Decisión de Juzgado de Municipio Decimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 16 de Junio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS EN FUNCION ITINERANTE DE LOS JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Año 204° y 155º

PARTE ACTORA: Ciudadana YOLE S.L.D., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.065.276.

APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: A.B.G. y C.M.C., abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 29.785 y 13.691, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 28, tomo 113-A-pro, representada por la ciudadana C.E.R.D.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-951.071 y la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI, representada por su Presidente, ciudadano NUNZIO RENZELLA, venezolano mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.266.514.

APODERADOS JUDICIALES DE LA CODEMANDADA ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A.: M.E.R.R. y P.V., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 24.963 y 44.526, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA CODEMANDADA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI: A.L.C., abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 104.355.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION).

EXPEDIENTE: 12-0645.

- I -

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se trata el caso que nos ocupa de una pretensión que por cumplimiento del contrato de arrendamiento incoara la ciudadana YOLE S.L.D. contra la Sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A y LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI, antes identificados, mediante libelo de fecha 07 de febrero de 2006.

Dicha demanda correspondió ser conocida por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 10 de febrero de 2006 procedió admitirla ordenando la comparecencia de los demandados al segundo día de despacho después de la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones ordenadas.

En fecha 03 de marzo de 2006, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la ciudadana C.E.D.R., quien se negó a firmar el recibo de citación.

En fecha 06 de marzo de 2006, el Alguacil dejó constancia de haber citado personalmente a la ciudadana A.M.A.A., quien es representante legal de la codemandada JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI.

Por cuanto la Secretaria del Tribunal A-quo no pudo lograr cumplir con las formalidades consagradas en el artículo 218 del Código del Procedimiento Civil, fue librado cartel de citación a la parte demandada, conforme se desprende de auto de fecha 06 de abril de 2006.

Posteriormente, en fecha 05 de mayo de 2006, la Secretaria dejó constancia de haberse cumplido con las formalidades consagradas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 02 de junio de 2006, fue designado el abogado A.A. como defensor judicial de la codemandada sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A.

Mediante diligencia de fecha 11 de julio de 2006, se dio por citada la codemandada ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A.

En fechas 19 de julio de 2006 y 25 de julio de 2006, las partes hicieron uso de su derecho a promover pruebas, las cuales fueron providenciadas mediante autos de fechas 25 y 26 de julio del mismo año.

En fecha 31 de julio de 2006, se dio por citado el ciudadano NUNZIO RENZELLA, en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Edificio Manfredi, consignando en esa misma fecha escrito de contestación a la demanda.

En fecha 31 de julio de 2006, nuevamente la codemandada ESTACIONAMIENTO LA GLORIETA, C.A., presentó escrito de contestación a la demanda.

Así pues, el Tribunal A-Quo a fin de organizar el proceso mediante auto de fecha 01 de agosto de 2006, declaró la nulidad de los autos dictados en fechas 25 y 26 de julio de 2006, estableciendo que el lapso de promoción comenzará a transcurrir a partir del 01 de agosto de 2006.

De tal manera, que fueron presentados nuevamente escritos de promoción de pruebas en fechas 07 y 09 de agosto de agosto de 2006 y 19 de septiembre de 2006, y admitidas mediante providencias de fechas 08 y 10 de agosto de 2006 y 19 de septiembre del mismo año.

Luego de evacuadas las pruebas, en fecha 20 de septiembre de 2006, la parte actora y la codemandada ESTACIONAMIENTO LA GLORIETA, C.A., presentaron escrito de conclusiones.

En fecha 26 de septiembre de 2006, el Tribunal A-Quo dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la pretensión contenida en la demanda.

En fecha 28 de septiembre de 2006, la parte demandada apeló del fallo anterior.

Dicho recurso fue oído en ambo efectos en fecha 03 de octubre de 2006.

En fecha 13 de octubre de 2006, el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial le dio entrada al presente expediente.

Así las cosas, le correspondió el conocimiento de este proceso a este Tribunal en virtud de la resolución 2011-0062, emanada del Tribunal Supremo de Justicia.

De manera que, este sentenciador procedió en fecha 12 de noviembre de 2012, a abocarse a la presente causa, ordenando la notificación de las partes.

Tenidas las partes por notificadas del abocamiento de este quien aquí decide, procede el Tribunal a pronunciarse en relación al mérito de este asunto, con base a las siguientes consideraciones:

- II -

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En síntesis, alegó la parte actora en el libelo de demanda lo siguiente:

1. Que es copropietaria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el No. 6C, ubicado en el piso 6, nivel 12 de la Torre Norte de viviendas del conjunto de Edificio Centro Manfredi, situado en la Esquina La Glorieta, intercepción de la Avenida Oeste 12, Parroquia S.T.d.M.L.d.D.C..

2. Que conforme al documento de condominio el estacionamiento b se destinó para el uso de estacionamientos de vehículos automotores, explotando el negocio para vehículos de terceros, sin embargo, los copropietarios del conjunto tienen derecho preferencial para el mismo, mediante el pago de la tarifa que se estableciera.

3. Que el propietario del estacionamiento b y los copropietarios del Edificio Manfredi, constituyeron una compañía denominada ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., con el fin de adquirir los puestos de estacionamiento con base al valor de las acciones.

4. Que no fue notificada de dicha operación, por lo que se quedó sin puesto de estacionamiento, a pesar de que algunos propietarios adquirieron más de una acción.

5. Que en virtud de la inseguridad se hace imposible dejar los carros en zonas aledañas al Edificio, por ello hace más de ocho (08) años celebró un contrato de arrendamiento en forma verbal sobre un puesto de estacionamiento.

6. Que la responsabilidad en la administración de los cánones de arrendamiento corresponden además de la Junta Directiva del Estacionamiento a la Junta de Condominio del Edificio Manfredi, a través de su mandataria Administradora Taurus, S.R.L.

7. Que en fecha 31 de agosto de 2004, recibió una comunicación de la Administradora Taurus, S.R.L, en la que le participaron que por instrucciones de la Junta Directiva de Estacionamiento de Propietarios La Glorieta, C.A, a partir del mes de septiembre de 2004, el canon de arrendamiento por dos puestos de estacionamiento sería la cantidad de Bs. 120.000,00 mensuales.

8. Que dicho aumento implicaba un aumento en el canon de arrendamiento, toda vez que venía pagando Bs. 60.000,00 por los alquileres de dos puestos.

9. Que se negó a pagar el aumento, por cuanto los mismos habían sido congelados de acuerdo a la Resolución conjunta de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio e Infraestructura.

10. Que la anterior negativa causó disgusto a la ciudadana C.T.d.R., presidenta de la Junta Directiva del Estacionamiento La Glorieta.

11. Que en fecha 23 de junio de 2005, la Administradora Taurus, S.R.L, le notificó que por instrucciones de la Junta Directiva del Estacionamiento La Glorieta, no le iban a seguir cobrando el canon de arrendamiento.

12. Que a partir de ese momento no le incluyeron el cobro de los alquileres en las facturas de condominio.

13. Que a partir de ese mes procedió a depositar el canon en el Juzgado 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

14. Que el día 17 de enero de 2006, consiguió soldado al piso de su puesto tres barras de hierro que impedían poder hacer uso del mismo.

15. Que el demandado alegó que estaba usando un puesto que impedía el paso de vehículos.

16. Que no le permiten utilizar ningún otro puesto de estacionamiento.

17. Pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado de manera verbal.

    En síntesis, la parte codemandada JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI en su escrito de contestación alegó lo siguiente:

1. Alegó la falta de cualidad pasiva de la Junta de Condominio del Estacionamiento La Glorieta para sostener el presente juicio, toda vez que la propietaria del estacionamiento es la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A.

2. Que no tiene injerencia en las decisiones tomadas sobre el inmueble, encargándose únicamente de facilitar el cobro de los cánones de arrendamiento.

3. Que no celebró ningún contrato de arrendamiento verbal o escrito con la parte actora.

4. Que el estacionamiento no forma parte de las áreas comunes del Edificio Manfredi.

5. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.

6. Impugnó los documentos y recaudos aportados por la parte actora junto con el libelo de la demanda.

7. Alegó la excepción del contrato no cumplido, por cuanto la parte demandante incumplió con su obligación de pagar debidamente el canon de arrendamiento.

   Por su lado, los apoderados judiciales de la parte codemandada ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., formularon las siguientes defensas:

1. Negó, rechazó y contradijo la demandada en todas y cada una de sus partes, por ser falsos los hechos en que ella se fundamente y carente de base legal.

2. Que ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., nació en el año de 1.979 en virtud del decreto Presidencial que estableció que todo apartamento dado en venta mediante propiedad horizontal debía poseer un puesto de estacionamiento para vehículo del copropietario que lo adquiriera.

3. Que ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., es un ente mercantil que no realiza actividad comercial alguna, es decir, que no presta servicios al público, únicamente sirve para aparcar los vehículos de los copropietarios de las Torres de Viviendas del Centro Manfredi, quienes compraron sus respectivas acciones hace aproximadamente 27 años.

4. Que la ciudadana YOLE S.L., para el momento en que fueran ofertados los puestos de estacionamiento, manifestó no poseer vehículo y dada la situación económica no podía comprar una acción.

5. Que la demandante le solicitó al Presidente de ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., ciudadano M.V., le permitiera aparcar provisionalmente un vehículo de su propiedad, en la rampa de entrada y salida del estacionamiento, por el lapso de dos semanas.

6. Que el señor MIGUEL, sin solicitar el consentimiento de los accionistas y contraviniendo las directrices contempladas en el libro de condominio del Centro Manfredi, así como los estatutos internos de la compañía, permitió a título personal estacionar el vehículo de manera provisional.

7. Que el señor MIGUEL manifestó por ante el INDECU que a título personal le permitió aparcar el vehículo a la demandante en la rampa del estacionamiento.

8. Que transcurrido un tiempo, la parte actora se negó rotundamente a desalojar el espacio cedido provisionalmente y a título personal por el Presidente para ese momento señor M.V..

9. Que el ciudadano M.V., le exigió a la demandante una cuota mensual que coadyuvara a los accionistas a pagar los costos de servicios operativos indispensables para el buen funcionamiento del estacionamiento, para lo cual tampoco tenía autorización por la asamblea de accionistas para efectuar tal cobro.

10. Que no existe ningún contrato verbal entre la actora y ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., toda vez que los pagos alegados por la actora se efectuaron al Condominio del Centro Manfredi.

11. Que en vista de las irregularidades cometidas bajo la administración del señor MIGUEL, fue designada en fecha 10 de junio de 2004 una nueva Junta Directiva, la cual medió con la actora, quien pretendía la enajenación de un puesto de estacionamiento.

12. Negaron la existencia de un contrato de arrendamiento verbal celebrado entre ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA C.A., y la ciudadana YOLE M.L..

13. Que existe una prohibición expresa en el documento de condominio que no permite aparcar vehículos en el área común ocupada por la actora.

14. Que el artículo 3 del reglamento de la empresa indica que sólo podrán ser celebrados contratos de arrendamiento con accionistas de la compañía y no con terceros, siendo que la demandante no es accionista de la misma y por lo tanto no puede celebrar contrato de arrendamiento alguno.

15. Que la actora no tiene recibos expedidos por ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A.

16. Que el presente caso no puede subsumirse dentro de los supuestos de hecho consagrados en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referente al ámbito de aplicación de la ley, toda vez que no se encuentra especificado el arrendamiento de vehículos automotores.

    - III -

    DE LAS PRUEBAS

    Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

    PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

    1. Promovió poder debidamente autenticado en fecha 05 de octubre de 2005 por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta, bajo el No. 73, tomo 96 de los libros de autenticaciones. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.

    2. Promovió copias simples los siguientes documentos públicos: (i) Documento de propiedad del apartamento identificado con el No. 6C, ubicado en el piso 6 de la Torre Norte del conjunto residencial Centro Manfredi R, protocolizado en fecha 18 de mayo de 1978 por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 22, tomo 10 del protocolo primero, (ii) Documento de condominio del conjunto residencial Centro Manfredi R, protocolizado por ante la misma oficina de registro público, bajo el no. 48 del protocolo primero. Al respecto, este Tribunal considera dichas copias simples como fidedignas de sus originales, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Civil. Así se establece.-

    3. Promovió original de documento constitutivo de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., registrado por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 124 del Código de Comercio en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.

    4. Promovió las siguientes copias simples de documentos privados: (i) Carta emitida por Administradora Taurus, S.R.L, mediante la cual informa a los copropietarios del Edificio Centro Manfredi R, sobre el aumento del canon de arrendamiento de los puestos de estacionamiento, (ii) Carta emitida por la Administradora Taurus, S.R.L, mediante la cual le informan a la actora que no tendrá acceso al estacionamiento. Al respecto, este sentenciador observa que dichas copias no se encuentran dentro de las establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que puedan ser traídas a los autos como fotocopia, por lo que el Tribunal debe negarle el valor probatorio. Así se establece.

    5. Promovió inspección judicial evacuada de manera extralitem por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y por ante el Juzgado Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial. Dichas inspecciones se efectuaron en el estacionamiento donde se encuentra el puesto aquí debatido y en la sede de la Administradora Taurus. Al respecto, este sentenciador observa que la contraparte no tuvo control en la evacuación de dichas pruebas, sin embargo tiene valor indiciario, evidenciándose de la inspección judicial evacuada por ante la sede de la Administradora Taurus que se incorporó al proceso el contrato de administración o mandato existente entre ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A. y el Conjunto Residencial Edificio Manfredi. En vista a las anteriores consideraciones, este Tribunal le otorga valor indiciario a la inspección y valor probatorio al contrato de mandato de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

    6. Promovió los siguientes documentos: Recibos de condominio expedidos por la Administradora Taurus, S.R.L, en donde se verifica el cobro de la mensualidad por concepto de arrendamiento. Al respecto, este sentenciador observa que pese a que dicha prueba constituye un documento privado emanado de tercero, en el presente caso la parte actora probó la relación existente entre el tercero y el demandado, mediante el contrato de administración, y por lo tanto se le otorga valor probatorio. Así se establece.

    7. Promovió copias certificadas de expediente de consignaciones No. 2005-8493 llevado por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Al respecto, este sentenciador lo considera como un documento judicial y lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.

    8. Promovió la confesión de la parte demandada cuando en la contestación manifestó que el Presidente de la compañía prestó los puestos. Al respecto, este Tribunal observa que la confesión no puede ser indivisible, y que la manifestación de la demandada también se refería a que dichos puestos fueron prestados temporalmente y a título personal. De manera que el Tribunal le otorga valor probatorio a la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil. Así se establece.

       PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE CODEMANDADA JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI R:

    1. Promovió copias simples de los siguientes documentos privados: (i) acta levantada el día 21 de octubre de 2005, mediante la cual se nombran autoridades y se toman decisiones relacionadas con el Edificio Manfredi R y (ii) Carta de renuncia de fecha 004 de noviembre de 2005, mediante la cual la ciudadana A.A., renuncia al cargo de Secretaría de la Junta de Condominio. Al respecto, este sentenciador observa que dichas copias no se encuentran dentro de las establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que puedan ser traídas a los autos como fotocopias, por lo que el Tribunal debe negarle el valor probatorio. Así se establece.

    2. Promovió la confesión de la parte demandante cuando manifestó en el libelo “Es así como en fecha 23 de junio de 2005, nuestra representada recibe una comunicación emitida por la ADMINISTRADORA TAURUS S.R.L, donde le notifica que por instrucciones de ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., no le van a seguir cobrando el canon de arrendamiento de los 2 puestos que tiene arrendado”. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio a dicha confesión de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. Así se establece.

       PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE CODEMANDADA ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A.:

1. Promovió copias simples de los siguientes documentos privados: (i) Comunicación de fecha 12 de julio de 2004, mediante la cual el abogado O.Q. convoca a la ciudadana E.R., en su carácter de Presidenta de la Junta Directiva del Estacionamiento La Glorieta, C.A, para una reunión a fin de tratar asunto de interés para dicha ciudadana, (ii) Comunicación de fecha 06 de septiembre de 2004, mediante la cual el abogado Romanos Kabchi convoca a la ciudadana E.R., en su carácter de Presidenta de la Junta Directiva del Estacionamiento La Glorieta, C.A, para una reunión a fin de tratar asunto de interés para dicha ciudadana y (iii) Acta levantada en fecha 03 de noviembre de 2004, mediante la cual se acordó no venderle el espacio que venía ocupado el vehículo de la demandante, en virtud de ser un área común que sirve de circulación. Al respecto, este sentenciador observa que dichas copias no se encuentran dentro de las establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que puedan ser traídas a los autos como fotocopias, por lo que el Tribunal debe negarle el valor probatorio. Así se establece.

2. Promovió copias simples de denuncia formulada por la actora por ante el extinto INDECU, hoy INDEPABIS, y acta levanta con ocasión a dicha denuncia, mediante la cual las partes expusieron sus respectivas razones, la actora para tener su puesto de estacionamiento y el demandado para excusarse por motivo de que el puesto que ocupaba la actora perturba la circulación de vehículos. Al respecto, este sentenciador considera fidedigna de su original dichas copias simples de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, valorándolos como una presunción juris tantum de veracidad, que puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Así se establece.

3. Promovió original de declaración de impuesto sobre la renta de la sociedad mercantil Estacionamiento de Propietarios La Glorieta, C.A. Al respecto, este sentenciador considera impertinente dicha prueba, toda vez que la misma no guarda relación con los hechos controvertidos que se ventilan en el presente asunto. Así se establece.

4. Promovió comunicación y asamblea firmada supuestamente por los accionistas de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., y remitida a su Junta Directiva, a fin de que se le prohíba a la demandante aparcar su vehículo en la rampa de entrada y salida del estacionamiento. Al respecto, este Tribunal observa que comoquiera que dicha asamblea no fue registrada no puede surtir efectos contra terceras personas, requiriéndose entonces de la ratificación de cada uno de los firmantes de la misma, a fin de que pueda surtir efectos en el presente juicio, y siendo que no existe dicha ratificación, este Tribunal le niega el valor probatorio a la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

5. Promovió las testimoniales de los ciudadanos M.V.V.C., P.B.D.G., A.K. y G.Y.. Al respecto, este Tribunal observa que de las deposiciones de los testigos no se contradicen entre sí, ni con ningún elemento de autos, por lo que el Tribunal las valora conforme a las reglas de la sana crítica y de las cuales quedó probado lo siguiente: (i) Que el señor M.V. autorizó temporalmente a la actora a aparcar su vehículo en la rampa del estacionamiento, (ii) Que el señor M.V. no fue autorizado por la asamblea para aprobar el permiso temporal concedido a la actora, (iii) Que se le ha pedido a la actora la desocupación del puesto, en virtud de obstaculizar la entrada y salida de vehículos, así como la visión del vigilante, (iv) Que la ciudadana Yole Lancellotti le pagaba al condominio Bs. 120.000, por autorización del señor M.V. (v) Que le fueron ofrecido en venta a los copropietarios del Edificio los puestos de estacionamiento, sin embargo, algunos manifestaron su interés de no comprarlos.

6. Promovió planilla emitida por el SENIAT mediante la cual la parte promovente pretende probar que la sociedad mercantil Estacionamiento La Glorieta, C.A., no tiene actividad comercial. Al respecto, este sentenciador considera impertinente dicha prueba, toda vez que no guarda relación con los hechos controvertidos en el presente asunto. Así se establece.

7. Promovió los estatutos de la sociedad mercantil estacionamiento de propietarios La Glorieta, C.A., el cual se encuentra debidamente registrado en fecha 15 de enero de 1992 por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 124 del Código de Comercio, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, por ser un documento público emanado de una autoridad capaz de dar fe pública del mismo.

8. Promovió documento de condominio del Centro Manfredi R, el cual se encuentra registrado en fecha 23 de diciembre de 1.977, por ante el Registro Inmobiliario del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 48, folio 189 del Protocolo Primero. Al respecto, este sentenciador considera dicha prueba como un documento público y la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.

9. Promovió las inspecciones judiciales traídas a los autos por la parte actora, únicamente para probar que Administradora Taurus no administra los puestos de estacionamiento de Propietarios La Glorieta. Al respecto, debe observar este Tribunal que comoquiera que fue desechada dicha prueba, la misma no surte efectos en el presente juicio y por lo tanto, se le niega el valor probatorio en virtud del principio de la comunidad de la prueba. Así se establece.

   En síntesis, debe precisarse que luego del examen de todo el material quedaron probados los siguientes hechos:

1. Quedó probada la propiedad del inmueble, el cual le pertenece a la ciudadana Yole S.L. y al ciudadano Mario D’Arsi Lancellotti.

2. Quedaron probada las estipulaciones existentes en el documento de condominio del Edificio Manfredi.

3. Quedaron probada las estipulaciones existentes en el documento constitutivo de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO LA GLORIETA, C.A.

4. Quedaron probadas las consignaciones arrendaticias efectuadas por la ciudadana YOLE S.L., por ante el Juzgado 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a favor de Administradora Taurus, C.A.

5. Que el ciudadano M.V. autorizó temporalmente a la actora para que aparcara su vehículo en la rampa del estacionamiento.

6. Que el ciudadano M.V. no estaba facultado por la Asamblea para efectuar dicha autorización.

7. Que la ciudadana YOLE S.L., le pagaba Bs. 120.000 al condominio por autorización del señor M.V..

8. Que a los propietarios del Edificio Manfredi se les ofrecieron en venta los puestos de estacionamiento, sin embargo, algunos manifestaron no tener interés en comprarlo, como fue el caso del padre de la parte actora.

   - IV -

   DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA JUNTA DE CONDOMINIO

   Así las cosas, corresponde ahora a este sentenciador analizar el alegato planteado por el la Junta de Condominio del Edificio Manfredi, referente a la falta de cualidad pasiva, toda vez que la propietaria del estacionamiento es la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A. y no tiene injerencia en las decisiones tomadas por éstos.

   A los fines de determinar la cualidad que de la Junta de Condominio, este sentenciador pasa a realizar un análisis exhaustivo a las actas que conforman el presente expediente, así como plantear las siguientes consideraciones:

   Al respecto, observa este sentenciador que el ilustre representante de la escuela procesal italiana Chiovenda, considera a la cualidad como una relación de identidad, y en este sentido, establece la diferencia que existe entre la legitimación para obrar (Legitimatio ad Causam) o cualidad, y la legitimación para proceder (Legitimatio ad Processum) o capacidad para estar en juicio por sí o por otros.

   Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda y a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.

   En ese mismo orden de ideas, el jurista Devis Echandía definió el interés como:

   El motivo jurídico particular que induce al demandante a reclamar la intervención del órgano jurisdiccional del Estado, a fin de que mediante sentencia resuelva sobre las pretensiones invocadas en la demanda; al demandado, a contradecir esas pretensiones si no se halla conforme con ellas, y a los terceros, a que intervengan luego en el juicio a coadyuvar las pretensiones de aquel o de éste. Debe ser un interés serio y actual

   En el presente caso, el interés del actor sería el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado eventualmente de manera verbal con la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTOS DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A.

   Veamos lo que nos dice el autor L.L. en cuanto a la titularidad del derecho subjetivo concreto o material, mencionada anteriormente:

   El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (...) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre especifico de cualidad a obrar y a contradecir.

   La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción.

   (Resaltado Tribunal)

   En ese sentido, establece el autor patrio Rengel Romberg lo siguiente:

   La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)

   De un simple análisis de los anteriores criterios doctrinarios se puede entender que en todo caso la eventual relación contractual sería entre la ciudadana YOLE S.L. y la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., verificándose únicamente entre dichos sujetos la relación lógica de identidad entre quien se afirma titular del derecho y contra quien se ejercita.

   En virtud de las razones explanadas anteriormente debe necesariamente este sentenciador declarar con lugar la falta de cualidad planteada por la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI y pasar a revisar el fondo de la presente controversia respecto del otro sujeto pasivo del proceso. Y así decide.-

   - V -

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   En primer lugar, este Tribunal advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el juez de alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos, alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda.

   Siendo así, la oportunidad legal para dictar sentencia de alzada en el presente juicio, se observa:

   Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendador, partiendo de la afirmación de que no le permiten estacionar su vehículo, pese a tener un contrato de arrendamiento verbal. Adicionalmente, alegó que le aumentaron el canon de arrendamiento, cuando los mismos estaban congelados por el Ejecutivo Nacional.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   DE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL

   El Juzgado A-Quo al momento de revisar la existencia de la relación arrendaticia efectuó los siguientes razonamientos:

   En el presente caso, la parte codemandada Estacionamiento La Glorieta, C.A, pretende desconocer una relación que dado los términos en que ha quedado probado en autos es arrendaticia surgida o nacida en su día imperfecta, pues según sus propios dichos se requería por ejemplo la autorización de la Asamblea, entre otras formalidades, pero por otra parte reconoce el hecho de permitir estacionar por sus autoridades, el cobro de un monto mensual por el uso del estacionamiento, hecho probados con sus propios argumentos, y de las correspondencias privadas producidas, y más allá de si es área común o no, si impide o no la circulación, debían respetar el acuerdo o impugnarlo por las vías legales preexistentes y no como lo hicieron por una vía de hecho.

   Quedó pues probado en autos la existencia de un contrato o convenio por unos puestos de estacionamiento contra el pago de un alquiler, si bien es cierto no consta un contrato escrito, sino consta por las propias declaraciones de las partes que la actora desde hace años ha utilizado un área en el estacionamiento para aparcar sus vehículos y de los recibos y dichos que ha pagado por ello. Quien le arrendó como antes se expuso, no resulta determinante en el presente caso, pues si bien las personas jurídicas actúan a través de un órgano y según lo pautado al efecto por su documento constitutivo y estatutos, en el presente caso, ha quedado reconocido por la empresa propietaria del estacionamiento que el área fue cedida a título personal por un representante, pero desde hace 8 años aproximadamente, siendo tal uso conocidos por todos, sin que nadie ejerciera acciones legales contra quien arrendó o el arrendatario mismo, al contrario consta que se ha tolerado y cobrado por dicho uso, perfeccionándose el pacto arrendaticio en el devenir del tiempo

   De la lectura del anterior fallo, podemos concluir que los motivos que condujeron al A-Quo para determinar la existencia del contrato de arrendamiento pueden ser resumidos de la siguiente forma:

1. Considera el Juzgador de la primera instancia que la relación que quedó probada en autos es arrendaticia, por cuanto reconoce el actor el hecho de permitir estacionar por sus autoridades y el cobro de un monto mensual por el uso del estacionamiento

2. Se afirma que quien arrendó no resulta determinante en el presente caso, pues si bien las personas jurídicas actúan a través de un órgano y según lo pautado al efecto por su documento constitutivo y estatutos, en el presente caso, ha quedado reconocido por la empresa propietaria del estacionamiento que el área fue cedida a título personal por un representante, pero desde hace 8 años aproximadamente, siendo tal uso conocidos por todos, sin que nadie ejerciera acciones legales contra quien arrendó o el arrendatario mismo.

   Sintetizada como ha sido la motivación del fallo apelado, este Tribunal comenzará por definir lo que se entiende por contrato y por arrendamiento, respectivamente. Al respecto, nuestro Código Civil, ha definido el contrato en el artículo 1.133 ejusdem, el cual literalmente establece:

   Artículo 1.133 El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   (Resaltado Tribunal)

   En ese orden de ideas el autor patrio E.M.L., en su obra Curso de Obligaciones expresó lo siguiente:

   El contrato constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

   (Resaltado Tribunal)

   Por otra parte, el arrendamiento ha quedado definido en el artículo 1.579 del Código Civil. En efecto, la norma anterior definió el arrendamiento como:

   “Artículo 1.579 El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

   Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

   Así mismo, el doctrinario A.E.G.F., en su obra del Arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, definió el arrendamiento como:

   … un contrato mediante el cual una de las partes cede temporalmente algo -que puede ser una cosa o una actividad- a cambio del pago que se hace por ese uso, el cual ha sido denominado precio y quien lo paga, se llama locatario, arrendatario, inquilino, empresario o patrono. El que cede el uso o efectúa la prestación recibe el nombre de arrendador, locador, casero, dueño, propietario, trabajador, contratista y algunos otros, de acuerdo al profesional que arrienda sus servicios

   Otro autor, H.H., nos dice al respecto:

   Es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud de la cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de una cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo, a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio (Harting, Hermes: El Arrendamiento, Editorial Livrosca, Caracas, 1996)

   De todo lo antes expuesto, podemos concluir que el contrato es el acuerdo válido de voluntades de las partes, las cuales pueden ser plasmadas de manera escrita o de manera verbal.

   En relación al contrato de arrendamiento, pueden resumirse las características del mismo en los siguientes puntos:

   • Consensual: Se perfecciona por le acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad esté revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

   • Bilateral: Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera en proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

   • Oneroso: Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio (canon), permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio (canon).

   • De ejecución sucesiva: El contrato se realiza periódicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.

   • Principal: Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

   • Nominado: El Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo.

   Vemos como el arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa, el precio y tiempo. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo.

   Observa este sentenciador que el perfeccionamiento del contrato se verifica con la simple voluntad válida de las partes, siendo que en el presente caso dicha voluntad ha quedado probada con la aceptación de estacionar el vehículo de la actora y por el hecho de haberle cobrado la mensualidad, independientemente de la facultad de la persona que autorizara el ingreso del vehículo, no pudiendo excusarse con dicho alegato, por cuanto el hecho de haber cobrado la pensión de arrendamiento a través de la Administradora, constituye un elemento de convicción que lleva a este sentenciador a determinar que existió un consentimiento válido de la parte demandada en arrendar el puesto de estacionamiento.

   Habida cuenta de lo anterior, y verificada la relación contractual, observa este sentenciador que el incumplimiento del contrato quedó probado de autos, toda vez que le negaron el acceso a la actora al puesto que le correspondía. En consecuencia, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

   Con respecto a la carga probatoria; debe observar este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente:

   Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   En conclusión, este sentenciador debe necesariamente declarar sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada en contra del fallo de primera instancia dictado por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y se confirma la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes. Así se decide.

   - V -

   DISPOSITIVA

   Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada en contra del fallo dictado en fecha 26 de septiembre de 2006 por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se confirma la sentencia apelada en todas y cada una de sus partes.

   Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Municipio Ejecutor de Medidas en Función Itinerante de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de Junio del año Dos Mil Catorce (2014). Años 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

   EL JUEZ

   CESAR HUMBERTO BELLO

   EL SECRETARIO,

   E.G.

   En la misma fecha siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

   EL SECRETARIO,

   E.G.

   Exp. N° AH1B-R-2006-000002

   Itinerante N° 12-0645.

   CHB/EG/.