Decisión nº 1068 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 19 de Noviembre de 2010

Exp. 03287

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia

Motivo: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

Demandante: KEIBER O.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.098.135 y domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderados Judiciales de la Parte Actora: T.P.I., Abogada en el libre ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 66.186 y de este domicilio.

Demandada: R.L.T.R., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.609.481, y de este domicilio.

Apoderados Judiciales de la parte Demandada: HAIDELINA URDANETA HERRERA, L.T.D.D.A. y M.A.P., Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 22.866, 33.763 y 103.457 en el orden indicado y de este domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente distinguido con el N° 03287, que este Juzgado en fecha 28 de Julio de 2010, admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano KEIBER O.B. en contra de la ciudadana R.L.T.R., antes identificados y, a tal fin, fue emplazada para que procediera a dar contestación a la demanda en el SEGUNDO día de despacho siguiente a la constancia en actas de la última formalidad cumplida con respecto a su acto de comunicación procesal, entiéndase (citación), sabido que, en fecha 28 de Septiembre del año que discurre, la parte demandada, mediante diligencia, se dio por citada conforme al folio cuarenta y seis (46) del expediente y en esa misma fecha (28-09-2010), consignó escrito contentivo de oposición de cuestiones previas, contestación a la demanda y formal reconvención, ratificando el mismo en fecha 30 de septiembre de 2010.-

Con su escrito trabatorio de la litis, la demandada opuso en primer término las Cuestiones Previas contenidas en los Ordinales 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo de demanda los requisitos que indican los Ordinales 4°, 5°, 6° y 7° del Artículo 340 ejusdem y, por otro lado opuso, la indebida acumulación de pretensión, a la cual alude en el Artículo 78 del referido Código Adjetivo Civil.

Siendo resueltas dichas cuestiones previas por este Tribunal mediante fallo interlocutorio de fecha 07 de octubre de 2010, en el cual se declararon sin lugar todas las cuestiones previas opuestas, dándose por notificada la parte actora mediante diligencia de fecha 22 de octubre de 2010 y siendo notificada la parte demandada, según se evidencia de exposición del Alguacil del Tribunal de fecha 25 de octubre de 2010.

En fecha 26 de octubre de 2010 la parte demandada por intermedio de sus apoderadas judiciales presentaron escrito de contestación a la demanda y formal reconvención, siendo agregado a las actas en esa misma fecha, ordenando al ciudadano KEIBER O.B., comparecer a darle contestación a la reconvención propuesta en el segundo día de despacho siguiente.

La parte actora no compareció ni por sí ni por intermedio de apoderado judicial a darle contestación a la reconvención propuesta.

Aperturado el juicio a pruebas, la parte demandada presentó su escrito de promoción de pruebas el día 04 de noviembre de 2010 y la actora promovió mediante escritos de fechas 08 y 12 de noviembre de 2010, siendo admitidos cada uno en la oportunidad correspondiente.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:

 ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alegó la apoderada judicial de la parte actora en el libelo de la demanda, que en fecha 27 de octubre de 2009 su mandante celebró contrato de opción de arrendamiento con la ciudadana R.L.T.R., antes identificada, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo, anotado bajo el N° 15, Tomo 111, sobre un inmueble de propiedad de la arrendadora, tipo apartamento, signado con las siglas 3D, del Edificio “MURACHI”, tercer piso, ubicado en el Sector Indio Mara, en la Calle 69 A, signado con el N° 22A-31, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Que el canon de arrendamiento mensual fue estipulado en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00), que eran DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) por arrendamiento y DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) por concepto de cuotas de condominio; que su representado entregó en manos de la Arrendadora la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00) en calidad de depósito y el primer mes de adelantado y así sucesivamente fue cancelando las cuotas de arrendamiento y condominio que le correspondían; que su representado ha cumplido con todas la obligaciones derivadas de este contrato de arrendamiento.

Afirmó además, que en fecha día 11 de diciembre de 2009, su poderdante suscribió con la prenombrada ciudadana R.L.T.R., contrato de compromiso o promesa bilateral de compra venta por ante la misma Notaría Pública Cuarta, anotado bajo el N° 67, Tomo 128 de los libros respectivos sobre el mismo inmueble.

Que se estipuló como precio de la venta definitiva la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), de los cuales su mandante canceló la cantidad de CUARENTA MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.400,00), debiendo cancelar el saldo restante en los montos y términos acordados en dicha opción.

Que la duración de la opción de compra venta era de ciento ochenta (180) días más treinta (30) días de prórroga adicional, contados a partir del 15 de enero de 2010, según lo señala la Cláusula Tercera del contrato; que hasta la fecha de la demanda no había transcurrido el tiempo en su totalidad, pero que ante la incertidumbre de acercarse la fecha de finalización de dicho lapso y en atención a la falta de diligencia de la demandada de autos, su representado ha creído oportuno resolver la controversia en sede judicial, como única garantía de sus derechos.

Que en la aludida Cláusula Tercera se estipuló que para llevar a feliz término la compra venta su representado debía gestionar ante la entidad bancaria de su preferencia la obtención del respectivo crédito y que para ello se comenzaron a realizar todas las debidas diligencias por parte del mismo a los fines de alcanzar dicho crédito.

Que en tal sentido, su representado comenzó a realizar las respectivas gestiones administrativas por ante la entidad bancaria BANESCO, cancelando la cantidad de SETECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 790,00) para el respectivo avalúo del inmueble, realizado por el Sr. G.V., intermediario propuesto por la ciudadana R.L.T.R., de los cuales le fue reintegrado a su representado el 50% del monto, ya que Banesco no estaba otorgando créditos; que posteriormente le canceló otra cantidad para un nuevo avalúo del inmueble pero a través del Banco de Venezuela.

Aseveró que entre los recaudos que el Banco de Venezuela lo solicitó a su representado se encontraba la certificación de gravámenes del referido inmueble, el cual fue solicitado a la PROMITENTE VENDEDORA y, ésta se negó, alegando que eso no le correspondía entre sus obligaciones.

Que su representado le propuso a la Promitente Vendedora que él pagaría el documento, pero el monto lo descontaría del precio del inmueble, a lo que también se negó; afirmó que la mencionada ciudadana le manifestó en forma grosera y agresiva que ella vendería el apartamento a terceras personas, si a su representado no le convenía pagar dicho documento.

Que de la conducta de la promitente vendedora y su poca diligencia se deduce, que la misma no tenía intenciones de venderle el inmueble a su representado, traduciéndose este incumplimiento en graves daños y perjuicios para su representado y su grupo familiar.

Que la promitente vendedora está utilizando el avalúo y las fotografías del inmueble para promocionar la vente del inmueble a otras personas.

Fundamentó su demanda de Resolución de Contrato en los Artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil y solicitó la prórroga legal por cuanto su representado se encuentra ocupando el inmueble en calidad de arrendatario.

Que por las razones expuestas demanda a la ciudadana R.L.T.R., para que convenga o sea condenada por el Tribunal a lo siguiente:

1) Al pago de la cantidad de CUARENTA MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.400,00).

2) Al pago de la indemnización de VEINTE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 20.200,00).

3) Al pago de la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), cantidad dada en depósito más los intereses que se hubiesen causado hasta el momento de la entrega del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 21 de la ley especial en la materia.

4) Al pago de la cancelación de costas y costos procesales en el presente juicio.

.- Reclamó igualmente la indexación monetaria.

 ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:

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La parte demandada de autos, por intermedio de sus apoderadas judiciales, formuló los siguientes alegatos:

Reconocieron las referidas apoderadas que con fecha 27 de octubre de 2009 el demandante ciudadano KEIBER O.B. suscribieron con su representada un contrato de arrendamiento por ante la Notaría antes dicha, sobre un apartamento signado con las siglas 3D, del Edificio “MURACHI”, tercer piso, ubicado en el Sector Indio Mara, en la Calle 69A, signado con el N° 22A-31, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia; que es cierto que el canon de arrendamiento mensual fue estipulado en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.700,00), que eran DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,00) por arrendamiento y DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00) por concepto de cuotas de condominio; que el actor representado entregó en manos de la Arrendadora la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00) en calidad de depósito y el primer mes de adelantado.

Que no es cierto y por eso negaron rotundamente que hasta la fecha el actor ciudadano KEIBER O.B. haya cumplido fielmente con todas la obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento; negaron que haya cancelado puntualmente los cánones y que ello pueda evidenciarse de los recibos de pagos y planillas de depósito consignados, los cuales impugnaron en ese mismo acto.

También afirmaron que, es cierto que en fecha 11 de diciembre de 2009 el demandante ciudadano KEIBER O.B., suscribió con su representada Contrato de compromiso o promesa bilateral de compra venta por ante la aludida Notaría, sobre el inmueble antes referido, que en la cláusula segunda se estableció que el precio de la venta sería por TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00), que el accionante canceló la cantidad de CUARENTA MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.400,00), debiendo cancelar el saldo restante en los montos y términos acordados en dicha opción.

Que es cierto que el término de la opción de compra venta era de ciento ochenta (180) días más treinta (30) días de prórroga adicional, contados a partir del quince (15) de enero de 2010, según lo señala la Cláusula Tercera del contrato, tiempo que para la fecha de la introducción de la demanda no había transcurrido en su totalidad.

Negaron que ante la incertidumbre de acercarse la fecha de finalización de dicho lapso, el actor haya tenido que incoar la presente demanda en contra de su representada, en virtud de que el término o lapso de duración del contrato no se había vencido; por lo tanto, negaron que haya habido falta de diligencia de su mandante; también negaron, por no ser cierto, que su representada haya dejado ilusorias las expectativas del demandante, y que por tal motivo haya creído oportuno resolver la controversia en sede judicial, como única garantía de los derechos del demandante.

Reconocieron como cierto, que según lo establecido en la Cláusula Tercera, para formalizar la negociación convenida, el actor debía gestionar ante la entidad bancaria de su preferencia la obtención del respectivo crédito, para ello, según el decir del demandante en el libelo, realizó todas las diligencias por ante la entidad bancaria BANESCO, cancelando la cantidad de SETECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 790,00) para el respectivo avalúo del inmueble, realizado por el Sr. G.V., intermediario propuesto por la ciudadana R.L.T.R.; que es cierto, que le fue reintegrado al actor el 50% del monto, pues según sus dichos, Banesco no estaba otorgando créditos; aceptaron como cierto que posteriormente su mandante le canceló otra cantidad Sr. G.V. para un nuevo avalúo del inmueble pero a través del Banco de Venezuela.

Supusieron, que es cierto, que el avalúo quedará en posesión del BANCO DE VENEZUELA, y por eso no se le haya devuelto al demandante, ya que el mismo forma parte integral del expediente del crédito que reposa en la entidad bancaria; afirmaron, que es cierto, que el Banco de Venezuela le requirió al actor una serie de recaudos entre los cuales se encontraba la certificación de gravámenes del referido inmueble; que era su responsabilidad por tratarse de un trámite que él directamente gestionaba con el Banco, los cuales nunca proveyó; que la obligación de su representada como promitente vendedora estaba referida únicamente a proporcionar al promitente comprador todos los recaudos y documentos necesarios para el momento de la debida protocolización del documento definitivo de la compra venta; que por esa razón niegan que su representada haya faltado a sus obligaciones contractuales, por cuanto al momento de introducir la demanda, no le eran exigibles los recaudos que le correspondía proveer por cuanto no había llegado el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta.

Aseveraron que su representada jamás ha pretendido obviar el cumplimiento de las obligaciones que asumió, y que de haberse llevado a cabo la negociación de compra venta debía responderle al actor del saneamiento de Ley, afirmando que fue el propio actor quien realmente incumplió sus obligaciones contractuales; que éste no era apto para la obtención del crédito pretendido, por cuanto previamente le había sido otorgado un préstamo hipotecario, razón excluyente para optar por este tipo de crédito para la adquisición de vivienda principal.

Negaron que se hayan realizado diligencias por parte del actor, y que éstas hayan resultado infructuosas, supuestamente para llegar a un acuerdo beneficioso para ambas partes; negaron igualmente, que el demandante le haya propuesto a la Promitente Vendedora que él pagaría el documento y se descontaría el monto del precio total de la venta; negando además, que esa propuesta haya sido negada por su mandante; negaron el resto de las afirmaciones efectuadas por el actor por ser falsas e irrelevantes para la solución del presente conflicto.

Negaron por no ser cierto que su representada no tuviera intenciones de vender el inmueble, que ésta haya incurrido en incumplimiento, y que le haya causado graves daños y perjuicios al demandante y su grupo familiar, negando además, que su conferente tenga en su poder el avalúo y fotografías sobre el inmueble y que lo estén utilizando para hacer publicidad y vender el inmueble objeto de la controversia.

Que por las razones expuestas, niegan, rechazan y contradicen que su representada haya sido demandada de conformidad con los Artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil; por lo tanto, negaron que el actor haya tenido que demandar a su mandante por RESOLUCIÓN DE CONTRATO supuestamente para que cumpla con la obligación de cancelarle al demandante ciudadano KEIBER O.B., la totalidad de las arras que le entregara, esto es, la suma de CUARENTA MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.400,00); negaron que su representada le deba al actor indemnización alguna, por cuanto no incurrió en incumplimiento de las obligaciones contractuales, que por el contrario quien efectivamente contravino lo dispuesto en la promesa bilateral de compra u opción de compra venta fue el actor, al no calificar para obtener el crédito y no cancelarle a su mandante el precio acordado.

Por tales motivos, negaron, rechazaron y contradecimos, que nuestra representada deba reintegrarle al demandante la cantidad de dinero entregada como arras e indemnizarlo como un equivalente al cincuenta por ciento (50%) por daños y perjuicios supuestamente causados al actor.

Es cierto que el demandante se encuentra en calidad de arrendatario pero negaron por no ser cierto, que de acuerdo a las disposiciones que rigen la materia, deba concedérsele el lapso por concepto prórroga legal.

Negaron que una vez que concluya el término del contrato de arrendamiento, su mandante deba devolverle la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00), cantidad dada en depósito.

De esta manera, propusieron formal RECONVENCIÓN contra el ciudadano KEIBER O.B., por no haber dado cumplimiento a la opción de compra venta que suscribiera con la ciudadana R.L.T.R., por no haber pagado oportunamente el precio definitivo de la venta acordado en el referido instrumento, por ello, reconvienen por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA suscrito por las partes, y en tal sentido, solicitaron al Tribunal conmine al Promitente Comprador, y se pronuncie, de acuerdo a la Cláusula Sexta del contrato, sobre el indiscutible derecho que tiene su representada de retener el 50% de las arras que le fueron entregadas, ello en virtud del incumplimiento manifiesto por parte del Promitente Comprador, exigiendo igualmente, se le indemnicen a título de daños y perjuicios que se le han ocasionado, por no haberse formalizado en el término y en las condiciones acordadas la negociación definitiva de compra venta, estimando dichos daños y perjuicios en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00).-

Invocaron el Artículo 1.185 de la Ley Sustantiva Civil por abusar en el ejercicio de su derecho en detrimento de los derechos de su poderdante, y que el actor incumplió con su obligación principal de pagar el precio convenido en el término fijado.

Estimaron su reconvención en CIEN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 100.200,00) y solicitamos la corrección monetaria.

.- La parte actora reconvenida no compareció ni por sí ni por intermedio de apoderado judicial a contestar la reconvención propuesta.

PRUEBAS DE LAS PARTES:

 PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte accionante, por intermedio de su Apoderado Judicial, con el libelo de la demanda, promovió e hizo evacuar las siguientes probanzas:

 Consignó copia fotostática del contrato de arrendamiento debidamente autenticado en fecha 27 de octubre de 2009, bajo el N° 15, Tomo 111, por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, y que este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio por no haber sido desconocido ni en modo alguno impugnado por la parte contraria, conforme a los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, quien por el contrario, reconoció lo existencial de la relación arrendaticia. Así se establece.-

 Igualmente consignó, en copia fotostática y al carbón planillas de depósito bancarios de la entidad financiera Banco Mercantil, que este Juzgador aprecia y valora de conformidad con el Artículo 1.383 del Código Civil, toda vez, que la Doctrina y la Jurisprudencia han equiparado el valor probatorio de las mismas al de las tarjas, tal como lo ratificó la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., en sentencia de fecha 20 de Diciembre de 2005, según la cual:

…si bien es cierto que las planillas de depósito no constituyen un medio de prueba libre, por ser asimilable a las tarjas y, por ende, ser un medio de prueba consagrado en forma particular en la ley, respecto del cual existe regla legal expresa que regula eficacia probatoria, como es el Artículo 1.383 del Código Civil, lo cierto es que ello no fue alegado por el formalizante ni forma parte de esta denuncia, y en todo caso, el error cometido por el juez de alzada respecto de la calificación jurídica de la prueba y su eficacia no sería determinante en el dispositivo del fallo, pues de haber aplicado el Juez el artículo 1.383 del Código Civil, en lugar de los Artículos 1.363 y 1.364 del mismo Código, la conclusión sería la misma, se trata de un medio eficaz capaz de dar fe de su contenido…de allí su apreciación y valoración.

Dejando establecido que los referidos recibos o planillas de depósito cumplen una formalidad de tracto sucesivo en materia arrendaticia, pero los mismos no aportan elementos de convicción para el mérito de la controversia. Así se determina.-

 De igual forma consignó, notas de debitos y transferencias y pagos a terceros sustraídos de la página Web del Banco Mercantil, impresos vía electrónica y recibos de pago emitidos por el Condominio Residencias “Murachí”, los cuales no guardan relación con el problema planteado que lo es el cumplimiento o no con el contrato de opción de compra venta celebrado, por lo tanto, este Tribunal, los desestima en su apreciación y valoración. Así se establece.-

 También consignó el actor, original del documento de opción de compra venta debidamente autenticado en fecha 11 de diciembre de 2009, bajo el N° 67, Tomo 128 por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia, el cual este Tribunal aprecia y valora, ya que no fue desconocido en modo alguno ni impugnado por la parte demandada, conforme a los Artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, 1.357 y 1.359 del Código Civil, en la certeza de que entre ambas partes hubo un negoció jurídico de opción de compra venta, hecho que fuera reconocido por la parte accionada, quien lo consignó en copia certificada con su escrito de promoción de pruebas.- Así se establece.-

.- Con su primer escrito de promoción de pruebas:

 Invocó el mérito favorable de las actas, y que este Juzgador determinará sobre le análisis de las mismas, en virtud de los Principios de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición Procesal.

 Promovió las testimoniales de los siguientes ciudadanos: J.P.T.S., M.D.L.A.R.S., M.B.Z.D.O., C.R.O.O. y Y.D.C.O.Z., de los cuales sólo comparecieron a declarar, por una parte, la ciudadana M.D.L.A.R.S., de la deposición de la mencionada ciudadana, observa el Tribunal, que la misma es referencial, en cuanto a la materia objeto del litigio, evidenciándose en la misma, un marcado interés a favor del ciudadano KEIBER O.B., parte accionante, ya que al responder a la tercera repregunta formulada por la apoderada judicial de la parte demandada ¿DIGA LA TESTIGO POR QUÉ VINO A DECLARAR EN EL JUICIO?, contestó: “Porque me parece que están actuando de mala fe contra el señor KEIBER y su esposa, ya que me consta que han hecho todo lo humanamente posible para llevar a feliz término la negociación”, razón suficiente para desestimarla en su apreciación y valoración. Así se decide.-

 En lo que respecta a los ciudadanos M.B.Z.D.O., C.R.O.O. y Y.D.C.O.Z., al ponerle de manifiesto las generales de Ley, han manifestado ser: La suegra, suegro y esposa, respectivamente del demandante, circunstancias esas, que los hacen inhábiles para declarar en la presente causa, de conformidad con los Artículo 479 y 480 del Código de Procedimiento, los dos primeros por ser parientes afines del demandante ciudadano KEIBER O.B. y la ciudadana Y.D.C.O.Z. por ser su cónyuge, en consecuencia, el Tribunal desestima sus dichos.- Así se establece.-

 Consignó una serie de documentos, entre los cuales se encuentran planilla de depósito bancario y notas de debitos, recibos de cuotas de Condominio, consulta de saldo de CANTV y nota de debito, la cual este Tribunal le da el mismo tratamiento que a las consignadas con el libelo de demanda, siendo igualmente desestimados, por cuanto no aportan elementos para el mérito de la causa. Así se determina.-

 Así mismo, consignó recibos y comprobantes de pago de los servicios públicos correspondientes al inmueble objeto del litigio, consistentes de los servicios municipales, que incluyen ENELVEN, IMAU, SAGAS y SAMAT, los cuales por su carácter de públicos administrativos, son apreciados y valorados por este Tribunal conforme a Ley, aunque los mismos no aportan elementos para el thema decidendum. Así se declara.-

 Promovió marcado con la letra “G” email de fecha 13 de julio de 2010, dirigido al correo electrónico ycoz31@hotmail.com, la cual se desestima en su apreciación y valoración, en fundamento al Artículo 1.372 de la Ley Sustantiva Civil. Así se decide.-

 Igualmente consignó Informe técnico de Avalúo, que riela a los folios que van desde el ciento treinta y siete (137) hasta el ciento cincuenta y seis (156), el cual no fue ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, por disponerlo así el Artículo 431 de la Ley Adjetiva Civil, en consecuencia, este Tribunal lo desestima en su apreciación y valoración. Así se determina.-

 Consignó una serie de documentos, entre los cuales se encuentran copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, el cual se valora conforme a los alcances del Artículo 429 de la ley adjetiva civil, así como recibos de pago de sueldos y salarios y constancia de trabajo del ciudadano KEIBER O.B., emitidos por la empresa PLUMROSE LATINOAMERICANA, los cuales se desechan en su apreciación y valoración, debido a que no fueron ratificados en juicio mediante la prueba testimonial, tal y como lo dispone el Artículo 431 ejusdem; y consignó estados de cuenta y referencia bancaria impresos mediante el servicio de banca electrónica del Banco Mercantil, que este Tribunal los desestima en su apreciación y valoración, debido a que no aportan elementos de convicción para el mérito de la controversia.- Así se establece.-

 Comunicación de fecha 19 de mayo de 2010 suscrita por el actor ciudadano KEIBER O.B. dirigida a la ciudadana R.L.T. y firmada por ella como acuse recibo, la cual no fue impugnada ni desconocida por la parte demandada en el lapso legal correspondiente, en consecuencia, el Tribunal, la aprecia y valora conforme a los alcances del Artículo 1.371 del Código Civil. Así se declara.-

 Con escrito de promoción de prueba de fecha 12 de noviembre de 2010, consignó documento DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, del cual se solicita su resolución, el cual ya ha sido valorado anteriormente.

.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

 Invocó el mérito probatorio de todos los actos, confesiones, probanzas y defensas que rielan a las actas del proceso.

 Ratificó su escrito de contestación a la demanda y la reconvención propuesta, así como el documento de opción de compra venta, consignando copia certificada del mismo, el cual ya ha sido valorado por este Sentenciador.

 Copia fotostática de documento de venta y crédito hipotecario otorgado al ciudadano KEIBER O.B., en fecha 25 de mayo de 2007, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio San F.d.E.Z., anotado bajo el N° 10, Protocolo 1, Tomo 29, Segundo Trimestre, que este Tribunal aprecia y valora conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue tachado en juicio por la parte actora. Así se establece.-

 Igualmente, la parte demandada promovió PRUEBA DE INFORME para con las entidades financieras BANESCO, BANCO UNIVERSAL y BANCO DE VENEZUELA, Oficina Principal en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia y para con la OFICINA DE REGISTRO INMOBILIARIO DEL MUNICIPIOS SAN F.D.E.Z., habiendo renunciado a su evacuación las apoderadas judiciales de la parte demandada mediante diligencia de fecha 15 de noviembre de 2010, en consecuencia, el Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento alguno sobre ello. Así se establece.-

Analizadas como han sido las probanzas de autos, este Tribunal observa que la relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce, que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley procesal señala a tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de esa acción u omisión.-

En ese sentido, la Doctrina Procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.- (Corte Suprema de Justicia, Sentencia de fecha 13 de Diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, Página 175).-

Ahora bien, el punto álgido o la médula espinal del presente juicio lo constituye el cumplimiento o no por las partes de sus obligaciones surgidas de en la relación jurídica contractual, entiéndase, OPCIÓN A COMPRA VENTA, razón por la cual, este Operador de Justicia está en la obligación de a.e.c.d.l. INTEGRACIÓN DE LOS CONTRATOS, nuestro Código Civil, se refiere a ella en el Artículo 1.160 que estatuye lo siguiente: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. Asimismo, el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuyo segundo aparte, es del siguiente tenor: “… en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad, y de la buena fe.”

La integración tiene por objeto completar el contenido del acuerdo de voluntad de las partes. En efecto, las partes no tienen con frecuencia una idea clara sobre todas las consecuencias jurídicas del acto que celebran, ellas se limitan frecuentemente a prever ciertos resultados económicos, pero no sólo yerran a veces sobre la calificación que corresponde al contrato que han celebrado, sino que ni siquiera llegan a pensar en la posibilidad de ciertas situaciones en las que se hallarán colocados como secuela de la celebración del contrato, es en estas situaciones donde el Juez interviene para completar el cuerpo normativo que las partes se dieron en el contrato, debiendo acudir a dicha integración que puntualizan los Artículos 1.160 y 12 antes referidos, para completar, como antes se dijo, las situaciones y circunstancias no pensadas por las partes al celebrar el contrato.

En tal sentido, debemos traer a colasión lo establecido en la Cláusula Quinta del contrato que ocupa nuestra atención: “Queda entendido y convenido que todos los gastos de registro que pudiera causar el otorgamiento del documento de compra venta del citado inmueble, será por exclusiva cuenta del Promitente Comprador (sic)”, de igual forma, se señala en la Cláusula Tercera, que el Promitente Comprador pagaría el resto del precio con la obtención de un crédito y con aporte propio, entre tanto que, la Cláusula Cuarta señala: Que la Promitente Vendedora se comprometió a dar todas las facilidades de recaudos y documentos necesarios para la debida protocolización del inmueble, evidenciándose de las actas procesales, que el Promitente Comprador realizó diligencias ante las entidades financieras Banesco y Banco de Venezuela, y en esta última institución financiera, le exigieron la certificación gravamen del inmueble, por lo que, dicho recaudo debía ser tramitado por el ciudadano KEIBER J.O.B., para que le otorgaran el crédito solicitado, es decir, era un requisito más que le exigía el Banco al futuro comprador y no al vendedor, ya que quien solicitaba el crédito, lo era, el ciudadano KEIBER J.O.B., constituyendo este documento, un requisito más para obtención del mismo, igual que cualquier otro, como por ejemplo: El RIF, Referencias Personales y Bancarias, Estados de Cuenta, Balances firmados por Contador Público Colegiado.

No obstante la circunstancia antes narrada, tal crédito nunca hubiese podido ser aprobado, puesto que tal y como quedó demostrado en actas, el actor es propietario de otro inmueble, mediante crédito hipotecario otorgado por BANESCO con subsidio del BANAVIH, en consecuencia, no calificaba para la obtención de un nuevo crédito, ya que uno de los requisitos es la declaración jurada de no poseer vivienda, y por supuesto, que el demandante no la tenía, de esta situación estaba en conocimiento el actor, por lo que, se infiere que el mismo obró de mala fe al contratar con la ciudadana R.L.T.R., bajo esos términos.

Como lo puntualiza el señalado Artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben cumplirse de buena fe, la buena fe implica probidad y lealtad en el cumplimiento recíproco de las obligaciones, es un patrón de conducta que debe presidir no sólo la ejecución, sino la formación del contrato.

Este Juzgador, en relación a la buena fe, trae a colasión el criterio esbozado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencias N° 0087 del 11 de febrero de 2004 y 3.668 del 2 de junio de 2005, que señala lo siguiente:

En relación con el principio de confianza legítima o presunción de buena fe …

Como ha precisado la Doctrina, la buena fe, como las buenas costumbres, constituye una vía de comunicación del Derecho con la Moral. El legislador en su labor de creación de normas jurídicas no puede prever todas las exigencias éticas de comportamiento, lo que puede generar que alguna conducta jurídicamente correcta, moralmente sea recusable. Es por ello que la buena fe, aparece como uno de los principios generales que sirven de fundamento al ordenamiento, informan la labor interpretativa y constituyen instrumento decisivo de integración de la labor hermenéutica en el Derecho. Asimismo, debe destacarse que este principio es aplicable a todas las relaciones jurídico administrativas, limitando el comportamiento de los sujetos que forman parte de ella, esto es, tanto para la Administración como para el administrado, quien debe actuar dentro de los límites de sus derechos y libertades.

La buena fe, significa confianza, seguridad y honorabilidad, se refiere a que una de las partes se entrega confiadamente a la conducta leal de otra en el comportamiento de sus obligaciones, fiado en que ésta no lo engañará. La buena fe significa que el hombre cree y confía que una declaración de voluntad surtirá en un caso concreto sus efectos usuales, los mismos efectos que ordinaria y normalmente ha producido en casos análogos. (Vid. G.P., Jesús, “El Principio General de la Buena Fe en el Derecho Administrativo”, 2º Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1989.)

Debe indicarse que la noción de buena fe en el ámbito jurídico no hace referencia a toda confianza psicológicamente cierta, sino sólo a aquella que además de existir en sentido psicológico, es válida en sentido jurídico por no encontrar un límite en los usos sociales o en Derecho.

Por lo tanto, la acción de Resolución, no puede ser ejercida en condiciones contrarias a la buena fé, esto es, si de las actas del proceso resultare que el incumplimiento del demandado es justificable por el hecho de haber el propio actor incumplido su obligación, el Juez deberá desechar la demanda de resolución, es esto lo que hace decir a algunos autores que el actor debe haber cumplido u ofrecer cumplir o también que la acción de resolución no puede ser ejercitada en condiciones contrarias a la buena fe, tal y como lo refiere en su obra DOCTRINA GENERAL DE CONTRATO, el Dr. J.M. - Orsini, Editorial Jurídica Venezolana, 3a Edición. Caracas 1997, páginas 425, 426 y 752.

Refiere el autor a.R., en su obra LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, Página 55, que: “La buena fe no se refiere tan solo al deudor” sino también a auxiliar al deudor a fin de protegerlo frente a un acreedor malicioso o demasiado inflexible, la cual llama “buena fe eximiente”.

La buena fe es un principio general que impone a las personas el deber de actuar conforme a derecho.

Para F.V., “el principio de buena fe impone una limitación que radica en consideración de orden ético en base a un estándar jurídico sustentado en consenso social en cuanto a lo justo, lo correcto, lo honesto.”

Para la Jueza R.J., la buena fe es un principio general del derecho y “constituye una vía de comunicación del derecho con la moral social y con la ética, y esto enfatiza su predominante connotación ética, lo cual supone la canalización del derecho hacia sus metas mas puras”.

En el ámbito contractual, la buena fe es el deber jurídico que tienen todas las personas-contratantes de comportarse leal y honestamente durante todas las etapas de contratación. En consecuencia las personas tienen el deber jurídico de comportarse leal y honestamente durante las negociaciones o tratativas previas, al momento de celebrar el contrato o negocio jurídico y durante la ejecución del contrato que comprende el cumplimientote las obligaciones asumidas por cada contratante. En todo este proceso los contratantes deben observar el comportamiento propio de un buen contratante.

Un Juez, - según palabras del gran jurista a.G.A.B. -¬ al dirimir una controversia, debe preguntarse qué significado hubiera atribuido a tal o cual declaración contractual una persona honorable y correcta. (DERECHO DE LAS OBLIGACIONES EN EL NUEVO MILENIO. Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Asociación Venezolana de Derecho Privado. Serie Eventos. Pags. 344 y 345).

Siguiendo el criterio de J.M.-Orsini en su obra LA INTERPRETACIÓN Y LA INTEGRACIÓN, págs. 44-45:

(…) Buena Fe, en el contexto del aparte del artículo 12 C.P.C. significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado como recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar el “intento común” (…) y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podría percibirlas. Puede que de hecho las cosas no hayan ocurrido así, que una de las partes o ambas hayan actuado de mala fe, pero salvo que se den las condiciones para que tal circunstancia genere el invalidez del contrato, mientras se trate simplemente de desvelar el “intento común” de realizar la composición de intereses producida por el ejercicio de la autonomía privada, el intérprete debe partir del postulado de que las partes se han conformado a la buena fe (…)

En el ámbito estrictamente jurídico, nuestro Legislador Patrio señala en el Artículo 1.491 del Código Civil venezolano vigente, que: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, SALVO LO DE ESCRITURA Y DEMÁS ACCESORIOS DE LA VENTA QUE SON DEL CARGO DEL COMPRADOR… ”, y conforme a la doctrina imperante, dentro de los demás accesorios de la venta, se encuentra precisamente la certificación de gravamen, por lo que, no está obligada la demandada de autos, conforme al contrato, a tramitar o cumplir con el requisito de la certificación de gravamen, por mandato legal y no habiendo el demandante obtenido el crédito respectivo ni mucho menos haber demostrado que podía cumplir con su obligación de pagar el precio con recursos propios, antes del fenecimiento del término fijado en el contrato, forzoso es declarar, en la dispositiva del fallo SIN LUGAR la acción propuesta y PARCIALMENTE CON LUGAR la Reconvención propuesta, en virtud, que la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) que reclama la demandada reconviniente por concepto de daños y perjuicios, es improcedente, debido a que las partes se pactaron la indemnización de daños y perjuicios conforme a la Cláusula Sexta del contrato, donde se estableció:

CLÁUSULA PENAL: En caso de no efectuarse la operación de compra venta en el término fijado de este contrato, por causas imputable EL PROMITENTE COMPRADOR, LA PROMITENTE VENDEDORA, tendrá derecho el derecho de retener el 50% de la Opción de Compra como indemnización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR. Sin que LA PROMITENTE VENDEDORA, pueda reclamar otra cantidad por éste, ni por ningún otro concepto inherente o conexo directo o indirectamente del EL PROMITENTE COMPRADOR.

A este punto y, como aval de la decisión que se tomará, debe traer a colación los siguientes razonamientos explanados en el ámbito de la Filosofía del Derecho:

El Juez en todo caso debe interpretar la Ley precisamente del modo que lleva a la conclusión más justa para resolver el problema que tenga planteado ante su jurisdicción. Al hacerlo de este modo, el Juez, lejos de apartarse de su deber de obediencia al orden jurídico positivo, dá a este deber su más perfecto cumplimiento. Esto es así, por la siguiente razón: El legislador, mediante las normas generales que emite, se propone lograr el mayor grado posible de realización de la justicia y de los valores por ésta implicadas (...) Ante cualquier caso, fácil o difícil, hay que proceder razonablemente, percatándonos de la realidad y sentidos de los hechos, de las valoraciones en que se inspira el orden jurídico positivo, o de las complementarias que produzca el Juez en armonía con dicho sistema positivo, y, conjugando lo uno con lo otro, y lo otro con lo uno, llegar a la solución satisfactoria. Pero ¿qué quiere decir eso de la solución satisfactoria? Satisfactoria, ¿en qué sentido? Satisfactoria ¿de qué? Satisfactoria desde un punto de vista estimativo, desde un punto de vista de valoración. Satisfactoria de lo que el orden jurídico considera como sentido de justicia (...) Cierto que la sentencia contiene declaraciones de hechos, como contiene también constataciones de reglas jurídicas, pero lo uno y lo otro son miembros inseparables o ingredientes esenciales de la estimación o juicio de valor que efectivamente de lugar al fallo. El Juez es un juzgador, quien, a los efectos del juicio normativo que ha de pronunciar, toma en cuenta, desde el punto de vista de ese juicio normativo, determinados aspectos de unos hechos y determinados aspectos de la existencia de unas reglas jurídicas en vigor. Y tanto esos de unos hechos, como también los aspectos de las reglas jurídicas son tomados en cuenta desde el punto de vista de la valoración. La elaboración del meollo de la sentencia judicial no se obtiene aplicando la lógica tradicional, porque la lógica tradicional, tanto de la de Aristóteles como la de los modernos y contemporáneos, es la lógica para tratar con ideas, o para tratar con realidades desde el punto de vista de lo que esas realidades son. En cambio, el Juez no le interesa determinar puras realidades sino decidir lo que se debe hacer frente a determinados aspectos de ciertas realidades. Y precisamente los aspectos que de esas realidades interesan están conjugados con criterios estimativos (RECANSENS SICHES, Luis: Filosofía del Derecho, Págs. 660-662).

DISPOSITIVO:

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara el ciudadano KEIBER O.B. en contra de la ciudadana R.L.T.R..-

SEGUNDO

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana R.L.T.R., antes identificada, y en consecuencia, se declara:

a.- Resuelto el contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Maracaibo del Estado Zulia en fecha 11 de diciembre de 2009, bajo el N° 67, Tomo 128.

b.- Se ordena a la parte demandada retener en su favor, el 50% de la cantidad de dinero dada en arras, es decir, la cantidad de VEINTE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 20.200,00), conforme a lo convenido por las partes en la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta.

TERCERO

Se condena en costas al demandante de autos, ciudadano KEIBER O.B., ya identificada, por resultar vencido totalmente en la presente causa con relación a la demanda que incoara, puesto que no le prosperó en derecho. Dejando constancia el Tribunal, que debido a la naturaleza parcial de la Reconvención, no hay condenatoria en costas, en tal sentido.-

PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE.-

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los diecinueve (19) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

El Juez,

Abog. I.P.P..- La Secretaria,

Abog. A.A.R.

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las dos y treinta y tres minutos de la tarde (2:33 pm).

La Secretaria,

Abog. A.A.R.

IPP/charyl