Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 19 de Marzo de 2014

AL CUMPLIMIENTO del contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 09 de noviembre de 2012 y autenticado en esa misma fecha por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 26, Tomo 238, de los Libros de Autenticaciones por dicha Notaria, el cual fue suscrito con el propósito único de celebrar posteriormente el contrato definitivo de venta sobre el siguiente inmueble: “Un apartamento distinguido con las siglas 101, situado en la planta piso 10, de las residencias PIEDRAVEN, ubicado entre las esquinas de Las Tablitas a El Venado, Parroquia S.R.M.L.d.D.C., el cual tiene un área de NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (99 Mts) y consta de las siguientes dependencias: hall de entrada, un (01) área de sala-comedor, cocina, lavadero, tres (03) habitaciones con sus respectivos closet, dos (02) baños, closet en el hall de acceso a las habitaciones y balcón con jardinera. Se encuentra comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Con apartamento Nº 102; SUR: Con fechada sur del edificio; ESTE: Con fachada ESTE del edificio, y OESTE: Con pasillo de circulación y apartamento Nº 108” y como consecuencia de ello, se condene a la demandada, en una obligación de “hacer” que consista en celebrar la protocolización del contrato definitivo de venta del bien inmueble antes descrito, efecto para el cual obligo originalmente mediante contrato de opción compra-venta.

Al pago de las costas y costos que genere el presente proceso, incluyendo los honorarios profesionales.

III

En fecha 05 de Abril de 2013 fue admitida la demanda por los trámites del procedimiento breve de conformidad con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, emplazándose a la ciudadana O.B.G., a dar contestación a la demanda instaurada en su contra, constando la consignación de fotostatos para el libramiento de la compulsa respectiva y el pago de los emolumentos para la citación,

En fecha 20 de Junio de 2013, se apertura cuaderno de medidas y en fecha 30 de Julio de 2013 fue decretada medida de PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre un apartamento propiedad de la parte demandada, debidamente identificado en autos y fue librado oficio Nº 440 dirigido al Registrador de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal.

En fecha 02 de Julio de 2013, compareció el ciudadano alguacil G.J.C., y dejo constancia de haber identificado con su cédula de identidad no. 11.926.331, a la ciudadana K.J.P., e igualmente dejo constancia que le hizo entrega de la compulsa y que ésta se negó a firmar el recibo de citación, motivo por el cual lo consignó sin firmar a los fines de ley, lo que propicio que este tribunal, previa solicitud actora, acordara el traslado de la secretaria de conformidad con lo dispuesto el articulo 228 del Código Civil, constando que en fecha 26 de Julio de 2013, la secretaria titular de este Juzgado Abg. D.M., dejo constancia de haber entregado la boleta de citación a la ciudadana O.B.G., plenamente identificada, en fecha 23 de julio de 2013.

En fecha 26 de septiembre de 2013 compareció el abogado J.D., actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito contentivo de la de contestación a la demanda en los siguientes términos:

….PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo, los alegatos expresados por la parte Demandante K.J.P.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº v-12.174.478, en lo referente al capitulo I de su libelo el cual se denomina DE LA RELACION DE LOS HECHOS, por expresar de manera ERRONEA y CONFUSA, que el Documento Fundamental de su Pretensión se denomina “CONTRATO DE PROMESA DE OPCION DE COMPRA-VENTA”, lo cual, es falso e incorrecto, porque de la simple revisión del mencionado Documento, se evidencia sin lugar a dudas, que se trata de un “DOCUMENTO CONTRATO DE PROMESA DE OPCION DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE”, que se caracteriza porque contiene una serie de obligaciones contraídas recíprocamente por cada una de las partes intervinientes en el mismo y en consecuencia, sus efectos Jurídicos dependen exclusivamente del cumplimiento de o del incumplimiento de dichas obligaciones por cada una de las partes involucradas, lo cual, conceptualmente es “muy diferente” a las características de los Documentos denominados: “PROMESAS”, cuyo efecto jurídico depende exclusivamente del cumplimiento o del incumplimiento de las obligaciones contraídas exclusivamente por una sola de LAS PARTES.

SEGUNDO: Reconozco en todo su contenido y rigor, el “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE” cursante a los Autos como Anexo del Libelo marcado “A” que fue debidamente firmado y autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, con sede en Caracas, el día Nueve (09) de Noviembre del año Dos Mil Doce (2012) bajo el Nº 26, Tomo 238 (que la Demandante consigno como “DOCUMENTO FUDAMENTAL” de su Pretensión).

TERCERO: Rechazo, niego, impugno y contradigo categóricamente, lo expresado por la Demandante en el Folio Nº 7 de su libelo, al expresar falsamente y sin presentar “NINGUNA PRUEBA VALIDA” que dentro del plazo de Noventa (90) días continuos, que se pactaron en el referido “CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE” en cuanto a su cumplimiento con la realización de todas las diligencias orientadas a obtener la Protocolización o.d.D.d. de la Venta del Inmueble a que se refiere el mencionado Contrato, por lo cual, dichos Argumentos son absolutamente “IRRELEVANTES” e “INCONGRUENTES”.

CUARTO: Desconozco e Impugno categóricamente, el “BORRADOR DEL CONTRATO DEFINITIVO DE VENTA EMITIDO POR EL BANCO MERCANTIL” porque sin lugar a dudas, los requisitos “ESENCIALES Y FUNDAMENTALES” para la “VALIDEZ” de todo Contrato o Documento, como lo es: “EL CONSENTIMIENTO DE LAS PARTES DEBIDAMENTE EXPRESADO CON EL ESTAMPADO DE LAS RÚBRICAS DE SUS RESPECTIVAS FIRMAS Y DE SUS HUELLAS DACTILARES” y en consecuencia no tiene ningún valor ni efecto Jurídico alguno, sobre las pretensiones y argumentos de la parte demandante.

QUINTO: Niego, Rechazo, impugno y contradigo categóricamente, los argumentos esgrimidos por la Demandante relacionados con sus interpretaciones absurdas e ilógicas, denominado “BORRADOR DEL CONTRATO DEFINITIVO DE VENTA EMITIDO POR EL BANCO MERCANTIL” debido a que la demandada expreso falsamente que con dicho “BORRADOR” se demuestra que ella realizó todas las diligencias orientadas a obtener la protocolización o.d.D.D. de la Venta a su favor, del Inmueble (…). Como colorario suficiente de lo anterior, hago destacar también, que los argumentos de la Demandante sobre el mencionado “BORRADOR” no se evidencia ni se demuestra de forma alguna que haya fijado efectivamente la fecha del Otorgamiento del “DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRA-VENTA DEL REFERIDO INMUEBLE” por parte de la Oficina de Registro Público competente, para que se firmara debidamente por todas las partes involucradas dentro del lapso perentorio de Noventa (90) días continuos contados a partir del 09 de Noviembre de 2012.

SEXTO: Niego, Rechazo, y contradigo categóricamente, los falsos alegatos de la parte demandante al expresar que ciudadana O.B.G., plenamente identificada, se ausento el 08 de Diciembre de 2012 del territorio de la Republica con LA FINALIDAD DE IMPOSIBILITAR LA REALIZACIÓN DE LA PRORROGA DE TREINTA (30) DIAS, que se estableció en la clausura segunda del referido (…). Hago destacar, que con la simple lectura de la Clausura Segunda del referido “CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE” se evidencia que solo de manera “voluntaria” las partes en dicho contrato acordarían la realización de la mencionada prorroga, en cuyo caso lo harían con cinco (05) días de antelación por lo menos a la fecha del vencimiento al Periodo de Noventa (90) días, por lo cual resulta indudable que la realización de la mencionada prorroga dependía única y exclusivamente de la voluntad libre de las partes y en consecuencia no se estableció para aplicarse en forma obligatoria para ninguna de las partes involucradas. Hago destacar de igual modo la evidente falsedad del argumento de la demandante al expresar que se IMPOSIBILITO su CONTACTO con la demandada para acordar la mencionada prorroga, ya que la demandante la llamaba casi a diario e incluso su correo electrónico personal para comunicarse VÍA INTERNET (…) SEPTIMO: Niego, Rechazo, impugno y contradigo categóricamente, los alegatos de la demandante al expresar falsamente que el día 14 de Febrero de 2013 la parte demandada le expuso a la actora: que la venta originalmente pactada no se llevaría a cabo, en virtud de la devaluación económica sufrida por el Bolívar….. Señalando además: ….”que dicha negativa constituye una “CONTRAVENCION” a las “CONVENCIONES” pactadas, toda vez que no puede pretenderse el pago de un precio distinto de aquel que ha sido contractualmente pactado y con ello la satisfacción de una obligación en términos distintos a aquel que ha sido contractualmente pactados y con ella la satisfacción de una obligación en términos distintos a los pactados) motivos por los cuales, no pudo llevarse efectivamente a cabo el acto de protocolización del documento definitivo de venta al vencimiento del plazo pactado (…) Hago destacar que en la mencionada fecha 14 de Febrero de 2013, se cumplieron tres (03) días posteriores a la fecha exacta del vencimiento del lapso de tres (03) meses, que ciertamente se produjo el día 11 de febrero de 2013. Resulta indudable, que dichos argumentos de la demandante son “INVEROSIMILES““CONTRADICTORIOS” e “INCONGRUENTES” desde todo punto de vista.

OCTAVO: En cuanto al falso argumento de la Demandante relacionado con el supuesto “PAGO PARCIAL DEL PRECIO TOTAL DEL INMUEBLE” doy por reproducido el texto integro de la CLAUSURA CUARTA: (…) Del texto antes trascrito, que se refiere al contenido de la CLAUSULA SEXTA del referido Contrato, se evidencia que son absolutamente falsas aseveraciones de la Demandante en su Libelo al asegurar que: REALIZÓ UN PAGO PARCIAL DEL PRECIO TOTAL DEL INMUEBLE, cuando por el contrario, de conformidad con las clausuras Cuarta y Sexta del referido “CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE” que la demandante ciertamente entregó a la demandada el monto exacto de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000) fue en calidad de “ARRAS” y constituyó su “GARANTÍA” relacionada con el “cumplimiento oportuno” de sus obligaciones contraídas en el referido contrato.

NOVENA: Niego, Rechazo, contradigo e impugno categóricamente, los alegatos de la demandante en sus “ARGUMENTOS INVEROSIMILES” (…) lo cual quedo suficientemente “DESVIRTUADO” con lo expresado y demostrado anteriormente con el desarrollo del punto SEXTO en este mismo punto.

DECIMO: Niego, Rechazo, contradigo e impugno categóricamente, los alegatos “DESESPERADOS”, “CONTRADICTORIOS” y por demás “ABSURDOS” que cursan en su libelo (…) los argumentos se desvirtúan absolutamente por la misma demandante con la CONSIGNACIÓN QUE HIZO del “CONTRATO DEFINITIVO DE VENTA EMITIDO POR EL BANCO MERCANTIL” ya que sus argumentos fuesen realmente ciertos la Consultaría Jurídica del Banco no lo hubiese redactado ni entregado el mencionado “BORRADOR” (…)

DECIMO PRIMERO: Niego, Rechazo, contradigo e impugno categóricamente, los alegatos que cursan en su libelo (…) quedaron suficientemente desvirtuados en los puntos anteriores por lo cual resultan improcedentes.

(sic)

En fecha 03 de Octubre de 2013 fue agregado a los autos el referido escrito de contestación.

En fecha 03 de octubre de 2013 el abogado J.D., en su condición de apoderado judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas.

En el Capitulo identificado I , Preámbulo, en el Capitulo identificado II, De los términos como quedó planteada la controversia, y en el Capitulo identificado III, de las pertinentes conclusiones, la parte demandada promovió una relación detallada de todos los acontecimientos desarrollados en el presente juicio, la cual contiene además la exposición de todos aquellos argumentos que a su consideración resultan conclusivos para la decisión de esta causa. Esa actividad no se encuentra vinculada con la promoción de alguna prueba en particular, y dada sus característica parece reflejar, más bien, la intención de la parte demandada de exponer sus informes o sus conclusiones en este juico, motivo por el cual, no resultando idónea esa actividad a los fines de la fase probatoria que motivó la misma, el tribunal la desecha por impertinente. Así se decide.

En el particular PRIMERO del capítulo identificado III, la parte demandada, a los fines de demostrar “… la evidente falsedad del Argumento de la Demandante al expresar: en su Libelo, que el viaje de mi Representada durante el mes de Diciembre de 2012 a la Republica de Colombia, le “IMPOSIBILITÓ” su “CONTACTO” con mi Representada, para verificar la realización de la mencionada Prorroga…” promueve el contenido íntegro del MENSAJE que fue trascrito en el Escrito de Contestación de la Demanda, el cual se remitió “VÍA INTERNET” en fecha: 15 de Diciembre de 2013, directamente desde el correo Electrónico de la Demandada: ofirbarandicagrey@hotmail.com al Correo Electrónico de la Demandante: ktypinango@hotmail.com, donde consta suficientemente el envío por mi representada de la Copia Escaneada del Pasaporte de la Demandante: K.J.P.M., antes identificada, consignó en este expediente como uno de los anexos de su Libelo”(sic).

En tal sentido, de conformidad con el Decreto con fuerza de Ley sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, el valor probatorio del correo promovido es similar al de los documentos escritos y están sujetos a las regulaciones que plantea el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en lo referido a la prueba libre. Ahora bien, no se constata del escrito de promoción de pruebas, que la promovente hubiera agregado al mismo el aludido correo, evidenciándose por el contrario, que ningún instrumento fue promovido con esas características ya que la transcripción que aparece efectuada en el escrito de contestación no refleja la existencia del mismo, por lo que la prueba promovida se desecha por impertinente. Así se decide.

En el particular SEGUNDO del capítulo identificado III, la parte demandada, para demostrar que la Demandante mantenía “contacto personal” constante “VÍA INTERNET” (al igual que telefónico) con su Representada durante las Festividades Navideñas del Año 2012, dio por reproducida la Copia del Pasaporte Escaneado, utilizado por la Demandante como Anexo de su Libelo y que obtuvo de la Demandada como consecuencia de su “CONTACTO” con ella, durante el Periodo de festividades navideñas del año 2012 que pasó con sus familiares en Colombia.

Al respecto el tribunal observa, que la copia promovida relativa al pasaporte de la parte demandada, es la misma copia consignada por la parte actora a su escrito libelar, motivo por el cual, el citado instrumento es apreciado con el carácter de plena prueba, pero solo en lo que atañe al hecho material en el contenido . Así se decide.

En el particular TERCERO del capítulo identificado III, la parte demandada, para demostrar, que es natural de Colombia y que se trata de una persona de la Tercera Edad y que como consecuencia de esta Demanda se encuentra muy afectada y angustiada, promovió marcadas: “A” y “B”, copia de su Partida de Nacimiento y la Copia de su F.d.B..

En tal sentido, este tribunal observa, que el presente juicio se encuentra vinculado con la existencia de un contrato de opción a compraventa presuntamente suscrito entre las partes y sobre el cual, la parte actora pide su cumplimiento a los fines que la demandada le otorgue el documento definitivo de compraventa, sin que se evidencie que la nacionalidad o la edad de la demandada hayan sido cuestionadas en este juicio, o que de alguna manera esa información tenga relevancia en la resolución de esta causa, pues, la situación de angustia o de afectación que pretende demostrar con ello la demandada, no forman parte del tema decidendum, motivo por el cual, esas pruebas se desechan del proceso, Así se decide .

En fecha 08 de Octubre de 2013, la ciudadana K.J.P.M. debidamente asistida por el abogado C.F.A.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.255, promovió las siguientes pruebas :

En el particular 1º. del CAPITULO I DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, la parte demandante promovió el contrato de promesa de opción de compra-venta suscrito en fecha 09 de Noviembre de 2012, autenticado en esa misma fecha por ante de la Notaria Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 26, Tomo 238 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual anexó en copia certificada al libelo de la demanda que funge como instrumento fundamental de la presente acción. Con la promoción del referido contrato, pretende demostrar la efectiva existencia de la relación contractual entre su persona y la ciudadana O.B.G., la cual versa sobre inmueble objeto de la presente causa.

Al respecto, el tribunal observa que el aludido instrumento no fue cuestionado en ninguna forma de derecho por la parte actora, no fue impugnado ni tachado de falso, motivo por el cual, siendo el instrumento del cual se desprenden las obligaciones de las partes pasa a ser el instrumento fundamental de la demanda, y se aprecia con el carácter de plena prueba, pero solo en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

En el particular identificado 2º. del CAPITULO I DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, promovió la parte demandante el borrador del documento definitivo de opción compra-venta del inmueble objeto de contratación entre su persona, por una parte, y por la otra, la ciudadana O.B.G., emitido por la Institución Bancaria BANCO MERCANTIL. Con la promoción del referido instrumento, la parte demandante pretende demostrar que efectivamente solicitó un crédito en la Institución Bancaria BANCO MERCANTIL, por la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 520.000,00) para pagar el saldo remanente del precio total del bien inmueble objeto del contrato de opción compra-venta celebrado con la ciudadana O.B.G., el cual fue aprobado previa consignación de los requerimientos exigidos para tal fin por dicha institución, y que esa cantidad estaría destinada a terminar de pagar el inmueble en referencia, y con lo cual daría cabal cumplimiento a la obligación primordial que en materia de compra-venta impone nuestro ordenamiento jurídico vigente al comprador, vale decir, el pago del precio de la cosa.

Al respecto, el tribunal observa que el señalado instrumento se refiere a un documento que no aparece suscrito por ninguna de las partes, y que con el mismo se pretende demostrar la solicitud del crédito a que se hace referencia en este particular por ante el Banco Mercantil, y siendo que ese documento aparece con sello húmedo del departamento legal de dicha institución bancaria, el tribunal lo aprecia como un simple indicio de esa circunstancia, por lo que deberá ser adminiculado con otras pruebas a tenor del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En el particular 1º. del CAPITULO II, relativo a LAS PRUEBAS DE INFORMES, la parte demandante promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de Informes al SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACION y EXTRANJERÍA (SAIME), a los fines de que dicho ente, remitiera informe a éste Juzgado sobre los movimientos migratorios de la ciudadana O.B.G., entre el día 09 de Noviembre de 2012, y el día 14 de Febrero de 2013, ambas fechas inclusive, todo ello a los fines de demostrar que la demandada se encontraba fuera del territorio de la República Bolivariana de Venezuela, durante la vigencia del contrato de opción de compraventa, lo cual constituyó una obstaculización a la realización de la venta definitiva …”

Evacuada esa prueba en la forma que consta de autos, no se evidencia que el ente público al que se le pidió ese informe hubiere remitido la información solicitada por lo que al no consta la misma en el expediente se desconoce los beneficios que hubiera podido aportar al proceso. Así se decide.

En el particular 2º del CAPITULO II , relativo a LAS PRUEBAS DE INFORMES, la parte demandante promovió, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil , informes al Instituto Bancario BANCO MERCANTIL, a los fines de que dicho ente, remita informe a éste Juzgado a la mayor brevedad posible, sobre le borrador consignado junto a la libelo de la demanda, y en ese sentido, señale de forma expresa, haber emitido efectivamente tal instrumento y con qué fin; que efectivamente figuró en su sistema interno como beneficiaria de un crédito aprobado por dicha institución, la cantidad de dicho crédito, y con qué fin lo solicitó y cualquier otro particular que considere pertinente en torno al borrador emitido, todo ello con el fin de demostrar que efectivamente solicito un crédito por ante dicha institución para terminar de pagar el precio total del bien inmueble .

Evacuada esa prueba en la forma que consta de autos, no se evidencia que la institución bancaria a la que se le pidió ese informe hubiere remitido la información solicitada por lo que al no constar la misma en el expediente se desconoce los beneficios que esta hubiera aportar al proceso. Así se decide.

En el particular 1º. del CAPITULO III DE LA PRUEBA DE EXHIBICIÓN, la parte demandante promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 436 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, la prueba de exhibición del pasaporte de la ciudadana O.B.G., con la finalidad de demostrar, que la mencionada ciudadana efectivamente se encontraba fuera del territorio de la República Bolivariana de Venezuela durante la vigencia del contrato de opción a compraventa celebrado con su persona , “… lo cual constituyó una obstaculización cierta al cumplimiento del contrato celebrado (…) toda vez que motivado a su ausencia, se produjo un incumplimiento tal de sus obligaciones, que no permitió verificar la prorroga contractualmente pactada…”

Esa prueba fue admitida mediante auto de fecha 11 de octubre de 2013, oportunidad en la que se le intimó a la parte demandada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a ese auto a los fines que exhibiera el pasaporte a que alude la promoción de esa prueba, evidenciándose que la referida ciudadana no concurrió a ese efecto, por lo que, constando en el expediente copia del aludido instrumento, se tiene como exacto el texto del mismo a tenor del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se aprecia como plena prueba pero solo en lo que atañe al hecho material en él contenido. Así se decide.

IV

La competencia subjetiva de la ciudadana Juez que con tal carácter suscribe esta decisión, no fue objetada en la forma de ley por ninguna de las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa.

Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:

V

Sobre la base de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, la ciudadana K.J.P.M., venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-12.174.478, se ha presentado a juicio con la finalidad de reclamar judicialmente el cumplimiento del contrato que identifica de “promesa de opción de compraventa”, que le vincula con la ciudadana O.B.G., suscrito en fecha 09 de noviembre de 2012 y autenticado en esa misma fecha por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando anotado bajo el Nº 26, Tomo 238, de los Libros de Autenticaciones por dicha Notaria, por manera que la indicada ciudadana cumpla con la “ obligación de “hacer” que consista en celebrar la protocolización del contrato definitivo de venta del bien inmueble antes descrito, efecto para el cual se obligo originalmente mediante contrato de opción compra-venta”.

Para tal fin, la hoy demandante alegó que mediante el indicado contrato de opción de compraventa, la ciudadana O.B.G., se comprometió a vender el inmueble propiedad de ésta última, constituido por el apartamento distinguido con las siglas 101, situado en la planta piso 10, de las residencias PIEDRAVEN, ubicado entre las esquinas de Las Tablitas a El Venado, Parroquia S.R.M.L.d.D.C., el cual tiene un área de NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (99 Mts) y consta de las siguientes dependencias: hall de entrada, un área de sala-comedor, cocina, lavadero, tres habitaciones con sus respectivos closet, dos baños, closet en el hall de acceso a las habitaciones y balcón con jardinera, y comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Con apartamento Nº 102; SUR: Con fechada sur del edificio; ESTE: Con fachada ESTE del edificio, y OESTE: Con pasillo de circulación y apartamento Nº 108. Indicó, que el lapso convenido para que se materializara esa futura negociación, era de noventa (90) días calendario consecutivos, contados a partir de la fecha de autenticación de esa convención, fecha desde la cual se haría exigible salvo que las partes contratantes acordaran renovarlo por treinta (30) días más, siempre que tal renovación constare de documento escrito y con un lapso de cinco (5) días del anticipación al vencimiento del plazo contractualmente pactado; se indicó igualmente, que el precio estipulado entre las partes para esa negociación quedó fijado en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMO (Bs. 750.000,00) el cual sería cancelado de la siguiente manera: DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00) mediante cheque de gerencia Nº 93015450 del Banco Mercantil a nombre de O.B.G., al momento de la firma del contrato en calidad de arras y como garantía, suma que sería imputada al valor del inmueble, y la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CENTIMO (Bs. 520.000,00), al momento de la firma del documento definitivo.

La actora indicó en el libelo que, inmediatamente después de haberse celebrado ese contrato de opción de compraventa, inició ante el instituto de crédito Banco Mercantil los trámites destinados a obtener un crédito, en aras de satisfacer el pago del saldo deudor a que se refiere la expresada negociación, cuya gestión, según se explica, fue aprobada por el aludido instituto de crédito dentro del plazo pactado, pero que, en virtud que la Oferente, hoy accionada se ausentó del territorio de la República, “se le imposibilitó su contacto para verificar la prorroga de treinta días convenida con el fin de que fuera fijada por el banco la oportunidad para que tuviese lugar el acto de protocolización respectivo”

Frente a tales circunstancias, la demandada se defiende y alega en su contestación la falsedad de los hechos constitutivos de la pretensión procesal deducida por la parte actora pues, a su entender, la accionante fue quien incumplió el señalado contrato de opción de compraventa, pues a su consideración, con el borrador del documento que la parte actora alega en la demanda, no se evidencia ni demuestra que se haya fijado efectivamente la fecha de otorgamiento del DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA por parte de la oficina de Registro Público competente, actividad esta que a su decir, solo podía haberse verificado hasta el día lunes 11 de febrero, ya que el día 09 de febrero de 2013, que vencía el lapso de noventa días pactado, coincidió con un día sábado, argumentando, también, que la prorroga a que alude la clausula segunda del indicado contrato procedía únicamente de manera voluntaria por lo que la realización de la misma dependía única y exclusivamente de la voluntad libre de cada una de las partes, y que la misma no se estableció para aplicarse en forma obligatoria para ninguna de las partes involucradas en dicho contrato.

Trabada la litis en la forma que antecede, el Tribunal juzga de interés hacer las siguientes precisiones:

Las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa, coinciden en afirmar la existencia del nexo contractual que les vincula, derivado de lo que ellas denominaron en sus respectivos escritos contrato promesa de compraventa, o contrato de opción de compraventa, celebrado el día 09 de noviembre de 2012 y autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde quedó anotado bajo el número 80, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

En la cláusula primera de ese instrumento, se observa que la hoy demandada otorgó a la actora ‘opción de compraventa a favor del OFERIDO, un inmueble propiedad de su representada, constituido: por apartamento destinado a vivienda distinguido con las siglas 101, situado en la planta piso 10, de las RESIDENCIAS PIEDRAVEN, ubicado entre las esquinas de Las Tablitas a El Venado, de la Parroquia S.R.M.L.d.D.C., el referido inmueble le pertenece según se evidencia de documento debidamente registrado por ante el registro Inmobiliario (Hoy Registro Público) Tercer Circuito Municipio liberador Distrito Capital, en fecha 26 de abril de 1988, bajo el no. 16, folio 77, tomo 6 protocolo 1º. 2do. Trimestre de 1988, quien, de acuerdo a lo estipulado en la clausula segunda, se compromete a adquirirlo dentro de los noventa (90) días siguientes contados a partir de autenticación de este documento’ (sic).

Tal circunstancia, a juicio del Tribunal, comporta solamente la existencia de una verdadera expectativa, de interés particular para los contratantes, derivada de las distintas prestaciones que, recíprocamente, se comprometieron a cumplir, en cuyo supuesto, a los solos efectos de establecer el correcto alcance de la intención de las partes al momento de contratar, el Tribunal hace suyo el criterio sustentado por nuestra Casación:

(omissis) “…en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula tercera), la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega “la oferida compradora” a “los oferentes vendedores”, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula quinta), se estableció la “Cláusula Penal” para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusula sexta), lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta.

Asimismo, de la cláusula séptima del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “De concretarse la venta”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta.

Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes tal y como se expresó en la cláusula séptima de dicho contrato.

De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo.

Por lo demás, no puede pasar por alto esta Sala lo observado en la parte final de la cláusula sexta del contrato, que indica “…Si “LOS OFERENTES-VENDEDORES” desistieran de la venta, estarán obligados a restituir la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.000.000,oo), recibidos a título de arras, más la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo) establecida como Cláusula (sic) Penal (sic) como justa indemnización por daños y perjuicios…”.

Lo cual evidencia que se estableció a favor del oferente-vendedor la posibilidad de rescindir unilateralmente la venta pactada, hecho de gran importancia pues tal y como fue advertido anteriormente, el juez desestimó el examen de la oferta, sin consideración alguna al derecho de rescisión previsto por las partes en dicha cláusula, utilizando una fórmula general sin asiento en la voluntad de las partes, quedando claro, que mas allá de cualquier discusión acerca de que si la venta se había perfeccionado entre las partes, la posibilidad de rescindir del contrato hace innecesario cualquier otra consideración al respecto…” (Sentencia nº RC.000460, de fecha 27 de octubre de 2.010, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de TOMCAR, c.a. ALMACÉN contra la sucesión de AMLETO A.C.D.P.). –Las negrillas, subrayado y cursivas son de la Sala-

Al ser esto así, se observa en el caso que se somete a la consideración del Tribunal que las partes contratantes avinieron en conformar la existencia de un pacto encaminado a conformar la hipotética transferencia de propiedad en beneficio de la hoy demandante, mediante la aceptación de específicas prestaciones de hacer que, de manera recíproca, se comprometieron a satisfacer en la forma y términos expresados en el citado contrato de opción de compraventa, lo cual no aparece discutido por los integrantes de esta relación procesal.

El punto neurálgico que propició el conflicto entre las partes, centra su atención en dilucidar la exigibilidad de la obligación que le es atribuida a la hoy demandada respecto a la posibilidad de transmitir su propiedad en beneficio de la actora, frente a lo cual es de señalar que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley, pues si se tiene en consideración que el artículo 1.264 del mismo Código sustantivo indica que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios en caso de incumplimiento, es de concluir que el acreedor tiene el derecho a que se le restablezca la situación jurídica de su interés, quebrantada por el proceder negligente o culposo del otro contratante, dado que la falta de ejecución o ejecución inexacta de la obligación, viola la norma de la que el vínculo jurídico extrae su propia fuerza jurídica.

Es, precisamente, en ese sentido que la pretensión procesal deducida por la actora centra su atención en reclamar judicialmente a la hoy demandada el cumplimiento del contrato de opción de compraventa incorporado al libelo como instrumento fundamental, por manera que ella satisfaga la “ obligación de “hacer” que consista en celebrar la protocolización del contrato definitivo de venta del bien inmueble antes descrito, efecto para el cual se obligo originalmente mediante contrato de opción compra-venta”.Csic).

Tal petición fue sustentada, entre otros, en lo dispuesto por el artículo 1.167 del Código Civil, conforme al cual ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’, con lo cual resulta obvio que estemos en presencia de una acción de derecho común, tutelada por la ley, encaminada a producir determinados efectos constitutivos, declarativos o de condena, destinados al restablecimiento de la situación jurídica que el actor señaló como infringida.

Ahora bien, el negocio jurídico que involucra a las partes hoy en conflicto, tal como aprecia esta juzgadora, se pactó en forma pura y simple, sin desprenderse de la lectura del contrato accionado la existencia de alguna condición que supeditara su objeto a la ocurrencia de algún hecho futuro e incierto.

En efecto, la ejecución de las obligaciones a cargo de la hoy demandante quedó limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de inscribirse la escritura definitiva de compraventa, para lo cual disponía de un plazo perentorio de noventa (90) días calendario consecutivos, contados desde la fecha en que se suscribió el nombrado contrato de opción de compraventa por ante la respectiva oficina notarial, para que se materializase el compromiso por ella asumido.

Lo anterior, no hace más que responder a los principios de equidad y reciprocidad que informan el contrato bilateral, pues si ambos contratantes se obligaron recíprocamente, tal circunstancia se halla estrechamente vinculada a la causa del contrato, dado que la transferencia de la propiedad es causa del pago del precio, y en sentido contrario si el precio no se paga se produce un desequilibrio en la reciprocidad contractual, lo que propicia que desaparezca la causa del contrato ya que, en tales circunstancias, el contrato no tiene razón para existir.

En ese sentido, el pago, desde el punto de vista del derecho de obligaciones, es el medio por excelencia del cumplimiento de las obligaciones y, en consecuencia, el medio normal de su extinción. De allí, que el pago de toda obligación, sea de dar, hacer o no hacer, está regido por dos principios: el de la identidad del pago y el de la integridad del pago. El principio de identidad se refiere a que el pago debe ser idéntico a la prestación debida, debe comprender dicha prestación y nada más que ella. Por consiguiente no puede obligarse al acreedor a recibir una prestación o cosa distinta de la que se debe, aunque el valor de la cosa sea igual o aun superior al de aquella, cuyo principio es admitido por nuestro legislador en el artículo 1.290 del Código Civil. El principio de la integridad del pago, alude a que el pago debe ser completo, comprender toda la obligación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte o de manera distinta la prestación prometida, de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque ésta fuera divisible.

Ello, por ende, es lo que explica la razón de ser del postulado que indica el artículo 1.167 del Código Civil, pues en los contratos con prestaciones recíprocas, si una de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, pudiendo exigir, en cada caso, el resarcimiento a que hubiere lugar, pero para que ello sea así se requiere que el reclamante en cumplimiento o resolución haya demostrado la satisfacción de las obligaciones a su cargo, lo cual no aparece que hubiere ocurrido en el presente caso, pues la hoy demandante no probó que, durante la vigencia del plazo indicado en el nombrado contrato de opción de compraventa, hubiese satisfecho el remanente del saldo deudor, en la misma forma que fuera convenido con su compradora, y mucho menos demostró que ese pago hubiese estado condicionado a la obtención de recursos provenientes de una fuente de financiamiento externa, que permitiese considerar, por un lado, el sometimiento voluntario de la ciudadana O.B.G., a lo que resultare de las gestiones de la actora ante el instituto de crédito por ella señalado y, menos aun, que vencido el plazo contractual, la hoy demandada estuviera constreñida a otorgar la prorroga a que alude la clausula SEGUNDA, ya que en los términos que la misma fue concebida, esa prorroga se pactó para que procediera de mutuo acuerdo. En consecuencia, todas aquellas argumentaciones y pruebas de la parte actora destinadas a probar su imposibilidad para localizar a la OFERENTE para que otorgara la prorroga resultan irrelevantes, pues la demandada no estaba obligada a ello. En ese sentido, es de considerar que a los Jueces no le es dable suplir las deficiencias de las partes en la conformación del elemento de causa necesario para la satisfacción completa de su interés, ni tampoco desnaturalizar la esencia misma del contrato, en aras de conformar otro tipo de situaciones totalmente distintas a ese aspecto de volición, de interés exclusivo para el actor, pues a ello se opone la exégesis propia contenida en el artículo 1.264 del Código Civil. Luego, entonces, al no configurarse en autos que la hoy demandante, dentro del lapso estipulado en el contrato accionado, hubiese satisfecho la obligación de pago a su cargo, mal puede exigirse el cumplimiento de esa convención. Así se declara.

Por ende, al no desprenderse de la lectura de autos el incumplimiento contractual que la hoy demandante le atribuyó a la OFERENTE, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe ser desechada, y así será establecido en el dispositivo del fallo. Así se decide.

VI

DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA incoada por la ciudadana K.J.P.M., en contra de la ciudadana O.B.G., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de este fallo.

De conformidad con él articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Notifíquese a las partes

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los Diecinueve (19) días del mes de Marzo de 2014 . Años. 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

La Juez

Dra. María Auxiliadora Gutiérrez C.

La Secretaria

Abg. Dilcia Montenegro

En esta misma fecha, siendo las 3 pm. , se registró y publicó la anterior decisión. Déjese copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

MAGC/DM/Yeuresky

Exp. Nº AP31-V-2013-000448