Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 19 de Julio de 2013
| Fecha de Resolución | 19 de Julio de 2013 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Municipio |
| Ponente | Richard Rodriguez Blaise |
| Procedimiento | Resolución De Contrato |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diecinueve (19) de julio de 2013
203° y 154°
Parte actora: “Makro Comercializadora, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 18 de mayo de 1990, bajo el N° 35, tomo 57-A Sgdo.; con domicilio procesal en: Avenida L.R., Edificio Helena, Piso 1, Oficina 16, Altamira, Municipio Chacao del estado Miranda.
Representación judicial
de la parte actora: “Marcos Colan Parraga”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula Nº 36.039.
Parte demandada: “Desarrollos Makinvest, C.A.”, sociedad de comercio inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el día 21 de junio de 2007, bajo el N° 49, tomo 1598-A Qto.; sin domicilio procesal acreditado en autos.
Representación judicial
de la parte demandada: “Pellegrino Cioffi Delgado”, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 185.403, actuando en carácter de defensora judicial ad litem.
Motivo: Resolución de Contrato
Sentencia: Definitiva
Caso: AP31-V-2012-001096
I
Desarrollo del Juicio
Se inició el juicio mediante libelo de demanda presentado el día 15 de junio de 2012, conforme al cual la sociedad de comercio que se distingue con la denominación mercantil Makro Comercializadora, C.A., pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la compañía que gira en el comercio con la denominación mercantil Desarrollos Makinvest, C.A., alegando el incumplimiento en el pago de cánones de alquiler; ambas partes ya identificadas.
Por auto dictado el día 18 de junio de 2012, el Tribunal admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
El día 26 del mismo mes y año, previa consignación de los recaudos requeridos se libró la compulsa; y el día 17 de julio de 2012, la representación judicial de la parte actora dejó constancia en autos, de haber entregado los emolumentos correspondientes para la citación personal de la parte demandada.
Así las cosas, mediante diligencia estampada el día 27 de julio de 2012, el ciudadano Alguacil E.Z. informó al Tribunal que no logró citar personalmente a la parte demandada.
Por auto de fecha 19 de septiembre de 2012, el Tribunal ordenó oficiar al SENIAT a los fines de recabar información respecto al domicilio de la parte demandada.
Luego de esto, y recibida respuesta del ente oficiado, por auto de fecha 15 de enero de 2013, el Tribunal acordó previa solicitud de parte la citación por carteles de la parte demandada, con fundamento en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 9 de abril 2013, luego de publicados, consignados en el expediente y hecha la correspondiente fijación del cartel de citación en la morada de la parte demandada, sin que compareciera a darse por citada por sí ni por intermedio de apoderado judicial alguno, se le designó defensor judicial ad litem recayendo dicho nombramiento en la persona del abogado Pellegrino Cioffi Delgado, inscrito en el Inpreabogado con la matricula N° 185.403.
El día 22 de abril de 2013, el referido defensor judicial ad litem aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.
En fecha 14 de mayo de 2013, se recibió por secretaría escrito de contestación a la demanda, en virtud del cual el defensor judicial ad litem negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
Durante la etapa probatoria, solo la parte actora ofreció medios de pruebas.
Por auto de fecha 11 de junio de 2013, el Tribunal difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal procede a dictar la sentencia definitiva, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
Síntesis de la controversia
La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basó su pretensión, alegó en el libelo de la demanda lo siguiente:
Alegatos formulados por la representación judicial de la parte actora:
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Expuso, que su representada tiene relaciones contractuales con la sociedad mercantil Desarrollos Makinvest, C.A. sobre un espacio de 127,40 M2 ubicado en el piso de ventas de la tienda Makro La Yaguara, a los fines de la instalación de una panadería, tal como consta en contrato de arrendamiento e inspección judicial practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
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Expresó, que dicha relación contractual comenzó a regir a partir del 1 de septiembre de 2007, y tendría una duración de 5 años pudiendo ser prorrogado por acuerdo de las partes; siendo el último canon de arrendamiento por la suma de Bs. 7.472,10, incluyendo el IVA.
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Alegó, que la arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo de 2010, hasta el mes de abril de 2012, es decir 23 meses, adeudando un total de Bs. 171.858,30; y que el inmueble se encuentra en total estado de abandono tal y como se evidencia en la inspección judicial antes señalada.
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Que por lo antes expuesto, es por lo que procede a demandar a la arrendataria para que convenga o en su defecto a ello sea condenada, en la resolución del contrato, y como consecuencia de ello a entregar el inmueble cedido en alquiler; asimismo, en pagar por vía subsidiaria y en concepto de indemnización pecuniaria los meses insolutos, y los que se sigan devengando para el momento de la restitución del inmueble.
Fundamentó la demanda, en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, y 1.592 del Código Civil.
A los fines de combatir los hechos libelados, la representación judicial ad litem de la parte demandada, en la oportunidad legal para la contestación de la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, adujo lo siguiente:
Alegatos esgrimidos por el defensor judicial ad litem
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Expuso que efectuó diligencias tendientes a contactar personalmente al representante legal de la parte demandada, sin embargo ello no fue posible en la dirección aportada por la parte actora, ni tampoco en el inmueble objeto de la demanda, el cual se encontraba cerrado.
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Luego, negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada; como también negó que ésta haya incumplido con la obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de mayo 2010, hasta el mes de abril de 2012.
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Pidió se declare sin lugar la demanda.
De acuerdo con lo antes expresado, colige este operador jurídico que el problema jurídico a resolver se circunscribe a establecer sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento que hace valer la parte actora, alegando como causa petendi el incumplimiento de la arrendataria con la obligación de pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida.
A tales efectos, resulta menester hacer las siguientes consideraciones:
III
El proceso, como lo sostiene nuestra mejor doctrina jurídica, es un conjunto de actividades ordenadas por la ley para el desenvolvimiento de la función jurisdiccional. Es una relación jurídica, porque vincula a los sujetos que intervienen en él; es un método dialéctico, porque investiga la verdad jurídica en un conflicto de intereses, y es una institución, porque está regulado según leyes de una misma naturaleza. Por ello, derivado del carácter instrumental de la ciencia que lo estudia, el proceso no es un fin en sí mismo sino el instrumento para realizar la justicia; esta característica tiene rango constitucional, conforme lo dispuesto por el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
A su vez la justicia constituye un elemento existencial del Estado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 2 eiusdem; y un fin esencial de éste, de acuerdo a lo previsto en el artículo 3 de la Carta Magna.
En efecto, con la entrada en vigencia de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, podemos colegir que ha sido establecido un valor superior, resaltando con ello que los órganos del Poder Público, y en especial el sistema judicial, deben inexorablemente hacer prelar una noción de justicia material por sobre las formas y tecnicismos, propios de una legalidad formal que ciertamente ha tenido que ceder frente a la nueva c.d.E.; y por ello al cambiar el rol del Estado y de la sociedad, el juez y el proceso pasan a ser elementos esenciales en la conformación de un Estado de Justicia.
En esta perspectiva, y a los fines de impartir justicia en el caso concreto de marras, advierte el Tribunal, conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
Precisamente el arrendamiento es un contrato que se establece entre dos partes, una de las cuales (el arrendador) le entrega algún bien suyo (mueble o inmueble) a la otra parte (el arrendatario) para que la utilice en su beneficio propio. Este contrato supone entonces que el arrendatario debe pagar como contraprestación por el uso de la cosa y en forma periódica un canon, conforme lo que se establezca de común acuerdo en el contrato. Se trata pues, de un contrato esencialmente oneroso por medio del cual el arrendador asume la obligación de hacer gozar de la cosa al arrendatario.
En este sentido, el contrato de arrendamiento tiene como presupuesto indispensable para su existencia el derecho real de propiedad, concebido como la potestad del propietario de gozar y disponer de sus bienes dentro de los limites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes; siendo dicho derecho el que permite ceder temporalmente el uso de bienes y entregarlos por cierto tiempo al arrendatario, quien a cambio se obliga a pagar una renta en dinero o en especie.
El artículo 1.579 del Código Civil establece:
Artículo 1579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla
.
De la inteligencia de dicha disposición jurídica se desprende, que la existencia y validez del contrato de arrendamiento requiere no sólo del cumplimiento de los elementos comunes de todos los contratos, sino que las partes expresen su consentimiento acerca de la cosa objeto del contrato, el precio o canon y la duración del contrato.
Por otra parte, la norma contenida en el artículo 1.167 eiusdem consagra la acción resolutoria al disponer: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta la obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos caso si hubiere lugar a ello”.
La doctrina exige ciertas condiciones para la procedencia de la acción resolutoria, a saber: a) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; b) es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada. Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución; c) el actor debe proceder de buena fe. En este sentido se dice que el actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación. El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación, ni siquiera tiene que haber ofrecido la ejecución de su obligación; ya que tales circunstancias no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo; d) es necesario que el juez decrete la resolución, pues el artículo 1.167 del Código Civil exige expresamente la intervención judicial. Ella es necesaria, porque el juez debe determinar si hay o no incumplimiento culposo, y si el incumplimiento tardío, parcial o defectuoso es suficiente para que proceda la acción resolutoria; e) no es subsidiaria de cumplimiento, como se pretende en otros países. La parte accionante puede pedir o bien el cumplimiento, o la resolución, y exigir en ambos casos, el pago de daños y perjuicios; f) no es necesaria la mora del deudor. En la doctrina se discute si es necesario poner en mora al deudor. Buena parte de la doctrina así lo sostiene, pero sin darle mayor importancia a la cuestión, considerando que la demanda serviría para poner en mora al deudor, pero ello no es cierto, porque sólo la demanda exigiendo el cumplimiento es la que tiene esa consecuencia.
Como puede verse, la acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. En efecto, la resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo.
Ahora bien, para establecer si los hechos acaecidos en el presente caso se subsumen en el supuesto normativo in comento, el Tribunal procede a precisar lo siguiente:
-IV-
Establecimiento de los hechos
La representación judicial de la parte actora aportó junto al libelo de la demanda, original de la inspección judicial practicada por intermedio del Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, el día 9 de marzo de 2012, en la cual se hace constar que el inmueble objeto de dicha actuación se encuentra en un espacio ubicado en el piso de ventas, específicamente un fondo de comercio con la denominación Canella Restaurant & Panadería, estando “cerrado tal como se evidencia de los paneles de madera que se encuentran ubicados en su fachada principal”, y que al ingresar al mismo se evidenció “a simple vista su estado de abandono y suciedad”.
Asimismo, consta inserto en las actas de dicha inspección judicial, copia simple del instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, el 18 de febrero de 1993, bajo el Nº 42, tomo 26, folio 225, protocolo primero, que acredita la propiedad de Makro Comercializadora, C.A. del inmueble allí descrito, situado en Jurisdicción de la Parroquia La Vega, Caracas; así como también, copia del contrato que suscribió con Desarrollos Makinvest, C.A., que tiene por objeto la cesión del uso de un área o espacio de aproximadamente 127,40 M2, de la exclusiva propiedad de Makro, mediante el pago de una contraprestación de Bs. 4.800,00 ajustable anualmente de acuerdo al IPC para el área metropolitana de Caracas, durante dicho período, que luego se modificó con el transcurso del tiempo a la cantidad de Bs. 7.472,10, incluyendo el IVA. Esa cesión del uso del área o espacio se hizo a los fines de la instalación de una panadería; por lo que se deduce que entre las partes en conflicto existe una relación arrendaticia sin solución de continuidad pactada a partir del 1 de septiembre de 2007, con una duración de cinco (5) años fijos prorrogable mediante acuerdo manifestado con por lo menos 60 días anteriores al termino del contrato.
En efecto, la parte actora en condición de propietaria entregó la cosa a Desarrollos Makinvest, C.A, comprometiéndose a hacerla usar y gozar durante un tiempo determinado y mediante un precio anticipado como contraprestación; ergo, se patentiza que entre las partes contratantes existe una relación arrendaticia, cuya naturaleza jurídica temporal es a tiempo determinado, y en la cual consta el contenido y alcance de las obligaciones por ambas partes asumidas; así se establece.-
Ahora bien, la causa por la cual la parte accionante hizo valer su pretensión frente a la parte demandada, radica en el incumplimiento por parte de la demandada, con la obligación asumida en la cláusula tercera del contrato accionado, referida al pago del canon de arrendamiento; a tales efecto, alegó que desde el mes de mayo de 2010, hasta el mes de abril de 2012, la arrendataria no ha efectuado ningún pago.
Por consiguiente, frente a tal argumentación, correspondía a la parte demandada con el fin de enervar la pretensión libelada, la carga de probar el hecho extintivo, modificativo o impeditivo idóneo para considerarla en estado de solvencia.
En efecto, demostrada como ha sido la existencia de la obligación cuyo incumplimiento culposo se le imputa a la parte demandada, esto es la referida al pago de los cánones de alquiler como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, la parte demandada debió producir a los autos prueba idónea para demostrar que pagó los cánones de alquiler, a partir del mes de mayo de 2010, a razón de Bs. 7.472,00 cada uno; sin embargo no lo hizo, por lo que juzga quien aquí decide la materialización del evento que produce la necesidad de un pronunciamiento judicial respecto a la pretensión de resolución de contrato que aspira la parte actora, quien se hace acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 1.167 del Código Civil contempla; así se decide.-
Consecuencia de la anterior resolución, se establece que a la parte accionante le asiste el derecho subjetivo procesal de obtener un título judicial ejecutivo, que coercitivamente obligue a la arrendataria a cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que le fue cedido en alquiler. Por tanto la parte demandada debe sucumbir ante la pretensión libelada, y así se decide.-
V
Dispositiva
En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
Con lugar la pretensión contenida en la demanda incoada por la sociedad mercantil Makro Comercializadora, C.A., contra la sociedad mercantil Desarrollos Makinvest, C.A, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento accionado, suscrito el 1 de septiembre de 2007.
Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado, constituido por un espacio de 127,40 M2 ubicado en el piso de ventas de la tienda Makro La Yaguara, Parroquia La Vega, Caracas, objeto del contrato accionado.
Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora, la suma de Bs. 171.858,30, por concepto de cánones de arrendamiento insolutos causados entre el mes de mayo de 2010, al mes de abril de 2012, ambos inclusive; y los cánones de arrendamiento que se sigan causando a partir del mes de mayo de 2012, inclusive, hasta la fecha en que el presente fallo quede definitivamente firme, monto que será determinado por el Tribunal mediante auto dictado en fase de ejecución de sentencia..
Se condena en costas a la parte demandada conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de julio de 2013. Años: 203º de la Independencia y 154° de la Federación.
El juez
Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria
Abg. Damaris Ivone García
En la misma fecha, siendo las 3:03 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria
