Decisión de Juzgado del Municipio Los Salias de Miranda, de 12 de Mayo de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALÍAS

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: M.I.L.d.R., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro 4.266.825.

APODERADO JUDICIAL:

PARTE DEMANDADA:

E.R.M., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 77.784.

C.M.L.G.S., de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro 11.688.849.

APODERADOS JUDICIALES:

J.L.R.M., C.E.R.M., I.S.C.C. y J.L.G.A., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 46.192, 68.797, 60.894 y 52.593, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

Expediente Nº: E-2010-044

SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició el presente juicio ante este Órgano Jurisdiccional por libelo de demanda presentado en fecha 17 de marzo de 2010, por el Abogado E.R.M., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.I.L.d.R., contra la ciudadana C.M.L.G.S., anteriormente identificados, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO. Basó su pretensión en los artículos 1.579, 1.585, 1.592, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

En fecha 22 de marzo de 2010, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la demandada, para que compareciera al segundo día de despacho a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda, y se ordenó abrir Cuaderno de Medidas.

En fecha 14 de abril de 2010, el Alguacil de este Tribunal presentó informe dejando constancia de haber citado a la demandada

En fecha 16 de abril de 2010, compareció la parte demandada asistida de abogado y consignó escrito de contestación a la demanda.

En la misma fecha consignó poder otorgado por la parte demandada a los abogados J.L.R.M., C.E.R.M., I.S.C.C. y J.L.G.A..

En fecha 21 de abril de 2010, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas en la misma fecha, acordándose librar boleta de intimación para la exhibición de documentos solicitada por la parte demandante.

En fecha 27 de abril de 2010, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó diligencia de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas en la misma fecha.

En fecha 27 de abril de 2010, el Alguacil de este despacho, presentó diligencia dejando constancia de haber intimado a la parte demandada.

En fecha 29 de abril de 2010, el Secretario deja constancia de que se anunció el acto para la exhibición de documentos solicitada y acordada en autos, y que al mismo no compareció persona alguna, por lo que se declaró desierto.

II

Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo, del modo que se expone a continuación:

La parte actora en su escrito libelar señaló lo siguiente: Que según consta en recaudo que anexa, celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa denominada Quinta “Irene”, ubicado en la Zona Industrial Las Minas, San A.d.l.A., Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Que el canon arrendaticio fue fijado en la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00), el cual debía cancelarse por mensualidades adelantadas los primeros cinco (5) días de cada mes. Que la arrendataria, luego de vencida la prórroga legal, no desocupó el inmueble, por lo que debe entenderse ante esta pasividad que el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado, pero regido por las mismas cláusulas del contrato original.

Continúa su exposición afirmando que la arrendataria efectúa el pago en forma extemporánea, violentando así lo establecido en la cláusula tercera contractual, lo cual le ha causado un grave daño, pues de este pago depende su manutención y la compra de medicinas. Que esta vulneración a la nombrada cláusula contractual se evidencia de los depósitos extemporáneos efectuados en su Cuenta de Ahorros en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, cuya copia consigna. Que el incumplimiento reiterado de la parte demandada de la obligación contractual convenida al no cancelar las mensualidades locativas los primeros cinco (5) días de cada mes le da derecho a pedir la resolución del contrato en estricto apego a la cláusula décima primera, pues constituye un incumplimiento de la principal obligación convenida.

Finaliza su escrito expresando que por las razones expuestas y al estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado demanda a la ciudadana C.M.L.G.S. la resolución del contrato de arrendamiento suscrito el 30 de marzo de 2007 para que convenga o a sea condenada por el Tribunal a la entrega del inmueble arrendado libre de persona y bienes y al pago de las costas y costos procesales.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada negó, rechazó y contradijo la demanda exponiendo que la relación arrendaticia que la vincula con la parte actora se inició en fecha 30 de marzo de 2007 por un lapso fijo de un (1) año, por lo que vencía el 29 de marzo de 2008. Que conforme al artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal venció el 29 de septiembre de 2008, de suerte que al dejársele en posesión pacífica del inmueble luego de vencida ésta, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil se produjo la tácita reconducción, trasmutándose el contrato a tiempo indeterminado.

Prosigue su exposición abundando sobre este asunto y en tal sentido esgrime que se produjo un reconocimiento expreso de la parte actora sobre el carácter temporal de la relación arrendaticia, y que lo procedente en el caso de autos, al estar en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, es demandar el desalojo por las causales establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no la resolución del contrato con base en el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto a su decir “… no existe la Demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, cuando el contrato de arrendamiento es a Tiempo Indeterminado…”

Del mismo modo, negó, rechazó y contradijo la afirmación relativa a que le haya causado algún daño a la parte actora que deba reparar, pues siempre pagó el canon locativo conforme a lo conversado telefónicamente con la demandante “quien siempre me ha manifestado que para no darle un uso distinto al dinero producto de la relación arrendaticia, ella me indicaría el momento oportuno para efectuarlo, dadas sus condiciones” Que constantemente mantuvo conversación con la parte actora quien nunca le manifestó alguna intención contraria a que permaneciera en el inmueble, y que su persona tampoco le manifestó que no desocuparía el inmueble. Que jamás hubo el incumplimiento imputado por la demandante “toda vez que la relación arrendaticia existente entre la Parte Actora y mi persona como demandada ha cambiado y se debe regir bajo las disposiciones que contemplan los contratos a tiempo indeterminado por haber operado la Tácita Reconducción…”

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

• Copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes de este juicio, autenticado en fecha 30 de marzo de 2007 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 28, Tomo 38 de los Libros de Autenticaciones, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 se valora como prueba de la relación jurídica existente entre las partes en conflicto.

• Copia de Libreta de Ahorro Nº 691319 92776384H, Nº Cuenta: 01080927490200073258 del Banco Provincial, a nombre de M.I.L.d.R. y K.R.R.L. constante de tres (3) folios, la cual presenta una firma al final de cada folio, carece de valor probatorio por tratarse de documento emanado de tercero y no ser ratificada en juicio mediante la prueba testimonial como lo exige el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

• Promoción en el lapso probatorio de la prueba de Informes librada a la entidad Bancaria Banco Provincial con sede en San A.d.L.A.. Admitida como fue dicha probanza, se libró el oficio respectivo, no recibiéndose la información solicitada.

• Exhibición de documento. Admitida la prueba e intimada la parte para la exhibición respectiva, no compareció en la oportunidad señalada quedando desierto este acto, por lo que conforme a lo dispuesto en el cuarto párrafo del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil se tienen por ciertos los datos afirmados por la parte actora acerca del contenido de la Libreta de Ahorros, puesto que la parte demandada aun cuando manifestó que en el contrato no se dispuso que el pago de los cánones arrendaticios debía efectuarse a través de depósitos en esta cuenta, tampoco señaló cómo cumplía esta obligación, por lo que no logró desvirtuar este hecho. En cuanto al primer argumento esgrimido por la parte accionada para contrariar esta prueba relativo a que las entidades bancarias sólo entregan copias simples de los recibos de pago, cabe destacar que es un hecho conocido por máximas de experiencia que al efectuarse los pagos dichas entidades entregan copias al carbón de las planillas de depósito firmadas y selladas por el cajero, las cuales conforme a lo señalado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de diciembre de 2005, se asimilaban a las tarjas y por ende son un medio de prueba respecto del cual existe una regla legal expresa que fija su valor probatorio.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

• Promoción en el lapso probatorio de la prueba de Informes librada a la entidad Bancaria Banco Provincial con sede en San A.d.L.A.. Admitida como fue dicha probanza, se libró el oficio respectivo, no recibiéndose la información solicitada.

Expuestos así los hechos, y valoradas como fueron las pruebas producidas por los contrincantes, advierte quien aquí suscribe que la parte demandada en el punto segundo del escrito de contestación dedica tres folios a desarrollar una prolija argumentación con el propósito de fundamentar la idea de que la relación locativa que la vincula con la actora es de naturaleza indeterminada; empero, de la revisión de la argumentación fáctica contenida en libelo se evidencia que expresamente se señala: “Seguidamente debemos entender (…) que dicho contrato se convirtiera a tiempo indeterminado (…) En efecto producto de la voluntad de las partes al momento de contratar y por estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado” ( Subrayado añadido), de donde se desprende sin ningún género de dudas que es ése el razonamiento efectuado por la demandante, por lo que no resulta un hecho controvertido el carácter indeterminado de la relación contractual. Así se declara.

Sentado lo anterior, corresponde examinar de seguidas, el alegato esgrimido por la accionada sobre la existencia en este procedimiento de una presunta “carencia de acción”, pues a su decir la ley no prevé la acción resolutoria arrendaticia cuando se trata de una relación de tiempo indeterminado. En tal sentido resulta oportuno traer a colación lo expuesto sobre este asunto por G.G.Q. en su obra Tratado de Derecho Inquilinario, cuando estudia las diferencias y similitudes de la acción de desalojo con la de resolución de contrato, quien expresa: “La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI, así como los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley.” Del texto trascrito aparece que es perfectamente viable la acción resolutoria, ex artículo 1.167 del Código Civil, si se está en presencia de una vinculación inquilinaria de esta clase –atemporal- y siempre y cuando se aleguen motivos no previstos en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En el caso de autos, se esgrime como causal de resolución, la falta de pago oportuno del canon arrendaticia, en violación a la cláusula tercera del contrato, la cual es una causal diferente a las de desalojo contenidas en el citado dispositivo de la ley especial. En consecuencia, no se está en presencia de la alegada carencia de acción esgrimida por la accionada. Así se declara.

En el mismo orden de ideas se precisa determinar las consecuencias que conlleva el que haya operado entre los contratantes la tácita reconducción, consagrada en el artículo 1.600 del Código Civil, en los términos siguientes: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”, pues el sujeto pasivo de la relación procesal adujo que la relación locativa quedó modificada por haber operado la tácita reconducción y que, por tanto se regía por la normativa relativa a los contratos a tiempo indeterminado. Con este propósito, se requiere examinar el contenido del artículo 1.614 ejusdem, que establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

De la letra de este último dispositivo legal se desprende que cuando se reconduce el contrato, con excepción de la cláusula concerniente al tiempo de su duración, las demás disposiciones contractuales permanecen vigentes. Por tanto, con apego a lo dispuesto en el artículo 1159 del Código Civil Venezolano, que estipula la fuerza obligatoria del contrato entre las partes, la modalidad de pago de la mensualidad arrendaticia se rige por la cláusula tercera. Así se declara.

A la luz de esta disposición se aprecia que la cancelación de las pensiones inquilinarias debía realizarse por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, situación ésta que es perfectamente válida, tal como lo asentó el m.T. de la República en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009 proferida por la Sala Constitucional, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 5909 de fecha 20 de febrero de 2009, donde se fijó el criterio siguiente:

En criterio de la Sala cuando la norma hace alusión al lapso de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pautado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pautado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley , ni es contraria al orden público, razón por lo que entra en el ámbito de autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día del cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por el lapso más largo del que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

En consecuencia, se tiene que el modo de pago de las pensiones locativas por mensualidades adelantadas no contraviene norma alguna de orden público, por lo que resulta perfectamente lícita. Por tanto, siendo ello así y habiendo demostrado la parte actora la obligación demandada, conforme a los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la demandada demostrar que ni incurrió en el desacato imputado.

En este orden se aprecia de lo arriba expuesto que la legitimada pasiva desplegó escasa actividad probatoria, pues se limitó a atacar las instrumentales presentadas por el actor, por lo que forzosamente se tienen por ciertos los dichos de éste, referentes a que la accionada durante los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, no cumplió la modalidad de pago del canon arrendaticio contenida en la cláusula tercera del contrato, pues fueron cancelados los días 6 de octubre de 2009, 18 noviembre de 2009, 20 de diciembre de 2009, 7 de enero de 2010 y 17 de febrero de 2010.

No obstante, este incumplimiento, por sí solo, resulta insuficiente para acarrear la declaratoria en sede jurisdiccional de la resolución contractual, pues debe valorarse previamente si tal desacato es leve (escasa importancia) o grave (total, absoluto o definitivo), para determinar las consecuencias que éste ocasiona.

En tal sentido, de la relación de los meses en que según el actor se produjo el desacato contractual, se evidencia que la mora en los cinco meses consecutivos señalados en el libelo fue el siguiente: un (1) día, trece (13) días, quince (15) días, dos (2) días y doce (12) días, respectivamente, por lo que requiere buscarse un parámetro que sirva de orientación para calibrar esta circunstancia y al efecto resulta oportuno traer a colación lo expresado por el citado autor G.G.Q. en su texto antes mencionado, quien expresa respecto a este asunto: “Este tipo de incumplimiento es de escasa importancia en razón de que sólo existe un retardo en cumplir, pero el arrendatario no es un incumpliente definitivo, no está todavía en mora a tenor del artículo 51 ejusdem, pues dispone de ese plazo de gracia para cumplir esta disposición ex lege (…) y sólo si deja transcurrir dicho plazo sin consignar se trataría de un incumplimiento definitivo…”. En aplicación de este parámetro normativo fijado por el legislador para establecer la mora, y valorado como fue el escaso cuantum del defecto o la parcialidad del incumplimiento de la arrendataria, el cual en ningún caso sobrepasó el límite de quince (15) días que consagra la invocada norma, deberá declarase improcedente en el dispositivo del fallo la presente demanda de resolución de contrato.

DISPOSITIVA

Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato interpuso la ciudadana M.I.L.d.R. contra la ciudadana C.M.L.G.S., arriba identificadas.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, Se condena en costas a la parte actora.

Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.

Publíquese y Regístrese

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los doce (12) días del mes de mayo de 2010. 200º y 150º

LA JUEZ TITULAR

L.C.H.

EL SECRETARIO

MAIKEL MEZONES

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 12:30 p.m.

EL SECRETARIO

LCH

Expediente N° E-2010-044