Decisión de Juzgado de los Municipios Tucupita, Pedernales, Casacoima y Antonio Diaz de Delta Amacuro, de 2 de Agosto de 2010

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS TUCUPITA, CASACOIMA, PEDERNALES Y A.D. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO D.A..

Tucupita, 02 de agosto del 2.010.

200° y 151°

EXPEDIENTE Nº 1.557-2.010

SENTENCIA DEFINITIVA

DEMANDANTE: L.R.M.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-2.258.192 de este domicilio.

ABOGADOS ASISTENTES: A.M. Y C.P., Inpreabogados Nro. 68.434 y 24.265 respectivamente.

DEMANDADO: F.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 3.046.446, y de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE: EULIOMAR SANDOVAL, Inpreabogado Nro. 98.253

MOTIVO: DESALOJO DEL INMUEBLE

I

NARRATIVA

Mediante escrito de fecha 18 de Junio del 2.010, la ciudadana L.R.M.M., debidamente asistida por los abogados A.M. Y C.P., Inpreabogado Nro. 68.434 y 24.265 respectivamente., demandan por DESALOJO DEL INMUEBLE al ciudadano F.R..

En fecha 22 de junio del 2010, fue admitida dicha demanda emplazándose la demandada.

En fecha 02 de julio del 2010 el Alguacil de este Tribunal consigna a los autos recibo de citación debidamente recibida y firmada por la demandada de autos.

En fecha 07 de junio del 2010, la demandada presenta escrito de contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 15 de julio del 2010, la parte actora, presenta escrito de promoción de pruebas, el cual fue admitido por auto fechado 21 de julio del 2010.

En fecha 21 de julio del 2010, la parte demandada presenta escrito de pruebas, el cual declarado inadmisible por el Tribunal en auto fechado 26 de julio del 2010.

II

ALEGATOS DE LAS PARTES

Alega la parte demandante en el libelo de la demanda lo siguiente:

1. Que la ciudadana L.R.M.M. suscribió contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado por un (01) año con el ciudadano F.R.

2. Que el contrato suscrito entró en vigencia a partir del 30 de marzo del 2007 hasta el 30 de marzo del 2008, prolongándose automáticamente en los años 2009 y en lo que transcurre del año 2010, sobre un inmueble signado con el Nº 15, ubicado en la Calle Dalla Costa, Jurisdicción del Municipio Tucupita del Estado D.A., .

3. Que en fecha 21 de abril del año 2010 se le notifico por escrito de la no renovación de su contrato de arrendamiento por encontrarse el mismo en una etapa de demolición por el riesgo de fractura, tal y como se visualiza en los Informes levantado por la Ingeniería Municipal y del cuerpo de bomberos de este Estado anexos al libelo marcados “B” y “C”.

4. Solicita en su petitorio que la demandada sea condenada a lo siguiente:

1. -.Declare con lugar el desalojo del inmueble arrendado signado con el Nº 15, ubicado en la Calle Dalla Costa, Jurisdicción del Municipio Tucupita del Estado D.A..

2. Convenga en hacer la entrega inmediata del inmueble arrendado, desocupado de personas y bienes.

   Mediante escrito presentado en fecha 07 de julio del 2010, por el abogado asistente de la parte demandada, quien dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

1. Reconoce la relación arrendaticia verbal, sobre un inmueble signado con el Nº 15, ubicado en la Calle Dalla Costa, Jurisdicción del Municipio Tucupita del Estado D.A., con la ciudadana L.R.M.M., desde el 30 de marzo del 2007 manteniéndose vigente hasta la actualidad.

2. Niega, rechaza y contradice que fue notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento, en fecha 21 del abril del 2010.

2. Rechaza, niega y contradice que el inmueble se encuentre en mal estado de mantenimiento y conservación.

3. Niega, rechaza y contradice que el inmueble no se encuentre en condiciones mínimas de habitabilidad.

4. Rechaza, niega y contradice que la estructura física cumplió su vida útil, y pone en riesgo de peligro a las personas que lo habitan.

5. Como defensa de fondo solicita sea otorgada la prorroga legal correspondiente.

   III

   LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

   Quedan como hechos admitidos:

   - La existencia del contrato de arrendamiento verbal sobre el inmueble litigioso suscrito entre las partes ciudadanos L.R.M.M. y F.R., en fecha 30 de marzo del 2007

   Quedan como hechos controvertidos:

   - El incumplimiento de la parte demandada al no entregar el inmueble.

   - El alegato de la demandada de no haber sido notificada en fecha 21 de abril del 2010 de la no renovación del contrato de arrendamiento.

   IV

   ANÁLISIS PROBATORIO

   Pruebas de la parte demandante:

   Con el libelo de demanda:

   - Marcada “A” Original documento registrado de propiedad sobre el inmueble objeto de litigio. En relación a este documento, este Tribunal observa, que la parte demandada, en la respectiva contestación de la demanda, reconoce el presente instrumento, en este sentido y en virtud de tal reconocimiento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   -Marcado “B” Documento Original de Constancia expedida por el Cuerpo de Bomberos de la División de Prevención de Siniestros de este Estado. En el cual se deja constancia de las características del inmueble objeto de esta causa, así como también del estado de deterioro en que se encuentre el inmueble. Documento Original de Permiso de Demolición expedido por la Alcaldía del Municipio Tucupita Departamento de Ingeniería Municipal, en la cual se autoriza a la ciudadana L.R.M.M. a demoler las estructuras del inmueble ubicado en Calle Dalla Costa entre Calle Bolívar. Documento Original de C. deV.U. (Permiso de Construcción), expedido por la Alcaldía del Municipio Tucupita Departamento de Ingeniería Municipal, en la cual se autoriza a la ciudadana L.R.M.M. a construir una placa en una parcela ubicada en Calle Dalla Costa/Calle Tucupita y Calle Bolívar.

   En relación con las referidas pruebas, esta juzgadora observa que los documentos antes descritos no fueron en modo alguno desconocido por la contraparte, los mismos corresponden efectivamente a documentos administrativos emanados de la administración pública y que este Tribunal los valora como tal, es decir, como documentos administrativos. Sobre este particular esta Jurisdicente observa que en reiteradas jurisprudencias se ha señalado que los documentos emanados de los funcionarios públicos en ejercicio de sus competencias específicas, constituyen un género de prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole su contenido tiene el valor de una presunción respecto a la veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos administrativos, y que por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, toda vez que es posible desvirtuar la procedencia del documento administrativo por cualquier otra prueba. la Sala de Casación Social del tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 21 de Junio de 2000, al referirse a este tipo de documento señala que: “...El documento administrativo es una actuación que por tener la firma de un funcionario administrativo, esta dotado de una presunción de legalidad (…) el documento administrativo por su carácter no negociado o convencional, no se asimila al documento publico definido en el 1.357 del Código Civil, pero en razón de su autenticidad, es decir certeza de su autoría de su fecha y de su firma, en lo que respecta a su eficacia probatoria, si se asemeja al valor probatorio de los documentos auténticos a que se contrae el Artículo 1.363 del Código Civil, pues la verdad de la declaración en el contenido hace plena fe hasta prueba en contrario…". Por su parte La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 2 de Diciembre de 1.993 al referirse al documento publico, expresó lo siguiente: “...El particular define el Artículo 1.357, del Código Civil el documento público, como aquel (sic) que ha sido autorizada con las formalidades legales por un registrador, por un Juez o por otro funcionario o empleado publico que tenga facultad de darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. El Artículo 1.384 atribuye a los traslados y las copias o testimonios de los documentos públicos o de cualquier otro documento autentico, la misma fe de los originales, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes. Por otro lado, para esta Corte son documentos administrativos aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias especificas los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitima, en razón del principio de ejecutividad, que le atribuye el Artículo 8° de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos documentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier medio legal. En consecuencia no es posible una asimilación total entre el documento público y el documento administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no solo a través de la tacha de falsedad…". El criterio antes expresado fue ratificado por decisión de la Sala de Casación Civil. En consecuencia, este Tribunal le asigna al documento administrativo antes señalado, la eficacia probatoria y el valor jurídico que se desprende del contenido del artículo 1.363 del Código Civil, vale decir el de plena prueba. Y ASI SE DECLARA.

   Con el escrito de pruebas:

   Ratificación de las instrumentales.

   Pruebas de la parte demandada:

   Con la Contestación a la Demanda

   - No presento pruebas documentales.

   Con el escrito de pruebas:

1. -Promoción de Informes al Cuerpo de Bomberos e Inspección Judicial, ambas se declaran inadmisibles al ser extemporáneas por tardías e infundadas.

   V

   MOTIVA

   Delimitada la controversia, del análisis del escrito libelar y de las defensas opuestas por la parte demandada evidencia éste Tribunal que los límites de la controversia se encuentran dirigidos a determinar la necesidad que tiene el actor en demoler el inmueble al encontrarse deteriorado por su vetustez –según su manifestación-, condición que ha sido negada por la parte demandada.

   Evacuadas como han sido las pruebas promovidas por la parte actora en el presente juicio, siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia de acuerdo a lo alegado y probado en autos este Tribunal observa:

   La parte actora promovió el merito favorable de los autos que en favor se desprenden.-

   Documento Original de Constancia expedida por el Cuerpo de Bomberos de la División de Prevención de Siniestros de este Estado, Documento Original de Permiso de Demolición expedido por la Alcaldía del Municipio Tucupita Departamento de Ingeniería Municipal y Documento Original de C. deV.U. (Permiso de Construcción), expedido por la Alcaldía del Municipio Tucupita Departamento de Ingeniería Municipal, sobre el inmueble objeto de litigio.-

   Ahora bien, el literal C del Artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece. Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición , reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación “. En tal sentido señala el Dr. C.B.A., en su obra Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Las demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble por parte del arrendatario deben ser probadas por el arrendador en el juicio de desalojo y autorizadas por los organismos competentes. Asimismo, establece el Artículo 1.590 del Código Civil: Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tienen el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquel, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”. Es de resaltar que el organismo competente para establecer si el desalojo por demolición o reparación del inmueble prospera es la Ingeniería Municipal, que en el caso que nos ocupa, y en base a la ubicación del inmueble correspondería a la Ingeniera Municipal del Municipio Tucupita. Ahora bien observa quien sentencia que en autos efectivamente consta el correspondiente informe de la Ingeniera Municipal de la Alcaldía del Municipio Tucupita, requisito indispensable para determinar si el inmueble objeto del presente juicio amerita ser demolido o las reparaciones del mismo ameriten la desocupación del inmueble. Y así se decide.-

   Estando la causa en fase de decisión, este Tribunal dicta sentencia sobre la base de las siguientes consideraciones:

   El Artículo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando, que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.

   Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el artículo 34 eiusdem, el cual señala:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: C) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.

   Cabe señalar, que en el presente caso el motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” como establece el citado literal C)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que “las reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guarda relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes, por que de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias y urgentes.

   De esta manera, la controversia en la presente causa se presenta en la necesidad de desocupar el inmueble alquilado, con fundamento en la demolición que se hará en el mismo para adecuarlo a una segura habitabilidad, como lo alega la demandante, razón por la que en aplicación de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye una carga para la demandante probar su afirmación.

   Es conveniente destacar, que en la presente causa el hecho controvertido se circunscribe como ya se indicó en la demolición del inmueble, lo que implica su desocupación ---según la actora---, por cuanto la demandada indica, que no fue notificada de la no renovación del contrato y que por ley le corresponden años de prórroga legal, esta Juzgadora previamente se pronuncia sobre tal defensa, ya que conforme al criterio de Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 18 de noviembre de 1998, caso J.M.H. y otra contra V.R., se indicó:

   … hay omisión de pronunciamiento cuando en la sentencia se deja de otorgar o negar el amparo jurídico solicitado sobre algunas de las alegaciones o peticiones de las partes, al menos que por alguna razón legal el juez esté eximido de esa obligación. La omisión o falta de pronunciamiento, así entendida, se produce cuando el juez silencia totalmente una defensa fundamentada, pues su falta de consideración es un vicio que afecta el fallo, a tenor del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que el Juez debe dictar su decisión con arreglo a las acciones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas

   .

   Así las cosas, de autos se observa, que a las partes las vincula una relación arrendaticia plasmada en un contrato verbal celebrado en fecha 30 de marzo del 2007.

   Se tiene entonces, que las partes pactaron inicialmente como vigencia de su contrato un término fijo que vencía el 30 de marzo del 2008; pero como lo indican ambos litigantes, el arrendatario permaneció ocupando el inmueble y cancelando el canon arrendaticio.

   En este sentido, J.L. VARELA PEREZ en su obra ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, página 153 y siguientes, señala, que la tácita reconducción supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo ó su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso, el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

   En atención a lo anterior, estima esta Juzgadora, que en el presente caso operó la tácita reconducción, y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. Así se establece.

   Ahora bien, sobre la prórroga legal se indica, que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra a la institución de la prórroga legal para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, la cual opera de pleno derecho, es decir, independientemente que las partes la hayan acordado o no, por determinados lapsos de acuerdo a la duración o vigencia del contrato de que se trate. Y por cuanto quedó establecido, que en el presente caso versa sobre una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, no debe prosperar la defensa de la accionada de que le corresponde el goce de la prórroga legal. Así se decide.

   Se observa, que la demandante fundamenta su pretensión en una demanda de desalojo de inmueble arrendado, de conformidad con el artículo 34 en su literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el cual establece, que solo se podrá demandar el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en su literal C: “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.”.

   En efecto, el accionante fundamenta su acción de desalojo, por cuanto indica que va a demoler el inmueble; en consecuencia debe probar:

   • Que tiene el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado.

   • La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o suscrito a tiempo indeterminado.

   • Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones que ameriten la desocupación.

   Previamente se hace la acotación, que existe el reconocimiento expreso de las partes litigantes de la existencia del contrato verbal de arrendamiento, que forma parte del contenido del presente expediente y que el mismo ya resultó valorado; igualmente resultó comprobado los documentos de propiedad, donde se desprende que la actora es propietaria del inmueble arrendado.

   Pasa a abordar esta Juzgadora, lo referente sobre si el inmueble necesita ser demolido y amerita la desocupación del mismo; a tal efecto observa, que se le ha otorgado valor de prueba plena a los documentos administrativos emanados por el Cuerpo de Bomberos de la División de Prevención de Siniestros de este Estado, Permiso de Demolición expedido por la Alcaldía del Municipio Tucupita Departamento de Ingeniería Municipal y asimismo la C. deV.U. (Permiso de Construcción), expedida por la Alcaldía del Municipio Tucupita Departamento de Ingeniería Municipal. Así se establece.

   En consecuencia, para esta Juzgadora, se encuentran llenos los requisitos para la procedencia del desalojo solicitado por la parte actora, en virtud de proporcionarse los tres (3) requisitos concurrentes como lo son: Que es la propietaria del inmueble, la existencia de un contrato verbal de arrendamiento (relación arrendaticia), y que existen una serie de deficiencias comprobadas por los organismos administrativos competentes en el inmueble objeto de la presente demanda; por lo cual para este Tribunal el inmueble debe ser desalojado para ser Demolido en su totalidad y para proceder a su reconstrucción. ASI SE DECIDE.

   APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 34 LITERAL “C” DE LA

   LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

   Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal “C” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   VI

   DECISIÓN

   Por las anteriores consideraciones, este Juzgado de Municipio Tucupita, A.D., Casacoima y Pedernales de la Circunscripción Judicial del Estado D.A. administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SE DECLARA CON LUGAR la pretensión por desalojo, fundamentada en el artículo 34 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por la ciudadana L.R.M.M. asistida por los Abogados A.M. Y C.P., Inpreabogados Nro. 68.434 y 24.265 respectivamente, contra el ciudadano F.R., asistido por el Abogado EULIOMAR SANDOVAL, Inpreabogado Nro. 98.253

SEGUNDO

SE CONDENA a la parte demandada F.R., a entregar el inmueble que ocupa como arrendatario, consistente en un local comercial ubicado en la Calle Dalla Costa Numero 15, Municipio Tucupita del Estado D.A.; en las mismas condiciones en que fue recibido.

TERCERO

Por cuanto la presente demanda se fundamenta en el literal “C” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada, un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo con el Parágrafo primero del artículo 34 eiusdem.

CUARTO

Se CONDENA al pago de las costas procesales a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal y notifíquese a las partes.

Dada, firmada, sellada y refrendada por la Secretaria del Juzgado de Municipio Tucupita, A.D., Casacoima y Pedernales de la Circunscripción Judicial del Estado D.A., en el Edificio La Mundial de la ciudad de Tucupita, a los dos (02) días del mes de agosto de dos mil diez. AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Jueza;

Abg. Maryelsy Briceño Marín

La Secretaria.

Abg. Gilbelis Sarabia

En la misma fecha se dictó y publicó a las 11:00 AM. Conste,

Sria.

Exp N. 1.557-2010

MVBM/GS/Maryelsy