Decisión nº 2894 de Juzgado Primero de Municipio de Vargas, de 25 de Abril de 2011

En darle cumplimiento al identificado contrato de opción de compraventa, especialmente a lo estipulado en cuanto a la protocolización del documento de venta del inmueble objeto de esta pretensión; constriñéndolo a la obtención del Registro de Información Fiscal RIF del vendedor, ciudadano FAUTISTINO G.G., titular de la cédula de identidad Nro. E-81.476.489, y de la Solvencia Municipal de dicho inmueble.

Que convengan en pagar la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), por concepto de daños y perjuicios ocasionados por los gastos en que la hizo incurrir

En pagar las costas del presente juicio.

Se acuerde y ordene aplicar la indexación monetaria, sobre las sumas de dinero que ordene a pagar.

Que en caso de negativa de la vendedora o demandada en otorgar el documento, la sentencia debidamente registrada sirva de título de propiedad a favor de la compradora o demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

-II-

En la oportunidad legal para contestar la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada lo hizo en los siguientes términos:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, por ser falsa y temeraria, por carecer de asidero legal y por no tener razón de ser en justo derecho.

Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la demandante, que para el 27 de Julio de 2008, se haya cedido el inmueble propiedad legitima de sus mandantes bajo la figura de opción a compra, el cual corre inserto al folio 3.

Negó, rechazó y contradijo lo que alega la demandante, que por causas imputables a sus patrocinados, no se haya realizado la venta del inmueble ofertado, alegando que se le negó la entrega de los recaudos necesarios para realizar la venta definitiva, siendo falso que se haya cansado de buscar a sus poderdantes, ya que son vecinos y que la demandante se ha construido ese subterfugio solo con el propósito deliberado de confundir al Tribunal, al darse cuenta tardíamente que se le había vencido o caducado el término pactado en el contrato de opción a compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, bajo el Nº 45, Tomo 17, en fecha 17 de Abril de 2009, pero cuyo inicio de vigencia del término para hacer uso de la opción de compra venta por el promitente comprador, es la fecha de su firma del documento en forma privada antes de ser notariado como se desprende del mismo instrumento.

Que la demandante para tratar de obtener extemporáneamente la venta definitiva del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, ha venido apelando a una serie de recursos, tales como la notificación judicial llevada a cabo por el Tribunal Segundo de Municipio del Estado Vargas, acción improcedente que no tenía ni tiene fundamento legal ni contractual, por cuanto ya se había extinguido el contrato por su vencimiento natural, tomando en consideración que el lapso comenzó a regir desde el 07 de abril de 2009 (fecha privada de la firma del contrato de opción a compra venta) hasta el 05 de Noviembre de 2009, ambas inclusive, lapso en el cual se completan los ciento cincuenta (150) días hábiles, que ambas partes acordaron para llevar a efecto la venta definitiva, que ambas partes de modo voluntario, de buena fe y con responsabilidad contractual acordaron para llevar a cabo la venta definitiva, tiempo que consideraron suficiente para realizar todos los trámites necesarios, lo cual no cumplió la demandante.

Que no obstante, la demandante consciente de que dejó agotar en su totalidad, el término acordado para ejercer su derecho de opción a compraventa estipulado en el contrato, sin haber hecho nada para ejercerlo, se presentó por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas, según constancia emitida, de fecha 28 de Octubre de 2009, para tratar de realizar la compra venta definitiva del inmueble ofertado, donde queda en evidencia que no tenía en su poder la totalidad del monto del precio de venta pactado en la oferta y que debía ser pagado al momento de realizar la venta definitiva, de acuerdo a lo establecido en el contrato, sin lo cual, es decir, sin el precio como elemento esencial constitutivo de dicho contrato, no podría haber venta.

Que de acuerdo a la c.d.I., que corre inserta al folio 17, d.f.d. la emisión de un cheque por crédito hipotecario, solicitado por la demandante de fecha 02 de Octubre de 2009, por el monto de Bs. 120.000,00, monto que no representaba la totalidad del precio pactado para realizar la venta definitiva, la cual obviamente no podía realizarse, aún cuando hubiere notificado, en un supuesto negado, a sus poderdantes, ya que lo pactado en la oferta era por el monto de ciento setenta y cinco bolívares fuertes (Bs. 175.000,00), con lo que queda demostrado, que para esa fecha (28-10-2009) , la demandante se presentó ante el Registro, con tan solo ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), faltándole la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), todo lo cual queda confirmado, cuando la demandante indica, “…La Gobernación del Estado Vargas a través Instituto de la Mujer, para el préstamo de cincuenta mil bolívares fuertes (Bs. 50.000,00) a invertir en la misma compra, igualmente me fue aprobado y otorgado el 09 de noviembre de 2009…”, y se desprende del cheque de gerencia Nº 00131120 del Banco Provincial a nombre de sus mandantes, inserto al folio 18.

Reiteró que el lapso de duración del contrato de opción de compra venta es de ciento cincuenta días hábiles contados a partir del 7 de abril del 2009 hasta el 5 de Noviembre del 2009, ambas fechas inclusive, y que el precio de la venta sería de ciento setenta y cinco mil bolívares (Bs. 175.000,oo), por lo que son esas las condiciones que las parte decidieron, a tal efecto invocó el contenido de los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1264 del Código Civil y solicitó del Tribunal se le releve del cumplimiento de cualquier obligación derivada del extinto contrato , el cual expiró.

Negó, rechazó y contradijo lo que alega la optante o prometiente compradora, de que la fecha válida que se toma en cuenta para el periodo de los 150 días hábiles, es la fecha de autenticación (17/04/2009) del documento, porque por voluntad común de las partes, pactaron la fecha a partir del 07 de abril de 2009, como aparece expresamente dicho en el folio once (11): “…Esta venta es válida por un periodo de ciento cincuenta (150) días hábiles, contados a partir de la fecha del presente contrato…”, y no como pretende la demandante que sea el 17 de Abril de 2009, fecha de su autenticación.

Negó, rechazó y contradijo que sus patrocinados hayan sido informados de manera verbal por la demandante de que hacía falta algún documento, y en el supuesto negado de ser cierto que sus mandantes se han resistido a entregar algún documento, no puede la demandada obligar a sus representados a cumplir con sus obligaciones cuando la demandante no cumplió con las suyas.

Negó, rechazó y contradijo se negaran a venderle a la demandante el inmueble, porque tenían una oferta mejor, y de ser así no hubiesen otorgado el contrato de opción a compra venta, sino que hubieran esperado simplemente el mejor postor y cuyo pago fuera de contado.

Negó, rechazó y contradijo que la parte demandante haya entregado a sus patrocinados, la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00) como parte del pago de la oferta, como quedó asentado en el contrato de opción a compra venta, ya que la demandante al momento de la autenticación dijo que ella iba a realizar en el transcurso del día el depósito por esa cantidad en la cuenta personal Nro. 01050086931086038355 del Banco Mercantil de M.C.d.G., y sus mandantes de buena fe accedieron a firmar el mismo, y fueron sorprendidos ya que la demandante no realizó el depósito por la cantidad pactada, sino por dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), según consta del estado de cuenta de fecha 17 de Abril de 2009, y hasta la fecha no aparece deposito alguno por la cantidad de tres mil bolívares (Bs. 3.000,00).

Negó, rechazó y contradijo que sus representados hayan causado daño moral alguno, para que la demandante pudiera exigir tal pretensión, ya que el contrato se extinguió transcurrido el término estipulado.

CAPITULO SEGUNDO

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

El apoderado judicial de la parte demandada presentó escrito, en los términos siguientes:

- Invocó el mérito favorable de los autos en cuanto pudieran favorecer a sus patrocinados.

En cuanto al mérito favorable de los autos, observa este Tribunal que conforme lo ha establecido en forma reiterada la jurisprudencia del M.T. de la República, nacida primeramente de la decisión N° 460 de la Sala de Casación Social, de fecha 10 de julio de 2003, acogida luego por la Sala Político Administrativa en su decisión N° 481 del 16 de septiembre de 2003, en el expediente N° 2002-702, y posteriormente adoptado el criterio en forma unánime por todas las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio Venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte. Así, el mérito favorable de los autos no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar y no sirve entonces tal expresión para probar nada, y que por ende no es más que eso, una expresión usada corrientemente por los abogados en sus escritos de promoción de pruebas; en razón de lo cual el Tribunal no tiene nada sobre lo cual deba pronunciarse en relación a tal promoción.

- Promovió y ratificó la copia certificada contentiva del documento de oferta de compra venta, autenticada por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, de fecha 17 de abril de 2009, anotado bajo el número 45, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones, el cual cursa a los folios 9 al 13.

En cuanto a la valoración de dicha instrumental, observa este Tribunal que el mismo entra dentro de la categoría de instrumentos que se reputan auténticos, es decir aquellos que aun cuando deben ser otorgados ante un funcionario que de fe pública, éste sólo dejará constancia de que los interesados se identificaron ante él y firmaron en su presencia, este personero no interviene en ningún modo en la elaboración del documento; tampoco deja constancia del contenido del mismo.

Aun cuando pudiera pensarse, que conforme al artículo 1.357 del Código Civil, el documento público y el auténtico, son análogos, esto no es así y debe entenderse que el documento público por estar revestido de todas las formalidades para su perfeccionamiento, es también un documento auténtico. Sin embargo el documento autenticado es aquél, que se presenta ante un funcionario revestido de autoridad para otorgar fe pública (notario), a fin de que éste deje constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente. Sobre el punto, en decisión del 27 de abril de 2000, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha emitido la opinión, que de seguidas se transcribe:

“...El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, Juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere a instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el sólo hecho de serlo debe reputarse auténtico mas la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico puede no ser público.

Con relación al documento auténtico sostiene el autor J.E.C.R.:

‘Auténtico significa en sentido filológico acto cuya certeza legal se conoce y se sabe que emana de la persona a quien se atribuye, y en sentido general: acto que debido a la intervención de un funcionario público competente para ello, o de particulares legalmente autorizados, y previo cumplimiento de las formalidades legales, se acredita como cierto y positivo, de forma que en lo sucesivo haga fe (sea fehaciente en juicio), ya que debe ser creído...’

.....Omissis.....

‘Pero, además de esto, es de hacer notar que en nuestro Derecho Probatorio y dentro del terreno de la prueba por escrito que emana de las partes auténtico no es sinónimo de documento público, ya que existen documentos privados auténticos. La existencia de esta clase de instrumentos privados ha sido reconocida por nuestros escritores desde el siglo pasado, existiendo una corriente doctrinal en este sentido. Tal idea la compartimos, porque dentro del área de los documentos privados, o sea de aquellos que forman los particulares sin intervención de un funcionario público competente para ello, hay instrumentos que después de formados son presentados por sus autores (o al menos uno de ellos), ante un funcionario público, a fin de que éste declare expresamente en el texto del documento, o en otra forma, que el o los presentantes han reconocido como de el o ellos las firmas o la escritura que aparecen en el instrumento, declarándose autores del mismo; y si este funcionario está facultado por la Ley para recibir esa declaración y transcribirla al documento o a su copia, su dicho otorga la certeza a la declaración que ante él efectuaron él o las partes; convirtiéndose por ello el instrumento en auténtico, a pesar de ser privado.

En razón de lo expresado, y siendo la instrumental promovida un documento auténtico que no fue impugnado por la parte demandada, quien por el contrario la promovió a los fines de demostrar que la fecha en que comenzó a regir fue el 7 de abril del año 2009 y no la fecha de su autenticación, como afirma la actora, este Tribunal lo aprecia en todo su valor probatorio, y deja establecido que de acuerdo a lo allí convenido “Esta venta es válida por un periodo de ciento cincuenta (150) días hábiles contados a partir de la fecha del presente documento…. Se hacen dos (02) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en Arrecife, Estado Vargas, a los siete (07) días del mes de abril de dos mil nueve (2009)”, la fecha en que comenzó a correr el periodo de tiempo antes indicado, fue 7 de abril del año 2009.

- Promovió y ratificó la constancia de presentación del documento de venta con hipoteca, emitida por la Registradora Pública del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, el cual cursa al folio 19.

El citado instrumento constituye un documento público administrativo, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., en la cual dejó sentado que los documentos públicos administrativos:

...son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y por tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario...

.

En igual sentido, la Sala Político Administrativa en sentencia No. 300 de fecha 28 de mayo 1998, caso: CVG Electrificación del Caroní, Expediente No. 12.818, expresó:

...Esta especie de documentos –los administrativos- conforman una tercera categoría dentro del género de la prueba documental, y por tanto, no pueden asimilarse plenamente a los documentos públicos, ni a los documentos privados. La especialidad de los antecedentes administrativos radica, fundamentalmente, en que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, pero tal presunción puede ser desvirtuada mediante prueba en contrario. Se distinguen así esta especie de documentos de los instrumentos públicos, que sólo pueden ser impugnados mediante la tacha de falsedad; y de los meros documentos privados, que pueden ser, incluso, desconocidos en contenido y firma por el adversario. Siendo los documentos administrativos –como los promovidos por la empresa apelante- un medio de prueba distinto de los documentos privados, resulta claro para esta Sala que no pueden aquellos quedar sometidos a la disposición consagrada en el aparte único del artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, pues dicho precepto regula, única y exclusivamente, la oportunidad en que deben producirse los documentos privados. Observa la Sala, finalmente, que no existiendo una disposición procesal especial que regule la oportunidad en que deben producirse en juicio los documentos administrativos, razón por la cual resulta plenamente aplicable, en esta materia, el principio general consagrado en los artículos 396 y 400 del Código de Procedimiento Civil. En tal virtud, las partes que quieran servirse de un documento de esta especie pueden anunciarlo o promoverlo en el lapso de promoción y producirlos o evacuarlos en la etapa de evacuación de pruebas...

.

De acuerdo con los precedentes jurisprudenciales trascritos, la Sala de Casación Civil en sentencia 00410 de fecha 04 de Mayo del año 2004 expresó:

concluye que los documentos públicos administrativos son aquellos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones y en las formas exigidas por la ley.

En sintonía con ello, es oportuno citar la opinión sostenida por A.R.R., quien considera que la función del documento administrativo, no es otra que la de documentar los actos de la administración que versan sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe o sobre manifestaciones de certeza jurídica. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo IV, p. 152).

Las consideraciones expuestas permiten concluir que los documentos públicos se caracterizan por ser autorizados y presenciados, con las solemnidades legales, por un registrador, juez u otro funcionario o empleado público, que tenga facultades para dar fe pública; los privados por ser redactados y firmados por las partes interesadas, sin que intervenga ningún funcionario público, los cuales pueden adquirir luego autenticidad, si son reconocidos legal o judicialmente por sus autores; y los documentos administrativos por emanar de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, los cuales persiguen documentar las manifestaciones de voluntad o de certeza jurídica del órgano administrativo que la emite.

En virtud de los criterios anteriormente expuesto, este Tribunal encuentra que la referida instrumental promovida, goza de autenticidad y veracidad, y en consecuencia se aprecia en todo su valor probatorio y queda establecida con la misma, el hecho de que la parte actora se presentó ante la referida Oficina de Registro el día 28 de Octubre de 2009 presentando un documento de venta con hipoteca, sobre un inmueble constituido por un apartamento Nro. 2, ubicado en el Sector Arrecifes, C.L.M., “… el cual no pudo ser presentado por falta de requisitos, tales como la solvencia municipal y rif del vendedor…”.

- Promovió y ratificó el contenido de la copia certificada expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas contentiva del documento de propiedad del terreno e inmueble, consignada por la parte actora junto a su libelo de demanda y que cursa a los folios 36 al 39. Dicha copia certificada de instrumento público no fue impugnada por la demandada, quien la hizo valer. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, se le atribuye el valor probatorio propio de tales instrumentos.

- Promovió por vía de informes, se oficiara al IPASME para que certificara la emisión de la constancia de cheque por crédito hipotecario a nombre de la ciudadana M.B..

Al folio 157 cursa la respuesta dada a la prueba de informes, mediante la cual remite copia de los cheques Nros. 31752961 y 18752952 de fecha 02 de Octubre de 2009 a favor de la ciudadana M.C.D.G., el primero y F.G., el segundo, por el monto de cincuenta y nueve mil novecientos ochenta y seis bolívares con ochenta céntimos, cada uno, por concepto de crédito aprobado a la ciudadana M.B..

- Promovió por vía de informes, se oficiara al BBVA Banco Provincial, para que certifique la emisión de un cheque de gerencia Nro. 131120 por un monto de 50.000,oo a cargo de la cuenta 01080282-2-10200038937 solicitado por M.B. a nombre de los vendedores.

En fecha 23 de febrero del año 2011 se recibió respuesta a la prueba de informes, en la cual la referida Institución Bancaria señala que en fecha 09 de Noviembre de 2009, de la cuenta control Nro. 01080282230900000019 se elaboró cheque de gerencia por un monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo)a la orden de los ciudadanos M.C. y F.G. a cargo de la cuenta de ahorro Nro. 01080282210200038937 cuyo titular es la ciudadana M.B.G..

- Promovió por vía de informes, se oficiara al Banco Mercantil para que informe al Tribunal sobre el depósito realizado por un monto de Bs. 2.000,00, el día 17 de abril de 2009, en la cuenta corriente personal Nº 01050086931086038355, de M.C.d.G., fue realizado por la ciudadana M.B., titular de la cédula de identidad Nro. 9.994.904.

En fecha 3 de Noviembre del año 2010 se recibió respuesta a la prueba de informes, en la cual la referida Institución Bancaria remite copia de la planilla correspondiente al deposito de Bs. 2.000 de fecha 17 de abril de 2009 realizado por la ciudadana que se identificó como M.B. realizado en la cuenta corriente de la ciudadana Cuesta de G.M..

La apoderada judicial de la parte actora presentó escrito, en los siguientes términos:

Ratificó e hizo valer las siguientes documentales:

-Copia certificada de la opción a compra venta, suscrita entre la ciudadana M.S.B. y los ciudadanos M.C.D.G. y F.G.G., autenticada en fecha 17 de abril de 2009.

Dicha instrumental, fue apreciada con ocasión de la promoción que de la misma hiciera la parte demandada, dándose por reproducida aquí dicha valoración.

-Documento de venta redactado y emitido por la Coordinación Legal de Créditos del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME). La referida instrumental cursa a los folios 14 al 16 del expediente, y no fue impugnada, motivo por el cual, se aprecia.

-Constancia original emitida por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), cursante al folio 17, mediante se deja constancia de la generación de cheques por crédito hipotecario solicitado por la ciudadana M.B., a través del IPASME. Dicha constancia, por tratarse de un documento administrativo que no fue impugnado por la parte contraria goza de autenticidad y veracidad, en razón de lo cual, se aprecia en todo su contenido.

-Fotocopia del cheque de gerencia Nº 00131120, de la Institución Bancaria Banco Provincial, a favor de los ciudadanos M.C. y F.G., de fecha 09 de Noviembre de 2009, por el monto de Bs. 50.000,00, cursante al folio 18. Con respecto al valor probatorio de las copias fotostáticas, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil establece:

Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. (…).

De conformidad con la norma transcrita, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando:

1. Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).

2. Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas.

3. No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma.

4. Sean legibles.

Se advierte entonces que la norma se refiere a los documentos públicos, privados reconocidos o tenidos como tales, así como las copias fotográficas, fotostáticas o de otra especie, de estos documentos. Por interpretación en contrario, si no son de este género, esto es, si se trae a juicio una copia fotostática de un documento privado simple, éste carece de valor probatorio aun cuando no sea impugnada expresamente. Razón por la cual, este Tribunal desecha el valor probatorio de la copia fotostática del cheque promovida.

-Constancia original emitida por la Registradora Pública Suplente del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, de fecha 28 de Octubre de 2009, inserta al folio 19 del expediente.

Dicha instrumental fue valorada anteriormente, por lo que cabe dar por reproducida aquí dicha valoración.

-Copia certificada de la Notificación Judicial con nomenclatura Nro. S-3087-09, del Juzgado Segundo de Municipio del Estado Vargas, la cual cursa a los folios 20 al 34.

A los folios 20 al 34 cursa inserta en original la Notificación Judicial antes señalada, practicada por la Juez Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas. Dicho instrumento emana de un Funcionario Público con competencia para realizar la misma, motivo por el cual se aprecia de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, en cuanto al hecho de haberse practicado notificación en fecha 10 de Noviembre del año 2009, a la ciudadana M.C.d.G..

-Planillas de depósitos del Banco Mercantil Nros. 617118177, 547711734 y 652055081, de fechas 17 de abril de 2009, 05 de Mayo de 2009 y 29 de Julio de 2009, por la cantidad de Bs. 2.000,00, 2.000,00 y 1.000,00, respectivamente, realizados a favor de la ciudadana M.C.d.G., en la cuenta corriente Nº 01050086931086038355, cursantes al folio 104.

Con respecto a valor probatorio de dichos depósitos la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de Diciembre del año 2005 caso ejecución de hipoteca M.A.G., contra la sociedad mercantil ENVASES OCCIDENTE C.A, estableció:

“…resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso...

Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

. (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:“…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…”.

Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio.

En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc.

Vale decir, existe una relación de intermediación por parte del banco, con respecto a terceras personas, actuando en nombre del cliente del banco (mandante), que permite evidenciar la figura del mandato en esas operaciones, no obstante que se establezcan dentro del marco de una figura jurídica específica, por ejemplo, contrato de ahorros.

Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta.

…Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.

Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

.

El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

. (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).

… Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría…”

De conformidad con el criterio expuesto, los depósitos bancarios promovidos por la parte actora, deben ser apreciados como tarjas de conformidad con el artículo 1383 del Código Civil, y dado que no consta en autos impugnación de los mismos por parte de la demandada, como tal son valorados a los efectos del presente fallo.

- Calendario correspondiente al año 2009, el cual cursa a los folios 105 y 106. Con respecto a la instrumental promovida esta Juzgadora observa que el mismo contiene hechos no controvertidos, y que no son objeto de prueba, como son los días del año 2009.

- Copia de Gaceta Oficial Nº 39.092, de fecha 06 de Enero de 2009, donde fueron publicados los días no laborables para funcionarios de la Administración Pública, la cual riela a los folios 107 y 108.

A los folios 107 al 108 riela inserta copia fotostática de la referida Gaceta Oficial Número 39.092, siendo que se trata de una copia fotostática de un instrumento público, la cual no fue impugnada a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna.

- Comprobante de cheque de gerencia Nº 000131120, de fecha 09 de Noviembre de 2009, por el monto de Bs. 50.000,00, emitido por el Banco Provincial, ordenado por la demandante a favor de los demandados, folio 109.

En relación a dicha instrumental la parte demandada, solicitó fuera desechada al momento de su valoración, pero no la impugnó. Por el contrario, en relación a la misma promovió prueba de informes, por lo que este Tribunal aprecia dicha documental contentiva del comprobante de emisión de cheque de gerencia a nombre de M.C. y F.G. por Bs. 50.000,00 en fecha 9 de noviembre del año 2009, en concordancia con la prueba de informe rendida por la referida Institución Bancaria.

-Estado de Cuenta de Inmueble, emitido por la Alcaldía del Municipio Vargas, Dirección General de Administración Tributaria, en fecha 13 de Julio de 2010, correspondiente a la patente 62915 del inmueble objeto de litigio, cursante al folio 110, en el que se lee por concepto de total deuda vencida 3.435,11” de Residencias Risco Azul, Apto 02.

En relación a los instrumentos antes referidos, este Tribunal encuentra que los mismos constituyen documentos públicos administrativo, según lo ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 16 de mayo 2003, caso: H.J.P.V. c/ R.G.R.B., los cuales no fueron impugnados, por lo que gozan de autenticidad y veracidad, en consecuencia se aprecian en todo su valor probatorio.

- Información obtenida del portal del SENIAT, vía internet, de los datos de Registro de Información Fiscal (RIF) del ciudadano F.G.. En relación a la documental que cursa al folio 111. Dado que se trata de una copia fotostática o documento impreso, cuya autoría o ente del cual emana no esta comprobada en autos, este Tribunal desestima el mismo como elemento probatorio en el presente proceso.

- Al folio 112, riela inserto Registro de Vivienda Principal emitido por el SENIAT.

Analizado el contenido de la referida, se desprende que la misma constituye un documento público administrativo, de acuerdo a lo antes expuesto, el cual no fue impugnado, motivo por el cual goza de autenticidad y veracidad, pero nada a aporta en relación a lo debatido en el presente juicio.

- Planilla de Liquidación de Impuestos Municipales Nº 205429, emitida por la Alcaldía del Municipio Vargas, Dirección General de Administración Tributaria, de fecha 07 de Enero de 2009, por quinientos dos bolívares con veintiún céntimos (Bs. 502,21) correspondiente al primer periodo del año 2009, la cual cursa al folio 113.

Conforme lo expresado anteriormente dicho documento constituye un documento público administrativo, que no fue impugnado por la parte contraria; sin embargo, debe señalarse que analizado su contenido se observa que no guarda relación con lo debatido en el presente caso y por ende nada aporta a la resolución del mismo.

-Comunicación emitida por la Alcaldía del Municipio Vargas, Dirección de Catastro Municipal, de fecha 20 de Febrero de 2009, indicando el Código Catastral del inmueble objeto de este juicio a nombre de M.C., tramitada por la compradora, inserta al folio 114.

En relación a dicha comunicación, este Tribunal observa, una vez analizado su contenido, que el mismo no guarda relación con los hechos debatidos en la presente causa, por lo que al respecto no hay nada que apreciar.

-Certificación de gravamen, emitida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas Estado Vargas, en fecha 20 de Febrero de 2009, la cual cursa a los folios 115 al 117, en copia fotostática.

Siendo que la instrumental promovida se trata de una copia fotostática de un instrumento público, cabe dar por reproducido el contenido del ya transcrito artículo 429 del Código Adjetivo, de conformidad con el cual, las copias fotográficas, fotostáticas o reproducidas por cualquier medio mecánico se reputarán como fidedignas siempre y cuando: a) Se trate de copias de documentos públicos o privados reconocidos (no simplemente privados).b) Sean producidas con la demanda, su contestación o en el lapso de promoción de pruebas) No sean impugnadas por la contraparte en los lapsos señalados en la norma. d) Sean legibles.

Dado que en el caso de autos, la instrumental promovida cumple con lo requisitos exigidos en la norma, este Tribunal la reputa como fidedigna y como tal la aprecia.

- Depósito del Banco Mercantil Nº 582567816, de fecha 23 de Julio de 2008, por el monto de Bs. 2.000,00, por concepto de pago adelantado de cuatro meses de canon de arrendamiento, folio 118.

En relación a la valoración que debe darse a los depósitos bancarios, cabe dar por reproducido lo expuesto up supra; sin embargo, en el caso particular de este deposito promovido, se observa que la parte promovente del mismo, indica que se realizó por concepto de canon de arrendamiento, cuestión que no esta debatida en la presente causa, y por ende dicho deposito resulta impertinente a los efectos del presente pronunciamiento.

- Aclaratoria del documento de condominio, protocolizada por ante el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas Estado Vargas, en fecha 19 de Enero de 2009, la cual cursa a los folios 119 y 120 del expediente, en copia fotostática.

En relación a dicha instrumental, cabe dar por reproducido el contenido del artículo 429 eiusdem, antes transcrito, pues se trata de copia fotostática de documentos públicos, la cual no fue impugnada, motivo por el cual se tiene como fidedigna y como tal se aprecia.

Contrato por Suministro de Energía Eléctrica; constancia de gestión del cliente y recibo de luz, cursante a los folios 121 al 123. Por tratarse de documentos que emanan de de una empresa prestadora de un servicio público, y que no fueron impugnadas, tienen valor probatorio; sin embargo se trata de documentales que no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa, motivo por el cual se desecha.

- Depósito del Banco Mercantil de fecha 23 de abril de 2010, por el monto de Bs. 500,00, a favor de M.C., por concepto de canon de arrendamiento del mes de abril 2010 el cual no se pudo materializar por cuanto la ciudadana M.C. para la fecha había cerrado su cuenta corriente, folio 124.

Visto el contenido de la referida planilla, este Tribunal observa que se trata de una planilla de deposito, donde no consta la intervención del Banco, por lo que, según expresamos anteriormente no cabe reproducir aquí, la valoración dada a depósitos bancarios en cuya formación ha intervenido la Institución Bancaria, por ende, no queda mas que desecharla como elemento probatorio en la presente causa.

Promovió por vía de informes se oficiara al Banco Provincial, a los fines de requerir información sobre el cheque de gerencia Nro. 000131120 por el monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) a favor de los demandados. Y al Banco Mercantil.

Al folio 200 cursa respuesta del Banco Provincial, fechada 7 de abril del año 2011, según la cual “en fecha 09 de Noviembre de 2009, de la Cuenta Control 01080282230900000019, correspondiente a la Oficina C.L.M., se elaboro Cheque de Gerencia Nro. 0013120 por un monto de cincuenta mil bolívares fuertes con 00/100 céntimos (Bs.F 50.000,oo) a la orden de: M.C. y F.G., a cargo de la cuenta de Ahorro Nro. 01080282210200038937, cuyo titular es la Ciudadana M.B.G., cédula de identidad Nro. V-9.994.490”.

CAPITULO TERCERO

Del análisis de los alegatos y pruebas promovidas por ambas partes, podemos establecer los términos en que se ha planteado la litis de la siguiente forma:

La parte actora pretende se de cumplimiento a un contrato de opción de compra venta y por ende se protocolice el documento de venta respectivo, el cual no se llevo a cabo, según alega, por cuanto los demandados dentro del lapso no entregaron los documentos necesarios para tal protocolización por ante la Oficina de Registro respectiva. Por su parte, el apoderado judicial de los demandados negó, rechazó y contradijo la demanda, señalando que el término de duración del contrato de opción de compraventa había vencido, por lo que sus representados no tenían ningún tipo de obligación, y que la parte actora había realizado una serie de actuaciones para tratar de obtener la compra venta definitiva, luego de agotado el término acordado para ejercer su derecho de opción a la compra venta estipulado en el contrato. Asimismo hizo valer el contenido del artículo 1168 del Código Civil ya que, la demandante no podía obligar a sus representados a cumplir con sus obligaciones, cuando no cumplió con las suyas; y que tampoco habría sido posible perfeccionar el contrato de venta porque estaba ausente uno de los elementos que es el precio, pues según sostiene en su contestación, el cheque de gerencia de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000) de fecha 09 de noviembre del 2009, es posterior a la fecha de terminación del contrato.

Llegado el momento para decidir el mérito de la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo contenido es del tenor siguiente:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Del texto de la norma precedente, se evidencian dos (2) elementos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y,

2. - El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

Para determinar la procedencia o improcedencia de la acción incoada, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal:

La parte actora acompañó a su demanda el documento contentivo del contrato de opción a compra venta, suscrito por las partes del presente juicio el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, bajo el Nro. 45, Tomo 17 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 17 de Abril de 2009, sobre un inmueble propiedad de los ciudadanos M.C.D.G. y F.G.G., oferentes vendedores (OPTATARIOS) distinguido con el Número dos (2), situado en las “Residencias Risco Azul”, ubicadas en el sector denominado Arrecife, Jurisdicción de la Parroquia C.l.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, distinguida la parcela con el Nº 78, el cual posee un área aproximada de construcción de doscientos nueve metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (209,21 mts2.), comprendido por tres (3) habitaciones, una (1) sala principal, dos (2) baños, una (1) sala comedor, un (1) patio, un (1) lavandero, un (1) puesto de estacionamiento, situado en la planta baja del inmueble, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: En toda su extensión con su patio y este a su vez con terreno municipal; SUR: Linda con el apartamento Nª tres (3), en toda su extensión; ESTE: Linda con terrenos municipales y OESTE: Con franja de terreno donde está establecido servidumbre de paso para todos los apartamentos.

Así mismo, se observa que la parte demandada admitió la existencia de dicho contrato, razón por la cual, no constituye un hecho controvertido en la presente causa, la relación contractual afirmada por las partes y que consta en el documento autenticado.

Sobre la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.). Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Es de observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, el cual establece:

En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objeto de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato, entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor..

De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral que lleva el contrato de opción de compra-venta, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas entre el vendedor y el opcionado comprador. En tal sentido, este sentenciador tiene por demostrado el primero de los requisitos señalados, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa.

Respecto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, encuentra este Tribunal, que según afirmaciones de la parte actora, no pudo presentar el documento de venta para su protocolización por cuanto faltaban unos recaudos exigidos por el Registro, específicamente la Solvencia Municipal y el Registro de Información Fiscal (Rif) del vendedor, ciudadano F.G.G.. Por su parte los demandados, tal y como señalamos anteriormente, alegaron como defensa la extinción del contrato por su vencimiento natural, tomando en consideración que el lapso comenzó a regir desde el 07 de abril de 2009 (fecha privada de la firma del contrato de opción a compra venta) hasta el 05 de Noviembre de 2009, ambas inclusive, lapso en el cual se completaban los ciento cincuenta (150) días hábiles, que ambas partes acordaron para llevar a efecto la venta definitiva; y negaron que hayan sido informados de manera verbal por la demandante de que hacía falta algún documento, y para el supuesto negado de ser cierto que sus mandantes se han resistido a entregar algún documento, alegaron que no podía la actora obligarlos a cumplir con sus obligaciones cuando la demandante no cumplió con las suyas.

Para resolver el Tribunal observa:

En primer término, corresponde el pronunciamiento relativo a la fecha de vencimiento del término pactado en el contrato de opción de compra-venta; y en segundo lugar, determinar a cuál de las partes contratantes, debe imputarse el incumplimiento, o lo que es lo mismo, cuál de ellas fue la causante de que la formalización de la operación de compraventa ante el Registro no se llevara a cabo.

Con respecto al primer aspecto en controversia, tenemos:

La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda la controvierte alegando, que el término pactado en el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento pretende la parte actora venció en fecha 5 de noviembre del año 2009, sin que la demandante pagara el precio total del inmueble. Por su parte, la actora afirma en su libelo de demanda que el vencimiento de plazo ocurría el 18 de Noviembre del 2009.

A los fines de resolver este primer punto controvertido en la presente causa, resulta necesario a.l.r.q. las partes convinieron en lo que respecta a la duración del contrato. En tal sentido, tenemos:

Revisado el contrato de opción de compra venta, se lee: “El precio pactado para la venta es la suma de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON 000/100 (Bs. 175.000,oo) de los cuales declaramos recibir en este acto, la suma de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 5.000,oo) y el resto, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 170.000,oo), los cuales deberán ser cancelados el día de la protocolización del documento definitivo de venta. Esta venta es válida por un período de ciento cincuenta (150) días hábiles, contados a partir de la fecha del presente documento. Y yo, M.B.G., antes identificada, declaro: Que acepto la presente opción, en los términos y condiciones antes expuestos. Se hacen dos (2) originales de un mismo tenor y a un solo efecto, en Arrecife, Estado Vargas, a los siete (07) días del mes de Abril de dos mil nueve (2009)”

De la transcripción efectuada, se observa que el periodo de duración de de dicho contrato fue de ciento cincuenta días hábiles (150) contados a partir de la fecha de dicho documento, es decir, del siete (7) de abril del año dos mil nueve (2009), que es la fecha señalado en el mismo. En segundo lugar, debemos establecer que las partes convinieron un plazo de duración de ciento cincuenta días hábiles, contados a partir del día 7 de abril del año 2009, por lo que siendo punto controvertido entre las partes, este Tribunal se detiene en su análisis y a tal efecto debe señalar, como se realiza dicho cómputo y que se entiende por día hábiles.

En primer termino, debemos resaltar que conforme lo dispuesto en el artículo 12 del Código Civil, “…Los lapsos de días u horas se contaran desde el día u hora siguiente a los en que se ha verificado el acto que da lugar al lapso…” Es decir, que el lapso de ciento cincuenta días hábiles se debe computar el día siguiente, al día 7 de abril del 2009, es decir, el día 8 de abril del 2009. Para determinar los días hábiles debemos comenzar por indicar que es un día natural, es un día normal, independiente de los festivos o fines de semana, mientras que un día hábil o día laborable es, por exclusión, aquél que no es festivo ni está en el fin de semana.

A los fines de determinar los festivos transcurridos desde el día siguiente al 7 de abril del año 2009, resulta pertinente la Gaceta Oficial 39.092 de fecha 6 de enero del año 2009 la cual contiene la Resolución Nro. 001 del Ministerio del Poder Popular para la Planificación y Desarrollo de fecha 02 de Enero del año 2009, que informa los días no laborables para los funcionarios de la Administración Pública Nacional durante el año 2009, pues siendo que la protocolización de contrato de compra venta corresponde a las Oficinas de Registro Público, del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, quedan excluidos de los días hábiles, los declarados festivos para la Administración Pública, y que serían conforme la referida Resolución los siguientes días:

09 y 10 de abril: Jueves y viernes Santo, 19 de A.F.N. –Día de la Declaración de la Independencia, 01 de M.D.d.T., 24 de Junio Fiesta Nacional- Batalla de Carabobo, 05 de J.F.N. –Firma del Acta de Independencia, 24 de J.F.N.-N.d.L., 12 de octubre Fiesta Nacional –Día de la Resistencia Indígena.

En razón de lo antes expuesto, debemos concluir que el lapso de ciento cincuenta días hábiles previsto en el instrumento fundamental de la demanda, comenzó a correr el día siguiente al día 7 de abril del año 2009, es decir, el día 8 de abril del 2009 y culminó el día 11 de Noviembre del año 2009, fecha de vencimiento de los ciento cincuenta días hábiles, previstos como el lapso de duración de la opción de venta.

En cuanto al segundo aspecto controvertido, que debe ser analizado a los fines de determinar la procedencia o no de la presente acción, es establecer a cual de las partes contratantes, debe imputarse el incumplimiento, o lo que es lo mismo, cuál de ellas fue la causante de que la formalización de la operación de compraventa ante el Registro no se llevara a cabo, esta Juzgadora para resolver observa:

En el presente asunto, las parte convinieron: “El precio pactado para la venta es la suma de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON 000/100 (Bs. 175.000,oo) de los cuales declaramos recibir en este acto, la suma de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 5.000,oo) y el resto, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. 170.000,oo), los cuales deberán ser cancelados el día de la protocolización del documento definitivo de venta. Esta venta es válida por un período de ciento cincuenta (150) días hábiles, contados a partir de la fecha del presente documento. Y yo, M.B.G. antes identificada, declaro: Que acepto la presente opción, en los términos y condiciones antes expuestos.”

La parte demandada a través de su apoderado, según hemos expuesto reiteradamente en el presente fallo, le imputa el incumplimiento a la actora, alegando para la fecha del vencimiento del plazo de duración de la opción de venta, no contaba con el monto del precio de venta del inmueble identificado en autos -decidimos, en punto anterior, lo relativo a la fecha de inicio del plazo de duración de la opción de contra venta, 7 de abril del año 2009 y el vencimiento del lapso de ciento cincuenta días hábiles en fecha 11 de Noviembre del año 2009-. Por lo que, al no cumplir la demandante, no podía obligar a sus representado a cumplir, es decir, opuso la excepción de pacto no cumplido, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil que establece:

En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

La exceptio non addimpleti contractus, requiere para su procedencia, que el co-contratante efectivamente haya incumplido con las obligaciones contractuales lo cual da derecho a que el otro contratante pueda, a su vez, dejar de cumplir las que le corresponden oponiendo exitosamente la excepción comentada.

En este contexto, debemos en base al material probatorio aportado por las partes y que fuera valorado en el capitulo segundo de este fallo, establecer:

Consta a los autos, de las pruebas ya valoradas:

Constancia original emitida por el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), cursante al folio 17, mediante se deja constancia de la generación de cheques por crédito hipotecario solicitado por la ciudadana M.B..

Prueba de informes, en la cual el Banco Provincial informó que en fecha 09 de Noviembre de 2009, de la cuenta control Nro. 01080282230900000019 se elaboró cheque de gerencia por un monto de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo)a la orden de los ciudadanos M.C. y F.G. a cargo de la cuenta de ahorro Nro. 01080282210200038937 cuyo titular es la ciudadana M.B.G..

Notificación Judicial practicada por la Juez Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a la vendedora ciudadana M.C..

Con dichos elementos probatorios, la accionante demostró que oportunamente (dentro del período de vigencia de la opción) obtuvo la concesión de los préstamos en los términos por ella relatados. Por lo que, la excepción de contrato no cumplido, no fue probada por la parte demandada que la alegó como defensa, pues de las propias pruebas promovidas ante señalados se concluye lo contrario, la parte demandada no logró demostrar que la demandante haya incumplido con sus obligaciones contractuales, por lo que carecía de razones para excepcionarse en el cumplimiento de su obligación. En consecuencia, la excepción de contrato no cumplido no es procedente en derecho y así se declara.

Ahora bien, si tomamos en cuenta que de acuerdo con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, a las partes corresponde demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, en el asunto bajo análisis la demandante trajo a los autos pruebas que demuestran, que dentro del lapso de vigencia del contrato de opción de compra venta obtuvo la concesión del préstamos hipotecario, en razón del cual fueron girados cheques a favor de los demandados. Asimismo acompañó a los autos, la constancia valorado en el capitulo de las pruebas, expedida por la Registradora Pública del Segundo Circuito del Estado Vargas, en fecha 28 de Octubre del año 2009, mediante la cual hizo constar que el documento de venta con hipoteca, presentado por la actora, sobre el inmueble descrito en autos, no pudo ser procesado por falta de la solvencia municipal y Registro de Información Fiscal (Rif) del vendedor, ciudadano F.G.. Vale acotar a este respecto, que la presentación del documento se produce con anterioridad a la fecha de la protocolización del mismo, por lo que, para la fecha de la presentación del documento, no era necesario, que la demandante dispusiera del monto que debía cancelar en el momento de la protocolización, pues se trata de un acto previo a la protocolización.

De igual manera quedo expresado en este fallo, que el día 10 de noviembre del año 2009, la actora a través de notificación judicial le participó a los ciudadanos M.C.D.G. y F.G.G. en la persona de la ciudadana M.C.d.G., que el documento definitivo de compra venta del inmueble, antes referido, lo presentó en la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Estado Vargas y el mismo no pudo ser procesado por falta de Registro de Información Fiscal (Rif) del vendedor, ciudadano F.G. y de la solvencia Municipal del Inmueble, y que quedaba a disposición de ellos el crédito por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES otorgado por el IPASME y cheque de gerencia girado por el Banco Provincial por la diferencia del precio del identificado apartamento objeto de la opción de compra venta, cuyo cumplimiento se persigue con la presente acción.

En razón de lo expuesto, se concluye que la actora demostró en autos obtener el saldo restante del monto pactado en el referido contrato durante su vigencia, a cuyo efecto fueron librados cheques a nombres de los demandados, los cuales debía pagar al momento de la protocolización del documento definitivo; obligación esta a cargo de los demandados, quienes asumieron la obligación de otorgar el documento definitivo de venta; protocolización que no se pudo llevar a cabo por falta de los requisitos antes mencionados, es decir, por causas imputables a la parte demandada.

En consecuencia, ante el incumplimiento de la parte demandada, resulta procedente el cumplimiento de la obligación accionado por la parte actora, y siendo lo pretendido que se condene a la parte demandada a cumplir el contrato de opción de compra venta suscrito, dicha condenatoria se traduce en constreñir a la parte demandada a realizar la tradición legal del inmueble vendido; tradición que se verifica con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente; o que en caso de no otorgarlo la parte demandada, la sentencia que se dicte equivalga a título de propiedad del inmueble, todo ello previa la liberación del saldo deudor de la parte demandante, ya que, para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, debe existir constancia en autos de que la demandante cumplió con el pago del saldo del precio del inmueble identificado en autos y que alcanza la suma de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo) a los fines de que el juez ordene al registrador la protocolización de la compra venta.

En cuanto a los daños y perjuicios demandados y estimados en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES este Tribunal observa que la parte actora se limitó en el petitorio de su demanda a solicitar los mismos, pero con respecto a ellos durante el debate probatorio, no trajo a los autos prueba alguna, cuya carga le correspondía. Por lo que, siendo la prueba la demostración de la existencia de un hecho material o de un hecho jurídico mediante las formas determinadas por la ley; y dado que en el presente asunto no fueron demostrados los daños y perjuicios reclamados, no resultan procedente los mismos.

Cabe de igual manera señalar, en cuanto al pedimento efectuado por la parte actora en el punto primero de su petitorio, relativa a que se constriña al co demando ciudadano F.G.G. a obtener el registro de información fiscal (RIF) y la solvencia municipal del inmueble descrito en autos, que lo pretendido es el cumplimiento de una obligación intuito persona, cuya ejecución necesita del concurso del referido ciudadano y ante la negativa de este no puede realizarse, porque involucraría una presión de tipo físico sobre la persona de dicho codemandando para que acuda ante los organismos correspondientes a obtener tanto el Registro de Información Fiscal como la solvencia municipal lo cual obviamente no resulta procedente, de allí que anteriormente este fallo haya establecido que en caso de que la parte demandada no procediera al otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro correspondiente, la sentencia declarativa que se hoy se dicta equivaldría al título de propiedad del inmueble, previa la liberación del saldo deudor de la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que el juez ordene al registrador la protocolización de la compra venta.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS intentada por la ciudadana M.S.B.G., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.994.904 contra los ciudadanos M.C.D.G. y F.G.G., cónyuges, de nacionalidad venezolana la primera de los nombrados y española el segundo, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-5.415.731 y E-81.476.489, respectivamente. En consecuencia, se condena a los demandados, ya identificados:

A cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, a la ciudadana M.S.B.G. en los términos establecidos en el contrato de opción de compraventa, suscrito por ante la Notaría Pública Tercera del Estado Vargas, en fecha 17 de Abril de 2009 anotado bajo el Nro. 45, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Número dos (2), situado en las “Residencias Risco Azul”, ubicadas en el sector denominado Arrecife, Jurisdicción de la Parroquia C.l.M., Municipio Vargas del Estado Vargas, distinguida la parcela con el Nº 78, el cual posee un área aproximada de construcción de doscientos nueve metros cuadrados con veintiún centímetros cuadrados (209,21 mts2.), comprendido por tres (3) habitaciones, una (1) sala principal, dos (2) baños, una (1) sala comedor, un (1) patio, un (1) lavandero, un (1) puesto de estacionamiento, situado en la planta baja del inmueble, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: En toda su extensión con su patio y este a su vez con terreno municipal; SUR: Linda con el apartamento Nª tres (3), en toda su extensión; ESTE: Linda con terrenos municipales y OESTE: Con franja de terreno donde está establecido servidumbre de paso para todos los apartamentos. El deslindado apartamento según documento de condominio protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas, Estado Vargas, el 20 de Octubre del año 2008, bajo el Número 29, folio 167, tomo 13 del protocolo de transcripción respectivamente, le pertenece a los propietarios, antes identificados, según consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, en fecha 29 de abril de 1965, anotado bajo el Nro. 29, Tomo 4 y las mejoras según título supletorio, protocolizado por ante la citada oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Vargas, en fecha 29 de Diciembre de 1997, anotado bajo el Nro. 50, Tomo 20, Protocolo Primero, previa constancia en autos de que la demandante ciudadana M.S.B.G., ya identificada, cumplió con el pago del saldo del precio del inmueble identificado en autos y que alcanza la suma de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00).

En caso de que la parte demandada no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, le servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previa consignación por parte de la demandante ciudadana M.S.B.G., ya identificada, de la constancia autentica en los autos de haber cumplido con el pago del saldo del precio del inmueble identificado en autos que alcanza la suma de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00).

y se oficiará para la protocolización a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas.

No hay condenatoria en costas, por no haber vencimiento total.

Notifíquese a las partes la presente decisión.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Juzgado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, a los veinticinco (25) días del mes de Abril del año dos mil once (2.011) Años 201 de la Independencia y 151 de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

L.A.F..

LA SECRETARIA,

ODIXIS VELIZ SUAREZ.

En la misma fecha, siendo las 3:10 p.m., se publicó y registró la anterior decisión. La Secretaria,

LAF/9859.DEF.