Decisión nº PJ0242007000085 de Juzgado Primero del Municipio Heres de Bolivar, de 8 de Octubre de 2007

En Resolver y dejar sin efecto el Contrato de Arrendamiento que se celebro entre las partes en fecha 11-03-2004, y a entregarle completamente desocupado de bienes y personas el apartamento distinguido con el N° 2, ubicado en el Paseo Heres, edificio Henríquez, Piso 2, de esta Ciudad, Municipio Heres del estado Bolívar, conforme al artículo 34 literal “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

A que el arrendatario insolvente le cancele los cánones insolutos desde el 11-05-2007 a razón total a la cantidad de 900.000,oo más los intereses calculados en base al porcentaje legal del doce por ciento 12% anual, asimismo, todos los cánones de arrendamiento que se vencieran durante este proceso con sus respectivos intereses y hasta la entrega total y absoluta del inmueble, ellos por concepto de los daños y perjuicio ocasionados por el incumplimiento.-

Al pago de las Costas y Costos que el presente procedimiento ocasionare y a todo evento se reserva el derecho de ejercer por separado cualquier acción de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la demanda, bien sean por daños causados a la estructura, disposición del inmueble, o por mora en el pago de los servicios públicos prestados en el mismo. A los efecto previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estima el valor de la presente demanda en la cantidad de Bs. 2.000.000,oo.-

Medida cautelar:

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 585 y 599 del Código de procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el numeral séptimo solicitó a este Tribunal decrete Medida Preventiva de Secuestro, sobre el inmueble descrito en el libelo de la demanda

ADMISION.

En fecha 25-07-2007, se admite cuanto ha lugar en derecho y de acuerdo a la norma establecida en los artículo 34 ordinal “A” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordenó anotarla en el Registro de Causas respectivo y se emplazó a la parte demandado Ciudadano O.E.O.J., de nacionalidad colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad extranjera N° E-81.323.910 y de este domicilio; para que comparezca por ante este Juzgado al (2do.) día de Despacho siguiente después de citado, entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., a dar contestación a la presente demanda, por DESALOJO interpuesta en su contra por el ciudadano J.H.H., debidamente asistido por los Dres. A.E.R. Y YOLIMAR SANTAMARIA, Abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos 64.254 y 72.158, de este domicilio, Sobre un Apartamento distinguido con el N° 02, ubicado en el Paseo Heres, Edificio Henríquez, Piso 2 de esta ciudad.-

3. -DE LA CITACION

   En fecha 08-08-2007, el alguacil de este Juzgado L.M.H., Consigno en este acto las Boletas de Citación, debidamente firmada por el Ciudadano O.E.O.J. titular de la Cédula de Identidad extranjera E-81.323.910, el día 08-08-2007, en el apartamento N° 02, Edificio Henríquez, Piso N° 02, ubicado en el Paseo Heres de esta Ciudad como consta al folio 15.-

4. - DE LA CONTESTACION:

   Al folio 318 del presente asunto estando en su lapso legal la parte demandada procede a contestarla y lo hace en lo siguiente términos:

   CAPITULO PRIMERO

   DE LOS HECHOS ALEGADOS POR EL ACTOR DE LA DEMANDA

1. Es cierto ciudadano, Juez, que tenga celebrado contrato de arrendamiento el cual fue autenticado en fecha 11-09-2003, ante la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar, según documento N° 05 del Tomo 91 el cual acompaña copia del citado documento marcado con la letra “A.-

2. Que es cierto que el citado contrato fue prorrogado en forma sucesiva y continua hasta la presente fecha, toda vez que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, nunca celebró con el actor CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN FORMA VERBAL como se pretende aseverar, toda vez que desde el inicio del contrato ha ocupado el inmueble con tal carácter y bajo la misma normativa que nos vincula contractualmente.-

3. Que es cierto que una de sus obligaciones principales es la de pagar el canon de arrendamiento en el termino establecido en el Contrato como lo establece el numeral 01 del artículo 1.592 del Código Civil, pero también es cierto ciudadano Juez que las partes son libre de establecer sus propias estipulaciones y acuerdo, lo cual fue omitido por el actor y con ello pretende sorprender la buena f.d.T.., al no señala que el canon de arrendamiento lo hace, o mejor dicho lo paga cada 2, 3, 4, 5, y hasta seis meses después de su vencimiento y eso se ha venido repitiendo en forma reiterada, sucesiva, continua, inveteradamente, lo cual se traduce en una costumbre entre las partes contratantes. En tal sentido, lo aseverado en este escrito tiene asidero legal por cuanto queda demostrado en el legajo de recibo que acompaño a este escrito marcado con la letra “B”, siendo el ultimo recibo el identificado con el Número 16 el cual expidió el arrendador en fecha 02-06-2007, y a pocos días de haber efectuado el pago procedo a demandarme en acción de desalojo, lo cual indudablemente evidencia su mala fe y temeridad de la acción toda vez que el pago lo hacía cada 2, 3, 4,5, o 6 meses después de su vencimiento.-

4. Su actuación en este proceso que enmarcado dentro de las previsiones del numeral 1 del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 del mismo Código, razón por la cual invoco la verdad de los hechos que narra en el presente escrito, los cuales deben ser valorados conforme a los principios establecidos en las disposiciones anotadas y se valore la costumbre existente entre el demandante y el demandado en cuanto a la materialización del pago de los cánones de arrendamiento.-

   CAPITULO SEGUDNO

   DE LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA

1. - Negó, rechazo y contradijo la demanda incoada en su contra por cuanto los hechos narrados en el libelo de la demanda son totalmente falso de toda falsedad e invocó la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento dada la costumbre reiterada y manifiesta existente entre el arrendador y el arrendatario, en recibir los pagos cada 2 3,4,5, y hasta 6 meses vencidos, si tómanos en cuenta el ultimo pago efectuado en fecha 02-06-2007.-

2. - Es falso de toda falsedad que se oculte, le moleste y utilice miles de excusas para no honrar sus obligaciones, toda vez que a diario estoy en contacto con el arrendador, siendo sorprendido por la acción de desalojo incoada en su contra.-

3. - En cuanto a la acción invocada por el actor en la parte correspondiente al PETITUM se evidencia claramente que demando la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y no la ACCION DE DESALOJO ambas acciones aun cuando aparecen regulada en un mismo texto legal resultan totalmente diferente. En síntesis, no demando el desalojo y en consecuencia debe ser declarada SIN LUGAR.-

4. - Negó que deba y tenga que pagar los concepto contenidos en los particulares SEGUNDO Y TERCERO DEL PETITUM, ni menos aún los daños y perjuicio invocados por el actor.-

5. - A los fines de probar la forma de pago establecida por las partes en forma reiterada y constante, acompaña en un solo legajo 17 recibos de pago los cuales se opone formalmente a la parte actora y pide al Tribunal sean apreciados en el momento de dictarse el fallo respectivo, por resultar de evidente interés para el sentenciador y la demostración de una costumbre existente entre las partes contratante que debe ser valorada conforme a derecho.-

5. - DE LA PRUEBAS: SU ANAISIS Y VALORACION

   PARTE DEMANDANTE

   Estando en la oportunidad legal lo hace en lo siguientes términos:

   CAPITULO I

   DEL MERITO FAVORABLE

   Invocaron el merito favorable que desprende de los autos en cuanto a la no existencia con un mes de anticipación, de documental ó escrito de acuerdo entre ambas partes en prorroga el contrato de arrendamiento de fecha 11-09-2003, marcado con la letra “B”,

   Invocaron el merito favorable que se desprende del ultimo recibo que fue entregado por sus representado al demandado, el cual fue promovido por el demandado y cursa en autos del expediente de la causa al folio 30, de fecha 2-6-07, con el cual, se demuestra que solo ha pagado los meses de marzo, abril, y con lo cual deja claramente demostrado la insolvencia del demandado y que tal y cual como fue alegado en el libelo de demanda adeuda los meses desde 11-05-, 11-07 y todo lo que va corriendo hasta la presente fecha.-

   Invocaron el merito favorable que se desprende de la admisión de los hechos que hace el demandado cuando determina en el capitulo Primero, en lo que fuera denominado por la misma parte demandada de los hechos alegados por el actor en la demanda, numeral 3…………….después de su vencimiento o sea que la parte demandada sabe que el pago del canon de arrendamiento vence mensualmente, Ello sin contar que esta claramente determinado en el contrato de arrendamiento ya vencido de 6 meses que fuera promovido por esta representación marcado “B” en su Cláusula Décima Primera que el canon de arrendamiento se fijo en la cantidad de Bs. 250.000,oo, los cuales deben ser cancelados por el arrendatario Los Tres Primero días a la fecha de su vencimiento. Lo cual es sobre entendido por cuanto, si es todos los primeros tres días. Quiere decir que es mensual. Y no obstante, en fecha 11-03-2004, mediante contrato verbal de arrendamiento quedo legalmente acordado entre las partes que los pagos son mensuales, no trimestrales ni semestrales, por lo cual ha sido una gran falta de respeto del arrendatario venir pagando como se les diera la gana, cada dos, tres, cinco y hasta seis meses y nuestro representado simple y llanamente no solicita antes, el desalojo del inmueble porque no tenia como pagar los honorarios profesionales de un abogado.

   Invocación que hacen en nombre de sus representado con el objeto de dejar claramente demostrado lo alegado en el libelo de demanda.-

   Del análisis de la presente prueba queda claramente entendido que el demandado de autos ha venido de forma reiterada incumpliendo con su obligación de pago oportuno, al presentar los pagos con dos, tres , cuatro , cinco y hasta seis meses de retraso, lo que no puede entenderse como una costumbre de pago entre las partes, partiendo del principio de que existe un contrato de arrendamiento escrito que ante la continuación de la relación arrendaticia paso a ser en una relación arrendaticia de forma indeterminada, estableciéndose en dicho contrato aun cuando no de forma clara se puede entender con claridad meridiana que el vencimiento es mensual al establecer: el canon de arrendamiento se fijo en la cantidad de Bs. 250.000,oo, los cuales deben ser cancelados por el arrendatario Los Tres Primero días a la fecha de su vencimiento, razones para dejar sentado la falta de cumplimiento contractual. Así se establece.-

   CAPITULO II

   DE LAS DOCUMENTALES QUE SE PROMUEVEN

   2.1. Invocó y ratifican en todas y cada una de sus partes la documental denominada Titulo Supletorio de fecha 15-06-1982, evacuado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Jurisdicción Civil, registrado del Distrito Heres del Estado Bolívar, quedado registrado bajo el N° 3, folios del 16 vto 23 del Protocolo Primero, Tomo Quinto del Tercer Trimestre del año 1982, el cual fue promovido por su representado como prueba fundamental junto con el libelo de demanda en 5 folios útiles marcado “A”. Con el objeto de dejar claramente demostrado la propiedad que tiene sus representado sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 2, ubicado en el paseo Heres, Edificio Henríquez, piso 2, de esta Ciudad, Municipio Heres del Estado Bolívar, en el cual denominado en el documento de propiedad antes referidos, como segundo piso, objeto de la acción de desalojo.-

   2.2. Invocaron y ratificaron en toda y cada una de sus partes la documental denominada Contrato de Arrendamiento de fecha 11-09-2003, que fuere promovida por sus representados como prueba fundamental junto con el Libelo de demanda en copia certificad y en tres folios útiles marcada “B”, Con el objeto de dejar claramente demostrado la existencia de una relación arrendaticia y las primeras condiciones de una contratación verbal de fecha 11-03-2004 a tiempo indeterminado.-

   Se puede observar del estudio de las documentales promovidas que estas no fueron impugnadas ni tachadas, por lo que le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil; Sin embargo es importante destacar: Con relación al contrato de arrendamiento , que ante la existencia de un contrato escrito debe considerarse que éste se prolongo en el tiempo haciéndose indeterminado, siguiendo vigente las condiciones contractuales, por lo que sustentar la existencia de un contrato verbal al termino del escrito se hace insostenible establecer las condiciones contractuales, que en todo caso deben ser las misma, con excepción posiblemente de la variación del canon de arrendamiento .-

   CAPITULO III

   DE LAS TESTIFICALES

   2.12.- Promovieron y presentaron a este d.T. lista de persona que deberán declarar como testigos en la presente causa; Ciudadana M.Z., R.D.V.R.D.G. ambas identificadas.-

   Ante la pregunta cuarta: Diga la testigo si es cierto y le consta que el día 11 de marzo del 2004, a las 10: 00 de la mañana , estando presente los ciudadanos Juan Henríquez, propietario del apartamento, O.O., Arrendatario ,usted y una amiga suya, procedió el señor Juan Henríquez a ceder en calidad de arrendamiento verbal al ciudadano O.O., el inmueble ubicado en el Paseo Heres edificio Henríquez, piso2, apto N°2 por un monto del canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares mensuales.

   Del análisis de las deposiciones de las testigos se desprende que se ha querido demostrar la existencia del contrato verbal entre las partes a la culminación del lapso establecido en el contrato escrito, Esta Juzgadora desecha de la litis las testimoniales bajo análisis al considerar que este tipo de prueba no puede cobrar mayor valor probatorio que la documental, tratándose de establecer condiciones distintas a una relación arrendaticia a las pautadas contractualmente por escrito, siendo ello contrario a la norma, ya que debe tenerse como una continuación de la relación arrendaticia. Así se establece.-

   PARTE DEMANDADA:

   No presentó escrito de prueba, aunque también se le concedió el derecho de probar.-

   DE LA RELACION DE LOS HECHOS CON EL DERECHO.-

   Establece la norma sustantiva en su articulo 1592 Que el arrendatario tiene dos obligaciones principales .2: Debe pagar las pensiones de arrendamientos en los términos convenidos.

   En este sentido la norma especial establece en su articulo 34 : Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado , cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.…

   DE LA MOTIVA Y DISPOSITIVA

   En la causa que nos ocupa se pretende el desalojo del inmueble arrendado bajo el fundamente de la falta de pago oportuno del canon de arrendamiento, en virtud de que el demandado en reiteradas ocasiones se ha atrasado en el pago de los cánones, alegando éste por su parte que tal situación se debe a una costumbre que se ha dado entre los contratantes, sin embargo se puede observar que se ha venido contraviniendo lo establecido en el contrato suscrito entre las partes que le dio nacimiento a la relación contractual, por otra parte señala el actor que al cabo del lapso establecido en el contrato de arrendamiento escrito se produjo la continuación de la relación arrendaticia bajo la modalidad de contrato verbal, lo que debe entenderse en todo caso es la continuación de la relación arrendaticia que nació de forma determinada y ante la continuación de ésta al terminó de lo pautado se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado

   En relación al estado de insolvencia del arrendatario, el Tribunal observa que habiéndose demostrado la existencia de la relación arrendaticia le corresponde al deudor, en este caso el arrendatario, demostrar que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Mayo, Junio, Julio, del año 2007 señalados por el actor como insolutos. Sin embargo, solo consta en autos los recibos de pago de los meses anteriores a los reclamados, sin haber demostrados el demandado su solvencia en los pagos, por lo que es evidente que el arrendatario se encuentra en estado de insolvencia.-

   Y como ya se estableció ante la existencia de un contrato escrito suscrito entre las partes no se puede admitir la contradicción de este bajo la excusa de que se trata de una costumbre entre las partes, establecidas fuera del marco contractual, por una parte y por la otra que se trate de un contrato verbal; Así mismo que del estudio del libelo se entiende claramente que la pretensión del actor es el desalojo del inmueble, por lo que no puede pretenderse la incongruencia de la acción cuando en el petitum se indica la Resolución del Contrato de Arrendamiento, mas aun si consideramos que los hechos encajan perfectamente en la normativa relativa al desalojo de conformidad a lo establecido en el articulo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario

   En fuerza de lo antes expuesto este Juzgado del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la demanda intentada por el Ciudadano J.H.H. venezolano, mayor de edad, con domicilio en Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, titular de la Cédula de Identidad N° .-6.174.524 contra ciudadano O.E.O.J. , venezolano, mayor de edad, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, titular de la cédula de identidad N° V- .-E- 81.323.910, y en consecuencia condena a la parte demandada a:

A entregar completamente desocupado de bienes y personas el apartamento distinguido con el N° 2, ubicado en el Paseo Heres, Edificio Henríquez, Piso 2, de esta Ciudad, Municipio Heres del Estado Bolívar,.

A pagar al arrendador los cánones insolutos desde el 11-05-2007 a razón de Trescientos mil Bolívares mensuales hasta quedar definitivamente firme la presente sentencia más los intereses calculados en base al porcentaje legal del doce por ciento 12% anual.

Al pago de las Costas y Costos que el presente procedimiento.

Se ordena experticia complementaria del fallo de conformidad a lo establecido en el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia a lo establecido en el punto segundo de esta sentencia.

Publíquese, Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar a los 08 días del mes de Octubre del año 2007.- 197° DE LA INDEPENDENCIA y 148° DE LA FEDERACION.-

LA JUEZA TEMPORAL

DRA. MERLID FIGUEREDO. La Secretaria

Abg. LOYSI MERIDA AMATO

Publicada en esta misma fecha conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las 11:00 A.M.-

LA SECRETARIA

ABG. LOYSI MERIDA.