Decisión nº PJ0252011000428 de Juzgado Segundo del Municipio Heres de Bolivar, de 15 de Diciembre de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO HERES DEL

PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL

ESTADO BOLÍVAR

Ciudad Bolívar, 15 de diciembre de 2011

RESOLUCION Nº: PJ0252011000428

ASUNTO: FP02-V-2010-000996

VISTOS SIN INFORMES.-

PARTE DEMANDANTE:

LUZMERY DEL C.M.B., venezolana, mayor de edad, con cédulas de identidad N° V-8.894.081 y de este domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

J.S.M. y V.H.T., abogados en libre ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.138 y 132.384, respectivamente, según se evidencia del instrumento poder apud acta anexo al folio 36 del presente asunto.-

PARTE DEMANDADA:

S.M.M., venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad No. V-8.868.780 y de este domicilio.-

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA:

J.A.H.A., J.A.H.O. y JOSMARY H.R., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 2.915, 84.102 y 113.185, respectivamente, como se evidencia del poder apud acta que consta al folio 34 del expediente.-

MOTIVO:

REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES

DE LA PRETENSION:

Alega la parte actora en su escrito libelar, lo siguiente:

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, de fecha 19 de marzo de 2007, antoado bajo el No. 36, Tomo 30 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en ese año, que en su condición de arrendataria celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano S.M.M., debidamente identificado en autos, el cual tuvo como objeto un inmueble (casa de habitación), ubicada en la Carrera 3, cruce con Calle 6, Quinta M.I., Vista Hermosa I, Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar. Contrato que se acompaña con el libelo de demanda marcado con la letra “A”.-

Que en el contrato se estableció que la duración de la relación arrendaticia fue de seis (6) meses contados a partir del día 20 de marzo de 2007, fijándose el canon de arrendamiento durante ese período en la suma de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200,00) (Cláusula Segunda).

Que entregó a su arrendador la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.600.000,00), por concepto de depósito (Cláusula QUINTO).

Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Ciudad Bolívar, de fecha 24 de abril de 2008, anotado bajo el No. 54, tomo 51 de los respectivos Libros de Autenticaciones, el cual se acompaña marcado con la letra “B” que celebró un segundo contrato de arrendamiento con su arrendador, sobre el mismo inmueble, por un lapso de seis (6) meses, contados a partir del 20 de marzo de 2008, fijándose un nuevo canon de arrendamiento de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00) (Cláusula Segunda).

Que en ese mismo acto, le hizo entrega al arrendador de la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,00), por concepto de depósito.-

Que expirado el lapso de duración de esa segunda relación arrendaticia consecutiva, celebró con su arrendatario un tercer contrato de arrendamiento, tal como se evidencia de documento debidamente autenticado por ante la citada Notaría Pública Primera de Ciudad Bolívar, en fecha 11 de Noviembre de 2008, anotado bajo el No. 13, Tomo 128 de los respectivos Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría en ese año, el cual se acompaña a esta demanda marcado con la letra “C”.-

Que en ese último contrato, se estableció que la duración del mismo sería de seis (06) meses sin prórroga, a partir del día 20 de septiembre de 2008 hasta el 20 de marzo de 2009, fijándose un nuevo canon de arrendamiento para ese período de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,oo) mensual. (Cláusula Segunda).-

Que en ese nuevo contrato, le hizo entrega a su arrendador de la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,oo) por concepto de depósito.-

Que como se puede observar, la relación arrendaticia comenzó en fecha 20 de marzo de 2007 y culminó en fecha 20 de marzo de 2009; es decir, que la misma fue de dos (2) años, contractualmente.

Que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 38, b) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía legalmente una prórroga legal de un (01) año; en otras palabras, la relación arrendaticia debió de haber culminado, de manera legal y contractual, en fecha 21 de marzo de 2010.-

Que en fecha 28 de mayo de 2009, su arrendador, ciudadano S.M.M., antes identificado, intentó en su contra demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por ante el Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, identificado con el asunto FP02-V-2009-854, bajo el argumento que dicho contrato culminó en fecha 20 de marzo de 2009 (sic); sin respetar el lapso de prórroga legal, que opera de pleno derecho y que es obligatorio concederlo el arrendador.-

Que se acompaña a la demanda copia del libelo contentivo de la citada demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, marcada con la letra “D”.-

Que posteriormente, el citado arrendador intenta nueva demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por ante el mismo Juzgado Segundo de Municipio Heres de este Circuito y Circunscripción Judicial, cuya causa fue identificada con el asunto No. FP02-V-2009-1608. Dicha demanda fue declarada INADMISIBLE.-

Que en fecha 17 de mayo de 2010, el mencionado arrendador intenta nueva demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (asunto: FP02-V-2010-618), ante el Juzgado Tercero de Municipio Heres de este Circuito y Circunscripción Judicial, la cual fue declarada CON LUGAR por el citado Juzgado en fecha 11 de junio de 2010, ordenado la entrega del inmueble y un supuesto y negado pago por concepto de indemnización de MIL VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.020,oo).-

Que el arrendador logra le sea decretada medida de secuestro sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia, la cual fue practicada en fecha 17 de mayo de 2010, por el Juzgado Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, según Comisión contenida en el asunto FP02-C-2010-000259, materializándose la desocupación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, tomando posesión desde ese momento el prenombrado arrendador.-

A que no ejerció defensa alguna en este proceso toda vez que no soportaba el hostigamiento por parte de su arrendador como consecuencia de las múltiples demandas y amenazas, por lo que aceptó dicha entrega, culminando de esa manera su relación arrendaticia.-

Que se acompaña marcada con la letra “E” copia certificada de la referida Acta de medida de secuestro.-

Que desde esa fecha, 17 de mayo de 2010, se debe considerar terminada la relación arrendaticia, puesto que el inmueble fue recibido por el arrendador.-

Que como consecuencia de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendador debe cumplir con ciertas obligaciones derivadas de esa relación arrendaticia, que fueron fijadas contractualmente, a saber: a) La devolución de las sumas de dinero entregadas por concepto de depósito en cada uno de los contratos; b) El reintegro de las cantidades de dinero, por exceso, que fueron canceladas como consecuencia de los aumentos de las pensiones arrendaticias, efectuados por el arrendador cada seis (6) meses, con violación a la congelación de los alquileres.-

Que como se dejó establecido anteriormente, su ex arrendador le exigió en cada uno de los contratos celebrados de manera continua y consecutiva, la constitución de garantía (depósito de sumas de dinero) de la manera siguiente: 1) En el primer contrato de arrendamiento, la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES, que hoy representa TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,oo). 2) En el segundo contrato entregó la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,oo); y; 3) En el tercer y último contrato, la suma de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,oo).-

Que el artículo 25 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le establece al arrendador la obligación de reintegrar al arrendatario, una vez terminada la relación arrendaticia, la suma de dinero recibida como garantía (depósito) de las obligaciones del arrendatario, más los intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela (ex art. 24).-

Que su ex arrendador a la presente fecha no ha dado cumplimiento a esa obligación legal de reintegrarle las cantidades de dinero recibidas en cada uno de esos contratos, por concepto de depósito más los intereses.-

Que para el momento del inicio de la relación arrendaticia, en fecha 20 de marzo de 2007, se encontraban congelados en todo el territorio nacional, por el Ejecutivo Nacional, a través de Resolución Conjunta Nos. 036 y DM/ Nº 058, dictada por los Ministerios de Infraestuctura (MINFRA) y de la Producción y El Comercio (MILCO) hoy Ministerios del Poder Popular para la Infraestructura y para las Industrias Ligeras y el Comercio, publicada en Gaceta Oficial No. 37.667 de fecha 08 de abril de 2003, los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, cuyos montos se estuvieren cancelando para el 30 de noviembre de 2002, siendo objeto de prórrogas sucesivas y estando aún vigente dicho congelamiento de alquileres, según Gaceta Oficial No. 39.059, de fecha 14 de mayo de 2008, vigente hasta el día 14 de Noviembre de 2009, dictada por el Ministerio para la Vivienda y Hábitat. Se acompaña marcado con la letra “F” la aludida Resolución Administrativa.-

Que en el período de vigencia de la relación arrendaticia desde el mes abril del año 2008 al mes de septiembre del año 2008, hubo un cobro en exceso de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,oo) mensuales, durante seis (6) meses, resultando un exceso por la cantidad de MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,oo). En el período de vigencia de la relación arrendaticia desde el mes de octubre del año 2008 hasta el mes de mayo de 2010, hubo un exceso de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 600,oo) mensuales, durante veinte (20) meses, resultando un exceso de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,oo).-

Que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Título VIII, Del Reintegro, artículos 58 y ss, indica el procedimiento a seguirse para el cobro de sobrealquileres, como consecuencia de la repetición cuando se cobre en exceso el canon máximo establecido por los organismos competentes. En el caso bajo estudio, su ex arrendador en expresa violación de las Resoluciones que mantienen aún congelados en todo el territorio nacional, los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados a vivienda, cuyos montos se estuvieren cancelando para el 30 de noviembre de 2002, aumentó el monto de las pensiones arrendaticias, dando lugar a instaurar la pertinente demanda de reintegro de sobrealquileres, hasta el monto de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.800, oo).-

Que por lo antes expuesto demanda al ciudadano S.M.M., para que convenga en lo siguiente:

 PRIMERO: En reintegrarle la suma de TRECE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.500,oo), por concepto de Depósito en Garantía; más los intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis (6) principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela (ex art. 24); cantidades que resultan de la sumatoria que fueron entregadas en cada uno de los contratos celebrados, tal como quedó evidenciado supra.-

 SEGUNDO: En reintegrarle la suma de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.800,oo), que fueron cobrados en exceso por el arrendador, desde el mes de abril de 2008 hasta el mes de mayo de 2010, tal como quedó demostrado en el cuadro explicativo, copiado supra.-

 TERCERO: En cancelarle los intereses de las sumas cobradas en exceso por sobrealquileres desde el mes de abril de 2008 hasta la fecha del pago que debe producirse en este proceso por tal concepto.-

 CUARTO: En las costas y costos de este proceso.

Solicitó al tribunal el decreto de medida preventiva de embargo, sobre bienes mueble propiedad del demandado.

Conforme al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la demanda en la suma de VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 27.300, 00).-

DE LA ADMISION:

En fecha 20-07-2010, este Juzgado Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, admitió la pretensión de la parte demandante y acordó la citación personal del ciudadano S.M.M., para que compareciera por ante este Juzgado al Segundo día hábil de despacho siguiente a la constancia en autos de haber sido citado, entre las horas comprendidas 08:30 a.m. a 03:30 p.m., a dar contestación a la demanda por Reintegro de Sobre alquileres le incoara la ciudadana LUZMERY M.B..-

DE LA CITACION:

En fecha 05-08-2010, el ciudadano Alguacil de este juzgado dejó constancia de haber citado al ciudadano S.M.M., consignando recibo de citación debidamente firmado.-

DE LA CONTESTACION:

En su oportunidad legal la parte demandada a través de sus apoderados judiciales contestó la demanda en los siguientes términos:

CUESTIONES PREVIAS:

De conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso las siguientes cuestiones previas:

1. - La contemplada en el artículo 346 ordinal 6to del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda; la parte accionante no obstante que señala el domicilio, se limita a decir “domiciliada en Ciudad Bolívar” no señalando dirección exacta para los efectos legales ulteriores.-

2. - La contemplada en el artículo 346 ordinal 6to que indica lo siguiente: “Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo. Al indicar la parte actora en su demanda que la demandada debe reintegrarle unos depósitos en garantía de Bsf 4.500 y Bsf 5.400, contratos consignados marcados “B” y “C” no produjo en el libelo los instrumentos necesarios donde fundamente tal pretensión.-

3. - La contemplada en el artículo 346 ordinal 7mo del Código de Procedimiento Civil. Señala el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario. Existe un plazo pendiente de sesenta (60) días para que nuestro representado devolviera el supuesto depósito en garantía que pretende la demandante que se le reintegre. Señala la accionante en su demanda que el Tribunal Tercero declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato en fecha 11 de junio de 2010, es en esa fecha en que ocurre la terminación de la relación arrendaticia por sentencia definitivamente firme y no a la fecha en que se practicó una medida cautelar de secuestro, esto ocurrió en fecha 17 de mayo de 2010, si consideró la ex arrendataria que se le adeudaba un dinero dado en depósito en garantía, debió esperar que se cumpliera ese lapso, es decir el lapso debió cumplirse para el 11 de agosto de 2010 contados a partir de la fecha en que se publicó la referida sentencia.-

   Hechos que se admiten como ciertos:

   Que su mandante celebró contrato con la hoy demandante en fecha 19 de marzo de 2007 por seis (6) meses y que comenzaría a regir del 20 de marzo de 2010 hasta el 20 de septiembre de 2007, que la ex arrendaría hoy demandante entregó a su representado la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 3.600,oo) por concepto de depósito en garantía sobre ese primer contrato celebrado, tal y como quedó expresado en la cláusula quinta del mencionado contrato consignado por la accionante marcado “A” que fue pactado allí un canon de arrendamiento de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 1.200,oo).

   Que su mandante, celebró un segundo contrato de arrendamiento a tiempo fijo y determinado con la referida demandante como consta en el contrato de arrendamiento traído al proceso por la parte actora marcado “B” contrato este que comenzaría a regir una vez finalizado la prórroga legal de ese primer contrato de arrendamiento celebrado, es decir comenzó a regir este segundo contrato para el 20 de marzo de 2008 por seis meses, fijándose un canon mensual de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bsf 1.500,oo).

   Que su poderdante celebró un tercer contrato a tiempo fijo y determinado por seis (6) meses con la hoy demandante, contrato este que comenzaría a regir a partir del 20 de septiembre de 2008 y con un canon mensual de MIL OCHOCIENTOS bolívares (BsF. 1.800,oo), tal y como se evidencia del contrato consignado por la parte actora marcado “C”.

   Hechos que se niegan:

   Niegan, rechazan y contradicen que su representado ciudadano S.M.M., le adeude a la demandante de autos ciudadana LUZMERY DEL C.M.B., dinero alguno por concepto de Depósito en Garantía con respecto a los dos (2) contratos suscritos en fechas 24 de abril de 2008 y 11 de noviembre de 2008 consignados por la accionante marcados “B” y “C” es decir CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,oo) y CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.500,oo) y mucho menos que reintegrarle suma alguna por exceso de cobro sobre el canon de arrendamiento (sobrealquiler) desde el mes de abril del año 2008 hasta el mes de mayo de 2010.

   Que lo único cierto de este caso es que su representado recibió solo y exclusivamente la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (BsF. 3.600,oo) por todo el tiempo que duró la relación arrendaticia en calidad de depósito en garantía, por el inmueble dado en arrendamiento y así se hizo constar en el primer contrato sucrito en fecha 19 de marzo de 2007 consignado por la parte actora marcado “A”.

   Que es necesario manifestar que el aludido depósito en garantía fue devuelto a la ex arrendataria demandante, el día en que se practicó la medida cautelar de secuestro, es decir para el 17 de mayo de 2010 por solicitud verbal de LUZMERY DEL C.M.B., manifestándole a su representado, que no tenía dinero para pagar el traslado de los bienes, que no quería que se lo llevaran a la depositaría judicial; que aceptó la propuesta y asumió de inmediato dichos pagos como se evidencia del acta de secuestro consignada por la parte actora marcado “E”.

   Que señala la parte demandante, que su representado debe reintegrarle la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 13.800) por concepto de sobrealquileres, realizando un cuadro en su escrito de demanda, que arroja la cantidad antes descrita.

   Que la cláusula primera de los tres contratos traídos al proceso por la demandante marcados “A” “B” y “C” nos indica que la ex arrendataria debía darle uso al inmueble exclusivamente para vivienda familiar, el cual no hizo, utilizaba el inmueble para lucrarse comercialmente, estableciéndose allí una oficina contable y demás lucrándose adicionalmente al subarrendar otra dependencia del inmueble a terceras personas, violando flagrantemente y de manera reiterada el contrato de arrendamiento.

   Que vista tal situación su mandante realiza inspección ocular al inmueble mediante el Tribunal Primero de Municipio de esta jurisdicción, dejándose constancia de la OFICINA CONTABLE que allí operaba.

   Que argumentado lo anterior, no puede la parte demandante pretender que se le reintegre dinero alguno por sobrealquiler, ya que la resolución que trae a colación en su demanda (congelación de alquileres) se refiere exclusivamente sobre los inmuebles destinados a vivienda familiar.-

   Que debió la parte demandante, al no estar de acuerdo con el incremento del precio del canon, acudir ante el órgano administrativo e instaurar una solicitud de regulación de alquiler y no lo hizo, por el contrario, aceptó el incremento del canon de arrendamiento.-

   En fecha 17-09-2010 la parte actora procedió mediante escrito a rechazar y contradecir las cuestiones previas promovidas por la parte demandada.-

   DE LA PROMOCIÓN DE PRUEBAS:

   Abierto el juicio a pruebas, las partes hicieron uso de este derecho en los siguientes términos:

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   CAPÍTULO I

   • En fecha 21-09-10, reprodujo el mérito favorable de los documentos públicos que se refieren a tres contratos de arrendamientos acompañados por la parte accionante en su libelo de demanda marcados con las letras A, B y C y ejerciendo el principio de la comunidad de la prueba, siendo el objeto que se evidencie:

1. - En cuanto al contrato de arrendamiento marcado “A” se admitió como cierto que existió una relación arrendaticia entre las partes en el proceso, que su representado recibió de parte de la accionante en calidad de depósito la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.600,oo) como quedó establecido en la cláusula quinta del contrato.-

2. - En cuanto a los contratos de arrendamiento consignados por la actora marcados “B” y “C” la accionante jamás entregó dinero alguno en calidad de depósito ya que esos contratos, fueron sucesivos del primer contrato y tanto es así que la cláusula quinta de ese segundo y tercer contrato suscrito, estipula lo siguiente: “LA ARRENDATARIA entregará a EL ARRENDADOR la suma…………….” La cláusula por sí sola no prueba que su representado haya recibido esas cantidades de dinero.

   • Acta de Secuestro que reposa a los autos traídos al proceso por la parte accionante, marcada con la letra “E” y en atención al principio de la comunidad de la prueba, para demostrar que su representado canceló la cantidad de TRES MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (3.700,oo) a petición y/o solicitud de la accionante LUZMERY DEL C.M.B. a cuenta de la devolución del depósito en garantía, para la cancelación al depositario judicial y perito avaluador, sobre los gastos de traslado de sus equipos de oficina y así lo aceptó su mandante en el mismo acto de la medida cautelar ejecutada como se evidencia de la misma acta de secuestro.

   CAPÍTULO II

   • Promovió la inspección judicial en original marcada “A” folio 45.-

   • Promovió y consignó copia certificada expedida por el Tribunal Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, del juicio llevado contra la ciudadana LUZMERY M.B. por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.-

   CAPÍTULO III

   • Solicitó la Exhibición de Documento, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil a los fines que la accionante exhiba ante este tribunal, recibos firmados por el accionado para que nazca el derecho pretendido.-

   • Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos; Eirimar Montes, L.A. y Rosanyerlin Rendon.-

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

   • Ratificó cada uno de los documentos acompañados con el libelo de demanda, marcados “A” “B” “C” “D” “E” y “F”.-

   HECHOS ADMITIDOS:

   Riela al vuelto del folio 30 y 31 del presente asunto, escrito de contestación de demanda en la cual la parte accionada admite los siguientes hechos:

   • Que es cierto que celebró contrato de arrendamiento con la accionante en los siguientes períodos; desde 20 de marzo de 2007 por seis meses y que recibio por concepto de depósito en garantía la cantidad de Tres Mil Seiscientos Bolívares fuertes (Bsf. 3.600,00), de acuerdo a la cláusula quinta del contrato marcado con la letra “A”, y que el canon de arrendamiento fue fijado por la cantidad de Mil Doscientos Bolívares fuertes (Bsf. 1.200,00).

   • Que es cierto que celebró un segundo contrato de arrendamiento a tiempo fijo el cual esta identificado con la letra “B” en el presente asunto, que la fecha de inicio fue el 20 de marzo de 2008 por seis meses, que el canon fue por la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00)

   • Que es cierto que celebró un tercer contrato de arrendamiento a tiempo fijo por seis (06) meses, el cual se inició el 20 de septiembre de 2008, y el canon fue estipulado por la cantidad de Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00), el cual esta marcado con la letra “C” en el presente asunto.

   PUNTO PREVIO:

   Vista las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, en su oportunidad, en escrito inserto al folio 40 del presente asunto, contenidas en el ordinal 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se verifica en los folios 38 al 40 del presente asunto escrito consignado por la parte accionante, rechazando y contradiciendo las cuestiones previas antes indicadas.

   Seguidamente este tribunal pasa a decidir en atención a las siguientes consideraciones:

   En cuanto a la cuestión previa, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 eiusdem, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del mismo código; alegando el accionado, que la parte actora omitió indicar el domicilio procesal, que solo se limito a indicar “domiciliada en Ciudad Bolívar”, y por ende el libelo de demandad adolece de vicios formales: al respecto este jurisdicente observa:

   Que hace al folio 09 del presente asunto, escrito de libelo de demandada, señalando la parte accionante como domicilio procesal: “Indico como domicilio procesal el siguiente: Escritorio Jurídico “Sambrano Ochoa & Asociados”, Quinta Milagros, Avenida Guasipati con Callejón Machado, Ciudad Bolívar, Municipio Heres del estado Bolívar.”.(Sic) negrillas del tribunal.

   En el caso bajo análisis, el demandado de autos lo que pretende al momento de interponer la cuestión previa antes referida es demostrar el vicio de forma que contiene el escrito de demanda, no es menos cierto que revisado el libelo, la parte accionante dio cumplimiento a los artículos 174 y 340 de la ley adjetiva civil, al indicar formalmente la dirección procesal, donde se practicarán todas las notificaciones, citaciones o intimaciones a que haya lugar.

   Por todo lo antes expuesto este jurisdicente declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

   En cuanto a la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionado a que la parte accionante no acompaño con el libelo de demanda los instrumentos fundamentales de la pretensión; rielan a los folios 11 al 12 copia certificada de un instrumento autenticado, y al folio 13 al 16 copia simple de documento autenticado, en los cuales el accionante establece la pretensión contra el accionado, y de los mismos se evidencia que los instrumentos vinculan a las partes y se presumen derechos implícitos .

   Por todo lo antes expuesto este jurisdicente declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.

   En relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 de la ley adjetiva civil, que consiste en la existencia de una condición o plazo pendiente; la ley especial en materia de arrendamiento indica en su artículo 25; lo siguiente;

   El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviese solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.

   Revisado los folio 20,21, 87 al 90 y su vuelto, del presente asunto que consta de copia certificada del acta de medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto de los contrato en que se fundamenta la pretensión, realizada por el juzgado ejecutor de medidas de este mismo circuito y circunscripción judicial en fecha 17 de mayo de 2010, y copia certificada de la sentencia proferida por el juzgado tercero del municipio heres de este mismo circuito y circunscripción judicial en fecha 11 de junio de 2010; y verificado el comprobante de recepción de la pretensión emitido por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civil, de fecha 06 de julio de 2010; es determinante que al momento de interponer la acción la parte actora, sólo había transcurrido veinticinco días de haber sido declarado con lugar la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoado por la parte demandada de autos, que cursare por el juzgado tercero de municipio antes indicado. Y de acuerdo al anterior cómputo al momento de interponer la acción la parte actora del presente asunto, no había fenecido el plazo de los sesenta días (60) que le otorga la ley al arrendador de restituir o hacer entrega de la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, al accionante; lo cual debe ser considerado para declarar con lugar la cuestión previa, por existir un plazo pendiente; no obstante de acuerdo al artículo 355 de la ley adjetiva civil, el proceso debe continuar su curso hasta llegar al estado de sentencia, en el cual se suspende el proceso hasta que el plazo pendiente de los sesenta (60) días se cumpla, el cual precluyó el día 11 de agosto del año 2010; y habiendo cumplido todas las fases del proceso el mismo se encuentra en estado de sentencia, lo que hace innecesario suspender el mismo, ya que el plazo previsto se cumplió sin que ocurriera el cumplimiento de la obligación por parte del arrendador:

   Por todo lo antes expuesto este jurisdicente declara improcedente declarar con lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE.

   Decididas como han sido las cuestiones previas propuestas, y en virtud de la declaratoria sin lugar de las mismas, este Tribunal procede de inmediato a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, de la siguiente forma:

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Con apego al principio general de las pruebas; la carga probatoria de las partes, a los efectos de su apreciación por parte del juez, debe hacerse conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala lo siguiente:

   …las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

   Establece el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a texto expreso:

   “Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto-Ley.

   Por otra parte, el artículo 1133 del Código Civil, dispone que:

   …el contrato es una convención entre dos o mas personas, para constituir, reglar, trasmitir, modificar, o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…

   Es decir, los contratos sirven para establecer condiciones y cargas a las partes, de carácter gratuito, oneroso o traslativo de propiedades, etc., de modo que en el presente procedimiento de desalojo, estamos en presencia de una de las circunstancias anteriormente referidas, y a los efectos de determinar su naturaleza jurídica se hace el siguiente análisis:

   Prescribe el artículo 1579 del Código sustantivo Civil, que:

   …el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que éste se obligue a pagar aquella…

   Habiendo sido admitido por la parte accionada parte de los hechos alegados por la accionante, sólo resta analizar si consta en autos, pruebas que comprueben o desvirtúen los alegatos de la parte accionante; que se centran en el reintegro a la parte actora, de los depósitos dados en garantías indicados en los contratos marcados con las letras “B” y “C”, en el presente asunto, y el reintegro de cancelación de sobrealquileres e intereses de los mismos.

   Ahora bien, no obstante que se han demandado pretensiones permitidas por el ordenamiento jurídico positivo, por cuanto las mismas tienen su basamento legal en el presunto incumplimiento del demandado de la obligación contraída con la actora, la cual dimana de la relación arrendaticia; este sentenciador observa igualmente que la relación arrendaticia se inició mediante contrato de arrendamiento celebrado entre las partes por escrito, a tiempo determinado debidamente autenticado ante la Notaria Primera de Ciudad Bolívar, inserto bajo el N° 36, Tomo 30 de fecha 19 de marzo del año 2007, el cual fue admitido por la parte accionada, en el cual en su cláusula Segunda, se fija el canon de arrendamiento por la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.200.000,00) y en la cláusula Quinta, la arrendataria entrega a el arrendador la suma de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 3.600.000,00) por concepto de tres (3) meses de deposito de cumplimiento del contrato, el referido contrato no fue objeto de impugnación, sino totalmente reconocido por el accionante; y por tratarse de un documento autenticado y no fue impugnado por la contraparte tiene pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y 509 de la ley adjetiva civil.

   Rielan a los folios 13 al 16 copia simple de documentos autenticados por la Notaria Pública Primera de Ciudad Bolívar-Estado Bolívar, el primero inserto bajo el Nº 54, Tomo 51 de fecha 24-04-2008 y el segundo inserto bajo el Nº 13 Tomo 128 de fecha 11-11-2008; los cuales no fueron impugnados en su debida oportunidad por la parte accionada, lo cual tiene como consecuencia pleno valor probatorio conforme al artículo 429 de la ley adjetiva civil.

   Del contenido de los mismos se evidencia que en las cláusulas segunda de ambos instrumentos, la fijación de los cánones de arrendamiento corresponde; el primero a la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bsf. 1.500,00) y el segundo a la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bsf. 1.800,00), se constata que la relación arrendaticia que vincula a las partes desde su inicio fue continúa e ininterrumpida, a pesar de existir tres contratos de arrendamiento debidamente reconocidos y autenticados; riela al folio veintidós (22) instrumento administrativo emanado de la División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, referente a C.d.C.d.A., señalando que de acuerdo a Resoluciones dictadas por el Ejecutivo Nacional mediante los Ministerios correspondiente desde el mes de noviembre del año 2002 se encuentran Congelados los cánones de arrendamientos de los inmuebles destinados a viviendas, al cual se le otorga valor probatorio por emanar de un ente público, valorándose como instrumento administrativo publico conforme al artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 509 de la ley adjetiva civil.

   Rielan al folio 87 al 90 copia certificada de la Resolución dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, la cual declaro Con Lugar la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de una vivienda por haberse vencido el término de posesión de la arrendataria sobre el bien inmueble; verificándose por lógica que la arrendataria dio cumplimiento a la obligación contractual, en lo que concierne a los cánones arrendaticios que son de tracto sucesivo.

   Así tenemos que en el transcurso de la relación arrendaticia se fijaron incrementos en los cánones de arrendamiento de un inmueble para vivienda, es decir en los subsiguientes contratos (segundo-tercero), contraviniendo la orden de congelamiento antes indicada que se sustenta en providencias dictadas mediante Gaceta oficial del Estado, siendo dictaminada en fecha 14 de mayo de 2008, y vigente según Gaceta Nº 39.059; lo que hace prosperar lo alegado por la parte actora, al solicitar el reintegro de los pagos indebidos en los cánones de arrendamiento, por haberse incrementado ilegalmente, se comprueba que la fijación del canon de arrendamiento desde su inicio fue determinado por la cantidad de Un Millón Doscientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 1.200.000,00), y en los subsiguientes contratos se incremento el canon; en el segundo contrato aumento Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) por haber sido fijado la mensualidad en Un Mil Quinientos Bolívares (Bs 1.500,00) y en el tercer contrato se aumento Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00), por haberse fijado en la cantidad de Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00), lo que trae al convencimiento de este juzgador que el demandado está obligado a reintegrar a la parte actora la diferencia del pago de los sobrealquileres demandados y desde el mes de abril a mayo cada uno Trescientos Bolívares (Bs.F. 300,00) X 6 que da la cantidad de Mil Ochocientos Bolívares fuertes (Bs.F. 1.800,00), Y desde el mes de octubre hasta el mes de mayo de 2010 por cada mes de sobrealquileres la diferencia es de seiscientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 600,00) X 18 meses que da la suma de Diez Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 10.800,00), sumado da un total de Trece Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 13.800,00). ASI SE ESTABLECE.-

   Se constata en autos el primer contrato de alquiler de una vivienda debidamente autenticado ante la Notaria Primera de Ciudad Bolívar, inserto bajo el N° 36, Tomo 30 de fecha 19 de marzo del año 2007; el cual fue admitido por la parte accionada, que en su cláusula Quinta, la arrendataria entregó a el arrendador la suma de Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 3.600.000,00) por concepto de tres (3) meses de deposito de cumplimiento del contrato, el referido contrato no fue objeto de impugnación; y los posteriores contratos se constata que ambos en su cláusulas Quinta la arrendataria “entregará” al arrendador cantidades de dinero por concepto de depósito de cumplimiento del contrato; esto demuestra que la expresión esta indicada en condición futura para su cumplimiento, lo que hace analizar que en cualquier momento será cumplida la obligación contraída, lo cual podrá ser comprobada por cualquier medio de prueba que demuestre la entrega de dichas cantidades, al arrendador, dando cumplimiento a la convención contractual; revisado los medios de pruebas no se comprueba medio alguno que sustente lo alegado por la parte actora, al indicar que entregó las cantidades contractuales conforme a la clausula Quinta antes indicada; es concluyente para este jurisdicente que la cláusula Quinta de ambos contratos (segundo-tercero) la parte actora no dio cumplimiento, en consecuencia no prospera el reintegro de las cantidades de dinero, por concepto de deposito o garantía contractual en lo que concierne al segundo y tercer contrato. ASI SE ESTABLECE.

   Consta en autos Copia Certificada de Acta de Medida de Secuestro sobre el bien inmueble objeto de la relación arrendaticia de una vivienda que vincula a las partes, la cual fue ejecutada por el Tribunal Ejecutor de Medidas de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, y decretada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, que cursó en la causa signada FP02-V-2010-000618, declara Con Lugar mediante sentencia; de la misma se evidencia que el bien inmueble fue entregado al apoderado judicial de la parte demandada de autos ciudadano S.M., y los bienes muebles que se encontraban en el bien, fueron trasladados bajo consentimiento de la parte actora ciudadana Luzm.M., antes identificada, a la avenida Maracay, casa Nº 38 de esta ciudad; del contenido del acta no se indica cancelación alguna que hiciere la parte demandada de autos ciudadano S.M., a la parte actora por concepto de devolución del depósito en garantía, para la cancelación del depositario judicial y perito avaluador; y no habiendo prueba que desvirtué lo alegado por la parte accionante, se tiene como probado que el demandado únicamente debe reintegrar a la accionante la cantidad Tres Millones Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 3.600.000,00) en la actualidad serian la cantidad de Tres Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 3.600,oo). ASI SE ESTABLECE.

   Consta

   Consta en el petitorio que la parte actora solicitó el pago de los intereses que se han generado desde el día que se causaron hasta el día en que efectivamente sea cancelada la suma cuyo reintegro demandó. Al efecto, de conformidad con lo establecido por el Artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordena practicar experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar los intereses generados durante la vigencia de la relación contractual hasta la presente fecha, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. ASI SE ESTABLECE.

   Consta en autos que la prueba testimonial de los ciudadanos; Eirimar Montes, L.A. y Rosanyerlin Rendon, no se sustancio en su debida oportunidad en consecuencia se desechan de la litis, conforme al artículo 509 de la ley adjetiva civil. ASI SE ESTABLECE.-

   Por las razones y consideraciones expuestas este Tribunal Segundo del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA ACCIÓN POR REINTEGRO DE SOBRE ALQUILERES incoada por la ciudadana LUZMERY DEL C.M.B., contra el ciudadano SALAVDOR MILITELLO, y consecuencialmente, condena a la parte demandada a favor de la demandante, en los siguientes términos:

PRIMERO

A hacer el reintegro de la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 3.600,00) por concepto de depósito y/o garantía dada como cumplimiento de obligación contractual.

SEGUNDO

A hacer el reintegro de la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 13.800, 00), por concepto de sobrealquiler cobrados desde el mes de abril de 2008 hasta el mes de mayo de 2010.

TERCERO

Al pago de los intereses que se han generado desde el día que se causaron hasta el día en que efectivamente sea cancelada la suma cuyo reintegro demandó. Al efecto, de conformidad con lo establecido por el Artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordena practicar experticia complementaria del fallo, a los fines de determinar los intereses generados durante la vigencia de la relación contractual hasta la presente fecha, calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.

CUARTO

En virtud de no haber resultado vencimiento total de una de las partes no hay condena en costas.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes. Líbrense boletas.

Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada

Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal, a los quince días del mes de diciembre del año dos mil once. Años: 201º de la Independencia y l52º de la Federación.-

El Juez,

Abg. ORLANDO TORRES A.

La Secretaria,

Abg. I.L.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las dos y treinta de la tarde.- Conste.

La Secretaria,

Abg. I.L.