Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 7 de Junio de 2007
| Fecha de Resolución | 7 de Junio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Municipio |
| Ponente | Richard Rodriguez Blaise |
| Procedimiento | Nulidad De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, siete (7) de junio de dos mil siete
197º y 148º
PARTE DEMANDANTE: “JORGE LUIS SUÁREZ MEJÍAS”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.547.138. Con domicilio procesal constituido en autos en: Urbanización El Cigarral, Calle 1, Residencias Ópalo, piso 11, apartamento 11.D, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “ANTONIO JOSÉ SILVA ARANGUREN”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 42.204.
PARTE DEMANDADA: “JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS ÓPALO” representada por su Presidente ciudadano C.D., titular de la cédula de identidad N° V-4.232.590; sin domicilio procesal constituido en autos.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial acreditada en autos”.
MOTIVO: CUESTIONES PREVIAS
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA
EXPEDIENTE: AP31-V-2007-0087
-I-
Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 22 de febrero de 2007 (folio 1 de la pieza principal), ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, conforme al cual el demandante en su condición de propietario del apartamento distinguido con el N° 11-D, ubicado en el piso 11 de Residencias Ópalo, situado en la Calle 1 de la Urbanización El Cigarral, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, pretende la nulidad de “los contratos de arrendamiento suscritos entre la Junta de Condominio de las Residencias Opalo y algunos propietarios del mismo edificio, sobre los puestos de visitantes establecidos en el Documento de Condominio”, artículo 5 in fine; así como la nulidad del Reglamento del mencionado conjunto residencial, si existiere (sic), por no haber sido aprobado por los canales regulares establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, ni publicado o notificado a los propietarios, ni puesto a disposición de los mismos.
Por auto de fecha 28 de febrero de 2007, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley; ordenándose el emplazamiento de la parte demandada Junta de Condominio del Edificio “Residencias Opalo”, en la persona del ciudadano C.D., titular de la cédula de identidad N° V-4.232.590, para el segundo día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 30 de marzo de 2007, se libró la compulsa para la citación de la parte demandada.
En fecha 11 de abril de 2007, el ciudadano G.L.M., en su condición de alguacil adscrito a la unidad de alguacilazgo de esta sede judicial, dejó constancia mediante diligencia de haberse traslado a la calle 1 de la Urbanización El Cigarral, Residencias Opalo, piso 3, apartamento 3-C, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, a los fines de practicar la citación personal de la parte demandada, y que una vez presente en el lugar fue atendido por un ciudadano que se identificó como C.D., a quien le hizo entrega de la compulsa, más sin embargo se negó a firmar el recibo de citación.
Así las cosas, la parte actora en fecha 16 de abril de 2007, solicitó el complemento de la citación personal de la parte demandada, conforme lo dispuesto por el artículo 218 del Texto Adjetivo Civil.
Mediante diligencia inserta al folio 62 del cuaderno principal, la ciudadana secretaria del Despacho, dejó constancia de haber cumplido con la formalidad de notificar a la parte demandada mediante boleta, acerca de la manifestación rendida por el alguacil.
En fecha 3 de mayo de 2007, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda, compareció el ciudadano C.D., titular de la cédula de identidad N° V-4.232.590, actuando en su condición de presidente de la Junta de Condominio del edificio Residencias Opalo, y presentó escrito de promoción de cuestiones previas.
En fecha 10 de mayo de 2007, la parte actora presentó diligencia mediante la cual contradijo las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.
Abierta a prueba la incidencia de cuestiones previas, las partes de la relación jurídica procesal, promovieron las probanzas que consideran idóneas y pertinentes a sus respectivas alegaciones de hecho.
Por lo tanto, siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia en la incidencia de cuestiones previas, ex artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal pasa a pronunciarse previa las siguientes consideraciones:
-II-
La parte actora alega en el escrito de demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, lo siguiente:
Alegatos de la parte actora:
Que el pasado 1° de febrero de 2007, comenzaron a regir en el edificio “Residencias Opalo”, unos contratos de arrendamiento aparentemente firmados entre la Junta de Condominio del edificio y algunos copropietarios, sobre varios puestos de estacionamientos de visitantes, que aparecen como tales en el artículo 5 in fine del Documento de Condominio, el cual acompañó marcado “B” a los fines legales consiguientes.
Alega que a partir de la mencionada fecha, los demás copropietarios que no son arrendatarios de los referidos puestos de visitantes, ya no tienen derecho a usarlos por efecto de los citados contratos, para lo cual la Junta de Condominio colocó avisos en las carteleras del edificio y en dichos puestos de estacionamiento, indicando que ahora son de uso privado y exclusivo de los apartamentos cuyos dueños son arrendatarios de los mismos, todo lo cual ha sido llevado adelante utilizando un mecanismo paralelo de consulta, menos formal que la Asamblea y realizada sin ninguna garantía de transparencia, en la que la Junta dice que la mayoría aprobó la posibilidad de destinar los puestos de visitantes a arrendamiento.
Arguye que tales arrendamientos, constituyen evidentes cambios en el uso de los puestos de visitantes del edificio, y en consecuencia una modificación en los hechos del Documento de Condominio, que según el artículo 28 de la Ley de Propiedad Horizontal requiere la unanimidad de todos los copropietarios para llevarla adelante; y que además se hicieron sin mediar Asamblea de Propietarios, sino una supuesta consulta realizada por la misma Junta de Condominio sin intervención de la administradora del edificio, como lo pauta el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Asevera que la Ley de Propiedad Horizontal, respetando el sentido constitucional del derecho de propiedad, estableció que únicamente si existiere unanimidad, es que podrán hacerse cambios en el Documento de Condominio; lo que en su criterio es natural, porque en el mismo está descrito el inmueble con sus áreas comunes, los usos que se les pueden dar a éstas, las áreas de uso privado, los maleteros, los puestos de estacionamientos y todo lo que adquirir un apartamento en un edificio bajo régimen de propiedad h.i..
Sostiene que los puestos de visitantes, como los maleteros, el salón de fiestas, los puestos de estacionamientos asignados a cada apartamento, los jardines y los pasillos, son áreas comunes del edificio y parte, en su alícuota correspondiente, de la propiedad de cada persona que haya adquirido un apartamento en Residencias Opalo. Que es por ello que únicamente si todos los propietarios así lo acuerdan, es que pueden cambiarse las características fundamentales del edificio y sus usos, ya que no pueden reducirse los derechos que cada propietario tiene sobre su apartamento sin su consentimiento.
Alega que la Junta de Condominio ha aplicado por vía de hecho un proyecto de Reglamento del edificio que no fue aprobado por los canales regulares que establece la Ley de Propiedad Horizontal, que les permite la posibilidad de arrendar los puestos de visitantes; y que en todo caso, dicho Reglamento nunca fue publicado ni notificado a los copropietarios por la administradora, como lo ordena el artículo 23 in fine de la Ley de Propiedad Horizontal, ni tampoco puesto a la disposición de éstos a los fines de su impugnación.
Que por cuanto se han irrespetado elementales normas de convivencia del régimen de propiedad horizontal y aspectos fundamentales del derecho de propiedad, apoyado en lo dispuesto por los artículos 25 y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicita la declaratoria de nulidad de todas las decisiones unilaterales y los contratos de arrendamientos firmados por la Junta de Condominio en contra de los intereses de un grupo de propietarios; así como también del Reglamento de Residencias Opalo, si existiere, por no haber sido aprobado por los canales regulares establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, ni publicado o notificado a los propietarios, ni puesto a disposición de los mismos.
En fecha 3 de mayo de 2007, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda, la parte demandada procediendo de acuerdo con lo previsto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en vez de contestar al fondo, promovió las siguientes cuestiones previas:
Cuestiones previas
Promovió conforme lo previsto en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el ordinal 6° del artículo 340 eiusdem, la cuestión previa por defecto de forma del libelo de la demanda.
A tales efectos alegó, que es esencial para el actor acompañar al libelo de la demanda, el Documento de Condominio cuya vulneración pretende sea declarada por la sentencia definitiva, toda vez que ello es elemento indisoluble al examen de la legitimidad de su pretensión; y mal puede proponer la demanda sin acompañar a la misma el instrumento fundamental a ella, como resulta ser el Documento de Condominio debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro.
Promovió la cuestión previa del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción, con el argumento de que desde la fecha en que la mayoría absoluta de co-propietarios de los apartamentos que conforman las “Residencias Opalo”, adoptó la decisión contra la cual replica el ciudadano que aquí se presenta como actor, y la interposición de la presente acción, transcurrió ampliamente el lapso de caducidad legal establecido en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Sostiene que la prueba por excelencia de la fecha que da inicio al lapso de caducidad, no es otra que la documental contenida en el Libro de Actas de Acuerdos de Asamblea que ordena llevar el último aparte del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal; aportando copia simple del acta que según su dicho, corresponde al Libro de Actas de Asamblea de Co-propietarios, donde consta que en fecha 24 de agosto de 2005, se tomó la decisión mayoritaria de alquilar entre los copropietarios de los apartamentos que conforman al Edificio “Residencias Opalo”, los puestos de estacionamiento sobrantes en los sótanos del edificio. Por último aseveró que la parte actora ejerció de su derecho a casi año medio (sic) después de adoptada y comunicada a través de la cartelera del edificio dicha decisión, conformándose así el supuesto de caducidad de la acción que prevé el artículo 25 de Ley de Propiedad Horizontal.
Planteada la incidencia en los términos precedentemente expuesto, es menester referir que las cuestiones previas cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum; es decir, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa. Siendo así, este juzgador entra a analizar el merito de las defensas previas sub examine; y al respecto observa:
La parte demandada sostiene que por cuanto el demandante no acompañó junto al escrito libelar, el documento de condominio cuya vulneración pretende sea declarada en la sentencia definitiva, promueve la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código del Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el ordinal 6° del artículo 340 eiusdem,
En vista del citado argumento, resulta forzoso resaltar que para el demandante constituye una “carga procesal”, el producir junto al libelo de la demanda los documentos fundamentales de los cuales deriva inmediatamente el derecho deducido. Ello con el fin de que se pueda precisar, no solo el origen del derecho sustancial cuya satisfacción y protección se pretende sea reconocido; sino que además, el demandado pueda ejercitar su derecho a la defensa, conociendo cual es el fundamento de lo que se afirma en su contra, alegando y promoviendo los medios probáticos que considere idóneos y pertinentes para enervar los hechos constitutivos de la pretensión de su antagonista.
Ahora bien, la simple y elemental revisión de las actas procesales que integran el presente expediente, evidencia que a los folios 19 al 31 del cuaderno principal, ambos inclusive, corre inserto copia simple del documento condominial del edificio Residencias Opalo, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, Baruta, en fecha 27 de abril de 1992, bajo el N° 6, tomo 5, protocolo primero; que el demandante acompañó al libelo de la demanda marcado “B”. Siendo así, este operador jurídico conforme lo previsto en los artículos 17 y 170 del Texto Adjetivo Civil, advierte a la parte demandada y su abogado asistente, del deber que tienen de exponer los hechos de acuerdo con la verdad y no interponer pretensiones ni alegar defensas, ni promover incidentes cuando tengan conciencia de su manifiesta falta de fundamentos; apercibiéndoles para que en lo adelante se abstengan de incurrir en tal conducta, so pena de las sanciones a las cuales pudieran ser sometidos.
Por lo tanto, resulta meridianamente claro que la parte actora sí aportó a los autos el citado documento de condominio, razón por la cual la cuestión previa promovida por la parte demandada, referente al defecto de forma del libelo de la demanda, no puede prosperar en derecho; y así se decide.-
En cuanto a la cuestión previa del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción, el Tribunal observa:
La figura jurídica de la caducidad de la acción, se patentiza cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, dependen de que sean efectuados dentro de un espacio de tiempo predeterminado, atendiendo a una disposición legal o a un convenio de las partes. La doctrina es conteste en que el término está de tal manera identificado con el derecho, que transcurrido aquél se produce la extinción de éste; por lo que al oponerse, su comprobación estaría en demostrar el transcurso de dicho tiempo, para dar de esta manera por establecido que el derechohabiente remiso, renunció a sus derechos y dejó de actuar cuando le era obligatorio el hacerlo. Evidentemente que la caducidad de la acción prevista en la Ley, tiene una razón de derecho de orden público, siendo un plazo fatal no sujeto a interrupción o suspensión.
Según se desprende del escrito de fecha 3 de mayo de 2007, la parte demandada alegó que la prueba por excelencia de la fecha que da inicio al lapso de su pretendida caducidad, no es otra que la documental contenida –según su dicho- en el libro de acuerdos de propietarios que ordena llevar el último aparte del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal; exhibiendo ad effectum videndi “Libro de Actas de Asamblea de Co-Propietarios” donde consta que en fecha 24 de agosto de 2005, se tomó la decisión mayoritaria de alquilar entre los copropietarios de los apartamentos que conforman al Edificio “Residencias Opalo”, los puestos de estacionamiento sobrantes en los sótanos del edificio.
Ahora bien, según dispone el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, en el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso.
Por otra parte, de acuerdo con el contenido del artículo 885 eiusdem, si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla del, bien oralmente, bien por escrito. En este acto el demandado podrá proponer las demás cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346 de este Código, que se resuelvan en la sentencia definitiva.
Respecto a la hermenéutica jurídica de las normas adjetivas in comento, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo V, página 546, señala lo siguiente:
Otra forma de simplificación del procedimiento breve la ha establecido el legislador respecto a las cuestiones previas de inadmisibilidad, las cuales deben ser interpuestas junto con la contestación de la demanda –verificada de modo oral o escrito- para ser resuelta como punto previo de la sentencia definitiva. Tal carácter previo no lo define la Ley pero viene dado por la naturaleza de tales cuestiones, referidas a la admisibilidad o atendibilidad de la pretensión….
De acuerdo con el citado criterio doctrinario colige este juzgador, que habiendo comparecido la parte demandada al acto de la contestación de la demanda, y sustanciándose el presente juicio por los tramites del procedimiento breve, solamente podía alegar como cuestiones previas las correspondientes a los ordinales 1° al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, quedando diferido para la contestación de fondo y con carácter preclusivo, la promoción del resto de dichas excepciones previas. En este mismo sentido, es innegable que el argumento con base al cual la parte demandada plantea, como cuestión previa, la caducidad de la acción, incide materialmente sobre el fondo del asunto debatido; razón por la cual a juicio de este juzgador, su resolución aconseja que sea haga como punto previo al fallo que en definitiva recaiga en la causa.
Por lo tanto, debido a un imperativo legal, resulta forzoso para quien aquí decide reputar extemporánea la promoción de la cuestión previa sub examine, referida a la caducidad de la acción, y así se establece.-
-III-
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Jugado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR las cuestiones previas promovidas por la parte demandada, previstas en los ordinales 6° y 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada, en la incidencia de cuestiones previas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que el presente fallo ha sido dictado en la oportunidad legal ex artículo 352del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no es necesaria su notificación a las partes.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Caracas a los siete (7) días del mes de junio de 2007. Años: 197º de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR
Abg. R.R.B.
LA SECRETARIA
Abg. ELBA LANDER GARCIA
En la misma fecha siendo las de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA
Abg. ELBA LANDER GARCIA
