Decisión nº 274 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 10 de Agosto de 2010

En el juicio principal, acontecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 09.04.2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.

Acto seguido, el día 20.04.2010, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas establecidas en la tablilla de este Tribunal para despachar.

A continuación, en fecha 06.05.2010, los abogados O.A.C. y O.A.H., consignaron las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa y abrir el cuaderno de medidas, siendo que el día 11.05.2010, se dejó constancia por Secretaría de haberse proveído sobre tales actuaciones.

Luego, en fecha 11.05.2010, el alguacil dejó constancia de haber sido provisto por la parte actora de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada.

Después, el día 17.06.2010, el abogado H.A.F., consignó el instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A.

De seguida, en fecha 21.06.2010, el abogado H.A.M., consignó escrito de contestación de la demanda, así como planteó la cuestión previa relativa a prejudicialidad civil.

Acto continuo, el día 15.07.2010, los abogados O.A.C. y O.A.H., consignaron escrito a título de contradicción en contra de la cuestión prejudicial y defensas de fondo alegadas por la parte demandada, mientras que en fecha 27.07.2010, consignaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 27.07.2010, salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

A continuación, en fecha 05.08.2010, el abogado E.C., consignó el instrumento poder que le acreditó la representación judicial de la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., al igual que escrito contentivo de conclusiones escritas.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 11.05.2010, se abrió cuaderno de medidas.

Acto continuo, el día 24.05.2010, se dictó auto por medio del cual se decretó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, exhortándose para su práctica al Juzgado de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que correspondiese por distribución, a cuyo efecto, se libró despacho y oficio N° 305-10.

Luego, en fecha 15.06.2010, se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida preventiva de secuestro, procedente del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en cuya práctica estuvo presente el ciudadano J.R.M.G., en su carácter de Director de la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados O.A.C. y O.A.H., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representada, adujeron lo siguiente:

Que, la relación arrendaticia se inició en fecha 16.11.1991, conforme al contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19.11.1991, bajo el N° 36, Tomo 67-A, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por la parcela N° 192, con un área de terreno de un mil novecientos ochenta y seis metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (1.986,36 M2) aproximadamente y las edificaciones en la misma existentes con un área de construcción de un mil doscientos sesenta y seis metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (1.266,20 M2) aproximadamente, donde funcionaba el denominado Colegio Bello Monte, anteriormente conocido como la Quinta Taranta, ubicado en la Avenida Caroní de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que, entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, fue celebrado con posterioridad un convenio autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18.10.1996, bajo el N° 43, Tomo 104, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual las partes acordaron prorrogar el contrato inmobiliario existente por el plazo de cuatro (04) años, contados a partir del día 15.11.1996.

Que, entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, fue celebrado un nuevo convenio autenticado por ante el Consulado General de la República de Venezuela, en la ciudad de Miami, Estado de Florida, Estados Unidos de América, en fecha 12.12.2000, y por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 24.01.2001, bajo el N° 42, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual las partes acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento existente por el plazo de cinco (05) años, contados a partir del día 15.11.2000.

Que, en fecha 01.02.2005, la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., por intermedio del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, notificó a la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que a su vencimiento el día 15.11.2005, debía entregar el bien inmueble arrendado totalmente desocupado.

Que, para el momento en que venció el término de duración contractual, en fecha 15.11.2005, la relación arrendaticia había tenido una duración de catorce (14) años, por lo que el contrato de arrendamiento se prorrogó legalmente por el lapso de tres (03) años, de conformidad con lo establecido en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 15.11.2008.

Que, habiendo ocurrido el vencimiento del lapso de la prórroga legal a que tenía derecho la arrendataria, ésta no ha cumplido con su obligación de entregar el bien inmueble arrendado, pese a las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas, causándole así daños y perjuicios, tanto al anterior propietario y arrendadora, como a su representada, actual propietaria y arrendadora.

Que, en fecha 14.10.2009, su representada adquirió del ciudadano F.M.A.R., la propiedad del bien inmueble constituido por la parcela N° 192, con un área de terreno de un mil novecientos ochenta y seis metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (1.986,36 M2) aproximadamente y las edificaciones en la misma existentes con un área de construcción de un mil doscientos sesenta y seis metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (1.266,20 M2) aproximadamente, donde funcionaba el denominado Colegio Bello Monte, anteriormente conocido como la Quinta Taranta, ubicado en la Avenida Caroní de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, conforme se evidencia de los documentos protocolizados por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.10.2009, bajo los Nros. 2009.1350, 2009.1351 y 2009.1352, Asiento Registral 1 de los inmuebles matriculados con los Nros. 215.1.1.13.2112, 215.1.1.13.2113 y 215.1.1.13.2114, correspondientes al Libro de Folio Real del año 2.009, respectivamente.

Que, la indicada área de terreno de un mil novecientos ochenta y seis metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (1.986,36 M2), es el producto resultante de los tres (03) lotes de terreno siguientes: 1) Un lote de terreno y las construcciones sobre él existentes, identificado con la cédula catastral N° 01-01-09-U01-025-019-070-000-000-000, con un área de quinientos ochenta y siete metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (587,50 M2); 2) Un lote de terreno distinguido con el N° 192, y las construcciones sobre él existentes, identificado con la cédula catastral N° 01-01-09-U01-025-019-037-000-000-000, con un área de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (662,80 M2); y, 3) Un lote de terreno y las construcciones sobre él existentes, identificado con la cédula catastral N° 01-01-09-U01-025-019-069-000-000-000, con un área de quinientos diez metros cuadrados (510,oo M2).

Que, su representada, en su condición de nueva propietaria del bien inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se subrogó totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios y/o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia inmobiliaria existente.

Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.579 y 1.594 del Código Civil, así como en los artículos 33, 38 literal (d) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, los abogados O.A.C. y O.A.H., actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., en su condición de novísima propietaria y arrendadora, procedieron a demandar a la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado, totalmente desocupado de personas y bienes, en el mismo perfecto estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió, y solvente en el pago de los servicios públicos y privados inherentes al mismo; en segundo lugar, en el pago de la cantidad de ciento treinta y tres bolívares fuertes con treinta y tres céntimos (BsF. 133,33), a título de daños y perjuicios, por cada día de demora o retardo en la entrega de la cosa arrendada, desde el día 15.11.2008, oportunidad en que venció la prórroga legal, hasta la absoluta y total desocupación del inmueble arrendado; y, en tercer lugar, en el pago de las costas procesales.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

El abogado H.A.M., actuando para ese momento en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en fecha 21.06.2010, consignó escritos en los cuales planteó defensas previas y de fondo en los términos siguientes:

Que, opone la cuestión previa establecida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la alegada existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto como lo es la demanda intentada por su representada, en contra de las sociedades mercantiles Colegio Bello Monte S.R.L. y Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., y el ciudadano F.M.A.R., cuyo juicio se sustancia en el expediente N° AP11-M-2009-000219, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que, rechaza la demanda en su totalidad, tanto en los hechos, por no ajustarse a la realidad, como en el derecho, por ser improcedente.

Que, la parte actora basa su demanda en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo presupuesto fáctico consiste en que, si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia.

Que, dicha norma jurídica es inaplicable al caso de autos porque no existe, ni ha existido entre la parte actora y su mandante, relación arrendaticia alguna, por estimar su representada que es la verdadera propietaria del inmueble, aunado a que el otro presupuesto fáctico de la norma antes referida, es que el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador.

Que, la única relación arrendaticia que hubo y ya no existe, fue entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., que no era, ni ha sido nunca la propietaria del inmueble, pues esta propiedad pertenece al ciudadano F.M.A.R., que es una persona natural que vendió en su propio nombre el inmueble a la parte actora.

Que, la primitiva arrendadora con la cual su representada mantuvo una relación arrendaticia fue la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., persona jurídica distinta del ciudadano F.M.A.R., y que sólo podrán considerarse como una sola persona si prospera el planteamiento de su mandante del levantamiento del velo corporativo de dicha sociedad de responsabilidad limitada para confundirla con dicho ciudadano, lo que traería como consecuencia que prosperase la demanda que su representada tiene intenta por nulidad de venta y otros respectos, en contra de las sociedades mercantiles Colegio Bello Monte S.R.L. y Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., y el ciudadano F.M.A.R..

Que, su representada se considera propietaria del inmueble como se explica ampliamente en la demanda intentada por su representada ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Que, su representada se vio obligada a consentir la oferta de venta que se le hizo de las tres (03) parcelas y el inmueble en ellas construido, por la cantidad de tres millones doscientos mil bolívares fuertes (BsF. 3.200.000,oo), consentimiento éste nulo por haber sido obtenido con violencia, de tal forma que se procedió a demandar a la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L. y al ciudadano F.M.A.R., para que otorgasen el documento de venta a favor de su mandante, por la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 950.000,oo), al igual que a la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., por la nulidad de la venta, en vista de que el bien inmueble comprado ya había sido adquirido por su representada.

Que, como pretensión subsidiaria se reclamó a la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L. y al ciudadano F.M.A.R., una indemnización por la cantidad de tres millones quinientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 3.550.000,oo), por concepto de la diferencia del valor de los inmuebles generado por el cambio de uso obtenido por su representada, entre la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 950.000,oo), que había aceptado pagar su mandante ante la oferta que se le hizo y la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares fuertes (BsF. 4.500.000,oo), en que fueron vendidos los inmuebles, así como en devolver la cantidad de treinta y siete mil cuatrocientos cuarenta y un bolívares fuertes con setenta céntimos (BsF. 37.441,70), por los gastos que hizo su representada por concepto de derechos de registro.

Que, en el mes de noviembre de 1.998, su representada aceptó comprar el bien inmueble arrendado y desde entonces no tenía porque pagar arrendamiento, ya que al hacerse propietario del mismo con la aceptación de la oferta no tenía porque pagar arrendamiento y así lo entendió la arrendadora, quien no hizo gestión alguna para cobrar supuestos arrendamientos vencidos, toda vez que consideró propietaria a su mandante y fue cuando surgieron inconvenientes en la relación negocial, ya no arrendaticia.

Que, como medida de precaución y para demostrar buena fe, su mandante solicitó una medida preventiva de permanencia inmobiliaria y consignó la cantidad de veintiocho mil bolívares fuertes (BsF. 28.000,oo), correspondiente a los meses transcurridos de noviembre y diciembre de 2.008, así como enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.009, a razón de cuatro mil bolívares fuertes (BsF. 4.000,oo) cada uno, comprometiéndose a consignar por cada mes dicha cantidad mientras subsistiera la medida preventiva innominada, llegándose a la cantidad de cuarenta mil bolívares fuertes (BsF. 40.000,oo), que están depositados en el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pero que la medida fue negada, lo que demuestra la buena fe de su mandante y la improcedencia de la pretensión de pago de ciento treinta y tres bolívares fuertes con treinta y tres céntimos (BsF. 133,33) por día, desde el mes de noviembre de 2.008, hasta la absoluta desocupación del inmueble, pretendida por la parte actora a título de daños y perjuicios.

- IV -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- IV.I -

DE LA CUESTIÓN PREJUDICIAL

El abogado H.A.M., actuando para ese momento en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., mediante escrito presentado en fecha 21.06.2010, planteó la cuestión previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, establecida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con base a que su representada intentó demanda en contra de la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L. y del ciudadano F.M.A.R., para que otorgasen el documento de venta a favor de su mandante, por la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 950.000,oo), al igual que a la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., por la nulidad de la venta que se le hizo, cuyo juicio se sustancia en el expediente N° AP11-M-2009-000219, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Por tal motivo, la accionante contradijo la cuestión previa opuesta por la parte demandada a través del escrito presentado el día 15.07.2010, por estimar que “…el aquí demandado pretende en otro juicio una temeraria nulidad de la venta que en el supuesto de prosperar le atribuiría la propiedad del inmueble. Es decir, que se trata de un hipotético derecho de propiedad cuya transmisión se verificaría con la sentencia que dicte el otro Tribunal, lo que en modo alguno incidiría en este juicio referido única y exclusivamente a la terminación de la relación arrendaticia inmobiliaria existente, en la cual el arrendatario, que hizo uso total de la prórroga legal que le correspondió, no cumplió con su obligación legal y contractual de entrega del inmueble arrendado. Por lo tanto, no se requiere en la presente causa esperar lo que haya de decidirse en el otro juicio, puesto que ello de ninguna manera pudiera cambiar la sentencia que ha de ser proferida en este juicio por cumplimiento. (…) igualmente resulta evidente que, el único fin perseguido en el juicio incoado por el aquí demandado, era lograr una medida preventiva innominada que garantizara la permanencia en el inmueble arrendado, es decir, que lo mantuviera en la posesión del mismo, mientras se sustanciara y sentenciara definitivamente dicho juicio. (…) Al respecto, es preciso señalar que dicha medida le fue negada al aquí demandado por no haber probado el fumus boni iuris, es decir, que no logró demostrar la presunción de la existencia del buen derecho…”.

En este contexto, la cuestión previa en referencia concierne a la vinculación entre la cuestión planteada en otro proceso con la pretensión reclamada en el asunto en que se plantea, la cual influye de tal modo en la decisión de ésta, que se hace necesario resolver aquélla con carácter previo a la sentencia principal, sin posibilidad de desprenderse de ella.

Al respecto, el Dr. A.R.R., en cuanto al ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ha sostenido lo que sigue:

…la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto (Ordinal 8º), no afecta, como se ha visto (supra: n.102), al desarrollo del proceso, sino que éste continua su curso hasta llegar al estado de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito (Art. 355 C.P.C.). Por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquéllas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir. Así, v. gr., el demandado por revocación de donación a causa de superveniencia de hijo, puede solicitar la decisión previa de la causa prejudicial que tiene promovida por desconocimiento del hijo.

Aunque esta causa prejudicial se ventila en proceso separado, es evidente que la promoción de ella como cuestión previa, tiende a anular la pretensión y funciona como una forma de resistencia u oposición a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquélla…

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte, sexta edición; Caracas, 1997, página 78)

En el mismo orden de ideas, el exegeta E.C.B., arguye en cuanto a la cuestión previa en referencia, lo siguiente:

…En la doctrina y en la legislación este tema de la prejudicialidad ha sido muy debatido hasta el extremo de que el concepto y naturaleza de las cuestiones prejudiciales no ha sido definido de una manera precisa por los tratadistas, sino que se dan diversas definiciones y clasificaciones que la confunden con las cuestiones puramente previas; se hacen clasificaciones más o menos incompletas, lo cual es una demostración evidente de que es una materia difícil y compleja, y al mismo tiempo de suma importancia. Para Manzini prejudicial es toda cuestión jurídica cuya resolución constituye un presupuesto (preupposto) para la decisión de la controversia principalmente sometida a juicio. Aguilera de Paz la define así, ‘Entendemos que sólo deben ser consideradas como prejudiciales las cuestiones civiles, canónicas o administrativas propuestas en una causa con motivo de los hechos perseguidos en la misma, que se hallen tan íntimamente ligadas al acto justiciable, que su resolución pueda tener influjo en la decisión de ella en cuanto al fondo o de cuyo fallo pueda depender la sentencia que deba dictarse sobre el mismo’. Borjas la conceptualiza como ‘…todas las cuestiones que deben ser resueltas con precedencia o anterioridad a lo principal de un proceso porque dada la estrecha relación que guardan con él, su decisión previa tiene que influir de modo sustancial sobre el fallo por recaer’.

La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto no afecta el desarrollo del proceso, sino que éste continúa su curso hasta llegar al estado de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito…

. (Calvo Baca, Emilio. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Libra C.A.; Caracas, página 671)

Al unísono de lo anterior, el Dr. P.A.Z., en lo que se refiere a la prejudicialidad, ha precisado lo siguiente:

…La prejudicialidad (no la cuestión previa en el sentido estricto de trámite como tal) es punto previo e influyente para resolver el fondo de una controversia, pero se distingue de otras previas porque, necesariamente, tiene que resolverse en proceso distinto, separado y autónomo, pero no sólo basta con esto, pues además, se requiere que el Juez de la causa no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente. Luego, la prejudicialidad es una especie de falta de jurisdicción o de incompetencia limitada o parcial: el Juez de la causa tiene jurisdicción y competencia para conocer de la acción, reclamación o pretensión ante él planteada, pero carece de una u otra en lo que concierne exclusivamente al punto previo (prejudicial) influyente y, por ende, que corresponde a otra autoridad. Es falta limitada o parcial de jurisdicción cuando se trate, en lo externo, de puntos previos que corresponden a la administración (prejudicialidad administrativa) o a un Juez extranjero, y es incompetencia cuando la cuestión corresponda, necesariamente, a otro Juez venezolano que sea de jurisdicción distinta o de distinta competencia por la materia, y así hay prejudicialidades civiles, fiscales, tributarias, hacendísticas y penales; esto es, cada vez que el punto previo requiere de decisión en proceso separado y cuyo conocimiento no es del propio Tribunal de la causa, será prejudicial…

. (Alid Zoppi, Pedro. Cuestiones Previas y otros Temas de Derecho Procesal. Editores Vadell Hermanos; Valencia, 1992, páginas 111 y 112)

Por su parte, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, respecto a la defensa previa bajo análisis, ha esgrimido lo siguiente:

…La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quoestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidotas del asunto…

. (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Editorial Torino; Caracas, 1996, página 60)

Los criterios autorales antes trascritos, conllevan a este Tribunal a determinar que la prejudicialidad constituye la incompetencia del órgano jurisdiccional donde se plantea para conocer de un hecho que directamente incidirá en lo que se decida en el asunto principal, ya que su conocimiento corresponde a otra autoridad con competencia para ello, de modo que debe aguardarse a la resolución de aquél para que pueda esclarecerse la pretensión dilucidada en éste.

En el caso sub júdice, la parte demandada advirtió la existencia de la acción de nulidad que ejerció en contra de la accionante, por ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, la cual se sustancia en el expediente signado bajo el Nº AP11-M-2009-000219, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, a cuyos efectos probatorios, consignó copias certificadas de las actuaciones procesales llevadas a cabo en dicho juicio, de cuyo escrito de reforma de demanda se desprende que intentó reclamar lo siguiente:

…Primero: En que como consecuencia del levantamiento del velo corporativo de la sociedad mercantil de responsabilidad limitada Colegio Bello S.R.L., ésta y el ciudadano F.M.A.R., deben considerarse como una sola persona a los efectos de este proceso.

Segundo: En que la aceptación de mi representada a comprar el inmueble arrendado por el precio de tres millones doscientos mil bolívares fuertes (BsF. 3.200.000,oo), es nula por haber sido obtenida con violencia.

Tercero: En que la venta pactada de las tres parcelas de terreno y las bienhechurías allí construidas identificadas en los documentos mencionados, a la empresa sociedad de comercio Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., es nula porque ya las parcelas y las bienhechurías dichas habían sido vendidas a mi representada.

Cuarto: en otorgar documento de venta a favor de mi representada, por el precio total de novecientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 950.000,oo), del inmueble formado por tres terrenos y las edificaciones allí construidas.

(…)

Demando también a la empresa sociedad de comercio Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., ya identificada, domiciliada en Caracas, para que convenga, o en su defecto así lo declare el Tribunal, en que la compra que hizo al vendedor ciudadano F.M.A.R., de las tres parcelas y sus bienhechurías el 14 de octubre de este año de 2009, según documentos registrados en el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital es nula de toda nulidad, por haber adquirido dichos inmuebles que habían sido vendidos a mi representada en la forma alegada en este libelo reformado…

.

De lo anterior, se colige que lo que pretende la parte demandada en el proceso tramitado ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es que la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L. y el ciudadano F.M.A.R., le otorguen el documento de venta del bien inmueble que le fue dado en arrendamiento, por la cantidad de novecientos cincuenta mil bolívares fuertes (BsF. 950.000,oo), al igual que la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., convenga en la nulidad de la venta que se le hizo.

En tal sentido, observa este Tribunal que la pretensión deducida por la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., en contra de la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., concierne al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la demandada, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24.01.2001, bajo el N° 42, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la parcela N° 192, con un área de terreno de un mil novecientos ochenta y seis metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (1.986,36 M2) aproximadamente y las edificaciones en la misma existentes con un área de construcción de un mil doscientos sesenta y seis metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (1.266,20 M2) aproximadamente, donde funcionaba el denominado Colegio Bello Monte, anteriormente conocido como la Quinta Taranta, ubicado en la Avenida Caroní de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal en fecha 15.11.2008.

Siendo ello así, estima este Tribunal que la decisión que se pueda dictar en el referido proceso sustanciado ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en modo alguno influye en la resolución de éste, por cuanto la pretensión jurídica deducida por la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., en su condición de novísima propietaria arrendadora, en contra de la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento que suscribió la demandada con la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., quien detentaba la cualidad de primitiva arrendadora, en vista del alegado vencimiento de la prórroga legal consagrada en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual motiva a este Tribunal a desechar la cuestión previa consagrada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse demostrado la existencia de la alegada prejudicialidad. Así se declara.

- IV.II -

DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA

Observa este Tribunal respecto al mérito de la controversia que la reclamación invocada la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., en contra de la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., como se refirió con anterioridad, se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la demandada, en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24.01.2001, bajo el N° 42, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por la parcela N° 192, con un área de terreno de un mil novecientos ochenta y seis metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (1.986,36 M2) aproximadamente y las edificaciones en la misma existentes con un área de construcción de un mil doscientos sesenta y seis metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (1.266,20 M2) aproximadamente, donde funcionaba el denominado Colegio Bello Monte, anteriormente conocido como la Quinta Taranta, ubicado en la Avenida Caroní de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de la alegada inobservancia de la demandada a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal en fecha 15.11.2008.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

De la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis mediante contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19.11.1991, bajo el N° 36, Tomo 67-A, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada por el lapso de cinco (05) años fijos, contados a partir del día 16.11.1991.

Sin embargo, entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, fue celebrado con posterioridad un convenio autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18.10.1996, bajo el N° 43, Tomo 104, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual las partes acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento existente por el plazo de cuatro (04) años, contados a partir del día 15.11.1996.

No obstante ello, entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, fue celebrado un nuevo convenio autenticado por ante el Consulado General de la República de Venezuela, en la ciudad de Miami, Estado de Florida, Estados Unidos de América, en fecha 12.12.2000, y por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 24.01.2001, bajo el N° 42, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en el cual las partes acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento existente por el plazo de cinco (05) años, contados a partir del día 15.11.2000.

Cabe destacar, que en fecha 01.02.2005, la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., por intermedio del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, notificó a la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, así como que a su vencimiento que acontecería el día 15.11.2005, debía entregar el bien inmueble arrendado totalmente desocupado.

Por lo tanto, vencido el término de duración contractual convenido entre las partes en la última convención locativa feneció el día 15.11.2005, por lo que de pleno derecho comenzó a transcurrir en beneficio de la arrendataria la prórroga legal por el plazo de tres (03) años, a tenor de lo previsto en el literal (d) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que excedía de diez (10) años, la cual venció el día 15.11.2008, por lo que estas circunstancias conducen a calificar el contrato de arrendamiento accionado a tiempo determinado, ya que si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.601 del Código Civil.

Lo anterior conduce a precisar que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por la accionante constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes en virtud de un contrato escrito a tiempo determinado.

Así las cosas, debe destacarse que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Es por ello, que a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el presente caso, la accionante acreditó conjuntamente con la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 19.11.1991, bajo el N° 36, Tomo 67-A, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.367 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado el acto allí instrumentado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se autorizó, apreciándose de la documental en referencia que su duración fue pactada por el lapso de cinco (05) años fijos, contados a partir del día 16.11.1991.

También, la parte actora produjo original del convenio suscrito entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18.10.1996, bajo el N° 43, Tomo 104, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.367 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado el acto allí instrumentado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se autorizó, evidenciándose del mismo que las partes acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento previo por el plazo de cuatro (04) años, contados a partir del día 15.11.1996.

De igual manera, la demandante aportó original del convenio suscrito entre la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., en su carácter de arrendataria, autenticado por ante el Consulado General de la República de Venezuela, en la ciudad de Miami, Estado de Florida, Estados Unidos de América, en fecha 12.12.2000, y por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el día 24.01.2001, bajo el N° 42, Tomo 04, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.367 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado el acto allí instrumentado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se autorizó, desprendiéndose del mismo que las partes acordaron prorrogar el contrato de arrendamiento existente por el plazo de cinco (05) años, contados a partir del día 15.11.2000.

Adicionalmente, la accionante consignó original del expediente distinguido con el N° AP31-S-2005-000004, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.367 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado el acto allí instrumentado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se autorizó, apreciándose del mismo que en fecha 01.02.2005, la sociedad mercantil Colegio Bello Monte S.R.L., por intermedio del referido Tribunal, notificó a la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y que a su vencimiento el día 15.11.2005, debía entregar el bien inmueble arrendado totalmente desocupado.

Al unísono, la parte actora proporcionó durante la fase probatoria original de la notificación practicada por la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 30.10.2008, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.367 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado el acto allí instrumentado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se autorizó, desprendiéndose de la misma que la demandada fue notificada de la voluntad de la primigenia arrendadora de que se le entregara el bien inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal en fecha 15.11.2008.

Asimismo, la accionante produjo copias certificadas de los contratos de venta protocolizados por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.10.2009, bajo los Nros. 2009.1350, 2009.1351 y 2009.1352, Asiento Registral 1 de los inmuebles matriculados con los Nros. 215.1.1.13.2112, 215.1.1.13.2113 y 215.1.1.13.2114, correspondientes al Libro de Folio Real del año 2.009, respectivamente, a las cuales se dispensa el valor probatorio que atribuye el artículo 1.367 del Código Civil, en concordancia con lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se autorizaron, apreciándose de las mismas que el ciudadano F.M.A.R., dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable, a la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., los tres (03) lotes de terreno siguientes: 1) Un lote de terreno y las construcciones sobre él existentes, identificado con la cédula catastral N° 01-01-09-U01-025-019-070-000-000-000, con un área de quinientos ochenta y siete metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (587,50 M2); 2) Un lote de terreno distinguido con el N° 192, y las construcciones sobre él existentes, identificado con la cédula catastral N° 01-01-09-U01-025-019-037-000-000-000, con un área de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados (662,80 M2); y, 3) Un lote de terreno y las construcciones sobre él existentes, identificado con la cédula catastral N° 01-01-09-U01-025-019-069-000-000-000, con un área de quinientos diez metros cuadrados (510,oo M2).

Aunado a ello, es preciso señalar que la legitimidad que detenta actualmente la sociedad mercantil Servicios y Mantenimientos Amajo 21 C.A., para accionar en contra de la sociedad mercantil Athletic House Gym C.A., el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, viene dada de la adquisición del derecho de propiedad de los referidos tres (03) lotes de terreno y las bienhechurías sobre ellos existentes, que en su conjunto constituyen el bien inmueble arrendado, relativo a la parcela N° 192, con un área de terreno de un mil novecientos ochenta y seis metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (1.986,36 M2) aproximadamente y las edificaciones en la misma existentes con un área de construcción de un mil doscientos sesenta y seis metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (1.266,20 M2) aproximadamente, donde funcionaba el denominado Colegio Bello Monte, anteriormente conocido como la Quinta Taranta, ubicado en la Avenida Caroní de la Urbanización Bello Monte, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En efecto, el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es claro y preciso cuando señala que “…[s]i durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley…”.

Por lo tanto, carece de asidero jurídico la afirmación hecha por la representación judicial de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, referida a que dicha norma jurídica es inaplicable al caso de autos porque no existe, ni ha existido entre la parte actora y su mandante, relación arrendaticia alguna, por estimar su representada que es la verdadera propietaria del inmueble, ya que la venta hecha por el anterior propietario del bien inmueble arrendado a la hoy accionante, se encuentra protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente al lugar de su ubicación, subrogándose de esta menara la compradora en los derechos y obligaciones que la anterior arrendadora detentaba con ocasión a la convención locativa accionada, en vista del traslado de los atributos de uso, goce y disfrute que caracterizan al derecho de propiedad, sin que la simple interposición de la demanda declarativa ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, desmerezca el derecho de propiedad evidenciado en los instrumentos públicos contentivos de las ventas, dado que el aducido derecho que se atribuye la demandada, requiere de un pronunciamiento expreso que así lo afirme, lo cual hasta los momentos no se evidencia de autos que ello haya ocurrido.

Por lo anterior, estima este Tribunal que la parte actora probó la existencia del arrendamiento, cuyo vencimiento de la prórroga contractual aconteció en fecha 15.11.2005, en vista del desahucio practicado el día 01.02.2005, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, además de que fue probada la obligación de la arrendataria de entregar el bien inmueble arrendado a partir del día 15.11.2008, cuando precluyó la prórroga legal.

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que la demandada no acreditó en la contestación ni durante el lapso probatorio alguna probanza que la exima de entregar la cosa dada en arriendo luego de ocurrir el vencimiento de la prórroga legal, máxime, cuando confesó espontáneamente en la demanda presentada ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que “…mi representada aceptó pagar durante la prórroga legal, del contrato de arrendamiento, primeramente tres millones quinientos mil bolívares mensuales como canon, y posteriormente, cuatro millones de bolívares mensuales…”, así como aseveró que “…El 30 de octubre de 2008, mi representada fue notificada mediante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, (…) según la cual, el 15 de noviembre del (sic) 2008, vencería la prórroga del contrato, por lo que en esa fecha debía devolverse el inmueble libre de personas y cosas…”.

Por tal motivo, juzga este Tribunal que la arrendataria incumplió su obligación contractual y legal de entregar el bien inmueble arrendado después de fenecida la prórroga legal en fecha 15.11.2008, lo que trae como consecuencia la procedencia de la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento accionado, ya que se ajusta a las previsiones contempladas en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

Finalmente, en lo que respecta al pago reclamado en la demanda de la cantidad de ciento treinta y tres bolívares fuertes con treinta y tres céntimos (BsF. 133,33), a título de daños y perjuicios, por cada día de demora o retardo en la entrega de la cosa arrendada, desde el día 15.11.2008, oportunidad en que venció la prórroga legal, hasta la absoluta y total desocupación del inmueble arrendado, este Tribunal observa que la relación jurídica existente entre las partes deviene de un contrato, el cual constituye fuerza de ley entre ellas, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra el principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

Por consiguiente, no se evidencia de la lectura del contrato de arrendamiento ni de los convenios contentivos de sus prórrogas que se haya establecido penalidad alguna por la demora en la entrega del bien inmueble arrendado, luego de vencido su término de duración contractual o en tal caso, de la prórroga legal, de tal forma que no habiéndose regulado el pago por tal concepto, es por lo que resulta improcedente el mismo. Así se declara.

- V -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los pronunciamientos siguientes: