Decisión de Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta de Sucre, de 23 de Septiembre de 2004

Fecha de Resolución23 de Septiembre de 2004
EmisorJuzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta
PonenteNancy Blanco Matamoros
ProcedimientoDesalojo

República Bolivariana De Venezuela

Juzgado De Los Municipios Sucre y C.S.A.D.P.

Circuito Judicial Del Estado Sucre

Cumaná – Estado Sucre

Vistos...

El 05 de octubre de 2.001, fue admitida la demanda presentada ante este Tribunal por la ciudadana LIDIS J.T.R., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-5.088.031, de este domicilio, asistida por la profesional del Derecho M.E.N., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-4.187.003, inscrita en el INPREANOGADO bajo el N°.13.995, de este domicilio.

I

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En síntesis, alega la actora que es:

...PROPIETARIA LEGÍTIMA DE UN INMUEBLE CONSTITUIDO POR UN LOCAL COMERCIAL, UBICADO EN EL SECTOR EL PEÑÓN, PARROQUIA V.V., MUNICIPIO SUCRE DEL ESTADO SUCRE, SEGÚN TÍTULOS SUPLETORIOS, DEBIDAMENTE PROTOCOLIZADO POR ANTE LA OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO PÚBLICO DEL DISTRITO SUCRE DEL ESTADO SUCRE, EN FECHA 11 DE OCTUBRE DE 1.985, BAJO EL No. 26, FOLIOS 54 AL 56 VTO, TOMO IV, PROTOCOLO PRIMERO, CUARTO TRIMESTRE, Y TÍTULO SUPLETORIO DONDE CONSTAN LAS MEJORAS REALIZADAS A LAS BIENHECHURÍAS DEL ANTES CITADO TÍTULO SUPLETORIO Y CONVERTIDAS EN LOCAL COMERCIAL, EXPEDIDO POR EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, DEL TRABAJO Y DE ESTABILIDAD LABORAL DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE...

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Del mismo modo, afirma que el día 25 de septiembre de 1.988, celebró:

... UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO PUDIENDO SER PRORROGADO, CON EL CIUDADANO I.J.T.R., ASÍ CONSTA EN DOCUMENTO DEBIDAMENTE RECONOCIDO POR ANTE LA NOTARÍA PÚBLICA DE CUMANÁ, EN FECHA 05 DE OCTUBRE DE 1.989, BAJO EL No.349, TOMO 4 DE LOS QUE SE LLEVAN EN ESA NOTARÍA...

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Sostiene la actora que el contrato de arrendamiento en cuestión recayó sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial ubicado en la segunda entrada de “El Peñón”, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, y tendría, según sus palabras, una duración de tres (3) años a partir de la fecha de su otorgamiento (25-09-88), convirtiéndose dicho contrato a tiempo indeterminado.

Alega la actora que el referido inmueble fue destinado por el ciudadano I.J.T.R., para instalar en el mismo un fondo de comercio denominado “BAR RESTAURANT STAR RUBY”, el cual se encuentra inscrito en la Oficina de Registro Mercantil Primero del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 11 de octubre de 1.988, bajo el N°.231, Tomo II, Libro VII.

Así las cosas, continúa diciendo la actora que el último monto fijado a las pensiones de arrendamiento fue la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.80.000,oo) y que, si bien es cierto que el demandado siempre cumplió con la obligación de cancelar los cánones de arrendamiento, no es menos cierto que:

... DESDE EL MES DE FEBRERO DE 2.001 HASTA LA PRESENTE FECHA, EL ARRENDATARIO CIUDADANO I.J.T.R., HA INCUMPLIDO CON LA OBLIGACIÓN QUE TIENE DE PAGAR(LE) LA PENSIÓN MENSUAL DE ARRENDAMIENTO CONVENIDA, NO OBSTANTE LAS MÚLTIPLES GESTIONES AMISTOSAS REALIZADAS PARA EL COBRO DE LAS REFERIDAS PENSIONES. ESTA CONDUCTA ASUMIDA POR EL ARRENDATARIO SIN LUGAR A DUDAS ES DEMOSTRATIVO QUE ESTE, HA VIOLADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE VENÍA RIGIENDO ENTRE ÉL Y (SU) PERSONA Y CONSECUENCIALMENTE HA INCURRIDO EN LA VIOLACIÓN DE LO QUE PREVÉ EL ARTÍCULO 1.592 NUMERAL 2DO. DEL CÓDIGO CIVIL...

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Luego de anunciar como fundamento jurídico de su pretensión los artículos 1.615 y 1.167 del Código Civil y 34, literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano I.J.T.R. para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: AL DESALOJO INMEDIATO DEL INMUEBLE OBJETO DE ARRENDAMIENTO, EN VIRTUD DEL GRAVE Y SUCESIVO INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE CANCELAR PUNTUALMENTE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO MENSUALES, ESPECIALMENTE DESDE EL PRIMERO (01) DE FEBRERO DE 2.001 HASTA LA PRESENTE FECHA Y A LA ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE.

SEGUNDO: LA ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE ARRENDADO, SIN PLAZO Y TOTALMENTE DESOCUPADO, LIBRE DE PERSONAS, COSAS Y SOLVENTE DE TODOS SUS SERVICIOS.

TERCERO: PAGAR LAS COSTAS Y COSTOS DEL PROCESO INCLUYENDO HONORARIOS PROFESIONALES...

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Luego de estimar la cuantía en UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.300.000,oo), se reservó el derecho de intentar acción (rectius: pretensión) en contra del arrendatario demandado, por los daños y perjuicios que se hubieran causado como consecuencia del constante y reiterado incumplimiento de la obligación asumida por aquel.

Practicada la citación del demandado, las ciudadanas L.C. y E.V.V., abogadas en ejercicio, inscritas en el INPREABOGADO bajo los números 18.304 y 29.596 respectivamente, de este domicilio, procediendo en nombre y representación del ciudadano I.J.T.R., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad personal N°.V-4.190.743, de este mismo domicilio, carácter el suyo que acreditaron mediante instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública de la ciudad de Cumaná, en fecha 19 de octubre de 2.001, bajo el N°.125, Tomo 88 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, procedieron a dar contestación al fondo de la demanda incoada en contra de su patrocinado en los términos y condiciones que a continuación se expresan:

Aducen que es falso:

... de toda falsedad que la Ciudadana LIDIS J.T.R., sea propietaria legítima de un inmueble constituido por un Local Comercial según consta de Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de registro Público del Distrito Sucre del estado Sucre de fecha 11 de Octubre de 1.985, anotado bajo el No.26, Folios 54 al 56 Vto, Protocolo: Primero, Cuarto Trimestre...

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Fundamentan la anterior afirmación en la circunstancia de que el mencionado documento se refiere a una casa ubicada en el sitio denominado “El Peñón”, Parroquia V.V.d.M.S.d.E.S., por cuanto esa casa la habrían construido sus padres (entiende quien decide que se refieren a los padres de las partes –LIDIS J.T.R. e I.J.T.R.–), pero que estos no obtuvieron en su debida oportunidad el documento respectivo y que estos terrenos son de propiedad Municipal, por lo que impugnaron tal “título supletorio” por ser falsas las menciones contenidas en el mismo.

Aducen que son falsas las declaraciones contenidas en el “título supletorio” expedido por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo, Agrario y Estabilidad Laboral del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en el cual la actora declara que hizo construir unas bienhechurías constituidas por un local comercial en el año 1.996 y que invirtió la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,oo), por cuanto ese local comercial donde actualmente:

.... y desde hace muchos años funciona el negocio BAR RESTAURANT STAR RUBI está construido desde hace muchos años siendo (su) representado quien ha invertido en él, realizando las bienhechurías y mejoras del local. No puede pretender la parte accionante mediante un título a todas luces falso fabricar tal mentira de la construcción de ese Local Comercial por cuanto el fondo de negocio BAR RESTAURANT STAR RUBI funciona desde el año 1.972, y quien mejor que (su) representado que es el dueño del mismo para realizar todas las bienhechurías y mejoras al local que es su lugar de trabajo...

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Continúan diciendo las apoderadas de la parte accionada que es falso que el día 25 de septiembre de 1.988 su representado haya realizado contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandante, por cuanto, según su decir, el local comercial donde funciona el fondo de comercio BAR RESTAURANT STAR RUBI ha sido de la propiedad de los padres de las partes (LIDIS J.T.R. e I.J.T.R.), por lo que, de acuerdo con su decir:

... mal pudo haber firmado el documento que aluden y que supuestamente (su) representado haya reconocido por ante la Notaría Pública de Cumaná en fecha Cinco (05) del mes de Octubre el año 1.989, bajo el No.349, Tomo 4...

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Del mismo modo, aduciendo que su patrocinado no firmó el contrato de arrendamiento “tacharon de falso” el documento que lo contiene, de conformidad con lo establecido en el artículo 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380, ordinal 3°, del Código Civil, pues, según sus palabras:

... carece de toda lógica lo alegado por la demandante al señalar que contrató con el Señor I.J.T.R., con el objeto de que instalara en él su Fondo de Comercio cuando ya el Negocio estaba instalado y funcionando. Si nunca existió tal contrato de arrendamiento mal puede (su) representado cumplir presuntamente con cancelar los cánones de arrendamiento, por lo que también es falso de toda falsedad que el último canon de arrendamiento se haya estipulado en la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.80.000,oo), como también que dejó de pagar desde el mes de Febrero del año 2.001, hasta la presente fecha, ya que anteriormente se dijo nunca existió tal contrato de arrendamiento como tampoco existió pago alguno...

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Por lo que estiman las apoderadas del accionado que el presente “juicio de desalojo” es improcedente toda vez que para intentarse:

.... la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el Arrendatario esté incurso en alguna de las causales que establece el artículo 34 no siendo aplicable al caso ya que debe existir una relación arrendaticia y esta relación nunca existió...

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Rechazan y niegan que la actora haya realizado alguna gestión de cobro extrajudicial pues ésta, según su decir, no podría cobrar ni su patrocinado cancelar lo que no haya sido pactado.

Finalmente, se oponen a cuanto pide la actora en el libelo de la demanda y solicitan que la pretensión de la actora sea declarada sin lugar.

II

DE LA FORMA COMO HA QUEDADO PLANTEADA LA CONTROVERSIA

Transcritos, grosso modo, los argumentos formulados por las partes en el libelo de la demanda y en el escrito de contestación a la demanda, entiende este sentenciador que la controversia que ha sido sometida a su consideración ha quedado planteada en los siguientes términos:

Resolver si, efectivamente, los ciudadanos LIDIS J.T.R. e I.J.T.R. celebraron o no, un contrato de arrendamiento, que tiene como objeto un inmueble constituido por un (1) local comercial ubicado en la segunda entrada de la urbanización “El Peñón”, Parroquia V.V.d.M.A.S.d.E.S., cuyo contrato de arrendamiento tendría una duración de tres (3) años contados a partir de la fecha de su otorgamiento, o sea, el 25 de septiembre de 1.988, tal y como consta en el documento reconocido ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 05 de octubre de 1.989, bajo el N°.349, Tomo 4 de los Libros que se llevan en esa Notaría.

En este sentido, precisado que se haya celebrado el contrato de arrendamiento en cuestión, dado que la actora afirma que el susodicho contrato se habría convertido a tiempo indeterminado, establecer si es cierto que el demandado habría incumplido con la obligación de cancelar los correspondientes cánones de arrendamiento desde el mes de febrero el año dos mil uno (2.001), de modo que éste último se encuentre incurso en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

III

CONSIDERACIONES NECESARIAS PARA DECIDIR

Visto que en los autos corre inserta copia fotostática simple del documento reconocido ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 05 de octubre de 1.989, bajo el N°.349, Tomo 4 de los Libros de reconocimiento que se llevan en esa Notaría, lo primero que debe destacarse es lo siguiente:

De acuerdo con lo dispuesto en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de un documento público o de uno privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, se tendrán como “fidedignas” si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas.

Antes de continuar, cabe apuntar que la “infidelidad” está referida, fundamentalmente, a lo “inexacto”. Por lo que, en palabras de J.E.C.R., se trata de un concepto ligado a lo “reproducible” (como a los documentos, según se recuerde que esta es su principal característica) que puede ser idéntico o no a lo “reproducido”, o sea, a las copias. Luego, no se trata de un criterio vinculado necesariamente a la alteración culposa o dolosa de algo, sino, simplemente, de la representación idéntica o no de una cosa. >.

En este mismo orden de ideas, enseña O.P.A., la previsión contenida en el arriba mencionado primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se entiende porque, las copias, al ser documentos derivados de presuntos originales, públicos o legalmente reconocidos, debe concederse a la parte a quien se oponen, la prerrogativa de impugnarlos, sea por no considerarlas legítimas o porque no guarden identidad fidedigna con las originales. >.

Por ello, debe entenderse que la “impugnación” a la cual se refiere la norma en comentarios está referida, fundamentalmente, a dejar constancia de la falta de coincidencia entre el original y la copia fotostática simple de un documento público o de uno privado reconocido o tenido legalmente por reconocido. Así fue dispuesto en una vieja decisión de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia del 13 de noviembre e 1991:

.... Esta declaración del legislador, según la cual tales copias hacen fe, se refiere precisamente a la fidelidad y exactitud del texto original con el de la copia y nada más, y por ello, también es posible hacer una segunda distinción en este sentido y afirmarse con propiedad, que una cosa es el continente y otra el contenido....

. >.

En el caso que nos ocupa se puede apreciar que, la representación judicial de la parte demandada, no impugnó por infiel la copia fotostática simple del instrumento reconocido ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 05 de octubre de 1.989, bajo el N°.349, Tomo 4 de los Libros de reconocimiento que se llevan en esa Notaría, con lo cual, a juicio de quien decide, debe entenderse que hay “coincidencia”, vale decir, “identidad” entre la copia y el original.

Ahora bien, mediante sentencia dictada el 14 de junio de 2.004, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo, Agrario y Estabilidad Laboral del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, actuando como Juzgado del Segundo Grado de la Jurisdicción, declaró “SIN LUGAR” la apelación ejercida por la representación judicial de la parte demandada, en contra de la decisión dictada por este Tribunal el día 04 de diciembre de 2.003, mediante la cual declaró SIN LUGAR la tacha de falsedad incidental ejercida por las ciudadanas L.C. y E.V.V., abogadas en ejercicio, inscritas en el INPREABOGADO bajo los números 18.304 y 29.596 respectivamente, de este domicilio, procediendo en nombre y representación del ciudadano I.J.T.R., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad personal N°.V-4.190.743, de este mismo domicilio, contra el documento reconocido ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 05 de octubre de 1.989, bajo el N°.349, Tomo 4 de los Libros de reconocimiento que se llevan en esa Notaría, y, en consecuencia, confirmó la recurrida en todas sus partes.

Así las cosas, tenemos que, fallida la tacha de falsedad que incidentalmente se propuso en contra del referido documento reconocido, éste es, en principio, susceptible de producir efectos jurídicos válidamente. Luego, visto que existe “coincidencia”, esto es, “identidad” entre la copia de dicho documento que corre inserta en los autos y el original, de dicha copia habrán de extraerse los efectos probatorios que del mismo se deriven.

El artículo 1.363 del Código Civil dispone textualmente que:

El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones

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En tal sentido, al analizar el contenido de la copia fotostática simple del documento reconocido en cuestión, la cual corre inserta a los folios diecisiete (17) y dieciocho (18) de este expediente, puede concluirse, entre otras cosas, que los ciudadanos LIDIS T.R. e I.J.T.R. celebraron un contrato de arrendamiento en virtud del cual aquella cedió en arrendamiento a éste último, un inmueble ubicado en la urbanización “El Peñón”, Parroquia V.V.d.M.A.S.d.E.S., cuyo inmueble se denomina “Quinta Liry” (así se desprende de la cláusula “PRIMERA” de dicho contrato). Que el canon de arrendamiento sería la cantidad de SEIS CIENTOS BOLÍVARES (Bs.600,oo) mensuales (así se aprecia en la cláusula “SEGUNDA” del contrato en referencia). Que el susodicho contrato de arrendamiento tendría una duración inicial de tres (3) años, contados a partir de la fecha de su suscripción, es decir, a partir del día 25 de septiembre de 1.988, prorrogables por la misma cantidad de tiempo según que hubiere acuerdo entre las partes (así se dice en la cláusula “TERCERA” del contrato en cuestión).

Por lo tanto, debe entenderse que el instrumento en cuestión hace fe de las anteriores declaraciones, mientras no se haga prueba en contrario.

De modo tal pues que, corresponde examinar si en los autos existen medios de prueba que contribuyan, permítasenos la reiteración, a hacer prueba en contrario del contenido del tantas veces mencionado documento.

La representación judicial de la parte accionada, mediante escrito presentado ante este Tribunal el día 09 de noviembre de 2.001, mismo que corre inserto al folio treinta y cinco (35) de este expediente, luego de reproducir el mérito favorable que se desprende de los autos, promovió los siguientes testigos: M.D., LEONCIO ACOSTA, EMEIDA FUENTES, C.P.C. y M.H., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad personal números V-5.076.385, V-4.685.785, V-3.734.784, V-8.536.733 y V-2.663.133 respectivamente, de este domicilio, cuyas declaraciones fueron admitidas por auto de este Tribunal fechado el 12 de noviembre de 2.001; asimismo, mediante escrito fechado 15 de noviembre de 2.001, el cual corre inserto al folio sesenta y nueve (69) de este expediente, promovió los siguientes testigos: S.D.L., R.R., J.C.R. y R.M., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad números V-8.960.400, V-5.332.932, V-5.701.742 y V-4.687.826 respectivamente, de este mismo domicilio, cuyas deposiciones fueron admitidas por sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo, Agrario y Estabilidad Laboral del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre el día 09 de abril de 2.002, cursante del folio ciento cincuenta y dos (152) al ciento cincuenta y seis (156), ambos inclusive, de este expediente, y fijadas sus declaraciones por auto de este Tribunal fechado 02 de julio de 2.002, mismo que corre inserto al folio ciento setenta y dos (172), y, finalmente, por escrito fechado 11 de julio de 2.002, el cual riela al folio ciento ochenta y nueve (189) de este expediente, la representación judicial de la parte demandada promovió un recibo de CADAFE, hoy ELEORIENTE, de fecha 23 de septiembre de 1.985, una constancia expedida de la C.A. Hidrológica del Caribe (HIDROCARIBE) el día 16 de mayo de 2.002 y una constancia expedida por la referida empresa el día 15 de mayo de 2.002, documentos éstos que corren insertos a los folios ciento noventa (190), ciento noventa y uno (191) y ciento noventa y dos (192) respectivamente, de este expediente.

Al folio ochenta (80) de este expediente corre inserta la declaración de la ciudadana M.D.J.H.V., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°.V-2.663.133, de este domicilio.

Declara la mencionada ciudadana que el fondo de comercio denominado “BAR RESTAURANT STAR RUBI” se encuentra ubicado en el “Barrio Nuevo” de “El Peñón”, que el referido fondo de comercio lo tenían antes los ciudadanos F.T. y E.D.T., que el local donde funcionaba el fondo de comercio en cuestión perteneció a estos ciudadanos y que, además, el inmueble (casa) ubicado al lado del sitio donde funciona el fondo de comercio “BAR RESTAURANT STAR RUBI” pertenece, ahora, a los hijos de los antes mencionados ciudadanos F.T. y E.D.T..

Luego, visto que en el dicho de la testigo en cuestión no se encuentran elementos de juicio que contribuyan si quiera a cuestionar la posibilidad de que exista un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos LIDIS J.T.R. e I.J.T.R., es criterio de este sentenciador que la declaración rendida por la prenombrada testigo debe ser desestimada. Y así se decide.

La declaración del ciudadano S.D.L., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad personal N°.V-8.968.400, de este domicilio, corre a los folios ciento setenta y tres (173) y ciento setenta y cuatro (174) de este expediente.

Al ser interrogado por la apoderada de la parte demandada, expone el prenombrado ciudadano que conoce el fondo de comercio denominado “BAR RESTAURANT STAR RUBI”, en tanto que, “... ese es un negocio que tiene el señor Iván y su hermano en el peñón...”. Afirma que conoce el fondo de comercio en cuestión desde hace quince (15) años, que “... primero lo tenían sus padres...” (no hace referencia a los padres de quien) “...y luego que fallecen se lo deja a sus hijos...”. Finalmente, al ser interrogado respecto de si el local donde funciona el fondo de comercio en referencia mantiene la misma estructura que aquella que tenía cuando éste lo conoció, respondió que “anteriormente era un negocio estilo bohío, de palma, y en la actualidad es una construcción con platabanda, eso lo hicieron aproximadamente en el año 1996, el señor I.T....”.

Así, pues, tenemos que, de las respuestas dadas al interrogatorio que le formuló la representación de la parte demandada, no se aprecia elemento de prueba alguno que contribuya a establecer que entre los ciudadanos LIDIS J.T.R. e I.J.T.R. no existe un contrato de arrendamiento que tuviera como objeto el inmueble donde funciona el fondo de comercio “BAR RESTAURANT STAR RUBI”, que es administrado por el último de los nombrados, pues, si bien es cierto que sugiere que la estructura del inmueble en cuestión pudo haber sido modificada por I.J.T.R., ello no es óbice para pensar que tal contrato de arrendamiento pudiera no existir, pues, nada impide que los arrendatarios efectúen, aún sin autorización de los arrendadores, mejoras en la estructura de los inmuebles que ocupan pues, a tenor de lo establecido en el artículo 1.609 del Código Civil:

El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la casa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdría los materiales considerándolos separadamente

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Por otra parte, resulta que al ser repreguntado por la representación judicial de la parte actora acerca de si tenía conocimiento que los ciudadanos I.T. y LIDIS TENORIO suscribieron ante la Notaría Pública de Cumaná un contrato de arrendamiento sobre el inmueble donde funciona el fondo de comercio “BAR RESTAURANT STAR RUBI”, el testigo respondió textualmente que: “... desconozco que exista documento de arrendamiento, porque siempre ese negocio ha sido administrado tanto por el señor I.T. como por sus hermanos...”; y al ser interrogado respecto de los hechos o evidencias en virtud de los cuales afirma que el inmueble donde funciona el fondo de comercio “BAR RESTAURANT STAR RUBI” es de los hermanos Tenorio, responde que: “... Toda la comunidad desde que ese fondo de comercio funciona los ha visto al frente de ese establecimiento...”.

Ahora bien, en los autos corre inserto un instrumento reconocido ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 05 de octubre de 1.989, bajo el N°.349, Tomo 4 de los Libros de reconocimiento que se llevan en esa Notaría, en el cual consta la celebración de un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos LIDIS J.T.R. e I.J.T.R., de modo que la circunstancia que el testigo desconociera la existencia del referido instrumento no implica, en opinión de quien suscribe la presente decisión, que dicho contrato no se haya celebrado o que éste no exista. Resulta que, en el caso que nos ocupa, es manifiestamente irrelevante quien resulte ser el propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento existente entre LIDIS J.T.R. e I.J.T.R. toda vez que, en primer lugar, la determinación de la propiedad del inmueble en cuestión no forma parte del objeto de la litis (téngase bien en cuenta que en el libelo de la demanda no se reclama a la parte demandada que reconozca a la actora como propietaria del tantas veces mencionado inmueble y que en el escrito de contestación a la demanda, si bien es cierto que la representación de la parte demandada reconoce que I.J.T.R. es el propietario del fondo de comercio “BAR RESTAURANT STAR RUBI”, no es menos cierto que, no le atribuyen a éste la propiedad del inmueble donde el referido fondo de comercio desarrolla la actividad propia de su objeto, pues, apenas llegan a sugerir que, en todo caso, nadie sería mejor candidato que éste para “... realizar todas las bienhechurías y mejoras al local que es su lugar de trabajo...”); en segundo término, porque en el supuesto no aceptado de que se hubiera reclamado el reconocimiento de la propiedad del inmueble en el cual desarrolla su actividad comercial el “BAR RESTAURANT STAR RUBI”, el trámite legalmente previsto para sustanciar y decidir tal pretensión no sería el “procedimiento breve” que es, precisamente, el procedimiento seguido para instruir la presente causa, por mandato expreso del artículo 33 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en tercer lugar, porque es perfectamente posible que se establezcan relaciones arrendaticias entre una persona que no es el propietario de un inmueble destinado a ser alquilado y el arrendatario el mismo: téngase presente en esta oportunidad que, de acuerdo con los artículos 597 y 598 del Código Civil, puede celebrar contratos de arrendamiento el “usufructuario” de bienes muebles o inmuebles, pues, una de las formas relevantes del derecho de disfrute adjudicado al usufructo consiste en la percepción de las sumas que ingresan en su esfera patrimonial por concepto de cánones de arrendamiento de la cosa usufructuada >. Del mismo modo, también pueden arrendar las personas que cuenten, tan solo, con la simple administración de bienes muebles o inmuebles, tal y como lo dispone el artículo 1.582 del Código Civil.

De manera tal pues que, en fuerza de los razonamientos antes expuestos, la declaración del testigo debe ser desestimada. Y así se decide.

Las declaraciones de los ciudadanos R.R.R. y R.M.P., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad personal números V-5.332.932 y V-4.687.826 respectivamente, de este domicilio, las cuales corren insertas, la primera, a los folios ciento setenta y cinco (175) y ciento setenta y seis (176), y, la segunda, desde el folio ciento setenta y ocho (178) hasta el folio ciento ochenta (180), al igual que las anteriores, se encuentran dirigidas a dejar constancia de que es el ciudadano I.J.T.R., quien, desde hace muchos años, ha estado encargado de la administración del fondo de comercio “BAR RESTAURANT STAR RUBI” y que, en todo caso, sería este ciudadano quien habría ejecutado las bienhechurías que se encuentran localizadas en el inmueble donde este fondo de comercio desarrolla la actividad que le es propia.

Sin embargo, tal y como se ha explicado precedentemente, estas circunstancias no contribuyen a demostrar que entre LIDIS J.T.R. e I.J.T.R. no existe un contrato de arrendamiento que tenga como objeto el inmueble en el cual ejerce su actividad comercial el “BAR RESTAURANT STAR RUBI”, en el cual, presuntamente, se habrían ejecutado algunas bienhechurías. Motivo por el cual, entiende este sentenciador que las aludidas deposiciones deben ser desechadas del proceso. Y así se decide.

Por lo que respecta a los instrumentos promovidos por la representación judicial de la parte demandada en el escrito fechado 11 de julio de 2.002, o sea, el recibo de CADAFE, hoy ELEORIENTE, de fecha 23 de septiembre de 1.985, la constancia expedida de la C.A. Hidrológica del Caribe (HIDROCARIBE) el día 16 de mayo de 2.002 y la constancia expedida por la referida empresa el día 15 de mayo de 2.002, los cuales corren insertos a los folios ciento noventa (190), ciento noventa y uno (191) y ciento noventa y dos (192) respectivamente, de este expediente, este Tribunal los desecha del proceso, toda vez que fueron promovidos extemporáneamente.

En efecto, tenemos que, contestada la demanda el día siete (07) de noviembre de dos mil uno (2.001), el lapso probatorio comenzó a correr al día de despacho siguiente, esto es, el ocho (08) de noviembre de dos mil uno (2.001) y (en tanto que hubo despacho los días nueve –09–-, doce –12–, trece –13–, catorce –14–, quince –15–, dieciséis –16–, diecinueve –19– y veinte –20– de noviembre), culminó el día veintiuno (21) de ese mismo mes y año. Así, pues, si bien es cierto que en la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo, Agrario y Estabilidad Laboral del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre el día 09 de abril de 2.002, se admitió la deposición de los ciudadanos S.D.L., R.R., J.C.R. y R.M., plenamente identificados en los autos, no es menos cierto que, a tenor de lo establecido en el artículo 402, primer aparte, del Código de Procedimiento Civil, lo conducente es que el Tribunal de la causa fije un plazo para que la prueba que originalmente fue inadmitida por él sea evacuada y, concluido éste, se proceda a decidir la causa, mas ello no implica, en modo alguno, que se opere una extensión del lapso de promoción y evacuación de pruebas que, como ya se ha dicho, había precluido y, en razón de ello, estaba vedado a las partes promover otros medios de prueba.

Finalmente, por lo que respecta al documento administrativo consignado por la representación de la parte demandada acompañando al escrito de la contestación, marcado con la letra “B”, el cual corre inserto al folio treinta y uno (31) de este expediente, este Tribunal observa que del mismo se desprende que el fondo de comercio BAR RESTAURANT STAR RUBY gira bajo la responsabilidad del ciudadano I.J.T.R., y que el referido instrumento corresponde a la renovación del registro N°. C-282, de fecha 23 de agosto de 1.972, sin embargo, no aporta elemento de convicción alguno que haga pensar que entre el prenombrado ciudadano y la demandante no existe contrato de arrendamiento, pues para nadie es un secreto que, en innumerables oportunidades, sucede que las partes se vinculan en relaciones arrendaticias nacidas originalmente de manera “verbal” y, con el transcurrir el tiempo, se formalizan estas haciéndolas constar por escrito. De lo cual se sigue que el hecho de que una persona acredite estar ocupando el inmueble con fecha anterior a la fecha del contrato de locación “escrito”, no constituye, a juicio de quien decide, indicio suficiente para dar por sentado que ese contrato de arrendamiento escrito (y en el presente caso reconocido ante Notario), no existe o que no sea susceptible de producir efectos jurídicos válidamente. Por lo tanto, entiende quien suscribe el presente fallo que debe desecharlo del proceso. Y así se decide.

Planteadas así las cosas, resulta que no se ha efectuado la contraprueba que permite hacer el artículo 1.363 del Código Civil en contra del documento reconocido ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha 05 de octubre de 1.989, bajo el N°.349, Tomo 4 de los Libros de reconocimiento que se llevan en esa Notaría y, en consecuencia, debe entenderse entonces que entre los ciudadanos LIDIS T.R. e I.J.T.R. existe un contrato de arrendamiento que tiene como objeto un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el sector El Peñón, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre.

Cuestión ésta que queda corroborada con la declaración de los ciudadanos M.R.C.M. y F.I.M.M., venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad personal números V-5.075.967 y V-12.270.046 respectivamente, de este domicilio, las cuales corren insertas, la primera a los folios que van desde el ochenta y dos (82) hasta el ochenta y cuatro (84) y, la segunda, desde el ochenta y cinco (85) hasta el ochenta y seis (86) de este expediente, ello en virtud de que los referidos testigos declaran ser trabajadores del fondo de comercio denominado “BAR RESTAURANT STAR RUBI” y haber servido, en alguna (s) oportunidad (es), para entregar al demandado I.J.T.R. los recibos de pago que comprobaban la cancelación del canon de arrendamiento del local donde funciona el aludido fondo de comercio, y, luego de recibir de manos de éste la cantidad de dinero correspondiente a tal (es) canon (es), hicieron entrega de la misma a la ciudadana LIDIS T.R., y ese pago de los cánones de arrendamiento se corresponde con el cumplimiento de la obligación que se desprende del contrato de arrendamiento que, de acuerdo con el instrumento reconocido al cual se ha hecho referencia anteriormente.

De todo esto se sigue que, de conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, el ciudadano I.J.T.R., en su condición de arrendatario del inmueble arriba identificado, se encontraba en la obligación de “pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos” en dicho contrato.

Ahora bien, la parte actora alegó en el escrito libelar que el prenombrado ciudadano ha incumplido con la obligación que tiene de pagarle las pensiones mensuales de arrendamiento convenidas, no obstante las múltiples gestiones amistosas realizadas para el cobro de las referidas pensiones, por lo tanto, se impone precisar que, siendo el incumplimiento la no ejecución de una obligación, tratándose de un “hecho negativo” (esto es, algo que simplemente no ocurrió) nuestro legislador exime de una manera general al acreedor de la necesidad de demostrar ese hecho, y sólo le impone la carga de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor, en este caso a I.J.T.R., demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido >.

En efecto, dispone textualmente el artículo 1.354 del Código Civil que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación

.

De manera tal pues que, de acuerdo con el ordenamiento jurídico positivo venezolano, el acreedor tiene la carga de la prueba de la existencia de la obligación. Demostrada ésta, como ha sucedido en el caso de especie, opera contra el deudor una presunción iuris tantum de que dicha obligación ha sido incumplida culposamente por él y, por virtud de lo anterior, corresponde entonces al deudor desvirtuar esa presunción probando la causa extraña no imputable a él como causa del incumplimiento o demostrando que cumplió la obligación o que ésta se extinguió por los medios propios o aptos para que se generara tal extinción. >.

En el caso que nos ocupa tenemos que, no consta en los autos ningún medio de prueba que propenda a demostrar la existencia de una causa extraña no imputable al deudor (IVÁN J.T.R.) como causa que contribuya a justificar el incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento, ni mucho menos se encuentra algún medio de prueba que sirva para demostrar que el prenombrado ciudadano cumplió la obligación contractualmente asumida por él o que ésta se extinguió por los medios propios o aptos para que se generara tal extinción. Así las cosas, incumplida como ha sido la carga probatoria que el legislador colocó en los hombros del demandado, I.J.T.R., el presente fallo debe serle adverso, pues está configurada la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo cual se dejará expresa constancia en la parte dispositiva del presente fallo.

Por lo que respecta a los medios de prueba promovidos por la representación judicial de la parte actora éste Tribunal observa:

Primero

Visto que los instrumentos que corren insertos desde el folio cuarenta y seis (46) hasta el sesenta y uno (61), ambos inclusive, del presente expediente, se encuentran dirigidos, según las propias palabras de la promovente, a demostrar el derecho de propiedad de su patrocinada sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, éste Tribunal los desecha del proceso por resultar ser impertinentes, toda vez que, como ya se ha dejado dicho, la propiedad del referido inmueble (o de las bienhechurías efectuadas al mismo) no forma parte del objeto del presente litigio.

Segundo

Igual destino han de sufrir los documentos que rielan a los folios que van desde el ciento ochenta y tres (183) hasta el ciento ochenta y seis (186) del presente expediente, en razón de que, además de estar dirigidos a probar el derecho de propiedad que presuntamente ejercería la demandante sobre el inmueble cuyo desalojo se ha demandado en la presente causa y por lo tanto son impertinentes, pues, se reitera, la propiedad del inmueble de marras no forma parte del objeto del presente litigio, fueron promovidos extemporáneamente. Y así se decide.

IV

DE LA DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Accidental de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.J.d.E.S., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la pretensión ejercida por la ciudadana LIDIS J.T.R., venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal N°. V-5.088.031, de este domicilio, asistida por las profesionales del Derecho M.E.N. y VINCENZINA CASERTA DI MILIA,, venezolanas, mayores de edad, portadoras de las cédula de identidad personal números V-4.187.003 y V-9.279.423 respectivamente, inscritas en el INPREANOGADO bajo los números 13.995 y 36.964 respectivamente, de este domicilio, en contra del ciudadano I.J.T.R., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad personal N°. V-4.190.743, de este mismo domicilio, quien estuvo representado en la presente causa por las ciudadanas L.C. y E.V.V., abogadas en ejercicio, inscritas en el INPREABOGADO bajo los números 18.304 y 29.596 respectivamente, de este domicilio, y, en consecuencia, condena al prenombrado ciudadano a desalojar inmediatamente el inmueble constituido por un local comercial, en el cual desarrolla su actividad el fondo de comercio denominado BAR RESTAURANT STAR RUBI, ubicado en el sector El Peñón, Parroquia V.V., Municipio Sucre del Estado Sucre, totalmente desocupado, libre de personas, cosas y solvente de todos sus servicios.

Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa, tal y como lo ordena el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legalmente establecido para ello, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo establecido concordantemente en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Accidental de los Municipios Sucre y C.s.A.d.P.C.J.d.E.S..

En Cumaná, a los veintitrés (23) días del mes de septiembre de dos mil cuatro (2.004).

El Juez Acc..

Abog. M.J.S.S..

La Secretaria. Temp.

Abog. L.U..

NOTA: Cumpliendo con las formalidades de ley, siendo la una y quince (1:15 p.m.) se publico la anterior sentencia.-

La Secretaria. Temp.

Abog. L.U. E.

Exp: N° 01-3680

MJSS/Lue/ef.

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