Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 27 de Octubre de 2010
| Fecha de Resolución | 27 de Octubre de 2010 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Indemnización De Daños Y Perjuicios |
ASUNTO: AP31-V-2009-001434
Se refiere el presente caso a una demanda indemnizatoria por la colocación de una ventana que han presentado los ciudadanos J.P.D.P. Y L.P.P., mayores de edad, de este domicilio, C.I. Nos.10.794282 y 6.294.897, respectivamente, representado por la abogada Yuglet P.P., IPSA # 129.866; contra la ciudadana F.M.D.R., mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 5.857.779.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada de las partes demandantes que sus representantes son titulares de un inmueble ubicado en el Barrio S.R., Casa Número 3-12, Esquina de San Antonio con El Vigía, Callejón Rovira, Parroquia El Recreo, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital, según titulo supletorio que acompaña.
La demandada es habitante del inmueble contiguo distinguido como casa No.2, ubicada en la misma dirección señalada up supra, según justificativo de testigos que acompaña, y es el caso que en el año 2000 construyó, en la segunda planta de su vivienda, una ventana tipo pecho de paloma que da justo sobre el techo del inmueble de las parte actoras; quienes le comunicaron el perjuicio que dicha ventana le causaba, además de no estar permisada por la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador, Gestión General de Infraestructura, ante quien fue denunciada la construcción de dicha ventana, como también ante el Instituto Municipal de Gestión de Riesgo y Administración de Desastre de la Alcaldía del Municipio Libertador, quien emitió un informe donde se señala que la demandada ha violado la normativa legal existente.
La Dirección de Control Urbano emitió un informe donde dictaminó que la ventana debía ser removida., por cuanto impide la ampliación del inmueble de los actores. Y señalaron el art. 706 del Código Civil.
Como quiera que la demandada se ha negado a remover la ventana en cuestión, ello trajo como consecuencia que la negociación de compara-venta del inmueble de los actores no se llegara a perfeccionar, produciéndole un perjuicio patrimonial a los demandantes; ya que ellos en el contrato de opción de compara venta de dicho inmueble habían asumido la obligación de entregar el inmueble sin la presencia de la ventana, lo que fue imposible de cumplir por la negativa de la parte demandada. Ello trajo como consecuencia la resolución del contrato y el reintegro al opcionante-comprador de las arras que habían recibido, más Bs.F. 15.000, oo que pagaron como cláusula penal. Todo lo cual significa un daño emergente para los actores.
Después de explanar el fundamento de derecho de la demanda, con la exposición de diferentes normas legales que transcriben, concluyen con el Petitorio, donde reclaman:
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La remoción de la ventana tipo pecho de paloma.
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El pago de Bs.15.000,oo, por concepto de daños y perjuicios emergentes, que los actores pagaron por no haberse realizado la venta de su inmueble de los actores
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Las costas procesales.
Contestación de demanda
La parte demandada se hizo representar por el abogado J.D.C., IPSA 36.745, quien en la oportunidad legal pasó a contradecir y negar la demanda, bajo los siguientes argumentos:
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La parte demandada no tiene culpa de que la actora haya pagado a un tercero algún dinero por la supuesta no realización de una venta, en que la demandada no tuvo nada que ver.
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El procedimiento indicado para dilucidar cualquier afectación con la ventana en cuestión, es la Dirección de Control U.d.M., y dicho procedimiento será declarado con lugar a favor de la demandada
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Desconoce los documentos presentados con la demanda, marcados con la letra H y con la letra D, ya que dichos documentos no provienen de la parte demandada.
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Invoca el art. 1155 C.C, a objeto de decir que el contrato que firmara la parte actora comprometiéndose a una futura venta, es ilegal, ya que en él no aparece la manifestación de la parte demandada.
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Igualmente invoca el art. 1165 C.C., que—dice—no amerita explicación.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis, corresponde analizar los medios probatorios aportados a los autos, oportunidad en la cual iremos fijando los criterios que correspondan al caso.
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Al folio 08 y ss corre las resultas de la evacuación judicial de un justificativo de testigos, que representa un titulo supletorio de propiedad a favor de la parte actora, sobre un inmueble (bien hecurias) ubicado en el Barrio S.R., Casa Número 3-12, Esquina de San Antonio con El Vigía, Callejón Rubira, Parroquia El Recreo, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Queda de esta forma demostrada la propiedad de dicho inmueble (bienhechurías) en cabeza de la parte actora, por lo menos sin perjuicios de terceros.
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Al folio10 y ss corre un documento notariado representativo de un justificativo de testigo, mediante el cual se evidencia la existencia de una ventana pecho de paloma que F.M. de Rosales, empezó a construir en una segunda planta en su inmueble, CASA NO.2, ubicada en la misma dirección del inmueble que habitan los actores; y que dicha ciudadana se ha negado a retirar la ventana, eliminando la vista sobre el techo del inmueble de la parte actora
Cabe acotar que La Sentencia No.399 de fecha 30 de noviembre de 2000 de la Sala de Casación Ciivil del Tribunal Supremo de Justicia, condiciona el valor probatorio de las inspecciones extra litem, a que se demuestre el perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, de conformidad con el art. 1429 del Código Civil.
Sin esa demostración, no sería posible apreciar dicha inspección ocular extra-litem, evacuada sin la participación y control de la parte contraria
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Al folio 12 y ss corre documento privado representativo de un contrato de opción de compra venta, celebrado (15 de agosto de 2008) entre los demandantes y un tercero, (ciudadano A.C.N.), sobre la casa ya identificada en el libelo de demanda como poseída por los actores; donde se estipuló unas arras previstas por incumplimiento de la opción. En dicho contrato los acores estipularon entregar el inmueble objeto de opción sin ventanas laterales y con vistas en cima de la primera planta, etc.
Como documento privado que es emanado de tercero, deberá someterse al escrutinio del art. 431 del Código de Procedimiento Civil, para ser tomado en cuenta.
Sin embargo, haciendo abstracción del valor probatorio de ese documento, cabe decir que este documento de opción se presenta con el propósito de demostrar el posible daño que la parte demandada le habría ocasionado a la parte actora, por construir ilegalmente una venta pecho de paloma. O sea, se quiere, con dicho documento, demostrar que dicha negociación de compra venta de la opción se cayó y en consecuencia se pagaron las arras porque la ventana no fue removida.
De ser catalogado como daño el pago de las arras, el mismo es consecuencia indirecta o mediata de la existencia de la ventana. Veamos.
Cabe hacer las siguientes consideraciones al respecto de la relación causal
■ Una de las condiciones indispensables para el éxito de toda acción de daños y perjuicios por hecho ilícito del art. 1185 CC—además de demostrar obviamente la ocurrencia del hecho ilícito, la culpa del agente y la existencia de daños causados—es demostrar la relación de causalidad entre el hecho ilícito y el daño producido; relación de causa a efecto que debe ser inmediata y directa, de acuerdo con el art. 1275 CC , que dictamina que:
Los daños no deben extenderse sino a los que sean consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación
En este caso, se trata de una “obligación de no hacer”; que se supone que es la obligación de no construir la venta pecho de paloma, que a los efectos de este juicio su existencia o construcción se erige como el hecho ilícito perjudicial, que habría producido el daño, que sería la no realización del negocio de la opción y consecuencialmente el pago de las arras.
Ahora bien, siguiendo la cadena causal, consideramos que el pago de las arras ( posible daño reclamado)—en caso de haberse efectuado por parte de los actores—habría sido consecuencia de no haberse realizado el contrato definitivo de compra venta por culpa de los actores; y el hecho no haberse realizado este contrato definitivo por cumpla de los actores, habría sido a su vez consecuencia de la existencia de la ventana y su falta de remoción. La ventana viene entonces colocada como una causa de la causa del daño (pago de las arras).
En resumen, el pago de las arras (daño reclamado) no es una consecuencia directa e inmediata del hecho ilícito invocado (existencia de la ventana y su falta de remoción); sino sería en todo caso una consecuencia indirecta y mediata
Por el contrario, un caso de daño directo e inmediato por la colocación de una ventana—en el supuesto caso de que su construcción signifique un hecho ilícito—es el costo de su remoción, de conformidad con el art. 1268 CC; pero decir que esa ventana ha hecho perder un negocio futuro, por el que se pagaron unas arras, es un daño indirecto o mediato, que no esta cubierto, de acuerdo con el art. 1275 del Código Civil. Así se declara.
De no existir esta exigencia de que la relación de causalidad entre el hecho ilícito y los daños sea directa e inmediata, (consagrado en el art. 1275 CC), la cadena de posibles perjuicios que un determinado evento pudiere provocar se podría hacer interminable. El autor Melich Orsini en su obra, ponía el ejemplo de la persona que demandaba por lucro cesante a una compañía de aviación por haberle cancelado su vuelo a una determinada ciudad, donde no pudo realizar un negocio lucrativo que tenía pactado.
De allí el por qué del apotegma que han acuñado los autores franceses en material de responsabilidad civil por hecho ilícito, de que “la causa de la causa no es causa del resultado”, que a nuestro entender se encuentra contenido en el art. 1275 CC venezolano Así se declara.
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Al folio 14y ss corren documentos administrativos, emanados de las Alcaldía del Municipio Libertador, Instituto Municipal de Gestión de Riesgo, representativos de un INFORME TECNICO, (17 de septiembre de 2008) realizado por dicho organismo.
Allí se dice que se hizo una inspección en la casa No.3, Sector S.R., Parroquia El Recreo, Municipio Libertador; la cual tiene en la facha lateral derecha la casa No.2 y en la fachada lateral izquierda la casa No.4..
Los propietarios de las casas No.2 y 4, colocaron ventanas pecho de paloma en el espacio que corresponde a la vivienda No.3, lo que constituye una invasión al área de construcción vertical e impide elevar un nuevo piso, etc.
Al folio 18 corre en fotostato otro INFOME TECNICO de fecha 8 de noviembre de 2008, en la casa No.3, ya ubicada. Se recomienda a las propietarias J.S.d.P. y F.M. remover las rejas tipo pecho de paloma y cerrar sus ventanas laterales con vista hacia la casa de la Sra. J.P.d.P..
Cabe decir que estos informes que ahora se analizan forman parte de un procedimiento administrativo que, según se nos informa en el libelo de demanda, fue abierto a instancia de las partes demandantes por la denuncia que ellos interpusieron ante los organismo municipales competentes..
Ya dijimos en nuestra Sentencia de cuestiones previas (folio 51 y ss), que la Ordenanza sobre Urbanismo prevé un procedimiento para la remoción o demolición de construcciones ilegales, y que la existencia de esos trámites administrativos creaba un suerte de prejudicialidad en este juicio civil, haciendo que esperáramos la conclusión de ese procedimiento en sede municipal para sentenciar este causa en sede civil. Sin embargo, ante una demanda de amparo por control constitucional, la Juez de Primera Instancia B.D.S.J., consideró que la prejudicialidad para que exista requiere que el asunto que la crea, sea de procedencia judicial. O sea, no acepta la prejudicialidad de lo administrativo a lo judicial, como sería este caso, sino solo de lo judicial a lo judicial; y nos ordenaba que sentenciáramos, prescindiendo de la cuestión previa interpuesta por la parte demandada, que calificó de improcedente.
En consecuencia, debemos entonces asumir o mejor presumir, a partir de los informes municipales examinados, que la venta construida por la parte demandada, es ilegal, de conformidad con el art. 706 del Código Civil, que a la letra dice:
No se pueden tener vistas rectas o ventanas para asomarse, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la propiedad del vecino, si no hay un metro y medio de distancia entre la pared en que se construyan y dicha heredad. Esta prohibición cesa cuando hay entre las dos paredes una vía pública.
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Al folio 21 y ss corren unos recaudos representativos de fotostatos de un cheque de gerencia y de un documento notariado, donde el supuesto comprador que aparece en la opción declara recibir de los actores un cheque de Bs.15.000, oo, como pago por concepto de cláusula penal prevista en la opción.
Cabe repetir lo que dijimos anteriormente:
El pago de las arras (daño reclamado) es una indemnización consecuencia del incumplimiento de la opción y el incumplimiento de la opción fue a su vez motivado a la existencia de la ventana Entonces el incumplimiento de la opción es lo que motiva la indemnización (las arras); no la ventana; la ventana (supuesto hecho ilícito invocado) sería lo que en todo caso lo que habría motivado el incumplimiento de la opción y ésta su vez motivó la indemnización. Estamos frente a unos daños indirectos y mediatos, que no son consecuencia directa e inmediata del hecho ilícito invocado (ventana), como lo exige el art. 1275 del Código Civil.
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Al folio 68 y ss corre en fotostato un documento notariado donde la parte actora compra la casa de autos. En este juicio la propiedad de la casa a la parte demandante no le fue discutida.
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Al folio 77 corre Acta de la declaración del ciudadano J.D.O.; testigo promovido por la parte actora.
De dicha declaración se evidencia que la parte demandada tiene una casa contigua a la casa de la parte actora, y que le construyó una ventana pecho de paloma encima del techo de la vivienda de los demandantes vecinos. Fue notificada de que los organismos públicos respectivos habían dictaminado que debía remover la ventana en cuestión y cerrar la vista respectiva, pero no ha hecho caso.
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Al folio 80 corre Acta de la declaración del ciudadano A.C.N., testigo promovido por la parte actora.
Por dicha declaración se constata que esta persona reconoce como suya la firma que estampó en el contrato de opción de compra venta, que riela al folio 12, y reconoce haber recibido la indemnización mencionada en el documento marcado “G”
Como quiera que no hubo repreguntas, queda entonces probado el contrato de opción y el pago que dice haberse recibido por su incumplimiento.
Nos emitimos a lo dicho en el No.03 de estos análisis, en relación con la relación de causalidad directa e inmediata que debe existir entre el hecho ilícito invocado y el daño reclamado (art. 1275 CC).
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir:
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El pago de las arras por razón del incumplimiento de la opción, representa un daño indirecto y mediato de la existencia de la ventana; que por ello no es resarcible, de conformidad con el art. 1275 del Código Civil que exige que los daños a indemnizar sean consecuencia directa e inmediata del hecho ilícito invocado.
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Lo que sí esta probado es la existencia la ventana y su ilegal colocación en el inmueble poseído por la parte demandada, contiguo al de la parte actora, como lo dictaminó el organismo municipal, cuyo informe riela a los autos.
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La parte demandada viene entonces obligada a remover o destruir, tapando dicha ventana tipo pecho de paloma, como ha sido demandado; por haberla construido, incumpliendo una “obligación de no hacer”, de conformidad con el art.706 del Código Civil.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que han presentado J.P.d.P. y L.P.P. contra F.M. de Rosales, ambas partes arriba identificadas.
En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
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Condena a la parte demandada a que proceda a remover y tapar la ventana pecho de paloma que ha construido en su inmueble, casa 2, ubicado en Esquina de San Antonio con el Vigía, Callejón Rovira, Parroquia El Recreo, Caracas, Municipio Libertador, Distrito Capital,; que es contigua y vecina, en la facha lateral derecha, de la casa No.3-12 de la misma dirección, propiedad de la parte demandante; por cuanto dicha ventana representa una invasión al área de construcción vertical de la casa de la parte actora(ver croquis del folio 19).
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En consecuencia, en caso de que la parte demandada no proceda a tapar o remover voluntariamente con sus propios recursos, dicha ventana pecho de paloma, este Tribunal podrá autorizar a la parte actora a que lleve a cabo la obra, de conformidad con el art. 1268 CC y art.529 CPC.
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No hay lugar la reclamación de daños y perjuicios; por cuanto éstos no serían consecuencia directa e inmediata de la construcción de la ventana, de acuerdo con el art. 1275 CC
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No hay lugar a las costas procesales, por ser parcial el vencimiento.
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Por cuanto esta sentencia esta saliendo fuera de la oportunidad prevista, se deberá notificar a las partes.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil diez, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE MILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las doce del medio día se publicó el anterior fallo, con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria
