Decisión de Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 24 de Marzo de 2015
| Fecha de Resolución | 24 de Marzo de 2015 |
| Emisor | Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. |
| Ponente | Luis Alberto Petit |
| Procedimiento | Desalojo |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
204° y 156°
PARTE ACTORA: J.C.D.S.A., venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° V-15.928.182.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: J.R.V., E.M. y C.M.G., abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 30.979, 12.854 y 116.819, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: A.N.D.R., de nacionalidad colombiana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-81.522.314.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: F.H.C.E., abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 71.421.
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)
TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA (FALLO ÍNTEGRO).
EXP N°: AP31-V-2014-000256
I
DE LOS ACTOS PREVIOS A LA AUDIENCIA ORAL
Se han cumplido las etapas previas: tanto la celebración de la audiencia de mediación, en donde se buscó una posible solución a la presente litis de manera consensual (sin ser posible llegar a solución alguna entre partes) y previa contestación de demanda por parte de la defensa publica designada, quien para ese momento representaba a la parte demandada, se procedió a fijar los puntos controvertidos los cuales se circunscribían en los hechos planteados por cada una de las partes; y además, se revisaron los medios probatorios en que ambas partes pretendieron hacer valer sus respectivas posiciones.
Este fallo corresponde a la extensión escrita del juicio ya decidido en audiencia oral del 17/03/2015; en cumplimiento al artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo adelante (LPRCAV); es decir, en la oportunidad de los tres (3) días de despacho siguientes a que tuvo lugar aquella audiencia.
DE LOS HECHOS
En el debate oral se hizo presente previamente la Abg. Veriuska Granado quien se encuentra adscrita a la Defensoría Pública con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la vivienda, manifestando que en virtud de que la parte demandada cuenta con asistencia de abogado privado, no es necesario asumir la representación de la misma y por ende cesa en sus funciones. El tribunal de ello constató que una vez que el Defensor O.D.G. procedió a dar contestación a la demanda (folio 112 y 113), se evidencia la presentación de la ciudadana A.N.D.R. mediante su apoderado judicial F.C. (folios 119 al 130), donde de manera extemporánea por tardía procede a dar constelación a la demanda.
Ahora bien, iniciada la audiencia de juicio la parte demandante ratificó sus alegatos y sus pruebas en las cuales subsume su pretensión, de igual forma invoca la confesión ficta de la parte demandada al no probar el pago oportuno de las 36 mensualidades adeudadas y ratifica el pedimento de la entrega del inmueble.
Plasmado como fueron los anteriores argumentos, el tribunal pasa a pronunciarse antes de valorar los medios probatorios sobre la confesión invocada por la representación de la parte actora.
DE LA CONFESIÓN FICTA
Art. 117 LPRCAV
Al momento de la celebración de la audiencia de juicio se evidencia que la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado alguno, toda vez que aun cuando consta designación de defensor público en materia de vivienda (folio 108) y posterior contestación a la demanda por dicho defensor (folios 112 y 113), se evidencia escrito del 27/01/2015 (folios 119 al 130) donde la demandada A.N.d.R. se hace presente en juicio a través de su apoderado judicial F.C., cesando de manera tácita la función del defensor designado, de igual forma se evidencia en acta de juicio donde una representante de la defensa pública cesa de dichas funciones en virtud de que la parte demandada cuenta con abogado privado. Siendo así, el tribunal pasa a verificar la existencia o no de la confesión ficta alegada por la parte actora.
De la norma especial en materia de arrendamiento de vivienda se evidencia que para la existencia de la confesión deben configurase unos presupuestos, los cuales deben ser concurrentes ya que la ausencia de uno de ellos desnaturaliza dicha figura a saber:
La primera de ellas como ya se evidencia en acta del 17/03/2015 (folios 167 al 169) es la incomparecencia de la parte demanda a la celebración de dicho acto, pues es el caso que la parte demandada concurrió al juicio a través de escrito de contestación presentado de manera extemporánea, teniéndose por citada de manera tácita aun cuando dicho escrito es presentado de manera extemporánea; entonces el demandado se tiene como presente en la litis conjuntamente con su representando privado, quien debió asistir a la celebración de la audiencia de juicio. En consecuencia, queda confirmada esa conducta de incomparecencia de la demandada, razón por la cual este presupuesto de la no comparecencia debe prosperar. Así se declara.
El segundo presupuesto se basa en que la presunción de la confesión no sea desvirtuada por prueba alguna por parte del demandado; para esto, es necesario verificar que la parte demandada no haya probado nada que le favorezca; esto es, que hubiere promovido y evacuado algún medio probatorio que pudiera desvirtuar la presunción de confesión de lo reclamado por el actor; y, en el caso de marras, se observó que la parte demandada no hizo uso de ninguna de las pruebas permitidas por la Ciencia Procesal, pues no acudió siquiera en el lapso probatorio. En consecuencia, este presupuesto también se verificó en el presente caso; sin embargo, es posición de quien sentencia, que en v.d.P.d.C. de la Prueba que gobierna nuestro sistema probatorio, habría que analizar si las pruebas producidas por el mismo accionante y que ahora pertenecen al proceso, no desvirtúan su misma pretensión, lo cual será analizado más adelante.
Por último tenemos que la pretensión del demandante no sea contraria a derecho; hay que estudiar si efectivamente la pretensión del demandante se ajusta al derecho reclamado, y para ello, es necesario identificar el objeto de la pretensión con el derecho invocado, que según se lee del escrito libelar quedó circunscrito en el desalojo del inmueble de autos el cual en su oportunidad fue arrendado por la ciudadana K.A.R., y que en virtud de que el ciudadano J.C.D.S.A. adquiere el referido inmueble por documento público, debe entenderse entonces que éste último se subrogó a tal obligación contractual, teniendo así la cualidad de ejercer la acción aquí propuesta. Por tal motivo, este presupuesto igualmente que los anteriores prospera. Así se decide.-
Verificado como fue los supuestos de la confesión ficta invocada por la parte demandada, y teniéndose que la misma es procedente en derecho conforme al artículo 117 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se debe pasar a valorar los medios probatorios aportados al proceso de los cuales derivan los hechos, de la siguiente manera:
II
DE LAS PRUEBAS
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- A los folios 33 al 36 cursa inserto copia simple de documento de cesión celebrado por el ciudadano LUIGGI G.R.L. en representación de la ciudadana K.A.R.L. con el ciudadano J.C.D.S.A., debidamente protocolizado en fecha 02/11/2011 por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 2011.2386, Asiento Registral 1, matricula N° 238.13.9.1.9264, del cual se desprende cesión de derechos del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 7-A, ubicado hacia el ángulo Sur-Este, del séptimo piso del Edificio Residencias Los Geranios, construido sobre la parcela 14, de la Manzana número 541-03, Primera Etapa de la Urbanización Palo Verde, hacia el lugar denominado Filas de Mariche, Carretera S.L., Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, teniéndose como legal de conformidad al artículo 429 CPC; es de ahí su pertinencia para demostrar que el ciudadano J.C.D.S.A. (demandante) es el propietario del inmueble anteriormente descrito, y por ende posee plena facultad para ejercer la acción aquí propuesta.
2- A los folios 37 al 44 cursa inserto sendos contratos de arrendamiento sucritos el primero de ellos en fecha 29/07/2004, entre K.A.R.L. (arrendadora) y A.N.D.R. (arrendataria) autenticado por ante Notaría Pública Primera, del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el Nº 01, Tomo 81; y el segundo en fecha 12/07/2007, pero esta vez suscrito por C.G.R.L. en representación de K.A.R.L. con la misma arrendataria anteriormente señalada, el cual se encuentra autenticado igualmente por la notaria arriba mencionada bajo el Nº 42 tomo 99. Valorados ambos contratos con plenitud de pruebas por el artículo 1357 del Código Civil; por ende es pertinente para demostrar la existencia de las obligaciones contractuales contraídas entre las partes, las cuales se extienden al ciudadano J.C.D.S.A. hoy demandante en éste juicio en virtud de haber adquirido el inmueble por documento público valorado anteriormente.
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- Cursa inserto a los folios 45 y 46 original de Acta Convenio celebrada en fecha 28/09/2012, entre A.N. y M.R.N. como arrendatarias y J.C.D.S. como arrendador, la cual por tratarse de un documento administrativo se le otorga valor probatorio salvo prueba en contrario de conformidad al artículo 429 CPC, del cual se desprende que ambas partes buscaron llegar a algún acuerdo en referencia al pago de los cánones de arrendamiento, así como de la posibilidad de proceder con la venta del inmueble por parte del propietario a la arrendataria, evidenciándose que no fue posible acuerdo alguno y por ende negándose a firmar la arrendataria.
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- Documento Administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, en fecha 29/08/2013, en el que se desprende la celebración de audiencia conciliatoria de la misma fecha, entre J.C.D.S. por una parte; y A.N.D.R. por la otra parte, de la cual fue imposible llegar a mediación posible, y por ende resolviendo dicho ente habilitar la vía judicial para proceder con la entrega material del inmueble de autos. Por tratarse de un documento administrativo merece veracidad salvo prueba en contraria, y el cual no fue objetado por la parte demandada, debiéndose valorar por el artículo 429 CPC;
Así las cosas, y como consta de los medios probatorios aportados por el actor y verificado que la demandada no aportó ningún medio que desvirtuara los fundamentos (1354 del Código Civil) en los cuales subsume el actor la presente demanda tal como fue contrastado en audiencia oral celebrada en fecha 17/03/2015, este tribunal conforme a lo establecido 121 LPRCAV, procede con la publicación del extenso de la decisión dictada en audiencia en fecha 20-02-2014 (folios 264 y 265).
CONCLUSIONES PROBATORIAS
Del presente juicio se pudo precisar la existencia de contrato de arrendamiento suscrito entre K.A.R. (arrendataria); y A.N.D.R. (arrendadora-demandada), en fecha 29/07/21004, y posteriormente renovado en fecha 12/07/2007 por las mismas partes; de lo cual el demandado J.C.D.S.A. adquiere el inmueble de marras extendiéndose entonces la relación contractual existente a su persona, y por tal adquisición el contrato de arrendamiento se entiende convenido a tiempo indeterminado, en aplicación al artículo 1605 del Código Civil. Por ende los efectos del nuevo arrendador (Julio C.D.S.A.) se hacen evidente frente a la ciudadana A.N.D.R., ello en aplicación al artículo 1549 eiusdem.
Es menester mencionar que dicha relación contractual inicia con la suscripción de su primer contrato estipulando un canon de arrendamiento de Bs. 450,00 mensuales, el cual fue incrementado luego con la suscripción del segundo contrato, estableciendo un canon de arrendamiento de Bs. 1.200,00 mensuales; pero es el caso que para el momento de la celebración del segundo contrato, existía congelación oficial de alquileres, lo que supone que no habría podido la arrendadora de entonces exigir éste último canon en virtud de la primigenia resolución de congelación expedida por el Ejecutivo Nacional en Gaceta Oficial del 08/04/2003, Nº 37.667, vigente para ese momento. Esto quiere decir, que el canon vigente fue siempre el del primer contrato es decir, Bs. 450,00; pero en todo caso siendo que el actor no está reclamando pago alguno se entiende que el desalojo prospera en derecho.
Nuestra novísima legislación en materia arrendaticia en su artículo 91 contempla las causas para que proceda el desalojo de un inmueble, subsumiendo el actor su pretensión más específicamente en el numeral 1° del referido artículo, el cual hace alusión a la falta de pago de 4 cánones de arrendamiento sin causa justificada, y que el actor alega por cuanto la arrendadora no ha cumplido con esta obligación.
Ahora bien, la accionante pretende que la arrendataria del inmueble proceda a la entrega material libre de bienes y personas del inmueble de autos por cuanto no ha cumplido con la obligación principal del contrato como lo es la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados, absteniéndose así de solicitar el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, los cuales alega y subsume en el presente procedimiento de desalojo.
El debate central se circunscribió en determinar la existencia o no de la falta de pago de las 36 mensualidades, por parte del arrendador-demandado, puesto que el contrato de arrendamiento por encontrase vencido y ninguna de las partes desconocerlo se tiene como válido. Este contrato a tiempo determinado (inicialmente), ya que ambas partes pactaron la duración del contrato de 1 año fijo, siendo improrrogable el mismo; al mantenerse en el tiempo, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado en virtud de la adquisición del inmueble por parte del actor, extendiéndose a él tales obligaciones de conformidad al Art. 1605 CC; y en consecuencia, que demandó correctamente el desalojo en base al numeral 1 del artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y aunado a eso, que la parte demandada como ya se verificó en el punto previo del presente fallo quedó confeso en virtud de la incomparecencia a la celebración de la audiencia de juicio y al no participar en la etapa probatoria.
III
Por los argumentos de hecho y derecho, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declara:
CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó el ciudadano J.C.D.S.A., contra la ciudadana A.N.D.R., amabas partes plenamente identificadas.-
se ordena la ENTREGA MATERIAL libre de bienes y personas del inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el número y letra 7-A, ubicado hacia el ángulo Sur-Este del Séptimo Piso del Edificio RESIDENCIAS LOS GENARIOS”, construido sobre la parcela 14 de la manzana 541-03, primera etapa de la Urbanización Palo Verde, ubicado hacia el lugar denominado Filas de Mariche, Carretera S.L., Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda., al ciudadano J.C.D.S.A., una vez cumplidas las condiciones establecidas en el artículo 13 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente litis, ello de conformidad al artículo 274 CPC.
El presente fallo en extenso se publica dentro de la oportunidad prevista en el artículo 121 LPRCAV, para que las partes tengan oportunidad de apelar contra la misma. Dada, sellada y firmada en la SALA DE DESPACHO DEL TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS; a los veinticuatro (24) días del mes de marzo de dos mil quince (2015). 204º y 156º.
