Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 29 de Octubre de 2014

Se inició el proceso mediante demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamientos incoara el ciudadano J.M.A.A. contra la ciudadana L.R.F.F. en fecha 28 de febrero de 2008 (f.1 al 07).

Por auto de fecha 06 de marzo de 2008 (f.30), el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas admitió la presente demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 27 de marzo de 2008 (f.32), la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos necesarios a los fines de la elaboración de la compulsa y dejó constancia de haber consignado los emolumentos al alguacil.

Mediante nota de secretaria de fecha 01 de abril de 2008 (vto. f.35) la secretaria del Tribunal A quo dejó constancia de haber librado la respectiva compulsa a la demandada.

Mediante diligencia de alguacil de fecha 06 de 2008 (35), el Alguacil adscrito al Tribunal de la causa dejó constancia de la imposibilidad en la citación personal de la parte demandada.

En fecha 17 de junio de 2008 (f.46), la abogada D.H., en representación de la Procuraduría Metropolitana del Distrito Capital (Alcaldía Mayor) consignó oficio No, 824.

En fecha 17 de junio de 2008 (f.52), la representación judicial de la parte actora solicitó la notificación mediante cartel de la parte demandada.

Por auto de fecha 19 de junio de 2008 (f.54), el Tribunal A quo ordenó la citación de la parte demandada mediante cartel, en esa misma fecha se libró cartel.

En fecha 14 de agosto de 2008 (f. 56) la representación judicial de la parte actora dejó constancia de haber retirado cartel de citación.

En fecha 13 de octubre de 2008 (f.58 al 61), la representación judicial de la parte actora consignó carteles de citación debidamente publicados.

En fecha 29 de enero de 2009 (f.62), la representación judicial de la parte demandada se dio por citada en el presente proceso.

En fecha 09 de enero de 2009 (f.64 al 73), la representación judicial de la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda.

En fecha 19 de febrero 2009 (f.83) la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción a las pruebas.

Por auto de fecha 19 de fecha 19 de febrero de 2009 (f. 85), fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada, asimismo se fijó la oportunidad para la deposición de los testigos.

Por auto de fecha 10 de marzo de 2009 (f. 124 al 130), el Tribunal de la causa ordenó agregar a los autos escrito de promoción de pruebas consignado por la parte actora en esta misma fecha 10 de marzo de 2009. Asimismo admitió dichas pruebas, y negó la posición plateada por la actora.

Por auto de fecha 23 de marzo 2009 (f.167), fue diferida la oportunidad de dictar sentencia para el segundo día de despacho siguiente al día de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 23 de marzo de 2009 (f.68), la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de impugnación de los documentos consignados por la actora.

En fecha 26 de marzo de 2009 (f.170 al 182), el Juzgado A quo dictó sentencia mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda que por cumplimiento de contrato sigue el ciudadano J.M.A.A. Contra la ciudadana L.R.F.F..

En fecha 30 de marzo de 2009, el ciudadano J.M.A.A. en su carácter de demandante del presente procedimiento, apeló de la referida decisión.

Estando dentro de la oportunidad para conocer la presente apelación este sentenciador se pronuncia en los siguientes términos:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

En síntesis, la parte actora en el libelo de la demanda manifestó lo siguiente:

Que demandaban el cumplimiento de contrato y el desalojo en nombre de su representado de conformidad con lo establecido en el artículo 38 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, contra la ciudadana L.R.F.F., domiciliada en el apartamento distinguido con el No. 11 que forma parte del edificio denominado “VICTORIA”, situado en la calle San I.d.L., jurisdicción del Municipio Chacao del Municipio Chacao del Estado Miranda

Que constaba en instrumento marcado “B”, (f.11 al 15) contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 1999, sobre el apartamento distinguido con el No. 11, que forma parte del edificio denominado “Victoria” situado en la calle San I.d.L., jurisdicción del Municipio Chacao del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual es propiedad de su mandante, lo cual consta del instrumento protocolizado por ante la oficina subalterna del Registro del Tercer Circuito del Distrito Sucre de Estado Miranda en fecha 02 de agosto de 1993, bajo el No. 40, Tomo 9, Protocolo Primero, el cual esta consignado marcado con letra “C” (f.16 al 19).

Que en la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes acordaron la duración del dicho contrato duraría el periodo de un (1) año renovable automáticamente por periodos iguales y consecutivos, y que su vigencia seria a partir del 30 de enero de 2000.

Quedó establecido que la no prórroga del contrato estaba sujeta a la manifestación de voluntad de las partes por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prórroga.

Que habiendo trascurrido el término del contrato y varias renovaciones, su representado manifestó temporáneamente y en forma autentica su voluntad de no renovar el contrato, mediante notificación judicial evacuada el 31 de octubre de 2005 por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el cual corre inserto a los autos marcado con letra “D” (f.20 al 29).

Que la última renovación del contrato en comento fue en fecha 01 de enero de 2006.

Que en dicha notificación judicial expresamente se señaló que la arrendataria podía acogerse al lapso de dos años de prórroga legal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que la prórroga legal tuvo su vencimiento en fecha 01 de enero de 2008, es decir dos años después del vencimiento de la última renovación del contrato.

Que a pesar de haber culminado la relación arrendaticia la demandada no ha procedida a dar entrega al inmueble libre de personas y cosas conforme a su obligación legal y contractual, manteniendo la ocupación del inmueble propiedad de su representado.

Que fundamentaban la presente acción en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.579, 1.133, y 1.264 del Código Civil Venezolano.

Que en virtud de los motivos antes expuestos es que acudía ante a esta jurisdicción a los fines de demandar a la ciudadana L.F. a los fines de que cumpla su obligación de entregar el inmueble cuyo plazo de arrendamiento ha vencido.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

Rechazó, negó y contradijo la presente demanda tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado por ser falsos, excepto en lo referente a su condición de arrendataria del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. Once (11), que forma parte del edificio denominado “VICTORIA” situado en la calle San I.d.L.J.d.M.C.d.E.B. de Miranda.

Que la parte actora basó su demanda en una notificación judicial que trajo a los autos marcada como anexo “D” la cual impugnó por no ajustarse a derecho y estar realizada sobre hechos infundados ya que su relación arrendaticia en dicho inmueble databa de más de quince años y el Código Civil establecía en su artículo 1.580, que los inmuebles no podían arrendarse por más de quince años, y aunado a que la jurisprudencia establecía que cuando un contrato tenía una relación arrendaticia mayor de quince años se consideraban como un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por lo tanto no operaba la aplicación de la norma contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativo a la prórroga legal.

Que la madre de la demandada, B.F.D.F. quien fuese en vida titular de la cédula de identidad No. E-93.120, suscribió contrato de arrendamiento por el mencionado apartamento No. 11 del Edificio Victoria en el año 1955, según constaba de contrato de arrendamiento marcado con letra “A” (f.74)

Que luego dicho contrato fue renovado sucesivamente como consta del original del contrato de arrendamiento marcado con letra “B” (f.75), renovación del año 1957 marcada con letra “C” (f.76) y renovación de contrato correspondiente al año 1959, asimismo anexó marcado “D” (f.77) renovación del contrato de arrendamiento correspondiente al año 1963, indicó que era tan ciertos eran sus argumentos que la demandada nació allí, en el inmueble objeto de la presente acción, lo cual constaba en el acta de nacimiento que anexó marcada con letra “E” (f.78).

Que por lo tanto existe una relación arrendaticia que primero tuvo la madre de la demandada, que en posesión del apartamento falleció dentro del mismo, lo cual evidenciaba de la copia del acta de defunción que anexó marcada “F” (79), y que por este acontecimiento heredó todos los derechos derivados del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1955, y el cual fue renovado sucesivamente hasta llegar a la fecha actual o sea mas de cincuenta y tres (53) años.

Que una vez fallecida su madre, continúo la demandada en su lugar, primero por herencia en virtud de sus derechos como hija y segundo por haber firmado la última renovación traída a los autos por la parte actora.

Que por lo tanto impugnaba el contrato de arrendamiento traído a los autos por la actora y solo lo reconocía como una renovación mas de la relación arrendaticia anterior, de la cual ya había ejercido su condición de arrendaticia por sucesión de su madre B.F.D.F., y que por lo tanto no era válida la notificación judicial, que se le hiciera a la demandada.

Que el Tribunal debía declarar sin lugar la demanda por cuanto el contrato de arrendamiento que poseía la demandada era a tiempo indeterminado, pues desde que nació era arrendataria; y que la parte actora debía ser condenada en costas, en virtud de que para poder desalojarla la actora debía cumplir con su obligación de ejercer la vía del desalojo contemplado en la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

Que la parte actora en su libelo afirmó que la relación arrendaticia nació en virtud del contrato celebrado en fecha 01/01/1999, lo cual era completamente falso porque la relación arrendaticia era tan vieja como lo habían señalado anteriormente.

Que la actora pretendía hacer creer al Tribunal que su mandante no había poseído en el carácter de arrendataria anteriormente el inmueble. Que su mandante nunca ha dejado de cumplir sus obligaciones contractuales por lo tanto no le era aplicable la norma en base al presunto incumplimiento.

Que de todo lo alegado se evidenciaba que el contrato se encontraba a tiempo indeterminado, conllevando que debía ser declarada la presente acción como inadmisible, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, asimismo solicitó que la parte actora fuese condenada en costas incluyendo los honorarios profesionales de abogado.

ARGUMENTOS DE LA APELACIÓN EJERCIDA POR LA PARTE ACTORA:

Indicó la representación judicial del demandante que el contrato de arrendamiento suscrito el 1 de enero de 1.999, entre el ciudadano J.M.A.A. y la ciudadana L.F., inició una relación arrendaticia entra las partes que resulta autónoma e independiente de la celebrada en 1.955 y extinguida en 1.998, con la madre de la demandada, motivo por el cual no existía ninguna continuidad del contrato pues fue suscrito con distintas personas y cláusulas.

Que el A Quo erró al indicar que la demandada heredó los derechos arrendatarios sobre el inmueble de conformidad con los artículos 781, 1.163 y 1.603 del Código Civil, pues en la cláusula duodécima (12) del contrato suscrito en 1.963 con la madre de la demandada, se indicó expresamente que el contrato fue suscrito en razón de la confianza habida entre los contratantes y no podía ser cedido, traspasado, ser objeto de subarriendo u ocupado por personas distintas de los contratantes bajo ningún respecto, motivo por el cual en dicha cláusula se estableció que no era posible ninguna modalidad de ocupación del inmueble por personas distintas a los ocupantes, desvirtuando así la presunción del mencionado 1.163 y excluyendo expresamente la aplicación de los artículos 781 y 1.603 eiusdem.

Refirió que el A Quo también se equivocó al desconocer el contrato de arrendamiento vigente entre las partes, suscrito el 1º de enero de 1.999 cuando indicó “debe tenerse como no escrito”, al considerar que la relación arrendaticia provenía del contrato suscrito en 1955 por la madre de la demandada; violando con el ello el principio de la autonomía de la voluntad entre las partes y el principio contenido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que las partes de mutuo acuerdo pueden regular el aspecto temporal de su relación jurídica arrendaticia, pudiendo establecerla a tiempo determinado aún cuando hubiese sido previamente a tiempo indeterminado o viceversa, siendo que no pueden renunciar las partes a la preferencia ofertiva, el retracto legal arrendaticio o prórroga legal, entre otros establecidos legalmente ya que tales acuerdos si serían absolutamente nulos.

Que el artículo 1.159 del Código Civil establecía la fuerza obligatoria de los contratos entre las partes al establecer “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento…”, por lo cual la demandada no podría desconocer el contrato de arrendamiento presentado, pues era el único vínculo con el inmueble y su propietario, y sin dicho contrato no habría existido una relación arrendaticia entre las partes; que el referido contrato fue prorrogado en varias ocasiones hasta el momento en que se notificó judicialmente a la demandada la intención de no prorrogar su contrato, y que siendo que el artículo 1.264 eiusdem establecía que las obligaciones debían cumplirse tal como habían sido contraídas, los contratantes debían asumir las obligaciones pactadas, como era la obligación de desocupar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal de dos (2) años, la cual se cumplió en fecha 1º de enero de 2008.

Que la decisión recurrida, de que la relación arrendaticia entre las partes era a tiempo indeterminado, resultaba contraria a derecho, por cuanto el contrato suscrito por las partes establecía que la duración del mismo era de un (1) año prorrogable por períodos iguales y consecutivos, siendo la relación entre ellos a tiempo determinado de conformidad con la voluntad convenida por las partes, independientemente de las veces que se hubiese prorrogado el contrato, por lo cual resultaba idónea la acción ejercida como cumplimiento de contrato para solicitar la entrega del inmueble arrendado.

-III-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa lo siguiente:

En primer lugar, este Tribunal advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el Juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda.

En ese sentido ha sido aceptado por ambas partes, en sus alegatos, la existencia de una relación arrendaticia sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 11, que forma parte del edificio denominado “VICTORIA”, situado en la calle San I.d.L., jurisdicción del Municipio Chacao del Municipio Chacao del Estado Miranda, siendo el punto de controversia la fecha de origen de la referida relación y su fecha de culminación y prórroga legal, de modo que la parte actora alega que el contrato suscrito entre las partes inició en fecha 1° de enero de 1999, con una duración de un año, prolongado en varias oportunidades por igual cantidad de tiempo –un año- ocurriendo la última renovación en fecha 1° de enero de 2006, siendo presentada notificación judicial a la demandada informando la intención de no renovación del contrato, concluyendo la prórroga legal de dos años en enero de 2008. La demandada alegó que si bien es cierto suscribió el contrato a tiempo determinado referido por la actora, en fecha 1° de enero de 1999, su relación arrendaticia era heredada de la relación arrendaticia de su madre en mayo de 1959, por lo cual de conformidad con la jurisprudencia del M.T. de la República, al venir suscribiendo contratos por más de 15 años, la relación era reconocida como a tiempo indeterminado.

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Contrato de apartamento distinguido con el Nro. 11 que forma parte del Edificio Victoria, situado en la Av. San I.d.L.S. mis encantos en Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, de fecha 01 de enero de 1999 (f.11 al 15).

Observa este Juzgador que el referido documento constituye documento privado que ha sido reconocido por la parte demandada en cuanto a su contenido, del cual se desprende que en fecha 01 de enero de 1.999, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, prorrogable por el mismo período según así lo acordasen las partes. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil y el artículo 1363 del Código Civil Venezolano, se le confiere pleno valor probatorio, así se decide.

• Expediente S-676-05, contentivo de Notificación Judicial evacuada en fecha 31 de octubre de 2005 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.20 al 29). Del referido expediente se evidencia que la parte actora manifestó a la parte demandada, por vía judicial en fecha 31/10/2005, la no renovación del contrato de arrendamiento, valor probatorio que se le confiere de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procediendo Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1366 del Código Civil. Y así se establece.

• Expediente No. 2005-8851 de la numeración llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la solicitud de consignaciones arrendaticias iniciadas por la demandada (f. 131 al 151).

Observa este Juzgador que el referido documento constituye copias simples del referido expediente Nº 2005-8851, del mismo se desprende que la demandada ha venido cancelando los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial desde el 09 de agosto de 2005; en virtud que el referido documento no fue impugnado se tiene legalmente como reconocido por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil este Tribunal y el artículo 1366 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio, y así se decide.

• Documento de propiedad del inmueble objeto de la presente acción, instrumento protocolizado por ante la oficina subalterna del Registro del Tercer Circuito del Distrito Sucre de Estado Miranda en fecha 02 de agosto de 1993, bajo el No. 40, Tomo 9, Protocolo Primero.

El referido documento constituye documento público, del cual se desprende que el inmueble objeto de la controversia pertenece al demandante, ciudadano J.M.A.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-6.33.849. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Marcado con letra “A” contrato de arrendamiento entre J.M.A. y B.F. de fecha 16 de mayo de 1955, marcado con letra B contrato de arrendamiento entre J.M.A. y B.F. sin fecha marcado con letra “C” contrato de arrendamiento entre M.A. y B.F. de fecha 16 de mayo de 1959, marcado con letra “D” contrato de arrendamiento entre J.M.A. y B.F. de fecha 16 de mayo de 1963.

La referida documental constituye documentos privados tenidos legalmente por reconocidos, de los cuales se desprende la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos J.M.A. y B.F., sobre el apartamento Nº 11 del Edificio Victoria, Chacao, Estado Miranda, que inició en fecha 16 de mayo de 1955, por lo cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, y así se establece.

• Marcado con letra “E” acta de nacimiento de fecha 24 de febrero de 1959 de la ciudadana L.R.F.F..

La documental antes referida constituye documento público ante la primera autoridad civil del Municipio Chacao, del cual se evidencia que la ciudadana L.R.F. nació en fecha 25/10/1958, y que es hija de los ciudadanos L.F. y B.F.P., por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil, así se decide.

• Marcado con letra “F” acta de defunción de la ciudadana B.D.F..

El referido documento constituye documento público, del cual se evidencia que la ciudadana B.F.d.F., falleció en fecha 21/10/1998, en Av. Mis Encantos, Edif. Victoria, piso 2, Apto 10, Chacao, y que al momento de su fallecimiento la referida ciudadana dejó un hija de nombre L.R., por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1359 del Código Civil, así se decide.

• Reprodujo merito favorable a los autos.

Observa este Tribunal que el mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba en sí mismo sino que está dirigido a la aplicación del principio de comunidad de la prueba, el cual se debe aplicar de conformidad con el sistema probatorio venezolano, siendo ello así, es inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente ni tipo probatorio alguno, susceptible de apreciación particular, así se declara.

• Recibos marcados AA1, AA2, AA3, AA4, AA5, AA6, AA7, recibidos por GMR Inmuebles, emitidos a favor de la ciudadana B.F..

Los referidos recibos evidencian que en fechas 11/06/1998, 03/08/1998, 07/09/1998, 11/10/1998, 04/11/1998, 04/12/1998, 15/01/1999, la señora B.d.F. canceló a GMR Inmuebles los montos referentes al canon de arrendamiento por mes vencido, siendo que el presente procedimiento versa sobre la fecha en la cual se verificó el vencimiento del contrato y a carácter a tiempo determinado o indeterminado del contrato de arrendamiento de la ciudadana L.F., este Tribunal los desecha por considerar que no versan sobre hechos controvertidos en la presente causa, y así se establece.

• Marcados BB1, BB2, BB3, BB4, BB5, BB6, y BB7, recibos a nombre de la demandada recibidos por GMR Inmuebles.

Los referidos recibos evidencian que en fechas 03/02/1999, 03/03/1999, 06/04/1999, 03/05/1999, 01/06/1999, 04/10/2004, 03/11/2004, la parte demandada canceló a GMR Inmuebles los montos referentes al canon de arrendamiento, siendo que el presente procedimiento versa sobre la fecha en la cual se verificó el vencimiento del contrato y a carácter a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal los desecha por considerar que no versan sobre hechos controvertidos en la presente causa, y así se establece.

• Marcados CC1, CC2, recibos a nombre de la demandada donde se deja constancia de haber recibido las cantidades en ellas indicados por G.M.d.R..

De los antedichos recibos se desprende que la demandante canceló por conceptos de “Instalación de Gas Directo Apartamento Nº 11” y “Reparaciones”, en fecha 01/07/2000 y 09/11/2002, respectivamente, lo cual a opinión de este Tribunal no constituye materia controvertida del caso de marras, motivo por lo cual lo desecha, y así se decide.

• Promovió testimoniales de las ciudadanas O.M.P. y I.T., las cuales fueron evacuadas en fechas 3 y 10 de marzo de 2009, respectivamente, y cursantes a los folios 108 al 110, la primera, y folios 114 al 116, la segunda.

O.B.M.P. V-6.902.612:

“PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo sí conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana L.R.F.F., titular (…) CONTESTO: sí la conozco SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si le consta que la ciudadana L.R.F.F. habita como arrendataria en el apartamento 11 del edificio victoria piso 2 en chacao? CONTESTO: sí habita allí.- TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo sí conoció a la ciudadana B.F.P., que también era arrendataria del apartamento Nº 11 del Edificio Victoria, ubicado en (…) CONTESTO: Sí la conocí CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo sí por el conocimiento que de ellas tiene le consta que son madre e hija. CONTESTO: Sí me consta que la señora Berta era la madre de L.F., porque las conozco a ambas desde los años 85 aproximadamente ya que la señora Berta era mi costurera. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoció a la doctora G.M.B.d.R.. CONTESTO: Sí la conozco porque era nuestra administradora del edificio Victoria a partir del año 1995. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si le consta que la doctora G.M.B.d.R., era la persona autorizada por el señor J.M.A., para administrar el edificio Victoria, después de que había sido apoderado de él el señor Á.H. y la Señora Suzi. CONTESTO: sí porque había una carta donde nos indicaba que debíamos pagar el canon de arrendamiento a la nueva administradora G.M.B.d.R., incluso ella nos hizo nuevo contrato de arrendamiento. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo que cuando iban a cancelar el canon arrendamiento a la doctora G.M.B.d.R., y ella no se encontraba recibía por ella el pago la señora M.L. COLINA. CONTESTO: sí eso es correcto. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga la testigo que la primera inquilina que ella conoció del apartamento N 11 del edificio Victoria era la señora B.F. hoy fallecida. Contesto: sí la conozco y me consta que es la señora que vivíaen apartamento 11 del edificio Victoria y que hoy ocupa su hija (…) PRIMERA REPREGUNTA: ¿diga la testigo cual es su domicilio actual. CONTESTO: Avenida Mis Encantos Edificio Victoria piso 2 apartamento 10 chacao. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿ diga la testigo como es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano

I.J.T.M., V-5.093.305:

PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo sí conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana L.R.F.F., titular (…) CONTESTO: sí SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si le consta que la ciudadana L.R.F.F. habita como arrendataria en el apartamento 11 del edificio victoria piso 2 en chacao? CONTESTO: sí me consta TERCERA PREGUNTA: ¿diga la testigo sí conoció a la ciudadana B.F.P., que también era arrendataria del apartamento Nº 11 del Edificio Victoria, ubicado en (…) CONTESTO: Sí CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo sí por el conocimiento que de ellas tiene le consta que son madre e hija. CONTESTO: sí QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si la Sra. Berta era la madre de L.F. . CONTESTO: Sí. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoció a la doctora G.M. de SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo que cuando iban a cancelar el canon de arrendamiento a la doctora G.M.d.R., y ella no se encontraba recibía por ella el pago la señora M.L. COLINA. CONTESTO: Sí. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga la testigo que la primera inquilina que ella conoció del apartamento N 11 del edificio Victoria era la señora B.F. hoy fallecida. CONTESTO: sí. (…) PRIMERA REPREGUNTA: ¿diga la testigo desde hace cuanto tiempo conoce a la ciudadana L.F.. CONTESTO: 20 años mas o menos. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿diga la testigo cuando conoció a la ciudadana B.F.. CONTESTO: mas o menos el mismo tiempo 20 años hasta que la señora murió. TERCERA REPREGUNTA: ¿diga la testigo las circunstancias en la que conoció a G.M.D.R.. CONTESTO: cuando pagaba el alquiler yo la acompañaba a veces. CUARTA REPREGUNATA: (Sic) ¿diga la testigo como le consta que se le efectuaban los pagos a M.L. COLINAS. CONTESTO: le entregaban cuando no estaba la Doctora RACHADEL. QUINTA REPREGUNTA: ¿diga la testigo si presencio el pago de todas las mensualidades. CONTESTO: no. SEXTA REPREGUNTA: ¿diga la testigo como le consta que se efectuaban los pagos entonces? CONTESTO: me consta los pagos que yo acompañaba o las veces que yo acompañaba SEPTIMA REPREGUNTA: ¿diga la testigo bajo que condición intervino en la formación del acta de defunción de la ciudadana B.F.? CONTESTO: yo llevé los papeles a la prefectura para informar que la señora había muerto en la casa la situación tan nerviosa informe que el apartamento era 10 y no 11 como era en verdad OCTAVA REPREGUNTA: ¿diga la testigo a solicitud de quien efecto (Sic) el referido tramite? CONTESTO: me pidio el favor la señora LIANA. NOVENA REPREGUNTA: ¿diga la testigo si habita en el apartamento 11 del Edificio Victoria? CONTESTO: si. DECIMA REPREGUNTA: ¿diga la testigo desde cuando habita en el referido inmueble? CONTESTO: desde unos meses después de muerta la señora BERTA. UNDÉCIMA REPREGUNTA: ¿diga la testigo que relación mantiene con la ciudadana L.F.? CONTESTO: amistad. DUODECIMA REPREGUNTA: ¿diga la testigo bajo que titulo o condición reside en el referido apartamento? CONTESTO: ningún título somos amigas yo le doy apoyo moral después de la muerte de su madre. DÉCIMA TERCERA REPREGUNTA: ¿diga la testigo cuando falleció la madre de la ciudadana L.F.? CONTESTO: falleció el 21 de octubre del año anterior a la tragedia de la guaira creo que en el 98 porque la tragedia fue en el 99 creo. DÉCIMA CUARTA REPREGUNTA: ¿diga la testigo si la ciudadana L.F. le cobra renta durante los diez años que ha habitado en el apartamento? CONTESTO: no.- Cesaron…

Observa este Tribunal que el objeto de la presente demanda versa sobre si la relación arrendaticia existente entre las partes es a tiempo determinada o indeterminada así como el momento en el cual opera la prórroga legal o las causales legales de desalojo, por lo que las testimoniales promovidas no resultan el medio idóneo para demostrar lo pretendido por las partes, por lo que de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal las desecha, y así se decide.

DEL MERITO DE LA CAUSA.

En base a las pruebas presentadas, evacuadas y valoradas, este Tribunal observa que en fecha 16 de mayo de 1959, la ciudadana B.F. y J.M.A. suscribieron contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido en Edificio Victoria, Apartamento 11 del Municipio Chacao, asimismo que en fecha 21 de octubre de 1998, la referida ciudadana falleció quedando la demandada en posesión del inmueble y cancelando los cánones de arrendamiento respectivos, cuyo vínculo filiatorio quedó demostrado con la partida de nacimiento y acta de defunción cursantes a los folios 78 y 79.

De igual modo establece el artículo 1.163 del Código Civil que: “Se presume que una persona ha contratado para sí y sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así la naturaleza del contrato”, en ese sentido establece el contrato de fecha 16 de mayo de 1959, en sus Cláusulas Octava y Undécima lo siguiente:

OCTAVA: El Apartamento arrendado será usado como vivienda por el arrendatario. El arrendatario y las personas bajo su dependencia se obligan a llevar un g.d.v. acorde con el tipo de vivienda objeto del arrendamiento (…)

UNDÉCIMA: En atención a que este Contrato se ha celebrado en virtud de la confianza que el arrendatario merece del propietario, sin permiso previo dado por escrito por el propietario, este Contrato no podrá ser cedido ni traspasado total o parcialmente, ni ser objeto de subarriendo u ocupación total o parcial por personas distintas de las contratantes bajo ningún respecto (…)

.

Ahora bien, observa este Tribunal que el referido contrato se estipuló que sólo bajo conocimiento y autorización del arrendador podía trasladarse en modo alguno el contrato suscrito por la finada B.F., así mismo que ésta suscribió el contrato para ocupar el inmueble en compañía de su grupo familiar, por lo que de conformidad con el artículo 1.163 supra transcrito, al no establecer de manera expresa que el referido contrato se entendía suscrito con exclusividad de la ciudadana B.F. y no así su grupo familiar, se aplica la presunción del referido artículo de que ésta arrendó el inmueble tanto para sí como para sus grupo familiar, herederos y causahabientes, aunado a ello, se evidencia la aceptación por parte del arrendador a la continuidad del contrato de arrendamiento toda vez que la señora Feruglio, falleció en fecha 21 de octubre de 1998, y su hija se mantuvo en el inmueble hasta que suscribió un nuevo contrato en fecha 1º de enero de 1999, subrogándose de ese modo, de manera permisada por el arrendador; es por todo lo anterior que este Juzgador considera que la relación contractual inició en fecha 16 de mayo de 1959, dado en la subrogación de la demandada en los efectos del contrato que se demanda, con base a la norma comentada 1163 del Código Civil, con el primer contrato que suscribió la madre de la demandada. Así se establece.

Determinado lo anterior, observa este Tribunal que en fecha 1° de enero de 1999, las partes suscribieron contrato de arrendamiento con una duración de un año, prorrogable por iguales periodos si así lo acordasen las partes.

En relación a ello estableció el Tribunal A quo, lo siguiente:

En aplicación del artículo 7º del la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios anteriormente citado, considera este Juzgador que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, menoscaba los derechos de la actual inquilina, ya que al no reconocérsele el tiempo de arrendamiento desde el inicio de la relación inquilinaria que tuvo su madre en el inmueble, se le estaría aplicando una prórroga que no corresponde, por lo tanto debe tenerse como no escrito el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobliarios. Así se decide.-

(Sic)

Señala el artículo 1159 del Código Civil lo siguiente; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

A juicio de este sentenciador, erró el A quo al establecer que el contrato suscrito por las partes en fecha 1º de enero de 1999, debía ser considerado como “no escrito”, ello en virtud de que las partes son libres de establecer condiciones y modificaciones a sus acuerdos iniciales, según el devenir de su relación, por lo que anular el acuerdo de voluntades entre ambas partes, sin que exista un vicio en el mismo que acarree su nulidad, constituye una violación de su derecho a contratar. Así se decide.

En el caso de marras, tal como fue verificado previamente, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 1º de enero de 1.999, el cual fue prorrogado por períodos iguales, venciendo la última prórroga el 31 de diciembre de 2.005.

Al respecto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:

TÍTULO V. De la Prorroga Legal

Artículo 38.-

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬ Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: (…)

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39.-

La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Destacado por este Tribunal.

Establece entonces la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los artículos 38 y 39 supra transcritos que para las relaciones arrendaticias menores a 10 años, el lapso para que opere la prórroga legal es de 3 años una vez vencido el contrato o participada la no renovación del mismo, siendo en el caso de marras que la relación inició el 16 de mayo de 1955, por efectos del artículo 1163 del Código Civil, y venció el 1º de enero de 2006, de conformidad con la referida notificación judicial de no renovación, es decir la relación arrendaticia existió por cincuenta (50) años y seis (6) meses, el lapso de prórroga legal para el mencionado inmueble correspondió a tres (3) años de prórroga legal, los cuales se vencían de pleno derecho el 1° de enero de 2009.

Ahora bien, como establece el citado artículo 39 eiusdem, una vez vencida la prórroga legal surge para el propietario el derecho a demandar la entrega del inmueble objeto del contrato, tal como fue demandado este caso por el ciudadano J.M.A..

Observa este Juzgador que la demanda fue interpuesta en fecha 28 de febrero de 2008, motivo por el cual no se encontraba vencido el lapso de prórroga legal que establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para poder ejercer el derecho a accionar, en consecuencia este Tribunal declara SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano J.M.A.A. contra la ciudadana L.R.F.F., por no encontrarse llenos los requisitos para interponer la demanda, toda vez que no había vencido el lapso de prórroga legal de tres (3) años. Así se decide.

-IV-

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha 26 de marzo de 2009, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, SE REVOCA la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes y en consecuencia SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano J.M.A.A. contra la ciudadana L.R.F.F..

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de Octubre del año dos mil catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

EL JUEZ,

C.H.B.

EL SECRETARIO,

E.G.

En la misma fecha, siendo las doce de la tarde (12:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

EL SECRETARIO,

E.G.

Exp. 13-0856

Exp. Antiguo AP11-R-2009-000275

CHB/EG/.