Decisión nº PJ0252014000228 de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de Bolivar, de 17 de Julio de 2014

El día 15 de noviembre de 2013 se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD- CIVIL) y recibida en este Tribunal en la misma fecha demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por los ciudadanos J.A.G.P. y N.H.G.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedula de identidad Nº. 8.894.212 y 11.174.477 de este domicilio, respectivamente, representados por el profesional del derecho LEUKHAR A.G.G., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrícula No. 120.741 y de este domicilio contra TV RIO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 17 de Julio del año 2008, bajo el Nº 55, tomo 37-A REGMESEGBO, en la persona de su representante ciudadano J.E.M., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-10.277.528, en su condición de Presidente de la antes mencionada empresa, representado por los ciudadanos G.V.I., J.H.G. y C.H.G., abogados en ejercicios, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado según matrícula Nº. 9.826, 203.370 y 28.247 y de este mismo domicilio.

Alega la parte actora en su escrito de demanda:

Que sus representados son propietarios de un inmueble constituido por un local comercial “Don Chalo”, ubicada en la calle Machado, cruce con calle Pichincha, parroquia Catedral de esta Ciudad Bolívar, distinguido con el Nº. 08, con una área aproximada de Cuarenta y un metros cuadrados con sesenta centímetros (41,60 mts2) y, sus linderos son los siguientes: NORTE: Que es su frente con la calle Pichincha; SUR: Pared con lindero que colida con la empresa Intercable, C.A; ESTE: Pared de lindero que colida con propiedad vecina y OESTE: Pared con lindero que colida con Local Nº. 3, donde funciona Panadería Center Pan, C.A., riela en folio 14 al 33.

Que los accionantes en fecha 18 de noviembre de 2008, le cedieron el mencionado inmueble (local) en calidad de arrendamiento a la empresa mercantil TV RIO, C.A debidamente identificada, y representada por su presidente ciudadano J.E.M., mediante contrato de arrendamiento a tiempo determinado, la cual fue autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Ciudad Bolívar, Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, anotado bajo el Nº. 47, tomo 130, riela en folio 34 al 39.

En el mencionado contrato en su cláusula tercera se estableció un término de duración de un (1) año, a partir de la fecha de otorgamiento, vale mencionar desde el 18 de noviembre de 2008 hasta el 18 de noviembre de 2009. Donde se obligo a cancelar las pensiones arrendaticias en forma mensual los primeros cinco (5) días de cada mes.

En dicho contrato se estipuló un canon de arrendamiento por la cantidad de un mil cuatrocientos bolívares con cero céntimos (Bs. 1.400,oo), con un incremento de canon mensual para el año 2012 de cuatro mil bolívares (Bs.4.000,oo), pero para el mes de diciembre de 2012 las partes de común acuerdo incrementaron el canon de arrendamiento por la cantidad de cinco mil quinientos bolívares (Bs.5.500,oo), con la aplicación del IVA al 12%, tal como consta en los folios 40 al 47.

Ahora bien, señalan los accionantes que de parte del demandado identificado hubo incumplimiento en lo referente al canon de arrendamiento pactado en cuanto a la cláusula quinta “… que la falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas, dará pleno derecho a que los arrendadores puedan exigir y pedir la resolución del presente contrato…”

El representante de los co-demandantes hace referencias de los artículos 1167, 1264, 1159, 1160, 1601 del Código Civil y el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Fundamentan su demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil y, acuden a este Juzgador a demandar TV RIO, C.A por resolución de contrato de arrendamiento y a su vez subsidiariamente al pago de cánones insolutos o para que convenga o sea condenado a:

1. - La Resolución de Contrato de Arrendamiento;

2. - La entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia;

3. - Entregar las solvencias de los servicios públicos;

4. - Cancelar los cánones insolutos, tal como consta en los folios 40 al 47 y;

5. - Cancelar costas y costos procesales que se deriven en la presente demanda.

Estiman la presente demanda en la cantidad de cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs.44.000, oo) equivalentes a cuatrocientos once con veintiún unidades tributarias (411.21 U.T).

Señalan como domicilio procesal la calle Machado, cruce con calle Pichincha, edificio Arco, Local Nº.3, oficina Nº. 5 de Ciudad Bolívar, Parroquia Catedral del Municipio Heres del Estado Bolívar.

En fecha 09 de diciembre del 2013 este Juzgador recibido el presente asunto, en virtud que el Juzgado Primero de Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, se inhibió del mismo, por lo cual se dejo constancia de haberse recibido y ordeno darle entrada y anotarla en su libro respectivo.

El día 09 de diciembre de 2013 fue admitida la demanda, se le dio entrada y se ordenó anotarla en los libros correspondientes; se emplazó a la parte demandada para que compareciera dentro de los dos días de despacho siguientes a la consignación de la citación, para que diera contestación a la demanda.

Este Juzgador en fecha 11 de marzo del 2014, en aras de garantizar el debido proceso, la seguridad jurídica y la tutela judicial efectiva y, para evitar faltas que puedan anular cualquier acto procesal, ordenó notificar del presente juicio al Procurador General de la Republica, nombrando correo especial al apoderado de la parte actora para que gestione lo necesario para dicha notificación, dándole cumplimiento en fecha 27 de marzo del 2014.

El Procurador General de la Republica en fecha 21 de abril del 2014, mediante oficio Nº. 00278 da respuesta por este Juzgador, con respecto a la notificación librada a su institución.

En fecha 21 de mayo de 2014, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, se traslado y constituyo en la sede de la empresa TV RIO C.A, practico embargo preventivo estando presente su representante legal ciudadano J.M., debidamente identificado en la causa FN02-X-2013-000066,Correspondiente al cuaderno separado de medidas y quedando desde ese momento debidamente citado de conformidad con lo establecido en el articulo 216 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 22 de mayo del 2014 el alguacil de este Tribunal consigna recibo de citación de la parte demandada, debidamente firmada por el presidente de TV RIO, C.A. ciudadano J.E.M..

El día 23 de mayo de 2014 el ciudadano J.E.M. presidente de TV RIO, C.A, presentó poder apud acta otorgado a los abogados G.V.I., J.H.G. y C.H.G., identificados al comienzo de la narración.

El día 23 de mayo de 2014, el ciudadano C.H.G., en su carácter de apoderado del demandado, presentó escrito dando contestación a la demanda de la siguiente manera:

En el capitulo I: opuso cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda).

Alego como cierto que inicialmente se estableció entre los ciudadanos J.A.G.p., N.H.G.P. y TV RIO, C.A una relación arrendaticia del inmueble Nº.08, ubicado en el Centro Comercial “Don Chalo”, avenida Pichincha cruce con calle Machado, Municipio Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, a tiempo determinado conforme a lo establecido en la cláusula tercera.

Arguye el apoderado del accionado que el contrato de arrendamiento después se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado regido bajo las mismas modalidades y términos que el anterior contrato.

Señala que no se elaboró un nuevo contrato de arrendamiento y que el arrendador continuo ocupando el inmueble y los arrendadores cobrando el canon de arrendamiento después de la fecha de vencimiento establecido en la cláusula tercera de dicho contrato.

En el capitulo II: Opuso la inadmisibilidad de la demanda por ser contraría a derecho conforme con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Todo en virtud, que la parte actora escogió una acción que no es idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza temporal del contrato.

En el capitulo III: Rechazó, negó, contradigo e Impugno cada unas de sus partes tanto en los hechos como en el derecho.

Declara como cierto el contrato de arrendamiento contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, del 18 de noviembre de 2008, anotado bajo el Nº. 47, tomo 130 de los Libros autenticados y llevados por dicha notaria, el cual fue presentado por la parte actora en su escrito libelar y marcado con la letra “B”.

Rechazó, negó, contradigo y combatió que entre su representado y la parte accionante se haya convenido en forma paulatina.

Rechazó, negó, contradigo y combatió que para el año 2012 se debía cancelar una suma mensual de cuatro mil bolívares (Bs.4.000, oo) y que en ese mes de diciembre se tendría que incrementar la suma mensual a cinco mil bolívares (Bs.5.000, oo) y mucho menos la aplicación del IVA al doce por ciento (12 %), todo a las cantidades de los cánones de arrendamiento mensual.

Rechazó, contradigo, desconoció, impugnó, negó, y combatió las facturas presentadas con números 0000174 de fecha 01-02-2013; 0000187 de fecha 01-03-2013; 0000176 de fecha 01-04-2013; 0000188 de fecha 02-05-2013; 0000177 de fecha 03-06-2013; 0000189 de fecha 01-07-2013; 00000178 de fecha 01-08-2013 y 0000190 de fecha 02-09-2013, correspondientes a los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2013, de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

Rechazó, negó, contradigo, impugnó y combatió en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la acción de resolución de contrato de arrendamiento y de la demanda de pago de cánones de arrendamiento señalada por la parte actora como insolutos, según facturas antes identificadas en el párrafo anterior.

Rechazó, negó, contradigo y combatió que su representada deba entregar el inmueble objeto de la relación arrendaticia.

Rechazó, negó, contradigo y combatió la estimación de la demanda hecha por la cantidad d cuarenta y cuatro mil bolívares (Bs.44.000, oo), equivalente a cuatrocientas once unidades tributarias (411,21 U.T.).

Rechazó, negó, impugnó y combatió que su representada se encuentra en estado de morosidad.

Se opone al pago de todos los cánones de arrendamientos y particularmente los señalados como insolutos de los meses a partir de enero de 2013.

En el capitulo IV: Presento constancia de costo causado por honorarios profesionales del Abogado C.H.G., por la cantidad de treinta y cuatro mil bolívares (Bs.34.000, oo).

En el capitulo V: Solicita se declare ha lugar la contestación presentada y la inadmisibilidad de la demanda propuesta por los accionantes.

Llegado el momento para promover pruebas, ambas partes en fecha 28 de mayo del 2014 la parte demandada y en fecha 03 de junio del 2014 la parte actora promovieron las que consideraron pertinentes.

II

MOTIVACION PARA DECIDIR

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE ACTORA:

Alega la actora, que demanda por Resolución de Contrato a su inquilino por ser propietaria de un inmueble (local) destinado al uso comercial, ubicado en la calle Machado, cruce con calle Pichincha, parroquia Catedral, de Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, situado en el Centro Comercial “DON CHALO”, tal como consta de documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito del Estado Bolívar, Juzgado de Menores de fecha 29 de noviembre de 1984, quedando registrada bajo el Nro. 126, folio 198 y Nro. 127 folio 199. Quedo registrado bajo el Nro. 25 folios del 124 al folio 127, del protocolo Primero, tomo séptimo, del cuarto Trimestre de 1984, que desde la fecha 18/11/2008, dio en arrendamiento a la empresa “TV RIO C.A.”, debidamente Autenticado por ante la Notaria Publica Primera, anotado bajo el Nro. 47, Tomo 130 de los Libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. El plazo de duración del contrato fue de un (1) año, y el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de un mil cuatrocientos Bolívares (Bs. 1.400,00) mensuales.-

Presenta demanda por Resolución de Contrato, manifestando que la mencionada arrendataria ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2.013, dando un monto de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 44.000,00).

SÍNTESIS DE LA POSICIÓN ASUMIDA POR LA PARTE DEMANDADA:

En su defensa la accionada indica: Que opone en primer término, las cuestiones previas contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Opuso la Inadmisibilidad de la demanda por ser contraria a derecho conforme con lo previsto en el artículo 34 de la ley de arrendamientos Inmobiliarios. Al fondo, niega y rechaza la demanda e indica, acepta que celebro contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pero que en el mismo operó de pleno derecho la tácita reconducción, por lo que se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, en el que solo puede ser demandado el desalojo, por lo que se intenta una equivocada acción de resolución de contrato.

DE LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL

Siendo la oportunidad procesal a los fines de que este Juzgador emita el pronunciamiento correspondiente a la demanda interpuesta por los ciudadanos J.A.G.P. Y N.H.G.P. contra la Empresa TV RIO C.A., Representada por el ciudadano J.E.M., como punto previo a la decisión este tribunal pasa enunciarse con relación a la competencia del procedimiento en los siguientes términos:

Que la acción propuesta dimana de un procedimiento de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentándola en las disposiciones contenidas en la cláusula quinta, del contrato de arrendamiento, en los artículos 1.167, 1.264,1.159, 1.160, 1.601 del Código Civil y articulo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario de lo cual del libelo de la demanda se desprende que la acción fue estimada en la suma de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 44.000,00) equivalente a (411,21 U.T. ), cada unidad tributaria al momento de interponerse la demanda tenía un valor de Bs. 107.

Ahora bien, que con entrada en vigencia la resolución Nº 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, modificó a nivel nacional la cuantía de los tribunales de Municipio y del contenido del literal a) del artículo 1 expresa lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

De la norma antes trascrita se infiere, que para determinar el conocimiento de la acción y posterior decisión del procedimiento el Juez como director del proceso debe verificar si la acción esta subsumida en lo establecido en el ordenamiento antes mencionado, con el fin de garantizar el debido proceso de las actuaciones judiciales y una tutela judicial efectiva en lo que respecta a la acción propuesta por ante el órgano jurisdiccional.

Dicho lo anterior, y verificada como han sido las actuaciones que conforman el procedimiento de la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL, incoada por los ciudadanos J.A.G.P. Y N.H.G.P. contra la Empresa TV RIO C.A,. Representada por el ciudadano J.E.M., la cuantía estimada por el actor en unidades tributarias, vale decir la cantidad de 411,21 U.T., no rebasa los límites de la cuantía atribuida a los Tribunales de Municipio establecida en el literal a) del artículo 1 de la Resolución Nº. 2009-0006, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, en razón de ello este tribunal se declara competente para la sustanciación y decisión del presente procedimiento, por lo que procede a emitir el pronunciamiento del fallo respectivo.- Así se decide.-

PUNTO PREVIO

Este Sentenciador encuentra necesario resolver como punto previo la cuestion previa opuesta por la parte demandada, las cuales deben ser resueltas como punto previo de la sentencia, por mandato del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que indica:

En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía. …

Al efecto, pasa quien juzga, a resolver las cuestiones previas planteadas de la siguiente manera:

PRIMER PUNTO PREVIO

CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ES DECIR, “LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA…”.” …omissis…

Alega la parte demandada que celebro contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el numero 08, ubicado en el Centro Comercial “Don Chalo” avenida Pichincha cruce con calle Machado, Municipio Heres, Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, con los ciudadanos J.A.G.P. y N.H.G.P. y su representada TV RIO C.A, una relación arrendaticia inicialmente a tiempo determinado conforme lo establece la CLAUSULA TERCERA que señala lo siguiente:

El plazo de duración del presente Contrato es por el periodo determinado de un (01) año contado a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento.- El presente contrato de arrendamiento por ser a tiempo determinado es improrrogable, pero en caso de existir acuerdos mutuos entre las partes contratantes y siempre y cuando EL ARRENDATARIO haya cumplido con las obligaciones establecidas en el presente documento, LOS ARRENDADORES podrán continuar con la relación Arrendataria, pero con la elaboración de un nuevo Contrato de Arrendamiento donde se dispondrán las cláusulas que LOS ARRENDADORES consideren necesarias reformar o cambiar incluyendo el monto del alquiler.- Al termino del vencimiento del presente contrato de arrendamiento, y no habiendo la voluntad por parte de LOS ARRENDADORES de continuar o renovar el mismo, EL ARRENDATARIO se compromete a entregar el local arrendado completamente desocupado y en el mismo perfecto estado de uso y funcionamiento en que lo recibe.- toda demora o retardo de la devolución del local arrendado, obliga a EL ARRENDATARIO a cancelar en dinero efectivo a LOS ARRENDADORES el veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento establecido en el presente contrato por cada dia de retardo por estimación de daños y perjuicios, sin que esto implique de manera alguna, tacita renovación del contrato. Igualmente serán por cuenta exclusiva de EL ARRENDATARIO todos los gastos de desocupación, honorarios de abogados y cualquier otro gasto que acarree o provenga de la referida desocupación.

En cuanto a la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, en sentencia No. 885 de fecha 25 de junio de 2002, emanada de la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el juicio del Coronel E.J.V.Q., expediente No. 0002, se estableció que:

“…cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda…”, criterio jurisprudencial que este Juzgador comparte, y que más allá de ese concepto, se alude a la prohibición de admitir la pretensión. De manera que, la parte demandada en la oportunidad de promover la cuestión previa, expone que existe una prohibición de admitir la demanda, por cuanto el demandante en su escrito libelar pide la Resolución del Contrato de Arrendamiento y, consecuencialmente el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento insolutos.

Ante lo expuesto, se observa que el demandante en su escrito libelar expuso:

“Primero: A la Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado (…) por haber incumplido con las Cláusulas SEGUNDA QUINTA, del mismo al no cancelar los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2013 las cuales se encuentran enmarcadas y anexadas al presente escrito en : “C”,”D”,”E”,”F”,”G”,”H”,”I” y “J”.- .

Demando de forma subsidiaria por daños y perjuicios por los cánones insolutos que ascienden al monto de CUARENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 44.000,00), a un monto de CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (5.500,00) MENSUALES, que fue el ultimo ajuste en diciembre de 2012.-

El demandado manifiesta que el contrato de arrendamiento se suscribió el día 18 de noviembre de 2008 a tiempo determinado por un año, y que vencía en fecha 18 de noviembre de 2009, como lo establece la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, que el contrato naciera de forma determinada y qué posteriormente se convirtió en forma indeterminada a decir del demandado por que no se ELABORO UN NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO donde se dispondría la cláusula que los arrendadores consideren necesaria reformar o cambiar incluyendo el monto de alquiler.

Al respecto, según R.R. (1991), señala que existe “carencia de acción” y la define como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta (p. 124). Así por ejemplo tenemos los artículos 1.801, 1.547 y 185 de Código Civil, casos taxativamente establecidos en la ley, como lo serían la inadmisibilidad respecto de la acción del pago de deudas por azar, envite o suerte; así como cuando la ha caducado la acción y en los casos de divorcio estos deben fundarse necesariamente en las causales previstas; en el caso de autos, vale decir, que tal cuestión previa debe referirse a los siguientes supuestos: a) cuando la ley expresamente lo prohíbe; b) cuando la ley exige determinadas causales para la acción y c) cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 18-05-2001, Nº 776, ha señalado:

El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.

En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.

La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.

En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.

Este Tribunal encuentra que la parte accionada ataca, la pretensión del actor y no la acción, resultando improcedente tal cuestionamiento en virtud de que bajo la interposición de la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 eiusdem, el Juez no entra al examen de la pretensión, sino exclusivamente a la acción, que es el supuesto previsto en dicha norma.

Siendo ello así, en el presente caso el actor pretende la resolución de un contrato de arrendamiento, no constituye causal para no admitir la demanda, al constituir un hecho que debe ser decidido al mérito de la causa y no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, por lo que en razón de todo lo anteriormente expuesto quien aquí decide que desde el punto de vista legal y jurisprudencial no existe prohibición alguna para el actor de accionar por tal causa, en consecuencia, se declara IMPROCEDENTE la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Así se decide.

OPONE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR SER CONTRARIA A DERECHO CONFORME CON LO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

Respecto a la Inadmisibilidad de la demanda, la doctrina ha establecido que, cuando el demandado alega la inadmisibilidad, está aseverando que existe un impedimento legal para que sea dilucidado en el proceso la petición del demandante, postulada en su libelo de demanda. Ese impedimento obvia la contestación al mérito de la pretensión, a su procedencia, obvia la instrucción y la decisión de la causa (Ricardo Henríquez La Roche), Tomo III, pág. 346.

Ahora bien, para dilucidar si es o no inadmisible la pretensión, este juzgador la analiza de la siguiente manera mediante un punto previo, al mantener el demandado que el contrato se hizo a tiempo indeterminado y que solo se podía demandar por desalojo de Local Comercial al arrendatario y no como lo demando por Resolución de Contrato.

SEGUNDO PUNTO PREVIO

Naturaleza del contrato.

Expone el representante judicial de la demandada: Que la pretensión del actor por resolución de contrato de arrendamiento es improcedente e inadmisible, en razón de que a partir del 18 de noviembre de 2009, fecha en que debió entregarse el inmueble, su representada siguió ocupando el inmueble y cumpliendo con las obligaciones del mismo, por lo que operó de pleno derecho la tácita reconducción y el contrato se convirtió en su naturaleza jurídica en uno a tiempo indeterminado.

Con fundamento en lo anterior, es necesario establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento, que rige la relación arrendaticia de las partes de la litis, a objeto de determinar la procedencia de la acción intentada. Así tenemos, que consta en autos, que el contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia interpartes fue otorgado de manera auténtica ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 18 de noviembre de 2.008, bajo el No. 47, Tomo 130; y en el mismo, se expresó en su cláusula TERCERA, lo siguiente:

El plazo de duración del presente Contrato es por el periodo determinado de un (01) año contado a partir de la fecha de otorgamiento del presente documento.- El presente contrato de arrendamiento por ser a tiempo determinado es improrrogable, pero en caso de existir acuerdos mutuos entre las partes contratantes y siempre y cuando EL ARRENDATARIO haya cumplido con las obligaciones establecidas en el presente documento, LOS ARRENDADORES podrán continuar con la relación Arrendataria, pero con la elaboración de un nuevo Contrato de Arrendamiento donde se dispondrán las cláusulas que LOS ARRENDADORES consideren necesarias reformar o cambiar incluyendo el monto del alquiler.- Al termino del vencimiento del presente contrato de arrendamiento, y no habiendo la voluntad por parte de LOS ARRENDADORES de continuar o renovar el mismo, EL ARRENDATARIO se compromete a entregar el local arrendado completamente desocupado y en el mismo perfecto estado de uso y funcionamiento en que lo recibe.- toda demora o retardo de la devolución del local arrendado, obliga a EL ARRENDATARIO a cancelar en dinero efectivo a LOS ARRENDADORES el veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento establecido en el presente contrato por cada día de retardo por estimación de daños y perjuicios, sin que esto implique de manera alguna, tacita renovación del contrato. Igualmente serán por cuenta exclusiva de EL ARRENDATARIO todos los gastos de desocupación, honorarios de abogados y cualquier otro gasto que acarree o provenga de la referida desocupación.

Del análisis de esta cláusula se tiene, que en principio las partes establecieron como plazo de duración del contrato un (1) año fijo, pero con la posibilidad de continuar con la Relación arrendaticia siempre y cuando existan acuerdos mutuos entre la partes y el Arrendatario haya cumplido con las obligaciones establecidas en el presente contrato, podrán reformar o cambiar incluyendo los montos del canon de arrendamiento.- que al termino del vencimiento del presente contrato de arrendamiento, y que no habiendo la voluntad por parte de los arrendadores de continuar o renovar el mismo, el arrendatario se comprometió a entregar el local arrendado completamente desocupado y en el mismo perfecto estado de uso y funcionamiento en que lo recibe.

Por otro lado, que la parte arrendadora notifico a la arrendataria del aumento en el canon de arrendamiento y el arrendatario aceptaba cada uno de los aumentos, manteniéndose el contrato originalmente pero con las respectivas reformas y modificaciones contempladas en la convención. Por tanto, la relación arrendaticia tuvo una duración que no superó los cinco (5) años, por lo que la prórroga legal a que tuvo derecho la arrendataria era de un (1) año, según el artículo 38 literal “b)” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así las cosas, el inmueble debió ser entregado en fecha 18 de noviembre de 2009 y la presente demanda fue recibida por distribución el 09 de diciembre de 2013; por lo que se tiene, que la arrendataria siguió ocupando el inmueble por mas de tres (3) años, en los cuales, a criterio de este Juzgador la relación arrendaticia se prorrogó sin límite de tiempo, por imperio de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, que indica:

Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Por lo anterior, concluye quien juzga, que en el presente caso, nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.

Ahora bien, determinado lo anterior, observa este Juzgador, que la demandante plantea una acción de resolución de contrato, lo cual es únicamente permisible en derecho para los contratos a tiempo determinado. Y siendo el contrato a tiempo indeterminado, como en efecto vemos que es el de este juicio, la Sentencia de la Sala Constitucional, en fallo No.1391, del 28 de junio de 2005, fijó el criterio de que las causales enumeradas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son taxativas; esto es, que no pueden ampliarse a otros motivos diferentes a los previstos en la norma, que pudiesen crearse por vía de contrato; como sería el resolver el contrato por la falta de pago de los gastos de condominio; habida cuenta que el desalojo fue previsto solamente por la falta de pago de los cánones; pero no, por la falta de pago de cánones insolutos en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Pero, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…

Evidenciándose de la norma antes parcialmente transcrita, que la acción de Resolución de Contrato sólo es procedente para demandar un inmueble bajo contrato de arrendamiento de forma determinada y no verbal o por escrito a tiempo indeterminado como en este caso se convirtió al operar la tacita reconduccion, situación ésta que en el presente caso no sucede, ya que tal como se dejó expresamente establecido anteriormente el contrato de arrendamiento con que la demandante de autos pretende hacer valer su intención es un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Concluyendo entonces este juzgador y tal como lo sostuvo la Sala antes señalada que la acción ejercida por Resolución de Contrato de inmueble ejercida por el demandante no puede admitirse dada la naturaleza jurídica del contrato, hacerlo, sería violentar normas públicas que están expresamente prohibidas expresamente por la ley, en consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar que prospera la solicitud presentada por la parte demandada de la Inadmisibilidad de la pretensión porque el contrato se convirtió en forma indeterminado, por lo cual de conformidad a lo establecido el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios declara INADMISIBLE la acción ejercida y en la dispositiva del fallo se expresara. Así se Decide.-

Se suspende la Medida Preventiva de Embargo Ejecutada en fecha 21 de mayo de dos mil catorce sobre bienes Propiedad de la parte demandada, tal como consta en el Cuaderno Separado de Medidas signado con el alfanumérico FN02-X-2013-000066; ofíciese lo conducente a la Depositaria Judicial y previa cancelación de los Emolumentos devuélvanse los bienes muebles embargados que se mantiene en la Depositaria judicial al demandado de autos.- Así se establece.-

En razón de la procedencia de la defensa de fondo invocada, este Tribunal considera innecesario entrar a conocer sobre el fondo de la Demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento planteada por el Actor en su libelo de Demanda, y así se establece.

D E C I S I O N

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, hace los siguientes pronunciamientos: