Decisión de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 29 de Julio de 2014

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda presentado en fecha 22 de noviembre de 2013, ante este Tribunal, previa distribución de causas, contentivo de la demanda de desalojo que incoara el ciudadano J.V.R., contra la Sociedad Mercantil RESTAURANT TASCA LA ROMANA C.A., representada por el ciudadano J.M.D.A., todos identificados en la parte inicial de este fallo.

Mediante auto del 17 de enero de 2014, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada Sociedad Mercantil Restaurant Tasca La Romana C.A., en la persona de su representante legal para que compareciera el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse verificado su citación.

Verificada la citación en fecha 24 de abril de 2014, consta en autos que el 25 de ese mes y año compareció el ciudadano J.M.A., en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil RESTAURANT TASCA LA ROMANA C.A., y procedió a dar contestación a la demanda.

Abierta la causa a pruebas, consta en autos que en fecha 06 de mayo de 2014, la parte demandada Sociedad Mercantil Restaurant Tasca La Romana C.A., debidamente asistida de Abogado hizo uso de tal derecho, y en fecha 04 de julio de 2014, la representación judicial de la parte actora hizo lo propio mediante la consignación de su respectivo escrito de pruebas.

Mediante auto del 26 de de junio de 2014, se abocó al conocimiento de la presente causa el Juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, por lo que estando dentro de la oportunidad legal para dictar sentencia se procede a proferir el fallo en base a las consideraciones que serán explicadas Infra.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alegó la apoderada judicial de la parte actora que su representado J.V.R., es propietario de un inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 163-A, ubicado en la Avenida B.O., Edificio Guey I, sector La R.d.M., Municipio Girardot del Estado Aragua.

Que el citado inmueble fue dado en arrendamiento verbal a la Sociedad Mercantil RESTAURANT TASCA LA ROMANA C.A., representada por el ciudadano J.M.A., a quien en fecha 31 de agosto de 2009, a través de la INMOBILIARIA M. MARTINEZ C.A. (IMARCA), actuando en esa fecha como administrador del local comercial, se le participo que el contrato vencía el día 31 de octubre de 2009, y el nuevo canon de arrendamiento ascendería a la cantidad de mil bolívares (Bs. 1000,oo).

Que en el mes de noviembre de 2009, vencido dicho contrato la arrendataria Sociedad Mercantil RESTAURANT TASCA LA ROMANA C.A., no quiso suscribir un nuevo contrato con la administradora y la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, manteniéndose con las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el referido contrato.

Que la arrendataria Sociedad Mercantil RESTAURANT TASCA LA ROMANA C.A., desde el año 2007, venia pagando las mensualidades arrendaticias oportunamente, sin embargo de manera inesperada y sin justificación alguna, desde el mes de OCTUBRE de 2010, procedió a consignar por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y M.B.I. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre 2010, hasta enero de 2013, de forma extemporánea siendo que hasta la presenta fecha la arrendataria ha dejado de pagar lo correspondiente al canon de arrendamiento mensual establecido consensualmente en la cantidad precitada (Bs. 1.000,oo), es decir la demandada no ha pagado los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2013, adeudando a la fecha la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,oo), a razón de MIL BOLIVARES (Bs. 1000,oo), mensuales por concepto de cánones de arrendamientos vencidos e insolutos a la fecha.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1.579, 1.592, 1.600 y 1.271 del Código Civil; y 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en base a lo expuesto, procedió a demandar a la Sociedad Mercantil TASCA LA ROMANA C.A., en su carácter de arrendataria del inmueble antes identificado, para que desaloje a través del procedimiento breve o a ello sea condenada por este Tribunal, entregando el local comercial libre de bienes y personas; a indemnizarle por los daños y perjuicios por la falta de pago de los meses de febrero a octubre 2013, que asciende a la cantidad de nueve mil bolívares (Bs. 9.000,oo).

Estimaron su pretensión en la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,oo). Equivalente a Noventa y tres con Cuarenta y Cinco Unidades Tributarias (93,45 U.T.)

DE LA CONTESTACIÓN

Por su parte, la demandada Sociedad Mercantil TASCA LA ROMANA C.A., a través de su representante legal debidamente asistido de Abogado, procedió a contestar la demanda en base a los siguientes argumentos:

Sostuvo que efectivamente posee una relación contractual arrendaticia que calificó como indeterminada, sobre un local comercial ubicado en la avenida B.O.N.. 163 del Edificio Guey I, sector La R.d.M., Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyo canon de arrendamiento cancelaba puntualmente ante la Inmobiliaria M. MARTINEZ C.A. (IMARCA).

Que el 30 de octubre se dirigió a efectuar el pago correspondiente a la mensualidad de ese mes cuyo pago no fue aceptado por la secretaria Hines Hernández, quien le manifestó, que el arrendador tenía que conversar con su persona y por tanto le llamaría por telefono.

Que nunca recibió llamada alguna lo que le obligó el 22 de noviembre de 2010, a consignar el canon de arrendamiento ante el Tribunal de Municipio, consignando al efecto cheque de gerencia correspondiente a favor del arrendador J.V.R., por la cantidad de un mil ciento veinte bolívares fuertes (Bs. 1.120), pago que fue asignado a su cuenta y que se ha venido efectuando desde entonces, en virtud de lo cual niega el estado de insolvencia alegado por el actor.

Que en los mismos términos niega, rechaza y contradice los argumentos tanto de hecho como de derecho esgrimidos por el denunciante en cuanto a que, ha realizado innumerables gestiones de pago (sic) a su persona, todo vez que los montos mensuales fueron depositado en la cuenta que a tal efecto ordenó aperturar el Juez de la consignación.

Negó, rechazó y contradijo que se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero a octubre del año 2013, alegando al efecto las fechas en que fueron cancelados.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE DEMANDANTE:

Conjuntamente con su escrito libelar y marcado con la letra “A”, copias certificadas del instrumento poder autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Estado Aragua, cuya documental se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando acreditada la representación que alude la Abogada Ybis Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 67.207, como apoderada judicial de la PARTE ACTORA. Así se decide.

Marcada con la letra “B”, comunicación dirigida al representante legal de la parte demandada Sociedad Mercantil RESTAURANT TASCA LA ROMANA C.A., suscrita por el Lic. José Marcelino, en representación de la Inmobiliaria M. MARTINEZ C.A. (IMARCA), de donde se desprende entre otras cosas la notificación del vencimiento del contrato y el canon de arrendamiento. No obstante, como quiera que dicha comunicación emana de un tercero que no la ratificó en juicio mediante la prueba testimonial, tal como lo preceptúa el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debe en consecuencia desecharse del proceso. Así se decide.

Copias simples del documento de compra venta mediante el cual, el ciudadano M.M.G., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al demandante J.V.R., el inmueble arrendado cuyo desalojo se demanda, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnado por la parte a quien le fue opuesto. No obstante, como quiera que la propiedad del inmueble no constituye un hecho controvertido en el proceso, debe en consecuencia desecharse del proceso. Así se decide.

Copias simples del registro mercantil correspondiente a la parte demandada Sociedad Mercantil RESTAURANT TASCA LA ROMANA C.A., al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnado por la parte a quien le fue opuesto quedando evidenciada la existencia de dicha sociedad mercantil, a tenor de lo dispuesto en el artículo 219 del Código de Comercio. Así se decide.

Copias simples documento de compra venta mediante el cual el ciudadano M.M.G., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al demandante J.V.R., el inmueble arrendado cuyo desalojo se demanda, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnado por la parte a quien le fue opuesto. No obstante, como quiera que la propiedad del inmueble no es un hecho controvertido en este proceso, debe en consecuencia desecharse del proceso. Así se decide.

Copias simples del expediente de contignación signado con el No. 4292 al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnado por la parte a quien le fue opuesto, cuyo análisis será efectuado en la parte motiva de este fallo por constituir el hecho controvertido. Así se decide.

Abierta la causa a pruebas la apoderada judicial de la parte actora Abogada Ybis Hernández, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 67.207, promovió, ratifico e hizo valer las instrumentales acompañadas al escrito libelar, sobre las cuales ya se emitió consideraciones respecto al valor probatorio de cada una de ellas. Así se decide.

Invocó a favor de su representado el principio de la comunidad de la prueba, lo que en palabras del procesalista patrio A.R.R. quiere decir que, una vez incorporada la prueba al proceso deja de pertenecer al litigante que la ha producido, para transformarse en común (comunidad de la prueba); cada parte puede aprovecharse, indistintamente, de su prueba como de la producida por la contraparte, y a su vez, el juez puede utilizar las resultancias probatorias aun para fines diferentes de aquellos que contemplan las partes que las producen; de modo que el juez puede valorarlas libremente, conforme a las reglas de la sana crítica, aún en beneficio del adversario de aquella parte que ha producido la prueba, por lo que a juicio de quien decide una vez efectuada la valoración de todas las pruebas cursantes en autos, el Tribunal apreciara a que parte le favorece. Así se decide.

Finalmente solicito se desechara el deposito bancario efectuado por la parte demandada en fecha 02 de mayo de 2014, lo cual ciertamente no guarda relación con los hechos controvertidos, en virtud de lo cual se desecha del proceso. Así se decide.

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con su escrito de contestación consigno copias simples de unos depósitos bancarios correspondientes a los meses objetados como insolutos, cuyo análisis será efectuado al momento de emitir pronunciamiento dado que dichos depósitos constan en el expediente de consignación. Así se decide.

Abierta la causa a pruebas consignó depósito bancario efectuado el 02 de mayo de 2014, en la cuenta correspondiente al ciudadano J.R., titular de la cédula de identidad No. V-2.848.694, el cual nada aporta a los hechos controvertidos, en virtud de lo cual se desecha del proceso. Así se decide.

De igual forma consignó copias certificada del expediente de contignación signado con el No. 4292 al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnado por la parte a quien le fue opuesto, cuyo análisis será efectuado en la parte motiva de este fallo por constituir el hecho controvertido. Así se decide.

Capítulo IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Previo a cualquier pronunciamiento respecto al merito del asunto, quien decide considera menester hacer referencia a la regla de distribución de la carga de la prueba contemplada en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, según los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en consecuencia, quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión y quien la contradice ha de probar los hechos modificativos, impeditivos o extintivos de aquella pretensión, a cuyo efecto las citadas disposiciones legales establecen lo siguiente:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

En el derecho procesal moderno corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al Juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso.

Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma).

En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar: A) el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y B) el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).

La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).

Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos extintivos del derecho del actor en solicitar un desalojo en base a la falta de pago.

Así las cosas, debe dejarse claro que la parte demandante J.V.R., alegó sostener una relación arrendaticia con la Sociedad Mercantil RESTAURANT TASCA LA ROMANA C.A., en virtud del contrato verbal celebrado por las partes el 30 de mayo de 2006, sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el No. 163-A, ubicado en la Avenida B.O., Edificio Guey I, sector La R.d.M., Municipio Girardot del Estado Aragua, lo cual fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación, quedando como hecho controvertido la falta de pago de los meses demandados como insolutos a saber: febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2013, cuya validez pasa este Tribunal de seguidas a verificar.

En primer lugar debe advertirse que aun cuando la parte demandada ha demostrado negligencia al consignar en fecha 22 de abril de 2014, los cánones correspondientes al año 2013, debe quien decide establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para aceptar o desechar los pagos efectuados por el arrendatario a favor del arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de consignaciones, cuando la causa que dio lugar al proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago.

En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia.

Al respecto, se puede observar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, señala: “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne los cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios.

Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el Juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Así se decide.

Determinado lo anterior, pasa entonces quien decide a verificar la tempestividad de dichos pagos con la finalidad de determinar la procedencia de la acción incoada y en tal sentido se observa que la parte demandada pagó los meses demandados como insoluto de la siguiente manera:

MES DEPOSITO No. FECHA

FEBRERO 2013 053402120 26/03/2013

MARZO 2013 053967157 02/04/2013

ABRIL 2013 057397027 02/05/2013

MAYO 2013 061460849 05/06/2013

JUNIO 2013 064865476 03/07/2013

JULIO 2013 069074606 06/08/2013

AGOSTO 2013 072291816 02/09/2013

SEPTIEMBRE 2013 076118767 02/10/2013

OCTUBRE 2013 080056872 05/11/2013

Como puede observarse, la parte demandada depositó dentro de los quince (15) siguientes al vencimiento de cada mes el pago correspondiente -a excepción del mes de febrero 2013-, siendo necesario traer a colación el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece lo siguiente: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Dicha disposición legal dio lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; pues, para algunos, el cómputo de los quince días comenzaba a transcurrir el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comenzaba una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

Esta disparidad de criterios trajo como consecuencia que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a propósito del recurso de revisión interpuesto por INMOBILIARIA 200555 C.A., estableciera de manera vinculante que los Tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que, el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. (Vid. Sentencia del 05 de febrero de 2009)

En el presente caso nos encontramos en presencia del segundo supuesto, es decir, por tratarse de un contrato verbal de arrendamiento debe entenderse que el canon de arrendamiento vencía el ultimo día de cada mes, en razón de lo cual y atención a la citada interpretación, el punto de partida para la consignación comenzaba a transcurrir a partir de esa fecha, resultando por tanto tempestivas las consignaciones efectuada por la parte demandada -a excepción del mes de febrero 2013-, lo que indefectiblemente hace sucumbir al actor en su pretensión debiendo forzosamente declararse sin lugar la demanda de desalojo incoada, toda vez que, para su procedencia, es menester que el arrendatario haya dejado de pagar el pago de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas -ex artículo 34 literal “a” de la ley de arrendamiento Inmobiliarios-, vigente para la fecha de interposición de la demanda que hoy nos ocupa. Así se decide.

En cuanto al pago de los daños y perjuicios derivados de la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados y de los que se siguieren venciendo hasta la entrega material del inmueble, el mismo se reputa improcedente por cuanto la parte demandada demostró haber efectuado dichos pagos. Así se decide.

Capítulo V

DECISIÓN

En fuerza de los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: