Decisión nº 10321 de Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 18 de Febrero de 2010

EXP-7354 SENT:10321

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

199° Y 150°

1. PARTES INTERVINIENTES

   DEMANDANTE: MANAURE ESTIVER M.A.

   DEMANDADOS: R.S. y LEDYS C.P.D.S.

   ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA VENTA.-

   MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA

2. PARTE NARRATIVA

   Se inició el presente juicio, por demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA-VENTA que intentó el ciudadano MANAURE ESTIVER M.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.872.505, con domicilio en la ciudad y Municipio Maracaibo Estado Zulia, asistido por el abogado en ejercicio A.A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.46.433, contra los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos.25.201.083 y 22.458.925 respectivamente domiciliados en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para que protocolicen a su nombre el documento de propiedad del inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en la calle 1A del Barrio Calendario con nomenclatura municipal No. 1E-20, en Jurisdicción de la Parroquia A.B.R.d.M.M.d.E.Z., comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas, NORESTE: Propiedad que es o fue de M.P. y mide dieciocho punto ochenta y nueve metros (18.89 mts); SURESTE: vía pública o calle 1A, y mide doce punto treinta y cinco metros (12.35 mts), SUROESTE: propiedad que es o fue de C.S. y mide diecinueve punto cincuenta y cuatro metros (19.54 mts); NOROESTE: Propiedad que es o fue de J.L. y mide doce punto noventa y siete metros (12.97 mts), todo lo cual hace una superficie de doscientos cuarenta y tres punto diecinueve metros cuadrados (243.19 Mts2), suscrito entre ellos y protocolizado por ante el Registro Público Segundo del Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 31-07-2007, registrado bajo el Nro. 35, protocolo 1°, tomo 11 y que convengan en pagar el precio convenido en el contrato de arrendamiento con opción a compra ya identificado y solicitó a la compañía BCP DE VENEZUELA, C.A., empresa en la que prestó servicios, un crédito de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), que es el saldo restante para completar el precio a pagar en entregarle las arras más la indemnización por daños y perjuicios ocasionados. Se estimó la presente demanda en la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs F. 150.000,00).-

   Dicha demanda fue legalmente distribuida en fecha 07-08-2009, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Tribunal, el cual le dio entrada en fecha 11-08-2009 y se instó a la parte demandante a estimar la demanda en unidades tributarias.-

   En fecha 12-08-2009, el ciudadano MANAURE MARQUEZ, asistido por el abogado J.R.D. presentó diligencia estimando la demanda en unidades tributarias y en la misma fecha se admitió ordenando la citación de los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S., para que comparecieran por ante este Tribunal dentro de los veinte días de despacho siguientes al día que constara en actas su citación.-

   En fecha 13-08-2009, el ciudadano MANAURE MARQUEZ asistido por el abogado J.R.D. P, presentó diligencia consignando los medios necesarios para practicar la citación y en fecha 14-08-2009, el alguacil de este Tribunal expuso haber recibido los medios necesarios para practicar la citación.-

   En fecha 21-09-2009, el ciudadano MANAURE ESTIVER M.A. confirió Poder Apud-Acta a los abogados en ejercicio J.R.D.P. y A.A.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.23.014 y 46.433 respectivamente.-

   En fecha 21-09-2009, se citaron a los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S. y en fecha 22-09-2009, se les dio entrada y se agregaron a las actas.-

   En fecha 19-10-2009, los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S. confirieron Poder Apud-Acta a los abogados en ejercicio A.A.C. y S.Q.D.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos.91.379 y 11.653, respectivamente.-

   En fecha 22-10-2009, el abogado A.A.C. apoderado judicial de los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S., presentaron escrito de contestación a la demanda y en la misma fecha, se le dio entrada agregándose a las actas.-

   En fecha 23-10-2009, este Tribunal fijó para el cuarto día de despacho siguiente a la presente fecha la audiencia preliminar.-

   En fecha 29-10-2009, se celebró la audiencia preliminar, fijando un acto conciliatorio para el tercer día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que las partes lograran un arreglo.-

   En fecha 03-11-2009,se celebró el acto conciliatorio, sin lograr algún acuerdo y fijando el quinto día de despacho siguiente a la presente fecha para llevar a cabo un segundo acto conciliatorio.-

   En fecha 03-11-2009, se fijaron los límites de la controversia, y se abrió un lapso probatorio de cinco (5) días de despacho siguientes a la presente fecha para promover las pruebas.-

   En fecha 09-11-2009, el abogado A.A.C. presentó escrito ratificando la solicitud de inspección judicial que solicitó con el escrito de contestación de la demanda, para lo cual solicitó se fijará fecha y hora para practicar la misma.-

   En fecha 09-11-2009, el abogado J.R.D. P, presentó diligencia ratificando las pruebas promovidas con la demanda e invocó el mérito favorable de las actas.-

   En fecha 11-11-2009, se celebró el segundo acto conciliatorio, sin lograra acuerdo alguno.-

   En fecha 19-11-2009, este Tribunal admitió las pruebas documentales promovidas por la parte actora, se admitieron los testimoniales promovidas por la parte actora, las testimoniales de los ciudadanos A.M. y J.C. para que reconocieran en su contenido y firma los instrumentos suscritos por ella, y se negaron las testimoniales promovidas por la parte demandada, por cuanto no se señaló el domicilio de los mismos y se fijó el próximo séptimo día de despacho siguiente a la presente fecha, a las 10:00 A.M para practicar la inspección judicial solicitada.-

   En fecha 01-12-2009, se practicó la inspección judicial solicitada por la parte demandada, siendo las 10: 00 A.M.-

   En fecha 10-12-2009, este Tribunal fijó el vigésimo segundo día de despacho siguiente a la presente fecha para que tuviera lugar la audiencia o debate oral.-

   En fecha 01-02-2010, se celebró la Audiencia Oral.-

3. COMPETENCIA

   Este sentenciador previo análisis a las actas que conforman este expediente observa que en la presente demanda han transcurrido todos y cada uno de los lapsos procesales, determinando que con aplicación de las normas adjetivas civiles que rigen la competencia para decidir, se declara COMPETENTE en la presente causa, por cuanto le corresponde por ley, a este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E. LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, como órgano jurisdiccional de municipio, el conocimiento en la presente causa en razón de la materia, la cuantía y el territorio de conformidad con las normas que así lo establecen, estatuidas en los artículos 28, 29, 30, 31, 40, 41, y 42 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.

4. FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

   Alega la parte actora, que en fecha 02-02-2006, celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano R.S. sobre el inmueble objeto de litigio.- En fecha 01-12-2006 acordaron celebrar un contrato de arrendamiento con opción de compra venta en forma verbal, sobre dicho inmueble por un monto de Bs.25.000.000,00, hoy Bs.25.000,00 por el compromiso de compra venta y fue autorizado verbalmente por el ciudadano R.S. para realizar unas mejoras en el inmueble, por lo que contrató al ciudadano A.M., quien efectuó varios trabajos de mano de obras. Alega también que en fecha 31-06-2007, la Gobernación del Estado Zulia le vendió al ciudadano R.S., por un precio de Bs.500,00 la parcela de terreno sobre la que esta construida la casa de habitación y que dicha adquisición del terreno fue lo que motivó al ciudadanos R.S. a modificar el precio de la venta antes acordado y aumentarlo, cantidad que alegó que nuevamente cambiaría en mayo del año pasado 2008, cuando se planteó que la unidad tributaria había cambiado el precio y que era de Bs.45.000,00 y que en vista de las mejoras efectuadas al inmueble, es que ha incrementado el valor actual de este, pero que no entran en la venta, ya que alega que no son de su propiedad y que le exigió que expresaran por escrito el precio para que no hubiese lugar a dudas y en fecha 27-05-2008 por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo suscribieron un contrato de arrendamiento con opción a compra, y que a efectos de quedar ya autorizada la venta por su cónyuge también fue suscrito por la ciudadana L.C.P.D.S., asimismo alegó que según la cláusula segunda “el término de duración del contrato es de 4 meses, con una prórroga de 30 días más contados a partir de la firma del presente documento.”; afirma también que aún se mantiene el contrato de arrendamiento y que en cuanto a la opción de compra, los arrendatarios vendedores recibieron una inicial de Bs.5.000,00 descrita en el contrato como arras, pero que se imputarían al pago total. Alega también que los ciudadanos demandantes solicitaron a la compañía BCP DE VENEZUELA, C.A., un crédito de Bs.40.000,00 que es el saldo restante para completar el precio a pagar en el plazo convenido en el contrato, el cual le fue aprobado por la Compañía, como se evidencia de carta de fecha 18-08-2008. Alega también que ha contado con la totalidad del precio convenido y que así se lo comunicó a los vendedores, y que les solicitó le entregaran el documento de propiedad del terreno y demás recaudos exigidos, dentro del lapso señalado en la cláusula segunda del contrato, para la elaboración, presentación, revisión y pago de los derechos de protocolización del documento definitivo de venta, ya que afirma que el hecho de no haber obtenido el documento de propiedad del terreno durante el plazo de la opción a compra le ha impedido efectuar la presentación y pago de los gastos de protocolización del documento definitivo y que ante su insistencia, los vendedores el 08-10-2008, le entregaron una constancia emanada del C.P.U. De igual manera, señala que por el incumplimiento de los vendedores, les sugirió que mientras tramitaban los recaudos exigidos por el Registro Subalterno, efectuarían la compra del inmueble a través de documento autenticado por ante una Notaría Pública, obteniendo como respuesta por parte de los arrendadores vendedores una total negativa, ya que alega que pretenden aumentar el precio porque todo ha aumentado, sin tomar en cuenta que contaba con el precio convenido en el plazo acordado y el requerimiento de la entrega del documento del terreno que era cumplir con la otra obligación de elaboración y protocolización de la venta definitiva, además que las mejoras descritas son de su propiedad y que en la actualidad dan al inmueble un valor superior al pactado en el contrato como precio de la venta, incluso fueron realizadas antes de la celebración del contrato de opción a compra con la autorización del ciudadano R.S., quien le señaló al constructor A.M. donde se encontraban las tuberías de aguas negras, y que sin embargo los vendedores continúan con su negativa de venderle, salvo que acepte un nuevo incremento en el precio. Por último señala que las mejoras realizadas antes de la celebración del contrato, superan el valor del inmueble para el momento en que le fue dado en arrendamiento verbal, de manera que las mejoras se ejecutaran a partir de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento con opción de compra (27-05-2007) y que serían tomadas en cuenta a favor de los vendedores para determinar el valor del inmueble, pero no las mejoras hechas con anterioridad a este, y que no se especificó en ninguna cláusula del contrato las mejoras ya realizadas.-

   Alega la parte demandada, que es falso que el ciudadano R.S. en fecha 02-10-2006 haya celebrado contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano MANAURE MARQUEZ sobre el inmueble objeto de litigio en fecha 01-12-2006, alegando que no se determinan las circunstancias de modo, tiempo y lugar de los supuestos y negados contratos verbales y que para el caso negado de que se hubiesen celebrado los contratos, la n.d.C.C. artículo 1.387 señala que no es admisible la prueba de testigo para probar la existencia de una convención cuando el valor exceda de Bs.2.000, ni que es admisible para probar lo contrario o la que la modifique, que dicha prueba solo es admisible en materia mercantil, más no en la civil, afirma que el actor no señaló el supuesto canon de arrendamiento del supuesto contrato verbal y que, sólo refirió el actor que el supuesto y negado contrato de opción a compra dizque lo fue por Bs.25.000.000 y que por eso la imposibilidad de demostrar sus afirmaciones de hechos, por lo que solicitó no se admitan las testimoniales promovidas por el actor, por lo que niegan y contradicen que R.S. haya autorizado de manera verbal a la parte demandante con ocasión a supuestos contratos verbales a que realizare mejoras en el inmueble objeto de litigio ni que el actor haya contratado al ciudadano A.M. para que realizara construcción de mejora alguna en el inmueble, ni las modalidades, fechas y montos superiores a Bs.2.000,00, siendo que el actor afirma haber consignado el supuesto documento de mejoras, alegando los demandados, que de actas se evidencia que no lo hizo, asimismo desconocen e impugnan el documento privado emitido por el ciudadano A.M.d. fecha cierta 28-01-2008, lo cual alegan los demandados las fechas que se señalan en el libelo de la demanda, es decir no se corresponden la fecha cierta del supuesto documento con la fecha señalada en el libelo y que luego refiere otras supuestas mejoras que van desde el 15-01-2008 hasta el 27-01-2008, mejoras superiores a la cantidad de Bs.2.000 y que relacionan según los demandados la vinculación contractual entre el actor y el ciudadano A.M., De igual manera afirman que es cierto que R.S. adquirió de la Gobernación del Estado Zulia el 31-06-2007, el terreno donde se encuentra ubicada la casa de habitación familiar propiedad de sus mandantes, por lo que niega y rechaza en sus nombres que haya sido el motivo por el cual modificaron el precio de venta del supuesto contrato verbal de opción a compra, que es falso que aumentaron la supuesta negociación en la cantidad de Bs.35.000.000, que es falso que las supuestas mejoras que existen en el inmueble propiedad de sus mandantes sean de la propiedad de la parte actora, y que los únicos propietarios de la edificación que se encuentran en el inmueble sean ellos y que por eso consignan documentos registrados. Afirman que celebraron con el actor un contrato dual (arrendamiento y opción de compra) suscrito por ante la Notaría Décima de Maracaibo bajo las modalidades, términos y condiciones establecidas en el contrato, bajo su libre voluntad al momento de contratar y que es falso la interpretación que el actor le da a la cláusula séptima del contrato, pues lo que se debe entender es que para poder hacerle mejoras al inmueble se requerirá del consentimiento de los arrendadores vendedores y que en caso contrario las hechas quedan en beneficio del inmueble sin que el arrendatario opcionante tenga derecho a reclamar pago alguno por dichos conceptos. Señalan entonces que la parte actora incumplió con su obligación contractual en el término estipulado y que para el momento del vencimiento, en el término contractual, la parte actora no presentó la redacción del documento definitivo de compraventa, , alegan que no tenía el actor a disposición efectiva el dinero respectivo, ya que si hubiese sido así, el actor tenía la vía legal para constituirse en mora, y que el hecho de que al actor le hayan aprobado un préstamo en la empresa donde trabaja no implica que le hayan entregado el mismo y que si eso hubiese sido cierto, se hubiese celebrado la negociación por ante la Notaría, en cumplimiento de la buena fe al contratar, y que el actor se encuentra en posesión del inmueble en virtud del arrendamiento que celebraron ellos con el actor, el 27-05-2008, y que así lo reconoce el actor en confesión espontánea hecha en el libelo.- Por último afirma que la negociación no se celebró y que por faltar el plano de mensura y del documento registrado propiedad de ellos, de fecha 31-06-2007 ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro se evidencia de la nota de registro que el funcionario público deja constancia que en el plano de mensura se agregó al cuadernos de comprobantes, en junio de 2007 y que el contrato de arrendamiento con opción a compra se celebró el 27-05-2008, por lo que desconocieron e impugnaron la constancia que riela al folio 22 del expediente, así como la constancia que la parte actora consignó de fecha 18-08-2008 emitida por la empresa BCP VENEZUELA, C.A.

2. DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

   a.- DE LA PARTE DEMANDANTE

   Conjuntamente con el escrito libelar, la parte actora promovió lo siguiente:

   1. - Corre inserto a los folios trece (13) y catorce (14), marcado con la letra “A”, informe rendido por el ciudadano A.M., titular de la cédula de identidad No.13.370.799, y se lee: “he realizado los trabajos descritos a continuación en la casa ubicada en el Barrio Calendario, calle 1B, No. IE-20, Parroquia Antonio Borjas Romero”, en el mismo se observa que dicho ciudadano describe una serie de trabajos realizados, de fechas 08-12-2006 hasta el 15-12-2006, del 09-01-2007 hasta el 14-01-2007, 22-01-2007 hasta el 17-02-2007, se observa con firma ilegible en A.M., 13.370.799.- de fecha 28-01-2008.-

      Para analizar dicho informe, este sentenciador procede a valorarlo, tomando en cuenta que el mismo al ser producido conjuntamente con el escrito libelar, se considera como documento privado, por lo que debió ser impugnado en la etapa correspondiente para ello como lo señala la norma adjetiva civil en su artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, observándose que no ocurrió de esa manera, por lo tanto dicho instrumento adquiere firmeza en su contenido y alcance, en consecuencia se considera fidedigno y eficaz a los efectos de dilucidar los hechos pretendidos en la presente causa, y en concordancia con la prueba de reconocimiento que el ciudadano A.M. realizó sobre el documento de mejoras de fecha 28-01-2008, este órgano jurisdiccional le otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

   2. - Corre inserto en los folios quince (15) al veinte (20), marcado con la letra “B”, copia certificada de contrato de arrendamiento con opción a compra venta suscrito entre los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S., titulares de las cédulas de identidad Nos.25.201.083 y 22.458.925 respectivamente, sobre un inmueble constituido por una casa habitación, ubicada en el Barrio E.C., calle 1A, No. 1E-20, en Jurisdicción de la Parroquia A.B.R.d.M.M.d.E.Z., según documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima de Maracaibo del Estado Zulia, anotada bajo el No.89, tomo 83.-

      Para la apreciación y valoración de este documento público producido en copia certificada; este Juzgador debe aplicar el contenido del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al analizar el contenido y alcance de dicho documento, se observa que al no ser atacado por la contraparte contra quien fue producido para destruir su veracidad, adquiere firmeza, ya que, al ser valorado por la norma señalada, dicho instrumento por ser emanado del órgano público competente para darle fe pública, se considera fidedigno, y en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio en esta causa. Y ASI SE DECIDE.

   3. - Corre inserto en el folio veintiuno (21), marcado con la letra “C”, documento privado contentivo de préstamo emitido por la empresa BCP de Venezuela C.A., de fecha 18-08-2008 con firma ilegible y sello húmedo.-

      Para analizar dicho documento, este sentenciador procede a valorarlo, tomando en cuenta que el mismo al ser producido conjuntamente con el escrito libelar como documento privado, debió ser impugnado en la etapa correspondiente para ello como lo señala la norma adjetiva civil en su artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, observándose que a pesar que la parte demandada en su contestación a la demanda, exactamente en el folio 36, desconoció e impugnó dicho documento, no lo realizó según el procedimiento establecido para ello, y en concordancia con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a pesar de que dicho documento fue ratificado en su contenido y firma por el ciudadano J.C., este sentenciador desde el momento en que se rindió dicha declaración, pudo verificar, presenciar y apreciar que el ciudadano J.C. se encontraba incurso para rendir declaración, para lo cual en este momento que corresponde la valoración de dicha testimonial como medio de prueba aportado a la audiencia, observa que se debe hacer con sujeción a la norma tarifada, preceptuada en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, ante lo cual al examinar su deposición, por haber declarado ser amigo de la parte actora, por lo que de conformidad Artículo 478: “No puede tampoco testificar el magistrado en la causa en que esté conociendo; el abogado o apoderado por la parte a quien represente; el vendedor, en causas de evicción, sobre la cosa vendida; los socios en asuntos que pertenezcan a la compañía. El heredero presunto, el donatario, el que tenga interés, aunque sea indirecto, en las resultas de un pleito, y el amigo íntimo, no pueden testificar en favor de aquellos con quienes les comprenda estas relaciones. El enemigo no puede testificar contra su enemigo”, se desecha dicha testimonial, puesto que su declaración no se considera valida. Y ASI SE DECIDE.

   4. - Corre inserto al folio veintidós (22), marcado con la letra “D”, copia simple de documento privado contentivo de constancia emanado del Centro de Procesamiento U.d.M.M., de la oficina de Catastro, donde informa que no existe en su archivo el plano de mensura correspondiente, por lo que no se pudo elaborar la ficha catastral, de fecha 08-10-2008, se observa con firma ilegible y sello húmedo.-

      Este sentenciador al proceder a realizar el análisis correspondiente a los efectos de valorar este medio aportado por la parte demandante al presente juicio observa: que el documento antes descrito es de carácter administrativo legal, ya que dicha actuación deviene de la autoridad administrativa competente para ello, por las atribuciones que les ha conferido el legislador, de tal manera que aunque no encaja en rigor en la definición de documentos públicos, tiene de todos modos el efecto probatorio y la presunción de certeza por las facultades conferidas a dicho órgano el cual actúa en el ejercicio de sus funciones; por otro lado, es bien sabido que el interesado puede en lo contrario desvirtuar en el proceso judicial mediante las pruebas, los mecanismos y medios legales idóneos para contrarrestar y destruir el valor probatorio del mismo. De tal manera que este sentenciador al realizar el análisis y recorrido de las actas que conforman este expediente observa que dicho instrumento en el transcurso del debate procesal no fue atacado en la presente causa, por lo que, aplicando las reglas de valoración tarifada, establecidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se determina que tiene pleno valor probatorio, en razón de lo cual este sentenciador considera fidedigno dicho instrumento, otorgándole así todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Y ASÌ SE DECIDE.-

   5. - Promovió prueba de reconocimiento, con el objeto de que el ciudadano A.M., titular de la cédula de identidad No.13.370.799, reconozca en su contenido y firma el documento privado de mejoras de fecha 28-01-2008.-

      Se declara valida dicha prueba, ya que el ciudadano A.M., reconoció su contenido y firma, y la parte demandada no logró desvirtuar con las repreguntas los hechos que contiene dicho documento, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento, y ya que quedaron demostradas dichas bienhechurías.- Y ASI SE DECLARA.-

   6. - Promovió prueba de reconocimiento con el objeto de que el ciudadano J.C., titular de la cédula de identidad No.17.088.771, en su carácter de representante legal de la Empresa BCP de Venezuela C.A., reconozca en su contenido y firma el documento privado de préstamo de fecha 18-08-2008.-

      Con relación a dicho medio probatorio, este órgano jurisdiccional lo desecha, por cuanto el ciudadano J.C., manifestó en su declaración ser amigo de la parte actora, ciudadano MANAURE MARQUEZ, por encontrarse dicha manifestación incursa de acuerdo a lo establecido en el artículo 478 del Código de procedimiento Civil.-Y ASÍ SE DECLARA.-

      Con relación a la formulación de oposición del representante judicial de la parte demandada, con respecto a la documentación presentada por el testigo, a este operador de justicia, en esta audiencia este jurisdicente la declara sin lugar, en virtud de que dicha documentación fue presentada a la vista para demostrar el carácter de representante legal de la empresa, con ocasión de la pregunta formulada por la parte promoverte, sin que ello implique quebrantamiento de normas constitucionales y legales, por el contrario, es deber de todo juez, buscar la veracidad de los hechos controvertidos, a fin de materializar la justicia en la jurisdicción venezolana, de conformidad con el artículo 26 en concordancia con el 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que estatuye el proceso como la materialización de la justicia.- Y ASÍ SE DECLARA.-

   7. - Promovió testimonial jurada de los ciudadanos A.M., F.A.D.N., M.C.I.R., A.J.C.P., G.J.P.O., V.M.M.G., R.A. GRANADOS POLANCO Y R.G.D.H., titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.712.020, E-83.242.147, 13.653.283, 14.631.172, 9.739.102, 7.505.109, 16.355.286 y 9.765.318 respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia.-

      Dicho medio probatorio, se considera desechado, por cuanto los mismos no se presentaron en el acto de la Audiencia Oral.- Y ASÍ SE DECLARA.

      b.- DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

      Conjuntamente con escrito de contestación de la demanda que corre inserto en el folio 35 al 37, de fecha 22-10-2009, los ciudadanos R.S. Y LEDYS C.P.D.S., representados por el abogado en ejercicio A.A.C..-

   1. -Corre inserto en los folios treinta y siete (37) y treinta y ocho (38), marcado con la letra “A”, copia simple fotostática de documento de venta suscrito entre la GOBERNACIÓN DEL ESTADO ZULIA, a través del INSTITUTO DE DESARROLLO SOCIAL (IDES) y el ciudadano R.S., titular de la cédula de identidad No.25.201.083, sobre un terreno propio que forma parte de mayor extensión, ubicado en el Barrio Calendario, calle 1A, No. 1E-20 de la nomenclatura municipal, en Jurisdicción de la Parroquia A.B.R.d.M.M.d.E.Z., comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas, NORESTE: propiedad que es o fue de M.P. y mide dieciocho punto ochenta y nueve metros (18.89 mts); SURESTE: Vía pública o calle 1A, y mide doce punto treinta y cinco metros (12.35 mts); SUROESTE: propiedad que es o fue de C.S., y mide diecinueve punto cincuenta y cuatro metros (19.54 mts); NOROESTE: propiedad que es o fue de J.L. y mide doce punto noventa y siete metros (12.97 mts), todo lo cual hace una superficie de doscientos cuarenta y tres punto diecinueve metros cuadrados (243.19 Mts2). La parcela de terreno objeto de esta venta forma parte de mayor extensión, según documento protocolizado por ante el Registro Público Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 31-06-2007, registrado bajo el No.35, protocolo 1°, tomo 11.-

   2. - Corre inserto al folio treinta y nueve (39) y cuarenta (40), copia fotostática simple de documento de construcción donde los ciudadanos P.N.V. y E.F.M.N., titulares de las cédulas de identidad Nos.23.453.948 y 23.738.346 domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia le realizaron unas mejoras y bienhechurías a los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S., titulares de las cédulas de identidad Nos. V-25.201.083 y V.22.458.925 respectivamente, dichas mejoras y bienhechurías versan sobre una casa de habitación ubicada en el Barrio Calendario, calle 1A, casa No. 1E-20, en Jurisdicción de la Parroquia A.B.R.d.M.M.d.E.Z., con un área de terreno de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON DIECINUEVE DECÍMETROS CUADRADOS (243.19 Mts2) y con un área de construcción de CIENTO CUARENTA Y SEIS METRSO CUADRADOS (146 mst2). El inmueble se encuentra comprendido dentro de las siguientes medidas y linderos. NORESTE: Con propiedad que es o fue de M.P. y mide 18.89 mts; SURESTE: con vía pública o calle 1A y mide 12.35 mts; NOROESTE: con propiedad que es o fue de J.L. y mide 12.987 mts y SUROESTE: con propiedad que es o fue de C.S. y mide 19.54 mts; según documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fechas 13-10-2009, registrado bajo el No.49, del protocolo 1, tomo 5°.-

   3. - Corre inserto a los folios cuarenta y uno (41) y cuarenta y dos (42), copia fotostática simple de cédulas de identidad de los ciudadanos E.F.M.N. y P.N.V.P., Nos.23.738.346 y 23.453.948 respectivamente.-

      Ahora bien, este Tribunal pasa a dilucidar el contenido y alcance de los medios probatorios antes descritos, tomando en consideración para la apreciación y valoración de los mismos, que aunque dichos instrumentos fueron consignados en copias fotostáticas simples, deben ser valorados a plenitud, por cuanto los mismos fueron otorgados por ante el organismo público competente para ello, es por esto que gozan de fe pública, por lo tanto se consideran procedentes y aplicables para la valoración de los mismos; el sistema tarifado contemplado en la norma adjetiva procesal para la apreciación del mismo, este es el preceptuado en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así mismo y con aplicación de los Principios generales que rigen la prueba judicial entre otros el de exhaustividad probatoria y el de adquisición procesal o comunidad de la prueba, como lo ha señalado nuestro m.T. en distintas decisiones de sus salas, es así como actuando de conformidad se observa de actas que dichos instrumentos, no fueron atacados por la contraparte para destruir su veracidad, por lo tanto adquieren firmeza y veracidad en cuanto a su contenido y alcance, ya que al ser valorados por la norma antes señalada y con sujeción a los principios indicados, se consideran fidedignos, veraces, y constituyen por demás prueba suficiente en la presente causa, por lo que en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio. Y ASÍ SE DECIDE.

   4. - Corre inserto al folio cuarenta y tres (43), marcado con la letra “B” copia simple de documento contentivo de plano de mensura, amparado por documento de fecha 13-03-1974, No.92, protocolo 1°, tomo 2, primer circuito.-

      Se evidencia que este Plano emana de órgano administrativo, por cuanto se evidencia de actas que el mismo no fue en modo alguno atacado por la contraparte, le da fe a este juzgador, ya que del mismo se evidencia datos que corresponden con los hechos expuestos en este debate procesal como lo es la ubicación y descripción del inmueble señalado por la demandada en sus excepciones y defensas, otorgándole en consecuencia, pleno valor probatorio en esta causa. Y ASÍ SE DECIDE.

   5. - Solicitó la testimonial de los ciudadanos VIDES PEDROZO P.N. y AMATOS NIETO E.F., titulares de las cédulas de identidad Nos.23.453.948 y 23.738.346 respectivamente.-

      Con relación a dicho medio probatorio, el mismo fue negado de acuerdo a lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se señaló el domicilio de los testigos, por lo tanto se consideran desechados.- Y ASÍ SE DECLARA.-

   6. - Corre inserto a los folios cincuenta y cinco (55) al cincuenta y siete (57), Inspección Judicial solicitada por las partes en compañía del apoderado judicial de la parte demandada, abogado A.E.A.C., practicada a las 10:39 A.M

      Para la valoración de esta prueba, se establece que la misma es un acto completo efectuado por el órgano jurisdiccional competente para ello, ya que al ser promovida dentro de la causa ventilada, este sentenciador señala que es el juez de la causa quien debe aplicar los principios procesales exigidos por la norma procesal, para estas actividades como lo es el de INMEDIACIÓN, por lo que dicho acto es de naturaleza jurisdiccional y tienen veracidad, y es eficaz para dilucidar y aclarar hechos controvertidos en esta causa. Por lo que en consecuencia se les debe aplicar el sistema de valoración tarifado, establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, así se consideran o se tiene con la validez de instrumentos públicos, que se han producido en el juicio en originales expedidas por el funcionario competente correspondiente, al mismo tiempo estos documentos se tienen como fidedignos, esto, sino han sido impugnados por el adversario, en la oportunidad legal, y de la forma prevista en la norma procesal adjetiva para ello, lo cual del recorrido realizado a las actas se observa que dicha actividad o ataque no fue efectuado, por lo que este sentenciador les da pleno valor probatorio a los mismos. Y ASI SE DECIDE.-

3. MOTIVACIÓN

   Se inició el presente juicio signado en el expediente E-7354 por libelo presentado el día 07-08-2009, siendo admitido el 12-08-2009, donde demanda el ciudadano MANAURE ESTIVER M.A. por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento con Opción de Compra-Venta, a los ciudadanos R.S. y LEDYS C.P.D.S., por un inmueble constituido por una casa de habitación ubicado en la calle 1A del Barrio Calendario con nomenclatura municipal número 1E-20, en jurisdicción de la Parroquia A.B.R.d.M.M.d.E.Z..-

   Ahora bien, este sentenciador vistas y analizadas las pretensiones y defensas expuestas por las partes, así como las pruebas aportadas al proceso y concatenarlas con las normas vigentes que regulan la materia contractual, específicamente en lo atinente al cumplimiento de los mismos, este jurisdicente pasa de seguidas a realizar las siguientes consideraciones:

   Plantea la parte actora en su escrito de demanda que celebró un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano R.S., sobre el inmueble antes descrito, asimismo que el 01/12/2006, acordaron celebrar un contrato de arrendamiento con opción de compra venta en forma verbal, sobre dicho inmueble por un monto de Bs.25.000.000, hoy Bs. F.25.000,00, pero lo afirmado por el actor hace imposible demostrar sus afirmaciones de hechos y de derecho, siendo que el mismo aunque señalo el monto por el que fue supuestamente pactado el contrato de opción de compra venta verbal, él mismo no señaló ni indicó la fecha del mismo, ni los precios fijados como cánones de arrendamiento en el supuesto contrato de arrendamiento realizado de manera convencional.-

   De igual manera manifiesta que, por distintas razones, los ciudadanos demandados modificaron el precio de venta y que por ello decidieron suscribir un contrato con opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha 27/05/2008; expresando que según la cláusula segunda de dicho contrato el término de duración del contrato era de cuatro (4) meses, con una prorroga de treinta (30) días más, contados a partir de la firma del documento. Alega también que “…omissis…aún se mantiene el contrato de arrendamiento y en cuanto a la opción a compra, los arrendatarios vendedores recibieron una inicial de Bs.5.000,00 como arras, para que se imputaran al pago total…” Afirma que según el precio fijado y establecido en la cláusula tercera de dicho contrato, que era de Bs.45.000,00, el se obligaría a cancelar los Bs.40.000,00 en el plazo antes mencionado, por lo que el mismo solicitó a la compañía BCP DE VENEZUELA, C.A., empresa en la que presta sus servicios, un crédito de Bs.40.000,00, saldo restante para completar el precio a cancelar en el plazo convenido en el contrato.-

   Alega también que obtuvo una negativa e incumplimiento de los vendedores al momento de efectuar la compra del inmueble objeto de litigio y que los promitentes vendedores nuevamente le aumentaron el precio convenido para la compra del inmueble.-

   Con relación a lo afirmado por el actor, “…fui autorizado por el ciudadano R.S. para realizar unas mejoras en el inmueble, y que para ello contrató al ciudadano A.M., quien las realizó en distintos períodos de fechas. Es de hacer notar, que dichas mejoras que según el demandante alega, fueron realizadas en el inmueble objeto de litigio, sin embargo la parte actora, no demostró en el debate probatorio la autorización del propietario del inmueble, para realizar dichas mejoras.- Y ASÍ SE DECLARA.-

   Por otra parte, afirma que además las mejoras realizadas en dicho inmueble son de su propiedad dándole un valor al inmueble superior al pactado en el contrato como precio de la venta. Señala que el establecimiento de la cláusula séptima tuvo como propósito suspender la construcción hasta finiquitar la venta del mismo, alegando que las mejoras que se ejecutarían a partir de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento con opción de compra serían tomadas en cuenta a favor de los vendedores para determinar el valor del inmueble (Resaltado por este Tribunal), siendo que este órgano jurisdiccional observa que el ciudadano MANAURE ESTIVER M.A., no es el propietario de las mejoras, ya que el propietario del inmueble es el ciudadano R.S., tal y como se evidencia del documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia de fecha 31-06-2007, todo de conformidad con el artículo 549 del Código Civil, que prescribe: “La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales”. De igual manera, el actor le da una errónea interpretación a la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, de fecha 27-05-2008, ya que la cláusula séptima de dicho contrato establece íntegramente que: “Para realizar el arrendatario comprador, modificaciones, mejoras o construcciones dentro del inmueble necesitará el consentimiento expreso y por escrito de los arrendadores vendedores, en todo caso, las mismas quedarán en beneficio del inmueble sin que el arrendatario comprador tenga derecho a reclamar pago alguno por tales conceptos”, y el mismo afirmaba que dicha cláusula tuvo como propósito suspender la construcción, ampliación o remodelación del inmueble, por lo que lo que se debe interpretar según la cláusula séptima del contrato es que para poder hacer o realizar mejoras al inmueble se requeriría del consentimiento de los arrendadores vendedores y en caso contrario las hechas quedarían en beneficio del inmueble, sin que el arrendatario opcionante tenga derecho a reclamar pago alguno por tales conceptos, todo de conformidad con lo prescrito en el:

   Artículo 1.609 del Código Civil: El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente. Esta disposición no es aplicable al caso en que se hayan dado en arrendamiento tierras incultas para labrarlas al arrendatario, quien tiene entonces derecho a que se le indemnice el valor de sus plantaciones, obras y construcciones, si no se hubiese estipulado otra cosa.

   Además la parte actora incumplió con su obligación contractual en el término estipulado en el contrato celebrado en fecha 27-05-2008, por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, ya que para el momento del vencimiento, esto es según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento con opción de compra venta, de fecha 27-05-2008, “el término de duración del presente contrato es de cuatro (4) meses, con una prorroga de treinta (30) días más, contados a partir de la firma del presente documento”, siendo que nunca presentó la redacción del documento definitivo de compra venta, ni mucho menos el documento definitivo notariado o registrado, esto se evidencia de lo que afirma el actor, ciudadano MANAURE ESTIVER MARUQEZ ACOSTA, cuando expresa: “…ni mucho menos tenía a disposición efectiva el dinero respectivo...” y el hecho de que al actor le hayan aprobado un supuesto préstamo en la empresa BCP DE VENEZUELA, C.A., donde presta sus labores, no implica que le hayan hecho efectivo dicho préstamo, por tanto, la operación de compra venta no se llevó a cabo por causas imputables al promitente comprador, hoy demandante, MANAURE ESTIVER M.A., por las razones anteriormente expuestas, en el término legal pautado.- Y ASÍ SE ESTABLECE.

   Por otra parte, el demandado en su escrito de contestación de la demanda admite como cierto que haya celebrado un contrato de opción de compra con los actores, pero niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los términos expuestos en el libelo, específicamente en lo atinente al incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato por causa imputable a él.

   Asimismo, también se evidencia, que es errónea la afirmación del actor, de que la negociación no se efectuó, por faltar el plano de mensura, cuando del folio 43, marcado con la letra “B”, se evidencia efectivamente el plano de mensura y del documento registrado en fecha 31-06-2007, por ante la Oficina subalterna del Segundo Circuito de Registro donde aparece la nota de registro que deja constancia de que el plano de mensura se agregó al cuaderno de comprobantes, bajo los Nos.2322 y 2325 del primer trimestre de 2007, 1252 y 1253 del trimestre en curso, esto es en junio de 2007 y es de observar que dicho contrato de arrendamiento con opción de compra venta se celebró el 27-05-2008.- Y ASÍ SE DECLARA.-

   Por otro lado, este jurisdicente no observa el material probatorio aportado por las partes al presente proceso, que la parte actora, haya demostrado por ante esta jurisdicción de que si tenia a su disposición la cantidad de dinero requerido como precio para los promitentes vendedores en el lapso y término fijado en el contrato de opción de compra venta, siendo que la vía legal idónea que tenía el promitente comprador era la de solicitar ante los órganos jurisdiccionales correspondientes el procedimiento de oferta real y depósito para liberarse de su obligación de pago.-Y ASÍ DECLARA.-

   De lo expuesto se evidencia que los alegatos y oposiciones del demandante han quedado desvirtuados por la fuerza de las normas sustantivas las cuales son aplicables al presente caso, así como las normas particulares pactadas por las partes en el contrato de opción de compra, ya que del exhaustivo análisis de las actas procesales este juzgador ha podido constatar y evidenciar que efectivamente el demandante incumplió con las condiciones de la venta pactadas dentro del plazo fijado para su materialización, incurriendo en lo estatuido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, consecuentemente a ello, se constata en las actas que la parte actora no siguió los parámetros y no dio efectivo cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento con opción de compra-venta.- ASÍ SE DECIDE.-.

   Con relación, a la petición del representante judicial de la parte demandada realizada en la audiencia celebrada, en la que solicita a este Tribunal declarar la resolución del presente contrato, este operador de justicia, la declaró improcedente en derecho, en virtud de que no lo solicitó en la oportunidad procesal pertinente que era en la contestación de la demanda, como reconvención, que era la vía procesal establecida en el ordenamiento jurídico vigente. Y ASÍ SE DECLARA.-

   Este juzgador considera pertinente establecer los criterios normativos aplicables a la presente causa:

   Establece del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

   Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el limite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”...

   Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Artículo 508: Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.

   Así, mismo Establece el Código Civil:

   1. Artículo 1133: del Código Civil, el cual establece “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”

   2. Artículo 1159: “… Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley...”

   3. Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

   4. Artículo 1.609: El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero, el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separadamente. Esta disposición no es aplicable al caso en que se hayan dado en arrendamiento tierras incultas para labrarlas al arrendatario, quien tiene entonces derecho a que se le indemnice el valor de sus plantaciones, obras y construcciones, si no se hubiese estipulado otra cosa.

   Ahora bien, no habiendo quedado demostrado incumplimiento por parte de los promitentes vendedores (demandados), en atención a la fuerza de ley entre las partes que poseen los contratos, y aunado a las pruebas documentales traídas por el actor a la causa, al ser concatenadas con las normas sustantivas y adjetivas que rigen para este tipo de procedimiento, en consecuencia arroja como conclusión la eminente declaratoria “SIN LUGAR” de la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA-VENTA. Y ASÍ SE DECIDE.