Decisión de Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry de Aragua, de 15 de Abril de 2008
| Fecha de Resolución | 15 de Abril de 2008 |
| Emisor | Tercero De Los Municipios Girardot Y Mario Briceño Iragorry |
| Ponente | Mary Fernández |
| Procedimiento | Nulidad De Acta |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y M.B.I.D.E.A.
RECURRENTE: KITS POINT (VENEZUELA) C.A., domiciliada en esta ciudad de Maracay, constituida por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Aragua, en fecha 14 de diciembre de 2001, bajo el Nº 45, tomo 128-A.-
APODERADO DE RECURRENTE: Abog. A.R.M., inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 4.262.
MOTIVO: NULIDAD DE ACTO ADMINISTRATIVO
EXPEDIENTE: 9172-05.-
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente juicio por recurso de nulidad interpuesto por la parte actora admitido en fecha 19 de mayo de 2005.
Cumplidos los trámites de citación del ciudadano Alcalde, Sindico Procurador Municipal, el arrendador del inmueble, ciudadano N.A.F., y de la publicación del cartel publicado en la prensa local, se procedió en fecha 13 de junio de 2005, a aperturar la presente causa a pruebas.
En fecha 14-06-2005, la parte actora consignó escrito de pruebas.
En fecha 21-06-2005, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 30-06-2005, se efectuó acto de designación de expertos.
En fecha 01-07-2005, se practicó Inspección Judicial promovida por la parte actora.
En fecha 03-08-2005, los expertos designados, consignaron informe pericial.
En fecha 28-09-2005, se efectuó la audiencia oral y pública.
En fecha 14-02-06, quien suscribe el presente fallo se avoca al conocimiento de la causa, ordenándose la notificación de las partes.
Para decidir se observa:
FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO
Alega la parte actora en su libelo que es arrendadora del local “E” del Centro Comercial ORAM, integrante a su vez del Conjunto Residencial Oram, situado en la Urbanización A.B., sobre la margen derecha de la Avenida Las Delicias, en jurisdicción del Municipio Girardot del Estado Aragua, local comercial que tiene y le corresponden dos (2) puestos de estacionamiento, distinguidos con la letra E y los Números 9 y 10, ubicados en el área de estacionamiento de la parte norte del edifico entre el cruce de la calle de servicios que separa la Avenida Principal de las Delicias y la Calle F.P.. Que en fecha 2 de agosto de 2004, la ciudadana L.P.P.B., en su carácter de apoderada judicial del arrendatario N.A.F., introdujo por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del estado Aragua, solicitud de Regulación de Alquileres sobre el referido local. Que en fecha 13 de enero de 2005 el referido órgano emitió resolución que fijó el canon de arrendamiento en dos millones setecientos cincuenta y dos mil trescientos cincuenta y ocho (Bs. 2.752.358,00). Que el informe técnico no tomó en consideración los factores de actualización (inflación y de ubicación al determinar el promedio de los dos últimos años, y que ello constituye infracción del numeral 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el informe técnico no especifica razonadamente las operaciones y cálculos utilizados para determinar el justo valor del inmueble y que ello infringe el numeral 1 del artículo 30 ejusdem. Que al no ajustarse el informe técnico al dispositivo del artículo 30 ejusdem la resolución está viciada de inmotivación y se configura la prescindencia del procedimiento legalmente establecido consagrado en el segundo supuesto del numeral 4 de la Ley de Procedimientos Administrativos. Que el acto carece de narración de hechos y de razones que fueron alegadas y que por tanto infringe el numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En virtud de solicita sea declarada la nulidad de la resolución por la cual se fijó el canon máximo mensual de arrendamiento sobre el identificado local.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido objeto de impugnación le corresponde mérito probatorio pleno, y así se declara.
Ahora bien el avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene los factores de localización: descripción, ubicación, zona, nivel socioeconómico, topografía, servicios, uso, tenencia, vialidad, zonificación; características de la construcción: clase, estructuras, estado de conservación; mediciones y cálculos; formación del valor y avalúo: valor fiscal declarado, valor actos de transmisión, precios medios en los últimos dos años, factor de corrección, avalúo rental y porcentaje de rentabilidad anual.
Por otro lado, tenemos que el informe pericial inserto a los folios ciento veinticuatro (124) al ciento treinta y seis (136), el cual goza de pleno valor probatorio, el cual no fue impugnado y es el medio idóneo para desvirtuar el avalúo realizado por la Administración, evacuada en esta sede por los expertos designado describe el inmueble, los factores de su localización, donde se señala la ubicación, características de la zona, servicios y tradición legal; descripción del local comercial con precisión de linderos y metraje, la metodología empleada y un análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, de los factores de actualización y de ubicación, el valor fiscal declarado por el propietario, valor de actos de transmisión de la propiedad y precios medios de los últimos dos años. Al contrastarlo con el avaluó efectuado por el órgano regulador es notable la diferencia entre los valores que arroja, lo que corrobora la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.
Ahora bien, es jurisprudencia reiterada que el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es inconstitucional, pues al eliminar la posibilidad de que el Juez contencioso administrativo restablezca la situación jurídica infringida y limitar su decisión a la anulación y a la orden de reposición en la etapa correspondiente del procedimiento administrativo, el particular afectado caería en un inacabable proceso de regulación de alquileres, toda vez que se pueden interponer nuevos recursos contencioso administrativo de anulación si la Resolución adolece de algún tipo de vicio que amerite su nulidad. Tal situación atenta contra el derecho de petición de los particulares así como al enunciado del artículo 26 de la Constitución y ante la manifiesta inconstitucionalidad de la norma, la vía idónea para evitar la consecuencia jurídica prevista en dicha norma lo constituye el control difuso de la constitucionalidad de la Ley, cuyo enunciado constitucional, inmerso en el texto del artículo 334 prevé la posibilidad que ‘en caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondientes a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente’, a los fines de garantizar una pronta administración de justicia y evitar cualquier reposición que impida la tutela judicial efectiva de los particulares”. Esta posición es avalada por doctrina vinculante del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 17 de marzo de 2003, la Sala Constitucional, dejó sentado que “(…) no es violatorio del derecho a la defensa, al debido proceso y, en particular, al juez natural, la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad de la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la misma limita indebidamente la aplicación de la disposición contenida en el artículo 259 de la Constitución (…), en cuanto a la potestad amplia del Juez contencioso-administrativo de (…) disponer lo necesario para el restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada, mediante, verbigracia, la fijación de un canon de arrendamiento acorde con las características y estado del bien sujeto a regulación que deriven de las pruebas llevadas por las partes y evacuadas ex officio al proceso, evitando con ello el fomento de la litigiosidad y la multiplicidad de causas en los Tribunales.” (En: http://www.tsj.gov.ve/ Sentencia Nº 558 del 17 de marzo de 2003, acción de amparo interpuesta por Inversiones Maison Blanche C.A., con ponencia de J.M.D.O..
Ahora bien, dado el carácter vinculante del criterio expuesto por la referida Sala, a tenor de lo dispuesto en el artículo 335 del Texto Constitucional, es que quien aquí juzga procede a acogerse el criterio señalado. Por lo tanto y considerando que de acuerdo a la experticia determinó que el valor del inmueble objeto de este procedimiento es de Bs. F. 574.317,92 al aplicar el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios obtenemos lo siguiente:
Valor de inmueble =574.317,92 =12.485,17 (lo ubica en el
U.T. 46,00 8%)
574.317,92 x 8% = 45.945,43 Bs. F. = 3.828,79 Bs.F
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De lo anterior resulta que el canon mensual de arrendamiento debe quedar fijado en la suma de tres mil ochocientos veintiocho bolívares con setenta y nueve céntimos (Bs. F. 3.828,79), y así se declara.
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Tercero de los Municipios de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Con lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por Kits point C.A, contra el acto administrativo de la Resolución contenida en el expediente 035-2004, de fecha trece (13) de enero de 2005, emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot del Estado Aragua, que reguló el local comercial identificado con la letra “E” del Conjunto comercial y residencial Oram ubicado en la Urbanización A.B., avenida Las Delicias, Maracay, Estado Aragua.
A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto viciado de nulidad absoluta, se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual, en la cantidad de tres mil ochocientos veintiocho con setenta y nueve céntimos (Bs. F. 3.828,79)
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y M.B.I.d.E.A., en Maracay, a los quince (15) días del mes de abril de dos 2008.- Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
La Juez,
Abog. M.F.P.
La Secretaria,
Abog. N.R.A.
En esta misma fecha, 15 de abril de 2008, siendo las 02: 00 p.m., previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.
La secretaria
MFP/SSDG/jjvg
EXP No. 9172
