Decisión nº 338 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 21 de Octubre de 2010

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 14.05.2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.

A continuación, el día 21.05.2009, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., en la persona de cualesquiera de sus accionistas, ciudadanos L.A.R. y/o F.M.D.C., para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, más un (01) día calendario consecutivo que se concedió como término de la distancia, el cual correría con prelación al término de comparecencia, durante las horas destinadas para despachar.

Acto seguido, en fecha 06.07.2009, el abogado N.L.C.A., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, así como solicitó la entrega de la misma para gestionar la citación con un alguacil o Notario del ámbito territorial en donde reside la parte demandada.

Luego, el día 16.07.2009, se dictó auto por medio del cual se revocó por contrario imperio el auto de admisión, pero sólo en lo que correspondía a la citación de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., que fuese ordenada en la persona del ciudadano L.A.R. y en su lugar, se ratificó la citación de dicha sociedad mercantil, pero la misma sólo debía recaer en la persona de la ciudadana F.M.D.C., constituyendo tal actuación parte integrante del auto de admisión.

Después, en fecha 22.09.2009, el abogado N.L.C.A., consignó la copia fotostática exigida para la elaboración de la compulsa, siendo que el día 01.10.2009, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma.

De seguida, en fecha 19.10.2009, se dictó auto por medio del cual se ordenó entregar la compulsa a la parte actora, para que gestionase la citación con un alguacil o Notario del ámbito territorial en donde reside la persona jurídica demandada.

Acto continuo, el día 20.10.2009, el ciudadano L.A.R., debidamente asistido por el abogado M.S., dejó constancia de haber retirado la compulsa.

Seguidamente, en fecha 12.11.2009, el ciudadano L.A.R., debidamente asistido por el abogado Adolfredo J.C., consignó las resultas de la citación practicada por la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, de las cuales se evidencia que la ciudadana F.M.D.C., en su carácter de accionista de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., recibió la compulsa, pero se negó a firmar el recibo de citación.

En tal virtud, el día 17.11.2009, el abogado N.L.C.A., solicitó la notificación de la parte demandada de la manera prescrita en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, cuya petición fue acordada mediante auto dictado en fecha 30.11.2009, exhortándose para su práctica al Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, librándose, a tal efecto, boleta de notificación, despacho y oficio N° 455-09.

Luego, el día 06.05.2010, la abogada E.A.B.B., se dio expresamente por citada en representación de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., a cuyo efecto consignó el instrumento poder con facultad expresa para ello.

Después, en fecha 11.05.2010, la abogada E.A.B.B., consignó escrito de contestación de la demanda.

De seguida, el día 24.05.2010, la abogada E.A.B.B., presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 27.05.2010, y en relación a la prueba testimonial, se fijó el tercer (3°) día de despacho siguiente a esa oportunidad, a las once de la mañana (11:00 a.m.) y doce de la tarde (12:00 p.m.), para que los ciudadanos L.Z.A.V. e I.A.G.R., rindiesen a su turno su declaración testimonial.

Acto continuo, en fecha 03.06.2010, se declararon desiertos los actos concernientes a la evacuación de la prueba testimonial recaída sobre los ciudadanos L.Z.A.V. e I.A.G.R..

A continuación, el día 10.06.2010, los abogados N.L.C.A. y Adolfredo J.C., consignaron escrito a título de observaciones en contra de las argumentaciones hechas en la contestación.

Acto seguido, en fecha 13.07.2010, se agregaron en autos las resultas del exhorto conferido el día 30.11.2009, procedentes del Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El abogado N.L.C.A., actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano L.A.R., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, adujo lo siguiente:

Que, su representado dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., el bien inmueble constituido por el local comercial que posee una superficie aproximada de un mil metros cuadrados (1.000 M2), situado en un terreno de mayor extensión, ubicado en el margen derecho en sentido Oeste-Este de la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, pasando una cuadra del Hipermercado La S.F., Guarenas, Estado Miranda, según contrato autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 10.07.2007, bajo el N° 61, Tomo 69, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Que, en la cláusula segunda de la convención locativa se estableció su duración por el plazo fijo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.04.2007, a cuyo vencimiento el día 01.04.2008, la arrendataria debía entregar el inmueble libre de bienes y de personas, salvo que ambas partes hubiesen decidido celebrar un nuevo contrato de arrendamiento o que se hubiesen dado las condiciones para la procedencia de la prórroga legal.

Que, en la cláusula tercera se pactó el canon de arrendamiento en la cantidad de cinco millones ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 5.850.000,oo), equivalentes actualmente a cinco mil ochocientos cincuenta bolívares fuertes (BsF. 5.850,oo), el cual debía pagarse los días primero (1°) de cada mes, por mensualidad vencida.

Que, en las cláusulas novena y décima segunda se estableció una indemnización, a manera de cláusula penal, por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), equivalentes actualmente a cincuenta bolívares fuertes (BsF. 50,oo), por cada día de retrazo en la entrega del bien inmueble arrendado, una vez vencida la prórroga legal.

Que, en fecha 01.04.2008, oportunidad en que venció el contrato de arrendamiento, la ciudadana F.M.D.C., manifestó su voluntad de acogerse a la prórroga legal, la cual correspondía a un (01) año, en vista de existir un contrato de arrendamiento anterior, cuya duración fue establecida por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 01.04.2006, hasta el día 01.04.2007.

Que, la prórroga legal venció el día 01.04.2009, sin que la arrendataria haya hecho entrega del bien inmueble arrendado.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representado en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil, así como en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, el ciudadano L.A.R., por intermedio de su representación judicial, procedió a demandar a la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en cumplir con la entrega del bien inmueble arrendado; en segundo lugar, en pagar como indemnización la cantidad de dos mil bolívares fuertes (BsF. 2.000,oo), a título de cláusula penal, por concepto de cuarenta (40) días en que ha permanecido la demandada en el inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal, y los que continúen produciéndose hasta que haga formal entrega del mismo; en tercer lugar, en pagar las costas procesales.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada E.A.B.B., actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 11.05.2010, esgrimió lo siguiente:

Que, solicita la reposición de la causa al estado de establecer con certeza la orden de comparecencia estampada en el auto de fecha 21.05.2009, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, ya que a su decir en el mismo se ordenó la citación de su representada en la persona de cualesquiera de sus accionistas, ciudadanos L.A.R. y/o F.M.D.C., resultando a su entender confusa, por cuanto se utiliza la expresión “y/o”, lo que pudiera interpretarse que debía citarse a ambos ciudadanos de manera conjunta o bien a la libre escogencia de cualquiera de los dos (02), por lo que siendo ambigua dicha comparecencia y siendo aún más la citación un acto esencial para la validez del proceso, se produjo un vicio que debía ser corregido ab-initio.

Que, propone la cita a la causa del ciudadano L.A.R., de conformidad con lo previsto en el numeral 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, en su carácter de accionista y representante legal de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., y además representante judicial conjuntamente con la ciudadana F.M.D.C., de acuerdo a lo establecido en la cláusula octava de los estatutos sociales de dicha sociedad mercantil.

Que, opone la cuestión previa establecida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la representación legal y judicial de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., la ejercen conjuntamente los ciudadanos L.A.R. y F.M.D.C., de acuerdo a lo establecido en la cláusula octava de los estatutos sociales de la referida sociedad mercantil, por lo que se verifica, en relación a la demandada, la figura del litis consorcio necesario, en atención de lo dispuesto en el artículo 148 ejúsdem, en concordancia con lo previsto en el artículo 138 ibídem.

Que, opone la cuestión previa consagrada en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación a lo establecido en los artículos 1.264, 1.585, numeral 3° y 1.589 del Código Civil, por cuanto el ciudadano L.A.R., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., un área de terreno de un mil metros cuadrados (1.000 M2), parte de un terreno de mayor extensión de su propiedad, ubicado en el margen derecho en sentido Oeste-Este de la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Guarenas, Estado Miranda, según consta del contrato acompañado con la demanda, pero de las actuaciones procesales que conforman el expediente distinguido con el N° 2664, de la nomenclatura del Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se desprende que la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., procedió a demandar al ciudadano L.A.R., en virtud de que dicho ciudadano la privó de parte del área arrendada, lo cual se verificó a través de la inspección judicial practicada por dicho Tribunal en fecha 19.05.2009, de manera pues que al no haberse ejecutado a plenitud el contrato por culpa del arrendador, la obligación de devolución del inmueble por finalización de la convención locativa no ha nacido, hasta tanto se cumpla a cabalidad el contrato tal y como fue concebido entre las partes, esto es, para que la arrendataria se encuentre en mora de devolución debe previamente haber disfrutado de todo lo que le fue arrendado.

Que, opone la cuestión previa consagrada en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues a su criterio existe una prejudicialidad entre esta causa y la existente en el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, toda vez que si se determina que el ciudadano L.A.R., debe hacer disfrutar a la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., de toda el área que le arrendó, indudablemente que ese disfrute prorrogaría el tiempo de ejecución del contrato en la misma medida o espacio de tiempo en que la arrendataria se vio privada del uso, goce y disfrute a plenitud del área arrendada, lo cual modifica la extensión de la vigencia del contrato, cuya consecuencia es que el arrendador no puede reclamar el cumplimiento por vencimiento del término del contrato, hasta tanto la demandada haya disfrutado de lo arrendado.

Que, niega, rechaza y contradice que su representada se encuentre en mora de devolver al actor el inmueble, en virtud de no haberse ejecutado a plenitud el contrato de arrendamiento, por cuanto el arrendador privó de manera indebida a la demandada del uso, goce y disfrute de la totalidad del área arrendada, lo que altera los términos contractuales en cuanto a la duración del contrato en la misma medida en que la arrendataria haya dejado de disfrutar de la totalidad de lo arrendado, oponiendo de esta forma la excepción non adimpleti contractus, contenida en el artículo 1.168 del Código Civil.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -

DE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA

En el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 11.05.2010, la abogada E.A.B.B., actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., solicitó la reposición de la causa al estado de establecer con certeza la orden de comparecencia estampada en el auto de fecha 21.05.2009, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, ya que a su decir en dicha actuación se ordenó la citación de su representada en la persona de cualesquiera de sus accionistas, ciudadanos L.A.R. y/o F.M.D.C., resultando a su decir confusa, por cuanto se utiliza la expresión “y/o”, lo que pudiera interpretarse que debía citarse a ambos ciudadanos de manera conjunta o bien a la libre escogencia de cualquiera de los dos (02), por lo que siendo ambigua dicha comparecencia y siendo aún más la citación un acto esencial para la validez del proceso, se produjo un vicio que debía ser corregido ab-initio.

En tal sentido, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Artículo 206.- Los jueces procurarán la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.

En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La anterior disposición jurídica concede al Juez como director del proceso, la facultad de corregir las faltas que puedan anular cualquier acto procesal, en vista de la desviación del mismo que vicia la finalidad para la cual fue establecida por la ley o cuando no se ha cumplido con las formas procesales esenciales a su validez, lo cual trae como consecuencia que la declaratoria de nulidad de un acto sea la reposición de la causa al estado de corregir el vicio detectado, cuya excepción a la regla estriba en que el acto haya alcanzado el fin al cual estaba destinado.

Al respecto, el procesalista J.G., en lo que se refiere a las nulidades de actuaciones judiciales, ha expuesto lo siguiente:

…las nulidades de las actuaciones judiciales podían dejarse sin efecto por dos vías: a) Por la subsanación del vicio cuando proceda; b) Por resolución dictada de oficio por el Juez o Tribunal, antes de que hubiera recaído sentencia definitiva, con audiencia de las partes, bien por iniciativa propia o provocada por petición de las partes (lo que no es, en modo alguno, un tipo de recurso, y menos una promoción de un incidente de nulidad). Resolución contra la que podrían utilizarse los recursos correspondientes…

. (Guasp, Jaime. Derecho Procesal Civil. Editorial Civitas, Cuarta Edición, Tomo II, Madrid – España, 1.998, pág. 568)

Por lo anterior, resulta obvia la importancia que tiene para el proceso el que los actos procesales se efectúen correctamente, observando las formas de validez de cada uno de ellos, pues cualquier falla que ocurra puede afectar no sólo el acto en sí, sino a los subsiguientes que dependen de aquél.

En el caso de marras, la parte demandada advirtió en la contestación la supuesta ambigüedad existente en el auto de admisión de la demanda dictado en fecha 21.05.2009, ya que a su decir en dicha actuación se ordenó la citación de su representada en la persona de cualesquiera de sus accionistas, ciudadanos L.A.R. y/o F.M.D.C., resultando a su decir confusa, por cuanto se utiliza la expresión “y/o”.

Sin embargo, observa este Tribunal que fecha 16.07.2009, se dictó auto por medio del cual se revocó por contrario imperio el auto de admisión, pero sólo en lo que correspondía a la citación de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., que fuese ordenada en la persona del ciudadano L.A.R., por cuanto se consideró un contrasentido ordenar la citación de la demandada en la persona de quién demanda, por lo que se ratificó la citación de dicha sociedad mercantil, pero la misma sólo recaería en la persona de la ciudadana F.M.D.C., constituyendo tal actuación parte integrante del auto de admisión, de tal manera que resulta improcedente la reposición de la causa solicitada en la contestación, dado que la supuesta ambigüedad en la persona natural sobre quién recaería la citación de la persona jurídica demandada, fue en tal caso aclarada en el auto dictado el día 16.07.2009, y del cual tenía pleno conocimiento la accionada, por formar parte la referida actuación de la compulsa de citación. Así se decide.

- IV.II -

DE LA C.D.T.

En la contestación también se propuso la cita a la causa del ciudadano L.A.R., de conformidad con lo previsto en el numeral 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, en su carácter de accionista y representante legal de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., y además representante judicial conjuntamente con la ciudadana F.M.D.C., de acuerdo a lo establecido en la cláusula octava de los estatutos sociales de dicha sociedad mercantil.

Establece el numeral 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 370.- Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes:

1° Cuando el tercero pretenda tener un derecho preferente al del demandante, o concurrir con éste en el derecho alegado, fundándose en el mismo título; o que son suyos los bienes demandados o embargados, o sometidos a secuestro o a una prohibición de enajenar y gravar, o que tiene derecho a ellos.

2° Cuando practicado el embargo sobre bienes que sean propiedad de un tercero, éste se opusiere al mismo de acuerdo a lo previsto en el artículo 546.

Si el tercero sólo es un poseedor precario, a nombre del ejecutado, o si sólo tiene un derecho exigible sobre la cosa embargada, podrá también hacer la oposición, a los fines previstos en el aparte único del artículo 546.

3º Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso.

4º Cuando alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente.

5º Cuando alguna de las partes pretenda un derecho de saneamiento o de garantía respecto del tercero y pida su intervención en la causa.

6º Para apelar de una sentencia definitiva, en los casos permitidos en el artículo 297

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En tal sentido, la tercería es definida por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua como el derecho que deduce un tercero entre dos o más litigantes, o por el suyo propio, o coadyuvando en pro de alguno de ellos.

El Código Procedimiento Civil, ha determinado la estructuración procesal que justifique y reglamente la intervención de terceras personas en el proceso, habida cuenta que aún cuando la relación procesal ideal solo debe vincular el pleito al demandante con el demandado, independientemente que se pluralicen los términos de la relación en cualquiera de sus extremos o en ambos, no se puede obstaculizar o impedir la participación de otras personas al conflicto, por los relevantes intereses que puedan tener o alegar sobre las cosas que son objeto del pleito y aún hasta de sus propios resultados.

Es con ocasión de la existencia de esos intereses en cabeza de terceras personas, con definitivas influencias en los resultados del conflicto entre partes, que la legislación procesal siempre les ha concedido una entrada y un espacio para que puedan ventilar sus derechos y proteger los bienes comprometidos en las resultas de un juicio en que hasta el momento no son partes. Por estas razones, se legitiman igualmente con los mismos argumentos y motivaciones que justifican los derechos del demandante y del demandado, pues el procedimiento normativo dispone que podrán intervenir en las causas, a motus propio o ser llamados a dichas causas, entre cuyos supuestos se encuentra el hecho de que alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente.

En el caso sub júdice, se peticionó en la contestación la llamada a la causa del ciudadano L.A.R., en su carácter de accionista y representante legal de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., y además representante judicial conjuntamente con la ciudadana F.M.D.C., de acuerdo a lo establecido en la cláusula octava de los estatutos sociales de dicha sociedad mercantil, pero, sin embargo, se observa que dicho ciudadano constituye la parte actora de la relación jurídica iniciada con ocasión al presente procedimiento, por lo que mal podría ser considerado un tercero, cuando él mismo fue quién dio origen a la presente causa con la proposición de la demanda, resultando de esta manera a todas luces improcedente el llamamiento hecho en la contestación del ciudadano L.A.R.. Así se decide.

- IV.III -

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Observa este Tribunal que en la contestación la parte demandada opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con base a que la representación legal y judicial de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., la ejercen conjuntamente los ciudadanos L.A.R. y F.M.D.C., de acuerdo a lo establecido en la cláusula octava de los estatutos sociales de la referida sociedad mercantil, por lo que se verifica, en relación a la demandada, la figura del litis consorcio necesario, en atención de lo dispuesto en el artículo 148 ejúsdem, en concordancia con lo previsto en el artículo 138 ibídem.

En este sentido, la defensa previa referida al ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, precisa que dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, cuya ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo, o su apoderado.

Al respecto, observa este Tribunal que el ciudadano L.A.R., mal podría constituirse como representante legal y judicial de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., aún cuando la cláusula octava de los estatutos sociales de la referida sociedad mercantil le atribuye tal condición conjuntamente con la ciudadana F.M.D.C., ya que dicho ciudadano constituye la parte actora de la relación jurídica iniciada con ocasión al presente procedimiento y él mismo fue quién dio origen a la presente causa con la proposición de la demanda.

Por lo tanto, juzga este Tribunal que debe considerarse válida la citación de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., recaída únicamente en la ciudadana F.M.D.C., por cuanto resultaría un contrasentido suponer que la citación de la persona jurídica demandada pueda recaer en el ciudadano L.A.R., ya que mal podría defender sus intereses y los de su adversaria, lo cual hace que sea desestimada la cuestión previa bajo análisis. Así se decide.

También, la accionada planteó en la contestación la cuestión previa referida a la existencia de una condición o plazo pendientes, consagrada en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación a lo establecido en los artículos 1.264, 1.585, numeral 3° y 1.589 del Código Civil, con fundamento en que el ciudadano L.A.R., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., un área de terreno de un mil metros cuadrados (1.000 M2), parte de un terreno de mayor extensión de su propiedad, ubicado en el margen derecho en sentido Oeste-Este de la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Guarenas, Estado Miranda, según consta del contrato acompañado con la demanda, pero de las actuaciones procesales que conforman el expediente distinguido con el N° 2664, de la nomenclatura del Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se desprende que la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., procedió a demandar al ciudadano L.A.R., en virtud de que dicho ciudadano la privó según su dicho de parte del área arrendada, lo cual se verificó a través de la inspección judicial practicada por dicho Tribunal en fecha 19.05.2009, de manera pues que al no haberse ejecutado a plenitud el contrato por culpa del arrendador, la obligación de devolución del inmueble por finalización de la convención locativa no ha nacido, hasta tanto se cumpla a cabalidad el contrato, tal y como fue concebido entre las partes, esto es, que para que la arrendataria se encuentre en mora de devolución debe previamente haber disfrutado de todo lo que le fue arrendado.

En este sentido, referirse a la condición y al plazo remiten al campo de la obligación, definida por H.C., como un vínculo de derecho por el cual una o varias personas determinadas están obligadas a dar, hacer o no hacer algo respecto de otra u otras personas, en virtud de un contrato, cuasicontrato, delito, cuasidelito o la ley; mientras que L.J., en su obra de Derecho Civil, define la obligación como una relación jurídica que asigna a una o a varias personas, la posición de deudores, frente a otra u otras, que desempeñan el papel de acreedores y respecto de las cuales están obligadas a una prestación ya positiva (obligación de dar o hacer), ya negativa (obligación de no hacer); de modo que, en este sentido, se considera dos partes: a.- El acreedor y desde cuyo punto de vista se considera la obligación como un crédito y b.- El deudor para el cual la obligación resulta una deuda.

Cabe destacar, que la condición y el plazo, en cuya norma adjetiva en referencia concierne al término, son modalidades de las obligaciones, especialmente de aquellas cuya fuente es el contrato, en cuanto a que la condición puede ser suspensiva o resolutoria, en tanto que el término determina la culminación del plazo pactado para el cumplimiento o la extinción de la obligación.

En este contexto, el Dr. A.R.R., respecto a la defensa previa bajo análisis, ha precisado lo siguiente:

…algunas de las cuestiones tradicionalmente consideradas excepciones procesales (dilatorias), como la de condición o plazo pendiente y la cuestión prejudicial, no son atinentes al proceso, sino que se relacionan con el derecho deducido y provocan no una paralización del proceso, sino una suspensión temporaria de la exigibilidad de la pretensión, y constituyen, no un defecto del proceso, sino del derecho reclamado, una limitación temporal del derecho, que afecta a la pretensión misma. Y en efecto, la alegación de una condición o de un plazo pendiente (Ordinal 7º) implica la admisión de la existencia de la obligación, o el reconocimiento del derecho, y sólo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión …

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte, sexta edición; Caracas, 1997, página 78)

En el mismo orden de ideas, el exegeta E.C.B., sostiene en cuanto a la cuestión previa en comento, lo siguiente:

…La condición es una relación arbitraria entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma del hecho de verificarse o no aquel acontecimiento. La norma se refiere a la que produce efectos pendente conditionem o suspensiva, mientras esta condición no se realiza, la obligación a ella sometida no ha nacido y por lo tanto no existe.

El plazo o término es un acontecimiento futuro de realización cierta al que está sujeta la eficacia o extinción de una obligación. El legislador emplea ambos vocablos como sinónimos, sin embargo, la doctrina los distingue: el término es el momento en que ha de extinguirse una obligación y el plazo es el lapso en el cual puede realizarse; en otras palabras, el término es el fin del plazo…

. (Calvo Baca, Emilio. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Libra C.A.; Caracas, páginas 669 y 670)

Por su parte, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en cuanto al análisis del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ha comentado lo que sigue:

…La condición o plazo pendiente atañe directamente al interés procesal, sobre el cual trata el artículo 16. Esta norma se refiere a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener, con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Este interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar.

La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza. Esta falta de interés procesal constituye un presupuesto de la sentencia de mérito (al igual que la competencia por valor), según se verá al comentar el artículo 355.

La cuestión previa atañe sólo a estipulaciones contractuales de término o condición no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denunciados, en principio, por esta vía de la cuestión previa 7º, toda vez que la inexistencia de incertidumbres a los fines de las demandas mero-declarativas, y la innecesidad de la fiscalización procesal del Estado en ciertas relaciones (demandas de procesos constitutivos), son cuestiones - atañederas al interés procesal, ciertamente -, pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resueltas in limine litis…

. (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Editorial Torino; Caracas, 1996, páginas 59 y 60)

En virtud de los criterios autorales antes citados, estima este Tribunal que la cuestión previa contemplada en el ordinal 7º, comprende la existencia de una condición o término que obsta a la exigibilidad de la obligación reclamada, ya que supedita su existencia o resolución a un acontecimiento futuro o incierto (artículo 1.197 del Código Civil) o bien, porque fija el momento de su cumplimiento o extinción (artículo 1.211 ejúsdem).

En el presente caso, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano L.A.R., en contra de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 10.07.2007, bajo el N° 61, Tomo 69, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial que posee una superficie aproximada de un mil metros cuadrados (1.000 M2), situado en un terreno de mayor extensión, ubicado en el margen derecho en sentido Oeste-Este de la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, pasando una cuadra del Hipermercado La S.F., Guarenas, Estado Miranda, en virtud de la alegada inobservancia de la arrendataria a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal.

Pues bien, estima este Tribunal que no se desprende de la lectura del contrato de arrendamiento que se haya supeditado la entrega de la cosa arrendada a una condición o plazo, luego del vencimiento de la prórroga legal, lo cual trae como consecuencia que sea desestimada la cuestión previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el hecho de que el arrendador haya limitado el uso de una parte del bien inmueble dado en arriendo, no puede considerarse como una condición o un plazo que afecte la exigibilidad de la prestación reclamada, máxime, cuando tal circunstancia aún no goza de certeza, toda vez que el proceso que se sigue por ese motivo aún no ha sido sentenciado, dado que no fue acreditado en autos ese acto de juzgamiento que determine la veracidad de lo alegado. Así se decide.

Además, la parte demandada alegó en la contestación la cuestión previa consagrada en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pues a su criterio existe una prejudicialidad entre esta causa y la existente en el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, ya que si se determina que el ciudadano L.A.R., debe hacer disfrutar a la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., de toda el área que le arrendó, indudablemente que ese disfrute prorrogaría el tiempo de ejecución del contrato en la misma medida o espacio de tiempo en que la arrendataria se vio privada del uso, goce y disfrute a plenitud del área arrendada, lo cual modifica la extensión de la vigencia del contrato, cuya consecuencia es que el arrendador no puede reclamar el cumplimiento por vencimiento del término del contrato, hasta tanto la demandada haya disfrutado de lo arrendado.

En este contexto, la cuestión previa en referencia concierne a la vinculación entre la cuestión planteada en otro proceso con la pretensión reclamada en el asunto en que se plantea, la cual influye de tal modo en la decisión de ésta, que se hace necesario resolver aquélla con carácter previo a la sentencia principal, sin posibilidad de desprenderse de ella.

Al respecto, el Dr. A.R.R., en cuanto al ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ha sostenido lo que sigue:

…la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto (Ordinal 8º), no afecta, como se ha visto (supra: n.102), al desarrollo del proceso, sino que éste continua su curso hasta llegar al estado de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito (Art. 355 C.P.C.). Por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquéllas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir. Así, v. gr., el demandado por revocación de donación a causa de superveniencia de hijo, puede solicitar la decisión previa de la causa prejudicial que tiene promovida por desconocimiento del hijo.

Aunque esta causa prejudicial se ventila en proceso separado, es evidente que la promoción de ella como cuestión previa, tiende a anular la pretensión y funciona como una forma de resistencia u oposición a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquélla…

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte, sexta edición; Caracas, 1997, página 78)

En el mismo orden de ideas, el exegeta E.C.B., arguye en cuanto a la cuestión previa en referencia, lo siguiente:

…En la doctrina y en la legislación este tema de la prejudicialidad ha sido muy debatido hasta el extremo de que el concepto y naturaleza de las cuestiones prejudiciales no ha sido definido de una manera precisa por los tratadistas, sino que se dan diversas definiciones y clasificaciones que la confunden con las cuestiones puramente previas; se hacen clasificaciones más o menos incompletas, lo cual es una demostración evidente de que es una materia difícil y compleja, y al mismo tiempo de suma importancia. Para Manzini prejudicial es toda cuestión jurídica cuya resolución constituye un presupuesto (preupposto) para la decisión de la controversia principalmente sometida a juicio. Aguilera de Paz la define así, ‘Entendemos que sólo deben ser consideradas como prejudiciales las cuestiones civiles, canónicas o administrativas propuestas en una causa con motivo de los hechos perseguidos en la misma, que se hallen tan íntimamente ligadas al acto justiciable, que su resolución pueda tener influjo en la decisión de ella en cuanto al fondo o de cuyo fallo pueda depender la sentencia que deba dictarse sobre el mismo’. Borjas la conceptualiza como ‘…todas las cuestiones que deben ser resueltas con precedencia o anterioridad a lo principal de un proceso porque dada la estrecha relación que guardan con él, su decisión previa tiene que influir de modo sustancial sobre el fallo por recaer’.

La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto no afecta el desarrollo del proceso, sino que éste continúa su curso hasta llegar al estado de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito…

. (Calvo Baca, Emilio. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Libra C.A.; Caracas, página 671)

Al unísono de lo anterior, el Dr. P.A.Z., en lo que se refiere a la prejudicialidad, ha precisado lo siguiente:

…La prejudicialidad (no la cuestión previa en el sentido estricto de trámite como tal) es punto previo e influyente para resolver el fondo de una controversia, pero se distingue de otras previas porque, necesariamente, tiene que resolverse en proceso distinto, separado y autónomo, pero no sólo basta con esto, pues además, se requiere que el Juez de la causa no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente. Luego, la prejudicialidad es una especie de falta de jurisdicción o de incompetencia limitada o parcial: el Juez de la causa tiene jurisdicción y competencia para conocer de la acción, reclamación o pretensión ante él planteada, pero carece de una u otra en lo que concierne exclusivamente al punto previo (prejudicial) influyente y, por ende, que corresponde a otra autoridad. Es falta limitada o parcial de jurisdicción cuando se trate, en lo externo, de puntos previos que corresponden a la administración (prejudicialidad administrativa) o a un Juez extranjero, y es incompetencia cuando la cuestión corresponda, necesariamente, a otro Juez venezolano que sea de jurisdicción distinta o de distinta competencia por la materia, y así hay prejudicialidades civiles, fiscales, tributarias, hacendísticas y penales; esto es, cada vez que el punto previo requiere de decisión en proceso separado y cuyo conocimiento no es del propio Tribunal de la causa, será prejudicial…

. (Alid Zoppi, Pedro. Cuestiones Previas y otros Temas de Derecho Procesal. Editores Vadell Hermanos; Valencia, 1992, páginas 111 y 112)

Por su parte, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, respecto a la defensa previa bajo análisis, ha esgrimido lo siguiente:

…La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quoestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidotas del asunto…

. (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Editorial Torino; Caracas, 1996, página 60)

Los criterios autorales antes trascritos, conllevan a este Tribunal a determinar que la prejudicialidad constituye la incompetencia del órgano jurisdiccional donde se plantea para conocer de un hecho que directamente incidirá en lo que se decida en el asunto principal, ya que su conocimiento corresponde a otra autoridad con competencia para ello, de modo que debe aguardarse a la resolución de aquél para que pueda esclarecerse la pretensión dilucidada en éste.

En el caso sub júdice, la parte demandada advirtió la existencia de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento que ejerció en contra del accionante, por ante el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, la cual se sustancia en el expediente signado bajo el Nº 2664, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, a cuyos efectos probatorios, consignó copias certificadas de las actuaciones procesales llevadas a cabo en dicho juicio, que incluyen, libelo de demanda, auto de admisión y actuaciones relacionadas con las gestiones de citación.

En este mismo orden de ideas, la parte demandada considera que si se determina en dicho juicio que el ciudadano L.A.R., debe hacer disfrutar a la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., de toda el área que le arrendó, indudablemente que ese disfrute prorrogaría el tiempo de ejecución del contrato en la misma medida o espacio de tiempo en que la arrendataria se vio privada del uso, goce y disfrute a plenitud del área arrendada, lo cual modifica la extensión de la vigencia del contrato, cuya consecuencia es que el arrendador no puede reclamar el cumplimiento por vencimiento del término del contrato, hasta tanto la demandada haya disfrutado de lo arrendado.

Tal alegato resulta a todas luces desacertado, debido a que la sentencia que se dicte en aquél proceso no puede variar el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, contemplado en el artículo 1.159 del Código Civil, ya que si se llegase a determinar la alegada limitación de uso, goce y disfrute de una parte del área del inmueble arrendado, ello traería como consecuencia que la arrendataria la ocuparía durante la vigencia de la convención locativa, sin que sea dable su extensión en la misma medida o espacio de tiempo en que se vio privada de esa área, quedando en todo caso a salvo los daños y perjuicios que tal restricción pudo ocasionar a la arrendataria.

Siendo ello así, estima este Tribunal que la decisión que pueda recaer en el referido proceso sustanciado ante el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en modo alguno influye en la resolución de éste, por cuanto la pretensión jurídica deducida por el ciudadano L.A.R., en su condición de arrendador, en contra de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., en su carácter de arrendataria, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vista del vencimiento de la prórroga legal consagrada en el literal (b) del artículo 38 ejúsdem, lo cual motiva a este Tribunal a desechar la cuestión previa consagrada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse demostrado la existencia de la alegada prejudicialidad. Así se declara.

- IV.IV -

DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

Observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada por el ciudadano L.A.R., en contra de la sociedad mercantil Top Cars 20/20 C.A., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 10.07.2007, bajo el N° 61, Tomo 69, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el local comercial que posee una superficie aproximada de un mil metros cuadrados (1.000 M2), situado en un terreno de mayor extensión, ubicado en el margen derecho en sentido Oeste-Este de la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, pasando una cuadra del Hipermercado La S.F., Guarenas, Estado Miranda, en virtud de la alegada inobservancia de la arrendataria a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal acontecido en fecha 01.04.2009.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales y legales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.

Así pues, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (02) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (03) años.

En este contexto, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 19.07.2006, bajo el N° 36, Tomo 75, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada en la cláusula segunda por el plazo de dos (02) años fijos, contados a partir del día 01.04.2006.

Sin embargo, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, en fecha 10.07.2007, bajo el N° 61, Tomo 69, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica:

…Segunda: El tiempo de duración de este contrato será de un (01) año fijo, contados a partir del primero (1°) de Abril de 2.007, hasta el día primero (1°) de Abril de 2.008, fecha en (sic) cual La Arrendataria deberá entregar dicho inmueble libre de personas y de bienes para el caso de la no suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento o la no procedencia de la prórroga legal…

.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo fijo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.04.2007, de manera pues que a su vencimiento en fecha 01.04.2008, comenzó a transcurrir de pleno derecho en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de un (1) año, a tenor de lo previsto en el literal (b) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de un (01) año, pero inferior a cinco (05) años, por lo cual la prórroga legal venció el día 01.04.2009.

Lo anterior conduce a precisar que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por el accionante constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes en virtud de un contrato escrito a tiempo determinado, en atención de lo dispuesto en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por lo anterior, estima este Tribunal que la parte actora probó la obligación de la parte demandada de entregar el bien inmueble arrendado luego de fenecida la prórroga legal el día 01.04.2009, sin que se evidencie de autos que esta última haya acreditado en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la exima de dar cumplimiento irrestricto a la obligación adquirida contractual y legalmente, por lo que estas circunstancias traen como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vista del comprobado vencimiento de la prórroga legal. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: