Decisión de Juzgado de Municipio Septimo Ejecutor de Medidas de Caracas, de 29 de Julio de 2014

Que se declare con lugar la presente demanda.

Que se ordene al oferente vendedor, ciudadano J.D.S.G., cumplir con la obligación de acuerdo al documento firmado el 01 de noviembre de 1999.

A pagar por vía subsidiaria la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del documento definitivo de compra-venta.

6. Solicitó medida de enajenar y gravar.

7. Fundamentó la acción en los artículos 1.133, 1.334, 1.159, 1.160, 1.167. 1.264 y 1.474 del Código Civil.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Por su parte, en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada a través de su apoderado judicial manifestó lo siguiente:

1. Opuso la falta de cualidad de la parte actora, por cuanto -a su decir- la parte actora se atribuye la condición de propietario del inmueble objeto de la presente litis.

2. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como el derecho invocado, por cuanto -a su decir- el documento fundamental de la demanda, fechado el 01 de noviembre de 1999, es un compromiso de futura venta, y, es por ello que no contiene el precio; que como bien como lo expresa el documento es un recibo que solo contiene las arras o inicial de la futura venta.

3. Que el recibo consignado por la parte actora como documento fundamental, es única y exclusivamente una garantía de una futura venta, en virtud que el inmueble está constituido en un sólo bloque y por lo tanto no se puede vender por partes, que por tal motivo lo recibió su mandante.

4. Que el dinero fue entregado y recibido en calidad de arras, como garantía, mientras todos los inquilinos constituían una sociedad civil y entonces se le vendería a dicha sociedad y, consecuencialmente a cada inquilino.

5. Que las arras que se entregaron fueron única y exclusivamente como garantía de una futura venta y que no podían nunca constituir el precio total de un apartamento.

6. Que el recibo emitido el 01 de noviembre de 1999, fue por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), actualmente la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), de tal manera que impugna la cuantía por cuanto a los sumos debe ser por un monto no mayor al cuarenta por ciento (40%), de la cantidad expresada en el compromiso de venta, la cual debe ser en lo sucesivo, por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.800,00), y si aún así se considera que la cuantía es de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.60.000, 00), se debe declinar la competencia a favor de un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

   -III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   Así las cosas, esta Alzada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas por las partes:

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

   ANEXOS AL ESCRITO LIBELAR:

   1. Copia simple marcada “A”, INSTRUMENTO PODER, otorgado por el ciudadano J.J.L.B.S., antes identificado, ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 22 de octubre de 2007, quedando anotado bajo el Nº 60, Tomo 120 de los Libros de autenticaciones llevados por ante la mencionada Notaria. Al respecto, esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 150, 154, 155 y 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los abogados en nombre de su poderdante. Así se establece.

   2. Original marcado “B”, PARTICIÓN AMISTOSA, de los bienes intestados de los causantes AGOSTINHA DE SOUSA DE GONCALVES y J.G.. Protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Monagas del Estado Guarico, en fecha 22 de septiembre de 1993, quedando registrado bajo el Nº 16, Tomo 3 Tercer Trimestre, Protocolo 1º.

   3. Original marcado “C”, de DOCUMENTO DE PROPIEDAD a nombre del ciudadano J.G.. Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal hoy día Distrito Capital, en fecha 05 de mayo de 1961, bajo el Nº 9, Folio 27 del Protocolo 1º, Tomo 9. Con relación a las pruebas promovidas marcadas “B” y “C”, quien suscribe le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   4. Original marcado “D”, DOCUMENTO, suscrito entre los ciudadanos J.J.L.B.S. y J.D.S.G., en fecha 01 de noviembre de 1999. Con relación a esta prueba quien suscribe lo analizará en la motiva de la presente decisión, en virtud de lo alegado por las partes en el presente juicio.

   5. Original del TÍTULO SUPLETORIO, declarado a favor del ciudadano J.G., por el extinto Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 11 de julio de 1983.

   6. Copia certificada marcada “F” TÍTULO SUPLETORIO declarado a favor del ciudadano J.G., por el extinto Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 28 de abril de 1976, y, posteriormente Registrado en la Oficina Inmobiliaria Cuarto Circuito Municipio Libertador Distrito Capital en fecha 30 de junio de 2006, bajo el Nº 41, Tomo 25, Protocolo Primero.

   7. Original marcado “G” DECLARACIÓN SUCESORAL del causante J.G., Expediente 930087, presentado en fecha 20 de abril de 1993, por ante el Ministerio de Hacienda-Dirección General Sectorial de Rentas, hoy día Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).

      Copia certificada marcada “H” DECLARACIÓN SUCESORAL de la causante AGOSTINHA DE SOUSA DE GONCALVES, Expediente 930086, presentado en fecha 20 de abril de 1993, por ante el Ministerio de Hacienda-Dirección General Sectorial de Rentas, hoy día Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Con relación a las pruebas promovidas en los literales “E”, “F” “G” y “H”, quien suscribe las desecha del proceso por cuanto nada aporta al hecho controvertido. Así se establece.

   8. Promovió Testimonial del ciudadano J.M.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-12.258.607.

      1. Promovió Testimonial de la ciudadana M.C.B., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-6.545.549.

   10. Promovió Testimonial de la ciudadana I.P.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-3.975.365. Con relación a los testigos promovidos en los literales “H” “I” y “J”, este Tribunal observa que de la revisión del Acta de Debate Oral, el cual riela a los autos al folio 73 al 82, se evidencia que el Tribunal de origen dejó constancia de la incomparecencia de los ciudadanos antes identificados, a los fines de rendir su declaración, por tal motivo quien suscribe los desecha del proceso. Así se establece.

   11. Promovió Testimonial del ciudadano R.M.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.588.240. En la oportunidad del debate oral, el testigo, R.M.A., compareció ante el Tribunal de origen a rendir su declaración, sin embargo, se observa que Tribunal desechó dicho testigo de conformidad con lo establecido con el artículo 1.387, del Código Civil, por cuanto su deposición estuvo dirigida a dejar constancia de la celebración de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación superior a la suma de Dos mil Bolívares (Bs. 2.000,00). Conforme a lo antes expuesto, esta Alzada desecha del proceso el testigo antes mencionado. Así se establece.

       PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

       En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada no promovió pruebas tendientes a desvirtuar lo alegado en el escrito libelar.

       - IV -

       PUNTO PREVIO I

       DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA.

       En la oportunidad de contestación de la demanda, la representación judicial de la parte demandada, ciudadano J.D.S.G., opuso la falta de cualidad de la parte actora, ciudadano J.J.L.B., por cuanto a -su decir- el mismo carece de la cualidad e interés para actuar en el presente juicio por cuanto en el escrito libelar “…la parte actora se atribuye la condición de propietario del inmueble objeto de la presente controversia, y por otra parte también se observa que demanda el cumplimiento del contrato…”

       A los fines de resolver la presente incidencia, es preciso entender el problema de la cualidad, el cual se resuelve mediante la determinación de la identidad de la persona que ejercita concretamente un derecho o poder jurídico y la persona facultada u obligada a ejercer un determinado derecho o cumplir una determinada prestación.

       Así tenemos que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

       En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar. Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas

       .

       En referencia a lo anterior, tenemos que el MAESTRO LORETO señala lo siguiente:

       ...El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona de contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…

       .

       Así señala Loreto, que este fenómeno de legitimación se presenta particularmente en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y contradecir. La cualidad activa, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y la cualidad pasiva, se materializa cuando existe identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.

       Con relación al punto en concreto de la legitimación a la causa, la Sala Constitucional de nuestro m.T., en fallo N° 1193 de fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del MAGISTRADO DR. P.R.R.H., estableció:

       “...La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional...”.

       Igualmente, la Sala Constitucional, en Sentencia de fecha 14 de julio de 2003, con Ponencia del MAGISTRADO JESÚS EDUARDO CABRERA, señaló lo siguiente:

       ...En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito; la cual, de acuerdo a lo antes expresado, no puede ser opuesta conforme al C.P.C. vigente, como cuestión previa…

       Se tiene entonces que la legitimación procesal, tanto activa como pasiva, se sustenta en el interés legítimo por parte de una persona, natural o colectiva con relación a la situación jurídica concreta que se debate en un proceso determinado. Es la actitud genérica de ser parte en un proceso concreto y está determinada por la posición en que se encuentran las partes respecto a la pretensión procesal.

       Ahora bien de las actas que conforman el expediente se observa que en el escrito libelar la parte actora consignó documento contractual, suscrito entre los ciudadanos, J.J.L.B. y J.D.S.G.. Así pues, de conformidad con el análisis de los criterios doctrinales antes citados se tiene que el ciudadano J.J.L.B., es el titular de la acción, lo que conlleva a dilucidar a esta Juzgadora que la parte actora si tiene cualidad para intentar el presente juicio. En consecuencia, resulta forzoso para esta Alzada declarar Sin Lugar la falta de cualidad activa alegada por la representación judicial de la parte demandada, y así se hará saber en el dispositivo del fallo. Así se decide.

       PUNTO PREVIO II

       DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTIA.

       La representación de la parte demandada en su escrito de contestación impugnó la estimación de la cuantía de la demanda, ahora bien, la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo que una vez que es rechazada la estimación de la demanda, el juez decidirá al respecto en capitulo previo, en la sentencia definitiva. Ahora, tal impugnación, fue planteada en los siguientes términos:

       El recibo emitido el día primero (01) de noviembre de 1999, fue por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.2.000.000,00), y equivale en la actualidad a DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.2.000,00), de tal manera que impugnamos la cuantía ya que a los sumos debe ser por un monto no mayor al CUARENTA POR CIENTO (40%) de la cantidad expresada en el compromiso de venta, la cual debe ser en lo sucesivo, por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (2.800,00)…

       Ahora bien, la doctrina ha venido siendo lineal en el criterio que cuando se impugna la estimación de la demanda, por exigua o por exagerada, se debe demostrar cuál sería la estimación adecuada, y no hacerlo de forma pura y simple, como fue realizada en el presente caso.

       Así las cosas, sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, la Sala de Casación Civil, en Sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, CASO: J.M.R.E. Y OTROS, CONTRA PABLO SEGUNDO BENCOMO Y OTROS, estableció lo que a continuación se transcribe:

       …De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.

       Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció: ‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

       Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’…

       .

       Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

       Siendo que la parte demandada impugnó la estimación de forma pura y simple, sin aportar medios probatorios que justificaran su impugnación, resulta forzoso para esta Alzada declarar firme la estimación realizada por la parte actora en su libelo de demanda. Y así se decide.

       - V -

       MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

       Encontrándonos en la oportunidad para decidir el mérito de este asunto, esta Alzada advierte que cuando es ejercido el recurso ordinario de apelación contra el fallo de primera instancia, el Juez de Alzada adquiere conocimiento pleno nuevamente del thema decidendum, es decir, debe apreciar de nuevo todos los hechos alegatos y defensas de las partes que limitan la controversia, así como todas y cada una de las pruebas aportadas, para luego así, pronunciarse nuevamente sobre la suerte de la demanda.

       Ahora bien, se conoce de esta causa en virtud del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada en fecha 20 de octubre de 2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró sin lugar la falta de cualidad opuesta por la representación judicial de la parte demandada; firme la estimación de la demanda y sin lugar la presente demanda.

       Planteados así cada uno de los alegatos y defensas formuladas en el presente juicio, pasa esta Alzada en primer lugar a analizar el negocio jurídico suscrito por las partes a los fines de determinar que tipo de contrato fue el suscrito por las partes.

       Aduce la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, que en fecha 01 de noviembre de 1999, el ciudadano J.D.S.G., le dio en venta a su representado, ciudadano J.J.L.B., una novena parte (1/9) del inmueble constituido por una parcela de terreno, y sobre ella construida una edificación constante de nueve apartamentos para vivienda, ubicado en la parte alta o cerro de la prolongación, de la calle siete (7), signado con el Nº 424, de la Urbanización “Los Jardines”, Parroquia el Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.

       De igual manera, aducen que en dicho documento contractual se estipuló que el mismo se protocolizaría el 01 de diciembre de 1999, siendo que para la fecha de la interposición de la demanda había transcurrido ocho años y nueve meses y la parte demandada no ha respondido con la protocolización del mismo, en virtud de ello solicitaron entre otros particulares, se ordene a la parte demandada a cumplir con la obligación de acuerdo al documento de fecha 01 de noviembre de 1999.

       Por su parte, en el escrito de contestación de la demanda, el ciudadano J.D.S.G., alegó que el documento de fecha 01 de noviembre de 1999, es un compromiso de futura venta, por cuanto en el mismo expresa que es un recibo que sólo contiene las arras o inicial de la futura venta.

       Precisa esta Juzgadora que el documento suscrito por las partes en el presente juicio en fecha 01 de noviembre de 1999, cursante al folio 22 de las actas que conforman el presente expediente indica lo siguiente:

       “He recibido del ciudadano J.J.L.B. SALAZAR…, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00, por concepto de la venta de una novena parte (1/9) de un inmueble de mi propiedad constituido por una Parcela de Terreno y la edificación fabricada sobre el mismo, situada en la parte Alta o sea Cerro de la Prolongación de la Calle (7), de la Urbanización “LOS JARDINES”, Parroquia el Valle, Municipio Libertador del Distrito Federal… Este recibo es válido, hasta la firma del documento definitivo de venta que se hará dentro de los treinta (30) días siguientes, contados a partir de la fecha de este recibo”.

       Para ésta Alzada no cabe duda del contenido normativo del artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que expresa:

       …En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad o ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, la verdad y la buena fe...

       Para esa interpretación, el artículo en el cual nos ocupamos establece, que el intérprete debe buscar la intención y el propósito de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe: las de la ley, porque el contrato tiene su primer arraigo en las normas que ella establece para su celebración; las de la verdad, en razón de que los jueces tienen por eminente oficio la inquisición de ella, y únicamente sobre la verdad deben reposar los fundamentos de sus decisiones y, las de la buena fe, en el sentido que las partes se han confiado implícitamente a ella en la regulación de los derechos que se han conferido y de las obligaciones que se han impuesto al contratar.

       Las partes se presentan ante el juez, en desacuerdo respecto de la índole y del alcance de los derechos y de las obligaciones que a una de ellas, o ambas, corresponde en el contrato; cada quien alega un propósito y una intención opuestos o discordantes, o lo que es lo mismo, difieren en la manera de interpretar la convención. Al Juez le toca entonces dirimir la controversia, determinando esa intención y ese propósito. La alegación que la parte actora haga en pro de su respectiva interpretación, puede considerarse como la premisa mayor de un silogismo y, asume, para la parte que la ofrece, el carácter de una proposición incontestable. Esta premisa debe engendrar otra que demuestre que la pretensión que se sostiene en el juicio surge o se deduce lógicamente de la primera. De las dos proposiciones hechas, a su vez por cada parte, al Juez le corresponde deducir la verdadera conclusión interpretativa, y es ésta la que debe ser conforme con la ley con la verdad y con la buena fe.

       De la circunstancia que del artículo que apuntamos, ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto, se deduce, que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; pero este poder de interpretación, está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, es decir, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es ilegal, puesto que, estando expresa e indubitablemente manifestados la intención y el propósito de los contratantes, el juez lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad, y esto constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad.

       Por otra parte, afirma BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Pág. 47, Tomo I, Caracas 1.985), en materia de reglas de interpretación, expresa nuestro texto en un solo precepto: “...Descubrir a todo trance, con buena fe, sin otra mira que la verdad y dentro de las exigencias de la Ley, pues la voluntad de las partes es Ley entre éstos...”.

       Del análisis del documento antes citado, se tiene que lo celebrado por las partes es un contrato de venta, por cuanto para esta Juzgadora la cantidad recibida por el ciudadano J.D.S.G., antes identificado, fue en calidad de venta, y no por concepto de arras tal y como lo manifiesta la parte demandada. Así se establece.

       Así las cosas, corresponde a cada una de las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.

       En este orden de ideas, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, ARÍSTIDES, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, afirma lo siguiente:

       ...La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados...

       .

       Lo anterior destaca, el virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1.354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

       Analizado el documento fundamental de la pretensión, aunado a las pruebas aportadas al proceso tales como el documento de propiedad del inmueble objeto de la presente litis, así como lo alegado por las partes, se evidencia que el Edificio en el cual se encuentra el apartamento objeto del presente juicio, es una propiedad pro indivisa, el cual no esta sometido al Régimen de Propiedad Horizontal.

       En este estado se hace necesario traer a colación lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Propiedad H.e.c. se transcribe a continuación:

       Artículo 26: Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltena del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales.

       Con relación a este tema, el autor M.E.E. estableció lo siguiente

       “Es requisito fundamental para poder proceder a la venta de apartamentos o propiedad h.q.s. haya registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el llamado “Documento de Condominio”. Este documento de carácter obligatorio por la Ley actual aún cuando no lo era así en la derogada, debe contener la declaración del propietario de la voluntad de destinarlo para su enajenación por apartamentos, y así mismo la descripción del terreno y del edificio, con indicación de los títulos de adquisición; de pisos, apartamentos y dependencias de que consta; la descripción de las cosas comunes del edificio y el de aquellas comunes sólo a algunos apartamentos; el destino y valor del edificio y el que se atribuye a cada apartamento, con el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes, y, en fin, las reglas relativas a la conservación y administración del edificio, así como los gravámenes que sobre el inmueble existan. Se deben acompañar al documento de condominio, con el fin de que sean agregados al cuaderno de comprobantes que se lleva en la Oficina de Registro, los planos explicativos del inmueble, sus dependencias e instalaciones, y en sus casos los de modificaciones esenciales.” (Ob. Cit. Pág. 328)

       Ahora bien, en virtud de la norma in comento, y del criterio doctrinal antes citado, tenemos que para proceder a la enajenación de apartamentos o locales de un edificio, sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del documento de condominio, siendo que en el caso de marras no corre inserta a las actas del presente expediente el documento de condominio, lo que acarrea que el referido apartamento, no pueda ser enajenado individualmente, trayendo como consecuencia que el contrato de venta suscrito por las partes no pueda ser Protocolizado, conllevando asimismo, a ser una obligación inexistente y a una sentencia inejecutable en caso de condenar al demandando a otorgar el documento de venta definitivo a través del cual le transfiera la propiedad del inmueble objeto de la presente litis al ciudadano J.J.B., antes identificado.

       En virtud de lo antes expuesto, resulta forzoso para esta Alzada declarar Sin Lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano J.J.B.S., antes identificado, en consecuencia se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con los pronunciamientos que serán determinados en el dispositivo de éste fallo. Así se decide.

       - VI -

       DISPOSITIVA

       Atendiendo a los razonamientos expresados, este JUZGADO SÉPTIMO DE MUNICIPIO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR la falta de cualidad activa alegada por la representación judicial de la parte demandada.

FIRME la Estimación de la demanda realizada por la representación judicial de la parte actora en su libelo de demanda.

SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandante, ciudadano J.J.L.B.S., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha 20 de octubre de 2008.

Se CONFIRMA la Sentencia dictada el veinte (20) de octubre de 2008, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y, en consecuencia, se declara SIN LUGAR, la pretensión contenida en la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la representación judicial del ciudadano J.J.L.B.S., titular de la cédula de identidad Nº V-12.399.081, en contra del ciudadano J.D.S.G., titular de la cédula de identidad Nº V-6.279.991.

Se CONDENA a la parte demandante al pago de las costas del presente recurso de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión.

Remítase mediante oficio el expediente al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, una vez que conste en autos la última notificación de las partes.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO SÉPTIMO EJECUTOR DE MEDIDAS E ITINERANTE DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, en la ciudad de Caracas, el 29 de julio 2014. Años: 205° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

M.M.C.

EL SECRETARIO TITULAR.

Y.J.P.M.

En la misma fecha, siendo las 09:00 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la decisión anterior, dejándose copia certificada de la misma en el copiador respectivo, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

EL SECRETARIO TITULAR

Y.J.P.M.-

MMC/YJPM/08.-

ASUNTO: 00813-12

EXP. ANTIGUO: AH18-R-2008-000020.-