Decisión nº 1 de Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 14 de Mayo de 2008

REPÜBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

AÑOS 197° Y 149°

-I-

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano R.F.M.A., venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº 5.174.632, con domicilio en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos N.M.R., DUILIA GARCÍA, J.R. y Y.U.O. venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nº 74.582, 14.938, 34.630 y 85.295, respectivamente, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos L.B.C.S.D.I. y CARLOXIS G.I., venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.449.507 y 7.893.342, respectivamente y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos EULIO PAREDES COLINA y B.C.S., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los números 40.818 y 25.788, respectivamente, y domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 1739-07

-II-

BREVE NARRATIVA DE LOS HECHOS

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda introducido ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos del Estado Zulia, y en virtud del sorteo correspondiente de fecha 02 de mayo de 2007, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado Quinto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Admitida como fue la demanda en fecha 07 de mayo de 2007, por el procedimiento oral en virtud de la materia, el Tribunal emplazó a la parte accionada para el acto de la contestación.

Alegó la parte actora en el libelo de demanda que el día 14 de octubre de 2.006, suscribió con la sociedad mercantil “Casa Nuestra” inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de fecha 08 de junio de 2.006, bajo el N° 37, Tomo 40-A, un contrato de reserva de dominio y gastos de notaria, mediante el cual la Sociedad Mercantil se obligaba a gestionar con la propietaria L.B.C.S., titular de la cédula de identidad número V-10.449.507, la compra de un inmueble, específicamente de un apartamento, ubicado en la calle 67-A, número 13-A-48, Edificio Doña Alicia, Segunda Planta, signado con las siglas 2-A, del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo las siguientes condiciones: Que fue pautado el precio de la compra en la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 190.000,oo), y entregó una cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F.15.000,oo) en la firma formal de la opción a compra, más los gastos administrativos por concepto de notaria, cuyo valor fue de Cuatrocientos Bolívares Fuertes, (Bs. F. 400,oo); que en fecha 27 de octubre de 2.006, ambas partes suscribieron un contrato de opción de compra-venta, ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N° 43, Tomo 225, de los libros de autenticaciones e invocó en forma expresa el contenido de las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta y quinta del instrumento.

Señaló que realizada la opción a compra y gestionados todos los tramites pertinentes para la obtención de los créditos en la empresa en la que prestó servicios (PDVSA), y la política habitacional, mediante el Banco Fondo Común de esta ciudad, se tuvo que realizar nuevamente el contrato de opción a compra, por cuanto es requisito indispensable y política de la PDVSA que ante el tramite de las gestiones habitacionales, cuando la vendedora es casada debe autorizar la venta el otro cónyuge. Que en fecha 15 de diciembre de 2.006, se firmó nuevamente ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el No. 18, Tomo 265, un documento con las mismas cláusulas incluyendo la octava, mediante la cual se evidencia la autorización del cónyuge de la vendedora para la realización del contrato. Que a partir de la firma y autenticación de este último documento es que empezó a correr el lapso de los noventa (90) días más treinta (30) días de prórroga, para un total de ciento veinte (120) días, según lo establecido en la cláusula tercera del contrato antes citado.

Alegó que cumplidos todos los trámites legales y administrativos incluyendo la aprobación de los créditos antes los organismos antes señalados, con la entrega formal de todos los documentos requeridos, en fecha 9 de abril de 2.007, presentó el documento en el registro para perfeccionar la compra-venta de la opción y le comunicó vía telefónica (0414-613-56-90) a la propietaria, indicándole que se firmaría el día 11 de abril de 2007, pues había introducido el documento para perfeccionar la compra-venta y que el dinero estaba una parte en la cuenta corriente del Banco Mercantil, depositado por la empresa PDVSA en fecha 11 de marzo de 2007, y las otras cantidades de dinero se las entregaría el Banco Fondo Común el mismo día de la firma; que la propietaria del inmueble estuvo conforme.

Expuso la parte actora que llegado la fecha señalada, se presentó ante el Registro para la culminación de la negociación planteada pero la propietaria nunca compareció y en vista del retardo la llamó nuevamente al teléfono celular, contestándole “que se iría de viaje, que por favor retirara el documento del registro para que colocara a su hermana como apoderada de ella y de su esposo, ya que se iban de viaje”.

Señaló que en vista de la falta o ausencia injustificada de la promitente vendedora, el día 11 de abril de 2007, se trasladó al Banco Fondo Común el día 18 de abril de 2007, en horas de la mañana, en ocasión al nuevo incumplimiento y se entrevistó con la ciudadana J.M.S., Gerente Banca Hipotecaria Región Occidente de esta Ciudad, comunicándole lo ocurrido y pidiéndole que notificara mediante oficio a la promitente vendedora de la fecha de aprobación del crédito como efectivamente se hizo, en el cual aparece reflejada la firma, fecha y sello particular de la promitente compradora. Que llevó el oficio al Banco Venezuela, ubicado en la Zona Industrial del Municipio San F.d.E.Z., y le manifestó personalmente que la fecha fijada para la firma sería el día 20 de abril de 2007 a la 01:00 p.m. en el Banco Fondo Común.

Que fue pactado entre las partes, el traslado del funcionario del Registro hasta las instalaciones del Banco Fondo Común para el día 20 de abril de 2007, y en que en la fecha antes citada, se trasladó el funcionario del Registro Primero del Primer Circuito, encontrándose presente el abogado del Banco y él. Transcurrido un plazo de espera a los propietarios nunca llegaron, y solicitó al representante legal del Banco Fondo Común, copia simple del cheque de gerencia signado con el N° 72-96353281, a favor de la ciudadana L.B.C.S., por la cantidad de Setenta Millones de Bolívares (Bs. 70.000.000,oo), sumado al préstamo de la empresa PDVSA, por la cantidad de Ciento Cinco Millones de Bolívares (Bs. 105.000.000,oo), más la suma de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.0000,oo) del propio peculio que entregó a la vendedora, lo cual totaliza la cantidad de Ciento Noventa Millones de Bolívares (Bs. 190.000.000,oo), que fue el precio total convenido para la venta.

Esgrimió la parte actora que ante la no comparecencia de la promitente vendedora en la fecha arriba señalada, se comunicó vía telefónica en tres oportunidades, molestándose la propietaria y manifestó que no firmaría ningún contrato y que no le regresaría el dinero.

Alegó el actor que en vista que la promitente vendedora se negó a cumplir con el contrato de opción a compra y en virtud de los diferentes retardos injustificados para el perfeccionamiento de la firma del contrato, y en ocasión a que no tiene el dinero pues fue regresado a las cuentas del Banco Fondo Común y a la Empresa PDVSA, motivado al retardo e incumplimiento de los hoy demandados, es por lo que pide la resolución del contrato, por incumplimiento de los demandados, daños morales y daños materiales ocasionados por la promitente vendedora y su cónyuge, e invocó la violación los artículos 19 y 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Estimó la presente demanda en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), por concepto de devolución del los QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo) entregados a la ciudadana L.B.C.S.D.I., por la opción de compra y QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo) por incumplimiento de la cláusula sexta del contrato de opción a compra, como penalidad contractual por el incumplimiento y la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,oo) por Daños y Perjuicios y Daños Morales, más la indexación monetaria y los intereses, ajustados de acuerdo a la tasa del Banco Central de Venezuela.

Consta en autos que la parte actora agotó las actuaciones pertinentes a fin de citar personalmente a la parte demandada, siendo que en fecha 13 de noviembre de 2007, los apoderados de la parte demandada se dan por citados en el presente juicio y consignan instrumento poder que riela a los folios 81 y 82 del expediente.

-III-

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En el acto de la contestación a la demanda, la parte demandada, ciudadanos L.B.C.S.D.I. y CARLOXIS G.I.L., debidamente representados por los ciudadanos EULIO PAREDES COLINA y B.C.S., actuando con el carácter de apoderados judiciales alegaron que:

HECHOS NO CONTROVERTIDOS

Que es cierto que en fecha 14 de octubre de 2006, el demandante R.F.M.A., antes identificado, suscribió con la Sociedad Mercantil “Casa Nuestra”, un contrato de reserva y gastos de notaria, en la cual dicha sociedad mercantil se obligó a gestionar ante los hoy demandados, la compra de un inmueble tipo Apartamento ya identificado.

Que es verdad que el precio de la compra fue pautado por la cantidad de Ciento Noventa Millones de Bolívares (Bs. 190.000.000,oo); que es cierto que el accionante entregó a la mencionada Sociedad Mercantil la cantidad de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,oo), a la firma de la opción a compra, más la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo), por concepto de los gastos administrativos de Notaria.

Que es verdad que en fecha 27 de octubre de 2.006, el demandante y la ciudadana L.B.C.S., suscribieron un contrato de Opción de Compra Venta por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 43, Tomo 225 de los libros de autenticaciones, el cual es contentivo de las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta y quinta, señaladas por la parte demandante en el escrito libelar.

Que es cierto, que en vista de la falta de autorización por parte del esposo de la ciudadana L.B.C.S., ciudadano CARLOXIS G.I.L., se firmó un nuevo documento de opción a compra por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 15 de diciembre de 2006, anotado bajo el No. 18.

Aceptaron el hecho que en fecha 9 de abril de 2.007 fue presentado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro, el documento del inmueble identificado en este escrito.

HECHOS CONTROVERTIDOS

La parte demandada alegó que no es verdad que dicho documento tuviera las misma cláusulas del contrato anterior y que sólo se haya incluido una octava cláusula; que lo cierto es que además fue incluida una novena cláusula que aparece señalada como séptima e indica: “Nosotros L.B.C.S. y R.F.M.A., antes identificados, declaramos: Que estamos de acuerdo con el contenido de este contrato, cuyos efectos son solo válidos entre las partes que suscriben la presente opción, sin producir otros derechos, sino únicamente el que en este documento indican los otorgantes”.

Que no es cierto tal y como señala la parte actora, que es a partir de la firma de este nuevo documento, suscrito en fecha 15 de diciembre de 2006, que empieza a transcurrir nuevamente el lapso de noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga para un total de ciento veinte (120) días acordados en la cláusula tercera de ambos contratos de opción de compra (el primero y el nuevo), por cuanto el contrato inicial o primitivo suscrito en la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el día 27 de octubre de 2006, anotado bajo el No. 43, Tomo 225 de los Libros de Autenticaciones, se encontraba plenamente vigente para ese momento, toda vez que la redacción del nuevo contrato firmado en la citada Notaria Pública en fecha 15 de diciembre de 2006, bajo el No. 18, Tomo 265, no se evidencia que la voluntad de las partes haya sido precisamente la de prorrogar el término inicial acordado en el contrato inicial, ya que según los dichos de la parte demandada, el segundo contrato suscrito debía tenerse como complemento del contrato inicial, en vista de que la firma de este segundo contrato tal y como lo confiesa la parte actora en el escrito de la demanda, obedeció única y exclusivamente para dar cumplimiento a un requisito de PDVSA para el trámite de las gestiones habitacionales. Aunado al hecho de que no aparece de su redacción que las partes mediante la firma del mismo anularan y dejaran sin efecto jurídico alguno el contrato de fecha 27 de octubre de 2.006, antes mencionado.

Alegó que la parte actora pretendió lograr mediante una práctica dolosa una nueva prórroga para el cumplimiento de su obligación contractual como lo era obtener el crédito en el lapso inicialmente acordado, por otro lado, mal podría producir efectos jurídicos positivos una acción de carácter negativo porque a todas luces se evidencia del escrito libelar que la parte actora obró de mala fe en contra la parte accionada, mala fe esta, que ahora quiere utilizar a su favor ante la imposibilidad de dar cumplimiento con lo pactado en el lapso acordado en el tantas veces mencionado contrato Inicial e invocó a favor de los accionados los efectos jurídicos del artículo 1.160 del Código Civil.

Negaron, rechazaron y contradijeron por no ser cierto, que el demandante haya cumplido según sus dichos, todos los trámites legales y administrativos, incluyendo, la aprobación del crédito y condiciones de la Empresa PDVSA y el Banco Fondo Común con la entrega formal de todos los documentos requeridos.

Negaron que la presentación del documento en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro en fecha 9 de abril de 2007, fue con la finalidad de perfeccionar la compra-venta de la opción realizada anteriormente, ni mucho menos que fue para realizar la firma el día 11 de abril de 2.007, ya que ese día el demandante no se presentó para la firma en dicho Registro.

Negaron, rechazaron y contradijeron, por ser contrario a la verdad, que una vez presentado por el demandante el documento en el Registro referido, éste se haya comunicado vía telefónica (0414-613-56-90) con la ciudadana L.B.C.S., indicándole que firmarían el día 11 de abril de 2007; que el dinero estaba una parte en la cuenta corriente personal del actor en el Banco Mercantil, depositado por PDVSA, en fecha 11 de marzo de 2007, situación ésta que es falsa. Señaló la parte demandada que el día 11 de marzo de 2007, correspondió al día domingo según el calendario del 2007, y no laboró el Departamento Administrativo de PDVSA, por lo que dicha empresa no pudo haber realizado el depósito que señala el demandante.

Negaron, rechazaron y contradijeron por no ser verdad, que llegado el día 11 de abril de 2.007, el demandante se presentó en el Registro para que efectivamente se culminara la negociación planteada.

Negaron, rechazaron y contradijeron que la ciudadana L.B.C.S., nunca se presentó tal y como lo afirma el actor, ni mucho menos que en vista del supuesto retardo, el demandante la haya llamado nuevamente al número telefónico 0414-613-56-90 y que ésta le haya contestado que por favor retirara el documento del Registro, para que colocara a su hermana como apoderada de ella y de su esposo, ya que se iban de viaje.

Negaron rechazaron y contradijeron por no ser cierto, que la supuesta actitud de la co-accionada le haya ocasionado algún contratiempo, ni que el gerente del Banco Fondo Común se haya tenido que trasladar al Registro los días 11 y 18 de abril de 2007, ni muchos menos que con motivo de esto, el día 20 de abril de 2007, se firmaría la protocolización en la sede del Banco Fondo Común.

Negaron, rechazaron y contradijeron por no ser verdad que la supuesta falta o ausencia injustificada de la co-accionada al Registro el día 11 de abril de 2007, el demandante se trasladó al Banco Fondo Común el día 18 de abril de 2007 en horas de la mañana.

Señalan que no es cierto que lo solicitado por el demandante a la gerente de la entidad bancaria y que trata de comprobar con la prueba marcada con la letra “F” sea efectivamente lo que ésta realizó tal y como lo afirma el actor, ni tampoco es cierto que al momento de la recepción de la mencionada comunicación, el demandante le haya manifestado personalmente que la fecha fijada para la firma de protocolización del documento sería el día 20 de abril de 2007 a las 01:00 p.m. Invocó que del texto de la comunicación en referencia fechada el 18 de abril de 2.007, dirigida a la parte co-accionada, por parte de la Gerente Banca Hipotecaria Región Occidente del Banco Fondo Común, ciudadana J.M.S., se limita a certificar que fue presentada una solicitud de crédito bajo la modalidad de fondo mutual habitacional por la parte actora en la cantidad de SETENTA MILLONES BOLIVARES (Bs. 70.000.000,oo), la cual después de haber sido sometida al análisis de la documentación resultó aprobada por la Junta Regional de Comité el día 21 de marzo de 2007, y que la fecha de protocolización quedó supeditada a la aprobación de los recursos por parte de Banavih.

Alegó que al demandante se le hace imposible asegurar tal y como lo aseguró en el escrito de la demanda que la protocolización del documento sería el día 20 de abril de 2007 a la 01:00 p.m., ya para el momento de la comunicación de la Gerente Banca Hipotecaria Región Occidente del Banco Fondo Común, antes mencionada, es decir, para el día 18 de abril de 2007, lo que se estableció claramente es que a pesar de haber sido aprobada la solicitud de crédito el día 21 de marzo de 2007, la protocolización quedó supeditada a la aprobación de los recursos por parte de Banavih, es decir, había una condición o plazo pendiente por parte del Banco, en vista de la cual para esa fecha 18 de abril de 2007, los recursos no se encontraban disponibles, pues de lo contrario la mencionada comunicación lo hubiera señalado, lo que demuestra que el accionante nunca pudo haber cumplido según lo pactado. Por otro lado en el supuesto más no admitido negado de que efectivamente para esa fecha 18 de abril de 2007, hubiesen estado a disponibilidad del demandante los recursos económicos, ya era extemporáneo por cuanto se encontraba vencido el lapso de opción de compra y de su prórroga.

Opusieron a favor de sus representados la excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil.

Negaron, rechazaron y contradijeron que los hechos alegados por el actor se encuentren subsumidos en las normas legales invocadas.

Invocaron los efectos de los artículos 1.264 y 1.176 del Código Civil.

Negaron, rechazaron y contradijeron el monto por unos supuestos daños y perjuicios que no fueron ocasionados por el demandante, y por último rechazaron la estimación de la demanda por exagerada.

-IV-

RECONVENCION

En ese mismo acto, la parte demandada reconvino a la parte actora bajo los siguientes términos:

Alegó la parte demandada reconviniente que en fecha 27 de octubre de 2006, suscribió un contrato de opción de compra anotado bajo el N° 43, con la parte demandante reconvenida, que versa sobre el apartamento de autos; invocó el contenido de las cláusulas segunda, tercera y quinta. Que en fecha 15 de diciembre de 2006, fue otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, quedando anotado bajo el N° 18, Tomo 265, un nuevo documento en el cual en su cláusula tercera señala el lapso de duración de la opción, previa solicitud de la parte actora reconviniente en fecha 12 de diciembre de 2006.

Señalan que, en fecha 04 de abril de 2007, el accionante R.F.M.A., visitó a la ciudadana L.B.C.S., en su sitio de trabajo para manifestarle que introduciría los documentos de compra-venta en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro el día 09 de abril de 2007, para que firmaran el día 11 de abril de 2007, a lo que la ciudadana hoy demandada reconviniente contestó que no había problema. Que iba a colocarse al día con el pago de las solvencias que pedían para la firma del documento para el día 9 de abril de 2.007, preguntándole además, que si ya tenía todo listo a lo que el accionante contestó que si, que no había problema, que ya había recibido los recursos, y que todo estaba listo.

Que en fecha 10 de abril de 2.007, a las 05:45:46 p.m. recibió en su teléfono móvil celular de la empresa telefónica Movistar cuyo número es 0414-613-56-90, un mensaje de texto proveniente del teléfono móvil celular de la empresa telefónica celular Digitel número 0412-664-99-86, cuyo titular es el ciudadano R.F.M.A., cuyo contenido es el siguiente: “leda, me llamaron de Fondo Común para suspender la firma de mañana, ya que banavih no ha bajado los recursos. Necesito que hablemos gracias”

Sin embargo, y a pesar de haber recibido este mensaje de texto, la ciudadana L.B.C.S., y su esposo se dirigieron aproximadamente a las nueve (09:00 a.m.) de la mañana, hasta la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro, donde luego de cierto tiempo se hizo presente el apoderado del Banco Fondo Común, ciudadano K.O., a quien el ciudadano CARLOXIS G.I.L. le preguntó que si se iba a firmar el documento de venta del Señor R.F.M.A., a lo que respondió que allí estaba el documento y que si estaban presentes los otorgantes se firmaría ya que él solo venía a eso; que transcurrido un tiempo de espera, una funcionaria del Registro llamó al ciudadano R.F.M.A., quien nunca se presentó y el apoderado del Banco se retiró y la ciudadana L.B.C.S., junto con su esposo también se retiraron.

Que en fecha 17 de abril de 2.007, a las 09:50:15 a.m., fue recibido un nuevo mensaje de texto en el Teléfono Móvil celular de la ciudadana L.B.C.S., cuyo número es 0414-613-56-90, proveniente del Teléfono Móvil celular número 0412-664-99-86, propiedad del ciudadano R.F.M.A., en el cual señala: “Buenos dias Leda, hoy me llamaron de BFC y me informaron que no han bajado los recursos y me cambiaron la firma para el 25…..saludos”.

Alegó la parte demandada reconviniente que a partir de ese día no sabían nada del ciudadano R.F.M.A., hasta el momento en que se enteraron que estaban demandados, por lo que en virtud de lo antes expuesto, reconvienen en nombre de sus representados ciudadanos CARLOXIS G.I.L. y L.B.C.S., al actor, ciudadano R.F.M.A., antes identificado, por Resolución de Contrato con fundamento al incumplimiento de los contratos antes citados, de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.

Estimaron la Reconvención por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), más las costas procesales que desde ya protestan y la respectiva indexación sobre los montos condenados a pagar.

Admitida como fue la reconvención en fecha 14 de diciembre de 2007, la parte actora reconvenida expuso:

-V-

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

HECHOS ADMITIDOS

Es cierto que su representado R.F.M., celebró en fecha 27 de octubre de 2006, contrato de opción a compra con la ciudadana L.B.C. antes identificada, sobre un apartamento de su única propiedad de aproximadamente ciento trece metros cuadrados con ochenta y cinco decímetros (113,85mts2) signado en el número 2A el cual forma parte del edificio Doña Alicia, ubicado en la calle 67-A, 13A-48, en Jurisdicción de la Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.

Que es cierto que el contrato de fecha 27 de octubre de 2006, estableció las cláusulas en el cual se acordó que el precio de la venta del inmueble era por la cantidad de Ciento Noventa Millones de Bolívares (Bs. 190.000.000,oo) y que la forma de pago convenida fue de Quince Millones de Bolívares (Bs. 15.000.000,oo) por opción a compra, y además que fue pactado en la cláusula tercera un lapso de noventa días más una prórroga de treinta días para ejercer el derecho de opción.

Que es cierto que la obtención del apartamento sería ejercido mediante un crédito de Noventa Millones de Bolívares (Bs. 90.000.000,oo) a través de PDVSA, y otro crédito por la cantidad de Ochenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 85.000.000,oo), por política habitacional. Que es cierto que en fecha 27 de octubre de 2006, se estableció en la cláusula quinta que el incumplimiento por parte del comprador dará derecho a la vendedora a retener la cantidad recibida en opción como penalidad contractual de dicho incumplimiento; igualmente el incumplimiento por parte de la vendedora dará derecho al comprador a exigir la devolución de la cantidad dada en opción, más una cantidad igual, como penalidad contractual por dicho incumplimiento.

HECHOS CONTROVERTIDOS

Alegó que no es cierto que el apartamento antes identificado, sea única y exclusivamente de la ciudadana L.B.C. ya que el apartamento en mención conforma un bien de la comunidad conyugal entre los ciudadanos L.B.C. y CARLOXIS G.I..

Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido las cláusulas establecidas en el contrato, ya que quien vició de nulidad el contrato realizado y de manera intencional, obrando de mala fe, fue la ciudadana L.B.C. al ocultarle a su representado que era casada con el ciudadano CARLOXIS G.I. y que el bien objeto del contrato de la opción a compra pertenecía a la promitente vendedora y a su cónyuge de conformidad con lo establecido en los artículos 164 y 160 del Código Civil Venezolano.

Que es cierto que en fecha 15 de diciembre de 2006 se realizó una nueva opción de compra venta, ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo quedando anotada bajo el N° 43, Tomo 25, de los libros de autenticaciones, por que la primera opción de compra celebrada el día 27 de octubre de 2006, carecía de los requisitos necesarios para la validez jurídica de la promesa de compra venta ya que el primer documento estaba viciado de nulidad por causa imputable a la promitente vendedora ciudadana L.B.C., por la falta de la autorización del ciudadano CARLOXIS G.I. en su carácter de cónyuge e invocó los artículos 164 y 170 del Código Civil.

Alegó que PDVSA exige como principal requisito en el caso que la parte vendedora sea casada y contratante, la autorización del cónyuge. Una vez revisado los requisitos y documentos exigidos contactaron dicha omisión, por lo que la ciudadana L.B.C., manifestó al ciudadano R.F.M.A. que estaban de acuerdo en la realización de la nueva opción, aunado a que pesaba sobre el inmueble una hipoteca que debía liberar.

Negó, rechazó y contradijo que transcurrió el lapso de cuarenta y nueve días del primer contrato, pues estaba viciado de nulidad y necesariamente tenía que subsanarse para poder celebrarse o darse el perfeccionamiento de la venta en mención, por lo que el lapso de duración es de noventa días contados a partir de la fecha cierta del presente contrato, pudiéndose prolongarse por un periodo de treinta días más, que comenzó a correr a partir del día 15 de diciembre de 2006.

Que es cierto que el demandante reconvenido en fecha 4 de abril de 2007 le manifestó a la ciudadana L.B.C. que la firma del contrato sería para el día 11 de abril de 2007; pero, negó, rechazó y contradijo que se haya trasladado hasta su sitio de trabajo, y que la misma haya manifestado que no había problema.

Señaló que lo cierto es que el ciudadano R.F.M., en fecha 4 de abril de 2007, se comunicó vía telefónica con la ciudadana L.B.C., y esta le manifestó que retirara el documento por cuanto le otorgaría un poder a su hermana para que firmara por ella, siendo que el actor reconvenido le manifestó que esa documentación estaba consignada ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito, ya que el Banco se encargaría de la redacción del mismo y eso no se podía hacer.

Negó, rechazó y contradijo que el día 10 de abril de 2007 a las 5:45 p.m. el demandante reconvenido enviara a la co-demandada reconviniente un mensaje de texto proveniente del teléfono móvil celular de la compañía móvil celular Digitel N° 0412-664-99-86.

Negó, rechazó y contradijo que los demandados se encontraran a las nueve de la mañana en la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito del Registro, y que haya hecho acto de presencia el apoderado del Banco Fondo Común, ciudadano K.O., que lo cierto es que, su representado se encontraba en compañía de los ciudadano JOAQUÍN, ZORAIDA y JOSÉ, y en vista de que nunca llegaron, se comunicó vía telefónica con el ciudadano CARLOXIS G.I..

Negó, rechazó y contradijo que no hubo más comunicación entre ambas partes.

Negó, rechazó y contradijo que en fecha 17 de abril de 2007, a las 9:50 a.m. el demandante reconvenido haya enviado nuevamente un mensaje a la parte demandada reconviniente; que lo cierto es que, el día 20 de abril de 2007, el actor reconvenido habilitó el traslado de un funcionario de la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito donde se hizo el anuncio de las partes y los ciudadanos nunca se presentaron. Que solicitó a la ciudadana J.M. que le diera copia del cheque que estaba dirigido a la ciudadana L.B.C., en virtud que no se perfeccionó el contrato.

Enfatizó la parte accionante reconvenida que lo cierto es que, nunca incumplió las cláusulas establecidas en el contrato de opción a compra por que todo estaba sujeto a un crédito de política habitacional y a un plan de vivienda que fueron aprobados y se cumplieron en el término establecido en el documento de opción a compra, que eran de ciento veinte (120) días; que la fecha fijada para la firma del documento fue pactada para el día 11 de abril de 2007, dentro del lapso establecido en la opción de compra, ya que la primera opción estaba viciada de nulidad.

Negó, rechazó y contradijo la estimación de la reconvención.

Contestada la reconvención y conforme a lo establecido en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal en fecha 14 de enero de 2008, fijó la oportunidad para llevarse a efecto la Audiencia Preliminar, la cual tuvo lugar en fecha 18 de enero de 2008. Este Despacho levantó la respectiva acta y dejó constancia que ambas comparecieron a dicho acto.

La parte actora reconvenida negó, rechazo y contradijo que haya incumplido la opción a compra celebrada con la parte demandada reconviniente. Ratificó el libelo de la demanda como el escrito de contestación de la reconvención y las pruebas promovidas en dichos escritos. Enunció la prueba de informes al Banco Mercantil.

La parte demandada reconviniente ratificó el escrito de contestación de la demanda como la reconvención. Ratificó las pruebas documentales traídas a los autos y el contenido de los mensajes de textos antes citados. Enunció la promoción de un cómputo en cualquier calendario de 2006, y las pruebas de informes a Movistar y Digitel.

En fecha 23 de enero de 2008, el Tribunal señaló los hechos y los límites dentro de los cuales quedó trabada la controversia, conforme a lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y abrió un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho.

Ambas partes promovieron pruebas.

En fecha 01 de abril de 2008, el Tribunal de oficio ordenó oficiar a PDVSA, a fin de garantizar el debido proceso y en fecha 09 de abril de 2008, fijó la celebración de la audiencia oral para el día 29 de abril de 2008, y concluido como fue dicha audiencia oral, este Tribunal se pronunció oralmente sobre el dispositivo del fallo y declaró SIN LUGAR la acción que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA fue interpuesto por el ciudadano R.E.M.A., en contra de los ciudadanos L.B.C.S.D.I. y CARLOXIS G.I.L., ambas partes plenamente identificadas en autos; SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente y en consecuencia queda resuelto de contrato de opción de compra venta, y TERCERO: Con vista a la declaración anterior no hizo expresa condenatoria en costas, reservando el lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, y estando dentro de la oportunidad legal establecida en la ley, este Tribunal pasa a decidir y lo hace de la siguiente manera:

-VI-

MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

-VII-

PRUEBAS DE LAS PARTES

La representación de la parte actora reconvenida trajo a los autos junto con el escrito libelar los siguientes recaudos:

Comunicación emanada de Casa Nuestra, de fecha 14 de octubre de 2006, constante de un (1) folio útil, marcado con la letra “A”; copia simple de planilla de aranceles emanada de la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro, marcada con la letra “D”; copia certificada de la constancia que no pesan gravámenes sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra que riela al folio 30 del expediente; estos instrumentos no fueron cuestionados por la parte demandada reconviniente, por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio y tiene como cierto que la relación contractual se inició en fecha 14 de octubre de 2006, y que la parte actora reconvenida gestionó el día 9 de abril de 2007, los tramites ante el Registro correspondiente para el otorgamiento del documento definitivo.

Corre inserto al folio 28 del expediente, cheque No. 48195099, en original emanado de la cuenta corriente personal de la parte actora reconvenida No. 01050055981055245022, a cargo del Banco Mercantil, por la cantidad de Bs. 105.000.000,oo, de fecha 20 de abril de 2007, a favor de la ciudadana L.C.; este instrumento fue cuestionado por la parte demandada reconviniente en el acto de la contestación de la demanda, por emanar del propio actor. Asimismo impugnó la copia emanada del Banco Mercantil, referente al saldo en línea de la cuenta 1055-24502-2, de fecha 20 de abril de 2007, que refleja un saldo disponible para la fecha de Bs. 105.067.251,85, marcada con la letra “I” por emanar de terceros que no son parte en el juicio. Ahora bien, por cuanto la parte actora no demostró en el transcurso del proceso la procedencia ni veracidad del recaudo impugnado, este Tribunal desecha dichas pruebas conforme a lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, concatenado con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora en el acto de la contestación a la reconvención como en el lapso probatorio promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos Z.R., J.J.R. y J.D.R., respectivamente. En fecha 12 de febrero de 2008, fue admitida la testimonial jurada de los ciudadanos antes citados, quienes no comparecieron a la audiencia o debate oral.

Riela a los folios 18 al 25 del expediente, escrito emanado del Banco Fondo Común, marcado con la letra “E”; así como copia simple de comunicación emanada del Banco Fondo Común dirigida a la ciudadana L.C.D.I., de fecha 18 de abril de 2007, marcada con la letra “F”; comunicación en original, de fecha 21 de marzo de 2007, dirigida al Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, emanada del Banco Fondo Común, mediante el cual le participa el tramite de un crédito hipotecario de vivienda, recaudo este que cursa al folio 31 del expediente; constancia en original, mediante la cual el actor autorizó bloquear su cuenta personal por dicha entidad bancaria, la cual cursa al folio 32 del expediente, y copia simple del cheque de gerencia No. 72-96353251, por la cantidad de Bs. 70.000.000,oo, de fecha 20 de abril de 2007, a favor de la ciudadana L.C.D.I., emanado del Banco Fondo Común, marcado con la letra “G”. Este último instrumento fue impugnado por la parte demandada reconviniente en el acto de la contestación de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Estas pruebas se adminiculan con la prueba de informes promovida por la parte actora reconvenida en fecha 30 de enero de 2008, cuyas resultas consta a los autos al folio 199 de la primera pieza de este expediente, y les otorga plena valor probatorio conforme a lo pautado en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo establecido en el artículo 433 euisdem, por cuanto fue tramitada conforme a los medios de pruebas prescritos en la ley. De las citadas pruebas evidencia este Despacho que, el crédito habitacional solicitado por la parte demandante reconvenida fue aprobado en fecha 21 de marzo de 2007, por la cantidad de Bs. 70.000.000,oo y que, para el día 20 de abril de 2007, a las 9:00 a.m. se trasladó un funcionario del Banco a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito para llevarse efecto el perfeccionamiento de la compra venta entre las partes intervinientes en este proceso, por lo que, este Tribunal declara improcedente la impugnación formulada por la parte demandada y tiene como cierto que la entidad bancaria emitió a favor de la co-demandada ciudadana L.B.C.S., el cheque antes citado, en fecha 20 de abril de 2007, cuyo crédito habitacional solicitado por la parte demandante reconvenida fue aprobado en fecha 21 de marzo de 2007, por la cantidad de Bs. 70.000.000,oo y así se decide.

En cuanto al escrito presentado por la abogada B.C.S., apoderada de la parte demandada reconviniente, en fecha 9 de abril de 2.008, mediante el cual alegó que este Despacho bajo el argumento de mantener el debido proceso y el derecho a la defensa violó normas de carácter legal y constitucional que atañen al orden público al conceder a la parte demandante reconvenida una extensión del lapso para la evacuación de la prueba de informes, creando inseguridad jurídica y supliendo de oficio la obligación que la ley le impone a las partes y pide que este Tribunal se abstenga de valorar dicha prueba y en forma expresa observó y cuestionó la actitud asumida por este Tribunal, se observa: Vale destacar que el auto de fecha 01 de abril de 2008, mediante el cual este Tribunal ordenó oficiar a PDVSA concediéndole un lapso preclusivo a fin de garantizar el debido proceso, fue dictado con fundamento al principio general pautado en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenado a los artículos 7, 14, 860 y 863 del Código de Procedimiento Civil, que faculta al Juez como director del proceso a impulsarlo de oficio hasta su conclusión, adoptándose así la doctrina según la cual el proceso una vez iniciado no es asunto exclusivo de las partes. Se establece la vinculación del Juez a lo alegado y probado en autos, sin embargo, a fin de no colocar al Juez de espaldas a la realidad, consagra el deber de tener por norte de sus actos la verdad y adquirirla por todos los medios, con las limitaciones establecidas en la ley. Cabe destacar que de decidir la presente causa sin que constara en autos las resultas de la prueba de informes, prueba fundamental para la resolución de la controversia, se corría el riesgo que la parte actora reconvenida en la audiencia oral alegará tal hecho e insistir en que se suspendiera la audiencia hasta tanto constara la resultas de la misma, tal como fue señalado en la sentencia de fecha 14 de marzo de 2006, por la Sala de Casación Social. En tal razón, el desconocimiento del citado fallo no excusa dicha actuación y en consecuencia, este Tribunal declara improcedente dicha solicitud por impertinente.

Riela a los folios 228 al 242 de la segunda pieza del expediente, resultas de la prueba de informes promovida por la parte actora reconvenida requerida a la empresa PDVSA. Esta prueba fue tramitada conforme a los medios de pruebas establecidos por la ley, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y aprecia este Tribunal que al actor reconvenido le fue procesado por concepto de plan de vivienda el día 11 de abril de 2007, la cantidad de Noventa Mil Ochocientos Noventa Bolívares Fuertes (Bs. F. 90.890,oo), más un préstamo adicional, el cual se hizo efectivo en fecha 12 de abril de 2007, en la cuenta nómina No. 0055981055245022 del Banco Mercantil. Esta prueba se adminicula con la inspección judicial promovida por la parte demandada reconviniente, la cual fue evacuada en fecha 5 de marzo de 2008, conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se le otorga valor probatorio y este Tribunal tiene como cierto que, para el día 12 de abril de 2007, se hizo efectivo en la cuenta personal del actor reconvenido el crédito solicitado a PDVSA. Asimismo aprecia este Tribunal que, los días que no aparecen registrados en el recaudo anexo a dicha actuación, es por que no existió movimiento en la cuenta inspeccionada.

Cursa a los folios 209 al 218 de la segunda pieza del expediente, las resultas de la prueba de informes promovida por la parte actora reconvenida al Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Esta prueba fue evacuada de conformidad con lo establecido en la ley, por lo que se le otorga valor probatorio, pero no la aprecia en la presente causa, por cuanto no aporta ningún elemento que ayude a esclarecer la presente controversia.

Y por último, la parte actora promovió copia simple del documento suscrito en fecha 27 de octubre de 2006, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo, constante de tres (3) folios útiles, signado con la letra “B”; y el documento autenticado en fecha 15 de diciembre de 2006, suscrito por las partes ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo, anotado bajo el No. 18, Tomo 265, marcado con la letra “C”. Estos instrumentos fueron expresamente aceptados por la parte demandada reconviniente, y por cuanto no fue un hecho controvertido la existencia de los contratos de opción a compra venta celebrado entre ambas partes, este Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, y tiene como cierto que, el primer contrato suscrito por las partes quedó sin vigencia con la suscripción del nuevo contrato celebrado en fecha 15 de diciembre de 2006, cuyo término de duración para el cumplimiento de la obligación principal empezó a correr a partir de la fecha cierta, tal como lo invoca la parte actora reconvenida. Que ambas partes contrajeron derechos y obligaciones generadas del mencionado instrumento; que la cláusula tercera fue supeditada a una condición mixta de voluntades y que en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, establecieron una cláusula penal expresada en la cláusula sexta del citado contrato.

En el acto de la contestación de la demanda, la parte demandada consignó como pruebas documentales constante de cinco (5) folios útiles marcados con las letras “A”, ”B”, ”C”, ”D”, y “E”, respectivamente, originales de Solvencia de Hidrolago y su comprobante de pago, Solvencia Municipal, Planillas del SAMAT, correspondientes al Ramo de Propiedad Inmobiliaria y de c.d.S.F., todas de fecha 09 de abril de 2.007. Estos recaudos no fueron cuestionados por la otra parte, por lo que el Tribunal les otorga valor probatorio y tiene como cierto que la promitente vendedora cumplió con los requisitos previos exigidos por la Oficina Registral para el perfeccionamiento de la firma definitiva.

Asimismo la parte demandada promovió el contenido de los mensajes de texto que se encuentran archivados en el software del formato electrónico del teléfono celular, el cual consignó y puso a la orden y custodia de este Tribunal, constante de un (1) teléfono celular marca Nokia, Modelo 6265, con su cargador, en el que reposan los dos (2) mensajes de textos arriba mencionados, como prueba libre. Reprodujo en el escrito de contestación el contenido íntegro de los mensajes uno y dos. Promovió prueba de informes a la Empresa de Telefonía Celular Movistar, cuyas resultas rielan a los folios 204 al 206 del expediente. Promovió prueba de informes dirigidas a la Empresa de Telefonía Celular Digitel, cuyas resultas rielan a los folios 193 y 194 de la primera pieza del expediente, y promovió experticia la cual fue evacuada en fecha 29 de febrero de 2008, tal como se evidencia del folio 190 de la primera pieza del expediente, siendo que en la audiencia oral el experto designado rindió exposición de dicha actuación. Estas pruebas fueron tramitadas conforme a los medios de pruebas establecidas en la ley, por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, pero las desechas por considerarlas superfluas o impertinentes conforme a lo pautado en el artículo 868 eiusdem, y no las aprecia por cuanto nada aportan a fin de esclarecer la presente controversia, ya que fueron dirigidas a demostrar que el actor en fecha 10 de abril de 2007, difirió la firma pactada para el día 11 de abril de 2007, y quedó plenamente demostrado en autos que la obligación principal dependía de una condición pactada por las partes y que en virtud de la naturaleza del acto, debía ser diferido a un tiempo diferente al establecido en el instrumento fundamental de la acción.

Igualmente la parte demandada reconviniente promovió la testimonial jurada de los ciudadanos H.B., y C.V., quienes no comparecieron en la audiencia o debate oral. Compareció en fecha 29 de abril de 2008, la ciudadana M.P.T.V., titular de la cédula de identidad No. 8504.469 y previo el juramento de ley, rindió declaración. La parte demandante reconvenida ejercicio el derecho a la repregunta. Este testigo se desecha conforme a lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, por cuanto no es admisible la prueba de testigo para probar la existencia o extinción de una obligación contenida en documento público.

En cuanto a los cómputos promovidos por la parte demandada reconviniente, referidos al particular octavo del escrito de pruebas, este Tribunal los desecha por cuanto no fueron idóneos para ofrecer algún elemento de convicción, ya que la firma del perfeccionamiento del contrato se debió llevar a efecto el día 20 de abril de 2008.

-VIII-

Analizadas como han sido las pruebas de ambas partes, observa este Tribunal que la presente controversia se generó en virtud que, la parte actora reconvenida en fecha 27 de octubre de 2.006, suscribió con la ciudadana L.B.C.S., un contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el cual fue apreciado con anterioridad, que versó sobre un apartamento identificado en autos; que ambas partes convinieron en el precio de compra por la cantidad de Ciento Noventa Millones de Bolívares (Bs. 190.000.000,oo), hoy Ciento Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 190.000,oo), de los cuales el promitente comprador entregó al promitente vendedor la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 15.000,oo), en la firma formal de la opción a compra y el saldo restante, es decir, la cantidad de Ciento Setenta y Cinco Mil Bolívares Fueres (Bs. F 175.000,oo), sería cancelado en un lapso de 90 días, más una prórroga de 30 días para ejercer el derecho de opción, el cual sería ejercido mediante la obtención de un crédito de Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 90.000.000,oo), a través de PDVSA, y el otro crédito, por la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 85.000,oo), por la Ley de Política Habitacional.

Que en fecha 15 de diciembre de 2.006, firmó un nuevo documento de opción a compra por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 18, que versa sobre el referido inmueble, bajo las mismas condiciones del instrumento anterior, y que dio lugar a un nuevo lapso, a partir de la firma.

Quedó igualmente demostrado en autos que, el actor reconvenido cumplió con todos los trámites legales y administrativos, inclusive la aprobación de los créditos de las empresas PDVSA y el Banco Fondo Común, y que en fecha 9 de abril de 2007, presentó documentos en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, con la finalidad de perfeccionar la compra venta, el día 11 de abril de 2007.

Constata este Despacho que, ni la parte actora ni la demandada lograron demostrar que en el transcurso del proceso que para el día 11 de abril de 2007, fue fijada la fecha de la firma tal como lo invocaron en el escrito libelar y en el escrito de reconvención, pues quedó plenamente comprobado que para esa fecha no existía disponibilidad del dinero por parte de entidad bancaria.

La parte demandada opuso la excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, y en ese mismo acto, reconvino a la parte actora por resolución del contrato en virtud del incumplimiento de su obligación, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil e invocó la cláusula quinta como penalidad contractual por incumplimiento.

De la revisión y estudio que se hace a las actas procesales se evidencia que fue un hecho no controvertido la existencia de los contratos de opción a compra venta celebrado entre ambas partes; que de acuerdo a lo convenido por los contratantes en fecha 15 de diciembre de 2006, el término de duración establecido en la cláusula tercera quedó supeditado a una condición, la cual debió cumplirse de la manera como lo querían o lo entendían verosímilmente que lo fuese.

De tal manera que se desprende de autos que la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, tal y como lo invocó la parte actora reconvenida en la audiencia o debate oral, fue que la forma de pago quedó condicionada mediante la obtención de un crédito de Noventa Mil Bolívares Fuertes (Bs. 90.000,oo) a través de PDVSA y otro crédito, por la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 85.000,oo) en el Banco Fondo Común, por Ley de Política Habitacional, pago éste supeditado a una condición mixta de voluntades, por lo que este Tribunal considera que, la parte actora reconvenida cumplió dentro del término establecido en el contrato de fecha 15 de diciembre de 2006, su compromiso de tramitar y gestionar dichos créditos.

Consta en las actas que el día 11 de abril de 2007, fue procesado por concepto de plan de vivienda emanado de PDVSA, la cantidad de Noventa Mil Ochocientos Noventa Bolívares Fuertes (Bs. 90.890,oo), monto este que se hizo efectivo en la cuenta corriente personal del actor el día 12 de abril de 2007. Esta prueba se concatenó con la Inspección Judicial promovida por la parte demandada reconviniente evacuada por este Despacho en fecha 05 de marzo de 2.008, y en consecuencia quedó demostrado que para el día 12 de abril de 2.007, la parte actora reconvenida contaba con el monto parcial convenido en la cláusula tercera del contrato de fecha 15 de diciembre de 2.006.

De igual forma riela en los autos prueba de informes emanada del Banco Fondo Común, promovida por la parte actora reconvenida, mediante el cual quedó demostrado en autos que el crédito habitacional fue aprobado en fecha 21 de marzo de 2007, por un monto de Setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 70.000,oo), esta prueba se concatenó con los instrumentos aportados con el libelo de la demanda marcados con la letra “E”, “F”, y “G”, por lo que el Tribunal considera que para el día 11 de abril de 2.007, la parte actora reconvenida cumplió con su compromiso de obtener el monto antes citado por política habitacional a su favor según las cláusula tercera del citado documento, el cual se hizo efectivo el día 20 de abril de 2.007, por la cantidad de Setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 70.000,oo).

En este orden de ideas, cumplida la condición que dependía en un mismo tiempo de la voluntad de ambas partes y de la voluntad de un tercero, a juicio de esta Sentenciadora, por efectos de la obligación o su resolución, el término debía ser diferido a un tiempo diferente por la naturaleza del acto, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.199 y 1.209 del Código Civil, por lo que se hace improcedente el cuestionamiento de la parte demandada respecto al nuevo lapso concedido en fecha 15 de diciembre de 2006.

Consta en las actas procesales según la prueba de informes emanada del Banco Fondo Común, apreciada y valorada por este Tribunal que, en fecha 20 de abril de 2007, a las nueve de la mañana se trasladó un funcionario del Banco a la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito, para llevarse a efecto el perfeccionamiento de la compra venta entre ambas partes, sin que conste en autos plena prueba de la asistencia de los contratantes a dicha Oficina.

Igualmente quedó demostrado en autos que en el transcurso del proceso la parte demandada reconviniente dirigió su defensa a desvirtuar que el día 11 abril de 2.007, no se llevaría a efecto el perfeccionamiento del contrato de compra venta y promovió el contenido de dos mensajes de texto archivados en el software del formato electrónico de un teléfono celular, así como la prueba de informes y experticia referida a tal hecho, lo cual no es vinculante en la presente causa, de acuerdo al análisis antes señalado, por lo que este Tribunal desechó dichas pruebas por cuanto no aportan elementos que ayuden a dilucidar la presente controversia, ya que de acuerdo a las pruebas antes analizadas para el día 11 de abril de 2.007, la parte actora reconvenida aún dependía de la voluntad de un tercero para hacer efectiva dicha negociación aunado a que según el instrumento fundamental de la acción, el término venció el día 16 de abril de 2.007, tomando en consideración lo establecido en el artículo 200 del Código de Procedimiento Civil.

Concluye este Tribunal que con vista al instrumento fundamental de la acción y que según la cláusula tercera, el término establecido quedó condicionado al cumplimiento de la voluntad de un tercero y demostrado como fue en el presente juicio que la parte actora reconvenida logró dentro del término de los ciento veinte (120) días, obtener la aprobación de dichos créditos según las pruebas aportados a los autos, cumplió parcialmente con el compromiso que contrajo, quedando diferido el perfeccionamiento del contrato de compra venta a un tiempo diferente al pactado en el instrumento tantas veces señalado, en virtud de la naturaleza del acto, por lo que este Tribunal tiene como cierto que la protocolización debió realizarse el día 20 de abril de 2.007, pues ambas partes cumplieron con todos y cada uno de los requisitos formales previos para el perfeccionamiento de la negociación convenida, según las probanzas que rielan a las actas.

Ahora bien, cabe señalar que, jurisprudencialmente se ha mantenido el criterio en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato por estar sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición como lo es el caso bajo estudio.

A tales efectos este Despacho transcribe en forma parcial el contenido del fallo emanado por la Sala de Casación Social, Sala Especial Agraria, con ponencia del Magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LOPE, de fecha 6 de febrero de 2003, mediante la cual cita:

…”Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”. “Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Pág. 155.” Por su parte Lupini Bianchi, en la separata de la revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio y diciembre de 1991, indica: “…los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”. En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, ser reserva la calificación de promesa de venta, así lo estableció en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, tomo 85, p.p. 550-551, por medio de la cual indicó: “…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.” (Negrillas de la Sala). De igual modo, la Sala considera de superlativa importancia, por estar en consonancia con lo expuesto, lo establecido en el encabezamiento del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, el cual reseña: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no está excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato…”.

De acuerdo a la sentencia antes citada, es menester señalar que esta similitud trae como consecuencia que ambos contratos están siempre sometidos al cumplimiento de dos elementos esenciales: el objeto y el precio. Según las probanzas aportadas por la parte actora reconvenida, si bien es cierto en el transcurso del proceso demostró el cumplimiento de la condición dirigida a la obtención de los créditos por ante los organismos que fueron señalados en la cláusula tercera del instrumento fundamental de la presente acción, no consta en autos que dichos montos cubran el precio definitivo de la negociación, el cual ascendió a la suma de Ciento Setenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 175.000,oo), ya que los montos que obtuvo por el crédito habitacional y por concepto de plan de vivienda aprobado por PDVSA, arrojan un total de Ciento Sesenta Mil Ochocientos Noventa Bolívares Fuertes (Bs. F 160.890,oo), que sumado este monto, a la cantidad de Quince Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 15.000,oo), arroja un total de Ciento Setenta y Cinco Mil Ochocientos Noventa Bolívares fuertes (Bs. F 175.890,oo), que no cubre el precio pactado en el documento de fecha 15 de diciembre de 2006, ni logró demostrar en autos la disponibilidad de la totalidad del monto para el día 20 de abril de 2007, y por cuanto conforme a lo establecido en el artículo 506 el Código de Procedimiento Civil, concatenado con lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, la parte actora reconvenida tenía la carga de demostrar que para el día 20 de abril de 2007, no se otorgó el documento definitivo de venta por incumplimiento del promitente vendedor y a tales efectos comprobar fehacientemente el cumplimiento de su principal obligación, cual era el precio pactado.

Por otra parte, no consta en las actas procesales prueba alguna que demuestre el monto del dinero de su propio patrimonio familiar que invocó en el escrito libelar y que corresponde al remanente para cubrir el precio definitivo, ni demostró mediante los medios probatorios el monto que alegó y trajo a los autos junto con el escrito libelar, que rielan a los folios 28 y 29 del expediente, referidos al cheque personal y a la constancia emitida por la entidad bancaria, pruebas estas cuestionadas por la otra parte, y siendo que la obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato, y en tanto y en cuanto la parte demandada reconviniente en el acto de contestación de la demanda opuso la excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, conocida doctrinalmente como non adimpleti contractus; referida a la excepción del contrato no cumplido; defensa que tiene quien confiesa que no cumplió en respuesta legítima al incumplimiento de su contraparte, y conforme a lo establecido en el artículo 1.160 del Código Civil, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso y la Ley, por lo que forzosamente debe concluir este Tribunal que el incumplimiento de la obligación principal debe ser imputado a la parte actora reconvenida, y en consecuencia, este Juzgado obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo y racional en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, declara sin lugar la acción que por resolución de contrato de opción de compra venta fue interpuesta en fecha 7 de mayo de 2.007 y parcialmente con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente y así se decide.

En cuanto a los daños morales y daños materiales ocasionados demandados por la parte actora reconvenida, este Tribunal declara improcedente dicho pedimento de conformidad con lo establecido en el artículo 1.258 del Código Civil.

Y por último, por cuanto la parte actora reconvenida estimó la demanda en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), por concepto de devolución del los QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo) entregados a la ciudadana L.B.C.S.D.I., por la opción de compra y QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo) por incumplimiento de la cláusula sexta del contrato de opción a compra, como penalidad contractual por el incumplimiento y la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 70.000.000,oo) por Daños y Perjuicios y Daños Morales, más la indexación monetaria y los intereses, ajustados de acuerdo a la tasa del Banco Central de Venezuela, y rechazada como fue dicha estimación por la parte demandada reconviniente por exagerada; y con vista a que la reconvención fue estimada por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo), la cual fue igualmente rechazada por la otra parte, este Tribunal conforme lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, considera que los montos estimados por ambas partes fueron exagerados y no tomaron en consideración lo pautado en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, pues a criterio de este Tribunal tenían que ceñirse para determinar el valor de la demanda, el monto establecido como cláusula penal que es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, el cual fue establecido en la cláusula sexta del instrumento fundamental de la acción, estimada en la cantidad dada en opción, y así se decide.

-IX-

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA fue intentada por el ciudadano R.F.M.A., en contra de los ciudadanos L.B.C.S.D.I. y CARLOXIS G.I., ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia.

SEGUNDO

PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente y en consecuencia queda resuelto del contrato de opción de compra venta de fecha 15 de diciembre de 2006.

TERCERO

Con vista a la declaración anterior no se hace expresa condenatoria en costas.

Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los catorce (14) días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Años 197° y 149°.

LA JUEZ TITULAR,

LA SECRETARIA SUPLENTE,

X.R.

N.L.D.

En esta misma fecha, siendo la una de la tarde (11:00 a.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA SUPLENTE.

XR

Exp. Nº 1739-07

Resolución de Contrato de Opción de compra venta