Decisión de Juzgado Decimo Tercero de Municipio de Caracas, de 22 de Abril de 2014

Punto previo

Antes de emitir cualquier pronunciamiento vinculado con las cuestiones previas o con el mérito del asunto sometido al conocimiento de este Tribunal, se hace necesario puntualizar las siguientes consideraciones, derivadas de específicas actuaciones realizadas por las partes en el decurso de este procedimiento judicial.

En el sentido expuesto, es señalar que el acto de la contestación a la demanda, por la misma índole y naturaleza de que está revestido, constituye tan solo la exposición de motivos que hace el destinatario de la pretensión en aras de ofrecer todas aquellas razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar para oponerse a las pretensiones de la parte actora, lo cual, sin duda, se erige en un verdadero desarrollo de su derecho a la defensa que le es permitido ejercitar por mandato expreso de lo establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en la conformación del debido proceso, entendido por la más avezada doctrina y jurisprudencia patria, no como un derecho en sí mismo sino, como una garantía de derechos que el legislador tutela en beneficio del justiciable. En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia Nº 926, de fecha 1 de junio de 2.001, estableció:

(omissis) “…Este derecho fundamental, de contenido amplio, encuentra su consagración en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, sobre el cual esta Sala ha sostenido que debido proceso es aquél que reúne las garantías indispensables para que exista una tutela judicial efectiva. En efecto, en sentencia No. 29 del 15 de febrero de 2000 sostuvo: Es a esta noción a la que alude el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando expresa que el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas. Pero la norma constitucional no establece una clase determinada de proceso, sino la necesidad de que cualquiera sea la vía procesal escogida para la defensa de los derechos o intereses legítimos, las leyes procesales deben garantizar la existencia de un procedimiento que asegure el derecho de defensa de la parte y la posibilidad de una tutela judicial efectiva…” (sic).

Ahora bien, el principio de la instrumentalización de las formas procesales, a que alude el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, es lo que permite modelar la conducta de las partes en la correcta realización de los actos procesales a que deban concurrir para la defensa y valimiento de sus legítimos derechos e intereses, discutidos en el juicio de que se trate, lo cual se logra en la medida que los justiciables se atengan a los términos y condiciones previstas en la ley, en función de que se logre el fin inmediato del proceso, como es la obtención de la justicia, prescindiéndose de observar todas aquellas formalidades tenidas como no esenciales, pero respetándose, siempre, las formas predeterminadas por el legislador para la realización y desarrollo de los diversos actos que debe contener todo proceso judicial.

Lo antes expuesto tiene relevancia en el presente caso, pues en materia civil el Juez no puede iniciar el proceso sino previa demanda de parte, lo cual viene a consagrar en nuestro ordenamiento jurídico el denominado principio dispositivo, constituido por los alegatos contenidos en el libelo de la demanda y la respuesta ofrecida por el demandado al momento de ofrecer su contestación, en cuyo evento queda trabada la litis y, por ende, queda conformado el ‘thema decidendum’, y a ello queda delimitado el problema jurídico sometido a la consideración del Juez, por mandato de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Ello explica que, al precluir la oportunidad de la litis contestación no es posible la alegación de nuevos hechos, lo cual incide abiertamente en la validez y eficacia de la actuación realizada por la parte actora el dia 20 de marzo de 2014 , en la cual se ha pretendido formular una contestación a la contestación a la demanda ofrecida por la representación judicial del destinatario de la pretensión, lo cual no es permitido en nuestro ordenamiento jurídico y, en consecuencia, tales actuaciones, realizadas por el apoderado judicial de la parte actora, en función que “ se desestimen los alegatos de la parte demandada por ser infundados y temerarios, carezcan de la idoneidad necesaria para provocar consecuencias en el plano procedimental pues, como se indicó, tales actuaciones son contrarias al contenido del artículo 364 del mencionado Código adjetivo, lo que, también, ha sido censurado por nuestro más Alto Tribunal y de la siguiente manera:

(omissis) “…resulta oportuno precisar que la regla contenida en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo con la cual, terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos, ni la contestación a la demanda, ni la reconvención, ni la cita de terceros a la causa, se refiere a los hechos relativos al fondo de la controversia, pues en relación con los hechos del proceso, los cuales pueden incluso sobrevenir a la contestación, al ser alegados deben ser resueltos, pues de lo contrario la sentencia producida no puede tenerse como una decisión expresa, positiva y precisa dictada con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, más aún en el caso de autos, donde la representación del demandado, hoy formalizante, alegó en la oportunidad de informes ante la alzada la existencia de cosa juzgada, cuestión perentoria y determinante en la suerte del proceso…” (Sentencia dictada en fecha 16 de febrero de 2.001 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, recaída en el caso de J.G.B.R., contenida en el expediente Nº RC-00-0145, de la nomenclatura de esta Sala).

De lo anteriormente expuesto, se infiere la ilicitud de la actuación realizada por el apoderado judicial de la parte actora el día 20 de marzo de 2014, pues tales actuaciones conforman la existencia de una contestación a la contestación de la demanda ofrecida por la representación judicial de la destinataria de la pretensión y, por ende, de acuerdo a lo establecido por el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, se deben excluir de la presente discusión procesal. Así se decide.

De la Cuestión previa del ordinal 3º

La parte demandada alegó la cuestión previa contenida en el ordinal tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. En tal sentido, en el capitulo identificado, “

DE LOS PUNTOS PREVIOS: DE LA FALTA DE CUALIDAD”, la parte demandada alegó lo siguiente:

“1.-De conformidad con Ordinal Tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se alega la ilegitimidad de la persona de la parte actora ciudadana: L.M.L., o su falta de cualidad para comparecer en juicio y en consecuencia sostener la presente causa, o lo que es lo mismo su falta de capacidad procesal, por el hecho de no ostentar el cargo de Presiente de la Junta de Condominio como falsamente lo alega en su libelo de demanda. Sin embargo, de la revisión del instrumento poder que corre inserto a los folios 5 y 6 del presente expediente, el cual fuera otorgado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador, en fecha 15 de Julio de 2013, no se desprende que ese instrumento que la otorgante ciertamente se haya identificado como Presidenta de la referida Junta de Condominio, ni mucho menos el Notario haya dejado constancia expresa de haber tenido a la mano el documento de su designación como Presidente de esa Junta que le facultara debidamente para actuar con ese carácter, desprendiéndose por el contrario de dicho documento que la otorgante actuó en forma personal, mas no así en representación de la Junta de Condominio.

2. - En el supuesto negado que el Tribunal deseche por improcedente el anterior alegato, igualmente de conformidad con lo establecido en el ordinal tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se alega la ilegitimidad de de la parte actora ciudadana: L.M.L., o su falta de cualidad para comparecer en juicio y en consecuencia sostener la presente causa, o lo que es lo mismo falta de capacidad procesal, pues la parte actora señala actuar en su carácter de: “Presidenta de la Junta de Condominio del Bloque 37 Ed 1. Sector UD 5, Urbanización La Hacienda, Caricuao Distrito Capital”. Sin embargo por mandato legal de conformidad con lo establecido en el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el Administrador a quien le corresponde ejercer esa representación el juicio. En el caso que nos ocupa la ciudadana: L.M.L., dice que actúa en su condición de “Presidenta de la Junta de Condominio del Bloque 37 Ed 1. Sector UD 5, Urbanización La Hacienda, Caricuao Distrito Capital” cargo éste es distinto y con atribuciones diferentes a las del administrador como bien señala claramente la Ley. Efectivamente ciudadano Juez, queda evidenciado en la presente causa, que la ciudadana: L.M.L., no es la persona a quien correspondía accionar en la presente causa en representación de los copropietarios del Bloque 37 Ed 1. Sector UD 5, Urbanización La Hacienda, Caricuao Distrito Capital, sino que con reserva legal ello es facultad del Administrador designado por la Junta de Condominios tal y como lo establece el artículo 19 de la mencionada ley.

3. - En el supuesto negado que el Tribunal deseche por improcedente los dos (02) anteriores alegatos igualmente de conformidad con lo establecido en el ordinal tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se alega la ilegitimidad de la Junta de Condominio del Bloque 37 Ed 1. Sector UD 5, Urbanización La Hacienda, Caricuao Distrito Capital, representada en este proceso por la ciudadana: L.M.L., o su falta de cualidad para comparecer en el juicio y en consecuencia sostener la presente causa, o lo que lo mismo su falta de capacidad procesal ya que tal cualidad devine a decir que la parte actora a su condición de supuesto propietario de un local (…) Afirmación que resulta absolutamente falsa, pues muy por el contrario lo cierto es que el inmueble en cuestión no es un local propiamente dicho, ni mucho menos es de la Propiedad de la Junta de Condominio como falsamente se alega en su libelo de demanda, ya que lo cierto es que dicho bien inmueble, según se desprende del documento de condominio debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador, anotado bajo el Nº 19, Tomo 20, Protocolo Primero de fecha 10 de marzo de 1.972, se trata de un inmueble identificado como apartamento Nº 0003, situado en la planta baja del Bloque 37 del Sector “G” de la UD-5 de la Urbanización La Hacienda, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, y de allí se deduce claramente que el mismo es propiedad del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), y que por ende no es una área común a los copropietarios del edificio como estos falsamente lo han afirmado durante largo tiempo; por lo tanto es a ese Instituto a quien legalmente correspondía no solamente percibir el canon de arrendamiento sino que también en su condición de propietario a quien le asiste el derecho accionar en la presente causa en defensa de los derechos e intereses que posee sobre el mencionado bien, sobre el cual la Junta de Condominio ha hecho uso de manera indebida y durante largo tiempo sin contar con la delegación de su legitimo propietario el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), pues mi representada ante las arbitrariedades y desafuero cometidos por los por los representantes de la Junta d Condominio y entre estos cabe destacar: “el aumento desmedido y desproporcional del canon de arrendamiento, la pretensión de realizar bajo amenaza un desalojo arbitrario y por sus propios medios, etc.” Ésta por un lado solicitó por la entonces Dirección de Inquilinato, una regulación de canon de arrendamiento y por otro consignó escrito motivado exponiendo el caso por ante la Oficina de Gerencia del Distrito Capital y Estado Vargas, del INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), junto con una solicitud formal de venta a los fines de que sustanciara el expediente y una vez cumplidos los tramites la referida oficina produjo un Dictamen de fecha 13 de agosto de 2012 , identificado como: DCEV/AL Nº 381, en donde señalo entre otras cosas lo siguiente: “… Al respecto les informo que la revisión del documento de condominio Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital de fecha 10/03/1972, anotado bajo el Nº 19, Tomo 20, en el cual se indica: ..” El apartamento signado 0003, consta de dos (02) dormitorios, sala, comedor, cocina, lavadero y un baño, con un área habitable de aproximadamente Cincuenta y Un Metros Cuadrados con Veinte Decímetros Cuadrados (51,20 M2) … El apartamento signado 0003 de la planta baja, tiene un valor de Diecisiete Mil Doscientos Bolívares (bs. 17.200,oo) …. El apartamento signado con el Nº 0003, le corresponde un porcentaje de contribución y derechos de copropiedad de Dos coma Seiscientos Cincuenta y Cinco Milésimas por Ciento (2,655,oo) lo cual es ratificado mediante los planos de la Planta Baja del Edificio en el cual se evidencian Cinco (05) apartamentos. De lo anteriormente expuesto queda comprobado que es un inmueble del Instituto con las condiciones de vendible por no ser determinado bien común, pertenecientes a los copropietarios….” Luego la referida Gerencia produce un memorando de fecha 13/09/2010, identificado como: DE-DCV/AL Nº 525, que dirigiera a la Gerencia Legal (Inavi Chacao), por medio de la cual indicó lo siguiente: “… De lo anteriormente expuesto queda comprobado que es un inmueble propiedad del Instituto con las condiciones de vendible por no ser determinado bien común, por ende no pertenece a los copropietarios quienes realizan actos de disposición del mismo, sin que conste delegación alguna por parte del Instituto para realizarlos, y autoriza a la ciudadana ocupante para que realice significativas inversiones pretendiendo desalojarla posteriormente en vista de ello, la atención de la ocupante es conocer el status el inmueble siendo las respuestas de los copropietarios el desalojo arbitrario del mismo, cabe destacar que estos no tiene cualidad para establecer tal decisión. Visto que la naturaleza del inmueble viene dada por el documento de condominio, el mismo ha sido ocupado como Local y al ocupante presta servicio médico solidario a la comunidad, por lo que solicita comprarlo quedando criterio de esta Gerencia legal la disposición del mismo…” estos dos documentos que gozan de la presunción de legalidad, emanar de un órgano del estado y por ende tienen la condición de públicos administrativos que concatenados con el Documento de Condominio, no deja duda alguna sobre la titularidad de los derechos de propiedad del inmueble y por ende la falta de cualidad de la Junta de Condominio del Bloque 37 Ed 1. Sector UD 5, Urbanización La Hacienda, Caricuao Distrito Capital, quien ha venido lucrando indebidamente de un bien que no le pertenece, pues éstos tal y como se ha señalado reiteradamente el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), legitimo propietario de ese inmueble.

Para decidir, se observa:

La exégesis propia de la cuestión previa promovida por el mandatario judicial de la destinataria de la pretensión, tiende a cuestionar la capacidad de postulación de la persona que se hubiere presentado a juicio como apoderado o representante del actor, en aquellos casos que ese apoderado o representante no tenga la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio por carecer de la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.

Siendo esto así, cabe apuntar que el ejercicio de poderes o mandatos en juicio, en la forma indicada por el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, está reservado a los abogados en el libre ejercicio de la profesión, en lo cual, precisamente, radica la razón de ser del enunciado contenido en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, al establecerse que ‘Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados’, lo que necesariamente nos remite a lo que dispone el artículo 4 de la Ley de Abogados, en cuanto a considerar que ‘quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso’.

Por ende, la procedencia del supuesto normativo denunciado por el promovente debe responder a las propias exigencias del legislador, esto es, que la persona instituida como apoderado de la parte actora no esté calificada por la ley para ejercer la profesión de la abogacía o que, ostentando el título que legitime su capacidad de postulación, se halle legalmente impedida de brindar su patrocinio al cliente. Ello es así en virtud que la razón de ser de la cuestión previa sometida a la consideración de este Tribunal, está dirigida a controlar un presupuesto procesal para la eficaz comparecencia en juicio, pues lo que persigue el legislador es auspiciar la existencia de un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal que, en su esencia, garantice al demandante su adecuada representación en el proceso, por manera que se pueda verificar lo atinente a la legitimidad de quien hubiere sido designado como su representante, lo que, incluso, se corresponde con la tesis sustentada por nuestra Casación:

(omissis) “…En sentencia N° 171 de fecha 22 de junio 2001, caso: Artur Soares Ferreira, c/ A.A.M. y la empresa Administradora Las Vegas S.R.L., esta Sala de Casación Civil estableció lo siguiente:

... La impugnación del mandato judicial debe estar orientada más que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico. Vale decir que la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato.

Al respecto, la Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, se pronunció en los siguientes términos:

...Es muy importante tener en cuenta que la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugnación no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma. Se permite la Sala, para ilustrar sobre este particular, transcribir un extracto de su criterio plasmado en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 (caso Fogade e Inmobiliaria Cadima), que es del tenor siguiente:

‘Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no está diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino mas bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder’....

Al respecto la Sala advierte, que la escritura de mandato, objeto de la impugnación, y que fue otorgado al abogado C.C.G.C., por el ciudadano Artur Soares Ferreira, cumple con los requisitos de identificación del mandante y del mandatario, fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, se concedió para que el apoderado representara y defendiera los derechos e intereses del representado ante el Tribunal Supremo de Justicia. Así mismo, es oportuno señalar que consta en autos que antes de estar concluida la sustanciación del caso bajo decisión, fue otorgado en la Secretaría de la Sala, poder apud acta por el demandante, mediante el cual se instituyó apoderados a varios profesionales del derecho y entre ellos al abogado antes mencionado, quien tuvo a su cargo la consignación del escrito de formalización.

Por lo ya expresado y vistos los argumentos invocados, los cuales se refieren a aspectos formales del documento poder, se desecha la impugnación. En consecuencia, se declara, improcedente la pretensión del impugnante. Así se decide.

El anterior criterio fue reiterado por esta Sala en sentencia N° 319 de fecha 17 de julio de 2002, caso: Nicola D’Amato (posteriormente fallecido), y por vía de sucesión, por sus herederos, ciudadanos R.T.V.D. D’Amato, Carmela, Gabriela y Roberto D’Amato c/ la sociedad mercantil DOCE 34, C.A., en la cual señaló lo siguiente:

... La Sala quiere expresamente destacar que, en lo atinente a la validez de los poderes que se presentan para actuar ante ella, la antigua jurisprudencia pecaba de formalista, pues a veces tendía más a interpretar rigurosamente la letra de la Ley, que a escudriñar la voluntad del poderdante, lo cual redundaba en detrimento de la justicia; pero la nueva doctrina se orienta en sentido contrario. Así, en sentencia del 22 de junio de 2001 (Expediente 00-317), se ratificó el criterio en los siguientes términos...

(...)

Al ser presentado este instrumento en proceso, la Sala para constatar la condición de apoderado que se arroga el abogado J.A.C., examina el expediente del juicio... El instrumento fue otorgado ante Notario Público que identificó cabalmente al otorgante; no existe, entonces, motivo alguno para dudar de la manifestación de voluntad expresada por el otorgante, en el sentido de que sea el abogado J.A.C. quien lo represente en el trámite del presente recurso.

De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que la eficacia del poder depende de que se cumplan aspectos de fondo o intrínsecos a él, que de no estar presentes lo hacen inválido, como sería por ejemplo, la identificación del poderdante y haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de dar fe pública…

(Sentencia nº RC-01117, de fecha 21 de septiembre de 2.004, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación civil, recaída en el caso de POLIFLEX, c.a., contra M.P.F.).

En ese sentido, sobre la base del citado antecedente jurisprudencial, que este Tribunal comparte y aplica en función de lo dispuesto por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es de señalar que, luego de examinarse detenidamente el instrumento poder consignado por quien se ha presentado a juicio como mandatario de la actora, autenticado el día 15 de julio de 2013, ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el número 20, tomo 114 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, no se advierte la ilegalidad denunciada por el mandatario judicial de la promovente.

En efecto, las argumentaciones esbozadas por el promovente de la cuestión previa no están dirigidas a individualizar un hecho concreto que determine la existencia de posibles limitaciones, restricciones o impedimentos relacionados con la capacidad de postulación inherente a quien se ha presentado a juicio como apoderado de la parte actora, pues la delación formal que nos ocupa no establece, pondera ni determina el motivo específico que permita considerar el hecho objetivo que la informa, como es la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya; o la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. En efecto,

El primero de los argumentos esbozados por la parte demandada para fundamentar esa cuestión, delata que la ciudadana L.M.L., “no ostenta el cargo de Presiente de la Junta de Condominio” y que ello es así en virtud que en el instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador, en fecha 15 de Julio de 2013, no se identificó como Presidenta de la referida Junta de Condominio, ni el Notario dejó constancia expresa de haber tenido a la mano el documento de su designación como Presidente de esa Junta que le facultara debidamente para actuar con ese carácter, “desprendiéndose por el contrario de dicho documento que la otorgante actuó en forma personal, mas no así en representación de la Junta de Condominio”. Al respecto, el Tribunal aprecia que esa afirmación no es exacta, pues al examinar el poder en cuestión, se observa que, la ciudadana L.M.L., otorgó ese poder como presidenta de la Junta de Condominio accionante, al indicar que ese poder lo otorga al abogado G.R. , “… para que me represente, sostenga y defienda los intereses en todos los asuntos judiciales y extrajudiciales , en especial en el juicio que por desalojo intentare contra la ciudadana Y.d.V.M.V. , el cual le encomiendo como Presidente de la Junta de Condominio del Bloque 37 Sector UD 5, Urbanización La Hacienda, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital…” (subrayado del tribunal) y si bien es cierto que de la lectura de la nota de autenticación estampada el día 15 de julio de 2013 por la Notario Público Octava del Municipio Libertador Chacao, no se observa que la aludida poderdante haya exhibido a esa funcionaria los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten esa representación de la aludida Junta de Condominio, la información contenida en ese documento era suficiente para que la demandada pudiese comprobar la exactitud de las menciones allí contenidas en aras de establecer la adecuación de ese poder a los postulados de ley, pues, como ya lo indicáramos en líneas previas, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria, o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder, situación esta que no fue demostrada en autos, pues la accionada no desplegó ninguna actividad en tal sentido, no constatándose que la poderdante no sea la Presidenta de la Junta de Condominio demandante.

En el segundo de los aspectos invocados, la parte demandada aduce , que de conformidad con lo establecido en el literal e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, es el Administrador a quien le correspondía ejercer la representación en juicio de la parte actora , pero es evidente, que tampoco en este caso se cuestiona la capacidad de postulación de la parte de la persona que se ha presentado como apoderado de la aludida junta de condominio, sino que cuestiona otra serie de situaciones que no son de las previstas en la cuestión previa por él planteada y que alude fundamentalmente a aspectos del merito de la causa, pues lo que verdaderamente discute es un problema de representación orgánica de la Junta de Condominio demandante, que en modo alguno puede confundirse con aquellos aspectos vinculados a la falta de capacidad de postulación de quien fuera instituido como apoderado judicial de la actora.

Por ello, es de afirmar que el mandato de representación otorgado por la ciudadana L.M.L. de Castro en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Bloque no. 37, sector UD5 , Urbanización la Hacienda Caricuao, a quien hoy se presenta a juicio como su apoderado judicial, cumple en su esencia con los requisitos de identificación del mandante y del mandatario, fue otorgado en forma auténtica ante un Notario Público, y se concedió para que el apoderado, en representación y defensa de los derechos e intereses de la mandante, pudiera ejercer la adecuada representación de ésta mediante el cumplimiento de todos los actos del proceso que no estuviesen reservados expresamente por la ley a la parte misma, por lo que el primero y segundo de los argumentos que fundamentan la cuestión previa alegada se desechan por improcedentes. Así se decide.

En el tercero de los aspectos invocados, la parte demandada denuncia que el inmueble arrendado es propiedad del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y que “no contando esa Junta de Condominio con la debida delegación o autorización del legítimo propietario del inmueble, la accionante carece de la cualidad necesaria para accionar en la presente causa”.

Al invocar la cuestión previa que nos ocupa con fundamento en lo establecido en el ordinal tercero del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en diversas partes de su escrito, e incluso al identificar el capitulo en el que se invoca la misma, el apoderado judicial de la parte demandada ha pretendido equiparar el concepto de legitimidad con el de cualidad que, aún cuando pudiera presentar similitudes, presentan caracteres propios y diferentes, pues el primero atañe al instrumento fundamental de donde se deriva inmediatamente el derecho deducido, mientras que lo segundo concierne a la prueba de obrar en justicia.

En tal sentido es necesario discriminar y diferenciar debidamente lo que es la legitimatio ad processum y la legitimatio ad causam, lo que queda suficientemente claro si traemos a colación sentencia N° 1919, de fecha 14 de julio de 2003, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (caso: A.Y.C.) que estableció lo siguiente:

(omissis) “...En el derogado Código de Procedimiento Civil de 1916, existía la posibilidad de oponer la falta de cualidad de las partes como excepción de inadmisibilidad. En el código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, conforme lo dispone expresamente el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte, el ordinal 4° del artículo 346 eiusdem, contiene la cuestión previa de ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se atribuye, y se refiere es al problema de la representación procesal de la parte demandada, específicamente, a la falta de representación de la persona citada como representante del demandado, que es la llamada legitimatio ad processum, y no de la falta de cualidad o de la legitimatio ad causam. Es decir, en el caso de la legitimatio ad processum, se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio; esto es, un requisito indispensable para la constitución válida de toda relación procesal y para garantizar al demandado su adecuada representación en juicio.

En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito; la cual, de acuerdo a lo antes expresado, no puede ser opuesta conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, como cuestión previa...

(sic).

En el presente caso, consta que se demanda el desalojo de un inmueble arrendado mediante contrato arrendamiento celebrado entre las partes involucradas en este juicio, que tiene por objeto el inmueble constituido por un (01) local con un (01) baño, ubicado en la planta baja del Bloque 37, Edificio 1, Sector UD5, Urbanización La Hacienda, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital. El apoderado actuante en este juicio consignó instrumento poder otorgado por la ciudadana L.M.L. de CASTRO, en su carácter de PRESIDENTA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO del Bloque 37, edificio 1, sector UD5, Urbanización la Hacienda Caricuao, Distrito Capital, tal y como consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador, anotado bajo el no. 20, tomo 114 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.

Ahora bien, al analizar los argumentos que sustentan este aspecto de la cuestión previa, el tribunal observa que, tampoco este aspecto de la misma, cuestiona la capacidad de postulación con que ha comparecido el abogado actuante en este juicio, sino que más bien, por el contrario la demandada simplemente ésta discutiendo la prueba de la cualidad de la parte actora para interponer la demanda, en cuyo supuesto se está en presencia de una defensa que al atacar un punto esencial inherente al fondo de lo controvertido debió ser alegada como una defensa de fondo, por lo que en tal sentido la Cuestión previa debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

En la oportunidad de la litis contestación, la parte demandada rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada en contra de su representada, fundamentando ese rechazo en la forma que sigue.

Rechazo por no ser cierto que mi representada le adeude a la parte actora la cantidad de Bs. 32.011,20, por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo a Diciembre del 2012 y desde Enero a Junio 2013, y que por ende se haya negado a pagar los mencionados cánones de arrendamientos como falsamente se alega en el libelo de la demanda, pues lo cierto es que, ante la pretensión de los miembros de la Junta de Condominio en desalojar arbitrariamente a mi representada del mencionado inmueble, estos pretendieron subir de manera exorbitante y desmedida los mencionados cánones de arrendamiento y paralelamente negarse a recibirlos con el solo fin de colocarla en mora y poder así disponer de un argumento valido que justificar la acción y fue por ello que mi poderdante a los fines de salvaguardar sus derechos, procedió por un lado a solicitar por la entonces Dirección de Inquilinato, una regulación de canon de arrendamiento y por el otro una vez fijado el canon por ese organismo regulador, abrió un expediente de consignación por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, Expediente Nº 2012-0099, en donde se encuentran consignados los meses reclamados en el libelo de demanda, hecho este que me reservo a demostrar en la oportunidad probatoria correspondiente.

Rechazo y niego que la Junta de Condominio tenga la necesidad urgente de ocupar el inmueble que dice ser de su propiedad tal y como falsamente lo alega en el libelo de demanda, pues no puede tener esa necesidad de ocupación sobre un inmueble que en estricto derecho no le pertenece como ha quedado suficientemente demostrado con el documento de condominio consignado donde se evidencia que la titularidad de esos derechos de propiedad pertenecen a un ente del Estado como lo es el INSTITUTO NACIONAL DE LA VIVIENDA (INAVI), pues con la interposición de la presente acción y a nuestro entender la parte actora lo que busca desesperadamente es sorprender la buena fe de este Tribunal y así lograr por vía judicial la posesión de un inmueble que no le pertenece.

Para decidir el tribunal observa.

En líneas anteriores, se estableció que las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa admitieron, sin ningún tipo de reservas, hallarse vinculadas a través del contrato de arrendamiento que consta de instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador, anotado bajo el no. 20, tomo 114 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, y que tiene por objeto un (01) local con un (01) baño, ubicado en la planta baja del Bloque 37, Edificio 1, Sector UD5, Urbanización La Hacienda, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, suscrito entre la administración del aludido Bloque 37 del edifico 1, y la hoy accionada Yajaira del Valle Morles Vizcaya.

Al ser esto así, es de considerar que el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, de lo que se infiere que estamos en presencia de una modalidad contractual que se forma tan solo con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, en el que, además, se avizora uno de los elementos intrínsecos que lo informan, como lo es, sin duda, su onerosidad, pues cada una de las partes contratantes trata de procurarse una ventaja mediante un equivalente que, en tales circunstancias, está representado por el canon o pensión de arrendamiento, concebido por la doctrina y jurisprudencia más avezada sobre la materia como la debida contraprestación económica a que tiene derecho percibir el arrendador por el uso, goce y disfrute que el inquilino hace de la cosa arrendada, tal como se infiere de la literal redacción del artículo 1.592 eiusdem.

Tampoco existe controversia en autos en que el precio de la pensión locativa fue estipulado inicialmente por la partes en la cantidad de Trescientos Ochenta Bolívares (Bs. 380,oo) mensuales, y que luego, a solicitud de la arrendataria, la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitad, por Resolución No. 00015034 del 14 de octubre de 2011, fijó ese canon en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES CON SETENTA CENTIMOS (Bs. 2000,70), ya que sobre ese hecho consta igualmente la expresa admisión de la parte demanda en su escrito de contestación a la demanda .

Ahora bien, la obligación de pago, a cargo de la arrendataria, se erige como un deber de rango principal que debía observar frente a su arrendadora, tal como lo preceptúa el artículo 1.592, ordinal segundo, del Código Civil, y en este caso las partes estipularon, sobre el particular, lo siguiente:

SEGUNDA: el canon de arrendamiento es la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 380,00) por mensualidad vencida que la ARRENDATARIA se compromete a cancelar los cinco (5) primeros de cada mes en el lugar que indique LA ARRENDADORA “.

Esta, precisamente, es la obligación que la hoy demandante estima como insatisfecha, lo cual propició la activación de los mecanismos legales pertinentes destinados a procurar el pronto restablecimiento de la situación jurídica cuya infracción se le atribuye a la arrendataria, frente a lo cual la hoy demandada se defiende y alega que ante la pretensión de la arrendadora de subir en forma exorbitante el canon de arrendamiento y de negarse a recibirlos para hacerla incurrir en mora, la totalidad de las pensiones de arrendamiento descritas como insolutas por la actora fueron consignadas ante la competente Autoridad Judicial.

En el sentido expuesto, cabe señalar que en los autos del expediente no se constata un solo indicio que determine la negativa de la arrendadora en recibir el o los pagos derivados de la relación contractual que le vincula con la hoy demandada; no obstante, constituye una máxima de experiencia que cuando un inquilino acude ante la competente Autoridad Judicial es porque sencillamente tiene problemas con su arrendador, en cuya hipótesis el arrendatario debe satisfacer las exigencias de la ley en aras de que se le considere en estado de solvencia frente a su arrendador.

En el sentido expuesto, es de señalar que el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contiene un régimen de protección concebido en beneficio del débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario; pero para que esto sea así, el justiciable debe ajustar su conducta a específicas y diversas exigencias de la ley, las cuales solamente dispensan la necesaria protección al inquilino por manera que éste no se vea expuesto a una actuación de su arrendador que, de una u otra manera, pueda traducirse en un menoscabo de sus derechos, derivados del contrato de arrendamiento ya formado.

Por ello, el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite al arrendatario consignar el precio del canon de arrendamiento causado en aquellas situaciones en que su arrendador rehúse recibir el pago; pero la especial legislación inquilinaria no se conforma con un pago cualquiera, sino que tal pago debe ajustarse en un todo a los términos y demás condiciones establecidos en la ley. Así las cosas, y tomando en cuenta los recaudos consignados por la parte demandada para demostrar su principal defensa, no se observa que la misma se encuentre solvente en los pagos demandados como insolutos. En efecto, la parte demandada consignó constancia de haber efectuado consignaciones arrendaticias de los meses de diciembre de 2011, enero 2012, febrero 2012, marzo 2012, y abril 2012, siendo estas dos últimas consignaciones, las única correspondientes a mensualidades demandadas, sin que se constate ninguna otra probanza destinada demostrar el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto Septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre del año 2012, y los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2013, a razón de Dos Mil Bolívares con Setenta Céntimos (Bs. 2.000,70) mensuales, lo cual constituye una clara inobservancia a los deberes formales que la ley impone a la hoy demandada, por cuyo motivo y ante la plena prueba de los hechos alegados por la accionante, respecto a esta causal de desalojo, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar y así se decide en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

La segunda de las causales invocadas por la parte actora se refiere a la causal contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocándose en tal sentido la necesidad de la comunidad de copropietarios accionante de ocuparlo para fines sociales y de administración del condominio .

Para decidir el tribunal observa

El artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone lo siguiente:

Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

(omissis)

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo

.

Ahora bien, el derecho sustancial a que alude la precitada norma solamente es permitido ejercerlo al propietario y no al arrendador, pues la especial legislación en materia inquilinaria entiende que el propietario es la persona legitimada para justificar en forma suficiente y clara las razones que tiene de ocupar el inmueble de su propiedad, bien para hacerse de la propiedad raíz en la satisfacción de sus propias necesidades en lo personal, o en razón de sus actividades económicas, o bien para destinar el inmueble de su propiedad para uso exclusivo de sus familiares más inmediatos, pues la necesidad viene a ser para el sujeto de la relación procesal la expresión exteriorizada de un deseo concreto y real, como justa oposición al derecho del arrendatario a permanecer en el goce pacífico de la cosa arrendada.

Al ser esto así, debe considerarse que la Junta de Condominio accionante, se ha presentado a juicio aduciendo su condición de ‘arrendadora’, del inmueble constituido por un (01) local con un (01) baño, ubicado en la planta baja del Bloque 37, Edificio 1, Sector UD5, Urbanización La Hacienda, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital , que es objeto del contrato suscrito entre la partes, aduciendo adicionalmente que el mismo “es patrimonio común de los propietarios del citado edificio...” pero sin que se constate que durante el lapso probatorio hubiera promovido alguna prueba demostrativa de tal titularidad r.q.e.f. mancomunada alega ostentar la aludida comunidad de propietarios del edifico 1 del Bloque 37 , motivo por el cual, esa causal de desalojo no procede. Así se decide.

IV

DECISIÓN

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO, intentara LA JUNTA DE CONDOMINIO del Bloque 37, edificio 1, sector UD5, Urbanización la Hacienda Caricuao, Distrito Capital, en contra de la Ciudadana Y.D.V.M.V., ambas partes suficientemente identificadas en el encabezamiento de este fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora, totalmente desocupado, libre de bienes y de personas, del inmueble constituido por un (01) local con un (01) baño, ubicado en la planta baja del Bloque 37, Edificio 1, Sector UD5, Urbanización La Hacienda, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital.

Se condena en las costas del presente juicio a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Notifíquese las partes

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de abril de 2014. Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ.

DRA. M.A.G.C.

LA SECRETARIA.

Abg D.M.

En esta misma fecha, siendo las 11 a.m. se registró y publicó la anterior decisión y se dejó copia en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado de conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA.

MAGC/DM/Yeuresky

Exp. Nº AP31-V-2013-001774