Decisión nº 018-10 de Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 25 de Enero de 2010

Fecha de Resolución25 de Enero de 2010
EmisorJuzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco
PonenteMaría del Pilar Faria Romero
ProcedimientoResolucion De Contrato

Expediente 1997-09.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

DEMANDANTE: L.J.G.D.P., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-9.711.184, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

DEMANDADOS: E.P.F. y P.V.B.U., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-12.721.762 y V-16.149.362, respectivamente, de este mismo domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA.

Alega ciudadana L.G.D.P. que celebró contrato de opción de compra con lo ciudadanos E.A.P.F. y P.V.B.U., en fecha nueve (09) de octubre de dos mil ocho (2008), según consta de documento autenticado en la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el N° 56, tomo 293 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-C, situado en el primer piso del Edificio P.S.D., que forma parte del parcelamiento denominado Conjunto Residencial EL PINAR, ubicado en la calle 115 con avenida 23, sector La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia M.D. de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos y medidas constan en el documento de propiedad que acompaña. Que en dicho contrato se estableció la venta del inmueble descrito en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), de los cuales la promitente compradora le entregó treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00), en calidad de arras, y de ellos diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), fueron entregados por concepto de reserva y la diferencia de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) a satisfacción de los promitentes vendedores. Que el contrato tenía una duración de noventa (90) días contados a partir de la fecha cierta de la firma y treinta (30) días de prorroga si ambas partes así lo convenían, que en la cláusula quinta del contrato se estipuló que los promitentes vendedores se obligaban a vender el inmueble con las solvencias de servicios, que si se trataba de un apartamento en propiedad horizontal deberían presentar el documento de condominio, y que el retraso en la entrega de estos documentos se tomaría en cuenta para los efectos del calculo de los noventa (90) días establecidos en la cláusula tercera. Que en la cláusula sexta del contrato se estableció el monto por indemnización de daños y perjuicios en caso de no celebrarse la venta bien por razones imputables a la promitente compradora o por culpa de los promitentes vendedores. Continúa alegando la actora, que sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra existe una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANVIH), que los promitentes vendedores desde la fecha de autenticación del primer contrato de opción de compra (09/10/2008), debieron realizar las gestiones necesarias para cancelar lo adeudado al BANAVIH, y agilizar el comprobante de cancelación del monto adeudado, pero esto no sucedió, aún y cuando le fue exigido por el Banco Industrial de Venezuela desde el momento de introducción de los requisitos para el crédito hipotecario por el cual adquiriría el inmueble. Que no fue sino hasta el día 28/11/ 2008, que la inmobiliaria le informó que el modelo de liberación y el cálculo del reintegro del subsidio se lo entregarían a finales del mes de diciembre, y a ella el BANCO Industrial solo le había dado plazo hasta el día 3/12/2008, que en virtud de ello la inmobiliaria le planteó la firma de una nueva opción de compra. Que el día 04/02/2009, se firmó un nuevo contrato de opción de compra por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el N° 37, tomo 25 de los libros respectivos y que los promitentes vendedores en fecha 11/06/2009, los Promitentes Vendedores le manifestaron a la inmobiliaria que solo esperarían el finiquito del crédito hasta esa semana, y que buscarían otro comprador. Que la inmobiliaria la notificó de la disolución del negocio y la citó para el día 14/06/2009, y los Promitentes Vendedores no asistieron y no atienden las llamadas telefónicas, ni los mensajes vía email, que ellos no tienen su dinero y que de devolvérselo, tendrá que esperar a que vendan el inmueble por cuanto dispusieron del dinero. Igualmente arguye la demandante, que ella ha sido la parte mas perjudicada en el contrato de opción de compra porque no se tomó en cuenta el retraso en la entrega de los documentos exigidos por el Banco para el calculo de los noventa (90) días establecidos en la cláusula tercera, que no era necesario firmar un nuevo contrato porque el primer contrato aún esta vigente en aplicación de dicha cláusula. Que el inmueble esta siendo negociado por la inmobiliaria Century 21, y que pudiera estar ofreciéndose en venta en otras inmobiliarias más. Por todo lo expuesto demanda la Resolución de Contrato a los promitentes vendedores, E.P. y P.B.. Reclama los honorarios profesionales los costos y la indexación por los conceptos adeudados.

Por diligencia de fecha trece 13/08/2009, la apoderada judicial de la actora, reformó la demanda únicamente en lo que se refiere al petitum, indicando que demanda a los promitentes vendedores por resolución de contrato por incumplimiento. Demandó la cantidad de setenta y cinco mil bolívares fuertes (Bs. 75.000,00), monto correspondiente al doble de la suma dada en calidad de arras (Bs. 30.000,00) más el monto estipulado en el contrato por daños y perjuicios (Bs. 15.000,00). En la misma fecha el Tribunal dictó auto admitiendo la reforma de la demanda.

En fecha ocho (08) de octubre de 2009, el alguacil natural de este despacho expuso que no logró entrevistarse con los ciudadanos E.P. Y P.B..

Por diligencia de fecha cuatro (04) de diciembre de 2009, se dio por citada la parte demandada, otorgando poder al abogado L.A.C..

DE LAS PRUEBAS

Pruebas presentadas por la parte actora:

-Documento contentivo del contrato de opción de compra celebrado por los ciudadanos L.G.D.P., E.A.P.F. y P.V.B.U., por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 9/10/2008, anotado bajo el N° 56, tomo 293 de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el numero y letra 1-C, situado en el primer piso del Edificio P.S.D. (02), que forma parte del parcelamiento denominado Conjunto Residencial EL PINAR, ubicado en la calle 115 con avenida 23 del sector La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia M.D. de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

-Copia simple de documento de opción de compra celebrado por los ciudadanos L.G.D.P., E.A.P.F. y P.V.B.U., por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha cuatro 04/ 02/2009, anotado bajo el N° 37, tomo 25 de los libros respectivos, sobre el inmueble anteriormente identificado.

-Copia certificada del documento de propiedad de los ciudadanos E.A.P.F. y P.V.B.U. sobre el inmueble descrito anteriormente, registrado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 18/07/2006, bajo el N°10, protocolo 1°, tomo3.

Los anteriores documentos son estimados en todo su valor probatorio por tratarse de documentos públicos, de conformidad con las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil venezolano.

-Impresión de emails enviados por Thairi Matos (thairi@viviendapropia.com), en fechas 13/10/2008, 28/11/2008, 1/12/2008 y 15/01/2009, constantes de cuatro (4) folios útiles, que rielan en actas de los folios 10 al 13.

-Impresión de emails enviados por Thairi Matos Reyes (thairima@hotmail.com), en 11/06/2009, 13/06/2009 y 18/06/2009, constantes de tres (3) folios útiles que rielan de los folios 32 al 34.

-Impresión de la publicación de venta de un inmueble ubicado en el edificio P.S.D.d.C.R.E.P., en la pagina www.century21.com.ve./c21publico/detalle.aspx?id=812676.

En el lapso probatorio la parte actora promovió las siguientes pruebas:

-Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, así como el principio de comunidad de la prueba.

-Ratificó todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo de la demanda, así como las pruebas promovidas en esa oportunidad.

-Copia simple de tres (3) cheques de Gerencia y dos (2) copias simples de cheques que le fueron cancelados la demandado E.A.P.F. por concepto de pago de opción de compra del apartamento, y pago a la Inmobiliaria por la suma de treinta mil bolívares (Bs-30.000) de conformidad con lo estipulado en la cláusula segunda del contrato de opción a compra suscrito por las partes.

-Copia fotostática de documento denominado “Consulta Saldo de Préstamos Hipotecarios, con sello de Banesco, que riela al folio 123 de las actas.

Estos documentos no surten valor probatorio por tratarse de documentos emanados de terceros que no ocurrieron a sede judicial a su reconocimiento, conforme a los requisitos exigidos por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil

- Dos folios del contrato de subsidio habitacional.

En relación a esta promoción, se observa que el instrumento consta de dos (2) folios contentivos de las condiciones de préstamos de subsidio habitacional, en el cual no se aprecia firma ni auto de de una oficina pública con funciones notariales o registrales, por lo que no puede ser considerado documento público o autentico, como tampoco puede atribuírsele la condición de documento privado. En consecuencia este Tribunal no le otorga valor probatorio.

-Instrucciones o procedimientos que deben efectuarse para la liberación de la hipoteca con el Banco Nacional de la Vivienda y Habitab (BANAVIT), signada con la letra “E”, a los fines de demostrar que los demandados nunca efectuaron los trámites.

-Consumo histórico de Telefonía solicitado, marcado “T” donde se refleja la comunicación del día 23/06/2009.

En relación a estos documentos ningún valor probatorio producen, por cuanto no aparecen suscritos ni sellados por la persona de quien emana. En consecuencia no puede ser considerado como documento privado.

-Carta dirigida al Banco Industrial de Venezuela mediante la cual se le solicita la devolución de la documentación introducida al mismo para optar al crédito de Política Habitacional, de fecha 5/10/2009, con sello húmedo del banco y firma ilegible de analista de crédito, marcado “F”, a los fines de demostrar que el crédito si estaba siendo realizado por los demandantes de autos.

Este documento no produce valor probatorio de conformidad con el principio de Alteridad de la Prueba, conforme al cual nadie puede fabricarse su propia prueba en lucio; toda vez que se trata de documento privado emanado de la demandante L.G.P., sin que conste que los demandados hubiesen intervenido en su formación.

-Impresión de emails enviados por Thairi Matos Reyes (thairi@viviendapropia.com), en fechas 7/10/2008; 1/12/2008; y 11/07/2009, que rielan a los folios 131 132, y133 respectivamente, de las actas del proceso.

Pruebas presentadas por la parte demandada:

-Contrato de Opción de Compra marcado “I”, invocando el valor probatorio que se desprende de su cláusula sexta, a los fines de demostrar que existe una estipulación taxativa dentro del contrato firmado, por lo que se encuentra fuera de lugar la indemnización del artículo 1.263 del Código Civil, pues en el contrato se evidencia la cláusula penal acordada por las parte. Ello, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil, que estipula que el contrato es Ley entre las partes.

El documento promovido produce valor probatorio de conformidad con las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

-Correo electrónico impreso, contentivo de los recaudos exigidos para la realización de la compra venta del inmueble, marcado “E”, a los fines de demostrar que a la actora no se le exigió el documento del BANAVIH, hasta la fecha del 26/11/2009. Asimismo promovió correo electrónico impreso contentivo de dicha solicitud, marcado “K” y “L”.

-Mensaje de datos contentivo de solicitud de borrador a Banesco marcado “F”.

-Correos electrónicos contentivos de múltiples comunicaciones marcados “S”, a los fines de desvirtuar el alegato formulado por la parte actora referido a que la comunicación fue suspendida el día 14/06/2009, y de que el día 10/06/2009 actuando de buena fe y en conocimiento de que el lapso de la prórroga del segundo contrato había vencido, notificó vía email a la ciudadana THAIRI MATOS REYES, representante de la Inmobiliaria Vivienda Propia, indicándole que esperaba hasta esa semana para recibir respuesta de la ciudadana L.J.G.D.P., en relación a la realización de la Compra venta del inmueble ya identificado.

-Documento contentivo del procedimiento para devolver el Subsidio de BANAVIH, marcado “M”, de fecha 16/12/2008, realizado antes de culminar el primer contrato de opción de compra, llevado a cabo por la institución bancaria a cargo del proceso del préstamo hipotecario (Banco Industrial de Venezuela); medio probatorio que promueve a los fines de demostrar el cumplimiento de la consignación de los recaudos.

Este documento produce valor probatorio por tratarse de documento administrativo.

-Promueve solvencias de Condominio marcadas “B” y “Q”.

En relación a estos documentos este Tribunal considera que no producen valor probatorio por ser documentos emanados de terceros ajenos al proceso, los cuales no cumplen con los requisitos exigidos por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

-Solvencias Municipales marcadas “C” y “P”.

-Solvencias de Hidrolago marcadas “H” y ”O”.

-Certificación de Gravamen marcada “D”.

Los documentos promovidos en los tres particulares anteriores se valoran por tratarse de documentos administrativos.

-Borrador de Banesco marcado “G” y “Ñ”.

Los instrumentos promovidos carecen de firma y de sello que identifique su emisor, por lo que no pueden ser considerados como documentos.

-Contrato de Opción de Compra Venta marcado “R”, con el fin de demostrar la buena fe y la intención de seguir en pie la negociación y el consentimiento e interés por la parte actora.

Este documento se valora de conformidad con las previsiones del artículo 1.357 del Código Civil en concordancia 429 del Código de Procedimiento Civil.

En relación al valor probatorio de los mensajes de datos promovidos por las partes en el presente juicio, es conveniente citar el contenido de los artículos 4, 6, y 7 del Decreto Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, de los cuales surge la necesidad de acceder a la información que permita comprobar que los datos contenidos en la copia impresa determinan la autoría del emisor así como su correspondencia con la información del mensaje y que permanece en forma inalterable en el mensaje digital; para ello la parte promovente del documento debió hacer uso de los medios probatorios establecidos en la Ley.

En el caso de autos, se observa que no fue promovido ningún medio de prueba que permitiera comprobar la autoría de los mensajes de datos consignados y la correspondencia de la información. En consecuencia ningún valor probatorio producen.

Artículo 4. Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.

La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducciones fotostáticas.

Artículo 6. Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija el cumplimiento de solemnidades o formalidades, éstas podrán realizarse utilizando para ello los mecanismos descritos en este Decreto-Ley.

Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un Mensaje de Datos al tener asociado una Firma Electrónica.

Artículo 7. Cuando la ley requiera que la información sea presentada o conservada en su forma original, ese requisito quedará satisfecho con relación a un Mensaje de Datos si se ha conservado su integridad y cuando la información contenida en dicho Mensaje de Datos esté disponible. A tales efectos, se considerará que un Mensaje de Datos permanece íntegro, si se mantiene inalterable desde que se generó, salvo algún cambio de forma propio del proceso de comunicación, archivo o presentación.”

Para decidir se observa que en fecha cuatro (04 la) de Diciembre del presente año, los ciudadanos E.P. y P.B.U., se dieron por citados de la demanda incoada en su contra según consta de las actas en los folios sesenta y siete (67) y sesenta y nueve (69), quedando emplazados para dar contestación a la demanda al segundo (02) día de despacho siguiente. Llegada la oportunidad de dar contestación a la demanda no se presentaron por sí ni por medio de apoderado judicial a dar contestación y ejercer su derecho a la defensa.

Respecto a la inasistencia de los demandados al acto de contestación a la demanda, establece el Código de Procedimiento Civil, en su título XII, relativo al Procedimiento Breve, en su artículo 887, que si el demandado no diere contestación a la demanda se producirán los efectos establecidos en el artículo 362 eiusdem, y la sentencia se dictará en el segundo (02) día siguiente al vencimiento del lapso probatorio.

En este sentido, dispone el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil:

Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento

En sentencia del catorce (14) de Junio del año dos mil (2000), el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, dejó sentado lo siguiente:

La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su incomparecencia tardía al mismo, dará origen a que se declare la confesión ficta, que por naturaleza es una presunción iuris Tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuadas las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de prueba admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante...

El artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, exige para que pueda operar la confesión ficta, tres (03) requisitos acumulativos que deben cumplirse en su totalidad, y su verificación conduce a que sea en la sentencia definitiva y no antes, cuando se declare que el demandado ha quedado confeso:

  1. Que el demandado no conteste la demanda.

  2. Que el demandado en el lapso probatorio nada probare que le favorezca.

  3. Que la petición del demandante no sea contraria a derecho.

Sólo después que se constate que han concurrido esos tres requisitos, es que el Tribunal debe declarar la confesión ficta de inmediato.

Ahora bien, procede este Tribunal a examinar si en el presente juicio se cumplen los requisitos para que se configure la confesión ficta.

Observa el Tribunal que se demanda la Resolución del Contrato de Opción de Compra celebrada sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1-C, situado en el primer piso del Edificio P.S.D., que forma parte del parcelamiento denominado Conjunto Residencial EL PINAR, ubicado en la calle 115 con avenida 23, sector La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia M.D. de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Consta de las actas que los ciudadanos E.P. y P.B. dieron en opción de compra a la ciudadana L.J.G.D.P. el inmueble anteriormente identificado, acordando que el precio de venta del inmueble sería la cantidad de ciento ochenta mil bolívares fuertes (Bs.180.000), según consta de la Cláusula Segunda del contrato celebrado en fecha 9/10/2008. Que la Promitente Compradora entregó a los Promitentes Vendedores en calidad de Arras la suma de Treinta mil bolívares (Bs.30.000), quedando un remanente de Ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000) que serían cancelados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Asimismo se acordó en la Cláusula Tercera que el término de duración de la opción de compra sería de noventa (90) días, Por otra parte, en su Cláusula Sexta se acordó que una vez vencido el lapso señalado, no se llegare a celebrar la venta por culpa o razones imputables a la Promitente Compradora podrían los Promitentes Vendedores resolver el contrato, quedando en libertad de vender el inmueble a cualquier tercero interesado, y una parte de la suma entregada en calidad de Arras, es decir la cantidad de Quince mil bolívares (Bs.15.000) quedaría en beneficio de éstos por concepto de indemnización de daños y perjuicios, debiendo devolver el resto del dinero recibido. Asimismo, que en caso de que vencido el plazo estipulado, Los Promitentes Vendedores por cualquier causa que fuere no realizaren la venta pactada en los términos previstos en el contrato, la Promitente Compradora podría de pleno derecho, resolver el contrato, debiendo los Promitentes Vendedores, devolver a la Promitente Compradora la totalidad de la cantidad recibida en calidad de Arras, es decir, la suma de Treinta mil bolívares (Bs.30.000), más la suma adicional de Quince mil bolívares (Bs.15.000) por concepto de indemnización de daños y perjuicios.

Asimismo consta de las actas, que en fecha 4/02/2009, los mencionados ciudadanos otorgaron por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo, bajo el Nº 37, Tomo 25 de los libros de autenticaciones respectivos, documento contentivo de la celebración de un nuevo contrato de Opción de compra sobre el inmueble anteriormente descrito, bajo las mismas condiciones mencionadas, acordando al igual que en el anterior documento, un plazo de duración de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha cierta del documento, cuyo plazo podría ser prorrogado por un período de treinta (30) días, si ambas partes de mutuo acuerdo lo convienen.

También se observa del contenido del contrato de opción de compra, que en su Cláusula Quinta, que los Promitentes Vendedores se comprometieron a vender el inmueble descrito, con las correspondientes solvencias por concepto del servicio de agua, derecho de frente, luz y otros aplicables. Igualmente se obligaron a presentar la Planilla de Notificación del Impuesto Sobre la Renta o cualquier otro recaudo requerido por el Ministerio de Hacienda y en todo caso a realizar la tradición legal, cumplidos los requisitos por las partes contratantes.

Igualmente, que si se trata de un apartamento para la venta en propiedad horizontal, los Promitentes Vendedores debían presentar el documento de condominio a solicitud de la Promitente Compradora. Que el retraso en la entrega de estos documentos por parte de los Promitentes Vendedores, se tomaría en cuenta a los efectos del cálculo de los noventa (90) días establecidos en la Cláusula Tercera del contrato.

De las pruebas promovidas por los demandados puede constatarse que fue presentada Solvencia Municipal SAMAT, identificada “C”, en la cual consta que en el mes de septiembre de 2008, fue cancelado hasta el cuarto trimestre de 2008 el Impuesto Municipal correspondiente al inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Pinar, Calle 115 con Avenida 23, edificio P.S. 2, apartamento 1C; y que mediante el documento identificado “P” fue cancelado el día 30/01/2009, este impuesto el primer trimestre de 2009.

Igualmente fue presentada marcada “H”, solvencia de Hidrolago, cancelada en fecha 7/10/2008; y marcada “O”, cancelación correspondiente a este servicio, de fecha 29/01/2009.

Por otra parte se observa que la parte demandada no logró desvirtuar el alegato formulado por la parte actora de que incumplió con el contrato y con la obligación de realizar las gestiones necesarias para cancelar lo adeudado a BANAVIH, agilizando el finiquito o comprobante de cancelación del monto adeudado, y que este le fue exigido desde la introducción de la solicitud del crédito ante el Banco Industrial de Venezuela, indicando el saldo pendiente, el cálculo del reintegro del subsidio, el modelo de la liberación y el tiempo que era necesario para obtener el finiquito.

En tal sentido se aprecia de la redacción del documento de compra venta del inmueble registrado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 18/07/ 2006, bajo el Nº 10, protocolo 1ro., tomo 3, mediante el cual los ciudadanos E.A.P.F. y P.V.B.U. adquirieron el inmueble objeto del presente juicio; que les fue otorgado el beneficio del Programa de Subsidio Directo a la Demanda o Subsidio Directo Habitacional, de conformidad con las disposiciones emanadas por el C.N.d.V., vigentes según lo previsto en las Resoluciones S/N emitidas por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat en fechas 9/05/2005 y 17/05/2005, respectivamente; obligándose a devolver el Subsidio recibido en los casos previstos en la normativa legal vigente.

En este orden de ideas se toma en consideración que la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas promovió documento denominado “PROCEDIMIENTO PARA DEVOLVER EL SUBSIDIO”, identificado “M” en copia simple, indicando que dicho documento es contentivo del procedimiento para devolver Subsidio al BANAVIH, de fecha 16/12/2008, realizado antes de culminar el primer contrato de opción de compra, y que consigna a los fines de demostrar su cumplimiento con la consignación de los recaudos.

En tal sentido observa este Tribunal que el documento se encuentra sellado y firmado por BANAVIH, el cual siendo un documento administrativo emanado del Instituto Autónomo regido por la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, produce valor probatorio. En consecuencia, concluye este Tribunal del texto del documento y de la conducta asumida por el ciudadano E.A.P.F. al iniciar el proceso para la cancelación del Subsidio en fecha 16/12/2008, que había sido exigido el finiquito de BANAVIH, por la entidad bancaria ante la cual se había presentado la solicitud del crédito.

También se aprecia que el nombrado ciudadano no realizó sus gestiones inmediatamente sino dos meses después de celebrada la primera opción de compra, sin que conste en actas el cumplimiento de la emisión del finiquito por parte de BANAVIH, y correspondiente entrega a la Promitente Compradora para que se completara el proceso de consignación de los recaudos para la firma del documento definitivo de compra venta; considerando que conforme a lo acordado en la Cláusula Quinta del contrato debía tenerse en cuenta la entrega de este requisito para comenzar a contar el término de duración del contrato de opción de compra.

Igualmente se aprecia documento contentivo de Certificación de Gravamen expedida por la Oficina de Registro Público Inmobiliario en fecha 25/09/2008, en el cual consta que sobre el inmueble de autos existe Hipoteca de Primer Grado hasta por la cantidad de veintisiete mil cuatrocientos bolívares (Bs.27.400), constituida según el mismo título adquisitivo en fecha 18/07/2006, bajo el Nº 10, tomo 3; no existiendo vigentes medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, embargos ni medidas de secuestro que contra el mismo hayan sido comunicadas a esa oficina durante el lapso de diez (10) años.

Lo anteriormente expuesto, lleva a considerar que no fue desvirtuado por la parte demandada el hecho alegado por la parte actora.

En relación a la reclamación de la indemnización de los daños y perjuicios formulada por la parte actora, se observa que la parte demandada promovió el contenido de la Cláusula Sexta del documento de opción de compra celebrado con la ciudadana L.J.G.D.P., contentivo de la Cláusula Penal.

Al respecto observa este Tribunal la redacción del contrato celebrado en fecha 4/02/2009 en su Cláusula Sexta señala que las partes acordaron por concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes, que tendría que ser cancelada la suma de Quince mil bolívares (Bs.15.0000), además de devolver la cantidad dada en Arras.

La demandante fundamenta su reclamación del doble de la cantidad dada en calidad de Arras en el contenido del artículo 1.263 del Código Civil venezolano el cual establece:

A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido, o exigir el doble de las que haya dado

.

El artículo 1.274 eiusdem establece:

El deudor no queda obligado sino por los daños y prejuicios que han podido preverse al tiempo de la celebración del contrato, cuando la falta de cumplimiento de la obligación no proviene de su dolo.

Por su parte el artículo 1.276 dispone:

Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.

En el caso de autos se observa que las partes al celebrar el contrato acordaron fijar por concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento de la Promitente Vendedora, que esta debía cancelar la suma de quince mil bolívares (Bs.15.000), además de devolver la cantidad dada en Arras a la Promitente Compradora, y fue esta la intención de las partes al contratar, dentro de los límites de la buena fe.

Al respecto conviene citar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil venezolano el cual señala:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Como consecuencia de lo expuesto, considera este Tribunal que la reclamación formulada por la parte demandante al exigir el doble de la cantidad dada en calidad de arras, contradice el contenido de los artículos 1.159, 1.274 y 1.276 del Código Civil, y en consecuencia la indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento de los Promitentes Vendedores debe limitarse a la suma establecida en la Cláusula Sexta del Contrato.

Dadas estas consideraciones, se debe entender que en el caso de autos no opera la Confesión Ficta, pues aún cuando el demandado no dio contestación a la demanda, y la demanda no es contraria a derecho en cuanto a la resolución del contrato se refiere por estar contemplada en el ordenamiento jurídico; sin embargo el demandado probó algo que le favorece, que lleva a concluir que no se subordinó a la pretensión del actor.

Por último debe referirse este Tribunal a la reclamación de Indexación judicial de las cantidades adeudadas por los demandados a la parte actora. En tal sentido es conveniente citar el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 576 fecha 20/03/2006, expediente N° 05-2216, en la cual al referirse a las obligaciones que son indexables, puntualizó:

…En las materias en las que la condena puede referirse a cantidades cuyo monto se determina para la fecha de la sentencia o que pueden liquidarse en la fase de la ejecución, ya que es en ese momento cuando se puede determinar la base efectiva del resarcimiento o condena, hay que distinguir si se trata de asuntos contractuales o extra contractuales. Si son de los primeros, en una situación inflacionaria, la pérdida del valor de la moneda equivale a un daño previsible, a tenor del artículo 1.274 del Código Civil, y la jurisprudencia venezolana ha dejado atrás el principio nominalístico expresado en el artículo 1.737 del Código Civil, procediendo el juez a ordenar la entrega en dinero del valor equivalente al numéricamente expresado en el contrato, por lo que la condena del deudor no es pagar una suma idéntica a la convenida en el contrato, sino en la de pagar una cantidad equivalente al valor de la suma prestada originalmente a la fecha del pago, cuando debido a su mora se hace necesario demandarlo. Lo importante es el valor real de la moneda para la época judicial del pago, no siendo posible pretender lo mismo, cuando las partes del contrato pacten lo contrario, o cuando judicial o extrajudicialmente se cumpla la obligación…

DISPOSITIVO

POR LOS FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO ANTES MENCIONADOS, ESTE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA:

Parcialmente con lugar la demanda intentada por resolución de contrato y cobro de bolívares por la ciudadana L.G.D.P., en contra de los ciudadanos E.A.P. y P.V.B.U..

En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compra celebrado sobre el apartamento distinguido con el numero y letra 1-C, situado en el primer piso del Edificio P.S.D. (02), que forma parte del parcelamiento denominado Conjunto Residencial EL PINAR, ubicado en la calle 115 con avenida 23 del sector La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia M.D. de la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Se condena a los ciudadanos E.A.P. y P.V.B.U., a cancelar a la ciudadana L.G.D.P., la suma de Treinta mil bolívares (Bs.30.000) por concepto de reintegro de la cantidad recibida en calidad de arras al tiempo de la celebración del contrato; y la suma de Quince mil bolívares (Bs.15.000) por concepto de indemnización de daños y perjuicios acordados para el caso de incumplimiento.

Se ordena practicar experticia complementaria del fallo a los fines de que sea calculada la indexación judicial sobre la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs.45.000), calculados desde la fecha de introducción de la demanda -30/07/2009- hasta la fecha en que efectivamente se realice el pago de las cantidades adeudadas, conforme a los índices de precios al consumidor de la Ciudad de Maracaibo, Estado Zulia, establecidos por el Banco Central de Venezuela.

No hay condenatoria en costas por no resultar totalmente vencida la parte demandada.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veinticinco (25) días del mes de Enero del año dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ,

Abog. M.D.P.F.R., Mg.Sc.

LA SECRETARIA,

Abog. G.B.A., Mg.Sc.

En la misma fecha siendo las doce y quince minutos del mediodía (12:15 m.) se dictó y se publicó el fallo que antecede.

LA SECRETARIA,

Abog. G.B.A., Mg.Sc.

Expediente: 1.997-09.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR