la construcción de la casaquinta objeto la litis y, le otorgue a nombre de la parte actora reconvenida, el correspondiente contrato de compraventa sobre dicho inmueble, en dicho acto. La actora reconvenida deberá de pagar a la vendedora las cantidades de dinero restante como parte de pago del precio total de dicho bien en el momento de la protocolización. Así se decide.

   DE LA RECONVENCIÓN

   Como ya anteriormente en el cuerpo del presente fallo, la parte demandada reconvino, a la parte actora a fin de que diera cumplimiento al contrato de opción de compraventa, suscrito por ambas en fecha 28 de junio de 1996, en particular de cumplimiento a la cláusula séptima, esto es, que en caso de incumplimiento por parte de la vendedora, del objeto del contrato, reciba por parte de la reconviniente la cantidad de dinero pagada por la reconvenida, como parte de pago del total del precio de la parcela y casa quinta supra mencionadas como objeto del mencionado contrato, más el doce por ciento (12%) sobre dicha cantidad como compensación por dicho incumplimiento, así mismo, para que reconociera y conviniera que su representada, estaba en absoluta libertad de renegociar la parcela y casa-quinta antes mencionadas, las cuales habían sido dadas en opción a la demandante en los términos y condiciones vigentes para la fecha en que se concluyan las obras o, en su defecto así sea declarado por el Tribunal.

   PUNTOS PREVIOS

   En la contestación a la reconvención, la representación judicial de la actora reconvenida opuso como defensas previas las siguientes:

   Que el mencionado escrito, vulneró y violó las disposiciones contenidas en los ordinales 1º, 4º, 5º, 6º y 8º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

   En cuanto al primer ordinal (1º), el cual establece: “La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda”.

   En este sentido, alegó la parte acota reconvenida que el escrito de contestación de la demanda y reconvención, según su encabezado estaba dirigido al un Tribunal distinto al que llevaba la causa, se observa de lo autos que efectivamente fue así, sin embargo, también se observa que quien recibió dicho escrito fue el tribunal Undécimo, es decir, el que llevaba la causa para ese entonces, por lo que se tiene como convalidado dicho requisito establecido en el ordinal 1º del artículo 340 del Código de procedimiento civil, razón por la cual este Juzgado desecha la defensa de la parte reconvenida basada en dicho ordinal. Así se decide.

   En lo que respecta al ordinal 4º, el cual establece:

   El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales

   .

   En el caso bajo estudio, no opera la violación del citado ordinal, por cuanto se observa del escrito de reconvención, que en el mismo sí se describe el objeto, que no es más que la restitución de las cantidades de dinero pagadas por la reconvenida a la reconviniente, como parte del precio total del objeto del contrato de opción de opción de compra, supra mencionado en el presente fallo, más el doce por ciento (12) calculado sobre dicho monto, motivo por el cual, se desecha tal defensa previa.

   En cuanto al ordinal 5º, es decir, la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión. Se observa que la parte demandada reconviniente, basó su pretensión en el contrato de opción de compraventa, específicamente en su cláusula séptima, traído a los autos como documento fundamental de la demanda, el cual fue suscrito por ambas partes y, en los artículos 1.204, 1.206, 1.264, 1.272 y 1.276 del Código Civil, asimismo, explicó con claridad la relación de los hechos concatenados con los fundamentos de derecho antes descritos, por lo que este Juzgado mal podría declarar con lugar la defensa en referencia. Así se decide.

   Respecto al ordinal 6°:

   Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo

   .

   En este sentido, la reconvenida alegó que el escrito de reconvención no fue acompañado por el documento fundamental de la acción. Se observa en autos, que la pretensión de la reconvención está basada en el contrato suscrito por ambas partes, en fecha 28 de junio de 1996, el cual fue acompañado al libelo de la demanda principal, inserto a los folios 36 al 39 del expediente, contrato calificado por este Juzgado como opción de compraventa, siendo así, mal podría la reconvenida alegar que la pretensión en este caso, está basada en un contrato distinto, por cuanto el referido contrato de la acción principal, era un contrato de compraventa y no de opción de compraventa, siendo que la reconvención está basada en el contrato antes mencionado, como fundamental de la acción principal, el cual fue descrito en dicha reconvención, por lo que no se vulneró lo establecido en el ordinal 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual debe desecharse tal defensa interpuesta por la parte reconvenida. Así se decide.

   En relaciona al siguiente punto, es decir, el ordinal 8° “El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder”.

   En relación a este punto, se observa que la representación judicial de la demandada reconviniente en su escrito de reconvención, identificó el nombre de su mandante, es decir, la sociedad mercantil Desarrollo Habitacional LA R.T.C.C. C.A., asimismo indicó los datos de su autenticación de dicha empresa, además acompañó al escrito el poder que los acredita en autos, otorgado por el presidente de dicha compañía, ciudadano J.M.M., supra identificado, inserto al folio 244 del expediente, de esta manera se cumplió con lo establecido en el ordinal en referencia, motivo por le cual se no existe violación a dicho ordinal. Así se decide.

   Otra de defensa opuesta por la defensa judicial de la actora reconvenida, fue la establecida en el artículo 78 Código de Procedimiento Civil, alegando que la reconviniente pretendía el cumplimiento de la cláusula penal establecida en el contrato ut supra, siendo que la acción principal es cumplimiento de contrato, mientras que en la reconvención se pretendía la devolución de cantidades de dinero, la cual sólo sería procedente en la resolución de contrato y no era e caso, por lo que no se podía acumular en un mismo proceso dos pretensiones excluyentes entre sí o, con procedimientos distintos.

   Al respecto este Juzgado trae a colación lo siguiente:

   El artículo 52 del Código de Procedimiento Civil, establece al respecto lo siguiente:

   Se entenderá también que existe conexión entre varias causas a los efectos de la primera parte del artículo precedente:

   1º Cuando haya identidad de personas y objeto, aunque el título sea diferente.

   2º Cuando haya identidad de personas y título, aunque el objeto sea distinto.

   3º Cuando haya identidad de título y de objeto, aunque las personas sean diferentes.

   4º Cuando las demandas provengan del mismo título, aunque sean diferentes las personas y el objeto.

   . (Resaltado nuestro).

   Conforme a lo establecido en la citada norma, tienen conexión dos pretensiones distintas cuando exista identidad de sujetos y titulo, no importa sí el objeto es diferente o distinto. En el presente caso, quien intentó la acción, es decir, la reconvención fue la parte demandada y, quien fue reconvenido fue la parte actora, asimismo, se evidencia que la reconvención está basada en el mismo título en la cual se basó la demanda principal, es decir, en el contrato de opción de compraventa, por lo que se cumplió con los supuestos de conexibilidad que establece el mencionado artículo 52, aunque el objeto sea distinto como en el presente caso.

   Conforme a lo antes expuesto, procede la acumulación de las causas de la acción principal, es decir, cumplimiento de contrato y la de la reconvención por cumplimiento de la cláusula penal del mismo, donde se pretende la devolución de cantidades de dinero a la reconvenida, dadas por la ésta como parte de pago del objeto de la acción principal y, la resolución del vínculo contractual existentes entres ellas. Dicho esto se declara sin lugar tal defensa previa ejercida por la parte actora reconvenida con fundamento en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   A.c.f.l. puntos anteriores, sobre el fondo de la reconvención, en este sentido, lo que de alguna forma nos retrotrae lo establecido anteriormente en el cuerpo de este fallo, en relación a los requisitos a cumplirse para que pueda proceder la resolución de contrato, siendo los mismos exigidos para la acción de cumplimiento, los cuales están establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil de la manera siguiente:

   1. que exista un contrato bilateral; b) que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación y; c) que exista el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   Como se estableció anteriormente, el referido contrato es bilateral con obligaciones para ambas partes, por lo que se cumple con el primer supuesto del artículo anterior, en cuanto al segundo se observa que la parte demandada reconviniente no dio cumplimiento y, no a su obligación, en este sentido alegó que su incumplimiento de debía a causas no imputables a ella, sin demostrar en autos sus alegatos, ni demostró fehacientemente la imposibilidad de dar cumplimiento a lo convenido, es decir, que no cumplió con la carga probatoria, establecida el ordenamiento jurídico, conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 1.354 del Código Civil, siendo que los mismos establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Así las cosas, por las razones anteriormente expuestas este juzgado declara sin lugar la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, de conformidad con lo establecido en artículo 1.167 del Código Civil, concatenado con el 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   V

   DISPOSITIVO

   Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto Ejecutor de Medidas del Área Metropolitana de Caracas, actuando como Itinerante en funciones de Primera Instancia en materia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y, por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato incoara el ciudadano J.D.S.S., en contra de la Sociedad Mercantil Desarrollo Habitacional LA R.T.C.C. C.A., supra identificados.

SEGUNDO

SE CONDENA a la Sociedad Mercantil Desarrollo Habitacional LA R.T.C.C. C.A., para que en la parcela distinguida con el No. 47C, de 228,25 metros cuadrados, ubicada en la Carretera Nacional Vía La Raiza, Sector El Tomuso Municipio P.C.d. estado Miranda, cuyos linderos son los siguientes: Norte: La Calle S.L., Sur: Carretera Nacional La Raiza, Este: Parcela 46C y, Oeste: Las Parcelas 50C y 51C, concluya con la construcción de la casa quinta supra identificada y, otorgue a la parte actora por ante la Oficina de Registro correspondiente, el respectivo documento definitivo de compraventa de la mencionada parcela y casa quinta construida conforme a lo establecido en el contrato de opción de compra venta ut supra, debiendo pagar la actora reconvenida el precio restante convenido en el locativo, al momento de protocolizarse el documento definitivo

TERCERO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN ejercida por la parte demandada.

CUARTO

SE CONDENA en costas a la parte demandada reconviniente, por haber resultado totalmente vencida de en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio Ejecutor de Medidas e Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los siete días (7) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ,

A.G.S.

EL SECRETARIO,

RHAZES I.GUANCHE M.

En la misma fecha 7 de 08 de 2014, siendo las 2:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO,

RHAZES I. GUANCHE M.

AGS/rigm/fu