Decisión nº 3.497-2004 de Juzgado del Minicipio Araure de Portuguesa, de 6 de Abril de 2005

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE: Nº 3497-2004

Parte Recurrente: L.P.D.S., venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.230.574.

Apoderadas de la Recurrente: A.Z.F. y C.G.B., mayores de edad, venezolanas, titulares de las cédulas de identidad números: 3.592.724 y 5.951.754, respectivamente, domiciliadas en Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, abogados en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los números: 15.367 y 28.103.

Parte Recurrida: ALCALDÍA DEL MUNICIPIO ARAURE DEL ESTADO PORTUGUESA.

Síndico Procurador Municipal de Araure del Estado Portuguesa: Abogado R.L.A.C., mayor de edad, venezolana, identificada con la cédula Nº 5.951.031, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.363.

Motivo: SENTENCIA DEFINITIVA DE NULIDAD.

I

DEL RECURSO DE NULIDAD

Las abogados A.Z.F. y C.G.B., antes identificadas, actuando en sus carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana L.P.D.S., ya identificada, por ante este Tribunal con competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria por mandato expreso del artículo 10 del vigente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 14 de septiembre de 2004 interpusieron recurso contencioso administrativo de nulidad contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº AM-D-0091/2004 de la Dirección de Inquilinato, dictado

en fecha 07 de julio de 2004 por la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO ARAURE DEL ESTADO PORTUGUESA, mediante el cual, -según las Apoderadas de la recurrente-, se reguló el arrendamiento del fondo de comercio Estación de Servicio Acaraure (sic), ubicado en la Avenida 5 de Diciembre de Araure, Estado Portuguesa, cuya usufructuaria y arrendadora es su representada, y, que los arrendatarios son los ciudadanos: A.M.M. y G.M.M..

Que en fecha 28 de abril de 2004 el ciudadano G.M.M., solicitó regulación del canon de arrendamiento y la arrendadora se negó a las pretensiones del arrendatario por cuanto el bien dado en arrendamiento es de los excluidos por el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Indican que en el lapso probatorio promovieron inspección judicial de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil en concordancia al artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, con el objeto de probar que el bien dado en arrendamiento es un fondo de comercio.

Que en fecha 08 de junio de 2004, la funcionaria se trasladó y constituyó en la Avenida 5 de Diciembre frente a MC Donald´s (sic), dejando constancia que la Estación de Servicio denominada Acaraure (sic) de la filial Llano Petrol, tiene dos (2) surtidores de gasolina, un (1) estante de aceite Llano Petrol, un (1) local enrejillado (sic) en estado de deterioro, condiciones de conservación del inmueble regular, presentándose deterioro en el piso, filtraciones en las paredes, local con vidrios rotos y en estado de abandono, sin ningún tipo de mercancía, con una (1) caseta que funciona como descarga de gasolina que en su frente tiene un logo comercial de Llano Petrol, dejando constancia de la presencia del ciudadano P.V., identificado con la cédula Nº 4.600.143, quien dijo desempeñarse como despachador de gasolina.

Que en fecha 15 de julio de 2004, la Administración Municipal notificó a la apoderada de la usufructuaria, sobre el acto administrativo de fecha 07 de julio de 2004 contenido en la Resolución Nº AM-D-0091/2004, donde se declara con lugar la regulación y se establece un canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS CUARENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON TRES CÉNTIMOS (Bs.540.795,03), causando

desmejora económica a su representada.

Que de dicha Resolución se evidencia en el ítem Quinto el análisis de las pruebas de la arrendadora, donde la Administración deja constancia sobre la inspección ocular. Sin embargo, contradictoriamente, luego la declara inadmisible, señalando que no se demuestra la explotación de un fondo de comercio.

Alegan que el acto administrativo de fecha 07 de julio de 2004, adolece del vicio de falso supuesto porque la Administración, aparte de declarar inadmisible la inspección ocular después de haberla admitido y evacuado, pues tampoco apreció en el Contrato de Arrendamiento las Cláusulas: Segunda, Tercera, Cuarta, Séptima y Décima Primera.

Que cuando analizó la Cláusula Segunda, consideró que solo autoriza a los arrendatarios a utilizar el inmueble y sus respectivas instalaciones para el expendio de gasolina, lubricantes y sus derivados, sin citar que se trata del arrendamiento de un fondo de comercio.

Que la Cláusula Tercera, establece el uso de la denominación comercial Estación de Servicio Centro Acaraure (sic), y que el arrendatario no generará ningún tipo de obligación ni responsabilidad para el arrendador ni frente a terceros, ni con respecto a los trabajadores.

Que la Cláusula Cuarta, establece la obligación de los arrendatarios a mantener la Estación de Servicio en p.e. de limpieza e iluminada por la noche y el deber de disponer de todos los empleados necesarios, obligándose a velar porque éstos mantengan el orden y respeto compatible con el servicio.

Concluyendo la parte recurrente que todas esas cláusulas están referidas es a la Estación de Servicio Centro Acaraure (sic), que es el fondo de comercio objeto del contrato. Y, que al no apreciarlo así la Administración incurrió en falso supuesto, cuyo efecto es que el acto administrativo contenido en la Resolución emanada de la Alcaldía del Municipio Araure Nº AM-D-0091-2004, de fecha 07 de julio de 2004, quedó viciado de nulidad absoluta de conformidad con el artículo 19, ordinal 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, razón por la cual demandan formalmente su nulidad (folios 1 al 5), consignando como documentos fundamentales: la

copias simple del Contrato de Arrendamiento (folios 8 al 12) y el original del texto íntegro del acto administrativo (folios 13 al 22).

En fecha 17 de septiembre de 2004, este Tribunal mediante Oficio Nº 462-04, solicitó a la Dirección de Inquilinato del Municipio Araure del Estado Portuguesa, que remitiera la copia certificada del Expediente Administrativo (folio 24).

En fecha 22 de septiembre de 2004, fueron recibidas las copias certificadas del Expediente Administrativo Nº 004/2004 con Oficio Nº D.I.A.A.-033-2004 de fecha 21 de septiembre (folios 25 al 84).

En fecha 24 de septiembre de 2004, de conformidad con la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia se dictó Auto de Admisión del recurso de nulidad del acto administrativo (folio 85).

En fecha 05 de octubre de 2004, se revocó el anterior auto de admisión y se dictó un nuevo Auto de Admisión de conformidad con los artículos 19 y 21 de la vigente Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia (folio 94).

En fecha 14 de octubre de 2004, fue notificado el Fiscal del Ministerio Público del Segundo Circuito del Estado Portuguesa (folios 99 y 100).

En fecha 18 de octubre de 2004, la Apoderada Judicial recurrente, Abogado A.Z.F., consignó el Cartel de Notificación para los interesados en el Recurso de Nulidad (folios 102 y 103).

En fecha 19 de octubre de 2004, fue notificada la Síndico Procurador del Municipio Araure del Estado Portuguesa (folios 104 y 105).

En fecha 09 de noviembre de 2004, se fijó el Acto Oral y Público para el décimo día de despacho siguiente a las 10:00 a.m. (folios 113).

En fecha 25 de noviembre de 2004, estando presente la Abogado A.Z.F. en representación judicial de la parte recurrente y la Abogado R.L.A.C., en su carácter de Síndico Procurador del Municipio Araure del Estado Portuguesa, en representación judicial de la parte recurrida, se realizó el Acto Oral y Público (folios115 y 116). En ese mismo acto la representante de la recurrida consignó escrito de Informe (folios 117 y 118). Mientras que la representante de la recurrente, solicitó se abriera el lapso de prueba y en ese mismo acto consignó escrito de promoción de pruebas (folio 119), solicitando a su vez que

se abriera el lapso de evacuación. Inmediatamente la representación de la parte recurrida, también solicitó el lapso de prueba, promoviendo el contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 8 al 12; la resolución del acto administrativo que riela a los folios 13 al 17; la Inspección Ocular que corre al folio 58; la Planilla de Información complementaria para la declaración de rentas, corriente a los folios 65 y 66, y, además, solicitó Inspección Judicial del inmueble (sic) ubicado en la Avenida 5 de Diciembre, Estación de Servicio Acaraure (sic), frente a Mc Donald´s (sic), con la finalidad de dejar constancia del inmueble arrendado, a quién pertenecía el fondo de comercio y el estado en que se encontraba el mismo, afirmando que esa era la única prueba y no otra la que necesita evacuar, para lo cual solicitó se abriera el lapso de evacuación. Al respecto, en ese mismo acto este Tribunal se pronunció, admitiendo las pruebas promovidas y declarando innecesario el lapso para la promoción posterior, en consecuencia, se fijó el día y hora para practicar las Inspecciones Judiciales solicitadas por las partes.

En fecha 16 de diciembre de 2004, el Abogado F.A.N. se avocó como Juez al conocimiento de la causa (folio 121).

En fecha 17 de diciembre de 2004, la Abogado A.Z.F., apoderada recurrente, fue notificada del avocamiento (folio 125).

En fecha 22 de diciembre de 2004, la Abogado R.L.A.C., en su carácter de Síndico Procurador del Municipio Araure del Estado Portuguesa, fue notificada del avocamiento (folio 127).

En fecha 02 de febrero de 2005, estando presente la apoderada recurrente, A.Z.F., se realizó la Inspección Judicial en la Estación de Servicio Acaraure (sic) ubicada en la Avenida 5 de Diciembre de la ciudad de Araure (folio 133).

En fecha 10 de febrero de 2005, estando presente la Síndico Procuradora Municipal de Araure, Abogado R.L.A.C., se realizó la Inspección Judicial en la Estación de Servicio Acaraure (sic) ubicada en la Avenida 5 de Diciembre de la ciudad de Araure (folio 136).

En fecha 11 de febrero de 2005, se fijó el Acto de Informes Orales para el décimo día de despacho siguiente a las 10:00 a.m. (folios 137).

En fecha 28 de febrero de 2005, estando presentes las representantes judiciales de ambas partes, Abogados: A.Z.F. y R.L.A.C., se realizó el Acto de Informes Orales (folios 138 y 139).

Queda así hecha la narrativa de la sustanciación prevista en los artículos 19 y 21 de la vigente Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

II

ANÁLISIS PROBATORIO

Para decidir, pasa este Tribunal a analizar las pruebas de las partes que cursan en autos:

Pruebas de la parte Recurrente:

1. - Copia simple del documento público de fecha 02 de septiembre de 1994, anotado bajo el Nº 3, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Acarigua, Estado Portuguesa, que al no ser tachado es apreciado de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra que entre el ciudadano A.S.S.S., mejor conocido como A.S.S.S., mayor de edad, hábil, casado, comerciante, domiciliado en la ciudad de Acarigua del Municipio Páez del Estado Portuguesa, venezolano, identificado con la cédula Nº 1.111.696, además de los ciudadanos: A.M.M. y G.M.M., mayores de edad, solteros, comerciantes, domiciliados en Acarigua, venezolanos, identificados con las cédulas números: 12.447.498 y 12.708.089, respectivamente, celebraron un contrato de arrendamiento donde pactaron: (a) Que el arrendamiento era sobre un local comercial con sus respectivas instalaciones ubicado en la ciudad de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa constituido por un Edificio con su correspondiente terreno, comprendido bajo los siguientes linderos: NORTE: Calle sin nombre que los separa con Edificaciones de la Compañía V.M. S.A.; SUR: Terrenos que son o fueron de A.F.; ESTE: Avenida 5 de Diciembre y, OESTE: Terrenos propiedad de Seguros La Seguridad C.A; (b) Que dicho inmueble le pertenecía según documento otorgado por ante la Oficina Subalterna de

   Registro del Distrito Araure (hoy Municipio Araure), del Estado Portuguesa, donde quedó anotado la propiedad del terreno bajo el Nº 15, folios 40 al 41, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1961 en fecha 25/07/1961; (c) Que era el propietario del edificio por haberlo construido a sus propias y únicas expensa, quedando anotado ante la misma Oficina Subalterna bajo el Nº 26, folios 107 en su vuelto al 110 en su frente, Protocolo Primero. Tomo III del Cuarto Trimestre del año 1981, en fecha 19/11/1981; (d) Que el arrendamiento, además del Edificio, comprendía la marquesina, equipos, compresores, bombas de agua, tanques hidroneumáticos, bomba de aceite y grasa, carretes aéreos, extinguidores de incendios, alarma, tableros, lavatorios y muebles en general, los cuales formaban parte integrante del contrato de arrendamiento que serían especificados mediante inventario levantado a tales efectos, una vez otorgado el contrato por ante el funcionario público respectivo; (e) Que dentro del contrato de arrendamiento se encontraba la denominación de la Estación de Servicio Centro Acaraure, propiedad del Arrendador; (f) Que los Arrendatarios declararon recibir los bienes en buen estado de conservación y se obligaban a devolverlos en la misma forma, salvo el normal deterioro derivado del uso normal, en consecuencia, su mantenimiento y reparación era por cuenta de los Arrendatarios; (g) Que el Arrendador excluyó del contrato de arrendamiento al local ubicado en las adyacencias de las Naves para lavado y engrase, destinándolo única y exclusivamente para los fines que él mismo estableciera, pero sin afectar en ningún momento el contrato entre las partes; (h) Que el inmueble y respectivo terreno constaba de las instalaciones destinadas única y exclusivamente para el expendio de gasolina, lubricantes y sus derivados; (i) Que los Arrendatarios se obligaban a usarlo sólo para esos efectos, caso contrario, sería causa de recición (sic) del contrato y el pago de daños y perjuicios; (j) Que el uso de la denominación comercial Estación de Servicio Centro Acaraure, por parte de el Arrendatario, no generaría ningún tipo de obligación ni responsabilidad para el Arrendador ni frente a terceros, ni con respecto a los trabajadores contratados por los Arrendatarios durante la vigencia del contrato; (k) Que los Arrendatarios se obligaron a mantener la Estación de Servicio en p.E. de limpieza e iluminada por la noche

   y de disponer de todos los empleados necesarios para que mantuvieran el orden y respeto compatible con el servicio; (l) Que si los Arrendatarios dejaban secar los tanques de gasolina ello sería motivo suficiente para que el Arrendador considerara resuelto el contrato de pleno derecho, mediante constatación del hecho por Inspección Ocular de dos (2) testigos siempre que no se comprobara otra causa no imputable a los Arrendatarios; (m) Que los Arrendatarios en sus condiciones de patronos respecto a los trabajadores que ellos emplearan para prestar el servicio en el negocio, responderían con el pago de los salarios y obligaciones previstas en la Ley Orgánica del Trabajo aún en el caso de la extinción del contrato de arrendamiento; (n) Que todos los gastos que ocasionara el manejo del negocio, entre ellos los gastos de servicios públicos como luz, agua, teléfono, aseo urbano, serían por cuenta de los Arrendatarios, así como los pagos de Impuestos Municipales y cualquier otro que les correspondiere realizar por ante las autoridades respectivas; (ñ) Que el canon mensual de arrendamiento sería por la cantidad de ochenta mil bolívares sin céntimos (Bs.80.000,00), debiéndosele cancelar al Arrendador en su domicilio al vencimiento de cada mes; (o) Que el contrato sería por un (1) año el cual comenzaría a regir, desde el 01/04/1994 hasta el 01/04/1995, más el previo acuerdo entre las partes, (p) Que en caso de no haber prorroga expresa y escrita, el contrato concluiría al vencimiento expresado (01/04/1995), sin necesidad de notificación previa de aviso o desahucio, (q) Que en ningún caso y bajo ninguna circunstancia operaría la tácita reconducción; (r) Que los Arrendatarios no podían ceder, vender, subarrendar total ni parcialmente la Estación de Servicio Centro Acaraure, ni su fondo de comercio, ni traspasar el contrato en forma alguna sin el previo consentimiento dado por escrito por parte del Arrendador y tampoco podían exigir pago alguno por el sitio donde se encuentra ubicado el fondo de comercio o bien por las relaciones comerciales que hayan establecido, puesto que la violación de esa cláusula daría derecho a que se considere como resuelto de pleno derecho el convenio y al pago de los daños y perjuicios a que diera lugar y así mismo el Arrendador consideraría nulo y sin ningún efecto el traspaso o cesión que hubiesen hecho o celebrado; (s) Que los Arrendatarios se obligaron a mantener en buen estado de limpieza y

   conservación todas y cada una de las dependencias del inmueble arrendado, tanto en sus pisos, pinturas, paredes, sanitarios, cielos rasos. Y, que serían por su cuenta las reparaciones mayores cuando por causa de su negligencia llegaran a ocurrir; (t) Que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato por parte del Arrendatario daría derecho al Arrendador a exigir la resolución del mismo, siendo por cuenta de aquellos los daños y perjuicios que se ocasionaren, así como los gastos judiciales y extrajudiciales, entre ello los honorarios de abogados, que se produzcan; (u) Que el canon de arrendamiento estipulado, estaría sujeto a modificación y revisión entre las partes cada seis (6) meses durante la vigencia del contrato y ajustado a los cambios de inflación en la economía Nacional; (v) Que las partes manifestaron su conformidad con todas y cada una de las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento (folios 8 al 12).

2. - Original del texto integro del acto administrativo contenido en la Resolución Nº AM-D-0091/2004 de fecha 07 de julio de 2004, dictado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Araure, que al ser emanado del Alcalde del Municipio Araure del Estado Portuguesa, goza de la presunción de veracidad y legitimidad según el Principio de Ejecutividad y Ejecutoriedad que les atribuye el artículo 8º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que este Tribunal debe considerarlo cierto hasta prueba en contrario, y demuestra la regulación de cánones de arrendamiento máximo para el inmueble (sic) denominado Estación de Servicio Acaraure (sic), ubicado en la avenida 5 de Diciembre al frente de Mc Donald´s (sic), en un monto de QUINIENTOS CUARENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO CON TRES CÉNTIMOS (Bs. 540.795,03). (folio 17 al 22).

3. - Copia certificada de la Inspección Ocular de fecha 08 de junio de 2004, suscrita por la Jefe del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Araure del Estado portuguesa, Abogado MARABY G.L.R., identificada con la cédula Nº 12.446.566, que al emanar de una funcionaria pública debe tenerse como cierta, salvo prueba en contrario, y demuestra que en el inmueble (sic), ubicado en la avenida 5 de Diciembre, frente a Mac Donald´s (sic), se evidenció una Estación de Servicio

   denominada Acaraure (sic) de la filial Llano Petrol, con dos (2) surtidores de gasolina, un estante de aceite Llano Petrol, un (1) local enrrejillado (sic) en estado de deterioro, condiciones de conservación del inmueble regular, presentándose deterioro en el piso, filtraciones en las paredes, local con vidrios rotos y en estado de abandono, sin ningún tipo de mercancía, observándose al fondo una (1) caseta que funciona como descarga de gasolina y al frente se encuentra un logo comercial Llano Petrol, que estaba presente el ciudadano P.V. con cédula de identidad Nº 4.600.143, quien dijo desempeñarse como despachador de gasolina (folio 58).

4. - Inspección Judicial de fecha 02 de febrero de 2005, que al ser realizada dentro del proceso, constituye plena prueba y demuestra que en la Estación de Servicio Acaraure (sic), ubicada en la avenida 5 de Diciembre, frente a Mac Donald´s (sic), Araure, Estado Portuguesa, se observó una isla con dos surtidores donde se vende gasolina y gasoil. Además se observó un inmueble con rejillas azules y dentro del mismo había un mostrador vacío sin ningún tipo de venta (folio 133).

   Pruebas de la parte Recurrida:

5. - Copia Certificada del Expediente Administrativo Nº 004/2004, que al no ser en sí mismo un documento administrativo sino donde se recoge la actividad administrativa conformado por la conjunción de varias especies de documentos en originales o en copias simples, donde también se encuentran los instrumentos emanados de los particulares incorporados por ellos al mismo; como escritos, solicitudes o peticiones, pero su certificación no los convierte en documentos administrativos porque su autor no es el funcionario público. Además de contener las decisiones o actos preparatorios, informaciones, inspecciones, dictámenes, certificaciones y declaraciones de particulares, pues, es apreciado en cuanto a que la Jefe del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Araure del Estado portuguesa, Abogado MARABY G.L.R., antes identificada, con ese carácter y mediante las formalidades exigidas por la ley, lo certifica en fecha 22 de septiembre de 2004 (folio 84), por ende, este Tribunal pasa a a.p.s.c. uno los documentos contenidos en el mismo, a saber:

6. - Copia certificada de documento privado de fecha 28 de marzo de 2004, suscrito por el ciudadano G.M.M., antes identificado, que al no ser impugnado según el artículo 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil es apreciado de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y demuestra que por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Araure, presentó solicitud de Regulación de Alquiler, afirmando que desde el 01 de abril de 1994, ocupa en calidad de arrendatario un inmueble ubicado en la Avenida 5 de Diciembre de la ciudad de Araure, consistente en un local comercial con sus respectivas instalaciones para el funcionamiento de una Estación de Servicio, denominada Acaraure (sic). Que desde el 01 de abril de 2003 hasta la fecha de la solicitud de regulación de arrendamiento (28/03/2004) cancelaba puntual y mensualmente, SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.780.000,00). Que por acuerdo de las partes los depositaba en la cuenta de Ahorro Nº 04100002330024201513 de la Entidad de Ahorro y Préstamo Casa Propia, perteneciente a la usufructuaria Arrendadora, ciudadana L.P.D.S., para lo cual anexó copia simple de la Planilla de Depósito Nº 10440777 de fecha 01 marzo de 2004 que cursa al folio 34. Que en fecha 25 de febrero de 2004 la Arrendadora le envió comunicación donde le notifica que el canon de arrendamiento a partir del 01 de abril de 2004, sería de NOVECIENTOS TREINTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.936.000,00) mensual, para lo cual anexó copia simple que riela al folio 35. Que en fecha 04 de marzo de 2004, le remitió comunicación a la Arrendadora, solicitándole la reconsideración de dicho aumento para que se mantuviera el canon de Bs.780.000,00 porque no se ha producido aumento en la gasolina y el margen de ganancias sigue siendo el mismo, sumado a las condiciones que presenta el inmueble, pero, que tal comunicación no quiso ser recibida por la usufructuaria, manteniendo una actitud negativa al respecto, para lo cual anexó copia simple que riela al folio 36.

7. - Copia simple del documento público de fecha 02 de septiembre de 1994, anotado bajo el Nº 3, Tomo 131 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Acarigua, Estado Portuguesa, corriente a los folios 29 al 32, que supra ya fue analizado.

8. - Copia simple de Recibo Nº 0665-04 de fecha 21 de abril de 2004 suscrita por el Director de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Araure del Estado Portuguesa, que al no ser impugnada, demuestra que el ciudadano G.M., estaba solvente con el servicio del aseo urbano (folio 37).

9. - Copia simple de documento público de fecha 26 de octubre de 1993, Registrado ante la Secretaría del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, del Trabajo y Estabilidad Laboral de este Circuito y Circunscripción Judicial bajo el Nº 41, folio 136 del Libro de Registro de comercio Nº 87 Adicional, que al no ser tachado es apreciado de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y demuestra fehacientemente que el ciudadano A.S.S.S., mejor conocido como el ciudadano A.S.S.S., antes identificado, participó que tenía establecido en la ciudad de Araure del Estado Portuguesa, una firma personal que giraba bajo su sola firma y única responsabilidad, cuyo objeto lo constituía el expendio de gasolina, aceite y lubricantes en general, así como auto periquitos, y que podía dedicarse a cualquier otra actividad de lícito comercio conexo o no con su objeto principal. Que dicho fondo de comercio se denominaba Estación de Servicio Centro Acaraure, ubicado en la Avenida 5 de Diciembre de Araure, Estado Portuguesa, pudiendo crear sucursales en cualquier parte del país. Que su capital era la suma de un millón setecientos noventa y ocho mil quinientos sesenta bolívares (Bs.1.798.560). (fte. y vto. folio 67).

10. - Copia simple de documento público de fecha 07 de noviembre de 2002, anotado bajo el Nº 20, Tomo 122 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Acarigua, Estado Portuguesa, que al no ser tachado es apreciado de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra que los ciudadanos: L.P.D.S.; YANUSSA SCHALIJASCH PARRA; E.S.P.; W.S.P. y M.M. SCHALIJASCH PARRA, venezolanos, mayores de edad, identificados con las cédulas números: 1.230.574, 4.201.454, 4.201.453, 4.201.455 y 5.369.617, en su orden, actuando como propietarios y herederos del ciudadano A.S.S.S., según el artículo 44 del Decreto-Ley de Arrendamientos

    Inmobiliarios se dirigieron a los ciudadanos: A.M.M. y G.M.M., manifestándoles el derecho preferente de comprar los bienes arrendados y valorados en un millón de dólares americanos o su equivalente en bolívares. Precio éste fundamentado en: 1) Valor de la plusvalía del inmueble conformado por el local con sus instalaciones para expendio de gasolina; 2) El punto de venta, y, 3) El sitio estratégico donde está ubicado el inmueble (folios 61 y 62).

11. - Copias simples de Planillas: H-96 07 Nº 1281238 y F-02 07 Nº 0402931, selladas por el SENIAT en fecha 31 de julio de 2003, referidas a Declaración de Impuestos sobre la Renta, que al no ser impugnadas demuestran que el ciudadano A.M.M., tuvo ingresos por la actividad comercial en el expendio de gasolina Estación de Servicio Acaraure (sic), ubicado en la Avenida 5 de Diciembre en la ciudad de Araure, con ganancias netas en un monto de TRECE MILLONES QUINIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs.13.508.631,88) durante el año fiscal 01/05/2002 al 30/04/2003 (f. 65 y 66).

12. - Copia certificada de documento administrativo de fecha 21 de junio de 2004, emanado de la Dirección de Catastro del Municipio Araure del Estado Portuguesa, el cual goza de la presunción de veracidad y legitimidad que le atribuye el artículo 8º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que se aprecia como plena prueba sobre el avalúo realizado en un inmueble ubicado en la Avenida 5 de Diciembre con calle M.A.C. (sic), y Avenida 13 de junio (sic) de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa, en el local comercial de la Estación de Servicio Acaraure (sic), en un área de 271,02 m2, con un valor unitario de Bs.250.000,00 por metro cuadrado para un monto de Bs.41.330.550,00; comprendido en un área de terreno de 1.192,70 m2, cuyo valor unitario es de Bs.65.000,00 por metro cuadrado para un monto de Bs.77.525.500,00. Cantidades éstas cuya sumatoria total es por la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.118.856.050,00), con una estructura de concreto, paredes de bloque, friso liso, techo de platabanda, piso de granito pulido y rústico en mal estado, edad de la construcción 22 años, con todos los

    servicios de agua, luz, red cloacal, pavimento, aceras, etc., distribuido en un local, área de lavado, engrase, depósito y una marquesina, describiéndose la zona en un desarrollo económico medio y su vialidad de acceso en regular estado de conservación. Quedando la Regulación de Alquiler, en una Renta M.M. de QUINIENTOS CUARENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON TRES CÉNTIMOS (Bs.540.795,03) (folios 70 al 74).

13. - Inspección Judicial de fecha 10 de febrero de 2005, que al ser realizado dentro del proceso, constituye plena prueba y demuestra que en la Estación de Servicio Acaraure (sic), ubicada en la avenida 5 de Diciembre, frente a Mac Donald´s (sic), se observó una isla con dos surtidores donde se vende gasolina y gasoil. Asimismo se observó un inmueble con rejillas azules y vidrios rotos, y que dentro del mismo había un mostrador en madera con vidrios rotos, el piso en mal estado con basura y vidrios, también se observó un estante de madera en regular estado y sin venta de ningún producto. Con respecto a quien pertenecía el fondo de comercio, el Tribunal se abstuvo de dejar constancia, por cuanto consideró que ello desvirtuaba el objeto de la inspección (folio 136).

    Realizado el análisis de los recaudos que cursan en autos, pasa este Tribunal a resolver el presente recurso de nulidad de acto administrativo, previas las siguientes consideraciones:

    III

    CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

    Precisa este Tribunal que la naturaleza del fondo de comercio, el cual también es señalado por el legislador mercantil como establecimiento de comercio, está conformado, tanto por bienes corporales muebles (mobiliarios, equipos, armarios, etc.); como por bienes corporales inmuebles (terreno, edificio, muebles adheridos al suelo), además de elementos incorporales (fama, buen nombre, denominación comercial, etc.), excluyendo la firma personal del comerciante, porque ésta no es un elemento del fondo de comercio. Así se decide.

    En este contexto, el Código de Comercio en su artículo 2º, ordinal 3º, establece lo siguiente:

    Son actos de comercio, ya de todos los contratantes, ya de parte de alguno de ellos solamente:

    (…)

    3º- La compra y la venta de un establecimiento de comercio (…)

    . (omissis y negrillas del Tribunal).

    Disposición ésta referida al fondo de comercio con sus diferentes componentes corporales (bienes muebles e inmuebles) e incorporales (bienes intangibles o inmateriales). Sirva de ejemplo la venta de un Abasto, una Sastrería, etc., con sus componentes corporales muebles: equipos, armarios, etc., corporales inmuebles: terreno, edificio, etc., y sus elementos incorporales: fama, buen nombre, denominación comercial, etc., directamente vinculados con los artículos 151 y 152 del Código de Comercio, en cuanto a la enajenación del fondo de comercio.

    En este contexto, el artículo 151 establece que se efectúen ciertas publicaciones de prensa para alertar a los acreedores del fondo, y el artículo 152 prevé que en el caso de que su enajenante no publique los avisos o lo haga insuficientemente, pues se considera al adquiriente como solidario del enajenante, ya que el objetivo del régimen de publicación es proteger a los acreedores del fondo.

    Igualmente, cabe recordar que la enajenación del fondo de comercio no sólo abarca la compra-venta, sino que también involucra todo acto que transmita su propiedad como lo es la permuta, dación en pago, aporte en propiedad para constituir o acrecentar el capital de una sociedad, o su donación, por tanto, la negociación es válida, pero si no se cumple con la publicación, el nuevo adquiriente se hace solidario, ante los acreedores del fondo.

    Asimismo, conviene destacar que en materia sobre el fondo de comercio, existen legislaciones extranjeras algo disímiles a la legislación patria, tal como se comprueba en la obra de M.O.: “Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales”, quien en la página 324 lo define como:

    Entidad mercantil que reúne el domicilio y el patrimonio que el comerciante dedica a su actividad comercial; el patrimonio comprende tanto las cosas materiales (capital, instalaciones, etc.), como las inmateriales (clientela, marcas, llave, derecho al local, nombre, etc.). Se trata, pues, de una universalidad jurídico-económica, que puede ser enajenada; para esto, y a fin de asegurar la actividad mercantil, la ley exige formalidades especiales

    . (negrillas del Tribunal).

    Definición ésta de donde se evidencia a la clientela como elemento del fondo de comercio, sin embargo, en la mayoría de las legislaciones, entre ellas la nuestra, la clientela no representa un elemento del fondo, y menos se puede hablar dentro del régimen de la libre competencia de un derecho de propiedad sobre la clientela.

    En cuanto a la llave, se entiende a la capacidad del fondo de producir económicamente y de dar ganancias a su titular, por tanto, la llave concebida como organización en el sentido de un bien inmaterial, sí forma parte de sus elementos, al extremo que la doctrina mayoritaria la considera como el elemento constitutivo más importante del fondo.

    En definitiva, observa este Tribunal que el criterio mayoritario de la doctrina y jurisprudencia patria y extranjera, compartida a plenitud por quien Sentencia, es que el fondo de comercio, no representa un objeto único de derecho, puesto sus elementos constitutivos están conformados por una universalidad de hecho, donde se reúnen no sólo bienes muebles por su naturaleza, sino también bienes inmuebles perteneciente al titular del fondo donde se encuentran, más los bienes inmateriales o intangibles. Así se decide.

    Aplicando todo lo anterior al arrendamiento de los fondos de comercios, estos son los motivos por los cuales quedan excluidos de regulación arrendaticia, por mandato expreso del legislador, cuando en el artículo 3, literal c, del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece lo siguiente:

    Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

    …omissis…

    c) Los fondos de comercio. (…)

    . (omissis y resaltados del Tribunal).

    Dicho de otro modo, el artículo 1 del vigente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala en forma generalizada los inmuebles a los cuales se les aplica su normativa. No obstante, en el artículo 3 eiusdem,

    se señalan las excepciones a los casos que no se rigen por el Decreto-Ley a los efectos de sus relaciones arrendaticias, lo cual significa que a tales efectos, solo regirá la voluntad contractual de las partes, ya que el contrato constituye definitivamente ley entre ellas. Así se declara.

    Por consiguiente, la parte recurrente impugna el acto administrativo contenido en la Resolución Nº AM-D-0091-2004, dictado por la Alcaldía del Municipio Araure del Estado Portuguesa, en fecha 07 de julio de 2004, impugnación que fundamenta en un falso supuesto (vto. f. 3 y fte. f. 4), señalando que las cláusulas del contrato de arrendamiento, están referidas es a la Estación de Servicio Centro Acaraure que es el fondo de comercio objeto del contrato. Considerando que al no apreciarlo así la Administración incurrió en falso supuesto, viciando el acto administrativo de nulidad absoluta de conformidad con el artículo 19, ordinal 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, razón por la cual demandan formalmente su nulidad.

    El Tribunal para decidir observa:

    La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas decisiones, entre ellas la Sentencia Nº 701 de fecha 29/06/2004, ha dejado sentado lo siguiente:

    Respecto del falso supuesto, esta Sala en su pacífica y reiterada jurisprudencia sobre el tema ha destacado que el aludido vicio se configura cuando la Administración al dictar un determinado acto administrativo, fundamenta su decisión en hechos inexistentes, falsos o que no guardan la debida vinculación con el o los asuntos objeto de decisión, verificándose de esta forma el denominado falso supuesto de hecho; igualmente, cuando los hechos que sirven de fundamento a la decisión administrativa existen, se corresponden con lo acontecido y son verdaderos, pero la Administración al emitir su pronunciamiento los subsume en una norma errónea o inexistente en el derecho positivo, se materializa el falso supuesto de derecho. Por tal virtud, cuando el acto administrativo ha sido dictado bajo una incorrecta apreciación y comprobación de los hechos en los cuales se fundamenta, el mismo resulta indefectiblemente viciado en su causa

    . (resaltados de este Tribunal).

    Al respecto, es dable observar que todo acto administrativo debe tener una causa o motivo como requisito de fondo y basado en un hecho específico o

    concreto, así pues, para no viciar la causa o motivo en un falso supuesto, la Administración Pública, -entre ella la Municipal-, debe previamente comprobar ese hecho y calificarlo adecuadamente, para luego subsumirlo dentro de la norma jurídica correspondiente (principio de legalidad del acto administrativo).

    De ahí que, cuando los hechos provocan una decisión en sede administrativa mediante un acto administrativo de efectos particulares, como es el caso subjudice, la jurisprudencia imperante se basa en el criterio siguiente:

    La doctrina administrativa ha precisado el concepto de la causa o motivo como requisito de fondo del acto administrativo, entendiendo por tal las situaciones de hecho provocantes de la actuación administrativa, que deben ser comprobadas y calificadas adecuadamente a fin de su subsunción dentro de la pertinente norma legal.

    Por ende, se incurre en falso supuesto o vicio en la causa, al no constatarse, apreciarse o calificarse los hechos fundantes del acto administrativo (…)

    . (negrillas y omissis del Tribunal).

    Ahora bien, en el caso bajo examen y de acuerdo a los recaudos cursantes en autos, se observa la existencia de un documento público de fecha 26/10/1993 (fte. y vto. f. 67), previamente valorado por este Tribunal, donde se aprecia que el ciudadano A.S.S.S., acudió por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, del Trabajo y Estabilidad Laboral de este Circuito y Circunscripción Judicial, participando que tenía establecido en la ciudad de Araure del Estado Portuguesa, una firma personal que giraba bajo su sola firma y única responsabilidad, cuyo objeto lo constituía, el expendio de gasolina, aceite y lubricantes en general, así como auto periquitos. Que podía dedicarse a cualquier otra actividad de lícito comercio conexo o no con su objeto principal. Que dicho fondo de comercio se denominaba Estación de Servicio Centro Acaraure, ubicado en la Avenida 5 de Diciembre de Araure, Estado Portuguesa, pudiendo crear sucursales en cualquier parte del país.

    Por otro lado, en el documento público de fecha 02/09/1994 presentado como fundamental por la parte recurrente y previamente valorado por este

    Tribunal, consta que el ciudadano A.S.S.S., y los ciudadanos: A.M.M. y G.M.M., convinieron en celebrar un contrato de arrendamiento en cuya cláusula PRIMERA, pactaron que el arrendamiento era sobre un local comercial con sus respectivas instalaciones ubicado en la ciudad de Araure constituido por un Edificio y terreno de su propiedad, comprendido bajo los linderos antes señalados. Que, -además-, comprendía la marquesina, equipos, compresores, bombas de agua, tanques hidroneumáticos, bomba de aceite y grasa, carretes aéreos, extinguidores de incendios, alarma, tableros, lavatorios y muebles en general, los cuales formaban parte integrante del contrato de arrendamiento, incluyendo la denominación Estación de Servicio Centro Acaraure. Pero, que quedaba excluido el local ubicado en las adyacencias de las Naves para lavado y engrase, destinado única y exclusivamente para los fines que el Arrendador estableciera, sin afectar en ningún momento el contrato entre las partes (fte. y vto. folio 8).

    Adicionalmente a lo anterior, este Tribunal considera como muy importante para la comprobación y calificación adecuada del hecho en el caso subjudice, tener presente la disposición contenida en la cláusula DECIMA-SEXTA, donde textualmente las partes convinieron en lo siguiente:

    LOS ARRENDATARIOS no podrán ceder, vender, subarrendar total ni parcialmente la Estación de Servicio Centro Acaraure, ni su fondo de comercio, ni traspasar el presente contrato en forma alguna sin el previo consentimiento dado por escrito por parte de EL ARRENDADOR. Tampoco podrán exigir pago alguno por el sitio donde se encuentra ubicado el fondo de comercio o bien por las relaciones comerciales que hayan establecido. La violación de esta cláusula dará derecho a que se considere como resuelto de pleno derecho el presente convenio y al pago de los daños y perjuicios a que diera lugar y así mismo EL ARRENDADOR considerará nulo y sin ningún efecto el traspaso o cesión que hubiesen hecho o celebrado LOS ARRENDATARIOS

    . (mayúsculas en el contrato, las negrillas y subrayados del Tribunal).

    Por lo demás, debe resaltarse que los arrendatarios estuvieron conformes con todas las partes del documento de arrendamiento, cuando al vuelto del folio 10 en la cláusula VIGÉSIMA-PRIMERA, se estableció textualmente lo siguiente:

    Las partes manifiestan su conformidad con todas y cada una de las Cláusulas de este contrato del cual se hacen dos (2) ejemplares de un solo tenor y a un solo efecto eligiendo como domicilio especial la ciudad de Araure, a la jurisdicción cuyos Tribunales se someten expresamente las partes para dilucidar cualquier controversia derivada de esta relación contractual

    . (resaltados del Tribunal).

    En virtud de todos los anteriores razonamientos, quien Juzga llega a la plena convicción que el ciudadano A.S.S.S., efectivamente, tal como lo alega la recurrente, lo que arrendó fue el fondo de comercio denominado Estación de Servicio Centro Acaraure, por ende, de todo ello se infiere lo inútil e innecesario de realizar alguna inspección en sede administrativa o en sede judicial, para que quedara comprobado la actividad realizada en el fondo de comercio ubicado en la Avenida 5 de Diciembre de Araure, puesto que existe un respaldo probatorio en los mismos documentos públicos cursantes tanto en el Expediente Administrativo como en la presente causa, donde a todas luces se desprende ese hecho positivo y concreto. Así se decide.

    En abundamiento a lo anterior, este Tribunal observa que la parte recurrida representada por la Síndico Procuradora Municipal de Araure, Estado Portuguesa, Abogado R.L.A.C., al folio 118 en el escrito de Informe, expresa lo siguiente:

    (…) Cabe destacar ciudadana Juez, que en las pruebas valoradas por la Administración se determinó que los arrendatarios declaran sus impuestos como persona natural, tal como se observa en la Declaración Definitiva de Rentas y Pago para Personas Residentes o no en el país y herencias yacentes y Declaración y pago de Impuestos de Activos Empresariales ante el Seniat, las cuales forman parte de los antecedentes administrativos consignados en esta causa, es decir el declarante es A.M.M., con domicilio fiscal en la Avenida 5 de Diciembre, Estación de Servicio Acaraure, cuya actividad económica es el expendio de gasolina, no apareciendo como contribuyente la firma personal Estación de Servicio Acaraure, que giraba bajo la sola firma y responsabilidad del difunto A.S.S. (sic) Sidak (…)

    .

    Es cierto, de la Planillas: H-96 07 Nº 1281238 y F-02 07 Nº 0402931 que corren a los folios 65 y 66, se comprueba la respectiva declaración anual del estado ganancial del ciudadano A.M.M., con ganancias netas en un monto de TRECE MILLONES QUINIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y UN BOLÍVARES CON OCHENTA Y

    OCHO CÉNTIMOS (Bs.13.508.631,88) durante el año fiscal 01/05/2002 al 30/04/2003, por sus actividades realizadas en el expendio de gasolina con domicilio en la Avenida 5 de Diciembre. Estación de Servicio Acaraure (sic), tal como quedó analizado y valorado por este Tribunal ut supra.

    No obstante, esta Juzgadora también verifica que en lapso de los Informes Orales, la Apoderada Judicial de la parte recurrente, Abogado A.Z.F., al folio 139 expresa:

    Con el objeto de objetar el informe presentado por la Administración, hago valer al Tribunal la Cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que establece que los arrendatarios se obligan a mantener la estación de servicio en p.e. de limpieza e iluminada por la noche y debe disponer de todos los empleados necesarios… y la cláusula quinta, el hecho de que los arrendatarios dejaren secar los tanques de gasolina, es motivo suficiente para que el arrendador considere resuelto el contrato de pleno derecho… lo que significa ciudadana Juez, que ab inicio de la relación arrendaticia y con el documento fundamental para las partes contratantes, se dejó sentado que el objeto del contrato, era la Estación de Servicio y que el hecho de que los arrendatarios de manera inconsulta hayan cambiado el nombre de la estación no es causa suficiente para que la administración considere como objeto del contrato a un local comercial (…)

    . (omissis y negrillas del Tribunal).

    Visto de esta forma, cabe recordar que entre los bienes inmuebles del fondo de comercio denominado Estación de Servicio Centro Acaraure, en el documento de arrendamiento se encuentra el Edificio y terreno propiedad del Arrendador, que tiene como lindero NORTE: a la calle sin nombre que lo separa de las Edificaciones de la Compañía V.M. S.A. Ello así, es un hecho público y notorio que en dicha separación, actualmente, se encuentra la Edificación sede del establecimiento de comercio denominado Mc Donald´s, por tanto, se puede justificar el hecho cierto del porqué las partes, en reiteradas oportunidades, ubican el fondo de comercio: “al frente de Mc Donald´s”, pero, no se puede justificar que ambas partes denominen el fondo de comercio de una manera distinta a su documento de origen y de arrendamiento, a tal extremo que con esa errada denominación, el Arrendatario solicitó la Regulación de Arrendamiento y la usufructuaria Arrendadora solicitó el presente Recurso de Nulidad, error éste que no solamente se comprueba en los escritos de las partes, sino que se verifica en la

    misma sede del fondo de comercio, donde está denominado equívocamente como Estación de Servicio Acaraure, siendo que su verdadera denominación es la de Estación de Servicio Centro Acaraure, tal como se comprueba en documentos públicos cursantes en autos.

    Consecuencialmente, se puede verificar que en la Inspección Ocular de fecha 08/06/2004 realizada por la Jefe del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Araure, la funcionaria expresa: “se evidencia una Estación de Servicio denominada Acaraure” (folio 58). De la misma manera, en las Inspecciones Judiciales de fechas 02/02/2005 y 10/02/2005, se expresa que este Tribunal, “se trasladó y se constituyó en la Estación de Servicio Acaraure, ubicada en la avenida 5 de Diciembre, frente a Mc Donald´s, Araure, Estado Portuguesa”. Sin embargo, considera esta Juzgadora que tales circunstancias para nada debilitan el hecho cierto que goza de pleno valor probatorio con efectos erga omnes, en el documento público de fecha 26/10/1993 (folio 67) y en el documento público de fecha 02/09/1994 (folios 8 al 12), donde consta que el propietario del fondo de comercio lo denominó: Estación de Servicio Centro Acaraure. Así se decide.

    En otro contexto, aunque ya este Tribunal decidió que la firma personal del comerciante no es un elemento del fondo de comercio, debe dejarse aclarado que de una detallada revisión en los autos se verifica que las partes no trajeron la prueba documental del Acta de Defunción del de cujus. Sin embargo, existe la prueba documental traída por el co-arrendatario G.M.M., sobre la legítima sucesión del ciudadano: A.S.S.S., conformada por su cónyuge L.P.D.S., y sus hijos: YANUSSA SCHALIJASCH PARRA; E.S.P.; W.S.P. y M.M. SCHALIJASCH PARRA (folios 61 y 62), quienes, salvo prueba en contrario, legalmente son los actuales propietarios y arrendadores del fondo de comercio, con facultades plenas para enajenarlo. Así se decide.

    En fuerza de todo lo anterior, este Tribunal concluye que los ciudadanos: A.M.M. y G.M.M., desde fecha 02/09/1994 están muy en cuenta que el

    arrendamiento fue sobre el fondo de comercio denominado Estación de Servicio Centro Acaraure, por el cual tenían que pagar el canon de arrendamiento estipulado, sujeto a modificación y revisión entre las partes cada seis (6) meses durante su vigencia, ajustándolo a los cambios de inflación en la economía Nacional, por ende, así como gozan y disfrutan de los derechos lícitos de enriquecimiento por medio de la actividad realizada en el mismo, pues también deben aceptar las obligaciones que adquirieron con el fallecido arrendador propietario de dicho establecimiento de comercio, que hoy pertenece a sus legítimos herederos, sin pretender que se viole lo dispuesto en el literal c del artículo 3 del vigente Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

    A tal efecto, cuando la máxima autoridad de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Araure, a pesar de tener las pruebas en los propios documentos públicos registrados en el año 1993 (f. 67) y en el año 1994 (f. 29 al 32). No obstante, falsamente supuso que se trataba del arrendamiento de un bien inmueble destinado a comercio con sus accesorios, sujeto a regulación, subsumiéndolo erróneamente en el artículo 2 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no es la norma legal pertinente para los fondos de comercio, cuando a los folios 16 y 78 se constata que la Administración expresa lo siguiente:

    “(…) El aludido contrato de arrendamiento no señala en ninguna de sus cláusulas el arrendamiento de un fondo de comercio, como lo opone la arrendadora, solo se dispone en su Cláusula Primera que se trata de un local comercial con sus respectivos accesorios, incluidos dentro del ámbito de aplicación de la mencionada Ley y se señala que “dentro del presente arrendamiento se encuentra la denominación comercial ESTACIÓN DE SERVICIO CENTRO ACARAURE, la cual es propiedad de EL ARRENDADOR”, pues se trata de una firma personal que gira bajo la sola firma y única responsabilidad del fallecido A.S.S.S. (…)”. (omissis y negrillas del Tribunal, cursivas y mayúsculas de la Alcaldía).

    Falso supuesto éste que mediante la Resolución Nº AM-D-0091/2004 de fecha 07/07/2004, llevó a la autoridad municipal a dictar la regulación arrendataria con fundamento en el avalúo de la Dirección de Catastro del mismo ente (folios 18 al 22), realizada sobre bienes inmuebles que sólo conforman una de las partes de la universalidad jurídico-económica del fondo

    de comercio denominado Estación de Servicio Centro Acaraure, por consiguiente, la causa del acto administrativo quedó viciada de nulidad absoluta, debido a que no tenía competencia para dictar dicha regulación de arrendamiento. De ahí que, el acto administrativo quedó incurso en el primer supuesto del numeral 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, referido a la nulidad absoluta de los actos de la Administración, cuando hubieren sido dictados por autoridades manifiestamente incompetentes. Así se decide.

    IV

    DECISIÓN

    En virtud de lo antes expuesto, este Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto en fecha 14 de septiembre de 2004 por la ciudadana L.P.D.S., contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº AM-D-0091/2004 de la Dirección de Inquilinato, dictado en fecha 07 de julio de 2004 por la ALCALDÍA DEL MUNICIPIO ARAURE DEL ESTADO PORTUGUESA, regulando el canon de arrendamiento del fondo de comercio Estación de Servicio Centro Acaraure, ubicado en la Avenida 5 de Diciembre de Araure, Estado Portuguesa.

    No hay condenatoria en costas de conformidad con el artículo 105 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal vigente.

    Regístrese y publíquese.-

    Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Araure a los seis (6) días del mes de abril de dos mil cinco. Años: 194º de la Independencia y 145º de la Federación.

    La Juez

    ABG. ANGELA SOSA RUÍZ

    La Secretaria Temporal,

    JEEANETT CORTEZ P.

    Siendo las 10:00 a.m., se publicó y se registró la anterior sentencia, como fue ordenado. Conste.

    La Secretaria Temporal,

    JEEANETT CORTEZ P.