Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina de Merida, de 10 de Agosto de 2010

Fecha de Resolución10 de Agosto de 2010
EmisorJuzgado Segundo de los Municipios Libertador y Santos Marquina
PonenteRoraima Mendez de Maggiorani
ProcedimientoOtorgamiento De Documento Público

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS

LIBERTADOR Y S.M.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

200º y 151º

EXP. Nº 5.755

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte actora: M.J.B.P., venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.501.513, mayor de edad y hábil.

Apoderados de la parte actora: Abgs. L.A.M.M. y A.L.M.U., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-3.026.603 y V-11. 463.247, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nºs. 8.197 y 61.135, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.

Domicilio procesal: Avenida 4 Bolívar, Edificio Oficicentro, piso 01, oficina 15, entre calles 24 y 25, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Parte demandada: Sociedad Mercantil “Casas S.C.A. (CASALCA)”, constituida originalmente como Sociedad de Responsabilidad Limitada, según documento inscrito en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, el 16 de mayo de 1986, bajo el Nº 65, Tomo A-5; transformada en Compañía Anónima por asiento de Registro de Comercio, realizado por el mismo Registro, el 20 de septiembre de 1990, bajo el Nº 33, Tomo A-5.

Apoderados Judiciales de la parte demandada: Abgs. E.A.M.M. y B.S.H., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-2.454.015 y V-8.095.740, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nºs. 7.333 y 36.578, respectivamente, mayores de edad y jurídicamente hábiles.

Domicilio procesal: Centro Comercial Mamayeya, piso 03, Oficina C-3-20, Avenida Las Américas, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Motivo de la causa: Otorgamiento de documento.

CAPÍTULO II

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS

El presente juicio se inició mediante formal libelo de demanda incoada por los abogados en ejercicio L.A.M.M. y A.L.M.U., actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana M.J.B.P., contra la Empresa “Casas Salcedo, Compañía Anónima (CASALCA)”, representada por el ciudadano Y.S.O., por otorgamiento de documento de un inmueble, identificado con el N° 01–23, piso 02, Edificio N° 01, del Conjunto Residencial Las Marías, ubicado en el sector conocido como “La Vuelta de Lola”, Parroquia San J.B.d.M.S., Municipio Libertador del Estado Mérida.

La demanda fue admitida por este Juzgado en fecha 29 de octubre de 2004, librándose boleta de citación a la empresa demandada “Casas S.C.A. (CASALCA)”, en la persona de su Director-Gerente, ciudadano I.S.O..

Cursa al folios 11, diligencia estampada por el Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual devolvió los recaudos de citación librados a la Empresa “Casas S.C.A. (CASALCA)”, por cuanto le fue imposible localizar a su Director-Gerente, ciudadano I.S.O..

Aparecen a los folios 24 al 199 – Pieza I, y de la 201 a la 336 – Pieza II, copias fotostáticas debidamente certificadas, expedidas por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, contentivas del expediente que cursa por ante ese Juzgado bajo el N° 55. Consignatario: M.J.B.P.. Beneficiario: Casa Salcedo, C.A. Motivo: Oferta Real de Pago.

Riela al folio 338 – Pieza II, diligencia estampada por el abogado en ejercicio L.A.M., mediante la cual insiste en solicitar sea decretada la Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble objeto de la controversia.

Figura al folio 339 – Pieza II, auto del Tribunal mediante el cual ordena librar los carteles de citación de la parte demandada y se libran los mismos para que sean publicados por la prensa con el intérvalo de Ley.

Aparece al folio 341 – Pieza II, diligencia del Abogado L.A.M., recibiendo los carteles de citación para publicarlos.

Se desprende del folio 342 – Pieza II, diligencia del abogado L.A.M., consignado un ejemplar del Diario “Cambio”, donde aparece publicado el cartel de citación de la parte demandada, ordenándose agregarlo a los autos.

Consta al folio 345 – Pieza II, diligencia del abogado L.A.M., mediante la cual consigna un ejemplar del Diario “Frontera”, donde aparece publicado el cartel de citación librado a la parte demandada y se ordenó agregarlo a los autos.

Cursa al folio 349 – Pieza II, diligencia del Secretario del Tribunal mediante la cual deja constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio procesal de la empresa demandada.

Obra al Vto. del folio 351 – Pieza II, auto del tribunal mediante el cual previo un cómputo de los días de despacho transcurridos, se le designó Defensor Judicial a la parte demandada, nombrándose a la abogada B.S., a quien se ordenó notificar.

Riela al folio 352 – Pieza II, diligencia del alguacil mediante la cual devuelve la boleta de notificación debidamente firmada de por la Defensora Judicial designada.

Figura al folio 354 – Pieza II, auto del Tribunal mediante el cual se dejó constancia que por cuanto la Defensora Judicial designada no compareció en el lapso señalado, se le designó un nuevo defensor, siendo el abogado Á.O.M., a quien se ordenó notificar.

Se desprende del folio 355 – Pieza II, diligencia estampada por los abogados L.A.M. y A.L.M., mediante la cual solicitaron nuevamente se decretara Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble objeto de la controversia.

Consta al folio 376 – Pieza II, diligencia del alguacil del tribunal mediante la cual devuelve la boleta de notificación firmada por el nuevo Defensor Judicial designado.

Cursa al folio 378 – Pieza II, auto del Tribunal mediante el cual insta a la parte actora que consigne copia certificada del documento de propiedad del inmueble para poder providenciar la medida solicitada.

Figura al folio 379 – Pieza II, diligencia del Defensor Judicial designado mediante el cual aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.

Obra al folio 380 – Pieza II, diligencia de los abogados en ejercicio L.A.M. y A.L.M., apoderados actores, mediante la cual solicitaron que se oficiara a la Oficina Subalterna de Registro Publico, para que suministraran los datos del inmueble y se corroborara si el mismo estaba a nombre de la empresa demandada.

Riela al folio 381 – Pieza II, auto del Tribunal mediante el cual se acordó oficiar a la oficina Subalterna de Registro Publico, solicitando información sobre el inmueble.

Por auto de fecha 17 de mayo de 2005 (f. 01 del Cuaderno de Medidas), se decretó Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el inmueble objeto de la controversia (consistente en un apartamento, distinguido con el Nº 01-23, piso 02, Edificio 01, que forma parte del Conjunto Residencial “Las Marías”, ubicado en el Sector conocido como “La Vuelta de Lola”, Parroquia San J.B., Municipio Libertador del Estado Mérida); para tales efectos, se libró Nº 280, al Registrador Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida.

Aparece al folio 391 – Pieza II, auto del Tribunal mediante el cual se ordenó librar recaudos de citación al Defensor Judicial y entregarlos al alguacil.

Se desprende del folio 392 – Pieza II, diligencia del alguacil mediante la cual deja constancia y devuelve la boleta de citación firmada por el Defensor Judicial, abogado Á.O.V..

Cursa al folio 394 – Pieza II, diligencia de la abogada B.S., consignando el poder que le fue otorgado por la empresa demandada y que la acredita para actuar en el juicio.

Obra a los folios 399 (Pieza II) y 402-406 (Pieza III), escrito presentado por la Abogada B.S.H., mediante el cual da contestación a la demanda en los términos que consideró procedentes.

Figura a los folios 408-409 – Pieza III, escrito presentado por los abogados L.A.M. y A.L.M.U., parte actora, mediante el cual promueven pruebas en el juicio.

Riela al folio 421 – Pieza III, escrito presentado por la abogada B.S.H., mediante el cual promueven pruebas en el juicio.

Cursa al folio 429 – Pieza III, auto del Tribunal donde se ordena efectuar un cómputo de los días de Despacho, efectuado el mismo se fijó el décimo quinto día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes.

Figura al vuelto del folio 429 – Pieza III, auto del Tribunal mediante el cual dejó constancia que por cuanto se encontraba vencido el lapso de pruebas, se fijaba el décimo quinto día de Despacho, siguiente a que constara en autos la última notificación de las partes, para que éstos consignaran los informes respectivos, de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.

Se desprende del folio 432 – Pieza III, copia fotostática certificada de un auto tomado del expediente civil Nº 5.999, cuyas partes y motivo son: “Demandante: F.A.T.A.. Demandado: M.Y.T.A.. Motivo: Cumplimiento de Contrato de Venta.” Del que se observa que el Secretario Titular de este Juzgado, abogado J.A.M., se INHIBIÓ de seguir conociendo en dicha causa, fundamentándose en el artículo 84 del Código de Procedimiento Civil, en razón de algunos comentarios malintencionados en su contra, proferidos por las abogadas en ejercicio B.d.V.S.L. y B.S.H., co-apoderadas judicial de la parte actora en dicha causa. Copia que se trasladó a esta causa, en virtud que actúa como co-apoderada judicial de la parte demandada, la abogada en ejercicio B.S.H.. Designándose como Secretaria Accidental a la ciudadana Syrma Grisseldys Soto Saavedra (f. 433 – Pieza III).

Aparece al folio 435 – Pieza III, auto dictado por este Juzgado, mediante el cual acordó fijar una audiencia conciliatoria y se ordenó notificar a las partes para que concurrieran a la misma. Se libraron las boletas y se entregaron al alguacil.

Consta a los folios 438 y 440 435 – Pieza III, diligencias del alguacil de haber practicado la notificación de las partes y agrega las boletas de notificación.

Figura a los folios 443-444 – Pieza III, documento autenticado, mediante el cual la abogada B.S.H., en su carácter de Apoderada General de la Sociedad Mercantil “CASAS SALCEDO, C.A.” (CASALCA), sustituye reservándose el ejercicio, en nombre de su representada, el poder que le fuera otorgado por ésta, al abogado en ejercicio E.A.M.M..

Obra a los folios 459-461 – Pieza III, escrito de Informes presentado por la representación judicial de la parte actora.

Llegada la oportunidad de dictar sentencia este Tribunal lo hace en los siguientes términos.

CAPÍTULO III

DE LOS TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

En el libelo de la demanda, alega la parte actora que consta en documento privado que cursa en el expediente Nº 55, que su representada ciudadana M.B.P., celebró un contrato que fue denominado “Convención Preparatoria de Venta”, distinguido con el Nº 15/01-23, en fecha 21-12-1994, con la Empresa “Casas S.C.A. (CASALCA).

Que el precio de la venta se pactó en los términos siguientes: el precio inicial de la venta para el 21-12-1994, se estableció en CIENTO OCHENTA SALARIOS MÍNIMOS (Ley de Política Habitacional), equivalente a TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.200.000,00), ahora TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 3.200,00), con la posibilidad de incrementarse hasta por un cuarenta por ciento (40%).

Que como consecuencia de la negociación, su representada le entregó a la Empresa CASALCA y ésta declaró recibida la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), ahora UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,00), mediante depósito Nº 6761590, que se hizo en la cuenta corriente Nº 064-100818-2 del Banco Industrial de Venezuela, el 21-12-1994, cuyos titulares son G.S. e I.S., representantes de dicha empresa todo lo cual consta en el documento citado.

Que en esa misma fecha su mandante también libró en su contra seis (06) letras de cambio, a favor de “CASALCA” por Bs. 119.448,70; Bs. 121.180,70; Bs. 123.157,90; Bs. 125.133,70; Bs. 127.243,10 y por Bs.127.142,10, pagaderas en fechas 31-01-1995; 28-02-1995; 31-03-1995; 30-04-1995; 31-05-1995 y el 30-06-1995, respectivamente, que corresponden al financiamiento de parte de la inicial del precio de venta del citado apartamento, los cuales fueron pagados según se evidencia de los recaudos que acompañan.

Que como consta del expediente 55, cuyas copias anexan, su representada le había entregado hasta esa fecha a la Empresa “CASALCA”, la cantidad de UN MILLÓN SETECIENTOS (Bs. 1.700.000,00), por concepto de abono del precio de venta del inmueble.

Que según consta de documento privado de fecha 03 de marzo de 1996, su representada recibió de CASALCA el citado apartamento, por lo que esta última le hizo entrega material de ese inmueble, y que luego mediante comunicación de fecha 25 de marzo de 1996, la empresa demandada le informó que el precio del apartamento era de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL (Bs. 4.500.000,00).

Que su mandante al dirigirse al representante de la Empresa CASALCA, éste se rehusó a recibirle el pago del saldo del precio (Bs. 2.800.000,oo; hoy, Bs. 2.800,oo), por lo que la ciudadana M.J.B., con el fin de evitar una demanda le hizo a esa empresa una OFERTA REAL DE PAGO por la cantidad de (Bs. 2.856.693,80; hoy, Bs. 2.856,69), destinado a la cancelación de la obligación asumida por la demandante, ciudadana M.J.B.P., esto es, destinados al pago del saldo del precio del referido apartamento (Bs. 2.800.000,00; hoy, Bs. 2.800,00), así como también destinados al pago de los gastos líquidos e ilíquidos a que se refiere la ley (Bs. 56.696,80; hoy, Bs. 57,00).

Que tal ofrecimiento se hizo por la vía judicial por ante el otrora Juzgado Primero de los Municipios Libertador, Campo Elías, S.M. y Aricagua del Estado Mérida y de la misma manera la suma de Bs. 1.500.000,00, mediante cheque de gerencia Nº 2083055986, librado en contra del Banco Latino, a favor de la Empresa Casas Salcedo C.A., el 14 de abril de 1997, Bs. 800.000,00, mediante cheque de gerencia Nº 2152010913, librado en contra del Banco Unión, a favor de Casas Salcedo C.A., el 11 de abril de 1997, Bs. 456.693,80, mediante cheque de gerencia Nº 52003486, librado en contra del Banco de Lara, el 14 de abril de 1997, a favor de Casas Salcedo C.A. y Bs. 100.000,00 en dinero efectivo.

Que solicitó que dicho dinero fuese ofrecido a la mencionada empresa, en la persona de su Director Gerente, ciudadano I.S.O., por concepto del saldo del precio indicado del inmueble objeto de la venta.

Que el precitado Tribunal Primero de los Municipios, el día 22 de mayo de 1997, se trasladó a las oficinas de Casas Salcedo C.A., e hizo la oferta. Y que el abogado Lucidio E.P.R., consignó poder de la Empresa y se dio por citado y presentó escrito mediante el cual rechazó la oferta de pago formulada.

Que se siguió el procedimiento con fecha 14 de agosto de 1997, y que el citado Tribunal de Municipios, dictó su decisión mediante la cual declaró SIN LUGAR la OFERTA DE PAGO propuesta por la ciudadana M.B.P..

Que recurrida la decisión, el Juez de Alzada que conoció de la apelación, en fecha 26 de mayo de 1999, dictó su decisión declarando con lugar la misma y revocó y declaró procedente la oferta real de pago hecha, decisión que fue declarada definitivamente firme mediante auto expreso.

Que todo lo que expuso consta expresamente del mencionado expediente de Oferta Real de Pago Nº 55, que cursaba por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador, Campo Elías, S.M. y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida.

Que pese a las múltiples gestiones realizadas ante la empresa vendedora por parte de su representada, la Empresa Casas Salcedo, C.A. (CASALCA) no ha procedido a otorgarle el correspondiente documento público de venta del inmueble antes identificado a su representada, a pesar de estar obligada a transferirle el dominio de ese inmueble, por lo que con cuya conducta se ha impedido la libre disposición del bien.

Que por cuanto la vendedora no cumplió con las obligaciones contractuales expresadas, se han dado los presupuestos de hecho para que sea procedente aplicar los artículos 1167, 1159,1160, 1161, 1486 y 1488 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil.

Que en el presente caso, no existe duda de la existencia de un contrato y que la negociación se realizó de mutuo acuerdo, condiciones exigidas por el artículo 1.141 del Código Civil.

Que en virtud de la rebeldía de la vendedora, es por lo que ocurrió para demandar a la empresa para que convenga:

PRIMERO

Que dio en venta real, pura y simple, perpetua e irrevocable a su representada, el inmueble ya identificado tantas veces en el expediente.

SEGUNDO

Que su representada le pagó la cantidad de Bs. 4.500.000,00; hoy, Bs. F. 4.500,00, por concepto del precio total de la venta del apartamento identificado en el numeral primero del petitorio del libelo de la demanda.

TERCERO

En otorgarle a su representada M.J.B.P., por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito (hoy Municipio) Libertador del Estado Mérida, el documento de propiedad del referido apartamento objeto de la venta, o en su defecto, sea obligado y condenado por el Tribunal en la sentencia definitiva que se ha de dictar en el procedimiento que se inicia con la presentación del libelo, con expresa mención de que la referida sentencia le sirva a su mandante de título suficiente de propiedad y que la protocolización de ese fallo cumpla los mismo efectos que la escritura no otorgada.

Que por cuanto existía riesgo manifiesto de que quedara ilusoria la ejecución del fallo, como por ejemplo que la empresa demandada otorgara el documento de propiedad a un tercero, es por lo que con fundamento en los artículos 585 y 588, numeral 3° del Código de Procedimiento Civil, solicitó fuese decretada Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el apartamento en referencia.

Estimó la demanda en la suma de Bs. 4.500.000,00 (hoy Bs. F. 4.500,00), que fue el precio por el cual su representada adquirió en propiedad el referido apartamento.

SEGUNDO

En la oportunidad de dar contestación al fondo de la demanda, la Apoderada de la parte demandada expuso:

Rechazó, negó y contradijo la demanda incoada contra su representada, a través de la cual la ciudadana M.J.B., pretende que se le otorgue por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, el documento de propiedad del apartamento Nº 01-23, piso 2 del edificio Nº 01, que forma parte del Conjunto Residencial “Las Maías”, ubicado en el Sector la Vuelta de Lola, Parroquia San J.B.d.M., cuyos linderos y medidas se encuentran debidamente especificados, en virtud que entre la demandante y su representada nunca se celebró contrato de venta, pues lo único que existió fue una convención preparatoria de venta, es decir, un contrato preliminar, cuyo objeto no es el traspaso de la propiedad, sino la asunción unilateral o bilateral de concluir mediante un nuevo acto de voluntad, un determinado contrato de venta.

Que el mismo fue solo la simple promesa de efectuar la venta, siempre y cuando se dieran las condiciones que regirían el futuro contrato de venta, pues no se estableció el precio definitivo de venta, ni tampoco la forma de pago del mismo, ya que se estableció que la convención estaba condicionada al otorgamiento por parte de la entidad de ahorro y préstamo “Fondo Común”, el financiamiento necesario para la construcción de las soluciones habitacionales.

Que es falso y por lo tanto lo negó, rechazó y contradijo que su representada se haya negado a recibir el saldo del pago del precio de la venta del supuesto apartamento, porque entre su representada y la actora, nunca se celebró contrato alguno de venta, pues a la demandante la institución financiera Fondo Común, no le otorgó el crédito solicitado por ella en fecha 08 de agosto de 1996.

Que es falso y por lo tanto negó, rechazó y contradijo, que su representada le haya dado en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la demandante, el inmueble signado con el Nº 01-23, piso 2 del edificio 01, que forma parte del conjunto Residencial “Las Maías”, pues según lo establecido en el artículo 87, Sección IV, de las Normas de Operación de la Ley de Política Habitacional, publicada en Gaceta Oficial de fecha 01 de marzo de 1995, Nº 4.861, su representada no podía vender de contado los apartamentos que integran dicho conjunto Residencial, ya que las ventas de contado permitidas por las normas de Operación de Política Habitacional no podían exceder del 25%.

Que era completamente falso e incierto y por lo tanto lo negó, rechazó y contradijo a nombre de su representada, que la obligación cuyo cumplimiento demanda, llene los requisitos esenciales para la validez de todo contrato como son el consentimiento, el objeto y causa lícita.

Que las construcciones de soluciones habitacionales se construirían mediante un préstamo que le otorgaría Fondo Común E.A.P., a la empresa que era equivalente a Bs. 44.500.000,00 (hoy Bs. F. 44.500,00), para la construcción de 32 apartamentos, por lo que su representada tenía que cumplir con todas la previsiones contenidas en la Ley de Política habitacional.

Que la demanda a través de la cual la demandante pretende que se le otorgue un documento de propiedad, sobre el inmueble que nunca fue dado en venta, debe ser declarada SIN LUGAR, por carecer causa lícita el presunto contrato en el cual fundamenta su pretensión.

CAPÍTULO IV

RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO

De lo expuesto por las partes tanto en el libelo de la demanda, como en la contestación, se desprende que las razones de hecho y de derecho a la cual queda circunscrita la presente acción son:

La parte actora se fundamentó en el hecho que:

Celebró un contrato privado que cursa en el expediente Nº 55, que fue denominado “Convención Preparatoria de Venta”, Nº 15/01-23, en fecha 21 de diciembre de 1994, con la Empresa “Casas S.C.A. (CASALCA), domiciliada en la ciudad de Tovar, del Estado Mérida, identificado como apartamento N° 01-23, piso 2, Edificio Nº 01, que forma parte del “Conjunto Residencial Las Maías”, ubicado en el sector conocido como “La Vuelta de Lola”, Parroquia San J.B.d.M., Municipio Libertador del Estado Mérida.

Que en virtud de que el representante de la Empresa CASALCA, se rehúso a recibir a la ciudadana M.J.B., ésta hizo una OFERTA REAL DE PAGO por la suma de Bs. 2.856.693,80, hoy Bs. F. 2.856,69.

Que tal ofrecimiento se hizo por la vía judicial por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador, Campo Elías, S.M. y Aricagua del Estado Mérida y de la misma manera la suma de Bs. 1.500.000,00, hoy, Bs. F. 1.500,00, mediante cheque de gerencia Nº 2083055986, librado en contra del Banco Latino a favor de la Empresa Casas Salcedo C.A., el 14 de Abril de 1997, Bs. 800.000,00, hoy, Bs. F. 800,00, mediante cheque de gerencia Nº 2152010913, librado en contra del Banco Unión, a favor de Casas Salcedo C.A., el 11 de abril de 1997, Bs. 456.693,80, hoy, Bs. F. 456,6938, mediante cheque de gerencia Nº 52003486, librado en contra del Banco de Lara, el 14 de abril de 1997, a favor de Casas Salcedo C.A. y Bs. 100.000,00, hoy, Bs. F. 100,00 en dinero efectivo.

Como fundamento de derecho citó la parte actora los artículos 1167, 1159,1160, 1161, 1486 y 1488 del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada se fundamentó en el hecho que:

Entre la demandante y su representada nunca se celebró contrato de venta, pues lo único que existió fue una convención preparatoria de venta, es decir, un contrato preliminar, cuyo objeto no fue el traspaso de la propiedad, sino la asunción unilateral o bilateral de concluir mediante un nuevo acto de voluntad, un determinado contrato de venta, y que el mismo es solo la simple promesa de efectuar la venta, siempre y cuando se dieran las condiciones que regirían el futuro contrato de venta, pues no se estableció el precio definitivo de venta, ni tampoco la forma de pago del mismo, ya que se estableció que la convención estaba condicionada al otorgamiento por parte de la entidad de ahorro y préstamo “Fondo Común”, el financiamiento necesario para la construcción de las soluciones habitacionales.

Que las construcciones de soluciones habitacionales, se construirían mediante un préstamo que le otorgaría Fondo Común E.A.P, a la empresa que era equivalente a Bs. 44.500.000,00, hoy, Bs. F. 44.500,00, para la construcción de 32 apartamentos, por lo que su representada tenía que cumplir con todas la previsiones contenidas en la Ley de Política habitacional.

En cuanto a los fundamentos de derecho no menciona ninguna disposición legal en la cual fundamenta su defensa, razón por la cual se debe entender que rechaza la aplicación al caso de autos de los dispositivos legales señalados por la parte actora.

CAPÍTULO VI

PUNTO PREVIO

Previa a la decisión de fondo, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la naturaleza jurídica del contrato que vinculó a las partes.

Debe señalar esta jurisdiccente, que el Juez Civil, aún con la existencia del principio dispositivo que rige dicho procedimiento (Art. 11 C.P.C.), puede hacer uso de sus facultades de conocedor del derecho: “Iura Novit Curia” (Art. 12, eiusdem), pues nuestro m.T. en Sala Civil, en fallo de vieja data del 23-07-1987 (Ponente: Dr. R.P.B., caso O.A.V.. G.A.), ha sostenido que en virtud del principio “Iura Novit Curia”, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversas formas las normas que las partes invoquen, lo cual no implica, que se incurra en incongruencia, o se suplan defensas, ya que la iniciativa de las partes corresponde únicamente al alegato y prueba de los hechos, pero no a la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables al caso, ni a la calificación jurídica que las partes den a los hechos.

En este sentido, considera oportuno este Juzgado transcribir parte del contenido del documento fundamento de la acción:

Entre las personas que se identifican en el presente convenio como “LA PROPIETARIA”, por una parte, y como “EL FUTURO ADQUIRIENTE” por la otra, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra, la presente “CONVENCION PREPARATORIA DE VENTA” que se regirá por las cláusulas siguientes: CLAUSULA PRELIMINAR.- APARTE PRIMERO (1ro).- IDENTIFICACION DE LAS PARTES: A.- Identificación de “LA PROPIETARIA”: CASAS SALCEDO C.A. “CASALCA”, Empresa Mercantil domiciliada en la ciudad de Tovar, Estado Mérida, inscrita en el Registro de Comercio bajo el Nº 65, Tomo A-5 en fecha 16/05/1986, Tercer Trimestre del citado año, representada por M.M.S., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nº 8.023.915, con el carácter de apoderada de la misma. B.- Identificación de “EL FUTURO ADQUIRIENTE: M.J.B.P., titular de la cédula de identidad Nº 5.501.513, mayor de edad, de estado civil soltera, de nacionalidad venezolana, de profesión Médico, domiciliada en Mérida, Estado Mérida, siendo su dirección: URB. LA ARBOLEDA, EDIFICIO I, APTO I-3-2, y su teléfono: 0274/447814. APARTE SEGUNDO (2do).- OBJETO DEL CONTRARO: Preventa de un inmueble con área de construcción aproximada de 77,55 m², identificado como apartamento Nº 01-23, Edificio Nº 01 del Conjunto Las Maías, ubicado en el Sector “LA VUELTA DE LOLA”, Calle Tránsito, Parroquia San J.B.d.M., Municipio Autónomo Libertador del Estado Mérida; el cual está actualmente en construcción y presenta las características siguientes: tres (3) habitaciones, dos (2) salas de baño con sus artefactos sanitarios (lavamanos y llaves), salón-comedor, cocina-oficios, un puesto de estacionamiento, batea de granito en oficios (no incluye lavaplatos), pisos de cemento rústico, puertas de madera entamborada en la entrada principal y en los baños, tres (3) espacios para clóset (sin carpintería), ventanas de hierro con vidrio escarchado y puntos de agua caliente (sin llave) en la cocina, baños y oficios. APARTE TERCERO (3ro).- PRECIO ACTUAL DE VENTA DEL INMUEBLE: Es de CIENTO OCHENTA (180) SALARIOS MINIMOS (LEY DE POLITICA HABITACIONAL) equivalente para el día de hoy 21/12/1994 a Bs. 3.200.000,oo, y podrá incrementarse hasta en un 40%. APARTE CUARTO (4to).- GARANTIA OTORGADA POR “EL FUTURO ADQUIRIENTE”: Es de Bs. 1.700.000,oo y su forma de pago es la siguiente: la cantidad de Bs. 1.000.000,oo recibidos por “LA PROPIETARIA” según consta en el recibo DP-Nº 676590 por ella emitido, cantidad ésta que devengará intereses a la rata del DIECIOCHO por ciento (18%) anual a favor del “FUTURO ADQUIRIENTE”; y la cantidad de Bs. 700.000,oo mediante seis (6) letras de cambio cuyo(s) monto(s) incluye(n) gastos de financiamiento, manejo, cobranza y otros, emitida(s) y aceptada(s) de acuerdo al cronograma siguiente:

No DE LA LETRA AMORTIZACION GASTOS DE FINANCIMIENTO

MANEJO DE COBRANZA Y OTROS (Bs) MONTO DE LA LETRA VENCIMIENTO

6/01-23/6 117.000,oo 2.448,70 119.448,70 31/01/95

2/01-23/6 117.000,oo 4.180,70 121.180,70 28/02/95

3/01-23/6 117.000,oo 6.157,90 123.157,90 30/04/95

4/01-23/6 117.000,oo 8.133,30 125.133,70 30/04/95

5/01-23/6 117.000,oo 10.243,10 127.243,10 31/05/95

6/01-23/06 115.000,oo 12.142,10 127.142,10 30/06/95

TOTALES 700.000,oo 43.306,20 743.306,20

En efecto, en el escrito contentivo del contrato de marras, ambas partes contratantes lo calificaron inicialmente como “CONVENCIÓN PREPARATORIA DE VENTA” y “PREVENTA”. Sin embargo, en el petitorio del libelo de demanda los apoderados actores aseveraron, que en virtud de la rebeldía de la vendedora, es por lo que ocurrieron para demandar a la empresa para que conviniera: “…que le dio en venta real, pura y simple, perpetua e irrevocable, a nuestra representada M.J.B.P., un inmueble….”

Por su parte, al contestar la demanda la representación procesal de la parte demandada, sostuvo que: “…la única convención que celebró mi representada con la aquí demandante fue una convención preparatoria de venta, o sea un contrato preliminar…” (resaltado del Tribunal).

Pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia tiene establecido desde antiguo que “la naturaleza jurídica de los contratos no depende de la calificación que las partes le den, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley atendiendo la real intención de las partes y la ejecución que éstas le hayan dado, y que, en su virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde a los jueces” (sentencia del 21 de abril de 1981, dictada por la antigua Sala Político Administrativa de la extinta Corte de Suprema Justicia, bajo ponencia de la Magistrado Dra. J.C.d.T.). En consecuencia, se hace menester el examen y consideración de las estipulaciones del contrato cuyo cumplimiento se pretende, a los fines de determinar, con base en la legislación doctrina y jurisprudencia, a qué figura o especie contractual aquél corresponde. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro.

El contrato preliminar o preparatorio es aquel por el cual una de las partes o ambas se obligan a concluir en el futuro, entre ellas mismas o con un tercero, otro contrato, llamado principal, definitivo o futuro. Es decir que el objeto de la obligación es la celebración del contrato. (Manuel Ossorio – Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por G.C.D.L.C. – Pág. 230).

Para el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, Pág. 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 6) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

En efecto, de las distintas estipulaciones contenidas en el contrato en cuestión, interpretadas en su conjunto por esta sentenciadora conforme a la norma del artículo 1.180 del Código Civil, según el cual los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, se evidencia diáfanamente que allí el actor y la demandada celebraron un contrato de compra venta sobre un inmueble, consistente en el apartamento Nº 01-23, piso 2 del edificio Nº 01, que forma parte del Conjunto Residencial Las Maías, ubicado en el Sector La Vuelta de Lola, Parroquia San J.B.d.M., Municipio Libertador del Estado Mérida, cuyas características se determinaron en el tan mencionado contrato.

Consta igualmente de los referidos documentos privados, que los contratantes fijaron el monto del precio de la venta y un eventual incremento del mismo, lo cual fue pagado en su totalidad por la demandante.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no una convención preparatoria de venta, ni preventa, como inicialmente fue calificado por las partes contractuales, ni tampoco se trata de un contrato preparatorio de venta o un contrato preliminar, como lo calificó la demandada en su contestación; pues aún cuando presenta la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento, por los razonamientos precedentemente expuestos, es que se debe calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta. Y así se decide.

Asimismo, observa el Tribunal que la parte accionada manifestó que el instrumento fue solo la simple promesa de efectuar la venta, siempre y cuando se dieran las condiciones que regirían el futuro contrato de venta, pues no se estableció el precio definitivo de venta, ni tampoco la forma de pago del mismo, ya que se estableció que la convención estaba condicionada al otorgamiento por parte de la entidad de ahorro y préstamo “Fondo Común”, el financiamiento necesario para la construcción de las soluciones habitacionales.

Sobre este particular, es importante acotar que en el supuesto caso en que se alegue un retardo en el cumplimiento de la obligación, imputable a la Entidad de Ahorro y Préstamo “FONDO COMÚN E.A.P.”, no se puede omitir la figura doctrinal denominada “causas extrañas no imputables”, la cual está inserta en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, y que constituye una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones, y éstos se configuran. Para la procedencia de una causa extraña no imputable, la doctrina es clara en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual.

Las causas extrañas no imputables constituyen la exclusión de la responsabilidad prevista en el artículo 1.193 del Código Civil, específicamente, “el hecho de un tercero, el caso fortuito o fuerza mayor, y el hecho o falta de la víctima”.

Sobre el incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, dicen: “El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo, (Págs. 111-120)”.

Por su parte, el autor J.M.O., en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: “...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’.

No obstante que los hechos alegados por la parte demandada, no fueron comprobados, el Tribunal debe señalar que en el supuesto negado que la parte actora hubiese incumplido por la no adquisición oportuna del crédito de la Ley de Política Habitacional, se hubiese producido a favor de la parte demandante la figura doctrinal denominada “causas extrañas no imputables”, inserta en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, constituye una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones.

En efecto, de las distintas estipulaciones contenidas en el contrato en cuestión, interpretadas en su conjunto por esta sentenciadora conforme a la norma del artículo 1.180 del Código Civil, según el cual los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, se evidencia diáfanamente que allí la actora y la demandada celebraron un contrato de compra-venta sobre un inmueble, consistente en un apartamento distinguido con el Nº 01-23, piso 02 del edificio Nº 01, que forma parte del Conjunto Residencial “Las Maías”, ubicado en el Sector La Vuelta de Lola, Parroquia San J.B.d.M., Municipio Libertador del Estado Mérida, cuyas características se determinaron en el susodicho contrato.

Consta igualmente de los referidos documentos privados, que los contratantes fijaron el monto del precio de la venta y un eventual incremento del mismo, lo cual fue pagado en su totalidad por la demandante. Así se decide.

CAPÍTULO VI

DECISIÓN POSITIVA Y PRECISA CON ARREGLO A LA

ACCIÓN DEDUCIDA Y A LAS DEFENSAS OPUESTAS

Pasa este Tribunal a analizar los elementos probatorios traídos por las partes para probar los hechos que resultaron controvertidos, a cuyo efecto, hacemos una relación lacónica de las pruebas que fueron aportadas por cada una de ellas, así tenemos:

Pruebas promovidas por la parte demandante:

  1. - Valor y mérito probatorio de la copia certificada del expediente signado con el Nº 55, instruido por ante el Juzgado Primero de los Municipios Libertador, Campo Elías, S.M. y Aricagua, contentivo del procedimiento de OFERTA REAL DE PAGO del precio de venta del apartamento, que culminó mediante sentencia firme que declaró procedente o con lugar la OFERTA REAL DE PAGO, inserta del folio 302 al folio 307 (Pieza II) de este expediente.

    Requerimiento de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitan se requiera de la Empresa M.A. & Asociados C.A., información de la persona natural a nombre de la cual se expiden los recibos de condominio del apartamento Nº 01-23, integrante de la Residencias “Las Marías”, ubicada en el Sector conocido como Vuelta de Lola, Parroquia San J.B.d.M., Municipio Libertador del Estado Mérida.

    Pruebas promovidas por la parte demandada:

    Mérito y valor jurídico probatorio del contrato privado preparatorio de venta Nº 15/01-23, de fecha 21-12-1994, suscrito entre la actora y su representada, que con el mismo se pretende probar que lo que se celebró fue un contrato denominado PREPARATORIO DE VENTA y que con dicho instrumento queda demostrado que la celebración definitiva de la venta estaba condicionada al otorgamiento por parte de la Entidad de Ahorro y Préstamo “Fondo Común E.A.P.”, el financiamiento necesario para la construcción de las 32 soluciones habitacionales, con lo que quedaba la empresa demandada subordinada a las disposiciones contenidas en la Ley de Política Habitacional.

    Prueba de Informes a los fines de probar que la ciudadana M.J.B.P., la Entidad de Ahorro y Préstamo Fondo Común, no le otorgó el crédito solicitado por ella en fecha 08 de agosto de 1996, pide se solicite información sobre ese particular y fundamenta el mismo en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

    Valor y mérito probatorio de los documentos públicos, registrados por ante la Oficina Subalterna de Registro del Estado Mérida, de fechas 10-09-1996, 24-01-1997 y 30-06-1997, donde consta la venta de los apartamentos que fueron vendidos de contado por la Empresa CASALCA, dando así cumplimiento a las disposiciones de la Ley de Política Habitacional. Los documentos los presenta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil.

    Análisis de las pruebas promovidas por la parte actora:

    En cuanto al mérito y valor jurídico probatorio del documento privado de fecha 21-12-1994, inserto al folio 35 – Pieza I.

    Sobre esta prueba este Tribunal, antes de pronunciarse sobre su valor jurídico probatorio, hace las siguientes consideraciones:

    El documento privado es el redactado por las partes interesadas, con testigos o sin ellos, pero sin intervención de notario o funcionario público que le dé fe de autoridad. (Manuel Ossorio – Diccionario de Ciencias Jurídica, Políticas y Sociales, 36ª Edición Actualizada, corregida y aumentada por G.C.D.L.C. – Pág. 341).

    Para DEVIS ECHANDIA, el instrumento privado es aquel que no tiene carácter de público, sea o no auténtico, que puede ser firmado no firmado – contraseña, libro de comerciantes, cartas o misivas, los boletos aéreos, tiques de estacionamiento, entre otros –autentico o no autentico.

    PARRA QUIJANO, muy similar a la definición anterior, expresa que el instrumento privado es aquel que no reúne los requisitos del instrumento público.

    Luego podemos decir que el instrumento privado, es aquel realizado por las partes, sin la presencia del funcionario público en su nacimiento, que contiene la representación de un hecho jurídico.

    Los documentos privados son aquellos que se otorgan las partes, con o sin testigos, y sin asistencia de alguna autoridad capaz de darle autenticidad.

    Luego, el único requisito que exige el legislador para el instrumento privado, es que se encuentre firmado. La firma es la signatura autógrafa del instrumento, vale decir, la escritura de los signos que utiliza su autor para identificar su paternidad o autoría, como el nombre o el apellido, sea o no legible, cualquier otra señal escrita de su puño y letra que signifiquen que emana de él. De allí que una vez que se firma el documento, el concurso de voluntades sale del dominio interior de las partes contratantes y quedan reducidas ha escrito lo pactado y con el estampamiento de la firma de los que intervienen, queda comprobada la conformidad de las voluntades manifestadas en el documento.

    Es por esta razón, por la cual el legislador exige a toda persona a quien se opone un documento como emanado de ella, reconocerlo o negarlo formalmente y de no hacerlo así, la misma Ley sanciona tal conducta considerándolo como reconocido. Así lo establece el artículo 1.364 del Código Civil, cuando expresa: “Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá como reconocido (omisis).

    Por su parte, el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, establece que el desconocimiento del documento debe efectuarse ya en el acto de la contestación de la demanda, si el documento se ha reproducido con el libelo, ya dentro de los cinco (5) días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

    Aplicando lo expuesto al caso de autos, observa quien decide, que el citado documento privado de fecha 21 de diciembre de 1994, que corre inserto al folio 35 – Pieza I, en copia certificada del expediente signado con el N° 55, instruido por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador, Campo Elías, S.M. y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, inserto a este expediente del folio 24 al 199 – Pieza I, y de la 201 a la 336 – Pieza II, el cual fue reconocido expresamente por la representación de la parte demandada; en consecuencia, el mismo se tiene como fidedigno, y por lo tanto, se le da el mérito y valor jurídico probatorio que le otorgan los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, y así se decide.

    En cuanto al mérito y valor jurídico probatorio del documento privado de fecha 13 de marzo de 1996, suscrito por las partes e inserto al folio 48 (Pieza I) y que forma parte de la copia certificada del expediente signado con el Nº 55, instruido por ante el Juzgado Primero de los Municipio Libertador, Campo Elías, S.M. y Aricagua de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida; se observa que no fue desconocido ni negado por la parte demandada; evidenciándose del mismo que la parte demandada mediante dicha comunicación le informó a la actora, que el precio definitivo del inmueble objeto de la controversia (consistente en un apartamento distinguido con el N° 01-23, del Conjunto Residencial “Las Maías”), era de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), hoy CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.500,00); por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 1.364 del Código Civil, se tiene por reconocido, teniéndose como fidedigno de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, y así se establece.

    En cuanto al valor y mérito jurídico probatorio a la carta de fecha 25 de marzo de 1996, enviada por la demandada CASALCA a la demandante M.J.B., inserta al folio 49 – Pieza I, la misma no fue desconocida ni negada por la parte demandada, por lo que a tenor de lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, se le da el valor de principio de prueba por escrito. Así se decide.

    En cuanto al valor y mérito jurídico probatorio de la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 26 de mayo de 1996, que declaró con lugar la OFERTA REAL DE PAGO de parte del precio del inmueble objeto de la controversia, inserta del folio 302 al folio 307 (Pieza II), se observa que el mismo se trata de un instrumento público, por haber sido dictada dicha sentencia por un Juez, quien le dio fe pública, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, haciendo plena fe, así entre las partes como respecto a terceros, y así se establece.

    Con respecto a los recibos de pago de condominio del apartamento que nos ocupa, expedidos a nombre de la demandante M.J.B., por la Empresa M.A. & Asociados, C.A., correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2004, y enero y agosto del 2005, este Tribunal no los aprecia, por cuanto se trata de documentos privados emanados de un tercero que no es parte en este proceso, quien no los ratificó mediante la prueba testimonial, tal como lo exige el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

    En cuanto al requerimiento solicitado de conformidad al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a la Empresa M.A. & Asociados, C.A., en relación al nombre de la persona que se expidieron los recibos de condominio del apartamento en cuestión correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y de los meses de enero a agosto de 2005, este Juzgador observa que no se obtuvo ninguna información al respecto, aunado al hecho que la parte promovente no agotó otro medio para hacerlos llegar a los autos y así se establece.

    Análisis de las Pruebas Promovidas por la Parte Demandada

    En relación al valor y mérito jurídico probatorio del contrato privado de fecha 21 de diciembre de 1994, suscrito entre la actora y la demandada, esta Juzgadora ya se pronunció con respecto a ese instrumento dándole fuerza probatoria al mismo, por haber sido suscrito por las partes en este proceso, como de manera expresa así lo reconocen en sus escritos presentados por ante este Tribunal, y así se establece.

    Con respecto a la prueba de informes solicitada a la Entidad de Ahorro y Préstamo Fondo Común, requiriéndole sobre si se le otorgó un crédito a la demandante M.J.B.P., esta Juzgadora observa que no se obtuvo ninguna información al respecto. Pero en todo caso, esa información, para el supuesto de que hubiese resultado cierta, la misma es impertinente, dado que es ajena a los hechos debatidos en este proceso. En efecto, lo que se tiene que probar es, si la negociación celebrada entre las partes es un contrato de compra venta, o no, y no de probar la inexistencia de un crédito, y así se establece.

    Con respecto al valor y mérito probatorio de los documentos públicos registrados por ante la Oficina Subalterna de Registro del Estado Mérida, de fecha 10 de septiembre de 1996, 24 de enero de 1997 y 30 de junio de 1997, donde consta la venta de apartamentos hecha por la empresa CASALCA, esta Juzgado observa que los mismos, no obstante ser documentos públicos con fuerza probatoria, resultan impertinentes ya que no prueban nada con respecto a los hechos debatidos en este proceso, y así se establece.

    Ahora bien, vencido el lapso probatorio y evacuadas las pruebas promovidas por las partes, el apoderado actor consignó su escrito de Informes en fecha 24 de abril de 2009 (fs. 459-461 – Pieza III), haciendo sus respectivas observaciones.

    Respecto a dicho escrito de informes, en el cual la parte demandante hace una relación sucinta de las actas y actos del proceso, este Tribunal por cuanto los mismos no aportan elementos nuevos de convicción a criterio de esta Juzgadora, de los cuales se puedan deducir nuevos elementos probatorios a su favor, se desestiman los mismos, y así se decide.

    CAPÍTULO VII

    CONSIDERACIONES FINALES DEL TRIBUNAL

    Planteada así la controversia y analizadas las pruebas traídas a los autos por las partes, procede seguidamente la Juzgadora a pronunciarse sobre su mérito, y habiéndose calificado como compra-venta el contrato cuyo cumplimiento se pretende en el presente juicio, y determinados como han sido los términos en que quedó trabada la controversia y ya valorado el material probatorio cursante en autos, solo resta a esta juzgadora emitir decisión expresa, positiva y precisa sobre si la acción de cumplimiento de contrato interpuesta en la presente causa resulta o no ajustada a derecho, a cuyo efecto observa.

    Tal como lo enseña la doctrina y lo confirma la jurisprudencia, para que sea procedente la acción de cumplimiento consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, que es menester la concurrencia de los requisitos siguientes:

  2. Que se trate de un contrato bilateral.

  3. Que el demandado haya incumplido culposamente sus obligaciones.

  4. Que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones.

    La falta de comprobación de cualquier de los requisitos antes enunciados, por ser concurrente, originaría la improcedencia de la acción de incumplimiento deducida.

    En este sentido, pasa esta sentenciadora a pronunciarse respecto a si en la presente causa se encuentran o no cumplidos los mencionados requisitos, a cuyo efecto se observa:

    En cuanto al primer presupuesto enunciado, resulta evidente que en el caso de especie el mismo se encuentra cumplido, pues el contrato cuyo cumplimiento se pretende tiene un obvio carácter bilateral, en virtud de que se trata de un contrato de COMPRA-VENTA, conforme el cual ambas partes asumieron obligaciones recíprocas, con lo cual se da por comprobado el primer requisito, y así se declara.

    En cuanto al segundo presupuesto, es decir, que el demandado haya incumplido culposamente con sus obligaciones, el Tribunal observa:

    Que es obligación de los vendedores la tradición de la cosa vendida, la cual debe cumplir éstos últimos con el otorgamiento del documento de propiedad tal como lo prevé el artículo 1.488 del Código Civil. Según la doctrina, la forma de tradición más perfecta, la más accesible a lo sentir y la que comprendía mejor la suma de derechos que el vendedor transfiere al comprador al ponerle en poder y posesión de la cosa vendida, es la de la ocupación material de ésta con entrega de los título de propiedad y con el registro de los mismos.

    La vendedora demandada CASALCA, no obstante que puso en posesión del apartamento vendido a la compradora demandante y que ésta última le pagó cabalmente la totalidad su precio, aún no le ha otorgado el documento de propiedad por ante el Registro Subalterno respectivo.

    En cuanto al tercer presupuesto, esto es, que el actor haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones, el Tribunal observa:

    Que la demandante pagó la totalidad del precio de venta del apartamento de marras, tal como consta de expediente Nº 55, instruido con ocasión del procedimiento de OFERTA REAL DE PAGO y que fue traído a los autos en copia fotostática debidamente certificada.

    En efecto, consta del tantas veces mencionado documento privado de fecha 21 de diciembre de 1994, que como precio inicial se pagó la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), hoy UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.000,00), en cuya oportunidad también se libraron seis letras de cambio por un monto total de Bs. 700.000,00, hoy Bs. F. 700, 00, destinado este monto a abono a capital. Luego, mediante OFERTA REAL DE PAGO, la cual concluyó con un fallo definitivo, que quedó definitivamente firme, se pagó el saldo del precio de venta, esto es, la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00), hoy DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.800,00), con lo cual se pagó la totalidad del precio de venta pactado y fijado definitivamente, de acuerdo a la comunicación de fecha 25 de marzo de 1996, enviada por la demandada CASALCA a la demandante M.J.B.P.. Ello consta de los documentos insertos a la copia certificada del citado expediente N° 55, que corre agregado a los autos (f. 49 – Pieza I).

    Con base a las consideraciones antes explanadas, este Tribunal concluye que en el caso de especie se encuentran cumplidos los tres requisitos para la procedencia de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA- VENTA, esto es, que se trata de un contrato bilateral; que la demandada incumplió culposamente su obligación contractual de formalizar el contrato de compra venta; y que la actora cumplió con su obligación de pagar el precio de venta.

    En consecuencia, este Tribunal concluye que en los autos existe plena prueba de la totalidad de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento deducida en la presente causa, motivo por el cual la misma resulta procedente en derecho, y así se declara.

    CAPÍTULO VIII

    DECISIÓN

    Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de los Municipios Libertador y S.M.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Mérida, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de OTORGAMIENTO DE DOCUMENTO PÚBLICO, interpuesta por los abogados en ejercicio L.A.M.M. y A.L.M.U., en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana M.J.B.P., contra de la Sociedad Mercantil “CASA SALCEDO, C.A.” (CASALCA), y como consecuencia de tal declaratoria, se ordena:

PRIMERO

Que la Sociedad Mercantil “CASA SALCEDO, C.A.” (CASALCA), debe otorgar el correspondiente documento público de venta a la ciudadana M.J.B.P., venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-5.501.513, mayor de edad y hábil, del inmueble consistente en un apartamento, distinguido con el Nº 01-23, piso 01, del edificio Nº 01, que forma parte del Conjunto Residencial Las Maías, ubicado en el Sector Vuelta de Lola, Parroquia San J.B.d.M., Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual consta de las siguientes dependencias: tres (03) habitaciones, dos (02) salas de baño con sus artefactos sanitarios, salón comedor, cocina-oficio, un (01) puesto de estacionamiento, batea de granito de oficios (no incluye lavaplatos), piso de cemento rústico, puerta de madera entamborada en la entrada principal y en los baños, tres (03) espacios para clóset (sin carpintería), ventanas de hierro con vidrio escarchado y puntos de agua caliente (sin llave) en la cocina, baños y oficios, con un área de construcción aproximada de setenta y siete con cincuenta y cinco metros cuadrados (77,55 M2), el cual está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Sur: con fachada posterior del edificio; Norte: área libre y pasillo; Oeste: con la fachada lateral izquierda; y Este: con apartamento Nº 02 del nivel correspondiente, habido en propiedad por la demandada, de conformidad con documento de condominio registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito (hoy Municipio) Libertador del Estado Mérida, el 17 de abril de 1996, bajo el Nº 22, del Protocolo 1, Tomo 7, Segundo Trimestre, dejándose expresamente establecido, que la presente sentencia sirva de Título suficiente de transmisión de dominio, y por lo tanto de propiedad; en el supuesto negado que la parte demandada incumpla con el otorgamiento ante el funcionario competente, del traslado de propiedad del referido inmueble, una vez que quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultada totalmente vencida, conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Por cuanto la presente sentencia se publica fuera del lapso legal, se ordena notificar a las partes y/o a sus apoderados, a fin de ponerlos en conocimiento de tal decisión, haciéndoles saber que una vez que conste en autos la última notificación, al primer día hábil siguiente, comenzará a transcurrir el lapso para que ejerzan los recursos legales que estimen convenientes.

DADO, SELLADO Y FIRMADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D.L. CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. En Mérida, a los trece días del mes de agosto del año dos mil diez. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez Titular,

Abg. Roraima S.M.V.

La Secretaria Accidental,

Syrma Grisseldys Soto Saavedra

En la misma fecha se publica la anterior sentencia, siendo las 3:20 p.m. Déjese copia certificada de esta Sentencia por Secretaría, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria Accidental,

Syrma Grisseldys Soto Saavedra

RSMV/SGSS/gc.-

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