Decisión de Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque de Trujillo, de 22 de Mayo de 2006

Fecha de Resolución22 de Mayo de 2006
EmisorJuzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán, San Rafael de Carvajal y Escuque
PonenteTulio Ramón Villegas Barrios
ProcedimientoDesalojo Del Inmueble Arrendado

LA

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALERA, MOTATÁN, SAN R.D.C. Y ESCUQUE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO

196° y 147°

EXPEDIENTE: N° 11.335

DEMANDANTE: J.E.B.,

C.I. N° V- 1.696.107,

REPRESENTADO POR LA DR. H.J.

BRICEÑO RIVERA, IPSA N° 56.726.

DEMANDADO: G.J.O.,

ASISTIDO POR LA DRA. ROSARIO E MORENO,

IPSA N° 18.948 Y POR EL Dr. E.H.,

IPSA N° 43.553

MOTIVO: DESALOJO Y ENTREGA DE INMUEBLE POR FALTA DE PAGO, CAUSAL a) DEL ARTICULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

FECHA DE ADMISIÓN: 27 DE MARZO DEL 2006.

NARRATIVA

En fecha Veintisiete (27) de M.d.D.M.S. (2.006), fue admitida por ante este Tribunal Demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE incoará el ciudadano: J.E.B., titular de la Cédula de Identidad N° 1.696.107, a través de su Apoderado Judicial, Abogado H.J.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 56.726, en contra del ciudadano: G.J.O., titular de la Cédula de Identidad N° 10.313.019, en el cual alega su Actor en su Escrito de Demanda, lo siguiente:

“El objeto que percibe la presente…es la acción por desalojo de un inmueble de mi propiedad o de la comunidad conyugal…, fue arrendado al Ciudadano:; GEOVANNY…, en fecha 15 de febrero de 2.001, …por un tiempo de duración de …1 año…desde el 15 de febrero de 2.001 hasta el 15 de Febrero de 2.002, convirtiéndose el referido Contrato por tiempo indeterminado, el Canon…mensual…era de…Bs. 100.000,oo, luego se aumento a…Bs. 130.000,oo..y luego a…Bs. 150.000,oo mensuales vigentes …Omissis

Es el caso…, que en el …1 año de arrendamiento El Arrendatario cumplió a cabalidad…pero desde el Segundo…año…comenzó atrasarse con el pago…situación esta que llevó a mi representado a reclamarle…, estando en la actualidad atrasado con …7 Meses…que suma la cantidad de…Bs. 1.020.000,oo….Omissis

…, recurro ante usted para demandar por Desalojo…, a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenado…en desalojar el inmueble…, estimo la Cuantía…en Bs. 1.020.000,oo…Omissis

Pido que la presente demanda sea admitida,…Omissis (Folios 1 al 3)

En fecha Cinco (05) de A.d.A.d.D.M.S. (2.006), el Alguacil de este Tribunal consignó Recibo de Citación firmado por la Parte Demandada (F. 28).

En fecha Siete (07) de A.d.D.M.S. (2.006), la parte Demandada consignó Escrito de Contestación, asistido por la Abogada en ejercicio R.E.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 18.948, en los términos siguientes:

“Antes de dar Contestación…TACHO DE FALSEDAD…el documento fundamental de la presente acción…el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO….Omissis

Rechazo, niego y contradigo lo alegado…por cuanto no es cierto que….me vengo atrasando…Omissis

Rechazo…no es cierto que …tenga una deuda…de..1.020.000

Rechazo…no es cierto que …tenga una deuda…de..150.491 por concepto de recibo de luz

Rechazo…la estimación de la demanda por…Bs. 1.020.000,oo

Me opongo a la solicitud de la Medida de Secuestro…Omissis

Lo que si es cierto es que yo le debo son ..2 meses…no le he cancelado…, amistosamente le he dicho que el aumento es ilegal…Omissis

En relación a la deuda…por concepto de recibo de luz…debo decir que este problema se suscitó con la Empresa CADELA…Omissis

DE LA RECONVENCIÓN

En fecha 15 de febrero de 2.001 celebré contrato con el reconvenido…con un canon de…Bs. 100.000

…vencido el año se convirtió...por tiempo indeterminado hasta el día de hoy.

…por resolución ministerial…se congeló los montos de los cánones…y el reconvenido hizo caso omiso a dicha resolución…Omissis

Por las razones anteriores es que RECONVENGO…para que convenga en restituirme la cantidad de…Bs. 600.000 por concepto de excedente…Omissis

Estimo el valor de la presente reconvención….600.000,oo…Omissis (Folio 30 al 32)

En fecha Diecisiete (17) de A.d.D.M.S. (2.006), la Parte Demandante o Reconvenida consignó Escrito de Contestación a la Reconvención:

Ratifico en todas y cada de sus partes tanto en su contenido como en la firma, el Instrumento Autenticado…Omissis

..Niego, rechazo…la presente contra-demanda…por cuanto mí representado no le adeuda nada a dicho Reconveniente…por concepto de excedente…Omissis

…Niego,…que mi representado haya hecho aumentos…luego de la Resolución Ministerial…Omissis

Es el caso…, que los aumentos por…canon…se efectuaron antes de la mencionada Resolución…Omissis

..en ningún momento se realizaron aumentos de canon luego de publicado…, la Resolución Ministerial ordenando la congelación…Omissis

Es justicia…Omissis

(Folios 46 y 47)

Abierto a Pruebas el presente Procedimiento, la Parte Demandante consignó su Escrito de Pruebas, en fecha Dieciocho (18) de A.d.D.M.S. (2.006), los cuales fueron admitidos en fecha Veinte (20) de A.d.D.M.S. (2.006), consignando la Parte Demandada en esta misma fecha, Escrito de Formalización de Tacha, la cual fue contestada por la Parte Demandante en fecha Veintisiete (27) de A.d.D.M.S. (2.006).-

En fecha Dos (02) de M.d.D.M.S. (2.006), la Parte Demandada, consignó Escrito de Pruebas, los cuales fueron admitidos en la misma fecha por este Tribunal.-

En fecha Tres (03) de M.d.D.M.S. (2.006), este Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria, declarando Improcedente continuar con la Incidencia de Tacha propuesta por la Parte Demandada.-

Siendo el día de hoy para dictar Sentencia, este Tribunal realiza las siguientes Aseveraciones:

MOTIVA

PRIMERO

NORMATIVA DE ORDEN PÚBLICO

El artículo 18 de la anterior Ley de Regulación de Alquileres, Ahora recogido en el artículo 7 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dispone, que:

Los derechos que el presente Decreto-Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.

Las anteriores “normas” nos permiten inferir que las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los Órganos Jurisdiccionales.

El Orden Público, es:

aquella situación de normalidad en que se mantiene y vive un estado cuando se desarrollan las actividades individuales y colectivas, sin que se produzcan perturbaciones o conflictos.

(PERDOMO, A.B.. Diccionario Jurídico. Ediciones Tacarigua. Caracas, l.982.Pág. 244. PP.713).

Orden Público, es:

Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales por afectar centralmente a la organización de ésta, no pueden ser alteradas por la voluntad de los individuos ni, en su caso, por la aplicación de normas extranjeras (Smith, J.C.)

. (OSORIO, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas Y Sociales. Prólogo del Dr. G.C.. Editorial Heliasta, S.R.L... Buenos Aires. Pág. 518.PP. 797.).

Así mismo el Diccionario Enciclopédico Quillet, lo define, como:

Situación y estado de legalidad normal en que las autoridades ejercen sus atribuciones propias y los ciudadanos las respetan y obedecen sin protesta

. (Diccionario Enciclopédico Quillet. (1978) 8 Tomos. Tomo VI. Editorial Cumbre, S.A. México. Pág. 496. PP.638).

Igual definición nos trae la Biblioteca Encarta, al señalar que el Orden Público, es:

Tranquilidad en las manifestaciones colectivas de la vida ciudadana.

(Biblioteca de Consulta Microsoft Encarta (2003).)

Mientras que el Orden Público Inquilinario, es:

El conjunto de normas dictadas en protección del Arrendatario (orden público de Protección).

GUERRERO QUINTERO, Gilberto y G.A.G.R.. Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen l. Livrosca. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, Diciembre 2.000. Pág. 12. PP. 549.)

Así mismo lo ha venido sosteniendo la Jurisprudencia Patria, al señalar, que:

Las disposiciones de la Ley de Regulación de alquileres son de orden público. Por consiguiente no sólo lo son las normas sustantivas, sino también los procedimientos administrativos o procedimientos inquilinario allí previsto, que aseguren la aplicación de las normas sustantivas

. (Sentencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, Sala Civil, de fecha 4/12/73).

Por lo que para este Tribunal, tiene a las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como de eminentemente de ORDEN PUBLICO. Así se Establece.

SEGUNDO

SOBRE LA CARGA DE LA PRUEBAS

Establece el artículo 1.354 del Código Civil, que regula la Carga de la Prueba en las Obligaciones lo siguiente:

Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Así mismo el artículo 506 del Código de procedimiento Civil, estatuye, que:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Las normativas citadas, nos evidencian que en las acciones y procesos de naturaleza civiles o mercantiles, la “Carga de la Prueba”, se distribuye equitativamente entre las Partes en la Controversia, de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público, y en esta Causa, el Orden Público Inquilinario.

Y de la revisión que efectúa este Tribunal de la Acción propuesta contenida en el Petitorio de la Demanda, encuentra que la pretensión consiste en “su condición de Arrendatario, a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en desalojar el inmueble descrito…”(F. 3). “Acción” que fundamenta el Actor en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; evidenciándose así que la “Acción” que nos ocupa, es de naturaleza civil por excelencia; y por lo tanto la “Carga de la Prueba” debe distribuirse equitativamente, es decir, cada Parte debe probar sus afirmaciones de hechos; tomando en consideración lo que las mismas expongan tanto en la Demanda como en la Contestación a la Demanda. Y tomando en consideración también, lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se Decide.

La primera parte del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La segunda parte de dicha norma, que ratifica el texto del artículo 1.354 del Código Civil, dispone, que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En la obra “De La Prueba en Derecho” de A.R.A. se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:

A.- ONUS PROBANDI INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.

B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que se funda su defensa.

C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandado ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Así mismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado las obligaciones que atribuye al demandado y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.”(CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP. 711.).

Por lo que la Carga de la Prueba debe distribuirse como ya se expuso. Así se Dispone.

TERCERO

SOBRE EL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y PROCEDENCIA O NO DE LA ACCIÓN

Corresponde ahora establecer el Tipo de Relación Arrendaticia existente entre las Partes en la Controversia, para determinar si es o no procedente la presente “Acción de Desalojo. Y para ello se tomará en consideración lo dicho por la Parte Actora en su Escrito de Demanda, en torno al tipo de Relación Arrendaticia y lo manifestado por la Parte Demandada en su Contestación – Reconvención, en torno al tipo de Relación Arrendaticia; así como lo establecido en el Contrato de Arrendamiento al respecto.

Ya que desde el mes de A.d.M.N.O. y Siete (1.987), La Sala Político-Administrativa de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia; en el caso L.P.L.G. contra M.U.; señaló lo siguiente:

No cabe duda, que cuando el órgano judicial recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la DETERMINACIÓN o INDETERMINACIÓN del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado.

(HARTING, H.D.E.A., Doctrina y Jurisprudencia. Segunda Edición. Publicidad Gráfica León, S.R.L. Caracas, 1.999. Pág. 96. PP. 452.).

3.1.- EN CUANTO A LO QUE DICE EL ACTOR EN SU DEMANDA EN RELACIÓN AL TIPO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Pues bien, lo que la Parte Actora señala en su Demanda en torno al tipo de Relación Arrendaticia, es lo siguiente:

El objeto que percibe la presente demanda es la acción de desalojo de un inmueble……., el citado inmueble fue arrendado al Ciudadano G.J.O., en fecha 15 de Febrero de 2.001, según se evidencia de documento autenticado….., por un tiempo de duración de un (1) año contados a partir de la autenticación del presente Contrato, es decir, desde el 15 de Febrero de 2.001 hasta el 15 de Febrero de 2.002, convirtiendo el referido Contrato por tiempo indeterminado,…

(Folio 1).

3.2.- EN CUANTO A LO MANIFESTADO POR EL DEMANDADO EN TORNO AL TIPO DE RELACIÓN ARRENDATICIA

Por su parte el Demandado, en cuanto al tipo de Relación Arrendaticia, en la Contestación - Reconvención, dice lo siguiente:

“En fecha 15 de febrero de 2001 celebré contrato con el…..ciudadano J.E.B. por el lapso de un año a partir de dicha fecha …….

Posterior al 15 de febrero de 2002 vencido el año se convirtió dicho contrato por tiempo indeterminado hasta el día de hoy.-“(Folio 31).

3.3.- LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN TORNO AL PLAZO

La Parte Actora, entre otros Instrumentos, acompañó un Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 15 de febrero del 2001, que corre a los folios 19 al 21; y en cuya Cláusula Cuarta, está establecido el plazo del arrendamiento, al estipular, lo siguiente:

CUARTA: La duración de este contrato será por Un año (01), contados a partir de la firma del presente documento

. (F.20).

3.4.- ANALISIS E INTERPRETACIÓN DE LO EXPUESTO POR LAS PARTES Y DE LO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO

El único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:

En la interpretación de contratos o actos que presente oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

Ahora bien, de lo expuesto por las Partes y de lo establecido en el Contrato de Arrendamiento por Escrito; este Tribunal infiere e interpreta que:

  1. - Que la Parte Actora manifiesta que suscribió con el Demandado un”Contrato por Escrito” sobre el inmueble objeto de la Controversia, por un año que va desde el día 15 de Febrero del 2001 al día 15 de Febrero del 2002. Y que el Contrato se convirtió en uno a “Tiempo Indeterminado”.

  2. - Que la Parte Demandada manifiesta que suscribió un Contrato de Arrendamiento con el Actor, el día 15 de Febrero del 2001 por el lapso de Un (1) año y que después del 15 de Febrero del 2002, se convirtió en un Contrato a “Tiempo Indeterminado”

    .

  3. - Que entre las Partes, se suscribió un Contrato de Arrendamiento por Escrito, desde el día 15 de Febrero del 2001 al día 15 de Febrero del 2002, sin posibilidad de prórrogas contractuales.

  4. - Que el Contrato de Arrendamiento consistió en un Contrato a “Tiempo Determinado”.

  5. - Que llegado el día 15 de Febrero del año 2002, se inició la prórroga legal, que de acuerdo al literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de 6 meses que van desde el día 15 de Febrero al día 15 de Agosto del 2002, fecha ésta última en que se vencía la prórroga legal y concluía el Contrato de Arrendamiento entre las Partes.

  6. - Que a partir del día 15 de Agosto del 2002, el Arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado sin oposición del Arrendador; trayendo como consecuencia que el Contrato de Arrendamiento se convirtiera en un Contrato de Arrendamiento por “Tiempo Indeterminado” por efecto y por extensión analógica de los dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil en concordancia con el artículo 4 ejusdem que establece lo siguiente:

    Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo

    .

  7. - Es decir, se regla por lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento.

  8. - Que el Contrato sigue a “Tiempo Indeterminado” y que el Contrato que suscribieron las Partes por escrito, es prueba de esa Relación Arrendaticia y que Tribunal considera como cierta la “confesión” hecha por las Partes en torno a que la relación que los vincula, es a través de un Contrato de Arrendamiento por Escrito y “Tiempo Indeterminado”, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.400 y 1.401 ambos del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 509 del Código de Procedimiento Civil.

    De lo expuesto en los numerales anteriores, queda plenamente evidenciado que, la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, es un Contrato de Arrendamiento por Escrito a “Tiempo Indeterminado”. Así se Establece.

    Ahora bien el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo siguiente:

    Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales:

    A.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

    B.) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

    C.) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación.

    D.) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos , indebidos o en contravención a la conformidad de uso concebida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador”

    E.) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

    F.) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.

    G.) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

    Por lo que si estamos en presencia de un Contrato a Tiempo Indeterminado, la acción a proponer es la “Acción de Desalojo”, como muy la propuso la Actora. Así se Decide.

    Por todo lo antes expuesto, Ciudadano Juez, recurro ante usted para demandar por desalojo como en efecto lo hago o en su defecto sea condenado por este Tribunal El Arrendatario G.J.O.…

    (Folio 3).

    Ahora bien, la doctrina venezolana ha señalado que un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, es:

    Cuando el arrendador entrega a el arrendatario, un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio. (GUERRERO QUINTERO, Gilberto .La Duración del Contrato de Arrendamiento y la Consignación Inquilinaria. Editorial Fitell. Cagua, 1.982. Pág. 38. PP. 120).

CUARTO

SOBRE LA DEMANDA, LA CONTESTACIÓN A LA MISMA Y SOBRE LA RECONVENCION Y LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

4.1. SOBRE LA DEMANDA:

En síntesis, la Parte Actora por Intermedio de su Apoderado, en su Libelo de Demanda, manifiesta lo siguiente:

CAPITULO I

OBJETO DE LA DEMANDA

El objeto que percibe la presente demanda es la acción de desalojo de un inmueble de mi propiedad o de la comunidad conyugal, el cual se encuentra ubicado en la avenida S.B., sector La Marchantita, casa N° 59, Parroquia J.I.M., Municipio Valera……., el citado inmueble fue arrendado al Ciudadano: G.J.O., en fecha 15 de Febrero de 2.001, Omissis.., por un tiempo de duración de un (1) año contados a partir de la autenticación del presente contrato, según la Cláusula Cuarta……, es decir, desde el día 15 de Febrero de 2.001 hasta el 15 de febrero de 2.002, convirtiéndose el referido Contrato por tiempo indeterminado , el Canon de Arrendamiento mensual…….era….luego se aumentó a………..(Bs. 130.000,°°) mensuales vigente.., pagaderos los primeros Tres (03) días al vencimiento de cada mes, que eran depositados en la Cuenta Corriente cancelada N° 61200778-0 del Banco Banesco……y fue cambiado por una nueva Cuenta de Ahorro N° 0116-0106- 50-0033004722 del Banco Occidental de Descuento…….a nombre de la esposa de mi Patrocinado Ciudadana: B.E.B.C..

CAPITULO II

DE LOS HECHOS

Es el caso Ciudadano Juez, que en el primer (1) año de arrendamiento El Arrendatario cumplió a cabalidad con lo estipulado en el Contrato de Arrendamiento, pero desde el Segundo (2) año para acá, es decir, desde el mes de Octubre del año 2.002 hasta la presente fecha año 2.006, comenzó a atrasarse con el pago……., y se ha mantenido cancelando atrasado, ……., así como también con el servicio de l.e., Omissis, situación esta que llevo a mi representado a reclamarle desde el inicio de sus atrasos para que se pusiera al día, y hasta la presenta fecha no lo ha hecho , estando en la actualidad atrasado con SIETE (7) Meses de Pago de Canon de arrendamiento, que suma la cantidad de………(Bs. 1.020.000,°°); es decir, desde el Mes de Junio de 2.005 hasta el mes de Diciembre de 2.005, Omissis, asimismo, tiene una deuda pendiente de Bolívares……..(Bs. 150.491,°°), por concepto de recibo de L.E., ……….

CAPITULO III

FUNDAMENTO DE DERECHO

En Vista de que se trata de un Contrato a Tiempo Indeterminado, Omissis, es procedente aplicar a dicho caso el artículo 1 y 33, y especialmente el artículo 34, literal “A”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,….

CAPITULO IV

PETITORIO

Por todo lo antes expuesto, ….., recurro ante usted para demandar por Desalojo como en efecto lo hago o en su defecto sea condenado por este Tribunal El Arrendatario G.J.O., Omissis, a fin de que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal en desalojar el inmueble descrito en el Capitulo I….; estimo la cuantía…en la cantidad de…..(Bs. 1.020.000,°°), correspondiente a Siete (7) meses de Canon ……

CAPITULO V

SOLICITUD DE MEDIDA DE SECUESTRO

De conformidad con lo establecido en el artículo 599 Ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, por ser procedente….acuerde Medida de Secuestro……

CAPITULO VI

CONCLUSIONES

..........

………..

(Folios 1 al 3).

El Tribunal deja constancia, que la Parte Actora junto con su Libelo de Demanda, acompañó los siguientes instrumentos:

  1. - Copia fotostática simple de Instrumento Poder que otorga el ciudadano J.E.B., Parte Actora, al Dr. H.J.B.R.; protocolizado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 6-3-2006, inserto bajo el N° 49 del Tomo 27. Folio 5 al 7.

  2. - Copia fotostática simple de un Contrato de Arrendamiento, suscrito por J.E.B., con carácter de Arrendador, con el ciudadano G.J.O., sobre un inmueble ubicado en la Av. S.B., Sector La Marchantica, casa N° 59, Parroquia J.I.M., Municipio Valera del Estado Trujillo y autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, con fecha 15 de febrero del 2001, bajo el N° 68 del Tomo 10. Folios 9 y 10.

  3. - Cuatro copias fotostática de Estado de Cuentas denominado “Relación de Pago de Alquiler (Conciliación) (Inmueble) al 30 de Junio de 2005. Folios 11, 12, 13 y 14.

  4. - Una copia en computadora de estado de cuenta por el servicio de L.E., expedida por la empresa C.A.D.E.L.A., Usuario N° 48, por un monto de Bs. 150.491,°°. Folio 15.

    4.2.- SOBRE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:

    Ahora bien, citado legal, válida y legítimamente la Parte Demandada, tal como se evidencia de diligencia suscrita por el ciudadano Alguacil del Tribunal, de fecha 5 de Abril del 2006, que corre al folio 28; por lo que el día 7 de Abril del 2006, sería el Acto de la Litis Contestación; por lo que el Demandado al Contestar la Demanda, además de proponer Reconvención, en resumen, manifestó lo siguiente:

    CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

    Rechazo niego y contradigo lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda por cuanto no es cierto que desde el mes de octubre de 2002 hasta la presente fecha de 2006, me vengo atrasando y que ese atraso es de de siete (7) meses de pago de arrendamiento.

    Rechazo niego y contradigo lo alegado por la parte actora …por cuanto no es cierto que desde el mes de junio de 2005 hasta el mes de diciembre de 2005, tenga una deuda pendiente de……(Bs. 1.020.000)

    Rechazo niego y contradigo lo alegado por la parte actora……….por cuanto no es cierto que tenga una deuda pendiente de……(150.491) por concepto de recibo de l.e..-

    Rechazo niego y contradigo la estimación de la demanda por la cantidad de UN MILLON VEINTE MIL BOLIVARES (1.020,000)…….

    Me opongo a la Solicitud de la Medida de Secuestro……….-

    Lo que si es cierto ciudadano Juez es que el mes de junio de 2005 fue cancelado el 18 de agosto de 2005, el mes de julio de 2005 fue cancelado el 1 de octubre de 2005; el mes de agosto de 2005 fue cancelado el 8 de noviembre de 2005, el mes de Septiembre de 2005 fue cancelado el 4 de enero de 2006 y el mes de octubre fue cancelado el mes de febrero de 2006.

    Pero el 8 de abril de de 2003 salió una resolución ministerial conjunta N° 036 del 4 de abril de 2003 G.O. 37.667 del 8 de abril de 2003 de congelación de alquileres de vivienda en todo el Territorio Nacional por lo que lo más correcto era que yo solo debí cancelar desde marzo de 2002 a marzo de 2006 hasta hoy el canon de arrendamiento de CIEN MIL BOLIVARES (100.000) por cuanto este aumento fue el 27 de marzo de 2003 y su artículo 1 señala: “Omissis:” A partir de esa resolución han sido ratificadas hasta hoy la congelación de alquileres……

    Lo que si es cierto es que yo le debo son dos (02) meses noviembre y diciembre de 2005 que no le he cancelado por cuanto amistosamente le he dicho que el aumento es ilegal y que yo no le iba a seguir cancelando los CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES…….que venía depositando a la cuenta de la ciudadana BLANCA…….

    CONSIGNO en cinco (5) folios………..los depósitos correspondientes a los meses de Junio de 2005 a Octubre de 2005 que son los meses que el demandante alega que le debo del año de 2005.

    En relación a la deuda pendiente……..por concepto de recibo de l.e. debo manifestar que este problema se suscitó con la Empresa CADELA, …..ya que la misma realizó un cambio de medidor que aceleró los Kilovatios de luz por el cual me dirigí a la empresa para solicitar una explicación…llegando a un Convenimiento de pago

    (Folios30 y 31).

    4.3. SOBRE LA RECONVENCION

    Así mismo, la Parte Demandada en el momento de dar Contestación a la Demanda, propuso Reconvención contra la Parte Actora, y en síntesis, dijo lo siguiente:

    I

    OBJETO DE LA RECONVENCIÓN

    En fecha 15 de febrero de 2001 celebré contrato con el reconvenido …..J.E.B. por el lapso de un año a partir de dicha fecha con un canon de arrendamiento de CIEN MIL (100.000) BOLIVARES por mensualidades adelantadas.

    Posterior al 15 de febrero del 2002 vencido el año se convirtió dicho contrato por tiempo indeterminado……

    ……a partir del 8 de Abril de 2003 por resolución ministerial conjunta N° 036 del 4 de abril de 2003 G.O: 37.667 se congeló los montos de los cánones de arrendamientos del 8 de abril de 2003 por un año se venció el 8 de abril de 2004 luego la resolución de fecha 19 de mayo de 2004 GO37.941 por un año se venció el 18 de Mayo de 2005 y las resolución de fecha 18 de mayo de 2005 G.Ó 38.1889 por seis meses hasta el 18 de noviembre de 2005 y la ultima con fecha 17 de noviembre de 2005 que vence el 17 de mayo de 2006 de congelación de alquileres de vivienda en todo el Territorio Nacional hasta el día de hoy y el reconvenido hizo caso omiso a dicha resolución pues ya el 27 de marzo de 2003 aumentó el canon de arrendamiento a CIENTO VEINTE MIL……, luego en el mes de marzo de 2004 aumentó a la cantidad de CIENTO TREINTA MIL………y por ultimo en fecha de mes de marzo de 2005 aumento la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL……..

    Pues lo correcto sería que yo cancelara la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES… por cuanto este aumento fue el 27 de marzo de 2003 y su artículo 1 señala: “Omissis”. a partir de esa resolución han sido ratificadas hasta hoy la congelación de alquileres……

    En vista que el reconvenido no respetó dicha resolución a sabiendas que si me atrasaba dos mensualidades consecutivas sería objeto de un desalojo me atrasé dos (2) meses, Noviembre y Diciembre de 2005 llevándolo a que intentara la demanda de desalojo y así poder alegar el reintegro de los pagos ilegales.

    Debo manifestar que cancelé el mes de junio de 2005 el día 18 de agosto de 2005; el mes de julio de 2005 fue cancelado el 1 de octubre de 2005; el mes de agosto de 2005 fue cancelado el 8 de noviembre de 2005, el mes de Septiembre de 2005 fue cancelado el 4 de enero de 2006 y el mes de octubre fue cancelado el mes de febrero de 2006.

    ………….

    II

    PETITORIO

    Por las razones anteriores es que RECONVENGO como en efecto lo hago al ciudadano J.E.B. Omissis.-

    Para que convenga en restituirme la cantidad de SEISCIENTOS MIL (600.000) MIL BOLIVARES por concepto de excedente que cancelé a partir del mes de Marzo de 2003 o en su defecto sea condenado a cancelarme la cantidad de SEISCIENTOS MIL (600-000) MIL BOLIVARES correspondiente desde Marzo de 2003 a Febrero de 2004 que cancele la cantidad de CIENTO VEINTE MIL (120.000) BOLIVARES mensuales. De Marzo de 2004 a Febrero de 2005 cancelé la cantidad de CIENTO TREINTA MIL (130.000) BOLIVARES MENSUALES y de Marzo 2005 a Octubre de 2005 cancele la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL (150.000) BOLIVARES MENSUALES.

    CUANTIA DE LA RECONVENCION

    Estimo el valor de la presente reconvención la cantidad de SEISCIENTOS MIL (600.000) BOLIVARES.

    ……….

    (Folios 31 y 32).

    La Parte Demanda Reconveniente, con su Escrito de Contestación a la Demanda y de Reconvención, acompañó los siguientes instrumentos:

  5. - 5 Copias originales de Planillas de Depósitos Bancarios del Banco Occidental de Descuento por Bs. 150.000,°° cada uno a la Cuenta de Ahorro N° 000033004722 a favor de la ciudadana B.B., marcadas A, B, C, D y E con fechas 8 de Agosto, 1 de Octubre y 8 de Noviembre del 2005 y 4 de Enero y 24 de Febrero del 2006, folio 33, 34, 35, 36 y 37 respectivamente.

  6. - Una Copia fotostática de la Resolución conjunta DM/152 y 046 de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, de fecha 18 de Mayo del 2004; mediante la cual se ordena mantener en todo el Territorio Nacional el monto de los Cánones de Arrendamientos establecidos para el 30 de Noviembre del 2002, por un período de 6 meses. Marcada “F”. Folio 38.

  7. - Una copia fotostática de un comentario a la Resolución conjunta DM/152 y 046 de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, de fecha 18 de Mayo del 2004; mediante la cual se ordena mantener en todo el Territorio Nacional el monto de los Cánones de Arrendamientos establecidos para el 30 de Noviembre del 2002; de una publicación de J y M Garay. Folio 39.

  8. - Una copia fotostática de la Resolución conjunta de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y de Infraestructura N° 0106 088, del 17 de Noviembre del 2005; mediante la cual se prorroga por un plazo de 6 meses a Resolución conjunta DM/152 y 046 de los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, de fecha 18 de Mayo del 2004; mediante la cual se ordena mantener en todo el Territorio Nacional el monto de los Cánones de Arrendamientos establecidos para el 30 de Noviembre del 2002. Folio 40.

  9. - 3 Copias originales de Planillas de Depósitos Bancarios del Banco Occidental de Descuento por Bs. 130.000,°°, Bs. 120.000,° y Bs. 150.000,°° a la Cuenta de Ahorro N° 000033004722 a favor de la ciudadana B.B., marcadas J, I y K con fechas 31 de Mayo del 2004, 27 de Marzo del 2003 y 2 de Mayo del 2005 respectivamente. Folio 41, 42 y 43 respectivamente.

    4.4.- SOBRE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÖN

    Admitida la Reconvención propuesta y ordenado por el Tribunal dar Contestación a la Reconvenció; en tiempo hábil, útil y temporáneo La Parte Demandante – Reconvenida, dio contestación a la misma y refirió lo siguiente:

    CAPITULO I

    Niego, rechazo y contradigo la presente contra-demanda temeraria y de mala fe en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho por no ser ciertos y totalmente falso lo alegado por el Reconveniente en su libelo de demanda, por cuanto mi representado no le adeuda nada a dicho Reconveniente por la cantidad de BOLÍVARES SEISCIENTOS MIL……., por concepto de excedente de canon de arrendamiento.

    …Niego, rechazo y contradigo que mi representado haya hecho aumentos por concepto de Canon de Arrendamientos luego de la Resolución Ministerial….

    CAPITULO II

    ……., los aumentos por concepto de canon de arrendamientos se efectuaron antes de la mencionada Resolución Ministerial ………..que solo se realizaron dos (2) aumentos, de Bs. 130.000,°° y Bs. 150.000,°° , mucho antes del 08 de abril de 2.003, y dicho aumentos se realizaron en el lapso comprendido en fechas 15 de febrero de 2.002 y 15 de febrero de 2.003; y desde entonces no se han realizado más aumentos hasta la presente fecha, respetándose la prenombrada Resolución….referente a la Congelación de precios de canon de arrendamientos. Ahora bien, ….en el Supuesto caso reclamado por el Reconveniente él debió ejercer los recursos legales pertinentes por ante los Órganos Administrativos, es decir, por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valera, a los fines de que este …regularizara o no dicho canon de arrendamiento y agotar así la vía administrativa, y no lo hizo, …….

    Por todo lo antes expuesto Ciudadano Juez, en ningún momento se realizaron aumentos de canon de arrendamientos luego de publicado en Gaceta Oficial de fecha 08 de Abril de 2.003, la Resolución Ministerial ordenando la congelación de precios por concepto de canon de arrendamiento.

    ……

    ………

    (Folios 46 y 47.).

    El Tribunal deja constar que el Demandante – Reconvenido, no produjo ningún tipo de Instrumento con su Escrito de Contestación a la Reconvención propuesta.

QUINTO

SOBRE LAS PRUEBAS

Ambas Partes Promovieron Pruebas en tiempo hábil, útil y temporáneo, así:

5.1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA

La Parte Actora - Reconvenida Promovió Pruebas, tal como se evidencia al folio 48, las siguientes:

PRIMERO

Documentales:

La Parte Actora – Reconvenida Promueve la Prueba Documental, que acompañó su Demanda, así:

  1. Promueve e invoca la Relación de Pago de Alquiler que corren a los folios 11 al 14 y del 22 al 25.

  2. Promueve y ratifica el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes.

  3. Promueve y ratifica Recibo de Deuda de L.E., que corre al folio 15.

SEGUNDO

Prueba de Informes:

La Parte Actora – Reconvenida Promueve la Prueba de Informes y pide al Tribunal, que:

a.- Se oficie a la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, para que le informe al Tribunal de su existe un documento autenticado en fecha 15 de Febrero del 2001, inserto bajo el N° 68 del Tomo 19 referido a un Contrato de Arrendamiento, cuya copia sea remitida a este Tribunal.

b.- Se oficie a la empresa de Energía Eléctrica CADELA a fin de que informe al Tribunal el Estado de Cuenta de L.E. que presenta el inmueble del Arrendado cuyo N° de medidor se encuentra en el recibo de deuda expedido por CADELA.

TERCERO

Prueba de Exhibición de Documento:

La Parte Actora Reconvenida Promueve la Prueba de Exhibición de documento con el fin de que la Parte Demandada – Reconveniente exhiba todos los recibos o Planillas de depósitos de Pagos desde el 15 de Marzo del 2001 hasta la presente fecha, en especial los de los meses de Junio, julio, Septiembre y Diciembre del 2005.

CUARTO

La Parte Actora – Reconvenida promueve la Prueba de Testigos.

5.2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA - RECONVINIENTE:

La Parte Demandada – Reconviniente, igualmente Promovió Pruebas en tiempo hábil, útil y temporáneo, tal como se evidencia al folio 51 y 119, las siguientes:

PRIMERO

Tacha de Instrumento Privado:

Por cuanto la Parte Demandada – Reconviniente al momento de dar Contestación a la Demanda y proponer Reconvención anunció la Tacha sobre el Contrato de Arrendamiento; en consecuencia por Escrito que corre al folio 51 Formalizó debidamente tal Tacha de tal instrumento.

SEGUNDO

Mérito de los Autos:

La Parte Demandada – Reconviniente Promueve el Mérito de los Autos en cuanto lo Favorezcan.

TERCERO

Instrumentales.

a.- La Parte Demandada – Reconviniente Promueve las Planillas de depósitos Bancarios que acompañó con su Escrito de Contestación - Reconvención marcadas con las letras A, B. C. D y E, para demostrar que canceló las mensualidades de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2005.

CUARTO

Documentales:

La Parte Demandada – Reconviniente Promueve los siguientes Instrumentos:

  1. - Promueve y ratifica las Planillas de Depósito Bancario marcadas con las letras L, M y N que demuestran los inicios de cada aumento para los meses de Febrero de 2003, Abril de 2004 y Abril del 2005.

  2. - Promueve la Relación de Pago o Estado de Cuenta que corre al folio 12, producido por el Actor - Reconvenido para demostrar la relación de pago del Demandado – Reconviniente hasta el 30 de Junio del 2005 y demostrar que a partir de Febrero del 2003 se le efectuaron aumentos a Bs. 130.000,°° y que a partir del 4 de Abril del 2003 por Resolución Ministerial N° 036 se congelan los Cánones de Arrendamientos. Y que el 27 de Marzo del 2003 comenzó a cancelar aumentos a Bs. 120.000,°°

  3. - Promueve la Relación de Pago que corre al folio 13 producido por el Actor – Reconvenido con su Demanda para demostrar la relación de pago del Demandado - Reconviniente hasta el 30 de Junio del 2005; ello con el fin de demostrar que a partir del 3 de Abril del 2004 le aumentaron a Bs. 130.000,°°.

  4. - Promueve la Relación de Pago que corre al folio 14 que produjo la Parte Actora – Reconvenida, con el fin de demostrar la relación de pago del Demandado – Reconviniente hasta el 30 de Junio del 2005, con el fin de demostrar que desde el 8 de Abril del 2005 el Arrendador aumentó el canon a Bs. 150.000,°°.

  5. - Promueve y Ratifica la Resolución Ministerial conjunta de fecha 8 de Abril del 2003, N° 036 del 4 de Abril del 2003, aparecida en la Gaceta Oficial N° 37.667 del 8 de Abril del 2003 sobre Congelación de Cánones de Arrendamientos en el todo el Territorio Nacional y que cursa al folio 8 marcada con la letra F.

  6. - Promueve y Ratifica la Resolución de fecha Mayo del 2004 G.O. N° 37.941 de Congelación de Cánones de Arrendamientos por un año y se venció el 18 de Mayo del 2005, que corre al folio 39 marcada G.

  7. - Promueve y Ratifica la última Resolución con fecha 17 de Noviembre del 2005 que vence el 17 de Mayo del 2006 sobre Congelación de Cánones de Arrendamiento en todo el Territorio Nacional, marcada con la letra H, que corre al folio 40.

En los términos expuestos, quedó planteada la Litis entre la Partes en la Controversia; pero será del análisis de las pruebas la que dilucidará la presente Causa. Así se Establece.

SEXTO

SOBRE LA CUANTÍA

(CAPÍTULO PREVIO)

Antes de efectuar el examen de las pruebas; es deber del Tribunal referirse a la Cuantía de la Demanda, en virtud de la impugnación que efectúa la Parte Demandada – Reconviniente, al señalar en su Escrito de Contestación y de Reconvención, lo siguiente:

Rechazo, niego y contradigo la estimación de la demanda por la cantidad de UN MILLON VEINTE MIL BOLIVARES (1,020,000)…….

(Folio 30).

Ello por cuanto la Parte Actora Reconvenida en su Libelo de Demanda, manifestó, que:

…; estimo la Cuantía del libelo de la demanda en la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN VEINTE MIL (Bs. 1.020.000,°°),….

(Folio 3).

Por lo que el Tribunal debe resolver en Capítulo Previo, la Estimación de la Demanda, como lo ordena el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Así se Establece.

La atrora Corte, ahora Tribunal Supremo de Justicia, ha señalado reiteradamente que rechazada la Estimación de la Demanda; el Tribunal en la definitiva debe resolver tal punto en capítulo previo.

De acuerdo al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazada la estimación de la demanda, el Juez decidirá en Capítulo Previo en la sentencia definitiva.

Dicha sentencia debe ser expresa, y precisa, por mandato del artículo 243 ordinal 5° del mismo Código, por lo cual no se puede considerar que la falta de pronunciamiento debe entenderse como confirmatoria de la decisión sobre primera instancia.

Al no resolver el sentenciador sobre el aspecto en cuestión, infringió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse a lo alegado y probado en autos, y el artículo 243 ordinal 5°, del mismo Código, al no pronunciar una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas y lo cual conduce a la nulidad de la sentencia, por disposición del artículo 244 ejusdem.

(Sentencia de fecha 13 de Febrero de 1.994)(Sentencia de la Sala de Casación Civil del 18 de Abril de 1.996, con ponencia del Magistrado Dr. R.J.A.G., en el Juicio de G.A.C. contra L.F.C., en el Exp. N° 94-724, Sentencia N° 86).

El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estatuye, que:

Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando lo considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda, el Juez decidirá sobre la estimación en Capítulo Previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien propuso la demanda originalmente.

Ahora Bien, como estamos ante un “Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado”, como ya quedó establecido en el Capítulo TERCERO de esta Motiva; por lo tanto, la Cuantía de la Demanda, se estima conforme lo dispone el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine, que establece:

Si el contrato fuera por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

De tal manera que, de acuerdo al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil cuando se discute la CONTINUACIÓN de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, la estimación de la demanda, se fijará

acumulando las pensiones o cánones de un año.

De la interpretación del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que éste se refiere únicamente a los siguientes supuestos:

1. (......)

2. (......)

3. (......)

4. Si el contrato es a tiempo indeterminado el valor de la demanda sobre validez o continuación del arrendamiento debe hacerse acumulando las pensiones o cánones de un año, independientemente que el monto reclamado por las prenombradas pensiones o cánones de arrendamiento y sus accesorios litigados, sea inferior o superior a los cánones o pensiones de un año.

(VALERA PÉREZ, J.L.. Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Primeras Edición. Editado por Distribuidora Gabriel. Caracas, 2.000. Págs. 99 y 100. PP. 372).

Ambas Partes están contestes, independientemente de que la Parte Demandada – Reconviniente, no esté de acuerdo en los aumentos de los Cánones de Arrendamiento que se han fijado; en que el último Canon de Arrendamiento mensual, es la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,°°). El Demandante Reconvenido, es su Demanda señala, que:

…y luego se volvió a aumentar en Bolívares CIENTO CINCUENTA MIL (Bs. 150.000,°°) mensuales vigente hasta la presente fecha,…

(Folio 1).

Mientras que el Demandado – Reconviniente señala en su Escrito de Contestación – Reconvención, lo siguiente:

…y que yo no iba a seguir cancelando los CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (150.000) que venía depositando a la cuenta de la ciudadana B.E.B.C..

(Folio 31).

Por lo se tiene a la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,°°), como el último Canon de Arrendamiento en el inmueble objeto de la Controversia. Así se Decide.

Ahora bien estatuye el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

En la demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinara acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

(Negritas del Tribunal).

De tal manera que, de acuerdo a la parte in fine del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, la cuantía en los contratos a Tiempo Indeterminado, se establece acumulando las pensiones de un (1) año. Por lo que siendo el Canon de Arrendamiento en la presente Causa, en la cantidad, de Bs. 150.000,°° resulta que al multiplicar BS. 150.000 X 12(pensiones de un año) nos da un total, de: Bs. 1.800.000,°°.

Ahora bien, en fecha 15 de Enero de 1.996, el atrora Consejo de la Judicatura, acordó para los Juzgados de Municipios, conocer o tener competencia por la cuantía, hasta por la cantidad, de: CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,°°), según Resolución N° 619 aparecida en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 293.247, de fecha 29 del Enero de 1.996.

Por lo que este Tribunal fija la Estimación de la Demanda, en la cantidad, de: UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,°°); y se declara Competente para conocer por la Cuantía, la presente Causa. Así se Resuelve.

SÉPTIMO

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

(DECISIÓN DE FONDO)

Toca ahora efectuar el examen de las Pruebas Promovidas para resolver la Causa, así:

7.1.- PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA - RECONVENIDA

.

PRIMERO

Documentales:

La Parte Actora – Reconvenida Promueve la Prueba Documental, que acompañó su Demanda, así:

  1. -Promueve e invoca la Relación de Pago de Alquiler que corren a los folios 11 al 14 y del 22 al 25.

    La Parte Actora Reconvenida Promueve la Relación de Pago o Estado de Cuenta de las mensualidades por Cánones de Arrendamientos efectuadas a la Cuenta de Ahorro N° 000033004722 en el Banco Occidental de Descuento a nombre de la ciudadana B.B.D.B., cuyas copias acompañó con su Demanda y que luego consignara sus originales que corren a los folios 22 al 25. Ahora bien, si bien es cierto que la persona que rubrica tal Estado de Cuenta no compareció a ratificar su firma, como lo ordena el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; también es cierto que la Parte Demandada – Reconviniente acoge tal Estado de Cuenta o Relación de Pagos al Promover los mismos en el numeral 7 del Capítulo II denominado DOCUMENTALES en su Escrito de Promoción de Pruebas; y al adminicular dicha Relación de Pagos a las Planillas de Depósitos que corren a los folios 68 al 109 demuestran plenamente que la Parte Demandada Reconviniente no efectuó los depósitos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre del año 2005; hecho este que lo corrobora la propia confesión que efectúa el Demandado – Reconviniente al dar Contestación a la Demanda y proponer Reconvención y decir lo siguiente:

    Lo que si es cierto es que yo le debo son dos (02) meses noviembre y diciembre de 2005 que no le he cancelado por cuanto amistosamente le he dicho que el aumento es ilegal y que yo no iba a seguir cancelando los CIENTO CINCUENTA MIL que venía depositando a la cuenta………

    (Folio 31).

    Por lo que tal Estado de Cuenta o Relación de Pagos de los depósitos efectuados para cancelar los Cánones de Arrendamientos se valora como plena prueba del estado de morosidad en el pago de los meses de Noviembre y Diciembre del año 2005 en que se encuentra el Demandado – Reconviniente, todo de conformidad con el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

    Con tal prueba queda demostrada el Estado de Insolvencia del Demandado – Reconviniente y subsume su insolvencia en la Causal contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Establece.

  2. - Promueve y ratifica el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las Partes.

    La Parte Actora – Reconvenida Promueve el Contrato de Arrendamiento cuyo ejemplar acompañó en copia simple con su Demanda y posteriormente lo produce en original y que corre a los folios 20 y 21. Contrato este que igualmente fue solicitado en la Prueba de Informes y que fuera remitido por la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, como se evidencia a los folios 112 al 115. Tal Instrumento lo valora y lo aprecia este Tribunal, como plena prueba y demostrativo de la “Relación Arrendaticia” que existe entre las Partes de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con los artículos 429 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil.

    Con tal prueba queda demostrada la Relación Arrendaticia existente entre las Partes; que como ya quedó establecido en el Capítulo Tercero de esta motiva, es a través de un “Contrato de arrendamiento por Escrito y a Tiempo Indeterminado”. Así se establece.

  3. - Promueve y ratifica Recibo de Deuda de L.E., que corre al folio 15.

    La Parte Actora – Reconvenida Promueve el Recibo de Deuda de Luz expedida por la Empresa C.A.D.E.L.A. Este Recibo que corre al folio 15, pese a no estar rubricado por nadie, este Tribunal lo desecha y no le da ningún tipo de valor; puesto que la falta de pago por servicio de Energía Eléctrica, no está establecida como causal de desalojo, todo de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

Prueba de Informes:

La Parte Actora – Reconvenida Promueve la Prueba de Informes y pide al Tribunal, que:

a.- Se oficie a la Notaría Pública Segunda de Valera del Estado Trujillo, para que le informe al Tribunal de su existe un documento autenticado en fecha 15 de Febrero del 2001, inserto bajo el N° 68 del Tomo 19 referido a un Contrato de Arrendamiento, cuya copia sea remitida a este Tribunal.

Ya el Tribunal al efectuar el examen del Documento contentivo del Contrato de Arrendamiento, valoró este instrumento. Pero con la Prueba de Informes queda plenamente demostrado que por ante tal Notaría se autenticó dicho Contrato de Arrendamiento y que las personas que comparecieron a tal acto de autenticación fueron los ciudadanos J.E.B., en carácter de Arrendador, y el ciudadano G.J.O., en carácter de Arrendatario sobre un inmueble ubicado en la Av. S.B., Sector La Marchantita, Casa N° 59, Jurisdicción de la Parroquia J.I.M., Municipio Valera del Estado Trujillo; por lo que tal Prueba de Informes la valora y aprecia este Tribunal en ese sentido de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

TERCERO

Prueba de Exhibición de Documento:

La Parte Actora Reconvenida promueve la Prueba de Exhibición de Documento con el fin de que la Parte Demandada – Reconviniente exhiba todos los recibos o Planillas de Depósitos de Pagos desde el 15 de Marzo del 2001 hasta la presente fecha, en especial los de los meses de Junio, Julio, Septiembre y Diciembre del 2005

A).- La Parte Actora Reconvenida Promueve la Prueba de Exhibición de Documento y pide que el Demandado – Reconviniente exhiba las Planillas de Depósitos de Pagos de Cánones de Arrendamientos a la Cuenta de Ahorro N° 000033004722 en el Banco Occidental de Descuento, especialmente los correspondientes a los meses que van desde Junio a Diciembre del 2005. Ahora bien, tal Prueba de Exhibición se llevó a efecto el día 25 de Abril del 2006, como se evidencia tal acto y sus anexos a los folios 57 al 109; en la que la Parte Demandada – Reconviniente exhibió y produjo las Planillas de Depósito y Recibos de Pagos correspondientes a los meses de Febrero, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2001. Así mismo exhibió las Planillas de los meses de Enero, Febrero, Marzo del 2002 y Junio, Julio, Agosto y Octubre del 2002 y Noviembre del 2002. Igualmente se exhibieron las Planillas de los meses de Marzo y Mayo del 2003 y Junio a Diciembre del 2003. Así mismo se exhibió las Planillas y Recibos de los meses de Marzo, Abril, Mayo y Julio del 2004 y los meses de Septiembre a Diciembre del 2004 También se exhibieron las planillas correspondientes a los meses de Febrero, Marzo y Mayo del 2005. Ahora bien, tales Planillas y Recibos de Pagos de Cánones de Arrendamientos, pese a demostrar que desde que se inició la Relación Arrendaticia hasta el mes de Mayo del 2005 el arrendatario está solvente en dicho pago; este Tribunal desecha todos esos instrumentos, por considerar que los mismos no están comprendidas las mensualidades que dice el Demandante – Reconvenido estar insolvente el Demandado – Reconviniente; todo de conformidad con el artículo 509 ejusdem.

B).- Así mismo, en tal acto de Exhibición de Documentos, el Demandado – Reconviniente exhibió también las Planillas de Depósitos de los meses de Julio, Agosto y Octubre del 2005 y un pago en el mes de Noviembre del 2005; demostrándose así que el pago correspondiente al mes de Junio lo efectuó en Julio, que el mes de Julio lo efectuó en Julio, que el mes de Agosto lo efectuó en Agosto, que el mes de Septiembre lo efectuó en el mes de Octubre, que el mes de Octubre lo hizo el 11 de Noviembre del 2005; pero dejó de cancelar los meses de Noviembre y Diciembre del 2005; apareciendo haber cancelado posteriormente en el mes de Enero y Febrero del 2006, como se evidencia a los folios 103,. 104, 105, 106, 107 108, 109 respectivamente tales Planillas de Pagos que al ser adminiculadas a lo expresado por la Parte Demandada – Reconviniente al dar Contestación a la Demanda y Proponer Reconvención al decir:

Lo que si es cierto es que yo le debo son dos (02) meses noviembre y diciembre de 2005 que no le he cancelado por cuanto amistosamente le he dicho que el aumento es ilegal y que yo no iba a seguir cancelando los CIENTO CINCUENTA MIL que venía depositando a la cuenta………

(Folio 31).

Demuestran la exhibición de tales Instrumentos la falta de pago de los meses de Noviembre y Diciembre del 2005; por lo que los mismos se valoran como plena prueba de que el Demandado – Reconviniente no realizó los depósitos para los pagos de las citadas mensualidades; y se valora y se aprecia como plena prueba de tal hecho de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 509 ejusdem.

Con tal Prueba de Informes, queda demostrada plenamente que, la Parte Demandada – Reconviniente está incursa en la Causal contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y prueba el Estado de Insolvencia en el inmueble arrendado. Así se Establece.-

7.2.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA – RECONVINIENTE

Pese ya haber el Actor demostrado el Estado de Insolvencia del Demandado – Reconviniente, y tomando en consideración del Principio de Exhaustividad contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que prescribe el deber del Juez de examinar todas las Probanzas Promovidas por las Partes; toca ahora el examen de las Pruebas Promovidas por la Parte Demandada – Reconviniente, entre otras cosas para hacer pronunciamiento sobre la Reconvención propuesta.

PRIMERO

El Meritos de los Autos Favorables al Demandado.

La Parte Demandada Promueve el Mérito de los Autos Favorables en la presente Causa. Ahora bien, la jurisprudencia de nuestro más Alto Tribunal, ha establecido que el “Promover el Mérito Favorable de Actas, Actos y Autos en forma generalizada sin indicar cuál de ellos le favorecen, debe ser desechada esa manera de Promover Pruebas; por lo que se desecha esa manera de Promover el Mérito Favorable sin indicar cual Acto, Auto o Acta le favorecen, todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

Instrumentales.

La Parte Demandada – Reconviniente Promueve las Planillas de Depósitos Bancarios que acompañó con su Escrito de Contestación - Reconvención marcadas con las letras A, B. C. D y E, para demostrar que canceló las mensualidades de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2005.

La Parte Demandada – Reconviniente Promueve las Planillas de Depósitos Pagos de Cánones de Arrendamientos de los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del 2005. Ahora bien, si bien es cierto que tales Planillas de Pagos marcadas con las letras A, B, C y el resto se anexaron con la exhibición de los documentos a los folios 103,104, demuestran la solvencia del Demandado – Reconviniente con respecto a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre; no bien así hacen lo mismo con respecto a la solvencia en el pago para los meses de Noviembre y Diciembre del 2005; por lo que se aprecian y se valoran sólo en cuanto a demostrar la solvencia de tales mensualidades y no las de Noviembre y Diciembre del 2005; todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil

CUARTO

Documentales:

La Parte Demanda – Reconviniente Promueve los siguientes Instrumentos:

  1. - Promueve y ratifica las Planillas de Depósito Bancario marcadas con las letras L, M y N que demuestran los inicios de cada aumento para los meses de Febrero de 2003, Abril de 2004 y Abril del 2005.

  2. - Promueve la Relación de Pago o Estado de Cuenta que corre al folio 12, producido por el Actor - Reconvenido para demostrar la relación de pago del Demandado – Reconviniente hasta el 30 de Junio del 2005 y demostrar que a partir de Febrero del 2003 se le efectuaron aumentos a Bs. 130.000,°° y que a partir del 4 de Abril del 2003 por Resolución Ministerial N° 036 se congelan los Cánones de Arrendamientos. Y que el 27 de Marzo del 2003 comenzó a cancelar aumentos a Bs. 120.000,°°

  3. - Promueve la Relación de Pago que corre al folio 13 producido por el Actor – Reconvenido con su Demanda para demostrar la relación de pago del Demandado - Reconviniente hasta el 30 de Junio del 2005; ello con el fin de demostrar que a partir del 3 de Abril del 2004 le aumentaron a Bs. 130.000,°°.

  4. - Promueve la Relación de Pago que corre al folio 14 que produjo la Parte Actora – Reconvenida, con el fin de demostrar la relación de pago del Demandado – Reconviniente hasta el 30 de Junio del 2005, con el fin de demostrar que desde el 8 de Abril del 2005 el Arrendador aumentó el canon a Bs. 150.000,°°.

  5. - Promueve y Ratifica la Resolución Ministerial conjunta de fecha 8 de Abril del 2003, N° 036 del 4 de Abril del 2003, aparecida en la Gaceta Oficial N° 37.667 del 8 de Abril del 2003 sobre Congelación de Cánones de Arrendamientos en el todo el Territorio Nacional y que cursa al folio 8 marcada con la letra F.

  6. - Promueve y Ratifica la Resolución de fecha Mayo del 2004 G.O. N° 37.941 de Congelación de Cánones de Arrendamientos por un año y se venció el 18 de Mayo del 2005, que corre al folio 39 marcada G.

  7. - Promueve y Ratifica la última Resolución con fecha 17 de Noviembre del 2005 que vence el 17 de Mayo del 2006 sobre Congelación de Cánones de Arrendamiento en todo el Territorio Nacional, marcada con la letra H, que corre al folio 40.

Todos los anteriores Documentales como lo son las Planillas de Depósitos Bancarios, la Relación de Pagos o Estado de Cuentas que corren a los folios 12, 13 y 14 producidos por la Parte Actora – Reconvenida así como también las Resoluciones Ministeriales conjuntas de los Ministerios de la Producción y Comercio y de Infraestructura DM/152 y 046, de 18 de Mayo del 2004 y la de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y Ministerio de Infraestructura N°s 0106 y 088 del 17 de Noviembre del 2005; promovidas por el Demandado- Reconviniente tendentes a demostrar que a partir del año 2003 el Demandante – Reconvenido comenzó a efectuar aumentos en el Canon de Arrendamiento violando las mencionadas Resoluciones que congelaban los Cánones de Arrendamientos a partir del 30 de Noviembre del año 2002; y que además Promueve el Demandado – Reconviniente para fundamentar su RECONVENCION y así reclamarle a la Parte Actora – Reconvenida la cantidad, de Bs. 600.000,°° que a su óptica le pagó de demás al Arrendador, por cuanto según él, debía cancelar sólo la cantidad, de Bs. 100.000,°°; pues bien todos esos instrumentales los desecha el Tribunal a tales fines y no se le da valor probatorio alguno para fundamentar la Reconvención; ya que tales Resoluciones sólo proceden para los inmuebles previamente regulados por los Departamentos de Inquilinato de las Alcaldías de Venezuela y por el Departamento de Inquilinato del Ministerio de Fomento, ahora de Industrias Ligeras y Comercio para la zona de la Capital de la República y no opera para los Cánones de Arrendamiento fijados por convención o acuerdo de las Partes; todo de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Para solicitar reintegro, debe procederse previamente a la “regulación” del inmueble. Ya que la única forma de establecer y de saberse el monto que debe reintegrarse, es obteniendo el pronunciamiento del Órgano Administrativo de Inquilinato; y es la razón por lo que la RECONVENCIÓN propuesta, debe Declararse Sin Lugar. Así se Resuelve.

En la presente Causa, la Parte Actora - Reconvenida logró demostrar el Estado de Insolvencia de la Parte Demandada – Reconviniente en el Inmueble Arrendado. Solvencia que no logró demostrar la Parte Demandada - Reconviniente. Y es la Razón por lo que la Demanda debe Declararse Con Lugar. Así se Resuelve.

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos y motivaciones contenidos en los Particulares Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto, Sexto y Séptimo de la Parte Motiva de esta Sentencia, este Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

Con Lugar la Demanda, propuesta por el ciudadano J.E.B., identificado en autos, en su condición de Arrendador, representado por el DR. H.J.B.R., IPSA N° 56.726, en fecha 27 de Marzo del 2006; contra el ciudadano: G.J.O., identificado en autos, asistido por los DRS. R.E.M. B y E.H., IPSA Nos. 18.948 y 43.553 respectivamente; en su condición de Arrendatario del inmueble que ocupa consistente en una casa ubicada en la Avenida S.B., Sector La Marchantica, N° 59 Jurisdicción de la Parroquia J.I.M., Municipio Valera del Estado Trujillo; de conformidad con el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Y en consecuencia:

1.1.- Se Ordena que, el Arrendatario, ciudadano G.J.O., debe hacer entrega el inmueble que ocupa consistente en una casa ubicada en la Avenida S.B., Sector La Marchantica, N° 59 Jurisdicción de la Parroquia J.I.M., Municipio Valera del Estado Trujillo; totalmente desocupada de personas, cosas y animales.

SEGUNDO

Se Declara sin lugar, la RECONVENCIÓN propuesta por la Parte Demandada – Reconviniente contra la Parte Demandante - Reconvenida.

TERCERO

Se Declara que, la Relación Arrendaticia que vincula a las Partes, consiste en un Contrato de Arrendamiento por Escrito y a Tiempo Indeterminado, de conformidad con el artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CUARTO

Se Fija en la cantidad, de: UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,°°), la Cuantía de la Demanda y el Tribunal se Declara Competente por la Cuantía para conocer la presente Causa.

No se condena en Costas al Demandado-Reconviniente por haber tenido Motivos Racionales para ejercer su Derecho a la Defensa

Queda Así Establecido.

Cópiese, publíquese y regístrese.

Dada, Sellada, refrendada y firmada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de los Municipios Valera, Motatán, Escuque y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, a los Veintidós (22) Días del mes de M.d.A.D.M.S. (2006). A Ñ O S: 196° de la I N D E P E N D E N C I A y 147° de la F E D E R A C I O N.

El Juez Titular,

T.V.B.:

El Secretario,

D.J.C.H.

En la misma fecha se publicó, siendo las Tres y Treinta de la tarde (3:30 PM.).

El Secretario

TRVB/DJCH/Anabel.-

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