Decisión nº 363 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 28 de Octubre de 2010

En el juicio principal, acaecieron los eventos procesales siguientes:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 22.09.2008, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamenta su pretensión en esa misma oportunidad.

Acto seguido, el día 18.11.2008, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada para que diese contestación de la demandada, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.

A continuación, en fecha 08.01.2009, la abogada A.A.A., consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, así como abrir el cuaderno de medidas, siendo que el día 15.01.2009, se dejó constancia por Secretaría de haberse proveído sobre tales actuaciones.

Luego, en fecha 16.02.2009, la abogada A.A.A., solicitó se comisionase a un Tribunal con competencia territorial en el Estado Vargas, en vista de encontrarse dentro de su jurisdicción la residencia de la parte demandada, lo que motivó a que este Tribunal, el día 02.03.2009, dictase auto complementario en el que se concedió un (01) día calendario consecutivo como término de la distancia, el cual correría con prelación al término de comparecencia, a cuyo efecto, se exhortó al Juzgado Distribuidor de Municipio del Municipio Vargas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, para que llevase a cabo la práctica de la citación.

Después, en fecha 02.04.2009, la abogada A.Á.A., consignó las copias fotostáticas requeridas para la elaboración de la nueva compulsa, siendo que el día 06.04.2009, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la misma, al igual que despacho y oficio Nº 161-09.

Acto continuo, en fecha 01.10.2009, la abogada A.Á.A., solicitó se tuviese como citado al demandado, en virtud de encontrarse presente durante la práctica de la medida preventiva de secuestro.

A continuación, el día 22.10.2009, se agregó en autos las resultas de las gestiones de citación practicadas por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

Posteriormente, en fecha 24.05.2010, la abogada A.Á.A., solicitó se dictase sentencia definitiva, cuya petición fue ratificada el día 03.08.2010.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 15.01.2009, se abrió el cuaderno de medidas.

Luego, el día 26.01.2009, se instó a la parte actora a consignar copias certificadas del documento de propiedad del bien inmueble sobre el cual se peticionó la cautela, cuyo requerimiento fue satisfecho en fecha 02.04.2009.

Después, el día 13.04.2009, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, designándose como depositaria judicial del mismo al accionante y se exhortó para la práctica de la medida cautelar al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas.

De seguida, en fecha 28.05.2009, se agregaron en autos las resultas de la práctica de la medida preventiva de secuestro, procedentes del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de las cuales se evidenciaba la presencia de la parte demandada durante esa actuación.

Acto continuo, el día 11.06.2009, se dictó auto por medio del cual se abrió una articulación probatoria por ocho (08) días de despacho siguientes a esa oportunidad, en vista de la oposición formulada por la parte demandada durante la práctica de la medida.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Los abogados R.R.D.L.S. y A.Á.A., actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano J.M.F.H., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, adujeron lo siguiente:

Que, en fecha 19.09.2005, su mandante, por intermedio de su apoderada, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano G.J.M.R., autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 16.09.2005, bajo el N° 27, Tomo 169, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tuvo como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 92, situado en el piso 09 del Edificio Residencias Á.C., ubicado en la Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas.

Que, en el contrato de arrendamiento se estableció su duración por el plazo de un (01) año, prorrogable por períodos iguales, si una de las partes no manifestare a la otra con por lo menos sesenta (60) días continuos a la fecha del vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el contrato, contado a partir del día 16.09.2005.

Que, el bien inmueble arrendado es propiedad de su representado, según se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Vargas del Distrito Federal, en fecha 29.08.1997, bajo el Nº 04, Tomo 16, Protocolo Primero.

Que, el arrendatario se obligó a cancelar el canon de arrendamiento en la cantidad mensual de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), equivalentes actualmente a cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 400,oo), comprometiéndose además a cumplir con las obligaciones relativas al cuido y mantenimiento del inmueble, al igual que en el pago de los servicios públicos.

Que, en cumplimiento a lo pactado en la cláusula vigésima de la convención locativa, en fecha 07.07.2006, su representado notificó por medio de telegrama al arrendatario sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, y que una vez vencida la prórroga legal, debía entregar el bien inmueble arrendado en las misma buenas condiciones en que lo recibió.

Que, en fecha 16.03.2007, venció la prórroga legal, sin que el arrendatario haya hecho entrega de la cosa arrendada, pese habérsele notificado dentro del lapso establecido convencionalmente sobre la no prórroga contractual.

Fundamentaron jurídicamente la pretensión deducida por sus representados en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.579 del Código Civil, así como en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En virtud de lo anterior, el ciudadano J.M.F.H., por intermedio de sus apoderados, procedió a demandar al ciudadano G.J.M.R., para que conviniese o en su defecto, fuese condenado por este Tribunal, en primer lugar, en el cumplimiento de la convención locativa accionada; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; en tercer lugar, en el pago de la cantidad de cuarenta bolívares fuertes (BsF. 40,oo), a título de cláusula penal, por la demora en la entrega de la cosa arrendada, contado a partir del día 18.07.2007; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales.

- III -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

Para Couture, la rebeldía del juicio o contumacia, se origina por la omisión del demandado de comparecer a estar a derecho, cuando ha sido emplazado personalmente en el país, absteniéndose de participar en el proceso que se le sigue.

Por su parte, el Dr. A.R.R., respecto a la figura jurídica de la confesión ficta, ha sostenido lo siguiente:

...La falta de contestación a la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o a las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos.

(…)

La rebeldía no se produce sino por la incomparecencia del demandado a la contestación, pues las partes a derecho con su citación para dicho acto y su comparecencia al mismo funciona como antigua personación, de tal modo que la realización de aquel acto constituye la liberación del demandado de la carga de contestación, y su omisión o falta, produce la confesión ficta. El lapso de comparecencia tiene así el carácter de perentorio o preclusivo y agotado que sea, ya por la realización de la contestación o por su agotamiento por no haberse realizado aquélla, no podrá ya admitirse la alegación de hechos nuevos, ni la contestación de la demanda, ni la reconvención, ni las citas de terceros a la causa (art. 364 CPC)...

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte; sexta edición. Caracas, 1997, páginas 131 al 134)

En este sentido, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la sentencia Nº 370, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27.03.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 00-2426, caso: Mazzios Restaurant C.A., que precisó lo siguiente:

...La confesión requiere de una declaración expresa e inequívoca de una parte que es favorable a su contraparte y perjudicial para ella. (…) Las declaraciones confesorias expresas son en principio insustituibles, pero por efecto del silencio procesal, el Código de Procedimiento Civil crea la figura de tener a una parte por confeso, y para que ello ocurra, previamente desplaza la carga de la prueba hacia la parte que tenía que contestar alegatos o preguntas de su contraparte, y no lo hace, bien porque se niega a hacerlo, o porque no concurre al acto, a fin que de probar algo que lo favorezca, no se consolide con su silencio el que se le tenga por confeso. En estos casos, si en el transcurso del proceso la parte que guarda silencio no prueba algo que lo favorezca, el Código de Procedimiento Civil reputa que sobre el hecho afirmado por su contraparte se le tendrá por confeso; es decir, que no es realmente confeso (ya que no existe declaración expresa), sino que su silencio equivale a una confesión, y en base a ella se fijan los hechos en la sentencia definitiva. En este sentido, los artículos 362 y 412 del Código de Procedimiento Civil son claros, y ellos, al igual que los artículos 424, 436 o 444 eiusdem, señalan los diversos efectos del silencio procesal, siempre en perjuicio de quien lo guarda. (…) El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes...

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En coherencia con lo anterior, el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil, incluido dentro del elenco de preceptos legales que conforman el procedimiento breve, a través del cual se dilucida la pretensión deducida por la accionante, con especiales características consagradas en la ley especial inquilinaria, dispone lo que sigue:

Artículo 887.- La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362, pero la sentencia se dictará en el segundo día siguiente al vencimiento del lapso probatorio

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Por su parte, el artículo 362 ejúsdem, señala lo siguiente:

Artículo 362.- Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación, se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento...

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo establecido en la anterior disposición jurídica, para que se tenga a la parte demandada como confesa, se requiere que acontezcan concurrentemente los supuestos allí establecidos, tales son que (i) no diese contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido; (ii) nada probare que le favorezca y (iii) la pretensión deducida por el accionante o la vía procesal escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho.

Ahora bien, en lo que respecta al primer supuesto exigido en la mencionada norma procesal, concerniente a que la parte demandada no haya dado contestación de la demanda en el tiempo legalmente establecido, se hace necesario para este Tribunal determinar el momento en el cual debió acontecer la misma y, en tal sentido, se observa que en fecha 28.05.2009, se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida preventiva de secuestro decretada sobre el bien inmueble arrendado, procedentes del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, de las cuales se desprende que durante el acto llevado a cabo el día 20.05.2009, estuvo presente el ciudadano G.J.M.R., en su condición de parte demandada en la presente causa.

Al respecto, el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

Artículo 216.- La parte demandada podrá darse por citada personalmente para la contestación, mediante diligencia suscrita ante el Secretario.

Sin embargo, siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la parte desde entonces para la contestación de la demanda, sin más formalidad

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

La disposición jurídica en referencia plantea en su encabezamiento el supuesto de hecho de la citación voluntaria de la parte demandada para la contestación de la demanda, la cual opera cuando se da por citada expresamente mediante diligencia presentada ante el Secretario. Por su parte, el único acápite de la norma en comento supone la citación tácita del accionado cuando antes de la citación ha actuando en el proceso, o ha estado presente en un acto del mismo, personalmente o por medio de apoderado, entendiéndose desde entonces citado para la contestación, sin que se requiera del cumplimiento de otra formalidad.

Entonces, debe entenderse citado tácitamente al ciudadano G.J.M.R., a partir del día 28.05.2009, cuando se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida preventiva de secuestro decretada sobre la cosa arrendada, provenientes del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en virtud de haberse configurado el supuesto de hecho a que se contrae el único acápite del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

Por consiguiente, la ley establece en el caso sub júdice un término para la contestación de la demanda, la cual tendrá lugar al segundo (2°) día de despacho siguiente a la citación, tal y como se desprende de la letra del artículo 883 ejúsdem, que establece lo siguiente:

Artículo 883.- El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el Capítulo IV, Título IV del Libro Primero de este Código

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

En lo que concierne a la oportunidad en que la parte demandada debe contestar la demanda en el procedimiento breve, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 981, dictada el día 11.05.2006, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 04-2465, caso: J.d.C.B. y otros, sostuvo lo que sigue:

…De conformidad con lo antes expuesto y a la doctrina establecida por esta Sala, anteriormente reseñada, se debe concluir que en consonancia con el derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza que las partes impulsen el proceso hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional, donde sin dejar de tener importancia los lapsos procesales en los supuestos en que el excesivo formalismo se contraponga a los fines de la justicia y pro del derecho a la defensa, como es el caso de la contestación de la demanda efectuada antes del comienzo del lapso procesal previsto en la ley para ello, debe dicha contestación considerarse válida, por lo que, la figura de la confesión ficta que surge ante la falta de contestación de la demanda, cuando el demandado no probare nada que le favoreciere y cuando la petición del actor no sea contraria a derecho no podrá configurarse cuando el demandado conteste anticipadamente la demanda, sino sólo en aquellos casos en que el demandado no de contestación a la demanda o lo haga vencido el lapso legal respectivo.

Ahora bien, debe destacar esta Sala que el criterio anteriormente establecido es sólo aplicable a aquellos casos en que la contestación de la demanda se debe verificar dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva, como es el caso del juicio ordinario, donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) días de despacho para contestar la demanda, en forma indistinta, el cual en todo caso debe dejarse correr íntegramente en virtud de principio de la preclusividad de los lapsos procesales y no para el caso en que la contestación de la demanda deba verificarse en un término, como sería en el supuesto del juicio breve, donde la parte demandada debe contestar la demanda al segundo día de despacho siguiente a la citación y la parte actora podría ver vulnerado su derecho a la defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga cuestiones previas y la parte actora tiene oportunidad para contradecirlas…

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Por consiguiente, estima este Tribunal que entendiéndose citada tácitamente la parte demandada a partir del día 28.05.2009, la contestación de la demanda debió verificarse al segundo (2º) día de despacho siguiente a esa oportunidad, de acuerdo con lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, este es, el día 02.06.2009, sin que se evidencie de autos que lo hubiese hecho, lo cual conlleva a precisar que la parte demandada no dio contestación de la demanda en el término establecido en la ley para ello. Así se decide.

En cuanto al segundo supuesto requerido para tener a la parte demandada como confesa, exige el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que no haya probado nada que le favorezca y, en tal sentido, tenemos que el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, puntualiza:

Artículo 889.- Contestada la demanda, o la reconvención, si ésta hubiere sido propuesta, la causa se entenderá abierta a pruebas por diez días, sin término de la distancia, a menos que ambas partes soliciten al Juez que decida el asunto con los solos elementos de autos

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De acuerdo con lo anterior, una vez verificada la contestación de la demanda o la reconvención, según sea el caso, o pasada la oportunidad por efecto de la incomparecencia al acto por parte del demandado, el proceso se abre a pruebas por diez (10) días de despacho, aún sin p.d.J., en cuya fase el demandado contumaz podrá probar algo que le favorezca, a los fines de desvirtuar la confesión en que incurrió por la falta de contestación.

Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 2428, dictada en fecha 29.08.2003, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nº 03-0209, caso: T.d.J.R.d.C., señaló lo siguiente:

…En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.

En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente.

Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión.

(…)

Criterio del cual se observa, que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.

De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal…

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De tal modo, que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno del derecho a una tutela judicial efectiva y a la defensa como expresión del debido proceso, consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que podrá rebatir las pretensiones opuestas en su contra, ofreciendo aquellos medios de prueba conducentes a contrarrestar las afirmaciones alegadas en la demanda, en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.

Por lo tanto, dada la confesión en que incurre la parte demandada cuando no contesta la demanda en la oportunidad procesal para ello, debe acreditar durante la contienda probatoria aquellas probanzas de tal entidad que desvirtúen los hechos libelares, ya que de lo contrario, sucumbirá en su contra la demanda, en caso de que ésta no sea contraria a derecho, toda vez que le está vedado probar excepciones o defensas que debían proponerse en la contestación omitida.

Sin embargo, debe destacarse que a la parte actora atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.

En el presente caso, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano J.M.F.H., en contra del ciudadano G.J.M.R., se patentiza en el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 16.09.2005, bajo el N° 27, Tomo 169, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 92, situado en el piso 09 del Edificio Residencias Á.C., ubicado en la Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, en virtud de la alegada inobservancia del demandado a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal.

Es por ello, que la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 16.09.2005, bajo el N° 27, Tomo 169, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fue autorizado por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se instrumentó.

En este sentido, se aprecia de la cláusula primera de la documental en comento que el arrendamiento tuvo como objeto el bien inmueble descrito en líneas anteriores, mientras que de la cláusula segunda se desprende que el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), equivalentes actualmente a la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 400,oo), el cual debía pagarse por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, así como que su duración fue pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 16.09.2005, pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si una de las partes no manifestare a la otra, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el contrato, conforme se evidencia de la cláusula octava.

También, el demandante acreditó copias certificadas del contrato de venta suscrito entre el ciudadano F.N.N.C., en su carácter de vendedor, por una parte y por la otra, el ciudadano J.M.F.H., en su condición de comprador, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal, en fecha 01.09.1997, bajo el N° 04, Tomo 16, Protocolo Primero, a las cuales se dispensa el valor probatorio que atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron autorizadas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar en donde se expidieron, pudiéndose apreciar de la documental en referencia el derecho de propiedad que detenta la accionante sobre el bien inmueble arrendado.

Adicionalmente, el accionante proporcionó original de los recibos de pago suscritos en fecha 16.09.2005, por los ciudadanos M.C.F.H. y L.C., por concepto de cancelación de canon de arrendamiento y comisión de arrendamiento, a los cuales no se atribuye valor probatorio alguno, ya que no aparecen suscritos por el demandado, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil.

Y, además, la parte actora consignó original del telegrama librado el día 07.07.2006, por la ciudadana M.C.F.H., dirigido al ciudadano G.J.M.R., a través del Instituto Postal Telegráfico (Ipostel), con ocasión a la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento.

En tal sentido, el artículo 1.137 del Código Civil, establece:

Artículo 1.137.- El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que el lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo. no es obstáculo para la formación del contrato.

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.

Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

En sintonía con lo anterior, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 25, dictada en fecha 30.01.2009, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, expediente Nº 08-1608, caso: R.A.V.D., puntualizó:

…respecto a la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que el arrendatario negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que él no recibió personalmente sino, por el contrario, aparece como recibido por una persona inexistente, circunstancia que -a su decir- no fue estimada por el juez de la causa, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.

Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió al arrendatario con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, tal como consta a los folios 92, 93 y 94, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de conocimiento del hoy quejoso. El criterio del recurrente de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, en virtud de que no había sido recibido personalmente por el arrendatario, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que, a falta de recepción personal del desahucio por parte del arrendatario, el mismo se tiene como no realizado, pese a que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.

Las consideraciones anteriores desvirtúan la relevancia, en el dispositivo de la sentencia objeto del amparo sub examine, de las pruebas que supuestamente no fueron apreciadas por el juez del fallo que se calificó como lesivo, ya que, aun en ausencia del supuesto vicio, la consecuencia jurídica que fue declarada no cambiaría.

En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que, por esencia, presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia, según el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido…

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Conforme a lo anteriormente expresado, estima este Tribunal que el desahucio del contrato de arrendamiento debe entenderse por notificado al arrendatario, cuando el Instituto Postal Telegráfico (Ipostel), hizo entrega del telegrama en el bien inmueble arrendado, de manera pues que a partir de ese momento quedó en cuenta sobre la voluntad del arrendador de no prorrogar la convención locativa.

Por lo anterior, estima este Tribunal que la parte actora probó la existencia del arrendamiento, por cuanto ha quedado demostrado en autos que entregó a la demandada para uso de vivienda el bien inmueble el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 92, situado en el piso 09 del Edificio Residencias Á.C., ubicado en la Urbanización Caribe, Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, cuyo canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), equivalentes actualmente a la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (BsF. 400,oo) mensuales, mientras que su duración pactada por el plazo de un (01) año, contado a partir del día 16.09.2005, prorrogable por períodos iguales, fue interrumpida con la notificación de no prórroga efectuada por el arrendador a través del Instituto Postal Telegráfico (Ipostel).

De manera pues, en vista de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que durante el lapso probatorio de diez (10) días de despacho a que se refiere el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada no acreditó alguna probanza que la eximiera de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal, por lo cual se encuentra satisfecha el segundo requisito exigido en la ley para que se tenga a la accionada como confesa. Así se decide.

Finalmente, para que se verifique la confesión ficta de la parte demandada, se requiere que la pretensión deducida por el accionante o la vía escogida para dilucidarla no sea contraria a derecho, es decir, que no atente contra el orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.

En este contexto, la pretensión deducida por el accionante se fundamenta en la ejecución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 16.09.2005, bajo el N° 27, Tomo 169, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en virtud de la alegada inobservancia del demandado a la obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal el día 16.03.2007.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.

Así pues, el Dr. J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. J.M.O., es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias, conforme a lo previsto en el artículo 1.264 del Código Civil.

Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 ejúsdem, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato, mientras que éste se obliga a pagar a aquél un canon convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal para el caso de bienes urbanos o sub-urbanos, como una potestad para el primero y de obligatorio cumplimiento para el segundo, pero si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado, sin haberse instado la vía conducente a obtener la entrega del bien dado en arriendo.

Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de tal modo que para verificar la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato escogida por la accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

La disposición especial anteriormente citada autoriza al arrendador a solicitar judicialmente el cumplimiento del arrendatario de la obligación de entregar el inmueble arrendado luego del vencimiento de la prórroga legal, pudiendo quedar afectada la cosa preventivamente con el secuestro que dicha norma permite.

Es por ello, que se hace indispensable que los términos convenidos entre las partes hayan quedado instrumentados, por cuanto el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito a tiempo determinado, del cual se evidencia patentemente fenecido el término de su duración y la prórroga legal que la ley establece conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, en caso de que a ella tuviese derecho, ya que de lo contrario, si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales para el fenecimiento del término de duración de la convención, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual el arrendador cuenta ante esa circunstancia con cualesquiera de las acciones previstas en el artículo 1.167 del Código Civil, para terminar la relación arrendaticia existente.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Ahora bien, observa este Tribunal que la relación arrendaticia tuvo su génesis de acuerdo con lo enunciado en la demanda mediante contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano J.M.F.H., en su condición de arrendador, por una parte y por la otra, el ciudadano G.J.M.R., en su carácter de arrendatario, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 16.09.2005, bajo el N° 27, Tomo 169, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuya duración fue pactada de la manera que ad pedden litterae se indica:

…Octava: La duración del presente contrato será de un (01) año contado a partir del día 16 de septiembre de 2005, pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si una de las partes no manifestare a la otra, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el presente contrato…

.

Conforme a la anterior cláusula contractual, la duración de la convención locativa accionada fue pactada por el plazo de un (01) año contado a partir del día 16.09.2005, prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando ninguna de las partes manifestase por escrito a la otra su voluntad de no renovar el contrato con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término.

En tal sentido, se desprende de autos que el arrendador manifestó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, a través de telegrama enviado al inmueble arrendado, en fecha 07.07.2006, por lo que vencido el término de duración contractual, el día 16.09.2006, de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, comenzó a transcurrir en beneficio del demandado la prórroga legal por el plazo de seis (06) meses, a tenor de lo previsto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la relación arrendaticia había tenido una duración que no excedía de un (01) año, por lo cual la prórroga legal venció el día 16.03.2007, de manera pues que debe considerarse el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, toda vez que aún cuando el arrendatario haya continuado en el goce de la cosa arrendada, si ha habido desahucio, no puede oponer la tácita reconducción, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.601 del Código Civil.

Por tal motivo, la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por la accionante se encuentra ajustada a derecho, ya que constituye la vía idónea y eficaz para deshacer la relación arrendaticia existente entre las partes, dado que la misma fue propuesta oportunamente. Así se decide.

Por lo antes expuesto, juzga este Tribunal que en el caso sub júdice la parte demandada no dio contestación de la demanda en el término establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, ni tampoco acreditó en autos algún medio probatorio capaz de desvirtuar el incumplimiento que se le imputó durante el lapso probatorio consagrado en el artículo 889 ejúsdem, en cuanto a la inobservancia de su obligación de entregar la cosa arrendada luego del vencimiento de la prórroga legal el día 16.03.2007 y, como quiera que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal deducida por el accionante no es contraria a Derecho, ya que se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se verifica la confesión ficta del ciudadano G.J.M.R., por haberse configurado los extremos a los cuales alude el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

- IV -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: