SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES J A-2, C.A., CONTRA LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CLUB DE CAMPO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

INVERSIONES J A-2, C.A., empresa mercantil inscrita el 15 de noviembre de 1999 en el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 68ª Cto.

APODERADAS JUDICIALES:

PARTE DEMANDADA: J.C.L.G. y LAURINT ARAQUE ROJAS, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros.38.498 y 113.120, respectivamente

JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CLUB DE CAMPO, representada por la ciudadana M.D.S.D.L., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.872.177.

APODERADA JUDICIAL: R.M.D.S.R., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 117.729.

EXPEDIENTE Nº E-2010-041

MOTIVO: IMPUGNACIÓN DE ACUERDO

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente juicio ante este Órgano Jurisdiccional por libelo de demanda por impugnación de acuerdo, presentado en fecha 12 de marzo de 2010, por la abogada J.C.L.G., en su condición de apoderada judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES J A-2, C.A; contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CLUB DE CAMPO.

En fecha 17 de marzo de 2010, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la demandada, para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.

En fecha 23 de abril de 2010 el Alguacil del Tribunal dio cuenta a la Jueza de haber practicado la citación de la parte demandada y consignó el recibo debidamente firmado.

El 27 de abril de 2010 compareció la parte demandada, asistida de abogado, y presentó escrito de contestación a la demanda.

En fecha 28 de abril de 2010 compareció la parte accionada y presentó escrito mediante el cual promueve la prueba de inspección ocular, el cual fue admitido en la misma fecha, ordenándose su evacuación para el segundo día de despacho siguiente al la referida fecha.

En fecha 29 de abril de 2010 la apoderada actora presentó diligencia mediante la cual formula una serie de observaciones y apela del auto de fecha 28 de abril de 2010 que admitió la prueba de inspección ocular y fijó la oportunidad para su evacuación.

En la misma fecha el Tribunal ordenó un cómputo por secretaría, cuyo resultado arrojó que se admitieron las pruebas anticipadamente, un día de despacho antes al que le correspondía. De esta situación se dejó constancia en auto de igual data.

En fecha 6 de mayo de 2010 se oyó en un solo efecto la apelación propuesta por la parte actora.

En fecha 11 de mayo de 2011, compareció la parte actora y presentó diligencia mediante la cual promovió pruebas, las cuales fueron sustanciadas ne la misma oportunidad.

En fecha 13 de mayo de 2010 la parte demandada presentó escrito de pruebas.

En fecha 14 de mayo de 2010 el Tribunal dictó auto mediante el cual se acordó expedir por Secretaría copia certificada de todo el expediente, como lo peticionó la parte recurrente, y se ordenó librar Oficio a la Alzada, a objeto de que conociera la apelación propuesta por la parte actora.

En fecha 3 de junio de 2010 el Alguacil del Tribunal dejó constancia de haber entregado Oficio Nº 10/189 dirigido al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño, Niña y Adolescente del estado Miranda, cuya copia consigna con firma y sello de recepción.

En fecha 29 de septiembre de 2010 se dieron por recibidas las resultas procedentes del Juzgado mencionado en el párrafo anterior con motivo de la apelación ejercida por la demandante contra el auto de fecha 28 de abril de 2010 y se ordenaron agregar al expediente.

En la misma fecha se dictó auto mediante el cual, de conformidad con el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil se acordó abrir nueva pieza.

En fecha 4 de octubre de 2010, el Tribunal, dando cumplimiento a la dispositiva del fallo del Ad quem, donde se dispuso: ” …SE ORDENA LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al estado en que se inicie el lapso probatorio, por lo que se declaran NULAS las actuaciones posteriores al auto recurrido en apelación, emitido en fecha 28 de abril de 2.010, (Sic) por el Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda…”, (Subrayado agregado), reinstauró la causa al estado de apertura del lapso probatorio, el cual se iniciaría una vez notificadas las partes.

Cumplidas las notificaciones de las partes, los contrincantes presentaron escritos de pruebas, los cuales fueron admitidos y providenciados oportunamente.

En fecha 21 de enero de 2011 se dictó auto mediante el cual se acordó diferir por cinco días el lapso de dictar sentencia.

II

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expone a continuación:

La parte demandante, en su escrito libelar expresa, en términos generales, lo siguiente: Que es legítima propietaria de un inmueble conformado por dos locales distinguidos con las siglas PT1 y PT2, que son contiguos en la planta techo del Centro Comercial Club de Campo, ubicado en el kilómetro 16 de la Carretera Panamericana, Sector Las Minas del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, los cuales abarcan una superficie de cincuenta y cinco metros cuadrados con treinta decimetros (55,30 m2) y ciento doce metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (112,70m2), respectivamente. Que consta en el documento de condominio que los linderos de ambos locales, por el norte, sur y oeste, son áreas de libre circulación por la planta techo del Centro Comercial. Que en dicho instrumento se enuncia que se considerarán de uso común todas aquellas porciones que no estén determinadas como unidad vendible en dicho documento y que constituyen gastos comunes los causados por la conservación, reparación, reposición, protección y ventilación en las áreas y bienes comunes, pero que es el caso que la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de Campo en el recibo del mes de diciembre de 2009 le incluyó como gasto no común la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs 48.585,74), por concepto de “Reparación de Cúpula”.

Más adelante expone: 1) Que el nombrado pago no corresponde con ningún gasto que comprometa directamente a ninguno de los locales de planta techo, 2) Que no fue debidamente notificado por no encontrarse en la que califica de ”supuesta” reunión de la Junta de Condominio o de Asamblea de Propietarios, ni directamente ni a través de apoderado, 3) Que el pago en cuestión no ha sido pactado por la Junta de Condominio o la Asamblea de Propietarios en ninguna reunión ni celebrada, ni fijada, ni mucho menos convocada, 4) Que no existe relación de causalidad entre las propiedades y el gasto relacionado en el recibo de condominio de local denominado PT1.

Prosigue su argumentación expresando que acude ante este Tribunal “con el fin de que luego de probados nuestros dichos, la JUNTA DE CONDOMINIO, que por demás se encuentra en dos períodos vencidos, en el cual se niega a dar memoria y cuenta ya que no consta a (Sic) los libros de acuerdos, tampoco CONVOCAN A LA ASAMBLEA DE CO PROPIETARIOS, cometiendo un acto real de abuso de derecho de sus funciones. Aunado a esto se encuentra el hecho que no informaron a la comunidad de copropietarios de que (Sic) fondo o financiamiento se logro (Sic) realizar dicho pago, afectando así las finanzas transparentes de la comunidad de copropietarios…”

Que en virtud de los hechos alegados invoca el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, el procedimiento en él instaurado y “sentencias reiteradas de la Sala Civil”, y el documento de condominio y en tal sentido solicita al Tribunal: 1) Que declare nulo el acuerdo verbal por el cual se decidió imputar al local PT1 los gastos antes reseñados, 2) Que como consecuencia de esta declaración se declare la nulidad de la factura Nº 2252 con Nº de Control 00001429, correspondiente al mes de noviembre de 2009 emitida por la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de Campo y 3) Se condene en costos y costas a la parte demandada.

La parte accionada en el escrito de contestación de la demanda, manifestó lo siguiente: Que conviene en que la parte actora es propietaria de los locales distinguidos con las siglas PT1 y PT2 ubicados en la planta techo del Centro Comercial Club de Campo, los cuales tienen las medidas señaladas en el libelo y que también es cierto que el documento de condominio prescribe los linderos que son áreas libres de circulación, pero aduce que la actora reiteradamente impide el paso a estas áreas en virtud de que cerró los accesos a ellas y que aun cuando efectivamente el citado documento de condominio establece cuáles son los bienes comunes, la demandante no cumple con tal disposición pues tiene el uso, disfrute y goce de todas las porciones y servicios e instalaciones comunes de la planta techo. Que rechaza y contradice lo señalado por la demandante en cuanto a que le fue imputado el pago de la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs 48.585,74) en el recibo del mes de diciembre como ”gasto no común”, pues dicho recibo no tiene ninguna cuota adjunta y su monto es de DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs 266,62). Que el pago que rechaza la demandante lo generó el hecho de que en las instalaciones del Parque Infantil La Colina, arrendatario de los locales PT1 y PT2 no se encontraban bien asegurados los toldos empleados, lo que ocasionó que el 12 de septiembre de 2009, por los fuertes vientos de ese día “volaron hacia la cúpula central del centro comercial club de campo perforando vidrios de dicha cúpula”.

Prosigue su rechazo argumentando que la parte actora fue notificada de que se realizaría el citado gasto y de que, como medida de seguridad, debía hacerse el cambio de los acrílicos fracturados con carácter de extrema urgencia, por lo que procedió conforme a la Ley de Propiedad Horizontal a realizar dicho gasto. Que existe una relación de causa y efecto entre la propiedad de la actora y el gasto, lo cual ciertamente conoce. Que si bien es cierto que la Junta de Condominio tiene dos períodos vencidos, los propietarios interesados pueden solicitar la realización de una Asamblea para la elección de una nueva Junta, lo cual no han hecho, pero que esta Junta ha convocado a Asambleas de Copropietarios de manera legítima pero que no ha habido el quórum necesario y que igualmente se han convocado las asambleas para informar sobre las finanzas de la comunidad de propietarios. Por último invoca y trascribe el literal e) del artículos 20, los literales b), c) y d) del artículo 3, el articulo 4, el literal c) del artículo 5 y los artículos 12 21, y 25, todos de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 29 del Código de Comercio.

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y en cumplimiento a la sentencia dictada por el Juzgado Superior referida en la parte narrativa de este fallo, dicho examen comprenderá únicamente las probanzas acompañadas por la parte actora al escrito libelar, por ser anterior al acto anulado, las promovidas por los contrincantes durante el lapso abierto para tal fin, luego de ordenada la reposición de la causa y aquellas que fueron expresamente ratificadas o reproducidas en el escrito de promoción de pruebas, con excepción de la prueba de inspección ocular taxativamente revocada en la decisión del ad quem, lo cual se hace a continuación:

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. LAS PRODUCIDAS CON EL ESCRITO LIBELAR:

   • Copia certificada ad efectum videndi, de documento poder otorgado por los ciudadanos J.S.D.G. y A.G., titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 6.174.023 y 5.616.494, respectivamente, con el carácter de representantes de la sociedad mercantil INVERSIONES JA-2 C.A., a las abogadas J.C.L.G. y LAURINT ARAQUE ROJAS, identificadas en autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, se valora como prueba de la representación judicial ejercida por la parte actora.

   • Copia al carbón de Factura Nº 2252, (folio 11 de la I pieza) sin sello ni firma, expedida por la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de Campo, y librado contra Inversiones JA-2 c.a., correspondiente al mes de noviembre de 2009, esta instrumental por ser la contentiva del monto objeto de controversia será objeto de estudio mas adelante.

   • Copia simple de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 06, Protocolo 1º, Tomo 1, en fecha 8 de abril de 2003, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, se valora como prueba de la propiedad que detenta la parte actora del bien inmueble objeto de la presente acción, hecho éste no controvertido.

2. RATIFICADAS DURANTE EL LAPSO PROBATORIO:

   • Copia simple de documento de condominio del Centro Comercial Club de Campo, protocolizados en fecha 13 de enero de 1999 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Los Salias del estado Miranda, anotado bajo el N° 48, Protocolo Primero, Tomo 1, aún cuando fue presentado de manera desordenada, pues están engrapados algunas de sus páginas al revés y en forma discontinua, quien suscribe en aplicación al derecho a la defensa, y tomando en consideración que de su lectura se desprende, sin dudas, que es un instrumento registrado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal lo valora en todo su vigor, como prueba de las dependencias, de la especificación de los linderos de los locales y la descripción de las cosas comunes generales del Centro Comercial Club de Campo, a las cuales se hará referencia más adelante.

   • Copia simple de reglamento de condominio del Centro Comercial Club de Campo, protocolizados en fecha 16 de diciembre de 1998 ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Los Salias del estado Miranda, agregado al Cuaderno de Comprobantes bajo el N° 421, folios 1.260 al 1.261, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil se valora como prueba de las normas y funciones de la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de Campo.

   • Dos (2) copias al carbón de planillas de depósitos en la Cuenta Corriente Nº 01150048080480018373 de la entidad bancaria Banco Exterior, por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 267,ºº) y SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE CON CUARENTA Y DOS (Bs. 797,42), (folios 99 y 102 de la I pieza), respectivamente, cuyo titular es el Condominio del Centro Comercial Club de Campo, presentado, con el objeto de “…probar que mi representada se encuentra al día con los pagos comunes…”, resultan manifiestamente impertinentes por cuanto no es un hecho controvertido en la presente causa la solvencia de la parte actora en las obligaciones condominiales.

   • Original de Factura Nº 2387 emanada de la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de Campo, emitida contra Inversiones JA-2 c.a., y copia al carbón de Factura Nº 2523, (folio 101 y 103 de la I pieza) emanadas de la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de campo, y librado contra Inversiones JA-2 C.A., correspondiente al mes de diciembre de 2009 la primera y al mes de enero de 2010 la segunda, resultan impertinentes por las mismas razones explanadas en la prueba valorada con inmediata anterioridad.

   • Copia simple de algunos folios del Libro de Actas de la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de Campo, (folios 104 al 110 de la I pieza), presentada con el objeto de demostrar: “…que el llamado Sr. Ubiques Borges fue designado “administrador”, con lo que pretendo probar que dicho administrador es quien debió previa autorización de la junta de condominio designar abogado para la representación en este juicio…”., quien aquí suscribe observa que de acuerdo con el Libro de Actas exhibido por la parte accionada en fecha accionada en fecha 12 de enero de 2011 (folios 32 al 85, II pieza), no consta dicho nombramiento por lo cual carece de valor probatorio; aunado a ello, dichas instrumentales se denominan “Preelaboración de la Minuta” y “Minuta de Reunión”, por lo que, en todo caso, no se ajusta al método establecido en el Capítulo Undécimo, punto 11.1 del Documento de Condominio para realizar dicha designación.

   • Copia simple de plano de planta techo del Centro Comercial Club de Campo, presentado con el objeto de demostrar que “mi representada no es propietaria del lugar donde se realizaron las mejoras o reformas por parte de la Junta de condominio del Centro Comercial Club de Campo…”, esta juzgadora advierte que siendo los planos una diagramación en una superficie bidimensional de una estructura tridimensional, que dispone en forma gráfica la organización y disposición de los elementos que componen la estructura, estima que de tal probanza no se desprende ni siquiera someramente lo que pretende la parte interesada en la prueba.

   DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Mediante escrito de pruebas presentado en fecha 14 de enero de 2011 la parte accionada ratificó las siguientes probanzas:

   • Original de Informe de Inspección de Riesgos de fecha 23 de noviembre de 2009, emanado de la División de Prevención e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo de Bomberos del estado Miranda, donde se asienta: “Se puede observar que gran parte del techo es de dos (02) aguas, modelo clarabolla (Sic), donde se contabilizaron 30 vidrios fracturados (dañados), ocasionados por dos (2) toldo (Sic) de 5 mts de largo por 3 mts de ancho y 2 mts de alto cada uno que se encontraban en la platabanda área de salón de fiesta parque colina 1. Debido a que los mismos salieran expandidos por los aires y cayeron sobre el techo de clarabolla (Sic) producto de los fuertes vientos que se suscitaron el día 12 de septiembre del presente año. (base)…” y se recomienda, por razones de seguridad, realizar, entre otras tareas, el reemplazo del techo. Este Informe se le otorga valor probatorio, por cuanto es un instrumento administrativo dictado por funcionarios bomberiles, quienes de acuerdo con el artículo 5, numeral 9 del Decreto con Fuerza de Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil tienen atribuida competencia expresa en materia de la observancia de las normas técnicas y de seguridad conforme a la ley.

   • Original de carta misiva de fecha 03 de noviembre de 2009 dirigida al Condominio del Centro Comercial Club de Campo por la sociedad mercantil Diversiones Parque La Colina C.A, carece de valor probatorio por ser un instrumento emanado de tercero y no fue ratificado en juicio como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

   • Original de inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 13 de noviembre de 2009, para su valoración se aprecia que si bien la Ley de Registro Público y del Notariado atribuye competencia a los notarios públicos para dejar constancias de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial, tal facultad se encuentra limitada al ámbito territorial de su competencia. En consecuencia, al haberse excedido el notario del lugar donde tiene establecida su competencia, aún cuando no invalida el acto, no surte todo su vigor y se valora como simple indicio de la constancia que deja el funcionario que la realizó.

   • Copia de Recibo de condominio, factura Nº 2387, del mes de diciembre de 2009, presentado con el objeto de demostrar que dicho recibo es por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 266,62) se tasa en todo su rigor probatorio.

   • Copia de recibo de condominio, factura Nº 2252, correspondiente al mes de noviembre de 2009, presentado con el objeto de demostrar que dicho recibo es por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 48.852,42), se valora como prueba de la pretensión de la parte demandada de cobrar a la parte actora la suma allí indicada por reparación de cúpula, la cual se calificó como gasto no común.

   • Copia simple de una presunta convocatoria a asamblea, que según expone la promovente fue publicada en el diario El Universal (folio 132), carece de valor probatorio por no tratarse de alguno de los documentos que conforme al artículo 429 del texto adjetivo civil deben tenerse por fidedignos si no fueren impugnados por la parte contraria.

   • Libro de Actas de Asamblea, el cual fue exhibido por la parte accionada en fecha 12 de enero de 2011, contentivo de las Actas que se mencionan a continuación: 1) Acta N° 1 sin fecha, la cual principia con el texto de una Primera Convocatoria a una Asamblea Ordinaria a efectuarse el día 28 de junio de 1999.Acta N° 2 sin fecha contentiva de Primera Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 26 de junio de 2000, 3) Acta N° 3 de fecha 28 de junio de 2000, la cual principia con el texto de una de Segunda Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 26 de junio de 2000, 4) Acta N° 4 de fecha 10 de julio de 2000, la cual principia con el texto de una Primera Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 17 de julio de 2000, 5) Acta N° 5 de fecha 20 de julio de 2000, la cual principia con el texto de una Segunda Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 26 de junio de 2000. Se acordó efectuar encuesta sobre los puntos a tratar, 6) Acta N° 6 sin fecha, la cual principia con el texto de una de Primera Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 16 de octubre de 2000. Se desarrolló la reunión y se trataron los puntos contenidos en la convocatoria, 7) Acta N° 7 de fecha 28 de junio de 2000, la cual principia con el texto de una Primera Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 5 de marzo de 2001. Se deja constancia que no hubo quórum, 8) Acta N° 8 sin fecha 28 de junio de 2001, la cual principia con el texto de una Segunda Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 15 de marzo de 2001. Hubo quórum, se efectuó la reunión, 9) Acta N° 9 DE fecha 12 de julio de 2001, la cual principia con el texto de una Primera Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 12 de julio de 2001. Se deja constancia que no hubo quórum, 10) Acta N° 10 sin fecha, la cual principia con el texto de una Primera Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 19 de julio de 2001. Se deja constancia que no hubo quórum, 11) Acta N° 11 sin fecha, la cual principia con el texto de una Segunda Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 13 de noviembre de 2002. Se deja constancia que no hubo quórum, 12) Acta N° 12 sin fecha, la cual principia con el texto de una Segunda Convocatoria a una Asamblea Ordinaria a efectuarse el día 18 de febrero de 2004. Se deja constancia que no hubo quórum, 13) Acta N° 13 sin fecha, la cual principia con el texto de una Primera Convocatoria a una Asamblea Ordinaria a efectuarse el día 18 de febrero de 2005. Se deja constancia que no hubo quórum, 14) Acta N° 14 sin fecha, la cual principia con el texto de una Primera Convocatoria a una Asamblea Ordinaria a efectuarse el día 18 de febrero de 2005. Se deja constancia que no hubo quórum, 15) Acta N° 15 sin fecha, contentiva de Segunda Convocatoria a una Asamblea Ordinaria a efectuarse el día 1° de marzo de 2005. Se realizó la reunión., 16) Acta N° 16 sin fecha, la cual principia con el texto de una Primera Convocatoria a una Asamblea Ordinaria a efectuarse el día de marzo de 2006. Se deja constancia que no hubo quórum, 17) Acta N° 17 sin fecha, la cual principia con el texto de una Segunda Convocatoria a una Asamblea Ordinaria a efectuarse el día 27 de marzo de 2005. Se deja constancia que no hubo quórum, 18) Acta N° 18 sin fecha, contentiva de Segunda Convocatoria a una Asamblea Extraordinaria a efectuarse el día 24 de septiembre de 2007. Se deja constancia que no hubo quórum, 19) Acta N° 19 sin fecha, la cual principia con el texto de una Primera Convocatoria a una Asamblea Ordinaria a efectuarse el día 17 de mayo de 2010. Se deja constancia que no hubo quórum y 20) Acta N° 20 sin fecha, la cual principia con el texto de una Segunda y Tercera Convocatoria a una Asamblea Ordinaria a efectuarse el día 22 de abril de 2010. Se deja constancia que no hubo quórum.

   De la revisión de las Actas arriba señaladas se evidencia que la generalidad de las mismas no están fechadas, en su contenido se observa que se trascribe supuestas convocatorias a asambleas sin hacer mención al modo en que éstas se efectuaron y si se dio cumplimiento a lo establecido en el punto 10.2 del Documento de Condominio el cual dispone que la asamblea deberá ser convocada mediante escrito, telegrama u otro medio que asegure la convocatoria y la efectiva entrega al propietario y que también podrá publicarse mediante aviso publicado en un diario de amplia circulación en el país y del cual se fijará un ejemplar en el hall de ascensores del Centro Comercial, y que de no lograse quórum se procederá una nueva convocatoria al menos para los cinco (5) días continuos siguientes a la asamblea anterior, la cual se publicará siempre por la prensa del país y que habrá quórum cualquiera sea el número de propietarios que estuvieren presentes y sus decisiones se tomarán siempre y en todo caso por el voto favorable de quienes representen, mas de la mitad del valor del centro comercial, calculado conforme a los porcentajes establecidos en el capítulo noveno de este documento. De nada de esto se dejó constancia en las referidas Actas, por cuyo motivo, al no cumplirse estas formalidades esenciales no puede tenérselas por eficaces.

   En la oportunidad de la exhibición, la parte actora hizo las observaciones siguientes: 1) Que en dicho libro se observan que están anexas a las actas y engrapadas en cada una de ellas los listados de donde aparecen las firmas de los propietarios asambleas realizadas, los cuales deben formar parte integrante de las Actas. 2) Que en las Actas Nros 6, 9, 10, 12, 13 y 14 que existe la mención del nivel terraza como área común. 3) Que desde el día 24 de septiembre de 2007 -fecha del Acta Nº 18-, hasta el día 17 de mayo de 2010 –fecha del Acta N° 19-, no existe convocatoria a los propietarios lo cual debe hacerse por ser esta área común. 4) Que consta de las Actas 19 y 20 que no hubo el quórum necesario para la elección de la Junta de Condominio y 5) Que no se hizo la correspondiente autorización a la administradora para representar en juicio a la Junta de Condominio.

   El Tribunal, de la revisión de las Actas advierte lo siguiente: 1) Que ciertamente se aprecia que están engrapadas las listas a que se refiera la parte actora en su primera observación, 2)Que en las Actas señaladas en la segunda observación se menciona como uno de los puntos a tratar el “definir área común de la terraza” por lo que al estar por definirse si es área común o no, no existe ningún señalamiento expreso sobre si dicha área es común, 3) Según las Actas Nros 19 y 20, se efectuaron convocatorias para Asambleas Ordinarias los días 17 de marzo de 2010 y 22 de abril de 2010 para tratar “asunto nivel terraza”. 3) Que efectivamente consta que no hubo el quórum necesario para la elección de la Junta de Condominio, de donde se deduce que no hubo interés de los copropietarios en la elección de una nueva Junta, por lo cual permanece en el cargo los nombrados en Asamblea de fecha 24 de septiembre de 2007 y 5) Que aun cuando no hubo autorización al administrador para representar en juicio a los propietarios, al no constar en actas tal designación, debe tenerse que conforme al artículo segundo, literal c) la Junta de Condominio ejerce las funciones de administrador, al no haber sido designado el administrador por la Asamblea de Propietarios.

   • Copia simple de cambio de dirección de licencia Nº 3284 de la empresa denominada “Diversiones Parque la Colina C.A.” aprobada en fecha 4 de agosto de 2008 por la Dirección de Administración Tributaria del Municipio Los Salias, y copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 8 de diciembre de 2008, anotado bajo el Nº 4, Tomo 126 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, presentados con el objeto de demostrar que los locales comerciales identificados con las siglas PT1 y PT2 ubicados en la planta techa del Centro Comercial Club de Campo fueron dados en arrendamiento desde el día 8 de diciembre de 2008 a la empresa Diversiones Parque la Colina C.A.” de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil se valora como prueba de este negocio jurídico

   • Deposición del ciudadano F.E.A.M., titular de la Cédula de Identidad Nº 16.509.165, quien expuso lo siguiente: Que el día 12 de septiembre de 2009, aproximadamente a las 2:30 p.m. se encontraba trabajando en el Salón de Belleza “Máximo Uñas”; el cual se encontraba ubicado en el piso 1, a mano izquierda del ascensor, del Centro Comercial Club de Campo. Que ese día se produjo un sismo de fuerte magnitud, y hubo muchos niños, padres y personas preocupadas, un caos. Que producto del sismo y de los vientos de ese día fue que hubo mucho desastre, que se vinieron unos tubos de la azotea donde habían muchos niños y personas. Que él, junto con sus compañeros ayudaron a muchas personas a resguardarse debajo de las escaleras; que los tubos que cayeron a la planta baja dañaron los vidrios de la estructura del Centro Comercial y que la cúpula central del quedó destrozada porque era de vidrio y fueron varios tubos, y era de un toldo que se encontraba en esa azotea.

   La referida testimonial las valora esta juzgadora tomando en consideración que el testigo respondió con seguridad y sin ambigüedades sobre los hechos sobre los cuales versaron sus declaraciones, motivando sus dichos

   • Deposición del ciudadano M.G.M.R., titular de la Cédula de Identidad Nº 82.306.012, quien declaró lo siguiente: Que el día 12 de septiembre de 2009 aproximadamente a las 2:30 p.m. se encontraba hablando junto con una manicurista en la barandilla del Centro Comercial Club de Campo y cuando quisieron meterse al local vino un temblor, por lo salieron todos hasta con los secadores en la mano. Que a los quince (15) minutos llegaron los bomberos y en ese momento comenzaron a caer los tubos; los cuales provenían del techo del Centro Comercial y rompieron todas las láminas, cayendo en el medio del Centro Comercial, que todas las personas salieron corriendo al pensar que el Centro Comercial se estaba cayendo. Que en todo el techo del Centro Comercial funciona el parque de diversiones para niños; Que el local que acaba de comprar un local, donde tiene una filtración y no la ha podido reparar por cuanto no le dejan entrar al nivel techo. Que el nivel 3 del Centro Comercial Club de Campo tiene dos entradas por las escaleras y para entrar se debe tocar un timbre y por el ascensor tiene una llave que sólo ellos la tienen que llega al piso 3. Que las antenas están en el techo del Centro Comercial pero que no tiene conocimiento de dónde se encuentran ubicados los aires acondicionados del centro comercial y que Locatel tuvo que colocar los aires por afuera por cuanto no le permitieron instalarlos arriba. Que a la cúpula del Centro Comercial el día 12 de septiembre de 2009 le cayeron los tubos encima del techo, rompiéndose todos. Que para esa oportunidad estaba alquilado en el local 1, piso 1 del referido centro comercial y que ya había comprado el local de arriba pero estaba en remodelación para la mudanza. Que ha asistido a las asambleas de propietarios como representante del local piso 1 donde está la librería y que es el más afectado en cuanto a las filtraciones que tiene el Centro Comercial. A las repreguntas formuladas por la parte actora respondió lo siguiente: Que el temblor a que se refirió en sus respuestas fue de casi siete (7) puntos, pero que a pesar de eso el Centro Comercial quedó intacto. Que en su creencia si no hubieran estado esos tubos ahí el Centro Comercial hubiese quedado intacto. Que primero hubo un temblor de casi cinco (5) puntos y como a los diez (10) minutos otro de siete (7) puntos. Que debajo de la cúpula no se encuentra ningún local comercial, pero se encuentra en todo el Centro por donde pasan todas las personas que entran a pie a Locatel y los demás locales. Que conoce que a los arrendatarios de Locatel no les permitieron entrar al nivel techo por comentarios que hay en el Centro Comercial donde tiene ocho (8) años. Que no tiene conocimiento de dónde se encuentra el aire acondicionado y el cuarto de máquinas, pero que reitera que sólo hay dos (2) accesos y el ascensor y que ellos –la Junta o su administrador- tienen llave. Que fue por cuenta propia a declarar porque está afectado por los daños del Centro Comercial. Que no tiene interés en las resultas de la causa, sino que necesita que se resuelvan los problemas del Centro Comercial por quien los cause. Que posteriormente se hicieron reuniones para tratar para discutir lo relativo a la reparación de la cúpula central pero que asistió a una sola.

   Este testigo fue tachado en el acto de su declaración por la parte actora, sobre la base siguiente: “por cuanto se ha evidenciado de sus propias respuestas el hecho de que es propietario de un local ubicado en el centro comercial que forma parte de la comunidad de copropietarios, lo que evidencia un interés manifiesto en las resultas del presente juicio”.

   La parte demandada promovente para contrariar dicha afirmación presentó copia certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Miranda, en fecha 15 de junio de 2007, anotado bajo el Nº 65, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, celebrado entre los ciudadanos E.C.F. y M.G.M.R. y original de convenio prórroga de contrato de arrendamiento (documento privado) celebrado entre los ciudadanos E.C.F. y MÀXIMO G.M.R. con el objeto de demostrar que el testigo no tenía interés en las resultas del juicio por ser inquilino del local comercial y no propietario, por lo que las consecuencias de este juicio no tenían efectos sobre su persona.

   Ahora bien, para determinar si el testigo está inhabilitado o no, se advierte de su propia declaración, específicamente en la respuesta dada a la respuesta novena (folio 98), que expresamente manifestó: “Yo estaba alquilado en el local 1piso 1, en la peluquería que está abajo. Ya había comprado el local de arriba pero lo estaba remodelando para mudarme para allá: (Subrayado añadido), de donde se deduce que independientemente del contrato de arrendamiento que estuviere vigente para la fecha del incidente sobre el cual basó su deposición, el declarante había adquirido un inmueble en el Centro Comercial Club de Campo, por lo que, las resultas de este juicio le acarreaba consecuencias por esta copropiedad sometida el régimen de propiedad horizontal.

   En consecuencia de lo expuesto, se desecha la indicada testimonial. Así se declara.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Este Tribunal para decidir, en primer lugar debe revisar la representación ejercida por la abogada R.M.D.S.R., como apoderada de la ciudadana M.D.S.D.L., en su condición de Presidenta de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL, por cuanto la parte actora censuró esta representación sobre este alegato, observa quien suscribe que, como se señaló precedentemente, no consta en autos un instrumento eficaz de dicha designación por lo cual se tiene como no válida en la presente causa.

   Del mismo modo se aprecia que el artículo cuarto, numeral 5) del Reglamento de Condominio del Centro Comercial Club de Campo dispone que entre las atribuciones del administrador se encuentra: “Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por Abogado o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.”, sin embargo, en el caso de autos no consta en instrumento válido que se haya designado administrador. Aunado a ello, la parte actora en el libelo expresamente indicó que dirigía la demanda a la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de Campo, en la persona de M.D.S.D.L., adjudicándole a la Junta el cobro de la cantidad de dinero que pretende anular con la presente acción y con tal carácter compareció al Tribunal la nombrada ciudadana, primeramente asistida de abogado y luego nombró apoderados judiciales, ejerciendo de este modo su derecho a la defensa, no siendo objetable esta designación de la parte demandada quien obró de conformidad con sus derechos constitucionales para ejercer el contradictorio en una causa en su contra. Así se declara.

   Respecto del fondo del asunto sometido a la consideración de esta juzgadora, respecto a las áreas comunes y la responsabilidad de los propietarios sobre los gastos generados en relación a tales áreas, este Tribunal observa que el Documento de Condominio del Centro Comercial Club de Campo en su Capítulo Cuarto, numeral 4.1 denominado DE LOS BIENES SUSCEPTIBLES DE APROPIACIÓN INDIVIDUAL, dispone: “Serán susceptibles de apropiación individual, todos los bienes que se mencionan y describen a continuación en este capítulo con excepción de los indicados como comunes más adelante. Así pues, la propiedad de cada unidad vendible cmprendee el uso, goce y disfrute de la respectiva unidad, dentro de las limitaciones establecidas por este documento y la ley. A cada unidad vendible, le corresponde el espacio existente entre el piso respectivo, el techo correspondiente y las paredes que lo limitan. En las paredes divisorias, la propiedad alcanza hasta la mitad del espesor y en los pisos, techos y muros la propiedad de cada unidad abarca únicamente el acabado respectivo, sin afectar la placa. En general, la propiedad de cada unidad vendible comprende además, las construcciones e instalaciones que estén dentro de sus linderos, siempre que no esté considerado como integrante de las porciones comunes del centro comercial…”. Prosigue el Documento indicando, en cuanto a los locales propiedad de la parte demandante, lo siguiente: LOCAL COMERCIAL PT-1: Este local comercial tiene una superficie aproximada cincuenta y cinco metros cuadrados con treinta decímetros cuadrados (55,30 m2). Está constituido por el local comercial propiamente dicho y dos (2) baños con sus respectivos sanitarios, siendo sus linderos tanto por el Norte, Sur Este y Oeste, área libre de circulación de la planta techo del centro comercial. LOCAL COMERCIAL PT-2: Este local comercial tiene una superficie aproximada ciento doce metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (112,70 m2). Está constituido por el local comercial propiamente dicho y dos (2) baños con sus respectivos sanitarios, siendo sus linderos tanto por el Norte, Sur y Oeste, área libre de circulación de la planta techo del centro comercial y por el Este en parte con el área libre de circulación de la planta techo del centro comercial y en parte con escaleras de acceso a nivel inferior del centro comercial. Respecto a los bienes comunes del este modo señala: 4.3 DE LOS BIENES COMUNES. Se considerarán de uso común, todas aquellas porciones, servicios, instalaciones y cuanto se encuentre en el Centro Comercial, que no esté expresamente determinado como unidad vendible en este documento… “

   Más adelante, se expresa en el Capítulo Octavo, titulado: DE LOS GASTOS COMUNES, en el punto 8.1 GASTOS COMUNES QUE CORRESPONDEN A LOS PROPIETARIOS: Como norma general, todos los propietarios quedan obligados a contribuir al pago de los costos y gastos que más abajo se indican en proporcional porcentaje de la propiedad asignada a cada unidad vendible en este documento. Estos gastos son los siguientes: … Omissis… c) Los causados por la conservación, reparación, reposición, protección y ventilación de las áreas y bienes comunes…”

   De las disposiciones anteriores se evidencia que el documento de condominio del Centro Comercial Club de Campo dispone en forma clara y precisa cuáles son las áreas comunes y la responsabilidad que tienen sobre sí los propietarios de pagar los gastos que generen la reparación de las áreas y bienes comunes, como lo es en el caso de autos la reparación de la bóveda esférica que cubre el Centro Comercial Club de Campo, empero, siendo que la parte accionada en su escrito de contestación manifestó que este gasto lo causó el hecho de que los toldos empleados en las instalaciones de los locales PT1 y PT2 no se encontraban bien asegurados, generando así la perforación de los vidrios de la cúpula, de comprobarse esta afirmación, se subsumiría en el supuesto de hecho consagrado en el punto 7.5 del Capítulo Séptimo del Documento de Condominio, denominado RESPONSABILIDAD DIRECTA Y SOLIDARIA DE LOS PROPIETARIOS, que reza: “Los propietarios de la (sic) unidades vendibles serán directamente responsables de los daños que por su negligencia o la de sus empleados o dependientes, se causaren en otros locales o en los bienes comunes. Cada propietario será responsable de los daños que se produzcan por no mantener en debidas condiciones las instalaciones eléctricas, hidráulicas de gas, etc., que correspondan a su local, o por no tomar las debidas precauciones.”, disposición ésta que no es más que la consagración de la responsabilidad civil por hecho ilícito consagrada en el artículo 1.185 del Código Civil.

   Ahora bien, en el caso de autos, la parte demandante desplegó una actividad probatoria a objeto de demostrar la responsabilidad de la parte actora respecto a los daños ocasionados a la cúpula central, consistentes en un informe del Cuerpo de Bomberos del estado Miranda y en pruebas testimoniales, por lo que, siendo que en el primero de los nombrados se señala que el rompimiento de los vidrios fue causado porque salieron expandidos los toldos instalados en la platabanda aérea del salón de fiesta del Parque La Colina, “producto de los fuertes vientos que se suscitaron…” se desprende que la fractura de los vidrios la produjo la caída de los toldos por virtud de la ventisca que ocurrió el día 12 de septiembre de 2009, y al no señalar dicho cuerpo bomberil la existencia de algún elemento que permitiera deducir que los doseles estuvieran mal instalados, no puede considerarse este instrumento como prueba de alguna conducta negligente de la parte actora. En la misma línea se observa que la única testifical válida rendida por el ciudadano F.E.A.M., sólo expuso respecto a los hechos objeto de controversia que el sismo ocurrido el día antes citado fue calificado por el deponente como ”de fuerte magnitud”, mencionando que unos ”tubos” que cayeron a la planta baja dañaron los vidrios de la estructura del Centro Comercial, no deduciéndose de dicha declaración que la parte actora como propietaria de los locales PT1 y PT2 no tuviere correctamente instalados los toldos en la planta del Centro Comercial.

   En el mismo orden se aprecia de la revisión del Libro de Actas de la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de Campo, que como se señaló en la valoración que se hizo del Libro de Actas de la Junta de Condominio que este instrumento dispone normas taxativamente consagradas para la realización de asambleas, las cuales no fueron acatadas y el Capítulo Décimo, en el punto 10.1, dispone que la Asamblea General de Propietarios sea ordinaria o extraordinaria es el órgano supremo del régimen de copropiedad y regularmente constituida representa la totalidad de propietarios de centro comercial

   Así las cosas y siendo que desde el día 12 de septiembre de 2009, fecha en que se produjo el incidente causante del gasto que se presente anular con la presente acción judicial hasta el mes de noviembre de 2009, cuando se le imputó dicha erogación a la parte actora no se realizó ninguna asamblea para discutir el asunto, y que según el punto 10.5 del Documento de Condominio, se establece como atribución de la Asamblea: ”Deliberar y resolver sobre cualquiera materia de interés común para los propietarios del Centro Comercial”, se tiene como no válido el gasto imputado unilateralmente a la parte actora en la Factura Nº 2252 con Número de Control 00001429, correspondiente al mes de noviembre de 2009 emitida por la Junta de Condominio del Centro Comercial Club de Campo, al no demostrarse la relación de causalidad entre el daño producido a la cúpula central y el hecho negligente de la parte actora Así se declara.

   Por último y en cuanto concierne a la defensa opuesta por la parte demandada relativa a que la demandante no permite el uso de áreas comunes ubicadas en la planta techo, es de señalar que conforme al numeral segundo, literal d) del tantas veces nombrado Reglamento de Condominio, es una atribución de la Junta de Condominio: “Velar por el uso que se haga de las áreas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria”; de suerte que cualquier aspecto relacionado con desacato o infracción por parte de algún propietario respecto a una indebida utilización de las áreas comunes le corresponde a dicha Junta efectuar las acciones conducentes en aras de que todos los copropietarios ajusten su conducta a la normativa que los rige en propiedad horizontal.

   IV

   DECISIÓN

   Por los razonamientos expuestos, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de impugnación de acuerdo interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES J A-2, C.A., contra la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL CLUB DE CAMPO, todos plenamente identificados al comienzo de este fallo.

   En consecuencia, se declara la nulidad de la Factura N° 2252 de fecha 1° de diciembre de 2009, emitida por el Condominio del Centro Comercial Club de Campo a la sociedad mercantil INVERSIONES J A-2, C.A. por la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 48.585,74), por concepto de “Reparación de Cúpula”.

   De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.

   Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

   Notifíquese a las partes de la presente decisión.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción judicial del Estado Miranda, a los treinta y un (31) días del mes de octubre de 2011. AÑOS 201° y 152°.

   LA JUEZA TITULAR,

   L.C.H.

   EL SECRETARIO,

   MAIKEL MEZONES IBÁÑEZ

   En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 3:15 de la tarde.

   EL SECRETARIO,

   Expediente Nº: E-2011-041

   LCH