Decisión nº 309 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 30 de Septiembre de 2010

El presente procedimiento se inició mediante escrito de demanda presentado en fecha 07.04.2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de efectuar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora consignó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.

A continuación, en fecha 20.04.2010, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para que diese contestación de la demandada, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla para despachar.

Acto seguido, el día 04.05.2010, el abogado J.V.C.R., consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la compulsa, así como solicitó se practicase una inspección judicial en el bien inmueble arrendado. En esa misma oportunidad, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte actora de los recursos necesarios para llevar a cabo la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Luego, en fecha 10.05.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa, al igual que se dictó auto por medio del cual se rechazó la solicitud de inspección judicial en el bien inmueble arrendado, por cuanto la misma debía ser promovida durante la fase probatoria.

De seguida, el día 24.05.2010, el alguacil dejó constancia de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.

Después, en fecha 03.06.2010, el abogado J.V.C.R., solicitó la citación cartelaria de la parte demandada, lo cual fue acordado mediante auto dictado el día 08.06.2010, librándose, a tal efecto, cartel de citación.

Acto continuo, el día 14.06.2010, el abogado J.V.C.R., dejó constancia de haber retirado el cartel de citación.

Seguidamente, en fecha 17.06.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse fijado el cartel de citación en el bien inmueble arrendado.

Luego, el día 01.07.2010, el abogado J.V.C.R., consignó las publicaciones originales del cartel de citación. En esa misma oportunidad, el abogado D.A.F., se dio expresamente por citado en representación de la ciudadana Y.C.T., a cuyo efecto, consignó el instrumento poder que le acreditó la representación judicial con facultad expresa para darse por citado. De igual manera, se dejó constancia por Secretaría de haberse cumplido las formalidades exigidas por el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

De seguida, en fecha 13.07.2010, el abogado D.A.F., consignó escrito de contestación de la demanda, en la cual además planteó demanda reconvencional en contra de la parte actora-reconvenida, por reintegro de sobre-alquileres, de tal forma que en esa misma fecha se dictó auto por medio del cual se admitió la reconvención y, en consecuencia, se fijó el segundo (2°) día de despacho siguiente a esa oportunidad, durante las horas destinadas para despachar, a fin de que tuviese lugar la contestación de la reconvención.

Acto seguido, el día 26.07.2010, el abogado J.V.C.R., consignó escrito de promoción de pruebas, a las cuales se negó su admisión por auto dictado en fecha 27.07.2010, ya que en lo que concierne a la prueba de inspección judicial en el bien inmueble arrendado, se estimó ostensiblemente impertinente, y en lo que se refiere a la prueba testimonial promovida sobre la adversaria, se consideró patentemente ilegal, dado que debió promover en su lugar la prueba de posiciones juradas.

Después, el día 27.07.2010, el abogado D.A.F., consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 29.07.2010, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

Acto continuo, el día 10.08.2010, el abogado J.V.C.R., solicitó nuevamente se practicase una inspección judicial en el bien inmueble arrendado, así como se decretase medida preventiva de secuestro sobre el mismo.

Luego, en fecha 12.08.2010, se dictó auto por medio del cual se negó la inspección judicial solicitada sobre la cosa arrendada, al igual que se acordó emitir pronunciamiento respecto a la petición cautelar en el cuaderno de medidas que, a tal efecto, se ordenó abrir, al que debía incorporarse copias certificadas del libelo de demanda y su admisión, cuyas copias fotostáticas necesarias para su elaboración corrían por cuenta y costo a la parte demandante-reconvenida.

Acto seguido, el día 23.09.2010, se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva, para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa oportunidad.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado J.V.C.R., actuando con el carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos L.E.K.D. y Ruriko Kanno de Key, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por sus representados, adujo lo siguiente:

Que, en fecha 30.11.2006, el ciudadano L.E.K.D., suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Y.C.T., sobre un bien inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Tacagua, ubicado en la Zona 11 del Conjunto Residencial Parque Central, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,00), equivalentes actualmente a setecientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 750,00), mientras que su duración fue establecida por el período de un (01) año, prorrogable previa autorización y consenso entre las partes, el cual finalizo el día 30.11.2007, por cuanto el arrendador notifico su voluntad de no renovar el contrato en fecha 29.08.2007, valga decir, con tres (03) meses de anticipación.

Que, en varias oportunidades y de manera amigable, sus mandantes han solicitado a la arrendataria la desocupación del bien inmueble arrendado, en vista de la necesidad de ocupar el mismo, toda vez que el ciudadano L.E.K.D., de setenta y nueve (79) años de edad, padece de hipertensión arterial clase II, artritis reumatoidea V1, artritis gotota y condromalacia de rodillas, según informe medico emitido por el Doctor Á.R., en fecha 23.11.2009, quién recomendó en esa oportunidad que debía vivir en lugares pocos húmedos y cálidos, pero que la situación ha empeorado con el tiempo, dado que en informe suscrito por el médico tratante el día 05.04.2010, se indicó que padece de hipertensión arteria, bronquitis crónica e IRC, por lo que nuevamente recomendó que no viviera en zonas frías, por ser un adulto mayor portador de enfermedad respiratoria, siendo que su representado reside en San Antonio de los Altos del Estado Miranda, la cual es una localidad muy fría y va en detrimento de su salud.

Que, sus mandantes viven en la casa de un familiar, no teniendo las mismas comodidades que en su casa y debiendo adoptar las costumbres debidas de los propietarios de dicha vivienda, quienes no tienen el debido cuidado en horas nocturnas de prevenir la entrada de frío a la casa, aunado a que constantemente debe viajar a La Guaira, con el fin de asistir a sus consultas médicas, siendo sumamente peligroso el traslado desde el Estado Miranda hasta el Estado Vargas, ya que su esposa no habla bien el idioma castellano ni mucho menos conduce, exponiendo constantemente su vida y la de su cónyuge en la vía panamericana.

Que, su representado requiere que de lo poco que le pueda quedar de vida, y que quisiera pasar al lado de su señora esposa, sea con mejor calidad de la que hasta el momento lleva, en el bien que les pertenece y que por condiciones climáticas le recomiendan, siendo este el que le fue arrendado a la ciudadana Y.C.T..

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por sus representados en los artículos 21, 55, 83 y 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en el artículo 1.615 del Código Civil; en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; y en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo anterior, los ciudadanos L.E.K.D. y Ruriko Kanno de Key, por intermedio de su apoderado judicial, procedieron a demandar a la ciudadana Y.C.T., a fin de que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en el desalojo del bien inmueble arrendado y, en consecuencia, en la entrega del mismo, así como en el pago de las costas procesales.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El abogado D.A.F., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Y.C.T., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 13.07.2010, aseveró lo siguiente:

Que, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su representada, por no ser ciertos los hechos narrados por la parte actora ni estar asistida por el derecho invocado.

Que, es cierto que el día 30.11.2006, el ciudadano L.E.K.D., realizó un contrato de arrendamiento con la ciudadana Y.C.T., sobre el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Tacagua, ubicado en la Zona 11 del Conjunto Residencial Parque Central, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, pero lo que la parte actora oculta deliberadamente al Tribunal es que la relación arrendaticia existente entre las partes sobre el mismo bien inmueble data del día 29.11.1993, cuando suscribieron el primer contrato de arrendamiento, por lo que las partes han suscrito a lo largo de la relación arrendaticia que ha tenido una duración de más de catorce (14) años ininterrumpidos, once (11) contratos de arrendamiento sobre el referido bien inmueble.

Que, la prórroga legal obligatoria que otorga el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los arrendatarios que tienen más de diez (10) años de relación arrendaticia, como es el caso de su mandante, es de tres (03) años como máximo, de tal forma que si se toma en cuenta que el contrato de arrendamiento finalizó el día 30.11.2007, significa que su representada tiene derecho a una prórroga legal de tres (03) años, contados a partir del día 01.12.2007, por lo que la prórroga legal aún no ha vencido.

Que, la parte actora intentó su demanda basada en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por la supuesta necesidad que tiene de ocupar el inmueble debido a problemas de salud que lo aquejan, pero resulta que el artículo 34 ejúsdem, sirve de fundamento legal sólo para demandar el desalojo de un inmueble que haya sido arrendado bajo la modalidad de contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, no siendo ese el presente caso, ya que entre los contendientes existe una relación arrendaticia que data de más de catorce (14) años bajo una modalidad de contratos escritos a tiempo determinado.

Que, el literal (d) del artículo 38 ibídem, establece muy claramente que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, es decir, que aún en prórroga legal se está en presencia de una modalidad contractual escrita a tiempo determinado.

Que, el demandante al intentar su demanda de desalojo basado presumiblemente en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, debió percatarse que la norma en que se fundamentó sólo permite ejercer la acción cuando se está en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, por lo que consecuencialmente hizo una errónea aplicación de la norma arrendaticia, lo cual conduce a la improcedencia de la acción.

Que, impugna y desconoce todos y cada uno de los recaudos que la parte actora acompañó a su escrito libelar, dado que los mismos no provienen de su mandante, con excepción del contrato de arrendamiento y la carta de notificación a su mandante de no prórroga de dicho contrato.

Y, solicitó fuese declarada sin lugar la demanda.

- IV -

FUNDAMENTO DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL

El abogado D.A.F., actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Y.C.T., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 13.07.2010, en el cual además planteó demanda reconvencional en contra de la parte actora-reconvenida, arguyó lo siguiente:

Que, la reconvención tiene como objeto que los ciudadanos L.E.K.D. y Ruriko Kanno de Key, en su condición de arrendadores, reintegran a su representada, en su carácter de arrendataria, el dinero que le cobraron por excesos en los cánones de arrendamiento cobrados desde el 01.12.2003, hasta el momento en que fue presentada la contestación.

Que, en fecha 29.11.1993, el ciudadano L.E.K.D., como arrendador, dio en arrendamiento a la ciudadana Y.C.T., como Arrendataria, el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Tacagua, ubicado en la Zona 11 del Conjunto Residencial Parque Central, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, en cuya cláusula tercera se pactó su duración por un (01) año fijo sin prórroga, contado desde el día 01.121993, hasta el día 30.11.1994, mientras que en la cláusula cuarta se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo) mensuales, equivalentes actualmente a la cantidad de sesenta bolívares fuertes (BsF. 60,oo) mensuales, el cual fue aumentado de manera progresiva anualmente.

Que, para el mes de noviembre del año 2.002, el canon de arrendamiento mensual establecido por las partes fue fijado en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), equivalentes actualmente a la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 400,oo) mensuales.

Que, el día 30.11.2003, las partes suscribieron el contrato de arrendamiento correspondiente a ese año, y establecieron como canon de arrendamiento la cantidad de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000,oo) mensuales, equivalentes actualmente a la cantidad de cuatrocientos ochenta bolívares fuertes (BsF. 480,oo) mensuales.

Que, en fecha 30.11.2004, fue fijado el canon de arrendamiento en la cantidad de quinientos ochenta mil bolívares (Bs. 580.000,oo) mensuales, equivalentes actualmente a la cantidad de quinientos ochenta bolívares fuertes (BsF. 580,oo) mensuales.

Que, el día 30.11.2005, se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de seiscientos ochenta mil bolívares (Bs. 680.000,oo) mensuales, equivalentes actualmente a la cantidad de seiscientos ochenta bolívares fuertes (BsF. 680,oo) mensuales.

Que, en fecha 30.11.2006, las partes fijaron el canon de arrendamiento en la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000,oo) mensuales, equivalentes actualmente a la cantidad de setecientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 750,oo) mensuales.

Que, en el año 2.008, se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,oo) mensuales, equivalentes actualmente a la cantidad de ochocientos bolívares fuertes (BsF. 800,oo) mensuales, canon éste que se ha mantenido hasta la presente fecha.

Que, con efecto retroactivo al día 30.11.2002, los Ministerios de Producción y Comercio y de Infraestructura, en Resolución conjunta DM/058 y 036, declararon la vivienda como artículo de primera necesidad y congelaron los montos de los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, independientemente que estuvieran o no sujetos a regulación, con efecto retroactivo, es decir, con vigencia desde el día 30.11.2002.

Que, dicho régimen se ha venida prorrogando, siendo la última prórroga la contenida en la Resolución conjunta de los Ministerios del Poder para las Obras Públicas y Vivienda, Resolución N° 043, de fecha 07.04.2010 y Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en Resolución N° 035, de fecha 21.04.2010.

Que, en dichas Resoluciones no sólo prevé sancionar a los infractores conforme a lo dispuesto en la Ley de Reforma Parcial de la Ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios, sino también con las establecidas en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, más allá, desde la primera Resolución que estableció el régimen de congelamiento, se dispuso que el arrendador debe reintegrar las sumas cobradas en exceso, esto es, por encima del canon establecido para el día 30.11.2002, dado que el reintegro es la pretensión prevista por el legislador cuando se cobran sumas superiores a las legalmente previstas en concepto de canon de arrendamiento, lo cual acarrea las sanciones dispuestas en la Ley especial sobre la materia.

Que, en el caso que nos ocupa, el canon de arrendamiento mensual inicialmente pactado fue la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo) mensuales, equivalentes actualmente a la cantidad de sesenta bolívares fuertes (BsF. 60,oo) mensuales, siendo dicho canon aumentado anualmente de manera progresiva, hasta que en fecha 30.11.2003, se pactó la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo) mensuales, equivalentes actualmente a la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. 400,oo) mensuales.

Que, a partir del día 01.12.2003, a su representada le fue aumentado anualmente el canon de arrendamiento de manera progresiva en la forma antes descrita, es decir, después de haber sido publicada la Resolución conjunta que congelaba los cánones de arrendamiento, le fue aumentado ilegalmente a su mandante el alquiler, habiendo pagado estos aumentos ilegales durante setenta y nueve (79) meses, siendo el monto pagado en exceso la cantidad de veintitrés mil ochenta bolívares fuertes (Bs. 23.080,oo), discriminados así: (i) año 2003-2004, el canon de arrendamiento fue aumentado en ochenta bolívares fuertes (BsF. 80,oo) mensuales, por lo que el pago ilegal de ese año fue de novecientos sesenta bolívares fuertes (BsF. 960,oo); (ii) año 2004-2005, el canon de arrendamiento fue aumentado en cien bolívares fuertes (BsF. 100,oo) mensuales, a los cuales deben sumarse los ochenta bolívares fuertes (BsF. 80,oo) mensuales aumentados el año anterior, por lo que el pago ilegal de ese año fue de dos mil ciento sesenta bolívares fuertes (BsF. 2.160,oo); (iii) año 2005-2006, el canon de arrendamiento fue aumentado en cien bolívares fuertes (Bs. 100,oo) mensuales, a los cuales se debe sumar los ciento ochenta bolívares fuertes (BsF. 180,oo) mensuales aumentados los años anteriores, por lo que el pago ilegal de ese año fue de tres mil trescientos sesenta bolívares fuertes (BsF. 3.360,oo); (iv) año 2006-2007, el canon de arrendamiento fue aumentado en setenta bolívares fuertes (BsF. 70,oo) mensuales, a los cuales se debe sumar los ciento ochenta bolívares fuertes (BsF. 180,00) mensuales aumentados los años anteriores, por lo que el pago ilegal de este periodo fue de cuatro mil doscientos bolívares fuertes (Bs. 4.200,oo); (v) año 2007-2010, el canon de arrendamiento fue aumentado en cincuenta bolívares fuertes (BsF. 50,oo) mensuales, a los cuales se debe sumar los trescientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 350,oo) mensuales aumentados los años anteriores, por lo que el pago ilegal durante estos últimos treinta y un (31) meses ha sido de doce mil cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 12.400,oo).

Que, los arrendadores están obligados a reintegrar a su representada la cantidad de veintitrés mil ochenta bolívares fuertes (Bs. 23.080), producto de los aumentos ilegales que le hicieron del canon de arrendamiento, calculados desde el día 01.12.2003, hasta el día 30.07.2010, ambos inclusive.

Fundamentó jurídicamente la demanda reconvencional deducida por su mandante en los artículos 58 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al igual que en el artículo 888 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

En razón de lo anterior, la ciudadana Y.C.T., por intermedio de su representante judicial, procedió a reconvenir a los ciudadanos L.E.K.D. y Ruriko Kanno de Key, para que conviniesen o en su defecto, fuesen condenados por este Tribunal, en primer lugar, en el pago de la cantidad de veintitrés mil ochenta bolívares fuertes (Bs. 23.080), por concepto de las sumas percibidas en exceso por los arrendadores, desde el día 01.12.2003, hasta el día 30.07.2010, ambos inclusive; en segundo lugar, en que se decrete la compensación de dicha cantidad con los alquileres que debe satisfacer en el futuro; y, en tercer lugar, en el pago de las costas procesales.

- V -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- V.I -

DE LA PRETENSIÓN PRINCIPAL

Observa este Tribunal que la pretensión principal deducida por los ciudadanos L.E.K.D. y Ruriko Kanno de Key, en contra de la ciudadana Y.C.T., se patentiza en el desalojo fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 30.11.2006, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Tacagua, ubicado en la Zona 11 del Conjunto Residencial Parque Central, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la alegada necesidad de los accionantes de ocupar dicho inmueble, de conformidad con lo establecido en el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por los demandantes-reconvenidos, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal manera que a los fines de verificar la idoneidad de la acción de desalojo escogida por los accionantes-reconvenidos para dilucidar su pretensión, con fundamento en la alegada necesidad de ocupar el bien inmueble arrendado, el literal (b) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, dispone lo siguiente:

Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(…)

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial anteriormente citada, el desalojo ha sido concebido en la ley especial que rige a la materia inquilinaria como la vía idónea para terminar los efectos que derivan de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, siempre y cuando acontezcan cualesquiera de los supuestos allí contemplados, entre los que se encuentran la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

Ahora bien, observa este Tribunal que la génesis de la relación arrendaticia aconteció mediante contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre el ciudadano L.E.K.D., en su condición de arrendador, por una parte y por la otra, la ciudadana Y.C.T., en su carácter de arrendataria, en fecha 29.11.1993, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Tacagua, ubicado en la Zona 11 del Conjunto Residencial Parque Central, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, siendo que las partes contratantes suscribieron con posterioridad a aquélla ocasión los contratos de arrendamiento celebrados privadamente en fecha 29.11.1994, 30.11.1997, 30.11.1999, 30.11.2000, 30.11.2001, 30.11.2003, 30.11.2004, 30.11.2005 y 30.11.2006.

En este contexto, en el último contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre el ciudadano L.E.K.D., en su condición de arrendador, por una parte y por la otra, la ciudadana Y.C.T., en su carácter de arrendataria, en fecha 30.11.2006, se estableció su duración de la manera que ad pedem litterae se transcribe a continuación:

Cuarta: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de (1) año contado a partir del día de su firma, prorrogable automáticamente por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifestase a la otra por escrito, con noventa (90) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo. A los fines de la notificación antes establecida, ambas partes convienen en que la misma podrá ser realizada así: 1) Mediante carta con acuse de recibo. 2) Mediante la notificación que se verifique en cualquier persona que se encuentre en el inmueble al momento de practicarse la notificación. Es entendido que en el caso de que El Arrendador, manifestase a El Arrendatario, en la forma indicada su deseo de no continuar con el presente contrato de arrendamiento, éste último deberá entregar a la fecha de terminación del contrato, o en su defecto al momento del vencimiento de la prórroga legal ha que hubiese lugar, en el inmueble arrendado, completamente desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente en todos los servicios, y en caso de que no lo entregue en el momento oportuno en estos términos deberá pagar a El Arrendador la cantidad de (30.000,oo) bolívares diarios por concepto de cláusula penal por cada día de atraso en la entrega del inmueble, sin perjuicio del derecho que tiene El Arrendador a pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, y sin que en forma alguna se pueda operar la tácita reconducción pues las sumas recibidas a partir del vencimiento del contrato después del desahucio, lo serán a título de indemnización de daños y perjuicios por la ocupación y disfrute indebido del inmueble después de haberse vencido el plazo de la prórroga concedida de acuerdo con la Ley. Para los efectos legales y contractuales la prórroga o prórrogas de que fuese susceptible este contrato, estarán sujetas a las modalidades y estipulaciones de regir durante el plazo o término inicial establecidas en el presente contrato, declarando ambas partes que en ningún caso operará la tácita reconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes, es que en ningún caso, este contrato se convierta en un contrato a tiempo indeterminado…

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día de su firma, este es, el día 30.11.2006, prorrogable automáticamente por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifestase a la otra por escrito, con noventa (90) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo, cuya notificación podría realizarse mediante carta con acuse de recibo verificada en cualquier persona que se encontrara en el inmueble al momento de su práctica.

En tal sentido, consta en autos que en fecha 29.08.2007, fue recibida por la ciudadana Y.C.T., la comunicación suscrita ese día por el ciudadano L.E.K.D., por medio de la cual notificó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 30.11.2006, de tal forma que llegada la oportunidad en que operó el vencimiento del término de duración del contrato en fecha 30.11.2007, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de tres (03) años, conforme a lo dispuesto en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de diez (10) años, de tal manera que debe considerarse el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, ya que el mismo se encuentra aún vigente, toda vez que la prórroga legal en curso precluirá en fecha 30.11.2010.

Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la pretensión de desalojo deducida por el accionante, para exigir del arrendatario la entrega del bien inmueble arrendado, por la alegada necesidad de ocupar el bien inmueble arrendado, ya que siendo la convención locativa accionada a tiempo determinado, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que:

Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas.

En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. E.M.L., la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, página 978)

Por consiguiente, la acción de desalojo ejercida por los accionantes-reconvenidos no representa la vía idónea y eficaz para dilucidar su pretensión, en vista de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, ya que siendo éste a tiempo determinado, debió reclamar la ejecución o la resolución del mismo, ateniéndose a incumplimientos legales y contractuales, toda vez que el ejercicio de aquélla supone la existencia de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, ante la ocurrencia irrestricta de cualesquiera de las causales que la ley admite para su procedencia, dada la aplicación restrictiva de las normas prohibitivas y sancionatorias.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 381, dictada en fecha 07.03.007, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente N° 06-1043, caso: Zazpiak Inversiones C.A., apuntó lo siguiente:

…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:

1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana M.C.C. de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.

2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana M.C.C. de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.

3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.

4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, enumeración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.

(…)

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que la representación judicial de la parte actora-reconvenida incurrió en un desacierto al solicitar el desalojo del bien inmueble arrendado por la alegada necesidad de ocupar el mismo, ya que siendo el contrato de arrendamiento fundamento de la demanda a tiempo determinado, la vía idónea y eficaz para lograr la satisfacción de su pretensión está constituida por la ejecución o la resolución del contrato, ateniéndose a incumplimientos legales y contractuales, lo que motiva a este Tribunal a desestimar la demanda sometida a su conocimiento, dada la sobrevenida contrariedad a Derecho de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- V.II -

DE LA PRETENSIÓN RECONVENCIONAL

Para Couture, la rebeldía del juicio o contumacia, se origina por la omisión del demandado de comparecer a estar a derecho, cuando ha sido emplazado personalmente en el país, absteniéndose de participar en el proceso que se le sigue.

Por su parte, el Dr. A.R.R., respecto a la figura jurídica de la confesión ficta, ha sostenido lo siguiente:

...La falta de contestación a la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o a las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos.

(…)

La rebeldía no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación, pues las partes a derecho con su citación para dicho acto y su comparecencia al mismo funciona como antigua personación, de tal modo que la realización de aquel acto constituye la liberación del demandado de la carga de contestación, y su omisión o falta, produce la confesión ficta. El lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquélla, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa (art. 364 CPC)...

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, 1997, páginas 131 al 134)

En este sentido, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 370, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27.03.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 00-2426, caso: Mazzios Restaurant C.A., que precisó lo siguiente:

...La confesión requiere de una declaración expresa e inequívoca de una parte que es favorable a su contraparte y perjudicial para ella. (…) Las declaraciones confesorias expresas son en principio insustituibles, pero por efecto del silencio procesal, el Código de Procedimiento Civil crea la figura de tener a una parte por confeso, y para que ello ocurra, previamente desplaza la carga de la prueba hacia la parte que tenía que contestar alegatos o preguntas de su contraparte, y no lo hace, bien porque se niega a hacerlo, o porque no concurre al acto, a fin que de probar algo que lo favorezca, no se consolide con su silencio el que se le tenga por confeso. En estos casos, si en el transcurso del proceso la parte que guarda silencio no prueba algo que lo favorezca, el Código de Procedimiento Civil reputa que sobre el hecho afirmado por su contraparte se le tendrá por confeso; es decir, que no es realmente confeso (ya que no existe declaración expresa), sino que su silencio equivale a una confesión, y en base a ella se fijan los hechos en la sentencia definitiva. En este sentido, los artículos 362 y 412 del Código de Procedimiento Civil son claros, y ellos, al igual que los artículos 424, 436 o 444 eiusdem, señalan los diversos efectos del silencio procesal, siempre en perjuicio de quien lo guarda. (…) El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes...

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En coherencia con lo anterior, el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, incluido dentro del elenco de preceptos legales que conforman el procedimiento breve, a través del cual se dilucida la pretensión deducida por la accionante, con especiales características consagradas en la ley especial inquilinaria, dispone lo que sigue:

Artículo 887.- La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por su parte, el artículo 362 ejúsdem, preceptúa:

Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación, se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento...

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo establecido en la anterior disposición jurídica, para que se tenga a la parte demandada como confesa, se requiere que acontezcan concurrentemente los supuestos allí establecidos, tales son que (i) no diere contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido; (ii) nada probare que le favorezca y (iii) la pretensión deducida por el accionante o la vía procesal escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho.

Ahora bien, en lo que respecta al primer supuesto exigido en la mencionada norma procesal, concerniente a que la parte demandada no haya dado contestación de la demanda reconvencional en el tiempo legalmente establecido, se hace necesario para este Tribunal determinar el momento en el cual debió acontecer la misma y, en tal sentido, se observa que en fecha 13.07.2010, la parte demandada-reconviniente consignó escrito de contestación de la demanda, en el cual además planteó demanda reconvencional en contra de la parte actora-reconvenida, siendo la misma admitida por auto dictado en esa misma oportunidad, por lo cual se fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a esa fecha, durante las horas destinadas para despachar, a fin de que diese contestación a la reconvención, conforme a lo reglado en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

Por consiguiente, la ley establece en el caso sub júdice un término para la contestación de la demanda reconvencional, la cual tendrá lugar al segundo (2°) día de despacho siguiente a su admisión, tal y como se desprende de la letra del artículo 888 ejúsdem, que establece lo siguiente:

Artículo 888.- En la contestación de la demanda el demandado podrá proponer reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella. El Juez, en el mismo acto de la proposición de la reconvención, se pronunciará sobre su admisión, admitiéndola o negándola. Si la admitiere, el demandante reconvenido se entenderá citado para dar contestación a la reconvención en el segundo día siguiente, procediéndose en ese acto conforme al artículo 887. Si hubiere cuestiones previas sobre la reconvención se resolverán conforme al artículo 884. La negativa de admisión de la reconvención será inapelable

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En lo que concierne a la oportunidad en que la parte demandada debe contestar la demanda en el procedimiento breve, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 981, dictada el día 11.05.2006, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 04-2465, caso: J.d.C.B. y otros, sostuvo lo que sigue:

…De conformidad con lo antes expuesto y a la doctrina establecida por esta Sala, anteriormente reseñada, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos en que el excesivo formalismo se contraponga a los fines de la justicia y pro del derecho a la defensa, como es el caso de la contestación de la demanda efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto en la ley para ello, debe dicha contestación considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo.

Ahora bien, debe destacar esta Sala que el criterio anteriormente establecido es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud de principio de la preclusividad de los lapsos procesales y no para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término, como sería en el supuesto del juicio breve, donde la parte demandada debe contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver vulnerado su derecho a la defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga cuestiones previas y la parte actora tiene oportunidad para contradecirlas…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por lo tanto, estima este Tribunal que habiéndose propuesto la reconvención en el escrito de contestación consignado en autos el día 13.07.2010, la cual fue admitida por auto dictado en esa misma oportunidad, es por lo que la contestación de la demanda reconvencional debió verificarse al segundo (2º) día de despacho siguiente a ese día, de acuerdo con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, este es, el día 19.07.2010, sin que se evidencie de autos que lo hubiese hecho, lo cual conlleva a precisar que la parte actora-reconvenida no dio contestación de la reconvención propuesta en su contra en el término establecido en la ley para ello. Así se decide.

En cuanto al segundo supuesto requerido para tener a la parte demandada como confesa, exige el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que no haya probado nada que le favorezca y, en tal sentido, tenemos que el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, puntualiza:

Artículo 889.- Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de la distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo anterior, una vez verificada la contestación de la demanda o la reconvención, según sea el caso, o pasada la oportunidad por efecto de la incomparecencia al acto por parte del demandado, el proceso se abre a pruebas por diez (10) días de despacho, aún sin p.d.J., en cuya fase el demandado o actor-reconvenido contumaz podrá probar algo que le favorezca, a los fines de desvirtuar la confesión en que incurrió por la falta de contestación.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2428, dictada en fecha 29.08.2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 03-0209, caso: T.d.J.R.d.C., señaló lo siguiente:

…En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.

En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.

Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.

(…)

Criterio del cual se observa, que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.

De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De tal modo, que el lapso probatorio constituye para la parte demandada o actor-reconvenido, al igual que el acto de contestación de la demanda o de la reconvención, el ejercicio pleno del derecho a la defensa como expresión del debido proceso, que propugna el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Por lo tanto, dada la confesión en que incurre la parte demandada o actor-reconvenido cuando no contesta la demanda o la reconvención en la oportunidad procesal para ello, debe acreditar durante la contienda probatoria aquellas probanzas de tal entidad que desvirtúen los hechos libelares, ya que de lo contrario, sucumbirá en su contra la demanda, en caso de que ésta no sea contraria a derecho, toda vez que le está vedado probar excepciones o defensas que debían proponerse en la contestación omitida.

En el presente caso, observa este Tribunal que la pretensión reconvencional deducida por la ciudadana Y.C.T., en contra de los ciudadanos L.E.K.D. y Ruriko Kanno de Key, se patentiza en el reintegro de los cánones de arrendamiento cobrados en exceso desde el día 01.12.2003, hasta el día 30.07.2010, ambos inclusive, que ascienden a la cantidad de veintitrés mil ochenta bolívares fuertes (Bs. 23.080), en atención de lo previsto en el artículo 58 ejúsdem, debido al congelamiento de los montos de los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, independientemente que estuvieran o no sujetos a regulación, con vigencia desde el día 30.11.2002, lo cual fue acordado a través de la Resolución conjunta DM/058 y 036, dictada el día 30.11.2002, por los Ministerios de Producción y Comercio y de Infraestructura, cuyo régimen se ha prorrogado en el tiempo, siendo la última prórroga la contenida en la Resolución conjunta de los Ministerios del Poder para las Obras Públicas y Vivienda, Resolución N° 043, de fecha 07.04.2010 y Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en Resolución N° 035, de fecha 21.04.2010.

Es por ello, que la representación judicial de la parte demandada-reconviniente produjo conjuntamente con el escrito de contestación en el cual además planteó demanda reconvencional, originales de los contratos de arrendamiento suscritos privadamente entre el ciudadano L.E.K.D., en su condición de arrendador, por una parte y por la otra, la ciudadana Y.C.T., en su carácter de arrendataria, en fecha 29.11.1994, 30.11.1997, 30.11.1999, 30.11.2000, 30.11.2001, 30.11.2003, 30.11.2004, 30.11.2005 y 30.11.2006, siendo el objeto de los mismos el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 10-D, situado en el piso 10 del Edificio Tacagua, ubicado en la Zona 11 del Conjunto Residencial Parque Central, Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, los cuales se tienen por reconocidos, ya que no fueron desconocidos ni tachados dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, de conformidad con lo previsto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose de los mismos los aumentos consecutivos de los cánones de arrendamiento luego de su congelación por parte del Ejecutivo Nacional.

También, la parte demandada-reconviniente aportó durante la fase probatoria, veintisiete (27) planillas originales de depósitos bancarios emitidas por la entidad financiera Mercantil, Banco Universal, a las cuales no se conceden valor probatorio alguno, ya que constituyen instrumentos privados emanados de un tercero que no forma parte del presente juicio, de tal forma que debieron ser ratificados por el tercero a través de la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o en su defecto, por medio de la prueba de informes, en atención de lo preceptuado en el artículo 433 ejúsdem, por constar los hechos que se pretenden probar en una sociedad mercantil.

En razón de lo anterior, ha quedado comprobado que a partir del día 01.12.2003, a la demandada-reconviniente le fue aumentado anualmente el canon de arrendamiento después de haber sido publicada la Resolución conjunta que congelaba los cánones de arrendamiento, de la manera siguiente: (i) año 2003-2004, el canon de arrendamiento fue aumentado en ochenta bolívares fuertes (BsF. 80,oo) mensuales, por lo que el pago ilegal de ese año fue de novecientos sesenta bolívares fuertes (BsF. 960,oo); (ii) año 2004-2005, el canon de arrendamiento fue aumentado en cien bolívares fuertes (BsF. 100,oo) mensuales, a los cuales deben sumarse los ochenta bolívares fuertes (BsF. 80,oo) mensuales aumentados el año anterior, por lo que el pago ilegal de ese año fue de dos mil ciento sesenta bolívares fuertes (BsF. 2.160,oo); (iii) año 2005-2006, el canon de arrendamiento fue aumentado en cien bolívares fuertes (Bs. 100,oo) mensuales, a los cuales se debe sumar los ciento ochenta bolívares fuertes (BsF. 180,oo) mensuales aumentados los años anteriores, por lo que el pago ilegal de ese año fue de tres mil trescientos sesenta bolívares fuertes (BsF. 3.360,oo); (iv) año 2006-2007, el canon de arrendamiento fue aumentado en setenta bolívares fuertes (BsF. 70,oo) mensuales, a los cuales se debe sumar los ciento ochenta bolívares fuertes (BsF. 180,00) mensuales aumentados los años anteriores, por lo que el pago ilegal de este periodo fue de cuatro mil doscientos bolívares fuertes (Bs. 4.200,oo); (v) año 2007-2010, el canon de arrendamiento fue aumentado en cincuenta bolívares fuertes (BsF. 50,oo) mensuales, a los cuales se debe sumar los trescientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 350,oo) mensuales aumentados los años anteriores, por lo que el pago ilegal durante estos últimos treinta y un (31) meses ha sido de doce mil cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 12.400,oo), siendo que la sumatoria total de los excesos pagados es de veintitrés mil ochenta bolívares fuertes (BsF. 23.080,oo).

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte actora-reconvenida, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que debían fundamentar su defensa, este Tribunal observa que durante el lapso probatorio de diez (10) días de despacho a que se refiere el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, dicha parte no acreditó alguna probanza que refutara el alegado cobro en exceso de pensiones de arriendo, por lo cual se encuentra satisfecho el segundo requisito exigido en la ley para que se tenga como confesa. Así se decide.

Finalmente, para que se verifique la confesión ficta de la parte demandada, se requiere que la pretensión deducida por la demandada-reconviniente o la vía escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho, es decir, que no atente contra el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

En este contexto, la pretensión reconvencional deducida por la demandada-reconviniente se concretiza en el reintegro de los cánones de arrendamiento cobrados en exceso desde el día 01.12.2003, hasta el día 30.07.2010, ambos inclusive, que ascienden a la cantidad de veintitrés mil ochenta bolívares fuertes (Bs. 23.080), en atención de lo previsto en el artículo 58 ejúsdem, debido al congelamiento de los montos de los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, independientemente que estuvieran o no sujetos a regulación, con vigencia desde el día 30.11.2002, mediante Resolución conjunta DM/058 y 036, dictada el día 30.11.2002, por los Ministerios de Producción y Comercio y de Infraestructura, cuyo régimen se ha prorrogado en el tiempo, siendo la última prórroga la contenida en la Resolución conjunta de los Ministerios del Poder para las Obras Públicas y Vivienda, Resolución N° 043, de fecha 07.04.2010 y Ministerio del Poder Popular para el Comercio, en Resolución N° 035, de fecha 21.04.2010.

Al respecto, el artículo 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Artículo 58.- En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente DecretoLey, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes

.

Por su parte, el artículo 59 ejúsdem, establece:

Artículo 59.- La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este DecretoLey

.

Las anteriores disposiciones jurídicas conceden a los arrendatarios la posibilidad de que se le reintegren todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, recayendo en cabeza del arrendador o perceptor de los sobre-alquileres la obligación de reintegrar las cantidades percibidas en contravención al canon regulado legalmente por el organismo competente, en cuyo caso de ser distintas tales personas y el propietario de la cosa arrendada, la responsabilidad será solidaria, lo cual conduce a precisar que la pretensión reconvencional se encuentra ajustada a derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para recuperar las cantidades de dinero que fueron pagadas en exceso por concepto de sobre-alquileres. Así se decide.

Por lo antes expuesto, juzga este Tribunal que en el caso sub júdice la parte actora-reconvenida no dio contestación de la demanda reconvencional en el término establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, ni tampoco acreditó en autos algún medio probatorio capaz de desvirtuar el cobro que por sobre-alquiler se le imputó durante el lapso probatorio consagrado en el artículo 889 ejúsdem y, como quiera que la pretensión de reintegro de sobre-alquileres deducida por la parte demandada-reconviniente no es contraria a derecho, ya que encuentra su basamento jurídico en el artículo 58 y siguientes del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se verifica la confesión ficta de los ciudadanos L.E.K.D. y Ruriko Kanno de Key, por haberse configurado los extremos a los cuales alude el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- V.III -

DE LA COMPENSACIÓN

Observa este Tribunal que la parte demandada-reconviniente solicitó en la reconvención que se decretara la compensación de la cantidad de dinero cobrada en exceso por sus arrendadores, esta es, la cantidad de veintitrés mil ochenta bolívares (BsF. 23.080,oo), con los alquileres que debe satisfacer en el futuro.

En este sentido, cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, se efectúa de derecho en virtud de la ley, y aún sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes. Por otro lado, la compensación no se efectúa sino entre dos deudas que tienen igualmente por objeto una suma de dinero, o una cantidad determinada de cosas de la misma especie, que pueden en los pagos sustituirse las unas a las otras, y que son igualmente líquidas y exigibles.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 182, dictada en fecha 31.07.2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-831, caso: M.I.H.G.I.., sostuvo lo siguiente:

…En efecto, líquido es lo claro y cierto en cantidad o valor; por ello, la prestación es de cantidad líquida cuando su cuantía está fijada numéricamente antes del cumplimiento. En otras palabras: una obligación es líquida cuando su monto se conoce o puede llegarse a él mediante una simple operación aritmética. Por su parte, la exigibilidad del crédito viene dada porque su pago no esté diferido por un término, ni suspendido por condiciones, ni sujeto a otras limitaciones…

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En lo que respecta a la compensación legal, la doctrina autoral patria de la mano del Dr. A.E.G.F., en su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Comentada y Concordada, sostiene lo siguiente:

…estamos en presencia de una compensación legal, o sea, aquélla que opera en virtud de la ley, mediante la cual las dos partes: el arrendatario, que debe las pensiones arrendaticias y el arrendador o propietario, que debe los sobrealquileres y por ello, la compensación se produce cuando, al inquilino, del monto de los cánones a pagar, se le van descontando parte de dichos sobrealquileres que determinan el monto a descontar por concepto de reintegro, determinado mediante sentencia definitivamente firme…

. (González Fernández, Arquímes Enrique. Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Comentada y Concordada. Editora y Distribuidora El Guay S.R.L.; tercera edición, Caracas, año 2.001, p. 121)

En atención de lo antes dicho, estima este Tribunal que para verificarse la compensación se requiere que concurran dos deudas cuyos montos se conocen o se tiene conocimiento certero de los mismos (liquidez), además que no estén sujetas a términos ni suspendidas por condiciones o supeditadas a otras limitaciones (exigibilidad).

Pues bien, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

Dado el carácter oneroso del contrato de arrendamiento, las obligaciones asumidas por el arrendatario son de tracto sucesivo, puesto que se compromete a pagar un precio por el uso de la cosa arrendada, en el tiempo y bajo las modalidades establecidas en la convención locativa, de lo cual se colige que los cánones de arrendamiento futuros no pueden considerarse exigibles, toda vez que lógicamente no se ha usado el bien dado en arriendo para que pueda verificarse el pago del precio pactado por tal concepto, lo que motiva a desestimar la compensación solicitada, por cuanto no concurren los supuestos a que se contrae el artículo 1.331 del Código Civil. Así se declara.

- VI -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: