Decisión nº 43-2016 de Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco. de Zulia, de 5 de Febrero de 2016

Exp. 2409-12

Sentencia No. 43-2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: L.B.D.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-11.294.660, domiciliada en la Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADO: A.A.V.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.257.246, del mismo domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO Y COBRO DE BOLIVARES.

PARTE NARRATIVA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA EN SU LIBELO DE DEMANDA

Se da inicio a la presente litis por demanda con motivo de Resolución de contrato recibida de la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Poder Judicial del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Dieciocho (18) de Octubre de 2012, admitida en fecha Veintidós (22) de Octubre del mismo año, presentada por el ciudadano L.D.Z.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V.- 11.294.660, actuando como apoderado judicial de la ciudadana L.B.D.L., contra el ciudadano A.A.V.M., ya identificado. Señala el apoderado judicial de la parte actora que en fecha veinte (20) de marzo de 2006, su mandante ciudadana L.B.D.L., suscribió con el ciudadano A.A.V.M., un contrato de arrendamiento, por ante la Notaria Pública Octava de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 18 del Tomo 51; cuyo objeto es un bien inmueble constituido por un apartamento en la calle 72, con avenida 3D, edificio Pirámide, piso 7, apartamento 7A; de ésta ciudad de Maracaibo, para ser utilizado como vivienda familiar. Refiere asimismo que entre las cláusulas que se establecieron para el contrato inicial, se fijó el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00), los cuales no incluirían los gastos de condominio y que la duración del mismo sería de seis (06) meses, contados a partir del veintiuno (21) de marzo del año 2006, pudiendo ser prorrogable por periodos iguales, previo acuerdo entre las partes con treinta (30) días de anticipación, donde acordarían el lapso de duración, canon a pagar y demás condiciones contractuales y como señal de aprobación de dicha condición está el contrato escrito privado celebrado entre las partes en fecha veintiuno (21) de agosto de 2006, donde bajo un nuevo esquema y con referencia al contrato originario de arrendamiento, se le da continuidad a una relación arrendaticia cambiando el tiempo de duración y el canon de arrendamiento a pagar, siendo aproximadamente a partir desde el año 2011 que el arrendatario no está cumpliendo cabalmente con lo estipulado en ésta cláusula y que para la fecha estando vencido el contrato y haciendo manifiesta la intención de no querer renovar el mismo y con comunicación por parte de el arrendatario, quien manifestó en fecha veinte (20) de enero de 2011, en forma de solicitud por escrito que se le permitiera utilizar la prorroga estipulada en la ley según el tiempo que lleva viviendo en el inmueble y que en la medida de sus posibilidades lo harían en el menor tiempo posible, ya que estaban a punto de tener un bebe y por ello pidieron cuarenta (40) días seguidos a la fecha del parto para emprender el proceso de mudanza. Del mismo modo alega el apoderado judicial que desde noviembre de 2011, no se reciben pagos por concepto de arrendamiento, debiendo una cantidad aproximada de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) por concepto de canones de arrendamiento vencidos además de los que están por pagar a la fecha, sin contar los sucesivos o los que están por vencerse, aunado a que ya han transcurrido más de ocho (8) meses desde la emisión de la correspondencia, donde el arrendatario incumple con lo expresado en su correspondencia. Así mismo alega la parte actora que de las cláusulas quinta, séptima, décima y décima segunda se desprenden obligaciones básicas para el arrendatario, como el de pagar de forma oportuna el condominio, condición que se ha visto afectada por la falta de cumplimiento contractual por parte del ciudadano A.A.V.M.; es notorio y evidente la no entrega del inmueble sin que puedan alegar posible causa a el Arrendador, la resolución contractual opera de hecho por cuanto se ha violentado de fondo y de forma el contrato celebrado entre las partes y como consecuencia de ello invocan la aplicación de la cláusula décima segunda, que no es más que el pago de cien bolívares diarios hasta la real y efectiva entrega del inmueble. Igualmente señala el actor que la relación arrendaticia esta deteriorada por la falta de cumplimiento y el comportamiento del arrendatario donde vía electrónica la ciudadana Raquel manifiesta haber transferido cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) a la cuenta de la ciudadana Laura sin indicar el mes correspondiente a dicho pago, allí mismo indica haber pagado la cantidad de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00) correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2011 y que el mismo día pago noviembre del mismo año, y le quedaban pendiente cuatro meses, diciembre 2011, enero, febrero y marzo de 2012 y que a la semana siguiente trataría de pagar 2 meses más hasta cancelar la deuda completa y realmente pago junio, julio y agosto de 2011, siendo el único deposito por la cantidad de doce mil bolívares, que coincide con aproximadamente un mes de antelación al correo electrónico enviado. Es por la razón que acude ante éste Tribunal, en nombre de su representada ciudadana l.B.d.l. a demandar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el decreto con Rango Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Código Civil y el Código de procedimiento Civil; aunado al contrato de arrendamiento suscrito por las partes, y agotadas como fueron las gestiones no contenciosas y administrativas realizadas por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda Región Zulia, para hacer efectivo el pago de los canones de arrendamientos vencidos, así como la entrega formal del inmueble y por cuanto esta es la jurisdicción competente acude a demandar como en efecto lo hace al ciudadano A.A.V.M., en su condición de Arrendatario, para que convenga en pagar o en defecto de ello sea condenado a pagar a su mandante ciudadana L.B. las siguientes cantidades y conceptos dinerarios: Primero Dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 1.160 y 1.264 del Código Civil, las cláusulas previstas en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20 de marzo de 2006. Segundo: Dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 91, numeral 1, referente a las causas del Desalojo de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Tercero: Se decrete el desalojo, la entrega material, formal e inmediata del inmueble, libre de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió, según lo estable el artículo 1.594 del Código Civil, en concatenación con la cláusula séptima del contrato. Cuarto: Exhortar y condenar el pago inmediato de los canones de arrendamientos vencidos, caídos o en condición de atraso o insolutos; con ocasión al cumplimiento del contrato suscrito por las partes, que asciende la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00), por concepto de arrendamiento vencidos correspondientes al período diciembre 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto del 2012. Quinto: Exigen y solicitan que cumpla con la obligación de entregar el inmueble solvente con respecto a los servicios públicos o privados conforme a la cláusula quinta del contrato. Sexto Solicitan el pago de la cláusula penal por la demora en la entrega del inmueble, según lo prevé la cláusula décima segunda, cantidad que asciende a un monto aproximado de Seis Mil Bolívares (Bs. 6.000,00). Séptima: Solicitan ordenar y calcular la correspondiente corrección monetaria o indexación, tomando en consideración el incremento del Índice Nacional de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela, desde que se inicio la mora de cada uno de los canones de arrendamiento vencidos, hasta el momento en que se verifique el pago definitivo de la obligación. Octava: Los honorarios profesionales que el Tribunal calcule prudencialmente de conformidad con lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil. Novena: Condene el pago de las costas procesales, las cuales deberán ser calculadas por este Tribunal de conformidad a las previsiones del artículo 648 del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACION

Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada representado por el apoderado judicial, L.G.S.P., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 9.189, lo hizo en los siguientes términos: Señala que de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, primer aparte, hace valer y opone en el acto como defensa de fondo, la falta de cualidad de la demandante L.B.D.L., ya que la misma presenta como fundamento de la presente acción de Resolución de Contrato, el contrato de arrendamiento que suscribiera su mandante A.A.V.M., ambos identificados en actas, en fecha 20 de marzo de 2006, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el N° 18, Tomo 51, de los libros de autenticaciones que lleva dicha Notaria. Es decir, que la demandante L.B.D.L., afirma que ella es la única y exclusiva propietaria del inmueble objeto de esta controversia de arrendamiento y la verdad de los hechos, según documentación que ella acompaña, es que dicho inmueble es propiedad de la sociedad mercantil D.B.G., Compañía Anónima debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 11 de mayo de 1994, bajo el N°4, Tomo 13-A, como se desprende del artículo 7, literal c) de su Acta Constitutiva- Estatutos, por una parte y por la otra la demandante no tiene el carácter de apoderada de la mencionada sociedad mercantil D.B.G., Compañía Anónima, por cuanto dicho poder no existe ni corre agregado a las actas de este proceso, lo que corre agregado a las actas en el folio 35, es un (1) poder que le otorgara a título personal la ciudadana D.B., en consecuencia la demandante L.B.D.L. ni es propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que es objeto de esta acción de Resolución de Contrato que sigue en contra de su representado A.A.V.M., ni tiene la representación o poder alguno que la faculta o legítima para tales fines, careciendo en consecuencia de cualidad activa necesaria para incoar el presente juicio como demandante y dado que en el presente juicio se configura la inexistencia de legitimidad de la parte actora, por no ser la propietaria del inmueble como falsamente lo alega la demandante en el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción y carecer de representación legal por no ser la propietaria de dicho inmueble; es por lo que solicitan sea declarada con lugar la defensa de fondo planteada. En consecuencia el apoderado judicial de la parte demandada niega y rechaza el absurdo libelo de demanda que lo que hace es transcribir las cláusulas del mencionado contrato de arrendamiento, dándole el apoderado de la parte actora una interpretación caprichosa a las mismas, al mismo tiempo que cita una serie de disposiciones o normas legales sin relación o coherencia las unas con las otras y con las cláusulas citadas. Igualmente niega, rechaza y contradice en toda forma de derecho que la presente demanda de resolución de contrato de arrendamiento, sea por supuestos incumplimientos contractuales por parte de su mandante, negando expresamente que desde el mes de noviembre de 2011, no le haya cancelado ni un solo pago correspondiente del canon de arrendamiento a la demandante y que hasta la fecha de la introducción de esta demanda adeude a la Arrendadora la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), por concepto de canones de arrendamiento vencidos. Así mismo la parte demandada niega y rechaza que su mandante haya dejado de pagar cuatro (4) canones de arrendamiento sin causa justificada, y en consecuencia deba aplicarse el desalojo previsto en el artículo 91, ordinal 1°, del Capitulo VII de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; ya que hay motivos de sobra que justifican la no cancelación de dichos canones de arrendamiento. A su vez niega y rechaza que el Tribunal deba decretar el desalojo de dicho inmueble y en consecuencia su mandante deba desalojar dicho inmueble. Del mismo modo niega y rechaza que su mandante adeude a la demandante la cantidad de Bs. 40.000,00, por concepto de arrendamiento vencidos correspondientes al período diciembre 2011, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto del 2012, sin indicar ni precisar el monto del canon mensual de arrendamiento correspondiente a cada mes. A su vez niega y rechaza que su mandante no haya dado cumplimiento al pago de los servicios públicos y privados conforme a la cláusula quinta del mencionado contrato. Al mismo tiempo niega y rechaza que su mandante adeude a la demandante la cantidad de Bs. 6.000,00 por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula décima segunda del contrato de arrendamiento. La cual establece el pago de la cantidad de Bs. 100 diarios supuestamente desde el día 20 de enero de 2011, cifra usurera que tipifica claramente el delito de usura cometido por la demandante y el cual debe ser tramitado por la jurisdicción penal y así solicita a este Tribunal proceda legalmente. Igualmente niega y rechaza la indexación o corrección monetaria solicitada, el cobro de honorarios profesionales, costas procesales y daños y perjuicios solicitados sin fundamentación jurídica alguna. Y por último el apoderado judicial, niega y rechaza que esta demanda sea estimada en la cantidad de Quinientas Cincuenta Unidades Tributarias. (550 U.T.), que para la introducción de la demanda la misma estaba fijada en la cantidad de Bs. 90 cada unidad tributaria, o sea, la cantidad de Bs. 49.500,00.

Acepta como cierto el hecho que su mandante suscribió un Contrato de Arrendamiento en fecha 20 de Marzo de 2006, suficientemente identificado en actas, y que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOILIVARES (Bs. 1.500,oo) mensuales, pero de conformidad con lo establecido en el Decreto de Congelación de Alquileres dictado mediante Resolución Conjunta No. DM/58 del Ministerio de la Producción y Comercio y Ministerio de la Infraestructura de fecha 04 de Abril de 2003, y publicado en Gaceta Oficial No. 37.667 de fecha 08 de abril de 2003, el cual fue prorrogado sucesivamente, siendo la última de ellas la P.N.. 001, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 13 de Abril de 2012, la cual prorroga indefinidamente la congelación de dicho canon, hasta el 19 de Octubre de 2012, según comunicado emanado de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, mediante la cual ceso dicho congelamiento, en consecuencia considera que canceló una demasía con ocasión del pago que realizó de los aumentos que fue objeto en los cánones, cuando en realidad los mismos estaban congelados y no era procedente realizar lo referidos aumentos y por lo tanto refiere que su representado A.A.V.M., tiene razones mas que justificadas de negarse a cancelarle a la arrendadora los astronómicos cánones de arrendamientos cobrados y el nuevo canon de arrendamiento que quería imponer en la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.200,oo) mensuales, asimismo refiere que con motivo del pago de la referida demasía, existe a su favor la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 70.000,00), los cuales reclama le sean reintegrados a tenor de lo dispuesto en los artículos 110 y 125 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por tal motivo reconvino a la ciudadana L.B.D.L. y a la Sociedad Mercantil D.B:G. COMPAÑÍA ANONIMA, para que en forma conjunta y solidaria convengan en reintegrarle los aumentos que considera ilegales y correspondientes a los meses de Septiembre de 2006 a Febrero de 2012, e igualmente solicita como tercero la intervención de la referida Sociedad Mercantil por ser la verdadera propietaria del inmueble.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y SU VALORACION

PARTE DEMANDANTE

Según escrito de promoción de pruebas presentado en fecha 04 de Febrero de 2015, el apoderado de la parte actora promovió las siguientes pruebas:

1. - Promovió la documental que se acompañó con la interposición de la demanda. Dichas documentales son apreciadas en su valor por este Tribunal a tenor de lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

2. - Promovió prueba de informes al Banco Occidental de Descuento, motivo por el cual este Juzgado libró oficio No. 535-2013 y cuya respuesta riela a los folios 268 al 277 del expediente, pieza No. 1, dicha información es acogida por esta sentenciadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

   PARTE DEMANDADA

   En fecha 12 de Febrero de 2012, el abogado F.E.R.A., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 91.243, apoderado judicial de la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

1. - Promovió el contenido y firma del Contrato de Arrendamiento firmado en fecha 20 de Marzo de 2006, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, anotado bajo el No. 18, Tomo 51, dicha prueba es apreciada por éste Tribunal conforme a lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-

2. - Promovió y ratificó en todas y cada una las pruebas documentales y sus respectivos anexos.

3. - Promovió pruebas de informes a las siguientes Oficinas:

   Junta de Condominio del Edificio Pirámide, Corpoelec, Sagas, Imau y CANTV, para lo cual se libraron los respectivos oficios Nos. 073-15. 074-15, 075-15, 076-15 y 077-15 y de todas y cada una de dichas pruebas se recibió respuestas las cuales constan en actas procesales y son apreciadas por éste Órgano Jurisdiccional, según lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Se inició el presente juicio signado en el expediente 2409-12 por libelo de demanda presentado el día 18 de Octubre de 2012, siendo admitido en fecha 22 de Octubre del mismo año, donde el abogado L.D.Z.G., inscrito en el inpreabogado bajo el No. 84.357, actuando como apoderado judicial de la ciudadana L.B.D.L., plenamente identificada en actas demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano A.A.V.M., igualmente identificado.

   Ahora bien, tramitada convenientemente la Litis y no observando esta Juzgadora causal alguna que traiga consigo la nulidad de las actuaciones, se procede a dirimir la presente controversia con base a la siguiente motivación.

   Constituye principio fundamental en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

   Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   Del estudio de las actas procesales que conforman el presente expediente se observa que la parte actora se presenta en juicio con ocasión de haber celebrado un contrato de arrendamiento con la parte demandada de autos en fecha 20 de marzo de 2006, por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, el cual quedó anotado bajo el No. 18, tomo 51 cuyo objeto es el bien inmueble constituido por un apartamento ubicado en la calle 72 con Avenida 3D, Edificio Pirámide, Piso 7, Apartamento 7A de esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, todo lo cual se evidencia del contrato de arrendamiento que riela y forma parte del expediente, siendo además que la existencia de dicho contrato fue acertada por la parte demandada en la contestación de la pretensión, con un canon de arrendamiento mensual el cual quedó convenido entre las parte por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo) mensuales.

   Es importante resaltar que la fuerza obligatoria del contrato, constituye una premisa legal, que se traduce en el respeto mutuo que las partes se deben en sus relaciones contractuales, tal como lo establece nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1.160 del Código in comento, que dispone:

   ‘Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley’

   En la señalada norma está contenido lo que se ha llamado los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extiende a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad, el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos.

   Asimismo, el legislador para los contratos bilaterales en caso de incumplimiento, contempló el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:

   ‘En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello’

   De la norma anteriormente transcrita, se desprenden los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1. - La existencia de un contrato bilateral; y, 2.- El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

   Alega la parte actora que solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento con ocasión de que el ciudadano A.A.V., hoy demandado ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2012, siendo además que con el devenir del tiempo el canon de arrendamiento fue incrementado hasta alcanzar la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4000,oo) mensuales, canon el cual fue aceptado por el arrendatario ya que existe evidencia en actas de transferencias realizadas a través de internet a la cuenta de ahorro de la Entidad Financiera Banco Occidental de Descuento perteneciente a la parte actora, por la cantidad antes referida y donde expresa como concepto el pago de arrendamiento.

   Ha quedado igualmente evidenciado en actas que el arrendatario adeuda el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Febrero de 2012, cuestión que el mismo acepta cuando en la contestación de la demanda señala su apoderado judicial lo siguiente: “…mi representado A.A.V.M., tiene razones más que justificadas de negarse a cancelarle a LA ARRENDADORA los astronómicos cánones de arrendamiento cobrados…”

   Ahora bien establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en su artículo 42 lo siguiente:

   …El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato, a tal efecto el arrendador podrá acordar con el arrendatario o arrendataria la forma y oportunidad en la que éstos o éstas deben cancelar dicho canon...

   Así las cosas en el presente caso es evidente que la parte demandada incurrió en un retraso en el pago oportuno de los respectivos cánones de arrendamiento mensual, ya que se evidencia de los estados de cuenta emitidos por el Banco Occidental de Descuento que canceló el canon de arrendamiento hasta el mes de Febrero de 2012, mediante transferencia vía internet realizada a través del Banco Mercantil de fecha 27 de Agosto de 2012 y en consecuencia ha quebrantando lo estipulado en la norma transcrita, sin embargo en su escrito de contestación a la demanda reconviene contra la parte actora por considerar que al encontrarse los cánones de arrendamiento congelados según Decreto de congelación de Alquileres dictado mediante resolución conjunta No. DM/58 del Ministerio de la Producción y Comercio y Ministerio de Infraestructura de fecha 04 de Abril de 2003 y publicado en Gaceta Oficial No. 37.667, de fecha 08 de abril de 2003, el cual se ha venido renovando o prorrogando sucesivamente, siendo la última de ellas la P.N.. 001, dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y Hábitat el 13 de Abril de 2012, la cual prorroga indefinidamente dicha congelación, que cesó el 19 de Octubre de 2012 según comunicado emanado de la Sunavi, ha cancelado una demasía en el pago del canon que según su cuenta alcanza la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo) y por tal motivo en el acto de la contestación de la demanda reconviene a la ciudadana L.B.D.L. para que convenga en reintegrarle al ciudadano ADALBERO A.V.M., los aumentos cobrados desde Septiembre de 2006 hasta Febrero de 2012 y los cuales totalizan la cantidad ya señalada.

   Ahora bien la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda establece el procedimiento para el reintegro del exceso al cobro de lo indebido a partir del artículo 125 al 130 de la misma y específicamente en el artículo 128 dispone lo siguiente:

   La acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobrealquileres prescribe a los diez años, contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al referido inmueble, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda

   De la norma antes transcrita se colige que previo a una reclamación por reintegro de exceso en los cobros de los respectivos cánones de arrendamiento es necesario haber realizado previamente la fijación del mismo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi), conforme lo dispone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en los artículos 79 al 83, que permite a solicitud de parte interesada realizar un procedimiento para la fijación y revisión del canon, cuestión esta que no consta, ni se evidencia en ninguno de los folios que componen el expediente, por lo tanto mal puede la parte reconviniente, reclamar el reintegro de un exceso en el pago del arrendamiento mensual cuando ni siquiera ha acudido al Sunavi a intentar el procedimiento antes referido, ya que dependiendo de lo que arroje esta revisión es que le nace el derecho al interesado de reclamar el referido exceso y en el presente caso no consta en actas que se haya realizado el mismo, por lo cual considera quien decide que no procede la reconvención planteada.

   Alega además la parte demandada reconviniente la falta de cualidad de la ciudadana L.B. al haberse atribuido en el contrato de arrendamiento la propiedad del inmueble objeto de dicho contrato, cuando en realidad el mismo es propiedad de la Sociedad Mercantil D.B.G. COMPAÑÍA ANONIMA, ante tal alegato observa este Tribunal que efectivamente aun cuando la ciudadana L.B. hoy demandante no es la propietaria del inmueble, no es menos cierto que fue ella la que suscribió el contrato de arrendamiento y aparece como arrendadora en el mismo y por lo tanto es la titular del derecho que se alega, siendo por demás que la legitimidad para estar en juicio en materia de arrendamiento, no viene determinada por la propiedad del inmueble, ya que en estos casos no se discute la propiedad del mismo, sino el derecho a gozar de una cosa por un tiempo determinado, recibiendo como contraprestación un precio. Igualmente la empresa D.B.G. COMPAÑÍA ANONIMA, fue llamada como tercero interviniente en esta causa y manifestó que no objetaba de manera alguna el contrato de arrendamiento celebrado por la parte actora de este proceso por ser ella parte de la persona jurídica D.B.G., al ser accionista de la misma. En conclusión considera esta sentenciadora que para incoar la resolución del contrato de arrendamiento, no es necesario que el actor forzosamente sea el propietario del bien inmueble objeto del litigio; ya que la doctrina nacional generalmente admite válidamente el arrendamiento de la cosa ajena por cuanto el contrato de esta especie no produce efectos reales sino personales. Por lo tanto puede arrendar, tanto el propietario como el enfiteuta, el usufructuario, el propio arrendatario y hasta el no propietario, pues, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena, porque mientras que la venta es traslativa, el arrendamiento sólo crea obligaciones entre las partes contratantes. De manera que la facultad de arrendar puede ser ejercida por un tercero e incluso por autorización verbal lo que implica que para ejercer la presente demanda la actora se encuentra legitimada en virtud que no se discute la propiedad, pues la ley que rige la materia establece como legitimado para ejercer la acción al arrendador. Por lo tanto quien sentencia, considerando que en el caso sub iudice el contrato de arrendamiento que une a las partes no es nulo ni anulable, porque como se expresó se estaría, eventualmente, ante un caso de arrendamiento de cosa ajena que es válido y surte sus efectos entre las partes de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil y la titularidad del inmueble no es materia que corresponda establecerse en un juicio de esta naturaleza, y tomando en cuenta que la cualidad de propietario no es indispensable para celebrar un contrato de arrendamiento, porque no lo exige así la ley y el principio general de que lo que no está prohibido está permitido, da cabida incluso al arrendamiento de la cosa ajena y por lo tanto la alegada falta de cualidad resulta infundada, y ASÍ SE DECLARA.

   Con relación al pago de lo convenido en la Cláusula Décima Segunda del Contrato de Arrendamiento referente a la Cláusula Penal, considera este Tribunal que no es procedente por cuanto hasta la presente fecha no existía un pronunciamiento judicial que ordene la entrega del inmueble y en consecuencia no procede el reclamo de los intereses que reclama la parte actora. ASI SE DECIDE

   DISPOSITIVA

   Por las razones anteriormente expuestas este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara: