Decisión de Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda. de Falcon, de 27 de Julio de 2015

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO MIRANDA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN

S.A.d.C.; 27 de Julio de 2015

Años: 204º y 156º

VISTOS

EXPEDIENTE: 1760

DEMANDANTE M.A.Q.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad, Nro V- 3.369.209, con domicilio en la Avenida 13 con Calle 10, Local Centro Comercial Oasis, Local 12-70, Sector Centro, Valera Estado Trujillo, y de transito en esta ciudad de S.A.d.C., Municipio M.d.E.F.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA Abogados: M.A.E.N., R.J.R.C., E.R.R.M., IVIANNY C.G.G., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-21.189.606, V-9.928.290, V-9.522.731 y V-19.449.821, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 216.747, 155.710, 184.866, 176.103, también respectivamente.-

PARTE DEMANDADA R.H.D.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Médico Pedíatra Neumonólogo, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.474.085,

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA IVELLIE FIGUEROA ALVAREZ, venezolana, mayor de edad, con domicilio en la avenida Manaure, Edificio Doña Antoonet, Piso 1, Oficina 20, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.722.359, e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número: 29.242.-

MOTIVO: DESALOJO LOCAL COMERCIAL (Sentencia Definitiva)

Se inicio el presente proceso judicial contentivo de la acción de DESALOJO de Local Comercial, mediante escrito libelar presentado en fecha 10 de Junio del año en curso, por el ciudadano M.A.Q.B., debidamente asistido por la abogado M.A.E.N., ambas personas antes plenamente identificadas, por ante el Tribunal distribuidor de turno Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón por lo que, recibidas como fueron dichas actuaciones contentivas del escrito libelar y sus recaudos anexos, este Tribunal procedió a darle entrada y a admitir la demanda en cuanto ha lugar en derecho, mediante auto de fecha 17 de Junio de 2015, ordenando el emplazamiento de la parte demandada ciudadano R.H.D.P., también identificado, para que comparezca ante este Despacho en el plazo de Ley, fijado en dicho auto al acto de contestación de la demanda ordenándose asimismo a librar la correspondiente compulsa.-

Cumplido como fuera la correspondiente citación del demandado, conforme consta de citación consignada por el Alguacil de este Tribunal en fecha 01 de julio del corriente año, debidamente firmada por el demandado.-

Consta en autos diligencia suscrita en fecha 02 de Julio de 2015, por el ciudadano M.A.Q.B., debidamente asistido por la abogado M.A.E.N., mediante la cual otorga poder apud acta.

Consta en autos diligencia de fecha 03 de Julio del año en curso, suscrita por el ciudadano R.H.D.P., asistido por la abogado IVELLIE FIGUEROA ALVAREZ, ambos antes identificados, mediante la cual otorga poder apud acta.

En fecha 03 de Julio del corriente año, el ciudadano R.H.D.P., asistido por la abogado IVELLIE FIGUEROA ALVAREZ, ambos antes identificados, consigna escrito contestación de la demanda que cursa del folio 58 al 62, ambos inclusive del presente expediente.

Consta de autos que ambas partes, durante la articulación probatoria promovieron sus respectivas probanzas, las cuales serán analizadas en su congruo lugar.-

Este Tribunal a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento respecto a la presente causa pasa a establecer los términos en que queda trabada la litis y al respecto observa:

Se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente muy especialmente del escrito libelar, que la parte actora ciudadano M.A.Q.B., debidamente asistido por la abogado M.A.E.N., accionan en contra del R.H.D.P., el DESALOJO de un inmueble de su propiedad constituido por un Local Comercial ubicado en la siguiente dirección: Avenida Los Medanos entre el Colegio de Abogado del Estado Falcón y Auto Farma; específicamente en el Edificio denominado “Hotel Medano” de esta Ciudad de S.A.d.C., Municipio Autónomo M.d.E.F., Local signado con el Nro. 1, el cual forma parte de dicho Edificio, y posee un área de CIENTO CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS (153,00m2) alegando su condición de arrendador por subrogación por venta. Que al operar la SUBROGACIÓN ARRENDATICIA, respecto mi persona en virtud de la operación de compra-venta, efectuada en fecha 26 de Septiembre de 2013, por ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda, inscrito bajo el Nro. 2013.1326, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 338.9.10.2.2626 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013. Que en fecha 12 de Noviembre de 2007, fue celebrado por ante la NOTARÍA PÚBLICA DE CORO, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, el cual quedo anotado bajo el Nro. 25, Tomo 165, entre los ciudadanos F.L.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-9.923.901, en su condición de PROPIETARIO-ARRENDADOR, hoy fallecido, ad-intestato, y el ciudadano R.H.D.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Médico Pedíatra Neumonólogo, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.474.085, en su condición de ARRENDATARIO. Que el mismo tenia una duración de un (1) año prorrogable por periodos iguales a menos que una de las partes le manifieste a la otra su voluntad de no renovarlo por lo menos con treinta días de anticipación a su vencimiento, comenzando a regir desde el 1 de noviembre de 2007 al 1 de noviembre de 2008; y se estableció un canon para dicho periodo de DOS MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.200.000,oo), canon este que sufrió variaciones durante las distintas prorrogas que ha tenido dicho Contrato de Arrendamiento, en cuanto al canon, siendo el último cánon acordado entre las partes, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,oo), la cual deposita el “ARRENDATARIO” R.H.D.P., en la Cuenta Corriente signada con el Nro. 0191-0102-94-2100003701, del Banco Nacional de Crédito, a nombre del “Hotel Medano”, cuenta esta convenida con el arrendatario, en virtud de que era el actual Propietario-Arrendador por Subrogación y donde autorizo a realizar los depósitos correspondientes a los cánones y que en la actualidad se encuentra solvente con todos y cada uno de los cánones.- Que como se puede apreciar de la Cláusula Segunda anteriormente transcrita, con toda claridad y sin lugar a dudas, que la voluntad de las partes contratantes, y la cual conforme a lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza entre ellas, fue la de celebrar un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, pues en él se estableció como lapso de duración un (1) año prorrogable por igual lapso; es decir, vencido el plazo de un (1) año concedido al ARRENDATARIO, en fecha 1 de Noviembre de 2008, dado que ninguna de las partes (arrendador o arrendatario) efectuó el desahucio de ley, vale decir, no notificó a la otra conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, es decir, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento de cualesquiera de sus prorrogas, y siendo que efectivamente éste contrato se fue prorrogando automáticamente para los años subsiguientes de la siguiente manera: del 02-11-2008 al 01-11-2009, la primera prorroga; del 02-11-2009 al 01-11-2010, la segunda prorroga; del 02-11-2010 al 01-11-2011, la tercera prorroga; y, del 02-11-2011 al 01-11-2012; periodo este correspondiente a la cuarta y ultima prorroga convencional, y hace especial mención, de ser esta la cuarta y última prorroga, ya que en fecha 19 de junio de 2012, los Sucesores del Arrendador originario ciudadano F.L.P.(+), ciudadanos M.N.L.M., R.C.L.D.G., F.J.L.M., A.Y.L.M., J.A.L.M. y M.C.L.M., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, y titulares de las cedulas de identidad Nros. V-9.503.246, V-9.524.919, V-10.476.582, E-80.112.929, V-12.735.014 y V-9.503.247, respectivamente, notificaron en su carácter para entonces de ARRENDADORES POR SUBROGACIÓN MORTIS CAUSA, su voluntad o intención de no renovar el contrato de arrendamiento, y donde se le señalaba además que a partir del 01 de noviembre de 2012 empezara a correr la prorroga legal establecida en la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS vigente para la fecha; desahucio este verificado, conforme se evidencia de copia simple que acompaña. Que, correspondiéndole al ARRENDATARIO, una Prorroga Legal de dos (2) años a contar del 01-11-2012, siendo que dichos periodos, quedaron así: 01-11-2012 al 01-11-2013, el primer año de Prorroga Legal, y del 02-11-2013 al 01-11-2014, el segundo año de Prorroga Legal; por lo que, vencido como fue dicho lapso de Prorroga Legal, y por cuanto no se había ejercido alguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega material del inmueble, es decir, que una vez agotada la Prórroga Legal el ARRENDATARIO, R.H.D.P., éste continuó ocupando el inmueble arrendado hasta la presente fecha operando en consecuencia, la denominada Tacita Reconducción del Contrato, trayendo como consecuencia que la relación contractual que en principio era a TIEMPO DETERMINADO, entre el ciudadano F.L.P., en su condición de PROPIETARIO-ARRENDADOR, hoy fallecido, ad-intestato, y el ciudadano R.H.D.P., por lo que, al operar la SUBROGACIÓN ARRENDATICIA, respecto mi persona en virtud de la operación de compra-venta, efectuada en fecha 26 de Septiembre de 2013, por ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda, inscrito bajo el Nro. 2013.1326, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 338.9.10.2.2626 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, (documento que acompañamos a la presente), dicho contrato se convirtió en a TIEMPO INDETERMINADO, conforme a lo dispuesto en os artículos 1600 y 1614 del Código Civil venezolano. Y así pido sea declarado.- Que por cuanto tiene celebrado desde el día 13-06-2013, conforme a Documento Privado Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado cuyo objeto lo constituye un local comercial ubicado en la Avenida J.C., entre Calle Sierralta y Avenida Los Medanos, Edificio “Río Tinto”, Sector Duvisí, en esta Ciudad de S.A.d.C., Parroquia San Gabriel, Municipio Miranda con el ciudadano O.R.M.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V-9.523.076, en su carácter de Arrendador y la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del Estado Miranda en fecha 27 de Octubre de 1987, bajo el Nº. 30, Tomo 30-A-PRO, expediente Nº. 235897 y según Reforma Estatutaria registrada bajo el Nº. 68, Tomo 319-A-PRO, de fecha 18 de Diciembre de 1997, siendo su última reforma ante la misma oficina registral bajo el Nro. 11, Tomo 258-A, de fecha 14 de diciembre de 2012, en su carácter de Arrendataria, la cual es de su propiedad, siendo que conforme a la Cláusula Quinta del citado contrato de arrendamiento, el mismo fue celebrado mediante documento privado, a tiempo determinado, por un año o doce meses a contar del primero (1) de Junio de 2013, estableciéndose asimismo en dicho contrato específicamente en la Cláusula Segunda el cánon de arrendamiento mensual fue por la cantidad de catorce mil bolívares mensuales pagaderos dentro de los dos (2) primeros días calendarios al vencimiento de cada mes, es el caso que en la actualidad dicho canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de (Bs.36.400,oo) mas Impuesto al Valor Agregado (Iva), en la cantidad de (Bs.4.368,oo) lo cual suma la cantidad de (Bs. 40.768,oo), dado que en la actualidad su empresa esta haciendo uso de la Prorroga Legal ya que dicho contrato venció en fecha 30 de mayo de 2014; por lo que, le ha sido requerido el Desalojo del referido local, por parte de mi Arrendador; ahora bien, mas allá de dicha solicitud, en su condición de comerciante dedicado al ramo de fianza y seguros, tiene la necesidad de utilizar el local de su propiedad, ubicado en la planta baja de mi Edificio denominado “Hotel Medano”, muy especialmente el signado con el Nro. 1, ocupado en la actualidad por el ciudadano R.H.D.P., para trasladar a dicho local y poner en funcionamiento en el mismo la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, así en primer lugar, ante la amenaza latente de una acción de desalojo que puede incoarse en contra de su empresa y poder concentrar en su edificio la referida empresa de fianza y seguros, propiedad de su esposa y suya y poder ocupar un local propio; dejaría igualmente de pagar un arrendamiento mayor al percibido por el arrendamiento de mi local, lo cual coadyuvaría al crecimiento económico de la empresa familiar.- Que como causa para demandar el Desalojo, alega la necesidad que tiene en constituir en dicho local una empresa de su propiedad y de su esposa M.J.M., denominada Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, la cual esta Arrendada en otro Local Comercial, cuyo contrato esta vencido y haciendo uso de la prorroga legal, la cual venció el 30 de mayo de 2015, estando latente la solicitud judicial de desalojo, por parte de su Arrendador, y no teniendo otro inmueble donde constituir y poner en funcionamiento para continuar con su giro comercial (fianzas y seguros) que dicho inmueble constituido por el local Nro. 1, ocupado por el ciudadano R.H.D.P.,; Por lo que, procede a invocar la causal del literal “b” del artículo 34 de la Ley De Arrendamiento Inmobiliario, que hace procedente el desalojo del inmueble arrendado.- Que fundamenta su acción, en las disposiciones legales contenidas tanto en normativa sustantiva vigente (CODIGO CIVIL) como en la Ley Especial que rige la materia inquilinaria de (DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO), como lo son los artículos a saber: Artículos: 1.159, 1.160, 1.163, 1.167 y 1.592 del Código Civil Venezolano, en concordancia con lo dispuesto en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, en sus artículos 1, 33 y 34 literal b).- Estimo la acción a los solos efectos de la competencia de este Despacho Judicial, en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 180.000,00), los cuales divididos entre el valor de la Unidad Tributaria, el cual es la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 150,00) equivale a la cantidad de UN MIL DOSCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.200 U.T.), conforme a lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte en el acto de contestación a la demanda, la abogado IVELLIE FIGUEROA ÁLVAREZ, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano R.H.D.P., consigna escrito contentivo de la contestación de fecha 03 de julio de 2015, siendo que en su Capitulo primero denominado DE LOS HECHOS INVOCADOS POR EL DEMANDANTE EN SU ESCRITO LIBELAR, hace diez consideraciones, que a su decir, la parte actora pretende el desalojo del inmueble Local Comercial que detenta su mandante en su carácter de arrendatario a saber: 1) La existencia de un contrato de arrendamiento escrito celebrado entre su representado y el hoy fallecido ad intestato (sic) F.L.P., que fue notariado el 12/11/007, ante la Notaria publica de Coro, inserto bajo el Nro. 25, Tomo 165, cuyo objeto fue el inmueble, constituido con el Nro. 1, ubicado en la avenida los Medanos entre el Colegio de Abogados de este estado falcón, y auto Farma, en el edificio denominado Hotel medano en el que se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.200,oo) (sic), canon este que sufrió variaciones durantes distintas prorrogas, y que el destino o uso del local comercial arrendado el funcionamiento de una UNIDAD MEDICA PEDIÁTRICA o CONSULTORIO MÉDICO establecido en el contrato.- 2) Que se pretende el desalojo del inmueble arrendado mediante contrato escrito a tiempo determinado que se convirtió en a tiempo indeterminado, a su decir, luego de cuatro prorrogas convencionales y de practicado el desahucio respectivo por los arrendadores por subrogación mortis causa, que se evidencia de la copia simple de la notificación fechada 19/0672012, dirigida al arrendatario y que este su mandante hizo uso de la prorroga legal conforme a lo dispuesto en el articulo 38 literal c) por un periodo de dos años el cual se inicio en fecha 01 de noviembre de 2012 y concluyo el 01 de noviembre de 2014; 3) Que vencido el lapso de prorroga legal y por cuanto no se había ejercido alguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega material de inmueble el arrendatario continuo ocupando hasta que opero la tacita reconducción del contrato trayendo como consecuencia que el la relación contractual que en principio era a tiempo determinado se convirtió en a tiempo indeterminado y dado que el arrendatario siguió y sigue ocupando sin oposición alguna de su parte hasta la presente fecha se estableció como ultimo cánon de QUINCE MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 15.000,oo) la cual deposita el arrendatario en la cuenta corriente Nro. 0191-0102-94-2100003701, del banco nacional de crédito a nombre del Hotel Medano cuenta esta convenida con el arrendatario en virtud de ser el actual propietario arrendador por subrogación y donde se autorizo a realizar los depósitos de los cánones de arrendamiento y que en la actualidad se encuentra solvente con todos y cada uno de tales cánones.- 4) que según el actor opero la subrogación arrendaticia en virtud de la operación de venta efectuada en fecha 26 de septiembre de 2013, por ante el registro público de este municipio inscrito bajo el Nro. 2013.1326, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 338.9.10.2.2626, Correspondiente al folio real del año 2013; 5) que el demandante se contradice con sus anteriores alegatos de escrito libelar que dada la relación arrendaticia existente entre su persona M.A.Q.B. y su mandante, según su decir, desde el 12/11/2007, con el carácter de “propietario arrendador por subrogación por venta”, es el titular activo de interés jurídico, que el adquirente se subroga en el lugar del arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, pudiendo acudir a la jurisdicción en función de ser titular del derecho sustancial. 6) que ante la imposibilidad material de conciliar la renovación del contrato o prorroga del contrato, el cual se encuentra vencido, nace el derecho la existencia del desalojo. 7) que como causa para demandar el desalojo, alega la necesidad que tiene de constituir en dicho local una empresa de su propiedad y de su esposa M.J.M., denominada CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLIVAR, C.A., la cual esta arrendada en otro local, cuyo contrato de arrendamiento esta vencido y no tiene otro inmueble donde oponerla en funcionamiento para continuar con su giro comercial, invoca la causal de literal b del articulo 34 de la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO que hace procedente el desalojo del inmueble arrendado y que por este escrito libelar se intenta. 8) invoca entre los fundamentos de derecho de la acción incoada las disposiciones legales siguientes: artículos 1.159, 1160, 1163, 1167, 1592, 1.600, 1.614, del Código Civil; así como los artículos 1, 33 y 34 del decreto con rango valor y fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario. 9) que por todas las circunstancia de hecho y de derechos antes expresadas, actuando en su carácter de propietario y arrendador por subrogación acude ante el tribunal a demandar a su mandante por desalojo, conforme a lo previsto en los artículos 33, 34 literal b) del decreto con rango valor y fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario, con el carácter de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal al desalojo del inmueble arrendado libre de persona y bienes. 10) que estima la presente acción en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (180.000,oo), que divididos entre el valor de la unidad tributaria de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,oo), equivalen a la cantidad de UN MIL DOSCIENTAS unidades tributarias (1200), conforme a lo previsto en el articulo 36 del Código de procedimiento Civil. Asimismo, la representación judicial de la parte demandada, expone, que con vista a los argumentos de hechos y de derechos expuesto por la actora, a los que se refirió en el capitulo anterior como arrendatario del inmueble identificado en el contrato de arrendamiento consignado por el propio demandante suscrito entre el hoy fallecido F.L.P. en su condición de propietario arrendador y su representado, por ante la Notaria Publica de Coro, en fecha 12/11/007, inserto bajo el Nro. 25, Tomo 165, cuyo objeto fue el inmueble, Local Comercial signado con el Nro. 1, ubicado en la planta baja del “Hotel Coro” (Sic), y no del edificio denominado Hotel Medanos, y en tal sentido negó, rechazo y contradijo los siguientes hechos: 1) por ser falso que el edificio donde se encuentra ubicado el local comercial se denomine HOTEL MEDANO, lo cual se evidencia del propio local de arrendamiento consignado por la actora, así como del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio M.d.E.F., en fecha 11 de septiembre de 1.995, bajo el Nro. 18, folios del 111 al 117 protocolo Primero, Tomo 10 de los libros respetivos y reservándose el derecho a consignar en la oportunidad correspondiente en la que consta que no se identifica el edificio con la denominación señalada; 2) por ser falso que haya operado la subrogación arrendaticia respecto a la persona del demandante M.A.Q.B., en virtud de la operación de venta efectuada en fecha 26 de septiembre de 2013, por ante el registro público de este municipio inscrito bajo el Nro. 2013.1326, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 338.9.10.2.2626, Correspondiente al folio real del año 2013. conforme al articulo 1.163 del Código Civil; 3) por ser falso que le asista el derecho a demandarlo por la pretensión de que sea desalojado del local comercial a que se contrae las presentes actuaciones con el carácter de propietario-arrendador por subrogación, conforme a la citada operación de compra-venta identificada supra (Sic), argumentando que el edificio del cual forma parte el local comercial que detenta su representado como arrendatario del mismo, es de su propiedad; 4) por ser falso que el demandante sea el titular activo del interés jurídico controvertido, negando, rechazando y contradice además que el actor tenga la legitimidad a la causa, que deviene de ser la titularidad y que es un presupuesto material de la sentencia favorable, cuya demostración es de su exclusiva carga procesal como demandante, indistintamente de que sea opuesta como defensa de fondo o no por la contraparte en la contienda judicial. 5) que es falso por ello niega rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado como fundamento para solicitar el desalojo del inmueble, lo cual hace que sea improcedente el derecho alegado a tal fin y la improcedencia de la acción incoada encontrar de su representado, y resulta igualmente falso por lo cual niega rechaza y contradice el alegato referido a la imposibilidad material reconciliar la renovación del contrato o prorroga del contrato con su mandante, por encontrarse vencido, por lo cual, se contradice al alegar que la causa para demandar el desalojo es la necesidad que tiene reconstituir en dicho local una empresa de su propiedad y de su esposa M.J.M., denominada CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLIVAR, C.A., la cual esta arrendada en otro local cuyo contrato esta vencido y no tiene otro inmueble en donde ponerla en funcionamiento para continuar su giro comercial, invocado la causal del literal b del articulo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, todo lo cual igualmente niega rechaza y contradice por ser igualmente falso.- 6) por ser falso y por ello niega rechaza y contradice que la demanda interpuesta pueda interponerse con fundamento de derecho en las disposiciones legales siguientes: artículos 1.159, 1160, 1163, 1167, 1592, 1.600, 1.614, del Código Civil; así como los artículos 1, 33 y 34 del decreto con rango valor y fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario. 7) por ser falso y por ello niega rechaza y contradice que con fundamento por todas las circunstancias de hecho y de derecho expresadas en el libelo le asista al actora actuar con el negado carácter de supuesto propietario y arrendador por subrogación y de acudir ante esta competente autoridad a demandar a su mandante por desalojo conforme a lo previsto en los artículos 33 y 34 literal b) del decreto con rango valor y fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario. Y niega que tenga legitimidad para solicitar que convenga en la demanda menos aun solicitar que en su defecto sea condenada por este Tribunal al desalojo del inmu7eble arrendado libre de personas y bienes. 8) por ser falso, niega rechaza y contradice, que la presenta acción pueda ser estimada en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,oo), que divididos entre el valor de la unidad tributaria de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 150,oo), equivalen a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS UNIDADES TRIBUTARIAS (1200), conforme a lo previsto en el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil; en virtud de ser excesiva o exagerada además de no tener fundamento alguno tal estimación observándose del propio relato de la actora que su mandante no debe cantidad de dinero por canon de arrendamiento lo cual invoca a favor de su representante. 9) por ser falso, niega, rechaza y contradice, que los sucesores de la arrendataria original hayan cumplido con la obligación de efectuar el desahucio a su mandante, conforme a la cláusula segunda del supra identificado contrato de arrendamiento y la ley, en razón de ser falso que le hayan notificado a este de su deseo de no continuar la relación arrendaticia con su mandante; por ser falso, que su mandante haya disfrutado de la prorroga legal a que se contrae el articulo 38 del Decreto con rango valor y fuerza de ley de arrendamiento inmobiliario, de la que no fue notificado legalmente. 10) por ser falso, niega rechaza y contradice, que la cantidad establecida como canon de arrendamiento correspondiente a la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.200,oo), haya sufrido variaciones durante las distintas prorrogas que ha tenido dicho contrato de arrendamiento. 11) por ser falso, niega rechaza y contradice, que haya existido o exista relación arrendaticia entre el demandante ciudadano M.A.Q.B., y su mandante ni desde el 12 de noviembre de 2007, ni en otra fecha, y menos aun con el carácter de PROPIETARIO ARRENDADOR POR SUBROGACION POR VENTA, y niega rechaza y contradice, que el demandante sea el titular activo del interés jurídico controvertido.-

Se observa por una parte que el actor promovió de manera atípica unos testigos, en el escrito libelar, que luego en la oportunidad procesal correspondiente articulación probatoria volvió a promover y que fueron admitidos y evacuados, sobre los cuales pasa esta sentenciadora a hacer su pronunciamiento.-

Durante la articulación probatoria correspondiente la parte actora a través de sus apoderados judiciales R.J.R.C. y M.A.E.N., quienes promovieron las siguientes probanzas: en fecha 08-07-2015, promovió la ratificación de los documentos acompañados al libelo de demanda, y consigno marcado “A”, Copia Certificada del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLIVAR, C.A., y las testimoniales de las ciudadanas B.M.N., J.R.E., A.J.C.G., C.I.P.. Asimismo, promovió la testimonial de la ciudadana M.C.L.M., a los efectos ratificatorios del contenido y firma de la notificación fechada 19/06/2012, mediante la cual se practico el desahucio y donde le notificaban al demandado la intención de no renovar el contrato y que hiciera uso de la prorroga legal. Promovió la prueba de exhibición del documento anterior, ya que el mismo estaba suscrita por el arrendatario R.H.D.P., e igualmente promovió la prueba de Posiciones Juradas del demandado y manifestó su reciprocidad para absolver la que la contraria estampara. Dichas pruebas fueron admitidas por auto de fecha 08 de julio de 2015, admitiéndose las mismas salvo su apreciación en la definitiva, fijándose la oportunidad correspondiente para su evacuación, por lo que esta Juzgadora emitirá su pronunciamiento en su congruo lugar.-

Así, la Dra. M.A.E.N., mediante escrito de fecha 13 de julio de 2015, promovió las testimoniales de los ciudadanos M.N.L.M. y F.J.L.M., a los efectos ratificatorios del contenido y firma de la notificación fechada 19/06/2012, mediante la cual se practico el desahucio y donde le notificaban al demandado la intención de no renovar el contrato y que hiciera uso de la prorroga legal. Igualmente promovió la correspondiente PRUEBA DE INFORMES a la OFICINA DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA DE LA ALCALDÍA DE M.D.E.F., y prueba de Inspección Judicial a evacuarse en dos direcciones las cuales tal y como se evidencia de las actas procesales fueron debidamente admitidas y echadas en su oportunidad, por lo que esta juzgadora emitirá su pronunciamiento respecto de ellas en su congruo lugar. Y así se declara.-

ACERVO PROBATORIO:

Dicho lo anterior, este órgano jurisdiccional pasa de seguidas a los fines de resolver el fondo conforme ha quedado trabada la litis en los términos antes expuestos y procede a analizar el acervo probatorio aportado al proceso y así tenemos que:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora promueve conjuntamente en el libelo demanda las siguientes documentales, que a su vez fueron ratificados en la fase probatoria:

Original del documento contentivo del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Coro, el 12 de Noviembre de 2007, quedo anotado bajo el Nro. 25, Tomo 165, que se acompaña marcada “A”. instrumento este, que al no ser impugnado ni desconocido por la parte contraria, quien por el contrario, reconoció la existencia de la relación arrendaticia, además, que por su naturaleza pública suscrito entre las partes, le merece fe a este Juzgador, motivo por la cual, este Juzgador lo estima en todo su valor probatorio al ser dicho documento notariado se valora como pleno, de conformidad con los artículos, 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.355, 1359, 1360 del Código Civil, certeza que no fue desvirtuada, otorgándole al referido contrato de arrendamiento, plena vigencia ya que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Y así se decide.

Copia Certificada del Documento contentivo de la compraventa efectuada en fecha 26 de Septiembre de 2013, por ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario del Municipio Autónomo Miranda, inscrito bajo el Nro. 2013.1326, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 338.9.10.2.2626 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, que se acompaña marcada “B” y cursa del folio 21 al 32 del expediente, La referida probanza se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, sirviendo para demostrar que en fecha 26/09/2013, el demandante M.A.Q.B. adquirió por compra que le hizo a las ciudadanas M.C.L.M., M.N.L.M., R.C.L.D.G., F.J.L.M., J.A.L.M. y A.Y.L.M. y quienes conforman la sucesión de L.P.F., con Rif. J-30816411-9, un bien inmueble conformado por un Edificio y la parcela de terreno sobre la cual esta construida el cual tiene un área de DOS MIL METROS CUADRADOS de construcción (2000m2), ubicado en Coro, Parroquia San Gabriel, Municipio M.d.E.F., dentro de los siguientes linderos: Norte, con inmueble que es o fue de antonio antonini,; Sur, con Edifico del colegio de abogados del estado Falcón; Este, con cercas que son o fueron de F.P., y Oeste, con Avenida Los Medanos que es su frente. Y que la parcela consta de una superficie de MIL METROS CUADRADOS (1000m2). Y así se decide.-

Copia simple de la notificación fechada 19/06/2012, dirigida al Arrendatario, R.H.D.P., y debidamente suscrita por él, en fecha 12 de julio de 2012, mediante la cual se practico el desahucio, y donde se le notificaba que no se iba a renovar el contrato por lo que debería hacer uso de su prorroga legal a partir del 1 de noviembre de 2012, con relación a la presente instrumental por tratarse de un documento que en principio pareciera emanar de un tercero, pero tratándose que es una notificación privada entre las mismas partes ya que las personas que las suscriben son los mismos miembros de la sucesión del ciudadano F.L.P., quienes vendieron al demandante M.A.Q.B., mas sin embargo, observa esta Juzgadora que sobre el mismo instrumento quien lo considero la parte actora promovente como documento emanado de tercero quien a través de la prueba testimonial procedió a los fines de ratificar su contenido y firma promovió las testimoniales de los ciudadanos M.C.L.M., M.N.L.M. y F.J.L.M., las cuales se emitirá su pronunciamiento respecto a la valoración en su congruo lugar.-

Copia simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionista de la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, cursantes del folio 35 al 41, En cuanto a copia simple de dicha acta, de fecha 6 de junio de 2013, inscrita bajo el Nro. 4, Tomo 109-A, expediente Nro. 235897, al tratarse de una copia simple, que no fue impugnada por la parte demandante, la misma merece valor probatorio; adicionado a que se constata en autos copias certificadas de tal documentación, (69 al 78). Por certeza de los documentos públicos promovidos por la parte actora, en la cual se evidencia que se autoriza a aperturar sucursal de la compañía en el Estado Falcón, en coro, en la avenida J.C., entre las Avenida Los medanos y Calle Sierralta Sector Duvisí, edificio Río Tinto, Local Nro. 1, y que el ciudadano M.A.Q.B., es Presidente y accionista de la Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, Inscrita en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital antes de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, a la copia certificada que cursan en los folios del 07 al 12 del expediente. Así se declara.

Copia del contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 1 de Junio de 2013, entre el ciudadano O.R.M.M. y la empresa “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, representada por M.A.Q.B., en su caracteres respectivos de arrendador y arrendatario, cursantes del folio del 42 al 46, demostrativo que el objeto de arrendamiento lo constituye el local comercial ubicado en el edificio Río Tinto, sector duvisí, Avenida J.C., entre las avenida Los medanos y Callejón Sierralta, documento privado este que guarda relación con los hechos controvertidos, dado que la empresa arrendada “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, propiedad de la parte actora y para la cual esta solicitando el desalojo a fin de realizar su giro comercial en el local de su propiedad y objeto de litigio, es decir la necesidad de ocuparlo. Y así se declara.-

A los fines de la anterior valoración, considera esta juzgadora traer a colación el siguiente criterio dado ex profeso al caso de autos, que al efecto expone:

En cuanto a la necesidad de ocupación, traemos a colación la decisión de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, cuando afirmó:

(...) En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando -directamente o por un familiar- otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que será absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros” pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta última denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado (...).”. (Negritas de este Tribunal).-

Considera oportuno hacer pronunciamiento esta Juzgadora, respecto a las testimoniales promovidas por la representación judicial de la parte actora, y al efecto tenemos que:

En cuanto a la testimonial de las ciudadanas B.M.N., venezolana, mayor de edad, con domicilio en la siguiente dirección: Urbanización Independencia, La Vela de Coro, Municipio Colina, Estado Falcón, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-13.902.733, C.I.P., venezolana, mayor de edad, con domicilio en la siguiente dirección: Calle Las Flores, Casa s/n, Tacuato, Municipio Carirubana, Estado Falcón, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-9.528.516 y S.I.C.G., venezolana, mayor de edad, con domicilio en la siguiente dirección: Urbanización C.V., Calle Nro. 2, entre calle 9 y 11, S.A.d.C., Municipio Miranda, Estado Falcón, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-21.725.780, cuyos actos fueron declarados desiertos, razón por la cual este Tribunal no tiene materia sobre la cuál pronunciarse. Y ASI SE ESTABLECE.-

Con respecto, a la testimonial del ciudadano J.R.E., venezolano, mayor de edad, con domicilio en la siguiente dirección: Calle Norte, Casa Nro. 119, S.d.C., Municipio Miranda, Estado Falcón, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-9.839.801, en la TERCERA REPREGUNTA, al ser interrogado: “Que diga el testigo, con fundamento a su respuesta anterior, como le consta entonces, los hechos que acaba de declarar relacionados con el señor M.A.Q.B. es comerciante, tiene una sociedad mercantil denominada Corporación de fianzas Bolívar, que esta arrendada en un edificio que declara llamarse Río Tinto y que tiene necesidad de ocupar el Local que ocupa el ciudadano R.D. en calidad de arrendatario? Contesto: este amigo que tengo, que lo conoce a él me contó que el ciudadano M.Q. es el dueño de la corporación de fianzas Bolívar y que es el dueño del local pero que estaban esperando que doctor le regresara el local que tiene el, a través de él fue que conocí toda la historia ….”.-

Antes de entrar a valorar la testimonial del testigo en cuestión, considera oportuno este Tribunal traer a colación el criterio doctrinal sostenido por el tratadista R.R.M., en su obra: “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, con prólogo de J.P.Q., Ediciones Liber, página 371, del cual se hace una transcripción parcial:

3. El testigo de oídas o referencial. También llamado de auditu alieno o de oído a otro, o indirectos, son aquellos que no relatan un hecho sino informan sobre algo que oyeron, por ejemplo: “–se sabe en el pueblo que TATIK duerme mucho y es muy difícil de despertar–“; o – se conoce y lo oí de MARÍA que ella estaba viviendo con CARLOS y éste había arrendado el apartamento en donde vivían–“. La doctrina ha aceptado a regañadientes el testimonio de oídas o referencial, por supuesto con limitaciones. Por el principio de la originalidad de la prueba, sólo se puede llegar fundamentalmente a valorar la prueba testimonial ex auditu, cuando no existe la posibilidad de recaudar la prueba original, es decir, la del testigo presencial de los hechos (…).-

Analizando el anterior criterio, y observando el dicho del mencionado testigo J.R.E., se puede evidenciar que el mismo es referencial, puesto que narra hechos de algo que le dijeron, es decir, que no les consta a ciencia cierta que la parte actora tenga la necesidad de ocupar el citado local comercial; es por lo que se desecha su declaración. Así queda establecido.

Con relación a las declaraciones rendidas por la ciudadana A.J.C.G., venezolana, mayor de edad, con domicilio en la siguiente dirección: Urbanización Villa del Mar, La Vela de Coro, Municipio Colina, Estado Falcón, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-20.680.054 y el ciudadano Y.E.V.R., venezolano, mayor de edad, con domicilio en la siguiente dirección: Sector, Casa s/n, La Vela de Coro, Municipio Colina, Estado Falcón, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-10.915.936, se desprende, que los mismos en sus declaraciones fueron contestes y concordantes entre si, al declarar que si manifestó que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano M.Q., que es propietario del hotel medano y que necesita el inmueble local 1, para que su empresa CORPORACION DE FIANZAS BOLIVAR, C.A., continúe su giro comercial. En consecuencia, tal situación tiene pleno valor probatorio y esta sentenciadora los valora y aprecia en todo su juicio, ya que se tratan de unos testigos veraz de los hechos invocados por la parte promovente y por cuanto durante el proceso se cumplieron con los supuestos legales establecidos en el Capitulo VIII, Sección Primera del Código de Procedimiento Civil y articulo 508 ejusdem, de igual modo los referidos testigos no sufrieron de contradicciones ni imprecisiones en sus dichos, y durante su declaración hubo pleno control de prueba. Y así se decide.

En cuanto a las testimoniales promovidas de las ciudadanas M.C.L.M., venezolana, mayor de edad, con domicilio en coro municipio autónomo m.d.e.f., y titular de la cedula de identidad Nro. V-9.503.247, M.N.L.M., venezolana, mayor de edad, con domicilio en coro municipio autónomo m.d.e.f., y titular de la cedula de identidad Nro. V-9.503.246 y F.J.L.M., venezolano, mayor de edad, con domicilio en coro municipio autónomo m.d.e.f., y titular de la cedula de identidad Nro. V-10.476.582, a los fines de ratificar en su contenido y firma del documento acompañado al libelo de demanda en copia simple, contentivo de la notificación fechada 19/06/2012, dirigida al Arrendatario, R.H.D.P., y debidamente suscrita por él, en fecha 12 de julio de 2012, mediante la cual se practico el desahucio, y donde se le notificaba que no se iba a renovar el contrato por lo que debería hacer uso de su Prorroga Legal a partir del 1 de noviembre de 2012, testifícales estas evacuadas en su oportunidad correspondiente esta Juzgadora procede a emitir su pronunciamiento al respecto y a tal efecto observa:

En materia de documento emanado de terceros, el mismo por i.d.L. y criterio ratificado por esta Juzgadora en varios fallos publicados en reciente data, el mismo debe ser ratificado en su contenido y firma; pero observa que en especial la misma tiene carácter presuntiva ya que al haberse promovida las respectivas testimoniales a tal fin, aun cuando no sean en la totalidad, se observa que para la fecha de emisión de la referida comunicación lo hicieron en sus carácter de herederos del arrendador original ciudadano F.L.P., al igual que el contrato de arrendamiento suscrito por el de cujus, debería y forma parte de los documentos necesarios al arrendamiento, de lo contario seria considerar que los recibos que emitan los sucesores a los efectos de dar por demostrados las cancelaciones de los cánones de arrendamientos no tengan validez o necesiten ser ratificados en el proceso, lo cual contraria la verdad y el estado de derecho, por tal motivo esta Juzgadora valora las referidas testimoniales de manera presuntiva. Conforme a lo dispuesto en el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, en base a la sana critica y a las máximas de experiencias Y así se declare.-

Promovió asimismo la prueba de POSICIONES JURADAS: para ser absueltas por el ciudadano R.H.D.P., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Médico Pedíatra Neumonólogo, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.474.085, en su condición de ARRENDATARIO, asimismo manifiesto expresamente mi reciprocidad respecto a la referida prueba al estar dispuesto a absolver las que tenga a bien estampar la contraria, en la oportunidad que el tribunal a bien fije, siendo admitida la misma por este Tribunal la misma no se evacuo razón por la cual no tiene materia sobre la cual decidir. Y asi se declara.-

Con relación a la PRUEBA DE EXHIBICIÓN del documento cuyo original presuntamente se encuentra en poder del adversario y que fue debidamente suscrito por el es decir, la notificación fechada 19/06/2012, dirigida al Arrendatario, R.H.D.P., y debidamente suscrita por él, en fecha 12 de julio de 2012, promovida por parte de la actora, la cual fue debidamente admitida en virtud de no haberse evacuado la misma esta juzgadora no tiene materia sobre la cual hacer pronunciamiento. Y así se decide.-

Con relación a la PRUEBA DE INFORME promovida por la parte actora, a fin de que la OFICINA DE ADMINISTRACION TRIBUTARIA DE LA ALCALDÍA DE M.D.E.F., informe al Tribunal la fecha de instalación o funcionamiento de la empresa, Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, al respecto observa esta Juzgadora que riela folio 154 y 155 del expediente Oficio signado con el letras y números: O.A.T.-222-2015, emitido por el T.S.U., L.F.L.A., Jefe de la Oficina de Administración, observándose de la misma que la referida empresa fue inscrita por ante dicha Oficina en fecha 25/02/2014, y esta domiciliada en la Avenida J.C. con Calle J.D.C., edificio Rio Tinto coro Estado Falcón, código catastral Nro. 02012813), acompañando a dicho oficio licencia de funcionamiento.

Con relación a la INSPECCIÓN JUDICIAL practicada en la dirección del Edificio donde esta ubicado el local arrendado cuyo desalojo se peticiona, es decir, en el Edificio Hotel Medano, C.A. siendo que en este, a fin de comprobar si en la parte superior de la entrada principal, existe un letrero que dice: HM HOTEL MEDANO, y se dejo constancia además que existe un local que se identifico L01, y un aviso que se lee: “R.D. Pérez, Neumonólogo Pediatra”; trasladada y constituido el Tribunal en la dirección donde funciona la empresa CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A., y donde se dejo constancia que existe un aviso se llama RÍO TINTO, así como se dejo constancia además que en la Planta Baja funciona la empresa CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLIVAR, C.A., siendo que las mismas se evacuaron en fecha 14 de julio de 2015. Quien juzga observa que, aun cuando la representación de la parte demandada alego la impertinencia de la misma, ella resulta pertinente, a criterio de esta Juzgadora ya que es un hecho controvertido primero si el Local cuyo desalojo se peticiona esta ubicado en el edificio medano, ya que se desprende del escrito de contestación que alego la apoderado judicial del demandado que esta ubicado en el Hotel Coro, (ver folio 60, renglón 11), del expediente y expresa además “.. en los que consta que no se identifica con la denominación señalada.”. por otro lado, al haber negado y rechazado y contradicho por ser falso, el alegato de que su empresa CORPORACION DE FIANZAS BOLIVAR, C.A., esta arrendada en otro local (ver particular 5 vuelto folio (60) del expediente). En consecuencia, a criterio de esta juzgadora la Inspección practicada llena los requisitos legales establecidos en los artículos 472, 473, 474, 475, y 476 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de no haber sido objetada, ni tachada oportunamente, conforme lo establece nuestra legislación, se le otorga todo el valor probatorio que de ella se desprende. Y así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Por su parte la demandada mediante escrito de fecha 13 de julio de 2015, promueve los siguientes medios probatorios, del cual se deriva que en el capitulo I denominado DE LA PRUEBA POR ESCRITO, promovió el Contrato de Arrendamiento, suscrito entre el fallecido F.L.P., instrumento este que ya fue valorado por esta Juzgadora. Y así se declara.-

Promovió igualmente constantes de dieciocho (18) folios útiles originales de los recibos mediante los cuales la empresa mercantil HOTEL MEDANOS C.A., deja constancia de los pagos de los cánones de arrendamiento por la cantidad mensual de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000oo) en la Cuenta Corriente signada con el Nro. 0191-0102-94-21000037 (sic), del Banco Nacional de Crédito, a nombre del “Hotel Medano, C. A.”, marcados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “Ñ”, “O”, “P”, “Q”, “R” y “S”, al respecto juzga quien aquí decide, que las referidas constancias de pagos no fueron impugnadas por la parte contra quien se opuso, motivo por la cual se le confiere valor probatorio, amen de la misma no aporta mnada al proceso en razón de no ser la insolvencia un hecho controvertido. Y asi se decide.-

Igualmente promueve, constantes de dieciocho (18) folios útiles recibos BanescOnline, de las transferencias bancarias “A.1”, “B.2”, “C.3”, “D.4”, “E.5”, “F.6”, “G.7”, “H.8”, “I.9”, “J.10”, “K.11”, “M.12”, “N.13”, “Ñ.14”, “O.15”, “P.16”, “Q.17” y “R.18”, este tribunal observa que dichos instrumentos no fueron impugnados por la parte contra quien se opusieron, Las referidas probanzas se valoran como tarja amen de que las mismas no aportan nada al proceso porque no esta en discusión la solvencia o no del arrendamiento, máxime cuando la actora en su libelo expuso que el demandado de autos esta solvente con los pagos. Y así se declara.-

Promovió asimismo, prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a) a fin de que la empresa HOTEL MEDANO C.A., a fin de que informe si constan en sus archivos haber expedido a su mandante R.H.D.P., constancia de pagos de los cánones de arrendamiento y diferencia de los dos meses de depósitos arrendaticios cuyos pagos fueron realizados a través de la banca de Internet desde su cuenta bancaria en Banesco, en la Cuenta Corriente signada con el Nro. 0191-0102-94-21000037 (sic), del Banco Nacional de Crédito, a nombre del “Hotel Medano, C. A.”, b) al Banco Universal Banesco en su sede avenida manaure con R.G. sobre los hechos de suma importancia contenidos en los dieciocho (18) instrumentos privados consignados en el literal b) del capitulo anterior marcados con las letras “A.1”, “B.2”, “C.3”, “D.4”, “E.5”, “F.6”, “G.7”, “H.8”, “I.9”, “J.10”, “K.11”, “M.12”, “N.13”, “Ñ.14”, “O.15”, “P.16”, “Q.17” y “R.18”, si consta en sus archivos libros documentos sistema o cualquier instrumentos de las transferencias realizadas a través de la banca en Internet de su cuenta signada con el Nro. 0134-0409-75-4093004251, las cuales se debitan mensualmente la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.15.000,oo) transferidos a la cuenta corriente signado con el Nro. 0191-0102-94-21000037 (sic), del Banco Nacional de Crédito, a nombre del “Hotel Medano, C. A.”,. las cuales serán analizadas en su congruo lugar

Comprobantes de transacciones electrónicas efectuadas en la cuenta corriente de Banesco Banco Universal de la cual es titular R.H.D.P.. Tales probanzas se adminiculan con el informe remitido por la empresa HOTEL MEDANO C.A., a este Tribunal mediante comunicación de fecha 17 de Julio de 2015, inserto al folio 166 y se valoran conforme a las reglas de la sana crítica, sirviendo para demostrar que efectivamente fueron cancelados los cánones de arrendamiento a través de transferencias electrónicas desde la cuenta corriente N° 0134-0409-75-4093004251, de Banesco Banco Universal, de la cual es titular el arrendatario R.H.D.P., a la cuenta a la cuenta corriente signado con el Nro. 0191-0102-94-21000037 (sic), del Banco Nacional de Crédito, a nombre del “Hotel Medano, C. A.”, propiedad del ciudadano M.A.Q.B., siendo autorizados por el mismo, se aprecia el mismo y se le confiere valor probatorio, al no ser impugnado por la parte contra quien se opuso y siendo que no guardan relación con lo debatido, no aportando nada al proceso. Y así se decide.

Respecto a la prueba de informe requerida del Banco Universal Banesco, dado que no ha llegado ninguna resultas este tribunal no tiene nada sobre que decidir.-

MOTIVACION:

Llegada la oportunidad de dictar sentencia, este tribunal procede a pronunciarse como punto previo al fondo de la causa, respecto a la impugnación efectuada por el demandado de autos en su escrito de contestación respecto de la cuantía estimada por la parte actora en su demanda. En ese sentido, el demandado impugna y rechaza la estimación efectuada por la actora en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.180.000,oo) o su equivalente a la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS unidades Tributarias (1.200 U.T.), al efecto el m.T. de la Republica en sentencia de fecha 23 de julio del 2003, emitida por la Sala Político- Administrativa, observa:…El Artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del Articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por tanto el demandado al contradecir la estimación, debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual debe igualmente probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor.-

Quien decide se apega al criterio sostenido por la sala Político Administrativa, en cuanto se requiere que el demandado de autos que rechaza e impugna la estimación efectuada por la contraparte, debe establecer los motivos de hecho y de derecho de los cuales se desprende el hecho nuevo alegado, no es suficiente rechazar pura y simplemente el monto estimado, el contenido de la norma exige que el demandado podrá impugnarla estableciendo con ella los fundamentos y los supuestos de hecho que dan origen a su impugnación al punto que se permite establecer en su escrito una nueva estimación, quedando de lo contrario firme la estimación efectuada por la contraparte, en el caso de autos la parte demandada rechaza la estimación efectuada por el actor, mas sin embargo, se observa, que no hizo estimación alguna, razón por la cual la referida impugnación no puede prosperar, como se decidirá en la dispositiva de este fallo. Y ASI SE DECLARA.-

Resuelto el punto previo, procede esta Sentenciadora a pronunciarse respecto al fondo de la causa y lo hace en los siguientes términos:

Analizadas como han sido las probanzas considera esta Juzgadora que tratándose la presente causa de una demanda de desalojo de local comercial basado en la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siendo que el accionante M.A.Q.B., conforme a documentos valorados en el presente fallo resulta ser el propietario del inmueble arrendado (LOCAL COMERCIAL) al ciudadano R.H.D.P., el cual forma parte de un edificio denominado HOTEL MEDANO, debiéndose tener por imperio legal a tenor de lo dispuesto en el articulo 20 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario al accionante con el carácter de arrendador por subrogación, teniendo en consecuencia, la legitimidad para sostener el presente juicio así como ser el titular del interes jurídico,

considera esta Juzgadora, hacer un pronunciamiento sobre la naturaleza del contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble cuyo desalojo se peticiona, observando quien aquí decide, que la parte actora alega que el mismo es un contrato a tiempo indeterminado, por haberse iniciado como contrato a tiempo determinado y que habiéndose, practicado el desahucio y agotado la prorroga legal y estando el arrendatario en posesión u ocupando el inmueble sin oposición del arrendador se convirtió en a tiempo indeterminado, hecho este rechazado por la representación judicial de la parte demandada; pero se observa además que en las consideraciones que hace en el escrito de contestación de la demanda que la representante judicial expresa textualmente: “…. Siendo evidente la existencia de un contrato a tiempo indeterminado, tal y como lo admite la parte demandante en su escrito libelar .. ”, con lo cual resulta imperioso declarar esta juzgadora que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y así se decide.-

A los efectos de pronunciarse sobre la propiedad y el carácter alegado “de arrendador por subrogación por venta” por la parte actora y rechazada por la parte demandada basada en la falsedad de tal alegato, estima necesario esta Juzgadora hacer el correspondiente pronunciamiento:

En tal sentido, afirma el Dr. G.G.Q., en su tratado de Derecho Arrendaticio: “La subrogación arrendaticia consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por consiguiente, el adquirente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa al tenor de lo establecido en el artículo 20 de LAI.”

Al respecto el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, afirma que:

“La compra no extingue el arrendamiento. Este es un principio que deviene del artículo 1.163 del Código Civil, según el cual “se presume que una persona ha contratado para si y para sus herederos y causahabientes, cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”. Lo confirma, a los efectos del ámbito de aplicación de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, su articulo 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario- arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto –Ley”. El artículo 1.603 del Código Civil confirma esta regla en cuanto a una modalidad de transmisión de la propiedad, la sucesión mortis causa: “El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.

Finalmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en un fallo de fecha 9 de Octubre de 2006, dejó establecido lo siguiente: “…De lo anterior se desprende, que la abogada actuó en nombre y representación del propietario del inmueble dado en arrendamiento, es decir, del ciudadano …; y en virtud de tal carácter suscribió el contrato de arrendamiento. De manera, que de haber operado la enajenación del inmueble arrendado por parte de la Urbanizadora…, tal como lo señala la sentencia accionada en amparo, resulta evidente que en la causa objeto de la litis operó la subrogación arrendaticia. Dicha subrogación, regulada en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1604, 1605, 1606, 1607, 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la ley y consiste en sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador. Por tanto, el adquirente se subroga en el arrendador tanto en los deberes como en los derechos frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, una vez cumplidos los requisitos exigidos por la ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el ordenamiento jurídico.”

En conclusión, habiendo operado en el caso de marras la subrogación arrendaticia por la enajenación del inmueble arrendado, no hay ninguna duda que la parte actora en tanto adquirente del inmueble, ostenta la cualidad activa o interés jurídico para ejercer la acción de desalojo incoada, razón por la cual, este tribunal actuando en alzada debe desestimar por IMPROCEDENTE la falta de cualidad alegada.- Así se establece.

Para ahondar mas en el asunto de marras, se expresa lo siguiente: contrae el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, el comprador se subroga (ope legis) y sin necesidad de notificación alguna, en los derechos y deberes del arrendador, por lo que, quien adquiere un inmueble arrendado sustituye al arrendador y por lo tanto, se subroga en los mismos derechos y obligaciones que el anterior propietario tenía respecto al arrendatario. Más aún, esta transmisión ocurre de pleno derecho por el acto mismo de la venta del inmueble arrendado, ya que la ley no exige ningún otro acto complementario. En consecuencia, estima quien juzga, que conforme a los documento cursantes en autos, en especial la venta protocolizada ante el Registro Público en fecha 26 de septiembre de 2.013, se demuestra el acto jurídico válido por el que la demandante M.A.Q.B., adquirió el inmueble (edificio) y se subrogó – ope legis – en los derechos del anterior PROPIETARIO F.L.P. (+), lo que legitima su condición de propietario, y por ende, con cualidad para intentar la presente demanda; en otras palabras, queda demostrado que existe identidad o correspondencia lógica entre la relación o estado jurídico alegado por el actor y la titularidad de la acción, por lo que, es concluyente que la parte demandante tiene capacidad activa para actuar en la presente causa, con lo cual necesariamente la defensa perentoria, entiende quien aquí decide, esgrimida por la accionada, en el acto de contestación de la demanda debe ser declarada improcedente, como así se decide.

SOBRE EL MÈRITO

Observa esta Juzgadora que para que prospere la acción de desalojo basada en el artículo 34 Ordinal B del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben probarse y ser concurrentes tres requisitos a saber: Primero: La existencia de una relación Arrendaticia a tiempo indeterminado. Segundo: La cualidad de propietario del demandante y Tercero: Que se demuestre fehacientemente la necesidad del propietario de ocupar preferentemente el inmueble a la del ocupante actual.

Siendo que demostrado como esta por así convenirlo ambas partes, que se esta frente a un contrato a tiempo indeterminado, el Tribunal considera demostrado este requisito, ya que tal y como la admitió la parte demandada en su escrito de contestación, aun cuando el contrato era inicialmente a tiempo determinado, tal como se evidencia de las actas, se convirtió a tiempo indeterminado, verificándose así el primer presupuesto para la procedencia de la acción de Desalojo; y el segundo derivado de las documentales aportadas al proceso por el accionante donde se demostró su cualidad de propietario a través de la compra del edificio que hiciere el accionante a los sucesores del arrendador original documento este ya valorado, donde además, se deriva el carácter de arrendador por subrogación por venta.-

Asimismo, alegó el actor M.A.Q.B., en su condición de comerciante dedicado al ramo de fianza y seguros que tiene la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad ocupado por el ciudadano R.H.D.P., en razón de que una empresa de su propiedad denominada Sociedad Mercantil “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, la cual ocupa en condición de arrendataria otro local y donde le exigieron el desalojo, hechos estos señalados como falsos por la representación judicial de la parte demandada al contestar la demanda.- quedando esto como una hecho controvertido, a lo cual la parte actora a través de cúmulo probatorio demostró lo siguiente: su condición de comerciante, dedicado al ramo de fianza; que es presidente y accionista junto con su esposa de la empresa “CORPORACIÓN DE FIANZAS BOLÍVAR, C.A.”, y que necesita ocupar el inmueble de su propiedad; a tal efecto esta Sentenciadora, considera oportuno citar un criterio jurisprudencial aplicable al caso de autos, a saber:

….La Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha: 21 de mayo de 1987, con ponencia de la Dra. H.R.d.S., efectuó una interpretación del término “necesidad”, señalando que el sentido que debía atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, no podía ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extendía a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculaban con sus actividades profesionales, comerciales o industriales, en los siguientes términos:

El apelante le impugna a la sentencia la violación de los artículos 12 y 162 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, a su juicio se pone de manifiesto en una serie de elementos, entre los cuales destaca y hace resaltar el erróneo alcance que le atribuye al término necesidad en el sentido utilizado en el literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda. Considera el apelante que el criterio expresado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato constituyó “un juicio meramente psicológico…”, cuando el sentenciador señala que la necesidad no se consustancia con la urgencia o perentoriedad, sino más bien con la posibilidad legítima de valerse de un bien propio para el cumplimiento de fines que se ajustan a sus intereses.

Estima esta Corte que, si bien como lo señala el apelante la noción semántica de necesidad está vinculada con la urgencia o perentoriedad de obtener un bien o un servicio; jurídicamente no puede adoptarse rígidamente tal criterio, por cuanto el sentido que al mismo debe atribuírsele dependerá de la norma en concreto y de la situación que la misma regule. No hay criterio único de necesidad en el campo del derecho. Por ejemplo “estado de necesidad” alude a la urgencia vinculada con el requerimiento de que se mantenga el orden público; en cuanto que “necesidad social” implica una apetencia que corresponde a la comunidad en general. Con los anteriores ejemplos se quiere recalcar que el valor originario de un término no puede utilizarse en forma rígida en el campo de la hermenéutica jurídica. Por lo anterior se rechaza el alegato del apelante de que existe un solo sentido del término “necesidad” y el mismo ha debido ser acogido por el juez. En el caso presente el sentenciador se encontraba ante una norma que exige como condición para que se autorice el desalojo la “necesidad” que tenga el propietario del inmueble alquilado. El juez, tal como ha sido señalado en anteriores sentencias, debe analizar el caso concreto para determinar si en el mismo existen motivos válidos que justifiquen la solicitud del desalojo y que constituyan “la necesidad” a la cual la norma alude. Como puede apreciarse el método es inicialmente inductivo, por cuanto parte de los supuestos fácticos y reales para subsumirlo en un segundo tiempo en una noción que responda a las previsiones y al espíritu del legislador. De allí que, cuando el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato va en la búsqueda concreta de la noción de necesidad para la norma cuya aplicación ha sido llamado, no incurre en forma en el vicio que el apelante le impugna, sino que, por el contrario, ejerce correctamente su función interpretativa.

Visto lo anterior que tiene un aspecto esencialmente formal corresponde determinar si el contenido de la calificación resultaba correcto o no. Al efecto, se observa que el sentido que ha de atribuírsele al literal b) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre desalojo de Vivienda no puede ser el de una “necesidad” personal exclusivamente del propietario o arrendador, sino que se extiende a otros requerimientos esenciales de los mismos tales como aquellos que se vinculan con sus actividades profesionales, comerciales o industriales. No puede hacerse una diferente interpretación si se quiere ser coherente con el sistema, ya que, si el desalojo no es sólo de las viviendas, sino que se extiende a los locales comerciales e industriales, es necesario concordar ambas situaciones. Fijadas las anteriores premisas observa esta Corte que el juzgador determinó en su sentido lógico el alcance de la noción de necesidad utilizada por el legislador y, en tal sentido carece de fundamento la impugnación que al efecto hiciera el apelante. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., páginas 399 y 400; subrayado de este Tribunal).

Asimismo, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1984, con ponencia de Dr. J.R.D.C., analizó la justificación de la “necesidad”, indicando que el texto legal no establecía qué tipo de necesidad justifica el desalojo, por lo que además de las estrictamente personales, igualmente admisibles, las que vinieran determinadas por requerimientos propios de las actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas del propietario-arrendador, la cual establece:

Por último, no comparte la Corte el criterio de la apelante, de que el tenor del literal c) del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, sólo puede solicitarse la desocupación del inmueble arrendado cuando se compruebe una necesidad de carácter humano por parte del propietario de ocupar tales inmuebles. En efecto, el texto legislativo antes referido no distingue qué tipo de necesidad justifica que se acuerde el desalojo, por lo que dentro de tal justificación caben no solamente las necesidades estrictamente personales del propietario arrendador, sino también aquellas que vengan determinadas por requerimientos propios de sus actividades comerciales o industriales, profesionales y técnicas, como ocurre en el presente caso, en el cual la necesidad es de tipo organizativo y de carácter comercial, y así se declara

. (El Contencioso Administrativo Inquilinario, J.A.C., página 401; subrayado de este Tribunal).

De igual forma, la Corte Primera Contenciosa Administrativa, en sentencia de fecha 22 de septiembre de 1988, estableció que la necesidad de ocupar el inmueble debía probarse, que para que procediera el desalojo era necesario la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitar el local, el los siguientes términos:

Ahora bien, a pesar de lo antes señalado observa esta Corte que, el punto concreto que fuera el motivo de la solicitud es la urgencia de ocupar el local comercial respecto a lo cual debe hacerse un pronunciamiento expreso. En efecto, como consta en autos y lo señala el mismo propietario al hacer la solicitud del desalojo, el inquilino ocupaba el inmueble desde la fecha en que lo adquiriera, es decir, en 1976 y con anterioridad había sido destinado al mismo fin. De allí que, para que procediese el desalojo era necesaria la demostración fehaciente de que el propietario tenía fundadas razones para solicitarlo, sobre todo si se estima que, como fuera demostrado en autos, disponía de otros locales en el mismo edificio. Este hecho por sí solo no es capaz de impedir que se acuerde la solicitud por cuanto el propietario es libre de escoger entre los que disponga. Desde este punto de vista el criterio de la Dirección de Inquilinato, confirmado por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, estuvo ajustado al derecho. El problema estriba en demostrar fehacientemente que existen efectivamente razones indubitables a favor del propietario para decidirse a ocupar el inmueble. Al efecto fue alegada la urgencia pero no se aportó ningún elemento que probase la intención del propietario de trasladarse a ese local; de constituir en él un nuevo fondo de comercio; de desarrollar en el mismo una actividad comercial. Lo que figura es simplemente una manifestación de voluntad, sobre lo cual no se pronuncia esta Corte, del apoderado del propietario, de dedicar en el futuro el local ocupado por un comerciante establecido desde un tiempo relativamente extenso, para un nuevo tipo de gestión económica. El solicitante del desalojo no demostró así que fuera a constituir una nueva empresa o ubicar en el local cuyo desalojo solicitara, la ya existente. No probó la real y efectiva necesidad de modificar el destino comercial del inmueble, sino que limitó su actividad probatoria a contradecir los alegatos del inquilino. Ahora bien, tal como lo señalara la propia resolución administrativa impugnada, en materia de desalojo la carga de la prueba recae totalmente sobre el solicitante sin que pueda, ni el organismo administrativo, ni el organismo jurisdiccional, que sobre éste ejerce su control, sustituirse en el ejercicio de la carga indicada. El peso de probar la necesidad efectiva corresponderá al propietario y no podía ser suplido ni por el organismo administrativo ni por el Juez. En el caso presente se observa la carencia total y absoluta de elementos de juicio demostrativos no sólo de la urgencia alegada sino de la simple necesidad que obligaría a un comerciante establecido durante un extenso período de tiempo a cambiar la sede. El régimen inquilinario es protector del inquilino en la materia relativo al desalojo para impedir que por capricho, animadversión, prácticas desleales u cualquiera otra razón violatoria de los principios básicos de la leal competencia, el propietario que no requiere del inmueble para sus propios y reales fines, puede obtener la desocupación del mismo. Sólo una vez que está demostrada la necesidad efectiva del desalojo éste resultaría procedente…”.- (negrita de este Tribunal).-

Asimismo, considera quien aquí decide, que la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo. Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual. La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa, la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera en lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los accionistas. La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serían jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procesales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero). Y es por esta razón que la administración pública tuvo razón al decidir no estimarlos como pruebas documentales válidas. Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello fuera necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art. 510 del CPC) o pruebas indirectas, y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507 eiusdem). (OPT. CPCA, sentencia del 10 de abril de 1997). (Subrayado del Tribunal).-

Como ha de concluirse, muchos han sido los criterios respecto a la necesidad no solo del propietario o propietaria, sino al propietario comerciante quien tiene el derecho a solicitar tal y como lo hizo y demostró el actor de solicitar el desalojo basado en la necesidad de continuar su giro comercial (ramo de fianza) en una empresa de su propiedad, basada a su vez en que solicitado como le fue la desocupación del local que a su vez tiene arrendado, debe entregarlo, con lo cual queda evidentemente demostrado su necesidad y así se decide.-

Conforme con lo anterior es forzoso concluir que habiéndose demostrado todos y cada uno de los supuestos para la procedencia de la demanda de desalojo por necesidad de ocupar el inmueble, este Tribunal procede a declarar con lugar la presente demanda de Desalojo conforme a la causal alegada, y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA,:

Primero

CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano M.A.Q.B., debidamente asistido por la abogado M.A.E.N., todos suficientemente identificados; en contra del ciudadano R.H.D.P., todos plenamente identificados.

Segundo

Como consecuencia de dicha declaratoria, se condena a la parte demandada R.H.D.P., hacer entrega a la parte actora M.A.Q.B., el inmueble de su propiedad, constituido por un Local Comercial ubicado en la siguiente dirección: Avenida Los Medanos entre el Colegio de Abogado del Estado Falcón y Auto Farma; específicamente en el Edificio denominado “Hotel Medano” de esta Ciudad de S.A.d.C., Municipio Autónomo M.d.E.F., Local signado con el Nro. 1, el cual forma parte de dicho Edificio, libre de bienes y personas, según lo invocado en el libelo de la demanda.

Tercero

Se declara improcedente la impugnación de la cuantía propuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda, quedando firme la propuesta por la parte actora.-

Cuarto

Se condena en COSTAS a la parte vencida en este proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Sana A.d.C., a los Veintisiete (27) días del mes de Julio de dos mil quince (2015), a los 205° años de la Independencia y 156° años de la Federación.

La Juez Titular La Secretaria Titular,

Abg. Z.M. de L.A.. M.R.A.

NOTA: La presente Sentencia se dictó y Publicó a las 3:25 de la tarde previo el anuncio de Ley y se dejó copia certificada en el archivo, de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Conste. S.A.d.C.. Fecha: UT-Supra,

La Secretaria Titular,

Abg. M.R.A.

EXP. 1760